TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL

Juzgado Superior en lo Civil y Contencioso Administrativo de la Circunscripción Judicial de la Región Nor-Oriental.
Barcelona, nueve de julio de dos mil catorce
204º y 155º

ASUNTO: BP02-R-2013-000358

DEMANDANTE: PEDRO JESUS DUARTE PEREZ, venezolano, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad Nº 13.288.373, y de este domicilio.-

APODERADOS JUDICIALES: ALFREDO CABRERA LISTA e IRENE MARISOL ALBARRACIN, abogados en ejercicios, inscritos en el inpreabogado bajo los Nº 18.044 y 147.752, respectivamente.-

DEMANDADA: DINA MOHAMMED, venezolana, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad Nº 8.330.703.-

ABOGADOS ASISTENTES: RAFAEL CASTRO LOPEZ y ARTURO RAFAEL SABINO FERNANDEZ, abogados en ejercicio, inscritos en el inpreabogado bajo los Nros: 37.550 y 80.894, respectivamente.-
MOTIVO: NULIDAD DE CONTRATO DE PRÒRROGA LEGAL.-

En virtud de la apelación ejercida por la abogada IRENE MARISOL ALBARRACIN, en su carácter de apoderada judicial de la parte actora, contra la sentencia dictada por el Juzgado Primero del Municipio Juan Antonio Sotillo de la Circunscripción Judicial del Estado Anzoátegui, en fecha 22 de mayo de 2.013, llega a este Tribunal el presente expediente por distribución, contentivo del juicio que por NULIDAD DE CONTRATO DE PRORROGA LEGAL, intentara el ciudadano PEDRO JESUS DUARTE PEREZ; contra la ciudadana DINA MOHAMMED, todos ya identificados.-
Llegada la oportunidad para dictar sentencia este Juzgado lo hace bajo las siguientes consideraciones:
De actas se evidencia que la presente apelación es con ocasión a una sentencia dictada por el Juzgado A-quo, en virtud de una demanda por Nulidad de Contrato de Prórroga Legal, mediante la cual alegó la actora en su libelo de demanda, lo siguiente:
“…Con fecha ocho (08) de Marzo de Dos Mil Cuatro (08/03/2004) El Demandante, suscribió con La Demandada, un Contrato de Arrendamiento, expresaba en su Cláusula Primera. “Lo constituye un Local Comercial, ubicado en la Calle Honduras, signado con el Nº 20, en la Ciudad de Puerto La Cruz, Municipio Sotillo del Estado Anzoátegui. El mencionado contrato de arrendamiento fue debidamente notariado por ante la Notaría Pública Segunda de Puerto La Cruz, Estado Anzoátegui, quedando anotado bajo el Nº 69, Tomo 25 de los Libros de Autenticaciones llevados por ante la Notaría Pública”; el citado contrato de arrendamiento entraba en vigencia, según la Cláusula Tercera del mismo; “el 15 de marzo de Dos Mil Cuatro (15-03-2004) por lo que su vencimiento operará hasta el Quince de marzo de Dos Mil seis (15-03-2006), es decir, dos (02) años de duración.- Es de hacer notar que la Cláusula Décima Cuarta, de este contrato de arrendamiento taxativamente establece: “La firma del presente contrato deja sin efecto cualquier otro contrato firmado anteriormente sobre el inmueble arrendado”. Con la firma de este Contrato de Arrendamiento (08/03/2004) (15/03/2006) se inició la relación arrendaticia entre el demandante y la demandada, en su condición de arrendatario y arrendadora.- Anexamos copia notariada del citado contrato de arrendamiento, marcado con la letra “B”. (Dicho contrato de arrendamiento en su original esta en poder de la demandada.)
Con fecha Doce (12) de Diciembre de Dos Mil Cinco (12/12/2005), el demandante, suscribió con la demandada, un nuevo contrato de arrendamiento (…) Cláusula Tercera. “será de dos (02) años contados desde el día cinco (05) de diciembre del año Dos Mil Cinco (05/12/2005), por lo que su vencimiento operará hasta el día cinco (05) de diciembre del año Dos Mil Siete (05/12/2007) (…).
Con fecha veintiuno (21) de Diciembre de Dos Mil Siete (21/12/2007) nuevamente el demandante suscribió con la demandada un contrato de arrendamiento (…) Cláusula Tercera, al indicar “el término de duración del presente contrato será de tres (03) años, contados desde el cinco de Diciembre del año Dos Mil Siete (05-12-2007) por lo que de su vencimiento opera hasta el día cinco de diciembre del año Dos Mil Diez (05-12-2010) (…). La firma de estos tres (03) contratos de arrendamientos debidamente notariados demuestra y constituyen la prueba de la duración de la relación arrendaticia entre el demandante y la demandada, es decir, un término de duración de cinco (05) años, ocho (08) meses y veinte (20) días.
Ciudadana Juez, como podrá observarse del análisis de estos contratos de arrendamientos, aquí consignados, el objeto de estos contratos son el mismo así, como sus firmantes; luego existe una continua y prolongada relación arrendaticia entre las mismas partes, durante cinco (05) años, ocho (08) meses y veinte (20) días. Sin embargo a la conclusión del contrato de arrendamiento cuyo vencimiento ocurrió el cinco de Diciembre de Dos Mil Diez (05-12-2010), la demandada, (…) en su condición de arrendadora mediante la intimidación, la coacción y fundamentalmente la amenaza de desalojo, indujo a El Demandante-Arrendatario a la firma de un contrato sobre prórroga Legal arrendaticia, con fecha diecinueve (19) de Noviembre de Dos Mil Diez (…). Se trata del mismo inmueble, local comercial, objeto de los contratos de arrendamientos suscritos durante cinco (05) años, ocho (08) meses y veinte (20) días entre la arrendadora-Demandada y El Arrendatario-Demandante (…). Así mismo se establece en la Cláusula Segunda: “En consecuencia de ahora en adelante las partes se regirán por la prórroga legal, beneficio que se concede a El arrendatario según lo establece la Ley, en este caso como la relación arrendaticia tuvo una duración de tres (03) años, el plazo estipulado para la prórroga legal es como dice taxativamente el artículo 38, literal b: cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración mayor de un (01) año y menor de cinco (05) se prorrogará por un lapso máximo de un (01) año, es decir, que ésta prórroga por un lapso máximo de un (01) año, es decir, que ésta prorroga comienza a regir a partir del día seis (06) de diciembre del año 2.010, en consecuencia El Arrendatario deberá devolver inmueble a la arrendadora de inmediato”. Este contrato sobre Prórroga Legal arrendaticia, pretende desconocer la relación arrendaticia ocurrida entre el demandante y la demandada producto de la firma de tres (03) contratos de arrendamientos consecutivos, de allí que observamos como, cada uno de estos contratos concluían en su última cláusula expresando. “la firma del presente contrato deja sin efecto cualquier otro contrato firmado anteriormente sobre el inmueble aquí arrendado”. Lo cual perseguía el propósito de desconocer la duración de la relación arrendaticia. Anexamos copia notariada del contrato sobre prórroga Legal arrendaticia marcado con la letra “E”. (Contrato éste que en su original se encuentra en poder de la demandada). (…)
Ciudadano Juez: Estamos en presencia de normas de Orden Público, el artículo 7 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios expresa: (…). Por tanto se observa claramente que este dispositivo legal, el llamado Orden Público Inquilinario, esté como un conjunto de normas de cumplimiento obligatorio, cuyo objeto, es tutelar un interés o beneficio que la ley concede en protección de los derechos de los arrendatarios. El Orden Público, representa una norma que cristaliza todas aquellas normas de interés público que exigen observancia incondicional y que no son derogables por disposiciones privadas, es decir, por los particulares.
Ciudadana Juez, por las razones expuestas es que en nombre del ciudadano PEDRO JESUS DUARTE PEREZ, (…) , comparezco ante este Tribunal a demandar, como en efecto demando, a la ciudadana DINA MOHAMMED (…), a objeto de que este Tribunal declare la Nulidad del contrato sobre Prórroga Legal arrendaticia, suscrita por ambos ciudadanos, documento consignado conjuntamente con el libelo de demanda y marcado con la letra “E”. Contrato este que viola flagrantemente lo establecido en los artículos 7 y 38 Literal “C” del decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y contrario al llamado Orden Público Inquilinario, al negarle a El Demandante los beneficios que esta Ley le otorga y desconocer la relación arrendaticia, suficientemente demostrada y probada mediante los instrumentos privados y notariados incorporados al libelo de demanda por Nulidad de contrato sobre prórroga Legal Arrendaticia. (…)
Ciudadana Juez, por cuanto este contrato sobre Prórroga Legal Arrendaticia es violatorio del Orden Público Inquilinario consagrado en el decreto con Rango y fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios al negar los derechos del ciudadano PEDRO JESUS DUARTE PEREZ el demandante, contemplados en el artículo 7 de la precitada ley que expresa (…).- Así mismo como este contrato sobre Prórroga legal Arrendaticia niega explícitamente los beneficios correspondientes a el demandante-arrendatario señalados en el artículo 38, literal “C” del citado Decreto-Ley por corresponderle, a el demandante, como prórroga legal arrendaticia dos (02) años, demostrados estos, a través de los contratos de arrendamientos autenticados (…), para demandar como en efecto demando por vía de Nulidad de contrato sobre Prórroga Legal arrendaticia a la ciudadana DINA MOHAMMED (…).-“

En la oportunidad de dar contestación la demandada lo hizo bajo las siguientes consideraciones:
“No es cierto, niego rechazo y contradigo que la intención de la demandada ciudadana DINA MOHAMMED haya sido de desvirtuar la relación arrendaticia al expresar claramente y de manera taxativa en cada uno de los contratos la expresión “La firma del presente contrato deja sin efecto cualquier otro contrato firmado anteriormente sobre el inmueble aquí arrendado.”. Es de hacer notar que esta expresión casual costumbrista del foro jurídico venezolano se usa contractualmente en la mayoría de las relaciones contractuales y es notorio que al celebrar la primera convención contractual las partes al estipular las cláusulas del contrato la refieren sin considerar que anteriormente no ha habido o existido algún tipo de relación entre ellos.- Caso palpable es el de marra, contenido en el primer contrato de arrendamiento celebrado en fecha 08 de Marzo de 2.004, sobre el local comercial ubicado en la calle hondura signado con el número 20 (…), el citado contrato de arrendamiento entro en vigencia según su cláusula tercera, el 15 de marzo de 2.004, por lo que su vencimiento operó el 15 de Marzo del 2.006, es decir dos 802) años de duración. Es de hacer notar que la cláusula décima cuarta de este contrato de arrendamiento taxativamente establece “La firma del presente contrato deja sin efecto cualquier otro contrato firmado anteriormente sobre el inmueble aquí arrendado”, con la firma de este contrato se inició la relación arrendaticia entre el demandante ciudadano PEDRO JESUS DUARTE PEREZ y la hoy demandada ciudadana DINA MOHAMMED, en condiciones de arrendatario y arrendadora respectivamente sin considerar que anteriormente no ha habido o existido algún tipo de relación entre ellos. Prueba de ello es el contrato marcado con la letra “B” anexado por el demandante en original al momento de la presentación de la demanda.
No es cierto, niego, rechazo y contradigo que la intención de la demandada ciudadana DINA MOHAMMED, haya sido el de desvirtuar la relación arrendaticia al expresar claramente y de manera taxativa en cada uno de los contratos la expresión de “La firma del presente contrato deja sin efecto cualquier otro contrato firmado anteriormente sobre el inmueble aquí arrendado” (…). Con la firma de este contrato se continuó la relación arrendaticia entre el demandante ciudadano PEDRO JESUS DUARTE PEREZ y la hoy demandada ciudadana DINA MOHAMMED, en condiciones de arrendatario y arrendadora respectivamente (…). Queda claro de esta manera que la intención de la demandada no es confundir el ánimo del arrendatario, a tratar de creer que el tiempo de los anteriores contratos no puedan o no se deban considerar para los efectos del cómputo de la prorroga legal arrendataria cortándole o reduciéndole el tiempo de la relación arrendaticia ya que el mismo fue suscrito entre ambas partes bajo el consentimiento otorgado libre de apremio ante un funcionario público que le otorgo autenticidad a dicho acto.
No es cierto, niego, rechazo y contradigo que la intención de la demandada ciudadana DINA MOHAMMED haya sido el de desvirtuar la relación arrendaticia al expresar claramente y de manera taxativa en cada uno de los contratos la expresión de. “La firma del presente contrato deja sin efecto cualquier otro contrato firmado anteriormente sobre el inmueble aquí arrendado” (…). Con la firma de este contrato se continuó la relación arrendaticia entre el demandante ciudadano PEDRO JESUS DUARTE PEREZ y la hoy demandada ciudadana DINA MOHAMMED, en condiciones de arrendatario y arrendadora respectivamente. Prueba de ello es el contrato marcado con la letra “D” anexado por el demandante en original al momento de la presentación de la demanda (…). Queda claro de esta manera que la intención de la demandada no es confundir el ánimo del arrendatario, al tratar de creer que el tiempo de los anteriores contratos no puedan o no se deban considerar para los efectos del cómputo de la prorroga legal contándole o recibiéndole el tiempo de la relación arrendaticia ya que el mismo fue suscrito entre ambas partes bajo el consentimiento otorgado libre de apremio ante el funcionario público que le otorgo autenticidad a dicho acto. (…).
No es cierto, niego, rechazo y contradigo la estimación de la cuantía, visto que su fundamentación legal no corresponde a la normativa que regula a la acción de nulidad de los contratos, estado la misma basada en normas de derecho inquilinario, por otra parte ataco la fundamentación propuesta en base al artículo 38 del Código de Procedimiento Civil, rechazando la cuantía por considerarla exagerada.-
Ahora bien ciudadana Juez en estudio a la relación arrendaticia originaria a la presunta ACCION DE NULIDAD que nos ocupa, es sano analizar los puntos de la materia inquilinaria, sobre todo al derecho silente que opera para la apertura de la prorroga legal. Si el inquilino o arrendatario permaneció en el inmueble al vencimiento del último contrato de arrendamiento, debemos considerar que de pleno derecho estamos en presencia de la prórroga legal establecida por imperio legislativo, es decir ciudadana Juez, prevalece dicho derecho silente el cual opera de pleno derecho (Ope Legis) al día siguiente del vencimiento del último contrato de arrendamiento, el cual operó al transcurrir el día 06 de diciembre de 2.010.- En este sentido no tendría ningún valor jurídico que las partes celebrasen algún tipo de convenio, transacción, convención contractual etc., con motivo de la prórroga legal(…).
Ahora bien ciudadano Juez, según la cláusula cuarta del último contrato de arrendamiento suscrito por las partes establece que el canon de arrendamiento será pagado por mensualidades vencidas, y en su cláusula décima indica que el atraso de dos (2) mensualidades dará derecho a la arrendadora a la Resolución del Contrato de Arrendamiento y es así que al acordarse entre las partes en la prórroga legal que dicho canon seria la cantidad de SIETE MIL BOLIVARES (Bs: 7.000,00) en la cláusula quinta de dicho contrato se indica que pasados cinco (5) días de la fecha de pago del canon de arrendamiento y a la falta de este EL ARRENDATARIO se compromete a cancelar el tres porciento (3%) sobre el mismo, por atraso en el pago del alquiler. Es el caso ciudadana Juez que para los meses de Enero y Febrero de 2012 el ciudadano PEDRO JESUS DUARTE PEREZ, ha dejado de cancelar los cánones de arrendamiento a la arrendadora por lo tanto se encuentra insolvente en el pago de sus pensiones arrendaticias, constituyéndose en mora a partir del mes de Enero de 2.012, hasta la presente fecha, adeudando por concepto de cánones de arrendamiento insolutos por los meses de Enero y Febrero la cantidad de CATORCE MIL BOLIVARES (Bs: 14.000,oo) y agregándole los meses de Marzo, Abril y Mayo de 2012, sería la totalidad de cánones insolutos por TREINTA Y CINCO MIL BOLÍVARES (Bs: 35.000,oo) (…).
El arrendatario encaja plenamente en los supuestos de hecho ampliamente señalados, ocurro ante su competente autoridad ciudadana Juez, para demandar como en efecto demando, a el ciudadano PEDRO JESUS DUARTE PEREZ (…) para que convenga o en su defecto a ello sea condenado, por el incumplimiento en que ha incurrido y referido en esta RECONVENCION, en declarar resuelto y por consiguiente extinguido, valga decir sin efectos hacia el futurota indicada relación arrendaticia. Igualmente demando al referido arrendatario, para que convenga o en su defecto sea condenado por este Tribunal a devolver el mencionado inmueble en las mismas condiciones en que lo recibió. Asimismo demando la cantidad de TREINTA Y CINCO MIL BOLIVARES FUERTES (Bs F: 35.000,oo) por concepto de DAÑOS Y PERJUICIOS POR INDEMNIZACIÓN SUSTITUTIVA equivalentes al canon de arrendamiento, que se han ido originando por esa falta de pago dentro de la vigencia de la Prorroga Legal arrendaticia desde el mes de Enero hasta la presente fecha y los que se niegan originando has la entrega definitiva del inmueble. En consecuencia demando al referido arrendatario a que convenga en lo indicado en este petitorio o en su defecto a ser condenado a cumplir con todo el contenido de este petitorio incluyendo la entrega del inmueble en perfecto estado.
Por las razones de hecho y de derecho anteriormente expuestas, de conformidad con lo establecido en el artículo 365 del Código de Procedimiento Civil, ocurro ante la competente autoridad de usted para RECONVENIR al ciudadano PEDRO JESUS DUARTE PEREZ (…) por la RESOLUCION DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO POR CANONES INSOLUTOS, en pleno disfrute de la prorroga legal una vez terminado el contrato de arrendamiento suscrito por las partes en fecha 05 de diciembre de 2.010, el cual fue acompañado con la demanda MARCADO CON LA LETRA “d”. Por lo tanto, pido que este Tribunal, en la sentencia definitiva, declare la RESOLUCION de dicho contrato. Me reservo la acción de daños y perjuicios correspondiente. (…).”

En la oportunidad de dar contestación a la reconvención, el actor reconvenido lo hizo de la siguiente manera:

“…No es cierto, niego, rechazo y contradigo que la intención de la demandada ciudadana DINA MOHAMMED, haya sido de desvirtuar la relación arrendaticia al expresar claramente y de manera taxativa en cada uno de los contratos la expresión de “La firma del presente contrato deja sin efecto cualquier otro contrato firmado anteriormente sobre el inmueble aquí arrendado” (…). Con la firma de este contrato se inició la relación arrendaticia entre el demandante ciudadano PEDRO JESUS DUARTE PEREZ y la hoy demandada ciudadana DINA MOHAMMED, en condiciones de arrendatario y arrendadora respectivamente sin considerar que anteriormente no ha habido o existido algún tipo de relación entre ellos. Prueba de ello es el contrato marcado con la letra “B” anexado por el demandante en original al momento de la presentación de la demanda.
No es cierto, niego, rechazo y contradigo (…). Con la firma de este contrato se continuó la relación arrendaticia entre el demandante ciudadano PEDRO JESUS DUARTE PEREZ y la hoy demandada ciudadana DINA MOHAMMED, en condiciones de arrendatario y arrendadora respectivamente (…). Queda claro de esta manera que la intención de la demandada no es confundir el ánimo del arrendatario, al tratar de creer que el tiempo de los anteriores contratos no puedan o no se deban considerar para los efectos del cómputo de la prórroga legal arrendaticia cortándole o reduciéndole el tiempo de la relación arrendaticia ya que el mismo que suscrito entre ambas partes bajo el consentimiento otorgado libre de apremio ante un funcionario público que le otorgo autenticidad a dicho acto.
No es cierto, niego, rechazo y contradigo (…). Con la firma de este contrato se continuó la relación arrendaticia entre el demandante ciudadano PEDRO JESUS DUARTE PEREZ y la hoy demandada ciudadana DINA MOHAMMED, en condiciones de arrendatario y arrendadora respectivamente. Prueba de ello es el contrato marcado con la letra “D” anexado por el demandante en original al momento de la presentación de la demanda. En el caso particular de este tercer contrato de arrendamiento el señalamiento contenido en la cláusula décima sexta antes indicada, que expresa taxativamente “La firma del presente contrato deja sin efecto cualquier otro contrato firmado anteriormente sobre el inmueble aquí arrendado”. Este señalamiento no tiene aplicación practica en la legislación inquilinaria vigente en nuestro País, igualmente al anterior punto, visto que la relación contractual fue sustituida por la relación arrendaticia, siendo esta última la sumatoria del tiempo sostenido y continuó de la interacción de las partes a propósito del cumplimiento de las obligaciones y derechos recípocros que se deben tanto la arrendadora y el arrendatario. Queda claro de esta manera que la intención de la demandada no es confundir el ánimo del arrendatario, al tratar de creer que el tiempo de los anteriores contratos no puedan o no se deban considerar para los efectos del cómputo de la prórroga legal contándole o reduciéndole el tiempo de la relación arrendaticia ya que el mismo fue suscrito entre ambas partes bajo el consentimiento otorgado libre de apremio ante un funcionario público que le otorgo autenticidad a dicho acto. (…)
No es cierto, niego, rechazo y contradigo la estimación de la cuantía, visto que su fundamentación legal corresponde a la normativa que regula a la acción de nulidad de los contratos, estado la misma basada en normas de derecho inquilinario, por otra parte ataco la fundamentación propuesta en base al artículo 38 del Código de Procedimiento Civil, rechazando la cuantía por considerar exagerada.
Ahora bien ciudadana juez en estudio a la relación arrendaticia originaria a la presunta ACCION DE NULIDAD que nos ocupa, es sano analizar los puntos de la materia inquilinaria, sobre todo al derecho silente que opera para la apertura de la prorroga legal. Si el inquilino o arrendatario permaneció en el inmueble al vencimiento del último contrato de arrendamiento, en posesión del inmueble y cumplió con la obligación de pagar el canon de arrendamiento, debemos considerar que de pleno derecho estamos en presencia de la prorroga legal establecida por imperio legilastivo, es decir ciudadana Juez, prevalece dicho derecho silente el cual opera de pleno derecho (Ope Legis) al día siguiente del vencimiento del último contrato de arrendamiento, el cual operó al transcurrir el día 06 de diciembre de 2.010. En este sentido no tendría ningún valor jurídico que las partes celebrasen algún tipo de convenio, transacción, convención contractual etc., con motivo de la vigencia de la prórroga legal. (…)
Ahora bien ciudadana Juez, según la cláusula cuarta del último contrato de arrendamiento suscrito por las partes establece que el canon de arrendamiento será pagado por mensualidades vencidas, y en su cláusula décima indica que el atraso de dos (2) mensualidades dará derecho a la arrendadora a la Resolución del Contrato de Arrendamiento y es así que al acordarse entre las partes la prorroga legal que dicho canon sería la cantidad de SIETE MIL BOLIVARES (Bs: Bs: 7.000,oo) en la cláusula quinta de dicho contrato se indica que pasados cinco (5) días de la fecha de pago del canon de arrendamiento y a falta de este EL ARRENDATARIO se compromete a cancelar el tres porciento (3%) sobre el mismo, por atraso en el pago de alquiler. Es el caso ciudadana Juez que para los meses de Enero y Febrero de 2.012 el ciudadano PEDRO JESUS DUARTE PEREZ, ha dejado de cancelar los cánones de arrendamiento a la arrendadora por lo tanto se encuentra insolvente en el pago de sus pensiones arrendaticias, constituyéndose en mora a partir del mes de Enero de 2.012 hasta la presente fecha, adeudando por concepto de cánones de arrendamiento insoluto por los meses de Enero y Febrero la cantidad de CATORCE MIL BOLIVARES (Bs: 14.000,oo) y agregándole los meses de Marzo, abril y mayo de 2.012 sería la totalidad de cánones insolutos por TREINTA Y CINCO MIL BOLIVARES (Bs: 35.000,oo). (…)
El arrendatario encaja plenamente en los supuestos de hecho ampliamente señalados, ocurro ante su competente autoridad ciudadana Juez, para demandar como en efecto demando, a el ciudadano PEDRO JESUS DUARTE PEREZ (…), para que convenga o en su defecto a ello sea condenado, por el incumplimiento en que ha incurrido y referido en esta RECONVENCION en declarar resuelto y por consiguiente extinguido, valga decir sin efectos hacia el futuro la indicada relación arrendaticia. Igualmente demando al referido arrendatario, para que convenga o en su defecto sea condenado por este Tribunal a devolver el mencionado inmueble en las mismas condiciones en que lo recibió. Asimismo demando la cantidad de TREINTA Y CINCO MIL BOLIVARES FUERTES (Bs: 35.000,oo) por concepto de DAÑOS Y PERJUICIOS POR INDEMNIZACION SUSTITUTIVA equivalentes al canon de arrendamiento, que se han ido originando por esa falta de pago dentro de la vigencia de la prorroga Legal arrendaticia desde el mes de Enero hasta la presente fecha y los que se sigan originando hasta la entrega definitiva del inmueble. En consecuencia demando al referido arrendatario a que convenga en lo indicado en este petitorio o en su defecto a ser condenado a cumplir con todo el contenido de este petitorio, incluyendo la entrega del inmueble en perfecto estado.-
Por las razones de hecho y de derecho anteriormente expuestas, de conformidad con lo establecido en el artículo 365 del Código de Procedimiento Civil, ocurro ante la competente autoridad de usted para RECONVENIR al ciudadano (…) por la RESOLUCION DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO POR CANONES INSOLUTOS, en pleno disfrute de la prorroga legal una vez terminado el contrato de arrendamiento suscrito por las partes en fecha 05 de diciembre de 2.010, el cual fue acompañado con la demanda marcado con la letra “D”.- Por lo tanto, pido que este Tribunal en la sentencia definitiva, declare la RESOLUCION de dicho contrato. Me reservo la acción de daños y perjuicios correspondientes. (…)”

Planteada la litis de esta manera corresponde a este Juzgado antes de pasar a pronunciarse sobre las pruebas aportadas por las partes, como punto previo sobre la impugnación de la cuantía por parte de la demandada, lo cual hace de la siguiente manera:
Establece el contenido del artículo 38 el Código de Procedimiento Civil, lo siguiente:
“Cuando el valor de la cosa demandada no conste, pero es apreciable en dinero, el demandante la estimará.-
El demandado podrá rechazar dicha estimación cuando la considere insuficiente o exagerada, formulando al efecto su contradicción al contestar la demanda.- El juez decidirá sobre la estimación en capítulo previo en la sentencia definitiva.-(…Omisis).-“

De la norma antes transcrita se evidencia que cuando el valor de la cosa demandada no conste pero sea apreciable en dinero, la misma podrá ser estimada, pudiendo el demandado rechazarla por insuficiente o exagerada en la oportunidad correspondiente de la contestación de la demanda, debiendo el Juez hacer su correspondiente pronunciamiento como punto previo en la contestación de la demanda.-
En este sentido, la Sala de Casación Civil, en sentencia de fecha 31 de octubre de 2.000, en el Caso de Indemnización de Daños Materiales, intentado por la ciudadana FILOMENA NAPOLITANO SCOTTE; contra el ciudadano PIERRE CLAUS y OTROS, dejó establecida Jurisprudencia referente a la impugnación de la cuantía contenida en el artículo 38 del Código de Procedimiento Civil, cuyo extracto se transcribe a continuación:

“…En sentencia del 5-11-91, la Sala decidió lo siguiente:
“...En interpretación de los artículos 31, 32, 33 35 y 36 del Código de Procedimiento Civil vigente, este Supremo Tribunal ha establecido que el valor de la demanda no lo fija el demandante a su arbitrio sino que es rigurosamente legal; es decir, ha sido fijado por la Ley y, en consecuencia, el demandante debe aplicar al caso concreto el artículo correspondiente.-
Ahora bien, el precepto legal que regula la estimación del valor de la demanda cuando éste no conste, pero sea apreciable en dinero, es el artículo 38 del Código de Procedimiento Civil, el cual dice:

“Artículo 38: Cuando el valor de la cosa demandada no conste, pero sea apreciable en dinero, el demandante la establecerá. (…Omisis).-“

Dicha disposición legal es complementada por el artículo 39 del mismo Código, el cual establece:

“Artículo 39: A los efectos del artículo anterior, se consideran apreciables en dinero todas las demandas salvo las que tienen por objeto el estado y la capacidad de las personas”.- (…Omisis).-

En razón de esa importancia que la normativa procesal le atribuye a la estimación del valor de la demanda, es que el indicado artículo 38 ha consagrado la posibilidad legal de que el demandado rechace la estimación formulada por el actor cuando la considere insuficiente o exagerada.- Impone el mencionado artículo que tal rechazo o contradicción deberá hacerse en la oportunidad de la contestación de la demanda y que el juzgador decidirá sobre ella en capítulo previo en la sentencia definitiva.-
En lo que respecta a la naturaleza jurídica de la defensa del demandado que se materializa en su rechazo a la estimación del valor de la demanda, cuando procede a contestarla, parte de nuestra doctrina procesal, considera que se trata de una excepción procesal, que no se refiere al mérito de la controversia, por lo que no tiene el carácter de excepción de fondo o perentoria.- En este sentido Arístides Rengel Romberg, en su Manual de Derechos Procesal Civil Venezolano, V. I., pág. 273, dice:

“La circunstancia de que el demandado pueda rechazar la estimación de la demanda al contestar de fondo la misma, no le atribuye a esta defensa el carácter de excepción de fondo o perentoria, como lo sostiene alguna jurisprudencia y doctrina.- La defensa sobre este extremo, sigue siendo en el sistema actual una excepción procesal, que no se refiere al mérito de la controversia, sino a una cuestión (valor de la demanda) que puede obstar a una decisión del Juez sobre el mérito de la demanda (presupuesto de la decisión sobre el fondo), y éstas, por su naturaleza, son siempre previas al fondo.- Lo que ocurre en nuestro sistema es, simplemente, que el legislador, en lugar de permitir una incidencia previa sobre esta cuestión, que sea objeto de una excepción dilatoria, ordena que la misma sea propuesta al momento de la contestación al fondo de la demanda, junto con las excepciones propiamente de fondo o perentorias, para que sea resuelta en la oportunidad del fallo definitivo, como punto previo de éste”.-

Pero el doctor R. Marcano Rodríguez, en sus Apuntaciones Analíticas, Tomo I, 2ª Edición, pág. 328, señala que la contradicción de la estimación... ‘ha de alegarse como materia de fondo en la contestación de la demanda’. Igual opinión sostiene Arminio Borjas, en su obra Comentarios al Código de Procedimiento Civil Venezolano’, Tomo I, Pág. 182, el cual dice: “...constituye una excepción de fondo”.- Esta es también, la opinión acogida y mantenida por la jurisprudencia de esta Sala.-

El concepto de la defensa o excepción perentoria ha sido establecido y precisado por esta Sala en diversos fallos Así, en sentencia de fecha 10 de diciembre de 1986, dijo la Sala:

‘La defensa o excepción perentoria –ha dicho que esta Sala- supone que el demandado opone al hecho alegado por el actor un hecho nuevo que extingue, impide o modifica sus efectos jurídicos, como cuando por ejemplo se demanda el pago de una obligación y el deudor, sin desconocer el hecho constitutivo del crédito alega la excepción de pago, de compensación o de prescripción’. (Sala de Casación Civil, Pierre Tapia, Jurisprudencia, Tomo 12 (1986), Págs. 99 y siguientes).

Y la sentencia de fecha 29 de octubre de 1986, la Sala se expresó de la siguiente manera:

‘...La excepción, en sentido propio, no surge con la simple oposición de un hecho nuevo que pueda ser perfectamente traído por el reo, para demostrar la falsedad del fundamento de la demanda, sino que es necesario que el demandado admita el derecho del demandante, pero al propio tiempo le oponga algún hecho nuevo que impide, modifica o extingue el derecho deducido en juicio’. ( Pierre Tapia, Jurisprudencia, Tomo 10 (1986), pág. 133).

Se evidencia así, que sólo en la hipótesis de que la defensa opuesta por el demandado configure una verdadera excepción perentoria, en los términos anteriormente señalados, se produce una inversión legal de la carga de la prueba en favor del actor y correlativamente en contra del demandado.- Es decir, es necesario, para que se produzca la inversión de la carga de la prueba, en razón de la excepción opuesta por el demandado, que la alegación opuesta por éste, implique, desde el punto de vista lógico, un reconocimiento expreso o tácito de los hechos constitutivos de la pretensión del actor.

En el presente caso, la parte actora estimó su acción en setecientos millones de bolívares (Bs,.700.000.000,00). Al contestar la demanda, la parte demandada, rechazó esa estimación, de la siguiente manera: “Rechazamos la estimación de la demanda por considerarla exageradamente elevada”.-

La transcrita contestación dada por la demandada, en el caso de que se examina, debe considerarse, de acuerdo con la reiterada doctrina de la Sala, como una contestación pura y simple, y la cual, por ser de ésa y no de otra manera, arrojó sobre la parte actora la carga de probar su estimación de la demanda.- (Subrayado y negrilla del tribunal)

En efecto, en auto de fecha 7 de marzo de 1985, esta Sala de Casación Civil, al analizar los supuestos que pueden presentarse cuando el demandado impugna la estimación formulada por el actor, dijo:

“En esta última hipótesis, en la que el actor estima y el demandado considera exagerado o demasiado reducida dicha estimación, pueden presentarse varios supuestos importantes, a saber: a) Si el demandado no rechaza la estimación del actor, en la oportunidad de la contestación de fondo de la demanda, ello equivale a una omisión táctica y no podrá impugnarla con posterioridad a ese acto.- La estimación del actor será la cuantía definitiva del juicio.- b) Estima el actor y contradice pura y simplemente el demandado.- En este caso el actor deberá probar su estimación, con fundamento en el principio: “La carga de la prueba incumbe a quien alega un hecho, ya sea demandante o demandado, no al que lo niega”.- En consecuencia, si el actor no prueba, debe declarase que no existe ninguna estimación.- c) Estima el actor y es contradicha por el demandado dicha estimación, porque la considera exagerada o reducida, y adiciona, además, una nueva cuantía, debería probar el demandado su alegación, porque si bien tácitamente admite el derecho del actor para estimar la demanda, agrega un elemento absolutamente nuevo, no sólo cuando considera exagerada o demasiado reducida la estimación, sino cuando señala una nueva cuantía. Y finalmente, si fuere el caso, la Sala puede establecer definitivamente la cuantía, únicamente del análisis de los elementos de cálculo contenidos en el propio libelo de la demanda”.- (Subrayado y negrilla nuestro).-

Este criterio ha sido sucesivamente reiterado; así, en auto de fecha 21 de mayo de 1987…(Omisis).-

En auto de fecha 20 de abril de 1989 se dijo:

‘De lo transcrito, se desprende que al contradecir el demandado la cuantía por considerarla reducida, y, al aportar una nueva cuantía, es el demandado quien debe asumir la carga procesal de probar su estimación, con fundamento en el principio doctrinario de que la prueba incumbe a quien alega un hecho, y no como erróneamente lo interpreta el demandado, al considerar que correspondía al demandante la carga de la prueba, para confirmar o impugnar la nueva cuantía señalada’.- (Subrayado y negrilla nuestro).- (…Omisis).-

Como puede observarse la jurisprudencia de este Máximo Tribunal ha precisado con exactitud que el demandado sólo asume la carga de la prueba cuando impugna la estimación efectuada por el actor, por insuficiente o exagerada y agrega, además, una nueva cuantía.- (…Omisis).-

Criterio este que acoge esta sentenciadora, en este sentido por cuanto en el caso de marras la demandada solo se limitó a impugnar la cuantía por considerarla exagerada, sin que de actas se demostrará que el actor probara su estimación, con fundamento en el principio de la carga de la prueba, es por lo que resulta forzoso para este Juzgado concluir que la estimación de la demanda presentada por el parte actor, hecha en la cantidad de CIENTO CUARENTA MIL BOLIVARES EXACTOS (Bs: 140.000,OO) debe considerarse no realizada, como en efecto así se declara.-

Ahora bien, decidida la impugnación de la cuantía como punto previo en la presente demanda, pasa este Juzgado a pronunciarse sobre la Cuestión Previa alegada por el actor-reconvenido, referida a la Caducidad de la acción establecida en el ordinal 10 del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, de la siguiente manera:
Alegó el actor-reconvenido en su escrito de contestación, lo siguiente:

“Promuevo la cuestión previa: La caducidad de la acción establecida en la ley y contemplada en el numeral 10 del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil. (…)
Ciudadana Juez: El Artículo 216 del Código de Procedimiento Civil, al establecer la presunción de citación expresa (…). Riela en el folio sesenta y cuatro del Expediente Nº 9296-11 la siguiente diligencia de fecha 21-03-2.013 dirigida al Juez Primero del Municipio Juan Antonio Sotillo de la Circunscripción Judicial del Estado Anzoátegui suscrita por la ciudadana Dina Mohammed (…) y por el ciudadano Arturo Sabino (…) abogado en ejercicio (…).
Ciudadana Juez: Riela en el folio sesenta y cinco (65) del expediente Nº 9296-11 de fecha veintiséis (26) de marzo de Dos Mil Doce, auto suscrito por la abogada Ada Maita Matute (…) constancia solicitada por la ciudadana Dina Mohammed (…), y a tal efecto se ordena revisar el libro de consignaciones arrendaticias, llevados por este despacho a los fines de constatar la información solicitada (…).
Estas diligencias en el proceso, que resultan de autos se corresponden con lo señalado en el artículo 216 del Código de Procedimiento Civil que configura la presunción de citación por tanto la contestación a la demanda en fecha 28 de Mayo del año Dos Mil Doce (2.012) es extemporánea por haber caducado la acción (…). La demandada Dina Mohammed, plenamente identificada, se entendió por citada el pasado 26 de marzo de 2.012, para dar contestación a la demanda por tanto está incursa en la llamada presunción de citación.”
Ahora bien, en atención al ordinal 10º referente a la caducidad, el Dr. Emilio Calvo Baca, en su obra Código de Procedimiento Civil, Tomo III, pág 681, señaló lo siguiente:
“La caducidad es una sanción jurídica procesal en virtud de la cual, el transcurso del tiempo fijado por la ley, para el validamiento de un derecho, acarrea la inexistencia misma del derecho que se pretende hacer valer con posterioridad.”

En igual sentido, el Dr. Manuel Acedo Mendoza y Dr. Carlos Eduardo Acedo Sucre, han indicado acerca de la caducidad, lo siguiente:

“... Cuando el numeral 10 del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil establece que una de las cuestiones previas que se puede invocar es la caducidad de la acción establecida en la ley, ello simplemente significa que la caducidad legal puede oponerse como cuestión previa, y que la caducidad contractual no puede oponerse como cuestión previa, sino como defensa de fondo. Esta limitación es lógica, pues el estudio de si operó o no la caducidad contractual, requiere un análisis del contrato, que se puede confundir con las demás defensas de fondo; por lo que el legislador consideró que debía oponerse junto con éstas”. (Acedo Mendoza, Manuel y Acedo Sucre, Carlos Eduardo. Temas Sobre Derecho de Seguros. Caracas, Editorial Jurídica Venezolana, Colección Estudios Jurídicos N° 68, 1998, pp. 206 y 207)

Por su parte, tanto la doctrina como la jurisprudencia, han definido la caducidad como “una institución procesal concebida como un modo de extinción de los derechos en virtud del transcurso del tiempo. En particular, la caducidad de la acción está referida a la pérdida irreparable del derecho de accionar como una consecuencia de no haberse ejercido este derecho dentro del lapso que ha establecido la ley.”
Ahora bien, dicho lo anterior y habiendo definido la caducidad, en atención al caso de marras observa este Juzgado, que la parte actora reconvenida alegó la caducidad de la acción, por cuanto a su decir “…la demandada Dina Mohammed, plenamente identificada, se entendió por citada desde el pasado 26 de Marzo de 2.012, para dar contestación a la demanda por tanto está incursa en la llamada presunción de citación”; siendo este hecho una citación presunta y no una caducidad legal de la acción, como pretende hacerlo ver el actor reconvenido, razón por la cual si bien es cierto, establece el contenido del artículo 351 del Código de Procedimiento Civil, lo siguiente:
“Alegadas las cuestiones previas a que se refiere los ordinales 7, 8, 9, 10 y 11 del artículo 346, la parte demandante manifestará dentro de los cinco días siguientes al vencimiento del lapso de emplazamiento, si conviene en ellas o si las contradice. El silencio de la parte se entenderá como admisión de las cuestiones no contradichas expresamente.-“

No es menos cierto, que mal podría este Juzgado darle validez jurídica al silencio de la otra parte, procediendo a la admisión de la cuestión no contradicha expresamente, la cual en atención al hecho alegado por el actor reconvenido la misma no se encuentra sustentada dentro de la norma de caducidad, ni dentro de nuestro ordenamiento jurídico, razón por la cual, este Juzgado declara SIN LUGAR, la cuestión previa opuesta por el actor reconvenido en la persona de su representante legal abogado ALFREDO JOSE CABRERA LISTA.- Y así se declara.-

Decidido lo anterior, pasa este Juzgado a pronunciarse sobre las pruebas aportadas por las partes, lo cual hace de la siguiente manera:

PRUEBAS DE LA PARTE ACTORA-RECONVENIDA:

Capítulo Primero: 1) Promovió la confesión ficta de la demandada, por cuanto a su decir, la misma diligenció por ante el Juzgado de la causa en fecha 21 de marzo de 2.012, según riela al folio Setenta y Cuatro (74), del expediente Nº 9296-11. Ahora bien, la actuación efectuada por la demandada ciudadana Dina Mohammed, fue en el expediente de las Consignaciones arrendaticias signado bajo la nomenclatura Nº 9296-11, tal y como lo alegó el actor reconvenido, razón por la cual no puede prosperar la confesión ficta alegada.- Y así se declara.-
2) Por cuanto la solicitud de pronunciamiento sobre el requisito de forma de la demanda, contemplado en el numeral 2º del artículo 340 del Código de Procedimiento Civil, referente a la manera equivocada en la que se identificó al demandante con un número de cédula erróneo; el mismo no constituye un medio de prueba sino una defensa a través de la cuestión previa ordinal 2º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, es por lo que este Tribunal no le otorga valor probatorio a la misma.- Y así se decide.-
3) Por cuanto la solicitud de pronunciamiento sobre la falta de capacidad procesal, cuestión previa numeral 2º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, no constituye un medio probatorio, pues si la parte pretendía hacerla valer tal defensa como cuestión previa, debió de promoverla junto con su escrito de contestación, y no como un elemento probatorio en esta fase procesal, razón por la cual este Tribunal no le otorga valor probatorio como tal.- Y así se decide.-

Capítulo Segundo: 1) Promovió la comunidad de la prueba en cuanto lo beneficia según el expediente Nº 9296-11.- Tal prueba fue promovida sin especificar que hecho concreto que la parte pretende hacer valer, y siendo que el Tribunal no puede suplirle defensas a las partes, es por lo que este Juzgado no le otorga valor probatorio a la misma.- Y así se declara.-
2) Promovió e hizo valer la relación arrendaticia, de los documentos públicos mediante los cuales se evidencia que existió una relación contractual de seis (06) años, ocho (08) meses y veinte (20) días, que se evidencia de los documentos anexados y marcados con las letras “A”, “B” y “C”.- Cursan a los folios doce (12) al veinte (20), ambos inclusive, marcados con las letras “B”, “C” y “D” respectivamente, los referidos contratos los cuales no fueron desconocidos por la parte adversa, razón por la cual este Juzgado les otorga valor probatorio como demostrativos de que en fecha 15 de marzo de 2.004, inicio la relación arrendaticia, y finalizó en fecha 05 de diciembre de 2.010, con una duración de Seis (6) años, Ocho (8) meses y Veinte (20) días.- Y así se declara.-
3) Promovió e hizo valer, documento público (copia simple, cuya copia certificada consta en el expediente Nº 9296-11 del contrato de prorroga legal, marcado con la letra “D”.- Observa este Juzgado que cursa a los folios veintiuno (21) al veintidós (22), contrato de prórroga legal, mediante la cual establece su contenido en la cláusula segunda, lo siguiente: “En consecuencia de ahora en lo adelante, las partes se regirán por la prórroga legal beneficio que se concede al “EL ARRENDATARIO” según lo establece la Ley, en este caso como la relación arrendaticia tuvo una duración de Tres (03) años, el plazo estipulado para la prórroga legal es como dice taxativamente el artículo 38 literal b. Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración mayor de Un (01) año y menor de Cinco (05) se prorrogará por un lapso máximo de Un (01) año. Es decir que esta prórroga comienza a regir a partir del día Seis (06) de diciembre del año 2.010 hasta la fecha de su vencimiento que será el día seis (06) de diciembre del año 2.011, en consecuencia “EL ARRENDATARIO”, deberá devolver el inmueble a “LA ARRENDADORA” de inmediato.-“
En este sentido dispone el contenido 7 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, lo siguiente: “Los derechos que la presente Ley establece para beneficiar o proteger a los arrendatarios son irrenunciables. Será nula toda acción, acuerdo o estipulación que implique renuncia, disminución o menoscabo de estos derechos.”
De la norma en comento se evidencia que la misma lleva implícita que todo acuerdo, acción o estipulación que implique renuncia, disminución o menoscabo será nula; y siendo, que en el numeral anterior se les otorgo valor probatorio a los contratos de arrendamientos suscritos entre las partes, quedando establecido una relación arrendaticia por un lapso de Seis (6) años, Ocho (8) meses y Veinte (20) días, es por lo que considera esta Juzgadora que tal acuerdo resulta violatorio a la norma antes citada, la cual siendo de orden público no puede ser relajada por las partes, razón por la cual este Juzgado le otorga valor probatorio al mismo, como demostrativo del acuerdo suscrito entre las partes, el cual es violatorio a la norma antes citada.- Y así se declara.-
4) Promovió e hizo valer, original de documento privado suscrito por la ciudadana DINA MOHAMMED, de fecha 16 de noviembre de 2.011.- Cursa al folio Cien (100) carta privada emitida por la ciudadana DINA MOHAMMED, al ciudadano Pedro Duarte, de fecha 16 de noviembre de 2.011, mediante la cual le notifica el período de la prórroga legal, así como le solicitó la entrega del inmueble, razón por la cual este Juzgado le otorga valor probatorio como demostrativo de la misma.- Y así se declara.-
5) Promovió original del depósito en la cuenta corriente Nº 434000074 del banco Fondo Común, por la cantidad de SIETE MIL BOLIVARES (Bs: 7.000,oo) a favor del ciudadano MOHAMMED SAMLAISINGH DINA, suscrito por el ciudadano PEDRO JESUS DUARTE PEREZ, titular de la Cédula de Identidad Nº 13.283.373, de fecha 09 de Diciembre de 2.011.- Por cuanto la misma no fue promovida de conformidad con lo establecido en el artículo 433 del Código de procedimiento Civil, el tribunal no le otorga valor probatorio a la misma.- Y así se declara.-
6) De conformidad con lo establecido en el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil, solicitó prueba de informe al Banco Fondo Común. Cursan a los folios 110 y 111, resultas del oficio dirigido al Banco Fondo Común, razón por la cual este Juzgado le otorga valor probatorio como demostrativo de que para la fecha 09 de diciembre de 2.012, no se realizó bloqueo alguno en la cuenta Nº 0151-0034-63-4340000074, a nombre de la ciudadana MOHAMMED SAMLAISINGH DINA NEDIA KENNY, titular de la Cédula de Identidad Nº 8.330.703.- Y así se declara.-

PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDADA-RECONVINIENTE:

Primero: Promovió contratos suscritos por las partes signados bajo las letras “A”, “B” y “C”.- Por cuanto los mismos fueron previamente valorados en el capítulo segundo de las pruebas aportadas por la parte actora; el Tribunal da aquí por reproducido lo antes expuesto.- Y así se declara.-

Segundo: Originales de solicitudes de constancia de consignaciones de cánones de arrendamiento, anexadas y marcadas con las letras “A” y “B”, respectivamente.- El Tribunal, de conformidad con lo establecido en el artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, le otorga pleno valor probatorio a las mismas. Y así se declara.-

Planteada la litis de esta manera corresponde a este Juzgado pronunciarse sobre el fondo del asunto, lo cual hace de la siguiente manera:
Dispone el contenido del artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, lo siguiente:
“Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación.-
Los hechos notorios no son objeto de prueba.”

Cabe señalar, de actas se evidencia que la pretensión del actor se encuentra encaminada a la Nulidad de un Contrato Sobre Prórroga Legal suscrito entre las partes, por cuanto a su decir, el mismo es un contrato contrario a derecho y violatorio a las normas de orden público establecidas en el Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.- Por su parte, la demandada en la oportunidad de dar contestación negó y rechazó todo lo alegado por la parte actora, como consecuencia reconvino a la actora por Resolución de Arrendamiento por cánones insolutos.-
Así las cosas, se hace necesario para este Juzgado señalar que en la fase probatoria quedó demostrada la relación arrendaticia entre las partes por un lapso de Seis (6) años, Ocho (8) meses y Veinte (20) días, razón por la cual siendo que la misma fue continua e ininterrumpida, le correspondía una prórroga legal de Dos (02) años, pues la prórroga legal opera de pleno derecho, siendo obligatoria para el arrendatario y potestativa para el arrendador, tal y como lo dispone el contenido del artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, el cual establece lo siguiente:
“En los contratos de arrendamiento que tengan por objeto alguno de los inmuebles indicados en el artículo 1º de este Decreto Ley, celebrados a tiempo determinado, llegado el día del vencimiento del plazo estipulado, éste se prorrogará obligatoriamente para el arrendador y potestativamente para el arrendatario, de acuerdo con las siguientes reglas:
…c) Cuando la relación arrendaticia hasta tenido una duración de cinco (5) años o más, pero menor de diez (10) años, se prorrogará por un lapso máximo de dos (2) años.”

Dicho esto, tenemos que las partes establecieron en todos los contratos suscritos, en sus cláusulas DECIMA CUARTA en el primero y DECIMA SEPTIMA en el segundo y tercero, lo siguiente:
“La firma del presente contrato deja sin efecto cualquier otro contrato firmado anteriormente sobre el inmueble aquí arrendado.”

Por su parte, dispone el contenido del artículo 7 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, lo siguiente:
“Los derechos que la presente Ley establece para beneficiar o proteger a los arrendamientos son irrenunciables. Será nula toda acción, acuerdo o estipulación que implique renuncia, disminución o menoscabo de estos derechos.”

De la norma en comento se evidencia que todos los derechos que establece la presente Ley, a los fines de beneficiar o proteger a los arrendatarios son irrenunciables, siendo nula toda acción o acuerdo que implique, renuncia, disminución o menoscabo de estos derechos, por cuanto son normas de orden público las cuales no puede ser relajadas por las partes.- Y así se declara.-
Por su parte, las partes establecieron en el contenido de su Cláusula Segunda del Contrato de Prórroga Legal, lo siguiente:
“En consecuencia de en adelante, las partes se regirán por la prórroga legal beneficio que se concede al “ EL (sic) ARRENDATARIO” según lo establece la ley, en este caso como la relación arrendaticia tuvo una duración de tres (03) años, el plazo estipulado para la prórroga legal es como dice taxativamente el artículo 38 literal b: (…). Es decir que esta prórroga comienza a regir a partir del día seis (06) de diciembre del año 2.011, en consecuencia “EL ARRENDATARIO” deberá devolver el inmueble a “LA ARRENDADORA” de inmediato.”

De la cláusula en comento se evidencia que las partes establecieron la relación arrendaticia, con una duración de tres (3) años, es decir, a partir del último contrato, y siendo que la relación arrendaticia quedó establecida en la fase probatoria, de una duración de Seis (6) años, Ocho (8) meses y Veinte (20) días, correspondiéndole como consecuencia al arrendatario, la prórroga legal establecida en el artículo 38 literal c de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, es decir, Dos (02) años, es por lo que resulta forzoso para esta alzada declarar que efectivamente el contenido de la Cláusula Segunda establecida en el contrato de Prórroga Legal, resulta contraria a derecho, implicando con ella una renuncia por parte del arrendatario a su prórroga legal correspondiente, y visto que toda acción o acuerdo que implique, renuncia, disminución o menoscabo de los derechos del arrendatario resultan nulos por considerarse normas de orden público que no pueden ser relajadas por las partes, es por lo que debe declararse la NULIDAD del contrato de Prórroga Legal, por ser contrario a derecho y violatorio a las normas de orden público establecidas en la Ley de Arrendamiento Inmobiliarios.- Y así se declara.-
Por otra parte, en cuanto a la reconvención propuesta por la parte demandada-reconviniente en atención a la Resolución del Contrato de Arrendamiento por falta de pago, observa quien aquí decide, que dicha reconvención es propuesta de forma contradictoria al decir el demandado-reconviniente “que pide la Resolución de un contrato de arrendamiento por cánones insolutos, en pleno disfrute de la prórroga legal una vez terminado el contrato….”; entonces cabe la pregunta como puede resolverse un contrato de arrendamiento ya finiquitado?. No obstante lo señalado siendo que el contrato de prórroga legal fue declarado NULO, mal podría este Juzgado pronunciarse o resolver sobre un contrato nulo, el cual resulta inexistente jurídicamente, razón por la cual se declara SIN LUGAR la reconvención propuesta.- Y así se declara.-
D E C I S I Ó N.-
Con base a las razones de hecho y de derecho que anteceden este Juzgado Superior en lo Civil y Contencioso Administrativo de esta Circunscripción Judicial, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, actuando como Tribunal de alzada declara:
PRIMERO: CON LUGAR la apelación interpuesta por la abogada IRENE MARISOL ALBARRACIN, en su carácter de apoderada judicial de la parte actora, contra la sentencia dictada por el Juzgado Primero del Municipio Juan Antonio Sotillo de la Circunscripción Judicial del Estado Anzoátegui, en fecha 22 de mayo de 2.013, contentivo del juicio que por NULIDAD DE CONTRATO DE PRORROGA LEGAL, intentara el ciudadano PEDRO JESUS DUARTE PEREZ; contra la ciudadana DINA MOHAMMED, todos ya identificados.- Y así se decide.-
SEGUNDO: REVOCADA la sentencia apelada de fecha 22 de mayo de 2.013.-
TERCERO: CON LUGAR la presente demanda que por NULIDAD DE CONTRATO DE PRORROGA LEGAL, intentara el ciudadano PEDRO JESUS DUARTE PEREZ; contra la ciudadana DINA MOHAMMED, todos ya identificados.- En consecuencia se declara NULO el contrato de Prórroga Legal suscrito por las partes en fecha 19 de Noviembre de 2.010, por ante la Notaría Pública Tercera de Puerto La Cruz, Estado Anzoátegui.- Y así también se decide.-
CUARTO: Se condena en costas a la parte demandada-reconviniente.-
QUINTO: Notifíquese a las partes de la presente decisión y una vez que conste en autos la última que de ellas se haga, bájese el presente expediente a su Tribunal de origen en su oportunidad legal.-
Regístrese y publíquese.-
Dada, firmada y sellada en la Sala de despacho del Juzgado Superior en lo Civil y Contencioso Administrativo de la Circunscripción Judicial de la Región Nor-Oriental.- En Barcelona, a los nueve (09) días del mes de Julio del año 2.014.- Años 204º de la Federación y 155º de la Independencia.-
La Juez.,

Dra. Mirna Mas y Rubí Sposito.
El Secretario.,

Abog. Javier Arias León.-
En esta misma fecha (09/07/2.014), siendo las 3:20 p.m, se dictó y público la anterior sentencia., conste.,
El Secretario.,