TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL
Juzgado Superior en lo Civil y Mercantil, Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Anzoátegui.
Barcelona, cuatro de junio de dos mil catorce
204º y 155º

ASUNTO: BP02-R-2014-000020

DEMANDANTE: Ciudadanos: ARACELIS MARIA VELASQUEZ DE ROJAS y LUIS RAFAEL ROJAS DUN, venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédula de identidad N° 3.673.448 y 3.955.190, respectivamente.

DEMANDADO: Ciudadano JOSE GREGORIO PEÑA ALBARENGA, venezolano, mayor de edad, titular de la cedula de identidad N° 14.765.849 y de este domicilio.

MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO POR VENCIMIENTO DEL TERMINO O LAPSO DE DURACION DEL CONTRATO (APELACION).

Por auto de 17 de febrero de 2014, este Tribunal Superior admite actuaciones provenientes del Juzgado Primero del Municipio Simón Bolívar de la Circunscripción Judicial del estado Anzoátegui, relacionadas con el recurso de apelación ejercido por las ciudadanas ARACELIS MARIA VELASQUEZ DE ROJAS y LUIS RAFAEL ROJAS DUN, venezolanos, mayores de edad, titulares de las cedula de identidad N° 3.673.448 y 3.955.190, respectivamente, debidamente representada por la abogada MARIBEL ALFONZO MEDINA, inscrita en el Inpreabogado bajo el Nº 139.175, contra decisión de fecha 29 de octubre de 2013, dictada por dicho Tribunal en el juicio por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO, seguido por la prenombrada ciudadana en contra del Ciudadano José Gregorio Peña.

En dicho auto se fija el décimo (10) día de despacho siguiente para la decisión en esta causa, la cuales se realiza bajo las siguientes consideraciones, que a continuación se determinan:
I
Alegatos de la parte actora:

”… PRIMERO: se pactó contrato de arrendamiento entre la ciudadana ARACELIS MARIA VELAQUEZ DE ROJAS, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº 3.673.448 quien en lo adelante será la ARRENDADORA, por una parte y pro la otra, el ciudadano JOSE GREGORIO PIÑA ALBARENGA, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº 14.765.849 y en lo adelante se denominará el ARRENDATARIO.
SEGUNDO: Que el presente contrato tenia por objeto el arrendamiento de un inmueble constituido por una casa ubicada en la Avenida “A”, Sector 01, distinguida con el Nº 24, de la Urbanización Boyacá II, Barcelona, Municipio Simón Bolívar del Estado Anzoátegui, destinado única y exclusivamente para uso comercial en particular la sociedad mercantil DISTRIBUIDORA EL NENE, S.R.L.”…
TERCERO: Que la duración del contrato de arrendamiento supra citado, era de un (01) año contados a partir del treinta y uno (31) de julio de 2009 hasta el treinta y uno (31) de julio de 2010, pudiendo ser prorrogado por igual período, es decir, un año, salvo que alguna de las partes con dos (02) semanas de antelación al vencimiento de este contrato o de cualquier prórroga manifieste por escrito su voluntad de no renovarlo.
CUARTO: el canon de arrendamiento mensual se convino en la cantidad SEIS MIL BOLIVARES SIN CENTIMOS (Bs. 6.000,oo) mensuales, quedando el ARRENDATARIO, se obligado a pagar a la ARRENDADORA, por mensualidades adelantadas dentro de los cinco días siguientes después de los treinta (30) de cada mes.
QUINTO: Que durante la vigencia del contrato y hasta la fecha de vencimiento del mismo y/o la fecha de entrega final del inmueble, lo que ocurra primero, todos los gastos derivados de los servicios públicos recibidos en el inmueble, lo que ocurra primero, todos los gastos derivados de los servicios públicos recibidos en el inmueble tales como Electricidad, Gas Aseo y CANTV, son responsabilidad del ARRENDATARIO.
DE LA COMUNICACIÓN EMITIDA POR LA ARRENDADORA AL ARRENDATARIO POR MEDIO DE LA CUAL LE NOTIFICA LA INTENCION DE NO RENOVAR EL CONTRATO.
Que mi representada remitió comunicación al ARRENDATARIO por medio de la cual le notificaba la intención de no continuar con la relación jurídica derivada del contrato, y que en consecuencia solicito la desocupación del inmueble una vez vencido el contrato. Cumpliendo con esta forma con la cláusula tercera.
DE LA SITUACIÓN ACTUAL
Es el caso que EL ARRENDATARIO dejó de pagar, a mi representada (perdiendo así el beneficio de la prorroga legal), los cánones de arrendamiento de los meses de septiembre, Octubre, Noviembre, Diciembre del año 2011 y por vencerse el mes de febrero de 2012, según consta de expediente BP02-S-2011-001904, en fecha 09 de Agosto del año 2011 consigno único pago correspondiente al mes de Agosto, quedando evidenciado el incumplimiento, anexo al presente escrito constancia de consignación de canon de arrendamiento marcada con el literal “D” y los servicios públicos que durante la vigencia del contrato y hasta la fecha del vencimiento del mismo y/o la fecha de entrega final del inmueble, lo que ocurra primero, todos los gastos derivados de los servicios públicos recibidos en el inmueble tales como Electricidad, Gas, Aseo y CANTV, son responsabilidad del ARRENDATARIO… constancia de la deuda actual en tales servicios además de adeudar de conformidad con la cláusula Décima Primera la cantidad de CUARENTA BOLIVARES SIN CENTIMO (bs. 40.000) diarios desde la fecha del vencimiento del contrato hasta que se materialice la entrega material del inmueble la cual asciende hasta la fecha a un monto de SIETE MIL SEISCIENTOS CUARENTA BOLIVARES (Bs. 7.640,oo), manteniendo en tal sentido actualmente una deuda para con la representada por la cantidad de TREINTA Y SIETE MIL SEISCIENTOS CUARENTA BOLÍVARES SIN CÉNTIMOS (Bs.F 37.640,00).
DEL DERECHO
En cuanto al derecho fundamenta su demanda en los Artículos: 1133, 1579, 1214, 1160 del Código Civil. 881 y siguientes del Código de Procedimiento Civil en concordancia con el 33 y siguientes del Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
DE LOS PEDIMENTOS
Demando por cumplimento de contrato por vencimiento del termino o lapso de duración del contrato estipulado por las partes, autenticado por ante la notaria Publica Tercera de Puerto La Cruz, en fecha 11 de agosto de 2009, el cual quedo anotado bajo el Nº. 24, tomo 90 de los Libros de para que convenga o a ello sea condenado por este Tribunal en que ha incumplido el contrato de arrendamiento, aquí tantas veces mencionado, suscrito con mi representada, y en consecuencia debe hacerle entrega inmediata del inmueble. Me reservo el derecho de demandar los daños y perjuicios derivados del incumplimiento en el pago de los cánones de arrendamiento ante señalados y de la penalidad establecida en el Contrato por mora en la entrega del inmueble.
Solicito se decrete la entrega material del inmueble visto el incumpliendo por parte de EL ARRENDATARIO y a tales efecto solicito que se comisione suficientemente para ello el Juzgado Ejecutor de Medidas de los Municipios Simón Bolívar de la Circunscripción Judicial del Estado Anzoátegui para su ejecución.
A los efectos procesales estimo la presente demanda pro la cantidad de TREINTA Y SIETE MIL SEISCIENTOS CUARENTA BOLÍVARES SIN CÉNTIMOS (Bs F. 37.640,00) lo cual equivale a CUATROCIENTOS NOVENTA Y CINCO CON VEINTISÉIS UNIDADES TRIBUTARIAS (495,26 U.T)….”

II

En fecha 22 de febrero de 2012, admitieron demanda en el Tribunal A-quo, y se ordenó la citación de la parte demandada, para que tuviera lugar el acto de contestación de la demanda.

Posteriormente, el demandado, a través de su apoderada judicial procedió a dar contestación a la demanda de la siguiente manera:

”…Que niega rechaza y contradice tanto en los hechos como en el derecho todo lo alegado por la parte actora.- Que niega rechaza y contradice que se haya suscrito un único contrato de arrendamiento en fecha 23 de noviembre de 2009, ya que se suscribieron varios contratos de arrendamiento.- Que niega rechaza y contradice que en el contrato se haya establecido que el inmueble estaba destinado única y exclusivamente para uso comercial y en particular por la sociedad mercantil DISTRIBUIDORA EL NENE, S.R.L. ya que en los contratos no se menciona en ningún momento a esa empresa.- Que niega rechaza y contradice que la duración del contrato era de un año contado a partir del 31 de julio del 2009 al 31 de julio de 2010.- Que niega rechaza y contradice que el ARRENDADOR le haya comunicado en fechas 13 de julio y 04 de agosto de 2011 la intención de no renovar el contrato.- Que niega rechaza y contradice que EL ARRENDATARIO haya dejado de pagar los cánones de arrendamiento y por eso perdió la prórroga legal. Que niega rechaza y contradice que EL ARRENDATARIO deba pagar la cantidad SIETE MIL SEISCIENTOS CUARENTA BOLIVARES (Bs. 7.640,oo) por concepto de CUARENTA BOLIVARES (Bs.40,oo) diarios desde la fecha del vencimiento del contrato desde el 01 de agosto de 2011 fecha esta que no es la fecha de vencimiento del contrato por cuanto se convirtió a tiempo indeterminado.- Que niega rechaza y contradice el derecho alegado en el libelo de la demanda y así continúa rechazando y negando todo lo alegado por la actora en su libelo de la demanda…”

Se deja constancia que en este mismo acto el demandado propuso la reconvención a mutua petición, la cual fue declarada Inadmisible y no habiendo propuesto impugnación alguna, quedó firme dicha decisión.

III
Realizados los trámites procesales pertinentes, el Tribunal A-quo, dicta sentencia definitiva en los términos siguientes:
“…En este orden de ideas, es obligación del Juez, en el momento establecido para dictar la Sentencia que ponga fin al juicio, examinar en primer lugar, si durante la pendencia del proceso las partes, en contradictorio y el Juez Director del proceso, aplicaron adecuadamente las normas procesales, que regulan su comportamiento durante el desarrollo de dicho proceso para que, una vez determinada la regular observancia de tales normas procesales, pase a pronunciarse sobre el mérito de la causa para resolver sobre lo conducente.
La pretensión de la parte demandante consiste en la entrega del inmueble arrendado, por estar vencido el término del contrato.
Al respecto cabe citar, que la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, en su decisión de fecha 28 de junio de 2005, dictada en el expediente Nro. 04-1845, con ponencia del Magistrado: FRANCISCO CARRASQUERO LÓPEZ, decidió lo siguiente: “…El Código Civil en su artículo 1.600 expresa que “Si a la expiración del tiempo fijado en el arrendamiento, el arrendatario queda y se le deja en posesión de la cosa arrendada, el arrendamiento se presume renovado, y su efecto se regla por el artículo relativo a los arrendamientos hechos sin determinación de tiempo”. Asimismo, el artículo 1.614 eiusdem establece que “En los arrendamientos hechos por tiempo determinado, si el inquilino continuare ocupando la casa después de vencido el término, sin oposición del propietario, se juzga que el arrendamiento continúa bajo las mismas condiciones; pero, respecto al tiempo, se procederá como en los que se hacen sin tiempo determinado”. (el subrayado y las negrillas del Tribunal)
Del análisis realizado a las actas procesales que conforman el presente expediente se desprenden algunos aspectos que concatenados pueden coadyuvar a este Sentenciador a tomar una decisión en el presente caso, tal como quedara establecido no contemplando las partes la prórroga automática, vencido el contrato sin constar en autos la suscripción de un nuevo contrato inició la prórroga legal y una vez vencida ésta el arrendatario continuó ocupando el inmueble, lo cual a todas luces se traduce que el contrato se convirtió a tiempo indeterminado.
Asimismo como señalamos ut supra, el artículo 1.614 del Código Civil establece que “En los arrendamientos hechos por tiempo determinado, si el inquilino continuare ocupando la casa después de vencido el término, sin oposición del propietario, se juzga que el arrendamiento continúa bajo las mismas condiciones; pero, respecto al tiempo, se procederá como en los que se hacen sin tiempo determinado”, siendo evidente que no consta en autos que la arrendadora haya efectuado oposición a la permanencia del arrendatario en el inmueble una vez vencida la prórroga legal el 31 de enero de 2010 hasta la fecha de la interposición de la presente demanda 08 de febrero de 2012.-
Ahora bien, de ello se evidencia que en el presente caso operó la tácita reconducción, lo que implicó la renovación del contrato de arrendamiento pero sin determinación de tiempo, en tal virtud, el desalojo del inmueble debía solicitarse de conformidad con la normativa legal establecida en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios a los contratos sin determinación de tiempo, no obstante, los ciudadanos ARACELIS MARIA VELASQUEZ DE ROJAS y LUIS RAFAEL ROJAS DUN, interpusieron su demanda por cumplimiento de contrato en virtud del vencimiento del término del contrato, al considerar que el contrato seguía siendo un contrato a tiempo determinado.
Al respeto, es necesario precisar que el cumplimiento del contrato se exige sólo en aquellos casos en los cuales esté determinado el tiempo de duración del contrato de arrendamiento, ya que allí sólo se está solicitando el cumplimiento de la obligación tal como ha sido contraída, “pacta sunt servanda”, de forma que la voluntad unilateral del arrendador de solicitar el cumplimiento o la desocupación no obedece a la voluntad unilateral de éste, sino a lo previsto y consentido por ambas partes en el contrato; en conclusión, el cumplimiento de un contrato de arrendamiento se puede demandar cuando: i) el término convenido ha expirado así como la subsiguiente prórroga -si el inquilino tiene derecho a ella- y, ii) por el incumplimiento de alguna de las obligaciones contractuales o legales; pero visto que en el caso planteado la relación arrendaticia se había convertido a tiempo indeterminado, por lo que no era posible que la demandante solicitara el cumplimiento del contrato y menos por vencimiento de la prórroga legal concedida, ya que la única vía para solicitar el desalojo en contratos sin determinación de tiempo es demandar de conformidad con alguna de las causales previstas en el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, a saber, a) que el arrendatario haya dejado de pagar el canon de arrendamiento correspondiente a dos (2) mensualidades consecutivas; b) por la necesidad que tenga el propietario de ocupar el inmueble, o alguno de sus parientes consanguíneos dentro del segundo grado, o el hijo adoptivo; c) que el inmueble vaya a ser objeto de demolición o de reparaciones que ameriten la desocupación; d) por el hecho de que el arrendatario haya destinado el inmueble a usos deshonestos, indebidos o en contravención a la conformidad de uso concedida por las Autoridades Municipales respectivas o por quien haga sus veces, o por el hecho de que el arrendatario haya cambiado el uso o destino que para el inmueble se pactó en el contrato de arrendamiento, sin el consentimiento previo y por escrito del arrendador; e) que el arrendatario haya ocasionado al inmueble deterioros mayores que los provenientes del uso normal del inmueble, o efectuado reformas no autorizadas por el arrendador; f) que el arrendatario haya incurrido en la violación o incumplimiento de las disposiciones del Reglamento Interno del inmueble y, g) que el arrendatario haya cedido el contrato de arrendamiento o subarrendado total o parcialmente el inmueble, sin el consentimiento previo y por escrito del arrendador.
Así las cosas, hay que destacar que la doctrina ha señalado que las acciones que pueden intentarse por causal distinta a las previstas en el artículo 34, no puede ser la de resolución de contrato, pues dicha interpretación llevaría a hacer inoficiosa la enumeración puesta. De allí que las causales deban considerarse realmente taxativas. Lo que deja a salvo el parágrafo segundo del artículo 34 de la citada Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, son las acciones diferentes a la del desalojo, como por ejemplo, la de daños y perjuicios por deterioros causados en el inmueble o por usarlo el inquilino con fines deshonestos.
En consideración a ello, este Sentenciador juzga que efectivamente, en el presente caso, sería una subversión del procedimiento aplicable, si se declarara con lugar una demanda por cumplimiento de contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado por presunto vencimiento del lapso de duración, y bajo el amparo de lo previsto en el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, el cual es aplicable sólo para los contratos con determinación de tiempo, y sería ello violatorio del debido proceso y, por ende, contrario al orden público, resultando de esta manera inadmisible la demanda interpuesta por resultar contraria a disposición expresa de la Ley.- Así se establece
En consecuencia, se declara Inadmisible la Demanda por Cumplimiento de Contrato de Arrendamiento incoada por suscrita por la Abg. MARIBEL ALFONZO MEDINA, inscrita en el I.P.S.A., bajo el N° 139.175, en su carácter de apoderada Judicial de los ciudadanos ARACELIS MARIA VELASQUEZ DE ROJAS y LUIS RAFAEL ROJAS DUN, venezolanos, mayores de edad, titulares de las cedula de identidad N° 3.673.448 y 3.955.190, contra el ciudadano JOSE GREGORIO PEÑA ALBARENGA, venezolano, mayor de edad, titular de la cedula de identidad N° 14.765.849 y de este domicilio, como efectivamente se dictaminará en la dispositiva del presente fallo. De los argumentos expuestos supra así también se declara.
-III-
DISPOSITIVA
Con base a los razonamientos de hecho y de derecho anteriormente expuestos, este Juzgado Primero del Municipio Simón Bolívar de la Circunscripción Judicial del Estado Anzoátegui, administrando Justicia, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, declara: INADMISIBLE la demanda que por Cumplimiento de Contrato de Arrendamiento incoada por por la Abg. MARIBEL ALFONZO MEDINA, inscrita en el I.P.S.A., bajo el N° 139.175, en su carácter de apoderada Judicial de los ciudadanos ARACELIS MARIA VELASQUEZ DE ROJAS y LUIS RAFAEL ROJAS DUN, venezolanos, mayores de edad, titulares de las cedula de identidad N° 3.673.448 y 3.955.190, contra el ciudadano JOSE GREGORIO PEÑA ALBARENGA, venezolano, mayor de edad, titular de la cedula de identidad N° 14.765.849 y de este domicilio, en consecuencia, se declara la nulidad de auto de admisión de fecha 22 de Febrero de 2012, así como las actuaciones posteriores a dicho auto, resultando así la inadmisibilidad de la demanda. Así se decide…”

IV
VALORACIÓN DE PRUEBAS
La abogada Maribel Alfonzo, con su carácter de apoderada de los demandantes, en fecha tres (03) de abril de 2013, presentó escrito de promoción de pruebas:
• Consigna Inspección Judicial realizada al inmueble distinguida con la nomenclatura BP02-S-2011-2547, realizada por el Juzgado Segundo del Municipio Simón Bolívar de esta Circunscripción Judicial. Anexo A. Respecto a esta prueba, este Juzgador considera otorgarle valor probatorio como demostrativo de su contenido. Así se declara.-
• Documento autenticado por ante la Notaria Pública Primera de Barcelona Municipio Simón Bolívar del estado Anzoátegui, anotado bajo el Nº 49, tomo 138, del libro de autenticaciones, consignándolo anexo B, folios 18 al 20, correspondiente a un contrato de arrendamiento.
Con relación a este documento presentado ante un funcionario acreditante de la fe pública administrativa, que no fue tachado por la contraparte, por lo que se le atribuye valor probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 1.357 del Código Civil. Así se declara.
• Comunicaciones suscritas en fechas trece (13) de julio y cuatro (04) de agosto del año 2011 la cual anexa a la demanda, distinguido con el literal C. Respecto a esta prueba, se observa que el demandante la promueve con finalidad a decir de él, de dejar fe del cumplimiento a lo establecido con la cláusula tercera del contrato de fecha 23 de noviembre de 2009, no obstante se constata de la lectura del contrato que el arrendador no tenía porque comunicar al arrendatario su intención de no renovar el contrato, ya que, el que debía en todo caso de comunicar su deseo de renovar el contrato era el arrendatario, ello de conformidad con la mencionada cláusula, en consecuencia se desecha la presente probanza. Así se declara.-
• Constancia de consignación de canon de arrendamiento según consta en expediente Nº BP02-S-2011-1904, de fecha 09 de agosto del año 2011, distinguido con el literal D.- Con relación a esta probanza, este Juzgador le otorga valor probatorio de conformidad con el artículo 1.357 del Código Civil. Así se declara.-
• Constancia de la deuda de servicios públicos del inmueble objeto de la presente demanda tales como electricidad, Gas, Aseo y CANTV, distinguido con el literal E. Se le otorga valor probatorio a las presentes probanzas, como demostrativo de su contenido. Así se declara.-
LA PARTE DEMANDADA:
Presentó escrito de pruebas, en fecha ocho (08) de abril de 2013, asistido por el abogado Filomeno Castillo:
CAPITULO I
• Se promueve y reproduce las documentales de las actas del expediente en cuanto beneficien a su cliente. Al respecto, este Tribunal considera de conformidad con el artículo 509 del código de Procedimiento civil, se debe valorar todas las pruebas indistintamente que favorezcan al promovente. Así se declara.
• Promueve y reproduce contratos de arrendamiento suscritos por las partes. Con respecto a esta prueba, se observa que ciertamente existe otro contrato en el presente caso, es decir, el consignado por la parte actora de fecha 23 de noviembre de 2009, y el consignado por el demandado de fecha 18 de agosto de 2008, considera este Juzgador dada la no impugnación de la parte demandante, otorgarle valor probatorio a los citados contratos como demostrativo del tiempo de duración de la relación arrendaticia entre las partes. Así se declara.
• Promueve y reproduce la documental de la copia de la inspección judicial solicitada por la parte demandante. Promueve consignaciones de cánones de arrendamiento otorgada por el Juzgado del Municipio Simón Bolívar, expediente Nº BP02-S-2011-1904. Se constata que estas pruebas ya fueron valoradas, específicamente al momento de apreciar las documentales presentadas por la actora. Así se declara.
• Promueve documental referida a la constancia de domicilio del demandado. Respecto a esta prueba, observa este Juzgador que el promovente pretende demostrar que habita el inmueble con su familia, queriendo exonerarse por tal razón de los efectos de los contratos firmados lo cual a juicio de este Juzgador si ciertamente vive o no la familia del demandado en el inmueble arrendado, no es motivo para no dar cumplimiento a lo pactado por los intervinientes. Aparte de que en forma clara se observa que el objeto del arrendamiento es exclusivamente para actividad de comercio. Así se declara.
CAPITULO II
• Promueve prueba de informes y solicita se oficie a la Notaría Pública Primera de Barcelona, a la Notaria Publica Segunda del Municipio Sotillo, al Registro Público del Municipio Simón Bolívar, al Registro Mercantil Tercero del Estado Anzoátegui al Juzgado Segundo del Municipio Simón Bolívar de esta Circunscripción Judicial y al SAIME.-
Al respecto se observa, que el a-quo acordó oficiar a todas las oficinas anteriormente nombradas, recibiendo respuesta solo de la Notario Público de la Notaria Segunda de Puerto la Cruz, ciudadana Yohiris Morillo, que mediante oficio 66/2013, de fecha 25 de abril de 2013, ordenó remitir copia certificada del documento autenticado, en fecha DIECIOCHO (18) DE AGOSTO DEL DOS MIL OCHO (2008), insertado bajo el No. 44 Tomo 114, todo conforme al oficio No 1950-2013-196 ASUNTO. BP02-V-2012-000157, de fecha 25-04-2013; por lo que se le atribuye valor probatorio de conformidad con lo establecido en el articulo 1.357 del Código Civil. Así se declara.

V

Analizadas las actas anteriores se observa, que el presente asunto se contrae a la apelación formulada por los ciudadanos ARACELIS MARIA VELASQUEZ DE ROJAS y LUIS RAFAEL ROJAS DUN, debidamente representada por la abogada MARIBEL ALFONZO MEDINA, inscrita en el I.P.S.A., bajo el N° 139.175, contra la decisión de fecha 29 de octubre de 2013, dictada por el Juzgado Primero del Municipio Simón Bolívar de la Circunscripción Judicial del estado Anzoátegui, que declaró INADMISIBLE la demanda que por Cumplimiento de Contrato de Arrendamiento incoada por la Abg. MARIBEL ALFONZO MEDINA, inscrita en el I.P.S.A., bajo el N° 139.175, en su carácter de apoderada Judicial de los ciudadanos ARACELIS MARIA VELASQUEZ DE ROJAS y LUIS RAFAEL ROJAS DUN, contra el ciudadano JOSE GREGORIO PEÑA ALBARENGA, en consecuencia, se declara la nulidad de auto de admisión de fecha 22 de Febrero de 2012, así como las actuaciones posteriores a dicho auto.

Esta Superioridad pasa a determinar si es admisible y procedente la presente demanda.

El a-quo, para declarar inadmisible la demanda, adujo en síntesis que, en el presente caso el último contrato firmado se convirtió a tiempo indeterminado, por lo cual no se podía demandar el cumplimiento del contrato, ya que, esta acción se aplica solo a los contratos a tiempo determinado, por tanto declaró inadmisible la demanda.

El anterior criterio no es compartido por este Juzgador, toda vez, que existen dos contratos de arrendamientos a los autos, por lo cual el Juez del Tribunal debió valorarlos, para así determinar de manera clara la procedencia o no de la demanda, ya que, al obviar valorar uno de los contratos el Juzgador incurre en un error el cual lo lleva a tomar una decisión no acertada como fue el declarar inadmisible la demanda.

Dice el autor Eloy Maduro Luyando en su obra “Curso de Obligaciones” Derecho Civil III. “El contrato es definido por nuestro C.C. (art 133) como “una convención entre dos o más personas para construir, reglar, transmitir, modificar o extinguir entre ellas un vinculo jurídico”.

Bajo las premisas del concepto anterior considera el citado autor determinar los elementos esenciales del contrato, que son aquellos indispensables para la existencia y para la validez del contrato como tal. Siendo el objeto, la causa, el consentimiento valido y la capacidad.

Causa del Contrato.

Desde el punto de vista objetivo, la causa es la función económica social que el contrato cumple, y es constante, cualquiera que fuere la intención de las partes. Desde el punto de vista subjetivo, la causa es la función que cumple el contrato de acuerdo con la común intención de las partes.

El Objeto.

Es uno de los elementos o condiciones necesarias para la existencia del contrato, está contemplado como condición esencial a la existencia del contrato, en el ordinal 2º del artículo 1141 del Código Civil, que dispone:

“Las condiciones requeridas para la existencia del contrato son: …2º Objeto que pueda ser materia de contrato”.

En nuestro ordenamiento Jurídico, se coloca al objeto como elemento del contrato, solución que no ha dejado de ser criticada abiertamente por la doctrina. Para la mayoría de los autores, el objeto no es propiamente un elemento del contrato, sino un elemento de la obligación.

El Consentimiento.

De una manera general puede definirse, como una manifestación de voluntad pensada, consciente y libre, dado entonces de manera clara por los contratantes al momento de efectuarse el negocio.

Observa este Jurisdicente, que el presente caso están presentes los elementos del contrato, no alegando el demando motivo alguno para considerar los contratos firmados anulables.

Lo que si alega el demandado es que, los actores le vendieron un fondo de comercio el cual esta ubicado en el bien arrendado; al respecto tenemos, que se denomina fondo de comercio al conjunto de activos que permiten que un negocio funcione. Puede incluir no sólo instalaciones, equipamiento, muebles y útiles, sino también el nombre, el alquiler del local y la clientela.

En el presente caso, se constata que la parte demandante vendió un fondo de comercio al demandado, denominado DISTRIBUIDORA EL NENE, S.R.L, el cual funciona en el bien arrendado, siendo dos cosas distintas una la venta y otra el arrendamiento, ya que si bien es cierto que, la terminación o vencimiento del contrato de arrendamiento no otorga al propietario del inmueble de ninguna forma el derecho a hacer uso de los elementos del fondo sin el consentimiento de su titular, no es menos cierto que éste si tiene derecho a demandar el cumplimiento del contrato celebrado, tal como ocurrió en el presente caso, por tanto la alegación de la venta de un fondo de comercio no es fundamento atinado para desvirtuar la pretensión de la parte actora. Así se decide.

Otra defensa expuesta por el demandado, es referente a que habita el inmueble arrendado con su familia, ante tal denuncia este Tribunal considera que no existen motivos de derecho por los cuales la familia del demandado este viviendo en la propiedad arrendada, toda vez, que dicho inmueble fue otorgado bajo la modalidad de arrendamiento para uso de comercio. En todo caso la voluntad del demandado de llevar a su familia habitar de forma perenne en la propiedad de los demandantes, no puede considerarse como una aceptación por parte de los actores de tal situación, no existiendo a los autos consentimiento al respecto, por tanto, se desecha tal denuncia. Así se declara.
Se hace énfasis en observar que, el Tribunal a-quo, fundamentó su decisión en determinar desde su punto de vista particular la existencia de un (1) solo contrato de arrendamiento, constatando este sentenciador la existencia de dos (2) contratos y no de uno (1), así tenemos que el primero inicia el 31 de Julio de 2008 y finaliza el 31 de julio de 2009; el segundo comenzaba en la ultima fecha citada con finalización en fecha 31 de julio de 2010, de ello se extrae fehacientemente que la relación arrendaticia duro dos (2) años, y se expresa que duró, a razón de que no existió un nuevo contrato pactado por las partes, teniendo derecho el arrendatario a la prórroga legal, la cual opera ipso iure, así no se establezca contractualmente, según lo estipulado en el artículo 39 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, el cual preceptúa lo siguiente:

El artículo 39 ejusdem, establece lo siguiente:
“La prórroga legal opera de pleno derecho y vencida la misma, el arrendador podrá exigir del arrendatario el cumplimiento de su obligación de entrega del inmueble arrendado. En este caso, el juez a solicitud del arrendador, decretará el secuestro de la cosa arrendada y ordenará el depósito de la misma en la persona del propietario del inmueble, quedando afectada la cosa para responder al arrendatario, si hubiere lugar a ello.”
Ahora bien, dado que la relación arrendaticia duró dos (2) años, este Juzgador pasa a determinar el tiempo que le otorga la ley bajo la figura de la prórroga legal, al respecto el artículo 38 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, dispone:

Artículo 38: “En los contratos de arrendamiento que tengan por objeto alguno de los inmuebles indicados en el artículo 1º de este Decreto Ley, celebrados a tiempo determinado, llegado el día del vencimiento del plazo estipulado, éste se prorrogará obligatoriamente para el arrendador y potestativamente para el arrendatario, de acuerdo con las siguientes reglas:
a) Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración hasta de un (1) año o menos, se prorrogará por un lapso máximo de seis (6) meses.
b) Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración mayor de un (1) año y menor de cinco (5) años, se prorrogará por un lapso máximo de un (1) año.
c) Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración de cinco (5) años o más, pero menor de diez (10) años, se prorrogará por un lapso máximo de dos (2) años.
d) Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración de diez (10) años o más se prorrogará, por un lapso máximo de tres (3) años.
Durante el lapso de la prórroga legal, la relación arrendaticia se considerará a tiempo determinado, y permanecerán vigentes las mismas condiciones y estipulaciones convenidas por las partes en el contrato original, salvo las variaciones del canon de arrendamiento que sean consecuencia de un procedimiento de regulación, o de un convenio entre las partes, si el inmueble estuviere exento de regulación.”

Subsumiendo la norma anteriormente transcrita al presente caso, tenemos que el supuesto que se equipara es el B), en virtud de que la duración de la relación arrendaticia fue de dos (2) años, teniendo una prórroga legal de un (1) año, toda vez, que el último contrato terminó el 31 de julio de 2010, la prórroga legal finalizó el 31 de julio de 2011, fecha ésta en la cual el arrendador recibió el ultimo pago por concepto de canon de arrendamientos, lo cual se evidencia de las consignaciones arrendaticias cursante a los autos, debiendo por tanto, el arrendatario hacer entrega del inmueble arrendado, dada la finalización del contrato con su prórroga respectiva. Así se decide.

De conformidad con todo lo anterior, se logró generar convicción respecto al asunto sometido decisión, por lo cual le resulta forzoso a este Juzgador declarar CON LUGAR tanto la presente apelación como la demanda interpuesta, tal como se determinará en forma expresa, positiva y precisa en el dispositivo del presente fallo. Así se decide.
VI
DECISIÓN:

Por todas las razones expuestas, este Tribunal Superior, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara: PRIMERO: CON LUGAR la apelación ejercida por la abogada MARIBEL ALFONZO MEDINA, inscrita en el Inpreabogado bajo el Nº 139.175, contra decisión de fecha 29 de octubre de 2013, dictada por el Juzgado Primero del Municipio Simón Bolívar de la Circunscripción Judicial del estado Anzoátegui.

SEGUNDO: CON LUGAR la presente demanda por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO, seguido por los ciudadanos ARACELIS MARIA VELASQUEZ DE ROJAS y LUIS RAFAEL ROJAS DUN, contra del CIUDADANO JOSÉ GREGORIO PEÑA, en consecuencia se ordena al demandado, a devolver a los demandantes, el inmueble objeto de arrendamiento constituido casa distinguida con el Nº 24, en la avenida “A”, Sector 01, de la Urbanización Boyacá II, Barcelona, Municipio Simón Bolívar del Estado Anzoátegui.

Queda así REVOCADA la sentencia apelada.
Se condena en costas a la parte demandada de conformidad con el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.
Notifíquese a las partes de la presente decisión, por cuanto fue publicada fuera del lapso de Ley, de conformidad con lo previsto en el artículo 251 del Código de Procedimiento Civil.
Publíquese, regístrese, agréguese a los autos, déjese copia certificada de esta decisión y bájese el expediente en su oportunidad.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho de este Tribunal Superior en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción judicial del estado Anzoátegui, en Barcelona, a los cuatro (04) días del Mes de junio del año 2014. Años: 204º de la Independencia y 155º de la Federación.
El Juez Superior Provisorio,

Dr. Omar Antonio Rodríguez Agüero

La Secretaria

Nilda Gleciano Martínez

En la misma fecha, siendo las (12:04 p.m.) previo el anuncio de ley, se dictó y publicó la sentencia anterior. Conste.-

La Secretaria

Nilda Gleciano Martínez