TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL

Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Agrario y Transito de la Circunscripción Judicial del Estado Anzoátegui
Barcelona, trece de marzo de dos mil catorce
203º y 155º

ASUNTO: BP02-V-2012-001258
I
Se contrae la presente a la pretensión por Cumplimiento de Contrato de Opción Compra-Venta, interpuesta por el ciudadano Franklin Eliécer Turipe Santoyo, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº 8.214.819, con domicilio en la Calle Bolívar, casa Nº 28, Barrio Bolívar, Sector 29 de Marzo, de la Ciudad de Barcelona, Municipio Bolívar del estado Anzoátegui, en contra del ciudadano Juan Carlos Millán Lozano, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº 8.695.910, de este domicilio.
Expuso la parte actora, en su libelo de demanda, entre otros que: En fecha 01 de diciembre del año 2.008, había firmado en forma privada, un Contrato de Gestión y Reserva de un apartamento con la Inmobiliaria BR Las Villas, C.A., (Century 21, BR Las Villas), sociedad mercantil que se encuentra inscrita por ante el Registro Mercantil Quinto de la Circunscripción Judicial del Distrito Federal y Estado Miranda, el 06 de enero de 1.998, bajo el Nº 19, tomo 180-A-Qto, franquiciante de Century 21 Venezuela, C.A., representada en ese acto, por su Gerente General, la ciudadana Rosaura Paz, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº 5.848.714, suficientemente facultada para ello, el cual anexara a los autos, marcado “A”.
Que el inmueble objeto del citado contrato, se encuentra constituido por un (1) apartamento, distinguido con el Nº 643, ubicado en el piso 4 del edificio Nº 6, que forma parte del Conjunto Residencial Brisazul, segunda etapa, situado en el Complejo Turístico El Morro, Zona Hoteles y Condominio, Sector La Aguavilla, Puerto La Cruz, Jurisdicción del Municipio Juan Antonio Sotillo del estado Anzoátegui, el cual tiene una superficie aproximada de ochenta y ocho metros cuadrados (88 m²), y está integrado por dos (2) dormitorios, un baño y closet, un (1) baño secundario, un (1) estar con closet, una (1) sala-comedor y una (1) cocina-lavadero y un (1) puesto de estacionamiento para vehículo, distinguido con el Nº 643, que dicho inmueble se encuentra comprendido dentro de los siguientes linderos: Norte: Con fachada norte del edificio y apartamento distinguido como 644; Sur: Con fachada sur del edificio y apartamento distinguido como 642; Este: Pasillo de circulación y; Oeste: Fachada oeste del edificio y avenida CN-1; que al inmueble antes descrito, le corresponde un porcentaje de condominio de un entero de ciento catorce milésimas por ciento (1,114%) de las cosas comunes del edificio, todo de conformidad con el documento de condominio, el cual se encuentra protocolizado por ante la Oficina Subalterna de Registro del Municipio Sotillo del estado Anzoátegui, en fecha 20 de mayo de 1993, bajo el Nº 3, Folios del 13 al 18, Tomo 12, Protocolo Primero, Segundo Trimestre del referido año, el cual quedó notariado bajo el Nº 28, Tomo 06, de los Libros de Autenticaciones llevados por ante esa Notaría, que acompañó marcado con la letra “B”.
Que en dicho acto, el demandante, entregó a la Gerente General, ciudadana Rosaura Paz, en representación de la antes identificada administradora, la cantidad de siete mil trescientos cincuenta y siete bolívares con cincuenta céntimos (Bs. 7.357,50), por concepto de reserva y garantía de su oferta, la cual formara parte del contrato de opción de compra-venta, y que cancelara con cheque Nº 40747622, girado contra el Banco Mercantil.
Destacó asimismo que en fecha 04 de febrero de 2009, el demandado, Juan Carlos Millán Lozano, había firmado la opción de compra-venta del referido inmueble, por ante la Notaría Pública Cuarta del estado Mérida, de la ciudad de Mérida, estado Mérida, el cual quedó anotado bajo el Nº 28, Tomo 06, de los Libros de Autenticaciones llevados por ante esa Notaría, y en fecha 12 de febrero del año 2.009 él, Franklin Turipe, parte demandante firmó el referido contrato de opción a compra-venta, del inmueble ya identificado, por ante la Notaría Pública de Lechería, Municipio Turístico El Morro, Licenciado Diego Bautista Urbaneja del estado Anzoátegui, anotado bajo el Nº 43, Tomo 24, de los Libros de Autenticaciones llevados por ante esa Notaría; cancelando en dicho momento, la cantidad de sesenta y dos mil seiscientos cuarenta y dos bolívares con cincuenta céntimos (62.642,50), con cheque Nº 74-747654 librado contra el Banco Mercantil, a nombre del demandado Juan Millán, tal y como se evidencia de copia de depósito que consignó marcado con la letra “D”.
Que el monto de la venta pactada del inmueble, fue por la cantidad de doscientos setenta mil bolívares (Bs. 270.000,00), de los cuales, la cantidad de doscientos mil bolívares (Bs. 200.000,00), se entregaría al momento de la protocolización de la venta. Que los recursos para cancelar el monto en la protocolización, iban a ser obtenidos por una parte, por préstamo solicitado a PDVSA, por la cantidad de ciento veinticinco mil bolívares (Bs. 125.000,00), y por la otra, con préstamo hipotecario del Banco Del Sur, por la cantidad de setenta y cinco mil bolívares (Bs. 75.000,00).
Manifestó que desde el mes de marzo del año 2.009, comenzó a ir a la Administradora para que le solicitara al propietario que agilizara la liberación de la hipoteca, tal y como se había comprometido en la cláusula cuarta del mencionado contrato.
Que inicialmente y al momento de la negociación, tanto de la firma de la reserva del contrato de gestión y reserva hasta la firma que realizó por ante la Notaría, se mantuvo en contacto con la ciudadana Irma Chirinos, quien es la promotora de Century 21 Las Villas, quien le mostró el apartamento objeto de la negociación; que con posterioridad se entrevistó fue con la Gerente General ciudadana Rosaura Paz, y con Yumelys Reyes Parra, inscrita en el Inpreabogado bajo el Nº 23.961, abogada de Century 21, quien fue la que redactó el contrato en cuestión.
Que siendo como fueron establecidos en la cláusula tercera del contrato de Opción de Compra Venta, los lapsos de entrega de la documentación necesaria por parte del demandado sin ser obtenida dicha documentación, es por lo que acudió a la administradora a fines de que le solicitara al demandado agilizara la liberación de la hipoteca del inmueble objeto del contrato.
Que en virtud de lo anterior, se trasladó al Registro Subalterno de la ciudad de Puerto La Cruz a solicitar una copia del documento de propiedad del inmueble, siendo su sorpresa que el propietario no había liberado la hipoteca, por lo que volvió a la administradora a solicitar se comunicara nuevamente al respecto con el demandado.
Que al entrevistarse con la Gerente General de la ya citada administradora, ésta le manifestó que en fecha 02 de noviembre de 2.009, recibió una comunicación del demandado Juan Carlos Millan Lozano, remitida a ellos por M.R.W., a través de la cual le notificó su formal deseo de rescindir el contrato de opción a compra que dicha administradora había firmado con su persona, Franklin Turipe, la cual anexara marcada “F”.
Que se trasladó al Condominio del Conjunto Residencial Brisazul, y verificó asimismo que aparece una deuda del apartamento (objeto del contrato) desde agosto de 2.008 a octubre de 2.009, por la cantidad de cuatro mil ciento cincuenta y cinco bolívares con dos céntimos (Bs. 4.155,02).
Destacó que el propietario nunca le presentó los requisitos para realizar todos los trámites relacionados con la venta o adquisición de inmueble o cualquier negocio jurídico que se tramitara ante PDVSA o cualquier entidad bancaria.
Señaló, que hasta la fecha de la presentación de la demanda, el ciudadano Juan Millán, ha actuado de mala fe, pues no ha cumplido con la liberación de la hipoteca ni la entrega de las solvencias y documentos acordados contractualmente, todo lo cual le ha afectado su salud y la armonía de su hogar, en vista de que no ha podido asegurarle un techo a su familia, y en virtud de la crisis económica que atraviesa el país, no es fácil adquirir una vivienda digna.
Que por todo lo antes expuesto, es por lo que ocurre por ante este Tribunal para demandar por Cumplimiento de Contrato de Opción de Compra-Venta, al ciudadano Juan Carlos Millán Lozano, como propietario del inmueble en cuestión y solicitó:
Primero: El derecho de reclamar el cumplimiento judicial de la obligación y el resarcimiento de los daños y perjuicios ocasionados por el incumplimiento del demandado.
Segundo: Que se le asignara en recibir la propiedad del inmueble objeto de la demanda.
Tercero: Que decretara el Tribunal, medida de prohibición de enajenar y gravar el inmueble objeto de la demanda.
Cuarto: Que en vista del tiempo transcurrido sin que el propietario hubiese cumplido con su obligación, solicitó que sea subrogado en la hipoteca del Banco Mercantil, y pasar a ser un acreedor hipotecario como medida cautelar innominada, y que el título de propiedad del inmueble referido saliera a su nombre.
Invocó el artículo 1.160 del Código Civil Venezolano, y el único aparte del artículo 32 de la Ley de Propiedad Horizontal.
Estimó la pretensión en la cantidad de ciento sesenta mil bolívares (Bs. 160.000, 00), equivalentes a dos mil novecientas Unidades Tributarias (2.900 U.T.).
II
En fecha 24 de noviembre de 2009, el Juzgado Primero del Municipio Juan Antonio Sotillo de la Circunscripción Judicial del Estado Anzoátegui, a quien le tocara conocer por distribución, le dio entrada a la presente causa, y admitió la misma, ordenando la citación de la parte demandada, ciudadano Juan Carlos Millán, y se ordenó abrir cuaderno separado de medidas.
En fecha 27 de noviembre de 2009, se abrió el cuaderno separado de medidas signado con el Nº 8747.
En fecha 30 de noviembre del año 2009, compareció la parte actora, por ante el referido Tribunal de Municipio, y mediante diligencia otorgó poder apud-acta a los abogados en ejercicio Damelys Díaz Velásquez, Yulimar Quijada Gutiérrez y Luís Tomas Bejarano Alcalá, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 53.474, 120.420 y 88.230, respectivamente.
En fecha 07 de diciembre de 2009, los abogados Damelys Díaz y Luis Bejarano, actuando en su carácter de apoderados judiciales de la parte demandante, introdujeron escrito ratificando la solicitud de medida cautelar.
En fecha 14 de diciembre de 2009, el Juzgado Primero del Municipio Juan Antonio Sotillo de la Circunscripción Judicial del Estado Anzoátegui, decreta medida de prohibición de enajenar y gravar sobre el inmueble objeto de la presente causa; ello en el referido cuaderno separado de medidas.
En fecha 27 de enero de 2010, siendo imposible la citación personal del demandado, se acordó mediante auto practicar la misma a través de carteles, quedando completada efectivamente la misma, en fecha 06 de abril de 2010, tal y como consta al folio 88 de la presente causa.
En fecha 21 de abril de 2010, el demandado, debidamente asistido judicialmente, introdujo diligencia dándose por citado en la presente causa.
En fecha 11 de mayo de 2010, el demandado, asistido por la abogada Leira D´Lima Rojas, inscrita en el Inpreabogado bajo el Nº 28.905, introdujo escrito de contestación de la demanda, lo cual hizo en los siguientes términos:

III
Adujo que es cierto que celebró un contrato de opción de compra-venta con el ciudadano Franklin Eliécer Turipe Santoyo, sobre un (01) inmueble de su propiedad, identificado suficientemente en la demanda, según se evidencia del documento autenticado por ante la Notaría Pública Cuarta del estado Mérida en fecha 04 de febrero de 2009, según documento autenticado por ante la Notaría Pública Cuarta del estado Mérida, en fecha 04 de febrero de 2009, solo por lo que respecta a su firma, quedando anotado bajo el N° 28, Tomo 6, y por lo que respecta a la firma del ciudadano Franklin Eliécer Turipe Santoyo, autenticado por ante la Notaría Pública de Lechería, Municipio Turístico El Morro, Licenciado Diego Bautista Urbaneja del estado Anzoátegui, el día 12 de febrero de 2009, anotado bajo el N° 43, Tomo 24.
Citó lo estipulado en la cláusula segunda del referido contrato, y señaló que es cierto que el demandante, le canceló en fecha 01 de diciembre de 2008, la cantidad de siete mil trescientos cincuenta y siete bolívares con cincuenta céntimos (Bs. F. 7.357,50) en calidad de reserva a la Inmobiliaria BR LAS VILLAS, C.A (CENTURY 21, BR LAS VILLAS), y en fecha 16 de febrero de 2009, la cantidad de sesenta y dos mil seiscientos cuarenta y dos bolívares con cincuenta céntimos (Bs. F. 62.642,50), para un total de setenta mil bolívares (Bs. F. 70.000,00), los cuales recibió a su entera satisfacción; y que el saldo a pagar de doscientos mil bolívares (Bs. 200.000,00) serían cancelados al momento de la protocolización.
Alegó que no es cierto que haya actuado de mala fe, y que se haya negado a cumplir con la obligación contraída; que es el caso que adquirió dicho inmueble como vivienda principal, por Ley de Política Habitacional, según se evidencia de documento de propiedad, protocolizado ante la oficina Subalterna del Registro Público del Municipio Sotillo del estado Anzoátegui, en fecha 20 de enero de 2005, inserto bajo el N° 39, Protocolo Primero, Tomo 4 del Primer Trimestre del año 2005.
Que es el caso que para enero del año 2008, fue trasladado a la ciudad de Mérida por parte de la empresa en la cual laboraba, el Circuito Radial CNB, por lo que se vio en la necesidad de vender su apartamento, con la intención de residenciarse en lo que sería su nuevo sitio de trabajo, pero siendo que se le presentaron unos imprevistos de fuerza mayor, de causas extrañas no imputables, como problemas de salud a raíz de una intervención quirúrgica a la que fue sometido en julio del año 2008, aunado a las dificultades económicas de la empresa en la cual laboraba, presentadas por la salida del aire de cinco (05) de sus emisoras de radio en el mes de Julio de 2009, lo cual lo llevó a tomar la decisión de regresar, y le impidió cumplir con las obligaciones contraídas en el contrato de opción de compra-venta. Que nunca fue su intención retractarse de la Oferta, que no actuó de mala fe, y que no puede vender el inmueble porque es su hogar.
Manifestó asimismo, que viendo que el tiempo transcurría sin recuperar su salud y que las dificultades en la empresa que laboraba se empeoraban, por lo que inminentemente debía regresar a esta ciudad, fue por lo que le comunicó al demandante de autos a través de la inmobiliaria intermediaria, por correo interno y carta remitida por MRW, en fecha 02 de noviembre de 2009, la decisión de rescindir el contrato ya mencionado, reconociendo su incumplimiento, y explicando las circunstancias sobrevenidas.
Manifestó que el aludido contrato lo suscribieron con cláusula penal, y transcribió el contenido de dicha cláusula, que se da aquí por reproducido (folio 92); adujo que trató de ponerse de acuerdo para dar cumplimiento a la cláusula penal, establecida en el contrato, pero que el demandante, Franklin Eliécer Turipe Santoyo, se negó rotundamente.
Que siendo que desea cumplir con lo pactado y asumir su responsabilidad por el incumplimiento, se comprometía a cumplir en la forma pactada con la devolución de la cantidad de setenta mil bolívares fuertes (Bs. F. 70.000,00), más el resarcimiento de los daños y perjuicios estipulados al tiempo de la celebración del contrato en la cantidad de veintiún mil bolívares (Bs. F. 21.000,00), para un total de noventa y un mil bolívares (Bs. 91.000,00), pagaderos una vez que se convenga en ello, o a su decir, sea conminado en la sentencia.
De igual manera manifestó, que se opuso a las pretensiones del demandante e invocó lo dispuesto en el artículo 1.276 del Código Civil Venezolano, pues a su decir, el actor en sus pretensiones quiere desconocer el contrato de opción de compra-venta en cuanto a la cláusula penal, al exigir la compensación de los daños y perjuicios causados por la inejecución de la obligación principal, en mayor cuantía y reclamar al mismo tiempo que se otorgue la propiedad del inmueble.
Rechazó y contradijo la estimación de la demanda, al determinar el valor en la cantidad de ciento sesenta mil bolívares (Bs. 160.000,00), por insuficiente, ya que su pretensión es adjudicarse el inmueble y el resarcimiento de los daños y perjuicios, y el monto total de la obligación es de doscientos setenta mil bolívares (Bs. 270.000,00), de los cuales adeuda la cantidad de doscientos mil bolívares (Bs. 200.000,00), por cuanto solo anticipó la cantidad de setenta mil bolívares (Bs. 70.000,00), equivalentes a tres mil setenta y seis con noventa y dos Unidades Tributarias (3.076.92 U.T.), con un valor a la fecha la U.T. de sesenta y cinco bolívares (Bs. 65,oo); por lo que si conviene en la resolución del contrato en los términos planteados, la cuantía alcanzaría la cantidad de noventa y un mil bolívares (Bs. F. 91.000,00), y su equivalente resultaría en un mil cuatrocientas Unidades Tributarias (1.400 U.T.).
Por último, solicitó que la sentencia sea declarada sin lugar, y sea ejecutada la cláusula penal establecida en el aludido contrato.

IV
Llegado el lapso probatorio, sólo la parte demandante promovió pruebas, lo que hizo en los siguientes términos:

Pruebas presentadas por la parte demandante: La representación judicial de la parte actora, reprodujo, hizo valer y ratificó, en todas y cada una de sus partes lo siguiente:
1.- El contrato de gestión de reserva, firmado de manera privada el día 29 de noviembre de 2008, sobre el inmueble objeto del presente juicio; ello con el objeto de hacer valer el compromiso que se firmó para la compra de dicho inmueble.

2.- El contrato de opción de compra venta, firmado por Franklin Eliécer Turipe Santoyo, por ante la Notaría Pública de Lechería, Municipio Turístico El Morro, Licenciado Diego Bautista Urbaneja del estado Anzoátegui y firmado por el ciudadano Juan Carlos Millán Lozano, por ante la Notaría Pública Cuarta del estado Mérida; ello con el objeto de demostrar la legalidad de la negociación de la opción de compra venta.
.
3.- El documento de propiedad del inmueble dado en opción de compra venta; ello con el objeto de demostrar que el inmueble dado en opción de compra venta por el demandado, sí es de su propiedad y nunca liberó la hipoteca.

4.- La copia del depósito, de fecha 16 de febrero del año 2009, por ante el Banco Mercantil, mediante cheque N° 74747654 a nombre del demandado Juan Millán, por la cantidad de sesenta y dos mil seiscientos cuarenta y dos bolívares con cincuenta céntimos (Bs. 62.642,50), en la cuenta N° 01050110527110038327. Que el objeto de esta prueba es demostrar que el demandante canceló la totalidad de la opción a compra venta, para legalizar la negociación del inmueble objeto del presente juicio.

5.- Comunicación dirigida por el demandado a CENTURY 21, BR LAS VILLAS, donde manifiesta el deseo de rescindir el contrato de opción de compra venta; ello con el objeto de demostrar que el ciudadano Juan Carlos Millán Lozano, fue quien incumplió la opción de compra venta.

6.- Recibo de Insolvencia de Condominio del inmueble objeto de la presente causa; ello con el objeto de esta prueba es demostrar que el demandado, para el momento de hacer la opción de compra venta al demandante, se encontraba insolvente con el Condominio.

7.- Contenido del escrito presentado por el demandado en fecha 11 de mayo del año 2010; ello con el objeto de demostrar que éste reconoce expresamente su incumplimiento.

En su capítulo octavo, promovió prueba de Informe conforme a lo establecido en el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil, y solicitó se oficiara a:
a) Al departamento de crédito y cobranza del Banco Mercantil, en su, sede principal de la ciudad de Puerto la Cruz, Municipio Sotillo del estado Anzoátegui; ello con el objeto de que informe a este Tribunal si cursa una Hipoteca sobre el inmueble objeto del presente litigio.

b) La entidad Bancaria, Banco Mercantil, ubicada en el Centro Comercial Aventura Plaza, Avenida Principal de Lechería, a fin que informe al Tribunal si se realizó un depósito en la cuenta Nº 01050110527110038327, a nombre del demandado por la cantidad de sesenta y dos mil seiscientos cuarenta y dos bolívares con cincuenta céntimos (Bs. F. 62.642,50), en fecha 16 de febrero del año 2009; ello con el objeto de esta prueba es demostrar que el demandante canceló en su totalidad la opción de compra venta del inmueble objeto de juicio.

c) A la ciudadana Irma Chirinos, identificada en autos, en su carácter de asesora de la Inmobiliaria CENTURY 21, BR LAS VILLAS, para que ratificara la comunicación enviada desde Mérida, en fecha 02 de noviembre del año 2009, por el demandado de autos, dirigida a la mencionada Inmobiliaria, y asimismo ratificara la carta enviada desde el correo de la Inmobiliaria, en fecha 09 de noviembre del año 2.009, para el demandado.

d) A la Dirección de Hacienda de la Alcaldía del Municipio Juan Antonio Sotillo del estado Anzoátegui, en la persona de la Licenciada Maria José García, Directora de Administración Tributaria, a fin que informara si el inmueble objeto de la presente demanda, se encontraba solvente para la fecha 06 de agosto del año 2009.
e) Al Departamento de Administración Tributaria de la Alcaldía del Municipio Juan Antonio Sotillo del estado Anzoátegui, a fin de que informara al Tribunal, el estado de cuenta de impuestos morosos desde el año 2005, hasta la presente fecha; ello con el objeto de demostrar que el demandado no se encontraba solvente para esa negociación.

V
En fecha 22 de junio de 2010, el Juzgado Primero del Municipio Juan Antonio Sotillo de la Circunscripción Judicial del Estado Anzoátegui, admitió las pruebas salvo su apreciación en la definitiva, a excepción de las promovidas en el capítulo octavo, en sus ordinales a, b, c, e. Y en lo que respecta a la prueba de informe promovida al, literal “d”, se ordenó oficiar a la Dirección de Hacienda de la Alcaldía del Municipio Juan Antonio Sotillo de este estado, a los fines que se sirviera informar a ese Tribunal lo solicitado por la parte actora, todo de conformidad con lo establecido en el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil.
Llegado el lapso para presentar informes, ambas partes hicieron uso de ese derecho.
El ya citado Tribunal de Municipio, mediante auto de fecha 01 de diciembre de 2010, dictó auto de “vistos”, y entró la causa en etapa de dictar sentencia.
En fecha 14 de febrero de 2011, el Tribunal de Municipio, quien conociera de la presente causa, dictó un auto mediante el cual de conformidad con el articulo 251 del Código de Procedimiento Civil, acordó diferir por el lapso de 30 días calendarios, la sentencia que había de dictarse en esa fecha.
Por auto de fecha 23 de mayo de 2011, el Tribunal; en virtud de la entrada en vigencia del decreto Nº 8.190, con Rango, Valor y Fuerza de Ley Contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas, de fecha 05 de mayo de ese año, publicada en Gaceta Oficial de la Republica Bolivariana de Venezuela bajo el Nº 39.668, en fecha 06 de mayo de 2011, luego de la revisión de las actas procesales que conforman el presente expediente, y a fin de dar cumplimiento al citado decreto, ordenó la suspensión de la presente causa, hasta tanto las partes acreditaran haber cumplido el procedimiento especial previsto en la anterior norma, luego de lo cual, obtenidas las resultas, continuaría su curso.
En fecha 22 de noviembre de 2011, compareció el ciudadano Franklin Eliécer Turipe Santoyo, parte demandante, asistido por los abogados Damelys Díaz Velásquez y Luís Tomas Bejarano, y presentó diligencia donde solicitó de conformidad a la Jurisprudencia Nº 2011-46, emanada de la Sala de Casación Civil, del Tribunal Supremo de Justicia, de fecha 01 de noviembre de 2011, se reanudara la causa, al estado de dictar sentencia.
Posteriormente en fecha 06 de diciembre de 2011, el citado Tribunal de Municipio Juan Antonio Sotillo, dictó auto mediante el cual de conformidad con lo establecido en sentencia dictada por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en fecha 01 de noviembre de 2011, expediente Nº 2011-000146, ordenó la reanudación del presente juicio.
En fecha 17 de julio de 2012, el Juzgado Primero del Municipio Juan Antonio Sotillo de la Circunscripción Judicial del Estado Anzoátegui, dictó sentencia, y declaró con lugar el punto previo que planteara el demandado de insuficiencia de la estimación de la cuantía, todo por lo cual se declaró incompetente para seguir conociendo la presente causa, y declinó su conocimiento a los Juzgados de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de esta Circunscripción Judicial, sin condenatoria en costas por la naturaleza de la decisión y ordenó notificar a las partes, de conformidad con el artículo 233 del Código de Procedimiento Civil.
Notificadas las partes de la anterior decisión, el referido Tribunal de Municipio, dictó auto en fecha 26 de noviembre de 2.012, y remitió la causa a los Juzgados de Primera Instancia en lo Civil de este Estado.
Este Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Agrario y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Anzoátegui, a quien tocara conocer por distribución, le dio entrada y curso legal correspondiente en fecha 12 de diciembre de 2012, y mediante auto de fecha 15 de febrero de 2013 se declaró competente para conocer la presente acción.
VI
Ahora bien, este Tribunal a los fines de dictar la correspondiente decisión, pasa a realizar las siguientes consideraciones:

Seguidamente entra este Tribunal a valorar las pruebas aportadas por la parte demandante, de la siguiente manera:

VALORACIÓN DE LAS PRUEBAS TRAÍDAS AL PROCESO:

En cuanto al Capítulo Primero, relativo a la promoción del Contrato de gestión de reserva, anexo marcado “A”, y cursante a los folios 15 al 17 de la presente causa, este Tribunal, siendo que la parte demandada reconoció como cierto que el ciudadano Franklin Turipe, parte demandante, había gestionado con la inmobiliaria BR Las Villas, C.A., la reserva del inmueble objeto de la presente causa, es por lo que este Tribunal le otorga valor probatorio al referido contrato de gestión y reserva. Y así se decide.

En cuanto al contrato de opción de compra firmado por una parte por el demandante, por ante la Notaría Pública de Lechería del Municipio Lic. Diego Bautista Urbaneja del estado Anzoátegui, en fecha 12 de febrero de 2009, anotado bajo el Nº 43, Tomo 24, y por la otra, suscrito por el demandado, por ante la Notaría Pública Cuarta de Mérida, estado Mérida, en fecha 04 de febrero de 2009, anotado bajo el Nº 28, Tomo 06, y cursante a los folios 18 al 22 de la presente causa, este Tribunal, siendo que la parte demandada, ciudadano Juan Carlos Millán Lozano, reconoció como cierto que suscribió el mismo por ante la referida Notaría Pública de la ciudad de Mérida, y que el ciudadano Franklin Turipe, parte demandante, por ante la citada Notaría Pública de Lechería, respectivamente, es por lo que este Tribunal le otorga pleno valor probatorio al referido contrato de compra y venta del inmueble ya identificado. Y así se decide.

En cuanto al documento de propiedad, del inmueble objeto del presente contrato, protocolizado por ante la Oficina Inmobiliaria del Registro Público del Municipio Juan Antonio Sotillo del estado Anzoátegui, en fecha 20 de enero de 2005, bajo el Nº 39, Folio 256 al 268, Protocolo Primero, Tomo Cuarto del Primer Trimestre del año 2005, y que cursa a los folios 23 al 32 de la presente causa, este Tribunal siendo que dicho documento nada aporta a la solución de la presente controversia, por cuanto no se encuentra en discusión el demostrar o no si el demandado, tenía la propiedad del inmueble objeto del presente contrato, es por lo que se desecha dicho documento por impertinente. Y así se decide.

En cuanto a la copia de la planilla de depósito Nº 642831691, emanada del Banco Mercantil, de fecha 16 de febrero de 2009, por la cantidad de sesenta y dos mil seiscientos cuarenta y dos bolívares con cincuenta céntimos (Bs. 62.642,50), y que cursa al folio 34 de la presente causa, este Tribunal siendo que el demandado, reconoció en su escrito de contestación de la demanda, como recibida dicha cantidad como parte de pago al precio total acordado contractualmente por la venta del inmueble objeto del contrato que hoy nos ocupa, es por lo que este Tribunal le otorga valor probatorio a dicha documental. Y así se decide.

En cuanto a la comunicación de fecha 02 de noviembre de 2009, cursante al folio 36 de la presente causa, este Tribunal siendo que el demandado, reconoció en su escrito de contestación de la demanda, que le comunicó al hoy demandante, a través de carta remitida por MRW a la inmobiliaria BR Las Villas, C.A., su decisión de rescindir el contrato que hoy nos ocupa, es por lo que este Tribunal le otorga valor probatorio al contenido de dicha documental, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil. Y así se decide.

En cuanto a la documental promovida en el Capítulo Sexto, relativa a recibo de insolvencia de condominio del inmueble objeto de la presente causa, siendo que el mismo no se evidencia a los autos, es por lo que este Tribunal nada tiene que apreciar al respecto. Y así se declara.

En cuanto al Capítulo Séptimo, mediante el cual se promovió el mérito favorable contenido en el escrito de contestación de la demanda, este Tribunal considera oportuno destacar que el mismo no es un medio de prueba válido de los estipulados por la legislación vigente, tal y como lo ha establecido nuestro máximo Tribunal en sentencia del 30 de julio del año 2002 dictada por la Sala Político Administrativa, todo por lo cual desecha tal promoción. Y así se decide.

En cuanto a la prueba de informes solicitada a la Dirección de Hacienda de la Alcaldía del Municipio Juan Antonio Sotillo del estado Anzoátegui, este Tribunal observa que a tal efecto se libró oficio Nº 430-2010 de fecha 22 de junio de 2010, corriendo inserta respuesta al folio 114 de la presente causa, mediante la cual la Directora de Administración Tributaria de la referida Alcaldía, informa que para la fecha solicitada (06/08/2009), el inmueble objeto del contrato que hoy nos ocupa, se encontraba solvente con dicho Municipio, pero que a la fecha del oficio de informe (09/09/2010), mantenía una deuda por la cantidad de doscientos sesenta y un bolívares con cincuenta y cinco céntimos (Bs. 261,55), informe al cual este Tribunal le otorga valor probatorio. Y así se decide.
VII
Ahora bien, analizadas como han sido las actas que conforman la presente causa, y valoradas las pruebas presentadas por la parte demandante, observa quien aquí decide, los siguientes:
El demandante, ciudadano Franklin Turipe Santoyo, alega un incumplimiento de contrato, por parte del demandado, ciudadano Juan Millán Lozano, en lo que respecta a la entrega (por parte del demandado al demandante), de las documentales especificadas en la cláusula cuarta del contrato que hoy nos ocupa; ello en el tiempo oportuno señalado en la cláusula tercera del referido contrato, todo por lo cual, a su decir, nunca recibió las referidas documentales pactadas y para su mayor sorpresa, en noviembre del año 2009, el demandado procedió a manifestarle a través de la Inmobiliaria gestora de la compra-venta contractual, que se negaba a vender el inmueble objeto del contrato, lo cual a todas luces, era injusto para con él, siendo que el diligentemente había cumplido con su parte del contrato, cancelando lo acordado en el.
En la oportunidad de contestación de la demanda, el ciudadano Juan Millán Lozano, procedió a reconocer como cierto haber celebrado el contrato de opción de compra venta del apartamento ya identificado, con el ciudadano Franklin Turipe Santoyo. Asimismo, reconoció el monto de venta pactado, y los pagos alegados como realizados por el demandante, en su escrito libelar, por la cantidad total de setenta mil bolívares (Bs. 70.000,oo), y que efectivamente había quedado un saldo deudor pendiente a la protocolización de dicha venta, de doscientos mil bolívares (Bs. 200.000,oo). Negó que haya actuado de mala fe, y que se hubiese negado a cumplir con sus obligaciones contractuales contraídas. Que el caso era que siendo que por razones de trabajo debía mudarse a la ciudad de Mérida, era por lo que había decidido vender el inmueble ya identificado, el cual constituía su vivienda principal, pero que en virtud de que debido a dificultades económicas de la empresa para la cual laboraba, llegó a la decisión de regresar a esta ciudad, era por lo que se le impidió cumplir las obligaciones adquiridas en dicho contrato. Que simplemente no podía vender el inmueble, pues era su hogar, todo por lo cual decidió en fecha 02 de noviembre de 2009, comunicarle al demandante su decisión de rescindir el contrato de compra venta, reconociendo su incumplimiento y explicándole las circunstancias sobrevenidas que le llevaron a tomar esa decisión.
Ante lo anteriormente planteado, considera oportuno este Tribunal traer a colación lo dispuesto en los artículos 1.159 y 1.160 del Código Civil, los cuales son a tenor de los siguientes:

“Artículo 1.159.- Los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley.
Artículo 1.160.- Los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la Ley.”

Del contrato objeto de la presente causa, evidencia este Tribunal, que se estipuló en la cláusula tercera un plazo de “…noventa (90) días continuos, contados a partir de la fecha en que por escrito mediante constancia privada, EL PROPIETARIO le haga entrega a EL PROMITENTE, y este deberá recibir, los recaudos señalados en la cláusula siguiente; más una prórroga de treinta (30) días continuos, contados a partir del vencimiento del lapso anterior.
Ahora bien, de lo establecido en la cláusula contractual parcialmente transcrita, evidencia este Tribunal, que el plazo de vigencia del contrato de opción a compra-venta que hoy nos ocupa, fue sujeto al cumplimiento por parte del vendedor propietario, hoy demandado, de la entrega de los documentos establecidos en la cláusula cuarta de dicho contrato, por lo cual, siendo que la autenticación del contrato suscrito por las partes concluyó en fecha 12 de febrero de 2009, es por lo que para el mes de julio de 2009, fecha en la cual alega el demandado en su referido escrito que se presentaron los problemas en su trabajo, los cuales le llevaron a tomar la decisión de regresar al inmueble objeto de la presente acción, ya habían transcurrido aproximadamente ciento treinta y ocho (138) días continuos, en los cuales tal y como lo reconoció, no había dado cumplimiento alguno a lo pactado en el mes de febrero de 2009 con el hoy demandante, todo por lo cual, considera este Juzgador, se evidencia a todas luces el incumplimiento culposo alegado por el demandante en su escrito libelar, siendo que no demostró interés en ningún momento posterior al contrato de cumplir sus obligaciones. Y así se declara.

De igual manera considera este sentenciador que siendo como fue declarado lo anterior, y evidenciándose asimismo que el hoy demandado reconoció en su escrito de contestación de la demanda, claramente su intención de incumplir con lo pactado, tal y como lo manifestara en su comunicación de fecha 02 de noviembre de 2009, y así lo ratificara en el referido escrito de contestación, es por lo que forzosamente, este Tribunal debe declarar con lugar la presente acción, tal y como se dejará expresado en el dispositivo del presente fallo, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 1.264 del Código Civil. Y así se decide.
DECISIÓN

Por todas las razones anteriormente expuestas, este Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Agrario y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Anzoátegui, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley declara, CON LUGAR la acción de Cumplimiento de Contrato intentada por el ciudadano Franklin Turipe Santoyo contra el ciudadano Juan Carlos Millán Lozano, ambos, ya identificados. Así se decide.
En consecuencia de lo decidido anteriormente, se ordena al demandado, ciudadano Juan Carlos Millán Lozano, cumpla con las obligaciones contraídas en el contrato objeto de la presente causa, en forma inmediata, a los fines de que se gestione y realice la protocolización de la venta definitiva del inmueble ya identificado. Y así se decide.
Se condena en costas a la parte demandada, por haber resultado totalmente vencida.
Se ordena notificar a las partes de la presente decisión.
Regístrese y publíquese.
Dada, firmada, sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Agrario, y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Anzoátegui, en Barcelona, a los trece (13) días del mes de marzo del año dos mil catorce (2.014).- Años: 203º de la Independencia y 155º de la Federación.
El Juez Provisorio,

Abg. Jesús Salvador Gutiérrez Díaz. La Secretaria,

Abg. Mirla Mata Rojas.
En esta misma fecha se dictó y publicó la anterior sentencia siendo las 09:41 a.m. Conste,
La Secretaria,

Abg. Mirla Mata Rojas.