TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL
Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Anzoátegui.
Barcelona, diez de agosto de dos mil quince
205º y 156º

ASUNTO: BP02-R-2011-000705

En el juicio por Resolución de Contrato de opción de compra venta, incoado por la Sociedad Mercantil PROMOCIONES Y CONSTRUCCIONES GAMAL, C.A., domiciliada en Barcelona Estado Anzoátegui, e inscrita por ante el Registro Mercantil Tercero de la Circunscripción Judicial del Estado Anzoátegui, en fecha 12 de agosto de 1.99, bajo el Nº 32, Tomo A-59, con posteriores modificaciones, siendo la última de ellas la inscrita por ante el registro Mercantil Tercero de la Circunscripción Judicial del Estado Anzoátegui, en fecha 05 de diciembre de 2.008, bajo el Nº 33, Tomo A-105, contra los ciudadanos CESAR ELOY FLORES GERAUD y MARIA FERNANDA RONDON PEREZ, venezolanos, mayores de edad, domiciliados en Lechería Estado Anzoátegui y titulares de las cédulas de identidad Nros. 13.772.546 y 12.813.375, respectivamente; el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito, de la Circunscripción Judicial del estado Anzoátegui, dictó sentencia en fecha 16 de Noviembre de dos mil once (2011), declarando con lugar la presente demanda.

Este Tribunal Superior, conoce actuaciones relacionadas con motivo de la apelación de fecha 07 de diciembre del año 2012, ejercida por el abogado LUIS J. VILLARROEL, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 63.175, contra la indicada sentencia.

En fecha 19 de febrero de 2015, el suscrito se aboca al conocimiento de la presente causa, ordenando la notificación de las partes.
I

Encontrándose la presente causa en estado de dictar sentencia, este Tribunal Superior, a los fines de pronunciarse sobre el merito del presente asunto, hace las siguientes consideraciones:

II
Alegatos de la parte actora:

En fecha 21 de mayo de 2009, suscribió un CONTRATO DE OPCIÓN A COMPRA, con los ciudadanos CESAR ELOY FLORES GERAUD y MARIA FERNANDA RONDON PÉREZ, ambos venezolanos, casados, domiciliados en Lechería, Municipio Urbaneja, Estado Anzoátegui y titulares de las cédulas de identidad Nros. 13.772.546 y 12.813.375, respectivamente, sobre un inmueble constituido por un apartamento en el edificio denominado Residencias Emperatriz II, tipo Pent House, ubicado en el piso 7, identificado con el Nº 7-1, el cual se encuentra alinderado de la siguiente manera: Norte: con Pent House 7-2; Sur: con la fachada del edificio y vista a la parcela Nº 8; Este: con la fachada principal y vista hacia la calle Los Uveros; y Oeste; con pasillo de uso común y área de instalación para el aire acondicionado; con una superficie aproximada de Ciento Cuarenta y Dos Metros Cuadrados (142 Mts2), distinguido de la siguiente forma: dos (02) niveles, cada nivel tiene un área aproximada de Setenta y Un Metros Cuadrados (71 Mts2). El nivel inferior consta de recibo-comedor, una (01) habitación con baño, un (01) baño de uso común del pent-house, lavandero, área de cocina y una escalera de acceso a la parte superior. Nivel superior, consta de un área de estar, una (01) habitación principal con baño, dos (02) habitaciones auxiliares y un (01) baño de uso común del pent-house. Le corresponde dos (02) puestos de estacionamiento distinguidos con el Nº 7-1, igualmente le corresponde un maletero signado con el Nº 7-1 y un porcentaje de condominio de 6,636%, sobre el total de las áreas comunes.

Que los optantes en la cláusula tercera del mencionado contrato de opción a compra señalado, se obligaron a adquirir el apartamento objeto de la negociación por el precio de Seiscientos Mil Bolívares (Bs. 600.000,00) y a tales efectos entregaron a su representada la suma de Diez Mil Bolívares (Bs. 10.000,00) en calidad de arras en garantía, y la cantidad de Ciento Noventa Mil Bolívares (Bs. 190.000,00) al momento de la suscripción del contrato señalado y el monto restante de Cuatrocientos Mil Bolívares (Bs. 400.000,00), se comprometieron a pagarlo a los ciento veinte (120) días calendarios contados a partir del día siguiente a la fecha de autenticación del contrato de opción a compra.

Que, se estipuló en la cláusula Quinta del respectivo contrato el lapso en el cual los optantes debieron pagar la cuota restante de Cuatrocientos Mil Bolívares (Bs. 400.000,00). Que pasados los ciento veinte (120) días contados a partir de la autenticación del Contrato de Opción a Compra, la cual se llevó a cabo el 21 de mayo de 2.009, habiendo su representada cumplido con todos y cada uno de los requisitos, tal como se evidencia del certificado de solvencia para venta de inmueble, que consigna marcado “C”; planilla de declaración y pago de enajenación de inmuebles para personas naturales y jurídicas, que consigna marcado “D”. Que consigna documento de condominio de Residencias Emperatriz II, marcado “E”, el cual fue protocolizado ante la Oficina Subalterna de Registro del Municipio Turístico Diego Bautista Urbaneja del Estado Anzoátegui, en fecha 01 de diciembre de 2005, bajo el Nº 23, Folios 213 al 246, Tomo 12, Protocolo Primero, Cuarto Trimestre de 2.005.

Que los compradores no cumplieron con sus obligaciones de cancelar el monto restante de Cuatrocientos Mil Bolívares (Bs. 400.000,00), tal como lo establece la cláusula tercera del contrato, y hasta la presente fecha han transcurrido más de un (01) año sin cumplir con el pago al cual se comprometieron al suscribir el contrato. Que los optantes al incumplir con el pago restante establecido en el contrato de opción a compra, impidieron la protocolización del documento de compra venta por causa que imputables directamente a ellos. Que por el tiempo transcurrido el incumplimiento de sus obligaciones, asumen que tácitamente han decidido rescindir del contrato y por lo cual se activa la cláusula sexta del mismo. Que fundamentan su acción en los artículos 1.167, 1.257, 1.258 y 1.263 del Código Civil.

Que proceden a demandar a los ciudadanos Cesar Eloy Flores Geraud y maría Fernanda Rondón Pérez, ambos venezolanos, casados, domiciliados en Lechería, Municipio Urbaneja, Estado Anzoátegui y titulares de las cédulas de identidad Nros. 13.772.546 y 12.813.375, respectivamente, para que convengan, en que han incumplido con la obligación de cancelar el monto el monto restante de Cuatrocientos Mil Bolívares (Bs. 400.00,00), tal como lo establece la cláusula Tercera del contrato de opción a compra; y por efecto del incumplimiento de lo que debieron pagar correspondiente a la cantidad especificada, convenga en que el contrato de opción a compra, contenido en el documento debidamente autenticado, suscrito entre su representada y los optantes demandados, marcado “B”, se encuentra resuelto de pleno derecho.

Que en virtud de la Resolución de Contrato de Opción de compra-venta, ocasionado por el incumplimiento de los accionados, operó la cláusula penal prevista en el mismo, específicamente en la cláusula Sexta, quedando a favor de su representada la cantidad de Cuarenta Mil Bolívares (Bs. 40.000,00) que corresponde al 20% de los montos recibidos hasta la fecha, la cual quedara en poder de su poderdante como cláusula penal e indemnización de daños y perjuicios que ocasionó el incumplimiento a los que se obligaron los optantes; estimando la presente demanda en la cantidad de Seiscientos Mil Bolívares (Bs. 600.000,00).

III

En la CONTESTACION DE LA DEMANDA y RECONVENCIÓN se señaló lo siguiente:

De conformidad con lo dispuesto en el artículo 361 del código de procedimiento Civil, contradice en todas sus partes la pretensión procesal contenida en la demanda.

En fecha 21 de mayo de 2009, celebraron un contrato denominado por la parte actora, como Contrato de opción de Compraventa; cuyo objeto es un inmueble, apartamento de 142 metros cuadrados, tipo pent-house identificado con los número 7-1, situado en el piso 7 de residencias Emperatriz II, Municipio Urbaneja del Estado Anzoátegui, en cuyo contrato la demandante se denomina “La Propietaria”, y los demandados, como “Los Optantes”, con carácter exclusivo opción de compra venta del apartamento antes descrito en la cláusula Primera y “Los Optantes” se comprometen a adquirirlo por el precio de Seiscientos Mil Bolívares Fuertes (Bs. 600.000,00). Que dicho contrato preliminar contiene todos los elementos del contrato de compraventa.; sólo que la mencionada cláusula Tercera, se estableció un plazo de ciento veinte (120) días calendario, computados a partir de la fecha que suscribieron dicho contrato para celebrar el contrato definitivo de compra venta.

Que transcurrido dicho termino, La Propietaria vendedora no pudo, ni aún ha podido para esta fecha, venderles a sus representados el inmueble objeto del aludido contrato preliminar, libre de todo gravamen. Que sobre el inmueble identificado pesa Hipoteca Convencional y de Primer Grado, a favor de “Mi Casa Entidad de Ahorro y Préstamo, C.A.”, desde el año 2.008, tal como se evidencia del documento protocolizado por ante la oficina de Registro Público del Municipio Diego Bautista Urbaneja del Estado Anzoátegui, bajo el Nº 04, Folios 14 al 22, Protocolo Primero, Tomo 2º, Tercer Trimestre del año 2008.

Alegad, que no es cierto que los Optantes incumplieron con el pago de los Cuatrocientos Mil Bolívares Fuertes (Bs. F. 400.000,00), puesto que siempre han mantenido la voluntad compra y la capacidad de pago, por cuanto el monto en referencia ha permanecido disponible para ejecutar el pago.

Asimismo indica, que desde que la demandante celebró el contrato preliminar de compraventa con sus representados hasta la presente fecha de presentación del presente escrito, la vendedora no ha podido entregar el bien inmueble objeto de la convención, libre de todo gravamen, obligación que asumió en la cláusula Tercera y según la cláusula Quinta. Que solicita se declare Sin Lugar la pretensión procesal propuesta por la demandante, con la siguiente condena en costas.

Aduce, que el único documento que produjo la actora como instrumento fundamental de la demanda, dejó de existir como contrato, carece de todo efecto jurídico, por haberse extinguido por voluntad de las partes antes del término de los 120 días fijados, en virtud de haber suscrito un nuevo contrato en fecha 03 de agosto de 2.009 y otro en fecha 12 de agosto de 2.009, los cuales consigna en copia simple con los números 1 y 2, respectivamente.

De conformidad con lo dispuesto en el artículo 365 del Código de Procedimiento Civil, proponen Reconvención o Mutua Petición, frente a la demandada Sociedad Mercantil Promociones y Construcciones Gamal, C.A.

Que la pretensión procesal en la presente reconvención es que la demandante reconvenida convenga, en que el contrato que suscribió con sus representados por ante la Notaria Pública de Lechería, en fecha 21 de mayo de 2009, aportado marcado “B”, no tiene ningún efecto jurídico, por haber nacido con el mismo fin y mismo contenido dos nuevos contratos, en fechas 3 y 12 de agosto de 2.009.

Que la demandante convenga, en que el contrato actualmente existente, es el que las partes suscribieron en fecha 12 de agosto de 2.009. Que la demandante reconvenida convenga, en liberar la hipoteca de primer grado que pesa sobre le apartamento tipo pent-house identificado con los números 7-1, objeto del contrato, a favor de Mi Casa Entidad de Ahorro y Préstamo, C.A. Que una vez liberada la hipoteca, la demandante reconvenida convenga, en suscribir el contrato definitivo de compraventa con sus representados por ante el Registro Público Inmobiliario. Que la demandada reconvenida convenga pagar el concepto de daños y perjuicios a sus representados, la cantidad de Cuarenta y Ocho Mil Bolívares (Bs. 48.000,00), equivalente a doce (12) meses de canon de arrendamiento, a razón de Cuatro Mil Bolívares (Bs. 4.000,00) cada uno; por el incumplimiento de la cláusula Séptima del contrato, por cuanto el objeto del negocio no se encontraba libre de todo gravamen para la fecha en que venció el término acordado por las partes en el contrato preliminar de compraventa. Que las pretensiones antes expresadas las fundamenta en el contrato preliminar de compraventa que celebraron sus representados y la demandante reconvenida, en fecha 21 de mayo de 2009, por ante la Notaria Pública de Lechería, Municipio Diego Bautista Urbaneja del Estado Anzoátegui, el cual cursa marcado “B”.

IV

Para declarar Con Lugar la demanda interpuesta, el Tribunal Primero de Primera Instancia, fundamentó la sentencia recurrida de la siguiente manera:

“…En este sentido observa este sentenciador que existen suficientes presunciones, indicios y adminículos que se desprenden de los elementos probatorios que cursan en autos, de los cuales se deriva el pleno convencimiento de que hubo incumplimiento contractual de los demandados reconvinientes, ciudadanos CESAR ELOY FLORES GERAUD y MARIA FERNANDA RONDON PEREZ, al no efectuar el pago a la demandante reconvenida, sociedad mercantil PROMOCIONES Y CONSTRUCCIONES GAMAL, C.A., de la cantidad de Cuatrocientos Mil Bolívares (Bs. 400.000,00) que estaban obligados a cancelar al momento de celebrarse la firma del documento definitivo de compra venta, estando cumplidos por parte de la sociedad mercantil PROMOCIONES Y CONSTRUCCIONES GAMAL, C.A., todos los requerimientos exigidos para la protocolización de dicho documento definitivo de venta, tales como la existencia del Certificado de Solvencia para la Venta de Inmueble, La Planilla de Declaración de Pago de Enajenación de Inmuebles, La copia del Documento de Condominio de Residencias Emperatriz II, El Borrador del Documento Definitivo de Compra Venta revisado por la Entidad bancaria Banesco, Banco Universal, en cuyo texto se incluye la liberación de la hipoteca que pesa sobre el inmueble a favor de la entidad Bancaria Mi Casa, Entidad de Ahorro y Préstamo, y otorgamiento de Crédito Hipotecario por Bs. 229.220,00 a favor de los demandados, con su respectiva Planilla Única Bancaria y Recibo de Liquidación expedidos por el SAREN, El Borrador del documento de Préstamo por Bs. 125.000,00 y Constitución de Hipoteca de Segundo Grado sobre el inmueble en referencia a favor de PDVSA Petróleo, S.A; Certificación de Gravámenes de los últimos diez (10) años, donde consta solo la existencia de la hipoteca de primer grado a favor de la entidad Bancaria Mi Casa, Entidad de Ahorro y Préstamo. Únicamente faltando por demostrarse por parte de los demandados reconvinientes la disponibilidad del monto faltante para completar el pago de la suma a que estaban obligados a cancelar a la demandada reconvenida, vale decir, la cantidad de Bs. 56.780,00, por cuanto el monto restante, vale decir la cantidad de Bs. 354.220,00, provenía del Crédito hipotecario que le fuera aprobado por Banesco, banco Universal (Bs. 229.220,00) y el préstamo aprobado por PDVSA, Refinación Oriente (Bs. 125.000,00). Por lo que la pretensión de la Demandante Reconvenida de Resolución de Contrato debe ser declarada con lugar y la reconvención interpuesta por los Demandados Reconvinientes debe ser declarada Sin Lugar., tal como se hará en la parte dispositiva del presente fallo. Así se declara…Con base a los razonamientos de hecho y de derecho anteriormente expuestos, este Tribunal Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Agrario y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Anzoátegui, administrando Justicia, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, DECLARA: 1º CON LUGAR la Demanda por RESOLUCION DE CONTRATO DE OPCIÓN A COMPRA, interpuesta por la Sociedad Mercantil PROMOCIONES Y CONSTRUCCIONES GAMAL, C.A., domiciliada en Barcelona Estado Anzoátegui, e inscrita por ante el Registro Mercantil Tercero de la Circunscripción Judicial del Estado Anzoátegui, en fecha 12 de agosto de 1.99, bajo el Nº 32, Tomo A-59, con posteriores modificaciones, siendo la última de ellas la inscrita por ante el registro Mercantil Tercero de la Circunscripción Judicial del Estado Anzoátegui, en fecha 05 de diciembre de 2.008, bajo el Nº 33, Tomo A-105, en contra de los ciudadanos CESAR ELOY FLORES GERAUD y MARIA FERNANDA RONDON PEREZ, venezolanos, mayores de edad, domiciliados en Lechería Estado Anzoátegui y titulares de las cédulas de identidad Nros. 13.772.546 y 12.813.375, respectivamente. Así se decide. 2º SIN LUGAR LA RECONVENCIÓN interpuesta por la parte demandada reconviniente, ciudadanos CESAR ELOY FLORES GERAUD y MARIA FERNANDA RONDON PEREZ, venezolanos, mayores de edad, domiciliados en Lechería Estado Anzoátegui, contra la parte demandante reconvenida, Sociedad Mercantil PROMOCIONES Y CONSTRUCCIONES GAMAL, C.A., domiciliada en Barcelona Estado Anzoátegui, e inscrita por ante el Registro Mercantil Tercero de la Circunscripción Judicial del Estado Anzoátegui, en fecha 12 de agosto de 1.99, bajo el Nº 32, Tomo A-59, con posteriores modificaciones, siendo la última de ellas la inscrita por ante el registro Mercantil Tercero de la Circunscripción Judicial del Estado Anzoátegui, en fecha 05 de diciembre de 2.008, bajo el Nº 33, Tomo A-105. 3º En consecuencia de los dos numerales anteriores, se declara RESUELTO el CONTRATO DE OPCIÓN A COMPRA, celebrado entre la Sociedad Mercantil PROMOCIONES Y CONSTRUCCIONES GAMAL, C.A., domiciliada en Barcelona Estado Anzoátegui, e inscrita por ante el Registro Mercantil Tercero de la Circunscripción Judicial del Estado Anzoátegui, en fecha 12 de agosto de 1.99, bajo el Nº 32, Tomo A-59, con posteriores modificaciones, siendo la última de ellas la inscrita por ante el registro Mercantil Tercero de la Circunscripción Judicial del Estado Anzoátegui, en fecha 05 de diciembre de 2.008, bajo el Nº 33, Tomo A-105 y los ciudadanos CESAR ELOY FLORES GERAUD y MARIA FERNANDA RONDON PÉREZ, ambos venezolanos, casados, domiciliados en Lechería, Municipio Urbaneja, Estado Anzoátegui y titulares de las cédulas de identidad Nros. 13.772.546 y 12.813.375, respectivamente, que fue debidamente autenticado por ante la Notaria Pública Tercera de Puerto la Cruz, Municipio Autónomo Juan Antonio Sotillo del Estado Anzoátegui, quedando anotado bajo e Nº 47, Tomo 81, de los Libros de autenticaciones llevados por esa Notaria, Y se ordena a la sociedad mercantil PROMOCIONES Y CONSTRUCCIONES GAMAL, C.A., la devolución a los ciudadanos CESAR ELOY FLORES GERAUD y MARIA FERNANDA RONDON PÉREZ, de la cantidad de CIENTO SESENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 160.000,00), que representa el remanente del monto pagado por los opcionantes, una vez deducida la cantidad estipulada como cláusula penal establecida en el precitado contrato de opción a compra, vale decir, el veinte por ciento (20%) del monto entregado de Doscientos Mil Bolívares (Bs. 200.000,00), la cual asciende a Cuarenta Mil Bolívares (Bs. 40.000,00).-Así se decide…”.

V

Conoce este Tribunal Superior del recurso de apelación ejercido, por el abogado LUIS J. VILLARROEL, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 63.175, contra la decisión proferida por el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito, de la Circunscripción Judicial del estado Anzoátegui, de fecha 16 de Noviembre de dos mil once (2011), que declaró Con Lugar la pretensión por Resolución de Contrato de opción de compra venta, incoado por la Sociedad Mercantil PROMOCIONES Y CONSTRUCCIONES GAMAL, C.A., domiciliada en Barcelona Estado Anzoátegui, e inscrita por ante el Registro Mercantil Tercero de la Circunscripción Judicial del Estado Anzoátegui, en fecha 12 de agosto de 1.99, bajo el Nº 32, Tomo A-59, con posteriores modificaciones, siendo la última de ellas la inscrita por ante el registro Mercantil Tercero de la Circunscripción Judicial del Estado Anzoátegui, en fecha 05 de diciembre de 2.008, bajo el Nº 33, Tomo A-105, contra los ciudadanos CESAR ELOY FLORES GERAUD y MARIA FERNANDA RONDON PEREZ, venezolanos, mayores de edad, domiciliados en Lechería Estado Anzoátegui y titulares de las cédulas de identidad Nros. 13.772.546 y 12.813.375, respectivamente.

A objeto de decidir, este Juzgador pasa a valorar las pruebas presentadas por las partes intervinientes:

PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDANTE

Promovió, el mérito favorable de los autos. Con relación a esta prueba, considera esta alzada que tal medio no constituye per se, medio probatorio alguno, ya que el Tribunal de conformidad con el articulo 509 del C.P.C, esta obligado a evaluar todas y cada una de las pruebas que le sean promovidas en su oportunidad, sin importar a cual de las partes intervinientes favorezca. Así se declara.-

Con el escrito libelar consignó, documento de opción de compra venta, firmado en fecha 21 de mayo de 2009; certificación de solvencia “marcado con la letra C”; planilla de declaración y pago de enajenación de inmuebles para personas naturales y jurídicas, marcada con la letra “D”; documento de condominio de Residencias Emperatriz II, marcado con la letra “E”. Con respecto a estas probanzas, no impugnadas por la contraparte bajo ningún respecto, y en relación al contrato de opción de compra venta acepta que ciertamente se firmó, deduciendo de ello, una aceptación respecto a su validez, por tanto se le otorga valor probatorio a las citadas probanzas. Así se declara.-

Promovió, original del Borrador de Contrato Liberación de Hipoteca de Primer Grado, redactado por Mi Casa, Entidad de Ahorro y Préstamo, C.A. y revisado por Banesco Banco Universal, C.A, cursante a los folios 139 al 147, alegando el apoderado actor que esta consciente que trata de un documento privado emanado de terceros, por lo cual invoca la prueba testimonial con la finalidad de que los representantes de la citadas entidades se apersonen al a-quo, para ratificar la veracidad de dicho documento. Con respecto a esta probanza, se evidencia que el a-quo, notificó a los a bancos nombrados, no cursa a los autos respuesta alguna, por tanto se desecha el documento. Así se declara.-

Promovió, planillas únicas bancarias originales referente a los Servicios de Actos Registrales y Notariales, marcado “B y D”, expedida por el Registro Público del Municipio Diego Bautista Urbaneja del Estado Anzoátegui, alegando el apoderado actor que esta consciente que tratan de documentos emanados de terceros, por lo cual invoca la prueba testimonial con la finalidad de que la representante del prenombrado ente se apersone al a-quo, para ratificar la veracidad de dicho documento. Con respecto a estas probanzas, se evidencia que el a-quo, a través del alguacil notificó a la Registradora, no cursa a los autos respuesta alguna, por tanto se desecha los documentos. Así se declara.-

Promovió, original del Contrato solicitud que hiciere el ciudadano Cesar Eloy Flores Geraud de dinero en calidad de Préstamo a PDVSA PETROLEO S.A, alegando el apoderado actor que esta consciente que trata de un documento emanado de terceros, por lo cual invoca la prueba testimonial con la finalidad de que los representantes del prenombrado ente se apersone al a-quo, para ratificar la veracidad de dicho documento. Con respecto a esta probanza, se evidencia que el a-quo, a través del alguacil notificó a la empresa, cursando a los autos respuesta enviada por PDVSA folio 199 y 200, por tanto se le otorga valor probatorio. Así se declara.-

PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDADA

Promovió el mérito favorable de autos. Tal como antes se indicó no constituye medio probatorio alguno. Así se declara.

2) Promovió: Hizo valer a favor de su representada el documento consignado con el libelo marcado con letra “D”, denominado Declaración y Pago de Enajenación de Inmuebles para Personas Naturales y Jurídicas; y documento de opción de compra venta, firmado en fecha 21 de mayo de 2009. Tal probanza ya fue valorada al momento de referirse a las pruebas de la actora, en consecuencia tiene el mismo valor. Así se declara.-

4) Promovió, documento público que contiene la Certificación de Gravamen, expedida el 19 de junio de 2.009, por la Oficina de Registro Público del Municipio Urbaneja, con la finalidad de demostrar que sobre el inmueble objeto de litis, pesa Hipoteca convencional de Primer grado a favor de mi casa, entidad de ahorro y préstamo desde el año 2005. Respecto a esta probanza, se constató que se trata de un Documento Público, consignado en original, el cual se le debe otorgar pleno valor probatorio, ya que es una prueba tarifada, de conformidad con el artículo 1359 del Código Civil Venezolano-

5) Promovió: En original en dos folios útiles marcado con el Nº 5, contrato suscrito en fecha 3 de agosto de 2.009 entre la ciudadana Yanitza del Valle Gámez Brito, en representación de Promociones y Construcciones Gamal, C.A. y sus representados. Se le otorga pleno valor probatorio al instrumento anterior, ya que en vista de que en un Documento privado emanado de la parte contraria, debió expresar si lo rechaza, lo cual no ocurrió en autos, en consecuencia se tiene por reconocido de conformidad con el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil.-

6) Promovió: En original en dos folios útiles marcado con el Nº 6, contrato de fecha 12 de agosto de 2.009, suscrito entre la ciudadana Yanitza del Valle Gámez Brito, en representación de Promociones y Construcciones Gamal, C.A. y sus representados. Se le otorga el mismo valor y criterio que a la probanza anterior, es decir la número 5. Así se declara.-

7) Promovió: En original marcado Nº 7, documento de fecha 1º de julio de 2.009, suscrito por la ciudadana Iraida Gamboa en el carácter de representante del Departamento de Recursos Humanos y Servicios al Personal de PDVSA, refinación Oriente, con sede en Puerto la Cruz, dirigida al departamento de Crédito de BANESCO. Con relación a esta probanza, se percibió que no se logró mediante los métodos procesales idóneos para ratificar el contenido este instrumento, en consecuencia este Juzgado la desecha. Así se declara.-

8) Promovió: Marcado con el Nº 8, declaración de no poseer viviendas realizadas por sus poderdantes, autenticado por ante la Notaría Pública de Lechería en fecha 22 de junio de 2.009. Con relación a esta probanza, se rechaza por impertinente e innecesaria, ya que nada aporta en el caso concreto. Así se decide.-

9) Promovió: Marcado con el Nº 9, en cinco folios, copia simple de documento público que contiene el contrato de compraventa suscrito entre la representación de la demandante reconvenida Promociones y Construcciones Gamal, C.A. y la ciudadana Elizabeth de Jesús Fernández García, otorgado por ante el Registro Público del municipio Diego Bautista Urbaneja en fecha 10 de noviembre de 2.010. La cual es apreciada por el Tribunal por ser copia simple de documento público no impugnada por la parte contraria, de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Así se declara.

10) Promovió: Inspección Judicial en sede del Registro Público del Municipio Urbaneja, ubicado en la Avenida Principal de Lechería, Centro Comercial Morro Mar, piso 2, Locales 4, 6, 7 y 8. Dicha prueba se constata que fue evacuada en fecha 08 de junio de 2011, cursante a los folios 189 al 191, del cuaderno principal, por tanto se le otorga valor probatorio como demostrativa de su contenido. Así se declara.

11) Promovió: Prueba de Informe al Departamento de Recursos Humanos de Petróleos de Venezuela, S.A. PDVSA, refinación Oriente ubicada en Guaraguao, Puerto la Cruz. Con relación a esta probanza, corre inserta en autos, respuesta de dicha institución, considerando este sentenciador, que la información suministrada está íntimamente ligada para dirimir la litis, se le otorga valor probatorio. Así se declara.-

12) Promovió: Prueba de Informe al Departamento de Crédito de Banesco, Banco Universal, en la persona de Balkys Casique, ubicado en la Torre Banesco, Calle Libertad de Puerto la Cruz. No consta en auto respuesta de la referida entidad, aun cuando consta oficio librado Nº 0790-0277, por parte del Aquo, solicitando dicha información, en consecuencia este Tribunal no tiene nada que valorar. Así se declara.-

VI

Esta alzada pasa a determinar si la declaratoria con lugar de la presente demanda, dictada por el a-quo, es acertada o no.

El artículo 1.167 del Código Civil establece:

“En el contrato bilateral si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiera lugar a ellos”

De la norma transcrita se extrae, que en el contrato bilateral cuando una de las partes no cumpla con las estipulaciones pactadas en el contrato, la otra queda facultada para solicitar bien sea el cumplimiento del contrato o la resolución del mismo con los daños y perjuicios si hubiera lugar a ellos.

El artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, establece:

“las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación. Los hechos notorios no son objeto de prueba”.

La citada norma regula la distribución de la carga de la prueba al establecer que todo aquél que afirma un hecho tiene que probarlo, y así de manera tener su como no infundado. En tal sentido, la Sala de Casación Civil, mediante sentencia Nº 193, de fecha 25 de abril de 2003 (caso: Dolores Morante Herrera c/ Domingo Antonio Solarte y Angel Emiro Chourio), expresó:

“…En el derecho procesal moderno, corresponde a la parte que afirma el hecho, esto es, aquella que tiene interés en obtener la consecuencia jurídica que asigna la norma general y abstracta a ese hecho, demostrar al juez la realización concreta del mismo y provocar en él la convicción de la verdad del hecho; y a la parte que tiene interés en obtener el rechazo de la pretensión, demostrar los hechos extintivos o modificativos de la misma. Tiene apoyo esta tesis en el principio del contradictorio y se la denomina “carga subjetiva de la prueba”, independientemente de que esté expresamente distribuida por una norma o implícita en la estructura misma del proceso. Los límites de la controversia quedan planteados con el ejercicio de la pretensión que se hace valer en la demanda y con el ejercicio de la defensa o excepción que hace valer el demandado en la contestación. Como es lógico, ambos actos requieren la alegación de los hechos en que se fundamentan, y tales afirmaciones determinan el thema probandum y los respectivos sujetos gravados con la carga de probar los hechos en virtud de la correlación que debe existir entre la carga de la alegación y la carga de la prueba. Es allí la máxima latina tan socorrida en textos y en fallos: Onus probandi incumbit ei qui asserit (La carga de la prueba incumbe al que afirma). En síntesis, en el derecho moderno, ambas partes pueden probar. a: el actor, aquellos hechos que fundamentan su pretensión; b: el demandado, aquellos hechos que fundamentan su excepción o defensa; que es lo mismo que decir: las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho (Vid: Rengel Romberg Arístides. Tratado de Derecho Procesal Civil Venezolano según el nuevo Código de 1987. Ed. Exlibris. Caracas 1991. Tomo III. p 277 y ss).
...Omissis...La jurisprudencia de la casación, considerando la distinta posición del demandado en particular, ha interpretado la máxima reus in exceptione fit actor, y acoge la doctrina generalmente aceptada de cuando el demandado no se encierra en la pura negación de las pretensiones, sino que expone razones de hecho para discutirlas, adopta en el proceso una actitud dinámica, y la contienda procesal se desplaza de la pretensión, a las razones que la enervan, y el riesgo de la falta de pruebas también se desplaza, porque el actor no tiene que probar nada, puesto no es de la realidad de su pretensión de lo que se trata, sino de las razones contendientes de aquellas (GF. N° 17 (2° etapa) p 63).Esta última actitud dinámica del demandado fue realmente lo que aconteció en el caso de autos, pues no se limitó a la contradicción pura y simple de la pretensión, sino que expuso discriminadamente razones de hecho para discutirlas, en cuya hipótesis, de acuerdo a lo precedentemente expuesto, asumió la carga de la prueba, sobre todo porque expuso entre esas razones hechos impeditivos, modificativos y hasta extintivos del derecho del actor en solicitar una rendición de cuentas…”

El artículo 1.354 del Código Civil, dice:

“Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación.”.

De la norma copiada se extrae, que las partes tiene que probar sus afirmaciones de hecho, cuando alguna de ellas quiera pedir la ejecución de una obligación o libertarse de una. Resultando entonces, que le corresponde al actor explicar los hechos en que se basa su reclamación y al demandado los hechos que esgrime en su defensa.-

Ahora bien, la carga de la prueba implica un mandato para que ambas partes acrediten la verdad de los hechos enunciados por ellos, esto es la carga de la prueba no supone un deber para el adversario si no que esta enmarcado en el propio interés de cada parte, traduciéndose todo ello en que ambas partes deben probar sus propias afirmaciones.

Por otra parte, debe referirse este Juzgador en que consiste la Reconvención, toda vez, que fue planteada tal figura, de acuerdo con la doctrina y la jurisprudencia, se denomina contrademanda o demanda reconvencional a aquella acción que dentro de un juicio ya iniciado interpone el demandado contra el mismo actor, y en la práctica se traduce en una acumulación particular y objetiva de acciones. La reconvención es pues una acción autónoma y con vida propia, que el demandado puede promover por demanda separada, pero que por razones de economía procesal se inserta dentro de una causa anteriormente formulada por el actor. El fundamento básico de la reconvención es que se sustancian y deciden dos o mas acciones economizando tiempo y gastos, pero además hay una razón de evidente justicia denominada compensación reconvencional, que en la práctica impide al actor perciba su crédito sin antes o al mismo tiempo satisfacer el que contra él tiene el demandado, evitando que se convierta en ilusorio el derecho creditorio del demandado contra el actor por ulterior insolvencia de éste.

En síntesis, podemos afirmar que la reconvención es una mutua petición que el demandado formula al actor, mediante la inserción del reclamo en el procedimiento ya iniciado por la demanda del actor. Se trata de aprovechar la apertura de la oportunidad procesal denominada Acto de Contestación – cualquiera sea la oportunidad en que ocurra - que se abre en un juicio, luego de la citación del demandado, para que dentro del plazo estipulado y conjuntamente con su contestación a la pretensión del actor, pueda el demandado formular al actor sus pretensiones derivadas de la acción.

Hecho este esbozó doctrinario, y conforme fue apreciado en decurso del proceso se constata, que con las pruebas de la parte demandante, entre las cuales están, tales original del Borrador de Contrato Liberación de Hipoteca de Primer Grado, redactado por Mi Casa, Entidad de Ahorro y Préstamo, C.A. y revisado por Banesco Banco Universal, C.A, cursante a los folios 139 al 147; planillas únicas bancarias originales referente a los Servicios de Actos Registrales y Notariales, marcado “B y D”, expedida por el Registro Público del Municipio Diego Bautista Urbaneja del Estado Anzoátegui; original del Contrato solicitud que hiciere el ciudadano Cesar Eloy Flores Geraud de dinero en calidad de Préstamo a PDVSA PETROLEO S.A, no se logró el ánimo correspondiente en este Juzgador para desvirtuar la pretensión de la parte actora.

Aunado a ello, la parte actora pretende resolver un contrato en el cual indudablemente lo incumplió, toda vez, que de la inspección Judicial realizada en el Registro Público del Municipio Urbaneja cursante a los folios 189 al 191, se verifica claramente que sobre el bien objeto de causa pesa hipoteca de primer grado, a favor de Mi Casa Entidad de Ahorro y Préstamo, C.A, por lo cual bajo ninguna respecto el bien podía darse en venta. Esta prueba fue obviada por el a-quo, lo que resulta un desatino que indudablemente va en detrimento de los derechos de los demandados.

Asimismo, cursa a los autos (folios 51 al 54), contratos firmados por las partes intervinientes de fechas 03 y 12 de agosto de 2009, los cuales el demandante ni siquiera los nombró en su escrito libelar, puesto que solo trajo el contrato de fecha 21 de mayo de 2009; deduciéndose del primer contrato privado firmado que ciertamente como lo alega el demandante en la cláusula tercera referente al lapso, el cual comenzaba a computarse a partir del día siguiente a la fecha de autenticación, documento este que nunca se llevó autenticar por tanto carece de valor respeto a esa cláusula, más no de los otros puntos establecidos.

Respecto al segundo contrato privado rubricado en fecha 12/08/09, por el contrario si tiene fecha clara para computar su duración, siendo establecido en la cláusula quinta que “…El plazo de vigencia del presente contrato se fija en CIENTO VEINTE DÍAS (120) DIAS (sic) calendarios, contados a partir del día siguiente a la fecha de emisión del presente contrato que viene siendo el trece (13) de agosto de 2009. Dentro del indicado plazo “LA PROPIETARIA” se compromete a suministrar los documentos y solvencias de condominio…a los fines de formalizar la compra-venta del apartamento…”; contrato este celebrado con la intención de tener otro plazo para darse la venta definitiva por ante el Registro correspondiente, y sin lugar a dudas para que la propietaria obtuviera los documentos necesarios para darse la misma, tal como fue pactado en la citada cláusula; no obstante ello, se evidencia sin a lugar a dudas que no podía darse el traspaso del bien dado que existe hipoteca de primer grado, a favor de Mi Casa Entidad de Ahorro y Préstamo, C.A, la cual debía ser levantada, y esto es única y exclusivamente carga de la propietaria.

Siendo ello así, se constata que la parte demandada interpone la presente acción anexando documento firmado en fecha 21 de mayo de 2009, sin hacer mención siquiera a los documentos privados firmados por las partes intervinientes, los cuales resultan fundamentales en la presente acción; de todo lo anterior se deduce que la alegación propuesta por la demandante referente a que existe un incumplimiento por parte de la demandada, se considera falsa, ya que, como antes se indicó la propietaria no tiene los documentos necesarios para realizar la venta; por tanto, los demandados lograron generar convicción respecto al asunto sometido a decisión, existiendo por tanto un incumplimiento de la parte demandante, por lo cual le resulta forzoso a este Juzgador declarar CON LUGAR la presente apelación, y subsecuentemente revocar la decisión apelada, tal como se determinará en forma expresa, positiva y precisa en el dispositivo del presente fallo. Así se decide.

Por último, respecto a los daños y perjuicios solicitados por los demandados, se constata a criterio de este Juzgador que los mismos no fueron probados, existiendo por tanto un incumplimiento para demostrar los daños presuntamente sufridos, en consecuencia se niegan. Así se decide.-

VII
DECISIÓN:

Por todas las razones expuestas, este Tribunal Superior, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara: PRIMERO: CON LUGAR la apelación ejercida por el abogado LUIS J. VILLARROEL, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 63.175, contra decisión de fecha 16 de Noviembre de dos mil once (2011), dictada por el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito, de la Circunscripción Judicial del estado Anzoátegui.

SEGUNDO: SIN LUGAR la demanda por Resolución de Contrato de opción de compra venta, incoado por la Sociedad Mercantil PROMOCIONES Y CONSTRUCCIONES GAMAL, C.A.

TERCERO: PARCIALMENTE CON LUGAR la reconvención propuesta por los ciudadanos CESAR ELOY FLORES GERAUD y MARIA FERNANDA RONDON PEREZ, venezolanos, mayores de edad, domiciliados en Lechería Estado Anzoátegui y titulares de las cédulas de identidad Nros. 13.772.546 y 12.813.375, respectivamente; en consecuencia se ordena a la parte actora, a liberar la hipoteca en primer grado que pesa sobre un inmueble constituido por un apartamento en el edificio denominado Residencias Emperatriz II, tipo Pent House, ubicado en el piso 7, identificado con el Nº 7-1, y otorgar el Documento definitivo de venta sobre el referido bien. Respecto al precio la demandada reconviniente debe cumplir al momento de la firma con lo estipulado en el contrato de fecha 12 de agosto de 2009, cursante a los folios 53 al 54.

No hay condenatoria en costas dada la declaratoria parcial de la reconvención.

Queda así REVOCADA la sentencia apelada.
Publíquese, regístrese, agréguese a los autos, déjese copia certificada de esta decisión. Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Anzoátegui, en Barcelona, a los diez (10) días del mes de agosto del dos mil quince (2015). Años: 205º de la Independencia y 156º de la Federación.
El Juez Superior Provisorio,

Abog. Emilio Arturo Mata Quijada La Secretaria Accidental,

Stefany Cova
En la misma fecha, siendo las (12:06 P.m.) previo el anuncio de Ley, se dictó y publicó la sentencia anterior. Conste.
La Secretaria Accidental,

Stefany Cova