TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL
Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Anzoátegui.
Barcelona, doce de agosto de dos mil quince
205º y 156º

ASUNTO: BP02-R-2013-000122

En el juicio por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE COMPRA VENTA, incoado por el ciudadano ARNOLD JOSE GUZMAN GARCIA, venezolano, mayor de edad, titular de la cedula de identidad Nº 4.506.602, contra el ciudadano JOAQUIN JOSE CATALDI RONDON, venezolano, mayor de edad, titular de la cedula de identidad Nº 8.327.010; el Tribunal Séptimo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Simón Bolívar, Diego Bautista Urbaneja, Juan Antonio Sotillo y Guanta, dictó sentencia en fecha treinta (30) de enero de 2013, declarando INADMISIBLE la presente demanda.

Por auto de fecha 10 de abril de 2013, este Tribunal Superior, admitió actuaciones relacionadas con motivo de la apelación de fecha 25 de febrero de 2013, ejercida por el abogado JESUS JARAMILLO MELO, inscrito en el Inpreabogado bajo el numero 162.657, contra la indicada sentencia.

En fecha 13 de marzo de 2015, el suscrito se aboca al conocimiento de la presente causa, ordenando la notificación de las partes.

Cumplidas las formalidades de ley, este Tribunal para decidir hace las siguientes consideraciones.

I

El recurrente, en su escrito de apelación, alega lo siguiente:

“…En el presente caso se trata de una demanda por cumplimiento de contrato de compra-venta, donde la pretensión del actor está dirigida, como antes apuntamos, a solicitar que el comprador cumpla con hacer la entrega del inmueble objeto del contrato de compra-venta, hecho o circunstancia fáctica regida por el Código Civil vigente, las cuales no se subsumen dentro del supuesto de hecho que prevé el citado Decreto Ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas. Así las cosas, mediante sentencia del 01- NOV-2011, R. C N° 502, Expediente: 2011-146, la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en lo que denominó “Sentencia Líder” abordó lo concerniente a la interpretación, alcance y aplicación del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas. En este contexto, debemos señalar que de la lectura del escrito libelar se puede apreciar que yo demando al ciudadano Joaquín Cataldi Rondón, para que me ponga en posesión y dominio de la cosa vendida, lo cual no hizo al momento de perfeccionarse el contrato, tal y como expresamente lo reconoce el demandado en su escrito de contestación cuando señala:…omissis … ya que si bien es cierto que en la oportunidad de celebrar el contrato de compra-venta no puse en posesión del inmueble vendido al comprador, como lo señala en su libelo de demanda, actualmente estoy en completa y absoluta disposición de cumplir con dicha decisión”. (Cita textual del escrito de contestación de demanda).De tal suerte que, evidentemente estamos en presencia de una pretensión regida exclusivamente por nuestro Código Civil, en la que el sentenciador de la primera instancia aplicó falsamente la norma, pues efectivamente se precisa la no coincidencia entre la hipótesis abstractamente considerada en la norma, en este caso el tanta veces citado Decreto Ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas, y la hipótesis concreta sometida al conocimiento del tribunal, pretensión de cumplimiento de contrato, por lo que el fallo apelado debe ser revocado. Y así pido que sea declarado…”.

II

El Tribunal de origen, dictó la decisión objeto de apelación de la manera siguiente:

“…En este caso tal como expresamente lo señala el accionante, solicita el CUMPLIMIETO DEL CONTRATO DE COMPRA-VENTA y requiere la entrega del inmueble objeto de la demanda el cual “està constituìdo por un (1) bien inmueble (apartamento) destinado a vivienda familiar” comillas del Tribunal, cuestiòn que de prosperar la demanda seria contrario a lo establecido en el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas, que en su artículo 5 dispone que: “Previo al ejercicio de cualquier acción judicial o administrativa que pudiera derivar en una decisión cuya práctica material comporte la pérdida de la posesión o tenencia de un inmueble destinado a vivienda principal, en perjuicio de alguno de los sujetos protegidos por este Decreto-ley, deberá tramitarse por ante el Ministerio con competencia en materia de hábitat y vivienda, el procedimiento descrito en los artículos subsiguientes.” De igual forma el artículo 10 ejusdem, establece que: “Cumplido el procedimiento antes descrito, independientemente de la decisión, las partes podrán acceder a los órganos jurisdiccionales competentes para hacer valer sus pretensiones. No podrá acudirse a la vía judicial sin el cumplimiento previo del procedimiento previsto en los artículos precedentes.” Aunado a ello es preciso señalar que la parte demandada, en su escrito de contestación de demanda señala: …omissis…rechazo y contradigo en todas y cada una de sus partes la demanda propuesta en su contra por el ciudadano Arnold Guzmàn, ya que si bien es cierto que en la oportunidad de celebrar el contrato de compra venta no puse en posesiòn del inmueble vendido al comprador , como lo señala en su libelo de demanda, actualmente estoy en completa y absoluta disposiòn de cumplir con dicha obligación”, es decir que si hay voluntad del demandando en cumplir con lo exigido por el demandante, las partes pudieran, inclusive, de una manera extrajudicial resolver el asunto planteado, no queriendo decir con esto que la via judicial no sea la adecuada para solucionar la controversia planteada…Con fundamento en las consideraciones de hecho, de derecho y jurisprudencial señaladas ut supra, este TRIBUNAL PRIMERO DEL MUNICIPIO SIMON BOLIVAR DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO ANZOATEGUI, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la ley declara: PRIMERO: INADMISIBLE la presente demanda por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE COMPRA VENTA, propuesta por el ciudadano ARNOLD JOSE GUZMAN GARCIA, venezolano, mayor de edad, titular de la cedula de identidad Nº 4.506.602, asistido por el abogado en ejercicio el ciudadano JESUS JARAMILLO MELO, inscrito en el Inpreabogado bajo el numero 162.657, en contra el ciudadano JOAQUIN JOSE CATALDI RONDON, venezolano, mayor de edad, titular de la cedula de identidad Nº 8.327.010, de conformidad con los artículos 341 del Código de Procedimiento Civil, 5 y 10 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas…”.

III

El Tribunal para decidir, lo hace bajo las consideraciones siguientes:

Se contrae el recurso de apelación, a la impugnación realizada por él abogado JESUS JARAMILLO MELO, inscrito en el Inpreabogado bajo el número 162.657, contra la sentencia de fecha treinta (30) de enero de 2013, dictada por el Juzgado Séptimo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Simón Bolívar, Diego Bautista Urbaneja, Juan Antonio Sotillo y Guanta, en el presente expediente por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE COMPRA VENTA, incoado por el ciudadano ARNOLD JOSE GUZMAN GARCIA, venezolano, mayor de edad, titular de la cedula de identidad Nº 4.506.602, contra el ciudadano JOAQUIN JOSE CATALDI RONDON, venezolano, mayor de edad, titular de la cedula de identidad Nº 8.327.010, que declaró inadmisible la demanda bajo análisis.

Plantea este Juzgador las siguientes consideraciones con la finalidad de dirimir el caso bajo análisis.

El Derecho universal a una vivienda, digna y adecuada, aparece recogido en la Declaración Universal de los Derechos Humanos en su artículo 25, apartado 1 y en el artículo 11 de Pacto Internacional de Derechos Económicos, Sociales y Culturales, como uno de los derechos humanos.

En ilación al anterior criterio, fue dictado Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley Contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas, con finalidad de que prevalezca el derecho a una vivienda digna, y así mantener el equilibrio psicólogico de la familia, que pudiese verse afectada ante un desalojo arbitrario.

En dicho decreto, concretamente en sus artículos 1,2,3,4 y 5 establecen:

Artículo 1º. El presente Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley tiene por objeto la protección de las arrendatarias y arrendatarios, comodatarios y ocupantes o usufructuarios de bienes inmuebles destinados a vivienda principal, así como las y los adquirientes de viviendas nuevas o en el mercado secundario, contra medidas administrativas o judiciales mediante las cuales se pretenda interrumpir o cesar la posesión legítima que ejercieren, o cuya práctica material comporte la pérdida de la posesión o tenencia de un inmueble destinado a vivienda.
Artículo 2º. Serán objeto de protección especial, mediante la aplicación del presente Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley, las personas naturales y sus grupos familiares, que ocupen inmuebles destinados a vivienda principal en calidad de arrendatarias o arrendatarios, comodatarias o comodatarios, así como aquellas personas que ocupen de manera legítima dichos inmuebles como vivienda principal. El presente Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley deberá aplicarse además en protección de las adquirientes y los adquirientes de viviendas nuevas o en el mercado secundario, cuando sobre dichos inmuebles, destinados a vivienda principal, se hubiere constituido garantía real, siendo susceptible de ejecución judicial que comporte la pérdida de la posesión o tenencia. Artículo 3º. El presente Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley será de aplicación en todo el territorio de la República Bolivariana de Venezuela de manera preferente a todas aquellas situaciones en las cuales, por cualquier medio, actuación administrativa o decisión judicial, alguno de los sujetos protegidos por este Decreto-Ley, sea susceptible de una medida cuya práctica material comporte la pérdida de la posesión o tenencia de un inmueble destinado a vivienda principal. Artículo 4º. A partir de la publicación del presente Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley en Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela, no podrá procederse a la ejecución de desalojo forzosos o a la desocupación de viviendas mediante coacción o constreñimiento contra los sujetos objeto de protección indicados en este Decreto Ley, sin el cumplimiento previo de los procedimientos especiales establecidos, para tales efectos, en el presente Decreto-Ley. Los procesos judiciales o administrativos en curso para la entrada en vigencia de este Decreto-Ley, independientemente de su estado o grado, deberán ser suspendidos por la respectiva autoridad que conozca de los mismos, hasta tanto las partes acrediten haber cumplido el procedimiento especial previsto en este Decreto-Ley, luego de lo cual, y según las resultas obtenidas, tales procesos continuarán su curso. Artículo 5º. Previo al ejercicio de cualquier otra acción judicial o administrativa que pudiera derivar en una decisión cuya práctica material comporte la pérdida de la posesión o tenencia de un inmueble destinado a vivienda principal, en perjuicio de alguno de los sujetos protegidos por este Decreto-Ley, deberá tramitarse por ante el Ministerio con competencia en materia de hábitat y vivienda, el procedimiento descrito en los artículos subsiguientes.”

En ilación a lo anterior, se considera oportuno traer a colación decisión dictada en fecha 17 de abril de 2013, expediente Nº AA20-C-2012-0000712, con motivo del recurso de interpretación ejercido por el ciudadano JESÚS SIERRA AÑÓN, en ponencia conjunta, la indicada Sala de Casación Civil, sostuvo lo siguiente:

“Como se evidencia del contenido del transcrito artículo 5°, el mismo establece literalmente que “previo al ejercicio de cualquier acción judicial o administrativa” que pudiere derivar en una decisión cuya práctica material comporte la pérdida de la posesión o tenencia de un inmueble destinado a vivienda, en este caso familiar, contra los sujetos amparados por la Ley, es decir, las arrendatarias y arrendatarios, comodatarios, usufructuarios y ocupantes de bienes inmuebles destinados a vivienda, así como los adquirientes de viviendas nuevas o en el mercado secundario, el interesado en obtener la restitución de la posesión del inmueble en cuestión debe ineludiblemente cumplir con el procedimiento administrativo previsto en los artículos ut supra, ante el Ministerio del Poder Popular con competencia en materia de vivienda y hábitat. Asimismo, cabe agregar que la Ley para la Regularización y Control de Arrendamientos de Vivienda estableció que la función administrativa en esta materia es competencia exclusiva del Ejecutivo Nacional, la cual se ejerce a través de la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda, órgano éste que integra al ut supra mencionado Ministerio y la cual está encargada de sustanciar los procedimientos administrativos dispuestos en la materia, de conformidad con lo previsto en los artículos 16 y 94 de esta última Ley. Aun más, el artículo 10 ibidem despeja cualquier duda al respecto, cuando expresamente prevé “…no podrá acudirse a la vía judicial sin el cumplimiento previo del procedimiento previsto en los artículos precedentes…”. Asimismo, obsérvese que en la culminación de este procedimiento previo a la acción judicial, particularmente en la audiencia conciliatoria; esta es la finalidad del procedimiento previo administrativo, instar a las partes mediante la conciliación a resolver el asunto, sin embargo, la resolución administrativa que se dictare puede ser inclusive desfavorable al solicitante del desalojo –futuro demandante en causa civil-, sin que menoscabe en forma alguna su derecho de acudir a la vía jurisdiccional para obtener la debida tutela a su pretensión…En virtud de todo lo anterior, esta Sala reitera en cuanto al ámbito subjetivo de aplicación del referido Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley, que el mismo ampara no sólo a losarrendatarios y arrendatarias, comodatarios o usufructuarios, sino también a los ocupantes o tenedores de bienes inmuebles destinados a vivienda principal, inclusive a los adquirientes y las adquirientes de vivienda nuevas o en el mercado secundario, cuando sobre esos inmuebles destinados a vivienda familiar pudieran estar constituidas garantías reales. En relación con la posesión que merece protección en los términos del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley es “la posesión, tenencia u ocupación”, se refiere aquella tutelada por el derecho, es decir, que sea lícita. En relación con el ámbito objetivo de la Ley, la protección se establece literalmente frente a cualquier medida preventiva o ejecutiva, administrativa o judicial, que pudiera derivar en la pérdida de la posesión, ocupación o tenencia sólo de inmuebles destinados a “vivienda principal”. Luego de verificado lo anterior, el artículo 5° y siguientes objeto de interpretación sin duda contienen el procedimiento previo a las demandas, que pudiera derivar en una decisión cuya práctica material comporte la pérdida de posesión o tenencia de los sujetos amparados por la Ley, por lo que su exigencia constituye un requisito de admisibilidad sine qua non para acudir a la vía jurisdiccional. El Decreto con Fuerza de Ley objeto de interpretación no sólo resulta aplicable a las relaciones arrendaticias, sino que comprende los juicios de otra naturaleza, verbigracia ejecución de hipoteca, en los cuales puedan resultar afectados los derechos constitucionales y legales de quienes ocupan o habitan un determinado inmueble destinado a vivienda principal, -se insiste- en que el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas, no se circunscribe al campo de las relaciones arrendaticias sino que comprende cualquier juicio que pudiera conducir a una decisión cuya práctica material comporte la pérdida de posesión o tenencia de un inmueble destinado a vivienda familiar. Ciertamente, tal como se refirió anteriormente, la protección se otorga inclusive a los adquirientes de viviendas nuevas o en el mercado secundario sobre los cuales pesare alguna garantía real…”

De la decisión transcrita fehacientemente queda claro que, la Sala de Casación Civil, arribó a la conclusión de que la exigencia del procedimiento administrativo previo previsto en las leyes indicadas constituye un requisito de admisibilidad de la demanda judicial que persiga obtener una sentencia cuya ejecución comporte la pérdida o tenencia de un inmueble destinado a vivienda familiar y así igualmente lo interpreta este juzgado.

En consecuencia, tomando en consideración que el presente procedimiento afectaría la posesión de un inmueble destinado a vivienda, con efectos sobre el demandado o cualquier tercero que se encuentre ocupando el inmueble, que pudiese ser la ciudadana MARIFRE DEL VALLE BENITEZ, quien consignó a los autos constancia de residencia (folio 72), expedida por la abogada WADAD MARIA EL SOUKI, quien funge en dicha constancia como Registradora Civil del Municipio Simón Bolívar del Estado Anzoátegui, por tanto, este juzgado declara la presente demanda inadmisible, toda vez, que no consta en autos que el demandante hubiese tramitado el procedimiento administrativo previo a las demandas. Todo en interpretación de lo previsto en el artículo 5º del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley Contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas, que prevé protección a cualquier persona que esté ocupando legítimamente el inmueble.

Se reitera, que en la demanda bajo análisis existe ausencia plena del no agotamiento del procedimiento especial previsto en supra nombrado decreto. En consecuencia, le resulta forzoso a este Juzgador declarar Sin Lugar la apelación interpuesta, y subsecuentemente confirmar la decisión dictada por el a-quo, como se determinará en forma expresa, positiva y precisa en el dispositivo del presente fallo. Así se decide.-

IV
DECISIÓN

Por todo lo antes expuesto, este Tribunal Superior en lo Civil, Mercantil y Transito de la Circunscripción Judicial del Estado Anzoátegui, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley DECLARA: PRIMERO: SIN LUGAR recurso de apelación incoado por el por él abogado JESUS JARAMILLO MELO, inscrito en el Inpreabogado bajo el número 162.657, contra la decisión de fecha treinta (30) de enero de 2013, dictada por el Juzgado Séptimo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Simón Bolívar, Diego Bautista Urbaneja, Juan Antonio Sotillo y Guanta.

SEGUNDO: se declara INADMISIBLE la presente demanda por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE COMPRA VENTA, incoado por el ciudadano ARNOLD JOSE GUZMAN GARCIA, venezolano, mayor de edad, titular de la cedula de identidad Nº 4.506.602, contra el ciudadano JOAQUIN JOSE CATALDI RONDON, venezolano, mayor de edad, titular de la cedula de identidad Nº 8.327.010.

Queda así CONFIRMADA la decisión objeto de apelación.

Publíquese, regístrese, agréguese a los autos, déjese copia certificada de esta decisión. Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Anzoátegui, en Barcelona, a los doce (12) días del mes de agosto del dos mil quince (2015). Años: 205º de la Independencia y 156º de la Federación.
El Juez Superior Provisorio,

Abog. Emilio Arturo Mata Quijada La Secretaria Accidental,

Stefany Cova
En la misma fecha, siendo las (12:06 P.m.) previo el anuncio de Ley, se dictó y publicó la sentencia anterior. Conste.
La Secretaria Accidental,

Stefany Cova