TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL

Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Anzoátegui.
Barcelona, siete de agosto de dos mil quince.

ASUNTO: BP02-R-2010- 000645

En el juicio por RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, incoado por el ciudadano LUIS JULIO HERNANDEZ RUIZ, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V-2.636.791, con domicilio procesal en la Avenida 5 de Julio, Centro Comercial Eleggua, Piso 2, Oficina 6, de la ciudad de Barcelona, Municipio Simón Bolívar del Estado Anzoátegui, contra el ciudadano SIMON AUGUSTO ROJAS COVA, venezolano, mayor de edad, de este domicilio, titular de la cédula de identidad Nº V-1.199.398 , el anteriormente denominado Juzgado Segundo del Municipio Simón bolívar de la Circunscripción Judicial del Estado Anzoátegui, dictó sentencia de fecha 29 de octubre de 2010, en la cual declaró: Sin Lugar la demanda, por ser contraria a derecho, ya que el demandante intento la acción diez meses siguientes al vencimiento del lapso de prorroga legal.-

Por auto de fecha 23 de julio de 2015, este Tribunal Superior admitió actuaciones relacionadas con motivo de la apelación ejercida en fecha 4 de Noviembre de 2010, por la abogada Omaireth Aguilera Martínez, inscrita en el inpreabogados bajo el Nº 132.147, asistiendo en este acto al ciudadano Luís Julio Hernández, parte demandante en el presente juicio, contra la indicada sentencia, en dicho auto se fijó el Décimo (10º) día de despacho siguiente para dictar sentencia en la presente causa, de conformidad con el 893 del Código de Procedimiento Civil Venezolano.-

El Tribunal para decidir lo hace bajo las siguientes consideraciones:

I
La parte demandante, fundamentó su escrito libelar bajo las siguientes consideraciones:

“…Celebre contrato de arrendamiento a tiempo determinado con el demandado, según consta en instrumento debidamente autenticado en la Notaría Tercera de la ciudad de Puerto la Cruz en fecha 03-12-07, quedando anotado bajo el número 50 tomo 127 de los libros de autenticaciones llevados por eses notaría, el cual anexo en copia fotostática marcado con la letra “A” ay ad efectum vivendi presento original para su certificación en autos. Es el caso que el referido contrato a tiempo determinado, fue suscrito con una vigencia de 6 meses, computados desde la fecha 22-11-07 hasta 22-05-08, se estableció un canon de arrendamiento de 1.600,00 Bs. (29.090909 unidades Tributarias) es el caso que de pleno derecho tal y como lo establece el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos inmobiliarios, dicho contrato se prorrogo potestativamente para el arrendatario desde la fecha 22-05-08 hasta 22-11-08, múltiples han sido las gestiones amistosas extrajudiciales tendientes a lograr el cumplimiento voluntario extrajudicial respecto a la entrega de mi inmueble, en vista de que ha llegado el término de la relación arrendaticia y la prorroga legal de 6 meses que otorga la ley de arrendamientos inmobiliarios. Aunado a ello el hecho de que a principios del año, debido a los retrasos ocasionado por la ausencia de despacho en el tribunal ejecutor de esta circunscripción judicial que imposibilitaron cualquier acción respecto a mi inmueble ya que lo que persigo con dicha demanda es que se decrete el secuestro de mi inmueble y se me acuerde como depositario del mismo. Por otra parte, debo señalar que actualmente estoy viviendo arrendado en un inmueble del cual ya me solicitaron la desocupación, tras haberse cumplido el término del contrato de arrendamiento, resulta entonces ilógico que siendo propietario de un inmueble, debido a la negativa de cumplimiento del demandado bien sea, en no realizar las gestiones tendientes a buscar otro inmueble, por la excusa de los altos costos actuales de los cánones de arrendamiento, como me ha manifestado extrajudicialmente, tengo yo, que continuar sufriendo la consecuencia de hacer la entrega material del inmueble que tengo arrendado sin posibilidad de ocupar el mio, que además es mi vivienda principal, anexo carta marcada con la letra “B”.Ya ha operado el termino de la prorroga legal, ya le concedí al arrendatario un término que cumplió y que me fue solicitado y de buena fe, otorgue con la finalidad de que realizara las gestiones tendientes a buscar otro inmueble, imposibilitado como me encontraba en ese momento debido a la falta de despacho en el tribunal ejecutor. Ahora bien, consta en expediente BP02-S-2009-2479, solicitud de consignación de canon de arrendamiento según lo establecido en el artículo 51 ejusdem, alegando el demandado mi presunta negativa en recibir los mismos, atestando falsamente mi domicilio al señalar: Apartamento 5-D Edificio Galerías Colon, Avenida Paseo Colon de la ciudad de Puerto la Cruz, Municipio Sotillo del Estado Anzoátegui, siendo el domicilio correcto y conocido por el demandado el siguiente: Urbanización El Tamarindo, III etapa calle 7 Sur, casa número 6 Barcelona Estado Anzoátegui…En razón de las anteriores consideraciones ocurro a Usted, ciudadano Juez, para demandar formalmente por cumplimiento de contrato de arrendamiento publico escrito a tiempo determinado por vencimiento de prorroga legal, como en efecto así lo hago, para que el demandado no conviniere en ello, sea condenado por el Tribunal a: Primero: entregar el inmueble libre de personas y cosas, en el mismo buen estado en que lo recibió y según el inventario anexo al contrato marcado con letra “A”, amparado en lo establecido en el artículo 1.594 y 1.595 del Código Civil. Se estima la demanda a los fines de determinar la competencia del tribunal en la cantidad de CINCO MIL BOLIVARES SIN CENTIMOS (5.000,00 Bs) Equivalente a (90.0909091 Unidades Tributarias). Estimo los honorarios profesionales de abogado en un 30% del valor de la demanda…”

II
DECISIÓN APELADA.
“…Ahora bien, la presente acción es por cumplimiento de contrato de arrendamiento, por vencimiento del lapso de la prórroga legal. En efecto, alega la parte actora, que la relación contractual entre las partes en relación al arrendamiento del inmueble supra identificado, era por seis meses, contados a partir del 22 de noviembre de 2007, hasta el 22 de mayo de 2008: Que dicho contrato se prorrogo potestativamente para el arrendatario “desde la fecha 22-05-2008; hasta el 22 -11-08”; que múltiples han sido las gestiones amistosas extrajudiciales tendientes a lograr el cumplimiento voluntario extrajudial. Revisado el documento de contrato de arrendamiento suscrito entre las partes, el cual fue acompañado al libelo de la demanda en copia fotostática simple, manteniendo todo su valor probatorio, por cuanto no fue impugnado en su oportunidad legal por la parte demandada, en la cláusula CUARTA, las partes pactaron que, “La duración del presente contrato de Arrendamiento es de seis (06) meses fijos y continuos, contados a partir del día 22 de noviembre del año 2007, hasta el día 22 de mayo de 2008”, con un canon de arrendamiento mensual de un mil seiscientos bolívares (Bs.1.600,00) (Cláusula tercera del Contrato); y conforme al alegato esgrimido por la parte demandante en su libelo de demanda, el mismo se prorrogo potestativamente para el arrendatario “desde la fecha 22-05-2008, hasta el 22-11-08”. En este sentido, el artículo 38 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliarios, establece que en los contratos que tengan por objeto alguno de los Inmuebles indicado en el artículo 1° de este Decreto-Ley, celebrados a tiempo determinado, llegado el día del vencimiento del plazo estipulado, este se prorrogará obligatoriamente para el arrendador y potestativamente para el arrendatario, de acuerdo con las siguientes reglas: a) cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración hasta de un (1) año o menos, se prorrogará por un lapso máximo de seis (6) meses. En el sub iudice, conforme a lo estipulado por las partes en el contrato de arrendamiento, la duración de la relación arrendaticia era por seis meses contados “a partir del 22 de noviembre, hasta el día 22 de mayo de 2008”, conforme a la norma legal antes citada, y el literal transcrito, la prorroga legal era por un lapso de seis (0&) meses, por cuanto el contrato fue suscrito con una duración de 6 meses: Es decir, habiendo vencido la relación contractual en fecha 22 de mayo de 2008, la prorroga legal de seis (06) meses, a que se refiere el artículo 38, literal a) de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, la cual es obligatoria para el arrendador y potestativa para el arrendatario, se inicio el 23 de mayo de 2008 y culminó en fecha 23 de noviembre de 2008; y es luego de transcurrido diez (10) meses, es decir en fecha 30 de septiembre de 2009, cuando la parte demandante, procede a demandar el cumplimiento del contrato por vencimiento del lapso de prorroga legal, que como se dijo supra finalizó el 23 de noviembre de 2008, permaneciendo el arrendatario en posesión del inmueble arrendado, por un lapso superior a los seis meses que la Ley impone como lapso de prorroga legal, conforme a la norma y literal antes citado. En este sentido, el artículo 1.600 del Código Civil, establece que si a la espiración del tiempo fijado en el arrendamiento, el arrendatario queda y se le deja en posesión de la cosa arrendada, el arrendamiento se presume renovado y su efecto se regla por el artículo relativo a los arrendamientos hechos sin determinación de tiempo.
Ahora bien, la parte demandada quedo confesa en el presente. Asunto, por cuanto no dio contestación a la demanda, ni promovió pruebas: Para que se produzca esa confesión ficta, deben darse tres requisitos establecido en el artículo 362 del Código de Procedimiento Civil, como lo son:
a) Que el demandado no diese contestación a la demanda en la oportunidad de Ley;
b) Que la pretensión no sea contraria a derecho; y
c) Que el demandado nada probare que le favorezca durante el proceso
En el sub iudice, como se dijo supra la parte demandante procedió a demandar, el vencimiento del lapso de la prorroga legal, luego de transcurrido diez (10) meses, es decir que vencido la prorroga legal, el Arrendatario continuo ocupando el inmueble, por un lapso superior a los seis meses que le otorga la Ley, por prorroga. Es decir continuo en el uso y disfrute de la cosa arrendada, luego de vencido el lapso de prorroga legal, por un tiempo de diez (10) meses, conforme lo alego la parte demandante. Ahora bien, conforme a los preceptuado en el artículo 1.600 del Código Civil, si a la explicación del tiempo fijado en el arrendamiento, el arrendatario queda y se le deja en posesión de la cosa arrendada, el arrendamiento se presume renovado y su efecto se regla por el artículo relativo a los arrendamientos hechos sin determinación de tiempo. De lo antes expuesto este Tribunal colige que si bien, es cierto que la demandada quedo confesa en el presente Asunto, la parte demandante ejerció su acción por cumplimiento de contrato por vencimiento de prorroga legal, diez (10) meses después de haber fenecido dicho lapso, permaneciendo el Arrendatario en el uso y disfrute de la cosa arrendada; y conforme al artículo 1.600 del Código Civil si a la expiración del tiempo fijado en el arrendamiento, el arrendatario queda y se le deja en posesión de la cosa arrendada, el arrendamiento se presume renovado y su efecto se regla por el artículo relativo a los arrendamientos hechos sin determinación de tiempo. En razón de los antes expuesto la acción incoada es contraria a derecho, por cuanto el arrendatario continuo ocupando el inmueble arrendado, luego de vencido el lapso de seis meses de prorroga legal, por un tiempo de diez (10) meses, para la oportunidad en que se ejerce la acción, y conforme al artículo 1.600 del Código Civil, si a la expiración del tiempo fijado en el arrendamiento, el arrendatario queda y se le deja en posesión de la cosa arrendada, el arrendamiento se presume renovado y su efecto se regla por el artículo relativo a los arrendamientos hechos sin determinación de tiempo; motivo por el cual, a criterio de este Tribunal la demanda interpuesta tiene que ser declarada SIN LUGAR, por ser contraria a derecho y así lo decidirá este juzgado en el dispositivo del fallo. DECISION Por las consideraciones antes expuestas este Tribunal administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara SIN LUGAR, por ser contraria a derecho, la demanda por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO POR VENCIMIENTO DEL LAPSO DE PRORROGA LEGAL; interpuesta por el ciudadano LUIS JULIO HERNANDEZ RUIZ, de nacionalidad venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de Identidad N°. 2.636.791, contra el ciudadano SIMON AUGUSTO ROJAS COVA, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de Identidad N°.1.199.398, en relación a un inmueble ubicado en el Conjunto Residencial La Estancia, carrera 34, número 13, Quinta Del Valle, de la Urbanización Nueva Barcelona, del Municipio Simón Bolívar, del estado Anzoátegui, por cuanto la parte demandante ejerció su acción diez (10) meses siguientes al vencimiento del lapso de prorroga de seis (06) meses, y conforme a lo establecido en el artículo 1.600 del Código Civil, si a la expiración del tiempo fijado en el arrendamiento, el arrendatario queda y se le deja en posesión de la cosa arrendada, el arrendamiento se presume renovado y su efecto se regla por el artículo relativo a los arrendamientos hechos sin determinación de tiempo…”

III

Se contrae el presente asunto, por cuanto el arrendador, ciudadano Luis Hernández, alega que ya se le venció la prorroga legal al arrendatario, y desea que se le desocupe su inmueble, que ha intentado llegar a múltiples acuerdos extrajudiciales, sin resultados favorecedores, por su parte el demandado, ni contestó la demanda ni mucho menos promovió pruebas, la juzgado a-quo declaro contraria a derecho la demanda y por tal motivo apeló el demandante, hoy recurrente.-

Planteada así la controversia, observa este sentenciador, que de las actas que conforman el presente expediente, se evidencia:

Que existe contrato de arrendamiento pactado entre el ciudadano, Luis Julio Hernandez y el ciudadano Simón Augusto Rojas Cova, sobre un inmueble destinado a vivienda familiar, autenticado ante la Notaría Pública, y en el mismo pactaron en su cláusula CUARTA, que el mismo tendría una duración de seis (6) meses, es decir, originariamente era a tiempo determinado.-

En este sentido es necesario, traer a colación los Artículos 1600 y 1614, del Código Civil, que establecen:

“…Artículo 1600. Si a la expiración del tiempo fijado en el arrendamiento, el arrendatario queda y se le deja en posesión de la cosa arrendada, el arrendamiento se presume renovado, y su efecto se regla por el artículo relativo a los arrendamientos hechos sin determinación de tiempo...”

“…Artículo 1614 En los arrendamientos hechos por tiempo determinado, si el inquilino continuare ocupando la casa después de vencido el término, sin oposición del propietario, se juzga que el arrendamiento continúa bajo las mismas condiciones; pero, respecto al tiempo, se procederá como en los que se hacen sin tiempo determinado...”

Ambas normas contemplan la figura jurídica denominada por la doctrina como la “tácita reconducción”, siendo esta la transformación del contrato de arrendamiento de tiempo determinado a indeterminado, no pudiendo pactarse en los contratos la ausencia de esta figura por cuanto es de orden público.-

La anterior norma, contempla que los contratos es ley entre las partes y debe cumplirse con las obligaciones establecidas en el, lo cual significa que si lo convenido en el contrato es ley entre las partes, el mismo contiene normas de derecho privado en tanto no menoscaben el orden público, aunado a ello se evidencia de actas que existe consignación de canones de arrendamiento a favor del demandante, por ante el Juzgado Primero del Municipio Simón Bolívar, de esta circunscripción judicial, las cuales corresponden desde el mes de mayo del 2009 hasta enero del 2010, esta conducta afianza mas tal criterio, porque de dichas actuaciones solo se puede inferir que tal relación de arrendamiento se renovó, otra causal mas para determinar que el contrato se convirtió a tiempo indeterminado.-

Ahora bien, el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, dispone:

“…Sólo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamente en cualesquiera de las siguientes causales…”

Conforme a la norma, anteriormente transcrita, lo correcto era intentar una acción de desalojo y no de Cumplimiento de contrato.-

En este orden de ideas, es oportuno indicar que aun cuando el efecto principal del desalojo y el cumplimiento de contrato es el mismo, vale decir, la entrega del inmueble arrendado al arrendador, el error en la calificación jurídica de la demanda, no se puede ver como un mero formalismo, toda vez que existen marcadas diferencias tanto sustantivas como adjetivas que devienen entre la demanda por desalojo y la de cumplimiento o resolución de contrato de arrendamiento, teniendo por una parte presupuestos de hecho diferentes y por la otra que sólo una de ellas accede a casación.-

La Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia en sentencia de fecha 30 de abril de 2004, Expediente Nº 04-000220, deja sentado el siguiente criterio sobre las diferencias entre el desalojo, cumplimiento y resolución de contrato, a saber:

“…El distinto régimen, a que está sometido el desalojo respecto de las acciones que por cumplimiento o resolución de contrato que se fundamenten en el artículo 1.167 del Código Civil, se caracteriza, en que las causales de desalojo son únicas, taxativas e impuestas por el Estado, mientras que los fundamentos de la demanda por cumplimiento o resolución del contrato de arrendamiento , que persiga la desocupación del inmueble objeto de la convención arrendaticia, son heterogéneos en el sentido de que las partes los pueden establecer y modificar, de acuerdo a lo pactado en el contrato...”

En efecto, la acción escogida por el demandante, que lo fue la de cumplimiento de contrato, no resultaba idónea para la satisfacción de su pretensión, en razón de la naturaleza jurídica del contrato que es a tiempo indeterminado, razón por la cual resulta procedente declarar la inadmisibilidad de la demanda, en consecuencia, resulta forzoso para este Tribunal Superior declarar Sin lugar la apelación propuesta en contra de la sentencia dictada en fecha 29 de octubre de 2.010, por el anteriormente denominado Juzgado Segundo del Municipio Simón Bolívar de la Circunscripción Judicial del Estado Anzoátegui, actualmente juzgado Segundo de los municipios ordinarios y ejecutores de medidas de los municipios Juan Antonio Sotillo, diego Bautista Urbaneja, Simón Bolívar y Guanta de esta Circunscripción Judicial, y así se plasmará en forma expresa, positiva y precisa en el dispositivo del presente fallo y por consiguiente confirmar la decisión apelada. Y ASÍ SE DECLARA.-
IV
DECISION

Por lo antes expresado, este JUZGADO SUPERIOR EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRANSITO DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO ANZOATEGUI, administrando justicia en nombre de la REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA Y POR AUTORIDAD DE LA LEY, declara: PRIMERO: SIN LUGAR LA APELACION ejercida por la abogada Omaireth Aguilera Martínez, inscrita en el inpreabogados bajo el Nº 132.147, asistiendo en este acto al ciudadano Luís Julio Hernández, parte demandante en el presente juicio, RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, incoado por el ciudadano LUIS JULIO HERNANDEZ RUIZ, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V-2.636.791, con domicilio procesal en la Avenida 5 de Julio, Centro Comercial Eleggua, Piso 2, Oficina 6, de la ciudad de Barcelona, Municipio Simón Bolívar del Estado Anzoátegui, contra el ciudadano SIMON AUGUSTO ROJAS COVA, venezolano, mayor de edad, de este domicilio, titular de la cédula de identidad Nº V-1.199.398.-
SEGUNDO: INADMISIBLE, la demanda juicio, RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, incoado por el ciudadano LUIS JULIO HERNANDEZ RUIZ, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V-2.636.791, con domicilio procesal en la Avenida 5 de Julio, Centro Comercial Eleggua, Piso 2, Oficina 6, de la ciudad de Barcelona, Municipio Simón Bolívar del Estado Anzoátegui, contra el ciudadano SIMON AUGUSTO ROJAS COVA, venezolano, mayor de edad, de este domicilio, titular de la cédula de identidad Nº V-1.199.398, por ser contraria a derecho.-

Se condena en costas a la parte perdidosa de conformidad con el 281 del Código de Procedimiento Civil Venezolano.-

Queda así CONFIRMADA la sentencia apelada.

Publíquese, regístrese, agréguese a los autos, déjese copia certificada de esta decisión.

Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Anzoátegui, en Barcelona, a los siete (07) días del mes de agosto del dos mil quince (2015). Años: 205º de la Independencia y 156º de la Federación.
El Juez Superior Provisorio,

Emilio Arturo Mata Quijada La Secretaria,

Rosmil Milano Gaetano
En la misma fecha, siendo las (3:00 p.m) previo el anuncio de Ley, se dictó y publicó la sentencia anterior. Conste. La Secretaria,

Rosmil Milano Gaetano