TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL

Circuito Judicial Civil del Estado Anzoátegui
Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Anzoátegui
Barcelona, Once (11) de Agosto de 2015
205º y 156º

ASUNTO: BP02-V-2015-000017.-

I
DE LAS PARTES

PARTE ACTORA: ciudadana, RICCI DEL VALLE BALBOZA VASQUEZ, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº.- V-8.301.022.

ABOGADO APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE ACTORA: Abogado en ejercicio LUIS GIRAL, de este domicilio, titular de la cédula de identidad Nº 5.897.143, e inscrito en el inpreabogado bajo el Nº 160.758.-

PARTE DEMANDADA: Ciudadana ORSOLA YOXANA PUGLIESE GARCIA, venezolana, mayor de edad, titular de la Cédula de identidad Nº V-13.784.300.

APODERADA JUDICIAL DE LA PARTE DEMADADA:, Abogado en ejercicio, EVA GARCÍA RAMÍREZ, de este domicilio, titular de la cédula de identidad Nº V_(.324.207 e inscrita en el inpreabogado bajo el Nº: 169.242.

ASUNTO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO Y ENTREGA MATERIAL.

MOTIVO: SENTENCIA DEFINITIVA.-

II
SINTESIS DE LA CONTROVERSIA.

En fecha 19 DE ENERO DE 2015; este Tribunal Admitió la demanda incoada por la ciudadana RICCI DEL VALLE BALBOZA VASQUEZ, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº.- V-8.301.022, debidamente asistida por el abogado en ejercicio LUIS GIRAL, de este domicilio, e inscrito en el inpreabogado bajo el Nº 160.758, en contra de la ciudadana ORSOLA YOXANA PUGLIESE GARCIA, venezolana, mayor de edad, titular de la Cédula de identidad Nº V-13.784.300, y se ordenó citar a la demandada, antes identificada, a fin de darle contestación a la presente demanda, y se ordenó librar la correspondiente compulsa.

Alegó la parte actora, en su libelo en resumen que:

“…mediante documento autenticado en fecha 23 de septiembre de 2011…celebré contrato de OPCIÓN DE COMPRA VENTA con la ciudadana ORSOLA YOXANA PUGLIESE GARCIA…donde la mencionada ciudadana me dio una OPCIÓN A COMPRA de una vivienda signada con el Nº 59, ubicada en la Calle Principal de Putucual, Sector Las Viviendas, Vía El Rincón-San Diego, en la Parroquia Pozuelos del Municipio Juan Antonio Sotillo del Estado Anzoátegui, construida sobre una parcela del Instituto Nacional de Tierras (INTI)…De conformidad con EL TEXTO DE LAS CLÁUSULAS SEGUNDA Y TERCERA, del contrato supra mencionado, la Ciudadana ORSOLA PUGLIESE, se obligó a venderme el inmueble de auto, por el precio de QUINIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 500.000,00), cuya obligación atribuida a mi persona era la de pagar una cuota inicial de trescientos mil bolívares (Bs. 300.000,00), los cuales serían pagados de la siguiente manera: la cantidad de CIEN MIL BOLÍVARES (Bs. 100.000,00) al momento de la autenticación del documento de Opción de Compra Venta. Cuya obligación cumplí, en la fecha indicada, mediante cheque de gerencia del Banco de Venezuela, a nombre de la vendedora…de igual manera me correspondió pagar la cantidad de DOSCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 200.000,00), para el mes de noviembre del referido año, lo cual no se hizo por encontrarse el inmueble arrendado a una tercera persona, situación ésta que yo desconocía por lo que me acogí al principio legal de la exceptio nom adimpleti contractus, en virtud que se predecía la imposibilidad de que la ofertante vendedora pudiera dar cumplimiento a su obligación de proceder a suscribir el documento definitivo de venta en el plazo establecido en la cláusula Cuarta, por cuanto el referido inmueble se encontraba arrendado a un a tercera persona. Lo que se evidencia por cuanto desde la fecha de suscribir la mencionada Opción de Compra-venta, hasta la presente fecha, aún permanecen en el inmueble de marras los inquilinos de entonces. De la misma manera los DOSCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 200.000,00) restantes pautados para entregar a la firma del documento definitivo, por razones obvias, no pudo dársele cumplimiento. Ahora bien, llegado el mes de noviembre de 2011 y ante la evidencia cierta que la vendedora no podía hacer la tradición de la propiedad del inmueble, por cuanto este se encontraba arrendado y ocupado por los arrendatarios, sostuve diversas reuniones con la vendedora, quien me manifestó entonces que sería imposible firmar el documento definitivo de compra venta, hasta tanto se desocupara el inmueble y en atención a la buena fe y a las buenas relaciones existente para concretar la negociación, decidimos de forma verbal una prórroga de tres (03) meses, en beneficio de la vendedora, a fin de que esta pudiera entregar el inmueble libre de ocupantes. Pero a pesar de las muchas gestiones realizadas por mí para lograr el cumplimiento del contrato. Ello no ha sido posible, por cuanto la vendedora ha expuesto muchos alegatos y demoras, por lo que me obliga a acudir por ante la vía jurisdiccional…a los fines de probar la excepción al cumplimiento de mi obligación, me permito informar que cursa por ante la institución Superintendencia Nacional de la Vivienda (SUNAVI), donde la ciudadana Orsola Roxana Pugliese García, como accionante en la solicitud de desalojo, contra los inquilinos arrendatarios, que cursa bajo el Expediente 0320-2014; y que me obligaron a excepcionarme del cumplimiento de mi obligación, un procedimiento de desalojo interpuesto por la ciudadana vendedora…En consecuencia la mencionada ciudadana pretende aumentar el precio previamente establecido, lo cual es violatorio de la Resolución emitida por el Ministerio del Poder Popular para Hábitat y Vivienda, publicada en Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela Nº 40.115, de fecha 21 de febrerote 2013, que establece textualmente lo siguiente: Artículo 4º “A partir de la entrada en vigencia de esta Resolución, sólo se podrá aumentar el precio, ejecutar cláusulas penales o ejercer cualquier otra medida que pueda conllevar la pérdida de la adquisición de la vivienda o el desembolso excesivo de dinero a los adquirentes, cuando el retardo en la Protocolización del crédito hipotecario sea imputable a su persona. En el caso de marras…no se ha llevado a cabo la firma definitiva del documento de Compra-venta por ante la notaría pública por causas IMPUTABLES A LA OFERTANTE VENDEDORA, por cuanto el inmueble en cuestión se encuentra arrendado a terceras personas, desconociendo yo dicha situación al momento de suscribir el contrato de Opción de compra-venta. Es importante destacar y a la vez hacer del conocimiento de esta institución de la existencia de la sentencia Nº 116 del 12/04/2005, expediente Nº 04-109, la cual expone: …omissis…de la trascripción antes realizada, la Sala Observa que el Juez de Alzada consideró que las partes al suscribir el contrato de opción a compra-venta, realizaron una verdadera venta, al darse los dos elementos esenciales objeto y precio, del cual se dio un anticipo, y la tradición había quedado diferida para el pago del saldo del precio, al momento de obtenerse el crédito por los accionantes y, el cumplimiento por la demandada vendedora de la transferencia de la propiedad del inmueble en forma registral” De la misma manera, la sentencia de fecha 22 de marzo de 2013, devenida del Tribunal Supremo de Justicia, Sala de Casación Civil, con ponencia de la Dra. Iraima de Jesús Zapata Lara, quien estimó pertinente retomar el criterio inveterado que se había abandonado y, por vía de consecuencia establecer “que el mismo debe equipararse a la venta pura y simple, tomando en consideración que se produzca el cruce de consentimiento en los contratantes y siempre y cuando se encuentren presentes, claramente, en dicho contrato de opción a compra venta los requisitos del objeto y precio”…En el caso que nos ocupa, existen los elementos o requisitos de objeto y precio, del cual yo pagué la cantidad de CIEN MIL BOLÍVARES (Bs. 100.000.00) a la ciudadana vendedora…En consecuencia el contrato cuya petición se hace en este acto para su cumplimiento, se dan los tres requisitos establecidos en la Ley Código Civil Venezolano, así como la sentencia de fecha 22 de marzo de 2013…omissis…se proceda por este Tribunal a instar o conminar a la ciudadana ORSOLA YOXANA PUGLIESE GARCIA, a dar cumplimiento a su obligación de vender a mi persona el inmueble de marras, por el precio de quinientos mil Bolívares (Bs. 500.000,00), o en su defecto a ello sea obligada por este Tribunal…omissis…Se ordene por este Tribunal se me haga, por parte de la mencionada ciudadana la entrega material del inmueble objeto de la venta previamente suscrita…”

Por auto de fecha 15 de enero de 2015 se le dio entrada a la presente s demanda de cumplimiento de contrato y entrega material.

Mediante diligencia de fecha 15 de enero de 2015 la parte actora consignó fotocopias de documentos mencionados en el libelo y que por omisión involuntaria no se consignó.

Mediante diligencia de fecha 26 de enero de 2015 la parte actora consignó fotocopias del libelo de la demanda a los efectos de elaborar la compulsa.

En fecha 23 de febrero de 2015 la alguacil de este Tribunal consignó Recibo de Compulsa firmado por la ciudadana ORSOLA YOXANA PUGLIESE GARCIA.

Mediante Escrito de fecha 24 de marzo de 2015 la parte demandada consignó Contestación de la Demanda, en los siguientes términos:

“…Admito que mi representada celebró contrato de Opción de Compra Venta con la ciudadana Ricci Del Valle Balboza Vásquez, en fecha 23 de septiembre de 2011, ante la Notaría Tercera de Puerto La Cruz…omissis…Admito que mi representada recibió cheque de gerencia por la cantidad de Cien Mil Bolívares (Bs. 100.000,00), como parte de pago de la inicial, la cual era por un valor total de trescientos Mil Bolívares (Bs. 300.000,00). PRIMERO: RECHAZO, NIEGO y CONTRADIGO, EN TODAS Y CADA UNA DE SUS PARTES, TANTO EN LOS HECHOS COMO EN EL DERECHO LA DEMANDA INTENTADA EN CONTRA DE MI REPRESENTADA, de conformidad con lo establecido en el artículo 361 del Código de Procedimiento Civil. SEGUNDO: RECHAZO, NIEGO Y CONTRADIGO que la demandante desconocía que el inmueble se encontraba arrendado a una tercera persona, y por lo cual fue que se acogió al principio legal Exceptio Nom Adimpleti Contractus, para justificar su incumplimiento por su parte de la cláusula Tercera del contrato de opción de compra venta, por cuanto el demandante siempre tuvo conocimiento de tal situación, ya que el inmueble se encuentra arrendado desde al año 2009, porque entre las partes existía una relación de amistad, antes de suscribir el contrato de opción de compra venta se estaba a la espera de la respuesta del arrendatario sobre si iba a comprar ejerciendo su derecho de preferencia o no, ya que tenían la primera opción, y en caso de efectuar la propietaria la venta, ellos tendrían el derecho a permanecer en el inmueble hasta la terminación del contrato. Que por manifestar el arrendatario que no adquiriría el inmueble y que desocuparía el mismo el día 16 de noviembre de 2011 en virtud de vencerse la prórroga y a la vez había negociado con otra persona la venta del inmueble, fue que procedió a celebrar el contrato de opción de compra venta con la demandante en fecha 23 de septiembre de 2011, por lo cual no puede la misma acogerse por este motivo al principio legal Exceptio Nom Adimpleti Contractus…omissis…el mismo no puede ser incoado por cuanto es requisito fundamental para que proceda su aplicación, que ambas partes incumplan y que las obligaciones sean reciprocas y exigibles de manera simultánea, no siendo este el caso que nos ocupa, por cuanto el incumplimiento de la ciudadana demandante fue primero que el de la demandada, ella no podía prever que posteriormente mi representada no podría cumplir con su obligación por encontrase el inmueble arrendado, por cuanto ella conocía tal situación al momento de suscribir el contrato de opción de compra venta y constaba por escrito que el arrendatario desocuparía el inmueble, por cuanto en el momento en el cual la demandante debía cumplir con su obligación de cancelar la cantidad de Doscientos Mil Bolívares (200.000,00 Bs.) por concepto de saldo restante de la inicial en el mes de noviembre del 2011, y aún ni mi representada no estaba en conocimiento de que los arrendatario se negarían a desocupar el inmueble, por lo cual la misma se entera de tal situación los primeros días del mes de diciembre del año 2011, en virtud de que el arrendatario le había informado vía telefónica que tenía que sacar del inmueble una gran cantidad de envases plásticos que tenía en el mismo y que la llamaría vía telefónica para la entrega de la casa, siendo entonces cuando al ver mi representada que culminó el mes de Noviembre y no había recibido tal llamada y no pudiendo lograr comunicarse con los arrendatarios, es a principio de diciembre se apersona al inmueble y se entrevista con ambos arrendatarios informándole los mismos que no desocuparían la casa y se acogerían a lo establecido en la Ley de Arrendamiento…omissis…TERCERO: RECHAZO, NIEGO Y CONTRADIGO que la demandante haya realizado gestiones para hacer cumplir el contrato y que mi representada haya expuesto alegatos y demoras para el cumplimiento del contrato de manera irresponsable y que estos sean imputables a ella, por cuanto por la negativa del arrendatario a desalojar el inmueble y dado el incumplimiento de la ciudadana Ricci Balboza a la cláusula tercera del contrato de opción de compra venta suscrito, mi representada ofertó la entrega del dinero de manera verbal a la demandante en varias oportunidades y esta se negó a recibirlo, razón ésta por la cual mi representada procede en fecha 05-11-204…omissis…la Oferta Real y Depósito…omissis…por la cantidad de Ciento Veintinueve Mil quinientos Bolívares (129.500,00 Bs.), dicha cantidad ofrecida es por los conceptos de: 1) Cien Mil Bolívares (100.000,00 Bs.) entregados al momento de la autenticación de la opción de compra venta como parte del valor total de la cuota inicial; 2) Veinte Mil Bolívares (20.000,00 Bs.), por concepto de pago de la cláusula penal establecida en la Cláusula Quinta del contrato de opción de compra venta suscrito, correspondiente al 20% de la cantidad de dinero entregada, 3) Nueve Mil Bolívares (9.000,00 Bs.), por concepto de los intereses legales (3% anual), de la cantidad de dinero entregada como parte del valor total de la cuota inicial al momento de la autenticación de dicho contrato y 4) Quinientos Bolívares (500,00 Bs.) por concepto de gastos administrativos; cabe destacar que mi representada a pesar del incumplimiento de la ciudadana Ricci Balboza de la cláusula tercera del contrato de opción de compra venta suscrito, está ofertando a favor de la misma, la entrega de la cantidad de dinero establecida en la cláusula penal, no con esto reconociendo un incumplimiento doloso ni imputable a su persona del referido contrato suscrito, sino que actuando de buena fe, por las relaciones existentes entre las partes contratante y en vista de la inflación y la devaluación que actualmente atraviesa nuestra moneda, optó por ofertarle la entrega de dicha cantidad de dinero y los intereses legales correspondientes desde que se hizo la entrega del dinero hasta la fecha de la consignación de la oferta…omissis…en cuanto fue creada la Superintendencia Nacional de Viviendas, mi representada acudió en fecha 01-10-2013 a realizar su registro como arrendador ante el Sistema de Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda para posteriormente instaurar ante la Superintendencia Nacional de Viviendas el procedimiento administrativo , incoándose el mismo a principios del año 2014, no logrando mi representada con dicho procedimiento el desalojo del inmueble, solicitándose en fecha 13-11-2014 sea habilitada la vía judicial, no teniendo a la fecha respuesta de la misma…omissis…CUARTO: RECHAZO, NIEGO Y CONTRADIGO que mi representada le haya aumentado el precio de la venta al inmueble incumpliendo con la Resolución emitida por el Ministerio del Poder Popular para la Vivienda y Habitat. QUINTO: RECHAZO, NIEGO Y CONTRADIGO, que se hayan cumplido los requisitos exigidos para perfeccionarse una venta pura y simple…omissis… no ocurriendo esto en el caso que nos ocupa por cuanto no se recibió por parte de la ciudadana demandante Ricci Balboza el `pago total de la inicial que era por un total de Trescientos Mil Bolívares (300.000,00 Bs.), entregando solo la cantidad de Cien Mil Bolívares (100.000,00 Bs.), incumpliendo la misma el contrato suscrito de opción de compra venta, y mal podría ahora decir que ella realizó el pago y exigir así la entrega material del inmueble…omissis…es un contrato preparatorio y no un documento definitivo de venta…SEXTO: RECHAZO, NIEGO Y CONTRADIGO, que el derecho aplicable en el presente caso sea el establecido en el Código Civil Venezolano, en sus artículos 1159, 1166, 1167, 1168 y 1474…”

Por auto de fecha 14 de abril de 2015 se ordenó corregir la foliatura a partir del folio 21 exclusive.

Mediante escrito de fecha 15 de abril de 2015 la parte demandante promovió pruebas en el presente procedimiento.

Mediante escrito de fecha 20 de abril de 2015 la parte demandada promovió pruebas en el presente procedimiento.

Por auto de fecha 27 de abril de 2015 se agregaron a los autos los escritos de promoción de pruebas presentados por las partes.

Por auto de fecha 05 de mayo de 2015 se admitieron las pruebas promovidas por las partes.

En fecha 11 de mayo de 2015 se declaró desierto el acto de declaración de la testigo ISMAYRA BARRETO GARCIA.

En fecha 11 de mayo de 2015 tuvo lugar el acto de declaración de la testigo OBDILYS DEL VALLE HERRERA CARVAJAL.

En fecha 12 de mayo de 2015 tuvo lugar el acto de declaración de la testigo EVELIN DEL VALLE REYES TURMERO.

En fecha 07 de JULIO del 2015, la parte demandante, presentó Escrito de Informes.

En fecha 16 de JULIO del 2015, la parte demandada, presentó Escrito de Informes.

En fecha 30 de JULIO del 2015, la parte demandada, presentó Escrito de Observación a los informes presentados por la parte demandante.

ANÁLISIS DE LAS PRUEBAS PRESENTADAS POR LAS PARTES

Posteriormente a la presentación del libelo de demanda, la Parte Actora consignó, mediante diligencia de fecha 15 de enero de 2015, las siguientes documentales:

1) Copia Simple de Talón contentivo de Cheque de Gerencia por Bs. 100.000,00, librado por el Banco de Venezuela a favor de ORSOLA PUGLIESE GARCIA, en fecha 12 de Septiembre de 2011;
2) Copia Simple de Contrato Autenticado de Opción de Compra Venta suscrito entre los ciudadanos ORSOLA PUGLIESE y RICCI BALBOZA en fecha 23 de septiembre de 2011, por ante la Notaría Pública Tercera de Puerto La Cruz, Municipio Sotillo de Estado Anzoátegui

Conjuntamente con la presentación de su escrito de Contestación a la Demanda, la Parte Demandada consignó las siguientes documentales:

1) Copia Simple de Notificación de Vencimiento de Prórroga dirigida al ciudadano Henry Silva González, arrendatario del inmueble objeto del presente juicio.
2) Copia Certificada del Expediente Nº BP02-V-2014-001643, contentivo de la OFERTA REAL presentada por ante el Juzgado Octavo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Bolívar, Urbaneja, Sotillo y Guanta de esta misma Circunscripción Judicial por la ciudadana Orsola Pugliese a favor de la ciudadana Ricci Balboza.
3) Original de Expediente contentivo de la solicitud de INSPECCIÓN JUDICIAL presentada ante el Juzgado Primero del Municipio Juan Antonio Sotillo de esta misma Circunscripción Judicial, distinguido con el Nº Expediente 006-2012, practicada en fecha 27 de enero de 2012 en el inmueble objeto del presente juicio.
4) Copia Certificada de Solicitud de Inspección Judicial presentada ante el Juzgado Segundo del Municipio Juan Antonio Sotillo de esta misma Circunscripción Judicial.
5) Acuse de recibo de Solicitud presentada por ante el SUPERINTENDENTE DE SUNAVI DEL ESTADO ANZOATEGUI en fecha 13 de noviembre de 2014 por la Abogada Eva García en su carácter de Apoderada Judicial de la ciudadana Orsola Pugliese

En fecha 15 de abril de 2015, el abogado Luís Giral, en su carácter de apoderado judicial de la parte actora, ciudadana Ricci Balboza, presentó escrito de promoción de pruebas, las cuales son:

1) Con Fundamento en el Principio de Comunidad de la Prueba, Ratifico en todas y cada una de las pruebas ofertadas con el libelo y las consignadas mediante diligencia de fecha 15 de enero de 2015, así mismo pide la valoración de la prueba ofertada en el escrito de contestación de la demanda,
2) Consignó Copia Certificada de Documento de Opción de Compra Venta suscrito entre las partes.

En fecha 20 de abril de 2015, la abogada Eva García, en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada, ciudadana Orsola Pugliese, presentó escrito de promoción de pruebas, las cuales son:

1) Original de Notificación de Vencimiento de Prórroga dirigida al ciudadano Henry Silva González, arrendatario del inmueble objeto del presente juicio,
2) Ratificó la Copia Certificada del Expediente Nº BP02-V-2014-001643, contentivo de la OFERTA REAL presentada por ante el Juzgado Octavo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Bolívar, Urbaneja, Sotillo y Guanta de esta misma Circunscripción Judicial por la ciudadana Orsola Pugliese a favor de la ciudadana Ricci Balboza,
3) Ratificó el Original de Expediente contentivo de la solicitud de INSPECCIÓN JUDICIAL presentada ante el Juzgado Primero del Municipio Juan Antonio Sotillo de esta misma Circunscripción Judicial, distinguido con el Nº Expediente 006-2012, practicada en fecha 27 de enero de 2012 en el inmueble objeto del presente juicio,
4) Ratificó la Copia Certificada de Solicitud de Inspección Judicial presentada ante el Juzgado Segundo del Municipio Juan Antonio Sotillo de esta misma Circunscripción Judicial.
5) Ratificó el Acuse de recibo de Solicitud presentada por ante el SUPERINTENDENTE DE SUNAVI DEL ESTADO ANZOATEGUI en fecha 13 de noviembre de 2014 por la Abogada Eva García en su carácter,
6) Promovió las Testimoniales de las ciudadanas: Ismaira Barreto, Obdilys Herrera y Evelyn reyes, titulares de las cédulas de identidad Nº 4.716.174, 16.925.155 y 14.617.071, respectivamente.

En relación a este acervo probatorio aportado por las partes, este juzgador las aprecia y le concede valor probatorio, de conformidad con los Artículos 429, 472 y 477 del Código de Procedimiento Civil, en virtud de ser Copias Certificadas de Documentos Públicos expedidos por Autoridad competente conforme a la Ley, Inspección Judicial y Testigos. Así se declara.

III
MOTIVOS DE HECHO Y DE DERECHO DE LA DECISION

La necesidad de adaptar las leyes de manera que los estados garantizaran mejores condiciones de vida a sus ciudadanos y una aplicación legal más justa llevaron a la creación del Estado Democrático y Social de Derecho y de Justicia. El bienestar social y la realización de justicia aparecen como funciones prioritarias del estado, manteniendo el principio de legalidad establecido en el estado de derecho.
Este nuevo sistema está al servicio del hombre, y debe ser garante del bien común, basado en los principios de justicia social y dignidad humana. El estado debe crear, conservar y comprometerse a materializar esos derechos para satisfacer las necesidades de sus habitantes, logrando así un bienestar general. Por ello la justicia, la educación, la salud, la seguridad social, el desarrollo integral del individuo y de la sociedad y la protección de sus derechos humanos, se transforman en funciones prioritarias del Estado.
El estado social de derecho y de justicia persigue la armonía entre las clases, evitando que la clase dominante abuse o subyugue a otra clase de grupos sociales, impidiéndoles el desarrollo y sometiéndolas a la pobreza y a la ignorancia; a la categoría de explotados y sin posibilidad de avance.

En un Estado de Derecho la aplicación de la ley es imperante, en uno Social de Derecho y de Justicia el estado está obligado a ayudar a aquellos ciudadanos que se encuentren en minusvalía jurídica. El Estado Social de Derecho y de Justicia protege a los asalariados ajenos al poder económico, tutela la salud, la vivienda, la educación y las relaciones económicas.
El estado es garante de satisfacer las necesidades vitales de todos los ciudadanos, tales como la salud, la vivienda, la educación, etc.
En el caso del estado venezolano este estimula a sus conciudadanos a fomentar el espíritu de solidaridad, responsabilidad y ponderación en sus acciones ante los demás organismos que no se inscriben en la función social.
El estado se propone obtener la procura existencial a través de la “administración prestacional”, su principal ruta es lo social y sus objetivos buscan el bien común y la participación justa en la riqueza social.
En este caso el intervencionismo es positivo. Independientemente de su relación con la economía, es imprescindible salvaguardar el rol del estado como ultima opción de garantía de la ejecución de la procura existencial, gracias a la protección y el fomento de los derechos sociales y económicos.
El fortalecimiento del Estado Social de Derecho y de Justicia es fundamental para la inserción de los países a la comunidad de naciones del mundo, como para lograr la paz, proteger a la población, reforzar la legitimidad de los estados, alcanzar un desarrollo humano sostenible y asegurar la eficacia de las políticas públicas y desarrollo del pensamiento en pro de los derechos humanos.
Afirmamos con Cesar Augusto Montoya, que el Derecho, como lo conocemos desde hace dos mil años, no existe. El Derecho es algo por hacer; es algo que emerge a cada instante y que debe ir guardando equilibrio con los grandes cambios sociales experimentados permanentemente por la sociedad y por eso preferimos atacar frontalmente el excesivo formalismo legalista, herencia del sistema judicial Romano, y transformarlo partiendo de la base según la cual, el Derecho es un auténtico servicio público de primer orden, que debe asegurarle a toda la comunidad una justicia pronta, igualitaria, pero, además, fundada esencialmente en la verdad verdadera y no en la verdad procesal, ya que como se ha considerado en los foros jurídicos, con la verdad ni se ofende ni se teme y sugerimos la aplicación de lo que se ha llamado “el sabio razonamiento jurídico” (legal ratio prudens) en cualquier caso, cuando una norma legal vigente colida con alguna disposición dogmática de rango constitucional
“El Juez está en medio de un minúsculo cerco de luces, fuera del cual todo es tinieblas: detrás de él el enigma del pasado, y delante, el enigma del futuro. Ese minúsculo cerco es la prueba”. Decía el maestro CARNELUTTI y “Si el derecho se contrapone con la Justicia, inclínate por la Justicia”. Afirmaba COUTURE
“El saber jurídico de la especie humana es, en cierto modo, una ciencia de las razones de la inteligencia dadas de la mano con las razones del corazón. Todo un mundo brota de este pensamiento. No lo perdamos de vista en la lucha de cada día. Que la ciencia del derecho no oscurezca nunca en nosotros la conciencia del derecho.” Tal como también enfatizaba COUTURE
Los principios constitucionales que regulan la actuación de los Órganos de administración de Justicia son los que a continuación se transcriben:

Artículo 26. Toda persona tiene derecho de acceso a los órganos de administración de justicia para hacer valer sus derechos e intereses, incluso los colectivos o difusos, a la tutela efectiva de los mismos y a obtener con prontitud la decisión correspondiente. El estado garantizará una justicia gratuita, accesible, imparcial, idónea, transparente, autónoma, independiente, responsable, equitativa y expedita, sin dilaciones indebidas, sin formalismos o reposiciones inútiles.
Artículo 49. El debido proceso se aplicará a todas las actuaciones judiciales y administrativas; en consecuencia:
1. La defensa y la asistencia jurídica son derechos inviolables en todo estado y grado de la investigación y del proceso. Toda persona tiene derecho a ser notificada de los cargos por los cuales se le investiga, de acceder a las pruebas y de disponer del tiempo y de los medios adecuados para ejercer su defensa. Serán nulas las pruebas obtenidas mediante violación del debido proceso. Toda persona declarada culpable tiene derecho a recurrir del fallo, con las excepciones establecidas en esta Constitución y la ley.
2. Toda persona se presume inocente mientras no se pruebe lo contrario.
3. Toda persona tiene derecho a ser oída en cualquier clase de proceso, con las debidas garantías y dentro del plazo razonable determinado legalmente, por un tribunal competente, independiente e imparcial establecido con anterioridad. Quien no hable castellano o no pueda comunicarse de manera verbal, tiene derecho a un intérprete.
4. Toda persona tiene derecho a ser juzgada por sus jueces naturales en las jurisdicciones ordinarias, o especiales, con las garantías establecidas en esta Constitución y en la ley. Ninguna persona podrá ser sometida a juicio sin conocer la identidad de quien la juzga, ni podrá ser procesada por tribunales de excepción o por comisiones creadas para tal efecto.
5. Ninguna persona podrá ser obligada a confesarse culpable o declarar contra sí misma, su cónyuge, concubino o concubina, o pariente dentro del cuarto grado de consanguinidad y segundo de afinidad.
La confesión solamente será válida si fuere hecha sin coacción de ninguna naturaleza.
6. Ninguna persona podrá ser sancionada por actos u omisiones que no fueren previstos como delitos, faltas o infracciones en leyes preexistentes.
7. Ninguna persona podrá ser sometida a juicio por los mismos hechos en virtud de los cuales hubiese sido juzgada anteriormente.
8. Toda persona podrá solicitar del Estado el restablecimiento o reparación de la situación jurídica lesionada por error judicial, retardo u omisión injustificados. Queda a salvo el derecho del o de la particular de exigir la responsabilidad personal del magistrado o de la magistrada, del juez o de la jueza; y el derecho del Estado de actuar contra éstos o éstas.
Artículo 257. El proceso constituye un instrumento fundamental para la realización de la justicia. Las leyes procesales establecerán la simplificación, uniformidad y eficacia de los trámites y adoptarán un procedimiento breve, oral y público. No se sacrificaran por la omisión de formalidades no esenciales.
Ahora bien, en cuanto a las nulidades, el artículo 206 del Código de Procedimiento Civil, señala:

Artículo 206. Los jueces procuraran la estabilidad de los juicios, evitando o corrigiendo las faltas que puedan anular cualquier acto procesal. Esta nulidad no se declarará sino en los casos determinados por la ley, o cuando haya dejado de cumplirse en el acto alguna formalidad esencial a su validez.

La disposición transcrita establece, que el Juez es el guardián del debido proceso y debe mantener la estabilidad del juicio, evitando el incumplimiento de formalidades que produzcan indefensión de alguna de las partes, o desigualdades según la diversa condición que cada una de ellas tenga en el litigio.

Cabe destacar que el legislador ha revestido la tramitación de los juicios, en su estricta observancia, con materia ligada al orden público la cual no puede renunciarse ni relajarse por las partes; así pues, el proceso una vez iniciado, no es un asunto exclusivo de las partes, pues al requerirse el ejercicio de la función jurisdiccional entra en juego también el interés público en una recta y pronta administración de justicia. El timón del proceso es encomendado desde el primer momento al Juez, quien debe actuar como director, propulsor, vigilante y previsor.

Sin embargo es oportuno recalcar que uno de los principios fundamentales de la Constitución de 1999, en su artículo 2º proclama que la República Bolivariana de Venezuela se constituye en un Estado Democrático y Social de Derecho y de Justicia. Con este principio nuestra Constitución se ha incorporado a la corriente del “Constitucionalismo Social”, que define al Estado Social de Derecho, como aquel Estado que proporciona bienestar al ciudadano, buscando y logrando satisfacer necesidades básicas del colectivo, tales como: salud, educación, vivienda, pensiones, trabajo, justicia, entre otros derechos fundamentales del hombre. Esta corriente descansa en la premisa de la fuerza vinculante que existe entre la realidad social, el derecho y la justicia, e impone la observación sociológica de los hechos para inferir la veracidad de la realidad misma, en el sentido trascendente que los mismos tienen en la sociedad y sus exigencias, a cuyo servicio debe estar el derecho y la justicia.

En el ámbito judicial el Estado Social de Derecho y de Justicia, concede poderes al Juez, a través de un amplio margen de discrecionalidad, que pareciera le autoriza para proceder en justicia conforme a su leal saber y entender, como lo hace el jurado; sin embargo, no hasta el extremo de abandonar el principio de legalidad, es decir, el Juez sigue sujeto a la Ley, pero con la posibilidad de no someterse a ella, si así se lo aconseja el sentido práctico del sentimiento de justicia, al momento de buscarla y realizarla.

En este sentido, la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, en fecha 01/02/2000, es concluyente al respecto:

“…El Estado Venezolano es, conforme a la vigente Constitución, un estado de Derecho y de Justicia, lo que se patentiza en que las formas quedan subordinadas a las cuestiones de fondo, y no al revés (Art. 257 de la Vigente Constitución)...”

Así mismo, la Sala de Casación Social del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia del 15 de Marzo de 2000, expuso:

“…Nuestro texto constitucional, sin dejar de lado esta discusión, propone que el proceso es un instrumento para realizar la justicia. Asumir que lo jurídico es social y que lo social es jurídico. En ese sentido, la finalidad última del proceso es la realización de la justicia solucionando los conflictos sociales, y no la obtención de mandatos jurídicos que se convierten en meras formas procesales establecidos en las leyes, sin dar satisfacción a la demanda social, quedando la justicia subordinada al proceso…”

Esto significa que hoy, la Constitución nos impone abandonar la concepción liberal del proceso que teníamos desde hace muchos años y a través de un cambio radical en esta materia, nos ha colocado a la altura de los últimos pasos que da el derecho procesal moderno. Hoy los más avanzados procesalistas coinciden en la concepción social del proceso, lo que trae como consecuencia un cambio en la posición del Juez frente a la Ley.

Este Jurisdicente a los fines de garantizar el Estado Social de Derecho y de Justicia, así como resguardar los derechos fundamentales garantizados y establecidos en la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela de 1999, pasa a analizar bajo esta óptica las actas procesales que conforman el presente expediente:

Modernamente el contrato es un esquema genérico en el cual el elemento predominante es el consentimiento o acuerdo de voluntades. Todo acuerdo relativo a un objeto de interés jurídico se convierte en contrato y es protegido por las Ley. En principio la sola voluntad de las partes es suficiente para crear vínculos jurídicos o hacer negociaciones o para transformarlas, modificarlas o extinguirlas. En la esfera patrimonial la voluntad de las partes es Ley, se considera que los contratantes tienen la más amplia libertad de pactar lo que convenga a sus intereses, interviniendo la Ley únicamente como supletoria de esa voluntad, pero actualmente podemos afirmar que esa concepción se ha ido debilitando , y por el contrario podemos afirmar que el derecho se está socializando, pues la propia ley fija – como acontece en el derecho de propiedad –una serie de restricciones y limitaciones de esta voluntad contractual en aras del interés colectivo.
El Artículo 1.133 del Código Civil define: “…El contrato, es una convención entre dos o mas personas para constituir, reglar, transmitir, modificar o extinguir entre ellas un vínculo jurídico.

Las reglas de la hermenéutica en la interpretación de los contratos según la doctrina y la jurisprudencia son:
- Debe indagarse cual ha sido la intención común de las partes, más bien que atenerse al sentido literal de la palabra;
- En la duda debe siempre suponer lo que las partes han debido pensar al contratar de buena fe a menos que lo que han escrito sea manifiestamente contrario a la Ley;
- En los contratos debe considerarse siempre lo que ha sido hecho;
- Las palabras susceptibles de dos sentidos deben entenderse en el que sea más conforme con la materia del contrato;
- Las cláusulas del contrato deben interpretarse las unas por las otras teniendo en cuenta el objeto y el fin de la convención considerada en su conjunto;
- La ejecución dada por las partes a las cláusulas del contrato, es la mejor explicación de las expresiones ambiguas.

En el Caso de de marras estamos en presencia de una demanda de Cumplimiento de Contrato de Opción de Compra Venta o Promesa Bilateral de Compra - Venta, y siendo esta la acción intentada y estando contemplada en el artículo 1.167 del Código Civil, que consagra que en el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra parte puede, a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello, es evidente entonces que la pretensión de la actora no es contraria a derecho. Así se declara.

La promesa bilateral de compra – venta ha sido definida por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia como un contrato sui generis mediante el cual dos o más personas, naturales o jurídicas, constituyen obligaciones recíprocas a través de las cuales se obligan unos a vender y otros a comprar un determinado bien. En las cláusulas de estos contratos se identifican las personas que intervienen, el bien o bienes objetos de dicho contrato; la duración del mismo, el precio del o los bienes; la cantidad de dinero que en calidad de arras o como garantía de cumplimiento de las estipulaciones contenidas en ese contrato entrega el opcionado o comprador al opcionante o vendedor y, la penalización que se impone para aquella parte que no cumpla con lo establecido en el contrato, es decir, la cláusula Penal, que constituye una penalización de índole pecuniaria, generalmente, determinada por la arras o un monto inferior a éstas.

La precitada Sala, con ponencia del Magistrado Luís Antonio Ortiz en fecha 09 de julio de 2009, caso: Ada Preste de Suárez y Santiago Suárez Ferreyro contra Desarrollos 20699, C.A., estableció lo siguiente:

“…Los contratos de promesa bilateral de compra venta son contratos preparatorios o preliminares, en el sentido de que sólo producen el efecto de obligar a las partes a celebrar entre sí un futuro contrato.
Estos deben contener los elementos esenciales del ulterior contrato, de manera que en él debe constar la perfecta y clara voluntad de las partes de prestar en el futuro el consentimiento para la compra venta, sin que ello signifique la consumación del contrato definitivo. …”, (…)

Así pues, conforme a lo anterior los contratos de promesa bilateral de compra venta no constituyen una venta, ya que los contratos preparatorios o preliminares, preparan la celebración de otro contrato,

En este sentido la parte actora afirma que demanda el cumplimiento del contrato de opción de compra venta para que la parte demandada de cumplimiento a su obligación de vender por el precio pactado en el contrato y se le haga la entrega material del inmueble, que el documento por ellas suscrito es una compra venta definitiva y no sólo una opción, que el incumplimiento fue de la propietaria ya que el inmueble estaba arrendado y no fue desocupado, y la compradora desconocía que estaba arrendado y al enterarse se excepcionó de cumplir con su obligación de pagar el remanente de la inicial y por supuesto el resto de lo adeudado.
Por su parte la vendedora rechaza que la compradora no tuviera conocimiento que el inmueble estaba arrendado y que lo que pasó es que ella fue quien incumplió con su obligación de pagar el complemento de la inicial y el saldo restante y que el documento firmado por ellas no es una venta definitiva sino una opción de compraventa.
Es vidente entonces que ambas partes están contestes en afirmar que celebraron un Contrato de Opción de Compra-Venta en fecha 23 de septiembre de 2011 y que la compradora entregó a la vendedora la cantidad de Cien Mil Bolívares (Bs. 100.000,00) como parte de la inicial del precio acordado, siendo que el total de la inicial era de Trescientos Mil Bolívares (Bs. 300.000,00) y el precio total de venta era de Quinientos Mil Bolívares (Bs. 500.000,00).
Queda el Thema Decideundum circunscrito a determinar a quien es imputable el incumplimiento de dicho contrato, si a la parte actora por no pagar el remanente del precio acordado dentro del plazo estipulado o a la parte demandada por ocultar que el inmueble estaba arrendado a una tercera persona y dar pie a que la demandante se excepcionara de cumplir hasta que a la vez la vendedora cumpliera con sus obligaciones contractuales. Así se declara.

Como ya se dijo anteriormente el contrato de opción de compra venta fue firmado por las partes en fecha 23-09-2011 y que el plazo de dicha opción era de noventa (90) días continuos prorrogables por treinta (30) días más, lo cual implica que su vencimiento fue el 23 de enero de 2012. Asimismo el precio de venta fue acordado de la siguiente manera: a la firma de la opción la cantidad de Cien Mil Bolívares (Bs. 100.000,00) como parte de la inicial del precio acordado, Doscientos Mil Bolívares (Bs. 200.000,00) en el mes de noviembre de 2011, para un total de la inicial de Trescientos Mil Bolívares (Bs. 300.000,00) y el precio total de venta era de Quinientos Mil Bolívares (Bs. 500.000,00), por lo cual los restantes Doscientos Mil Bolívares (Bs. 200.000,00) serían pagados al momento de la firma del documento definitivo de compra venta. Así se declara.

Constan en autos las deposiciones de las testigos promovidas por la parte demandada, ciudadanas Obdilys Herrera y Evelyn reyes, titulares de las cédulas de identidad Nº 16.925.155 y 14.617.071, respectivamente, dos testigos hábiles y contestes en afirmar que tanto ellas como la vendedora como la compradora laboran como educadoras en la Unidad Educativa “Dr. Rafael Antonio Fernández Padilla” y que la compradora, así como todos los compañeros de trabajo, conocía que el inmueble que estaba comprando estaba arrendado al ciudadano HENRY SILVA, lo cual es valorado por el Tribunal de conformidad con lo dispuesto en el Artículo 508 del Código de Procedimiento Civil, Así se declara.

Para este juzgador es evidente que la ciudadana RICCI DEL VALLE BALBOZA VASQUEZ, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº.- V-8.301.022, parte actora en el presente juicio, tenía la obligación de cancelar a la ciudadana ORSOLA YOXANA PUGLIESE GARCIA, venezolana, mayor de edad, titular de la Cédula de identidad Nº V-13.784.300, parte demandada en el presente juicio, “…en el mes de Noviembre de 2011…” la cantidad restante de la inicial, es decir, la cantidad de Doscientos Mil Bolívares (Bs. 200.000,00), y que no consta en autos que la compradora cumplió con esa obligación dentro del lapso estipulado para ello en el contrato de opción de compra venta y que la “exceptio nom adimpleti contractus” opuesta por ella en el sentido de no haber cumplido porque la parte demandada a la vez no había cumplido con su obligación, no es aplicable en este caso porque no se trataba de obligaciones con cumplimiento simultáneo, sino que la obligación de la “compradora”, parte demandante en el presente juicio, era previa al cumplimiento de la obligación de la “vendedora”, parte demandada en el presente juicio, vale decir, que la obligación de la compradora de pagar en el mes de Noviembre de 2011…” la cantidad restante de la inicial, es decir, la cantidad de Doscientos Mil Bolívares (Bs. 200.000,00), era previa a la obligación de la vendedora de autenticar el documento definitivo de compra-venta, cuyo plazo era hasta el 23 de enero de 2012, y siendo que la parte actora no cumplió con su obligación como ella misma lo afirma, se debe imputar a ella el incumplimiento del contrato de opción a compra venta firmado entre las partes, no aplicando en este caso la “exceptio nom adimpleti contractus”. Así se declara.

En este sentido este juzgador observa que la pretensión de la parte demandante debe ser desechada tal como se expresará en la parte dispositiva del presente fallo. Así se declara.

IV
DECISIÓN
Sobre la base de las consideraciones que anteceden, este Tribunal, Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Anzoátegui, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara:

PRIMERO: SIN LUGAR la DEMANDA POR CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE OPCIÓN A COMPRA VENTA, interpuesta por la ciudadana RICCI DEL VALLE BALBOZA VASQUEZ, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº.- V-8.301.022, contra la ciudadana ORSOLA YOXANA PUGLIESE GARCIA, venezolana, mayor de edad, titular de la Cédula de identidad Nº V-13.784.300. Así se decide.

SEGUNDO: Se condena en costas a la parte demandante, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil. Así se decide.

TERCERO: De conformidad con lo dispuesto en el Artículo 251 del Código de Procedimiento Civil, se deja constancia que la presente decisión se dictó dentro del lapso legal correspondiente. Así también se decide.

Publíquese. Regístrese. Déjese copia.

Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Anzoátegui. Barcelona, a los Once (11) días del mes de Agosto del año dos mil quince. Años: 205° de la Independencia y 156° de la Federación.
El Juez Temporal,

Alfredo José Peña Ramos La Secretaria,

Judith Milena Moreno Sabino

En esta misma fecha, siendo las Nueve de la mañana, (09:00 a.m.), se dictó y publicó la anterior Sentencia, previas las formalidades de ley. Conste.
La Secretaria,

Judith Milena Moreno S