TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL
Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Anzoátegui Extensión El Tigre.

El Tigre, doce (12) de Agosto de dos mil quince (2015)
205º y 156º

ASUNTO PRINCIPAL: BP12-V-2013-000154
ASUNTO: BP12-R-2015-000001
DEMANDANTE: Sociedad Mercantil INVERSIONES XARANDU, C.A., inscrita por ante el Registro Mercantil Segundo de la Circunscripción Judicial del Estado Anzoátegui, en fecha 07 de febrero de 2002, bajo el Nº 40, Tomo 2-A, reformado posteriormente mediante documento registrado por ante la Oficina citada, en fecha 02 de marzo , anotado bajo el Nº 18, Tomo 5-A.

APODERADAS JUDICIALES: Abogados ELENA DEL PILAR GIBBS BLANCO y LUIS ALFONSO ROJAS MENDOZA, inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los números 29.260 y 21.607, respectivamente.-

DEMANDADO: Ciudadano FRANKLIN ALEXANDER MARCANO FIGUEROA, mayor de edad, de este domicilio, titular de la Cédulas de Identidad No. V-10.944.2989.-
ACCION: Recurso de Apelación contra la Sentencia Definitiva de fecha dieciocho (18) de diciembre del año 2014, dictada por el Juzgado Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Simón Rodríguez y San José de Guanipa de la Circunscripción Judicial del Estado Anzoátegui, El Tigre.-

-I-
RELACION CRONOLÓGICA EN ESTE TRIBUNAL SUPERIOR
DE LAS ACTUACIONES EN ESTA ALZADA
Se recibe el presente asunto, en este Juzgado en fecha once (11) de marzo del año 2015, y por auto de esa misma fecha se admite y se fija el vigésimo (20) día de despacho siguiente para la presentación de informes.

En fecha veinte (20) de abril del año 2015, siendo la oportunidad para que tenga lugar el acto de presentación de informes, esta Alzada deja constancia que en fecha quince (15) de abril del año 2015 y anticipadamente compareció el abogado LUIS ALFONSO ROJAS MENDOZA, actuando en su carácter Apoderado Judicial de la Sociedad Mercantil INVERSIONES XARANDU, C.A., consignó informes, el cual se encuentra agregados a los autos, por lo que el Tribunal se acoge al lapso de observación a los informes establecido en el artículo 519 del Código de Procedimiento Civil.-

En fecha trece (13) de mayo del año 2015, estando dentro la oportunidad para la presentación de Observación a los Informes, esta Alzada deja constancia que en fecha doce (12) de mayo de 2015 el ciudadano FRANKLIN ALEXANDER MARCANO FIGUEROA, debidamente asistido por la Abogada FLOR PARRA, consignó escrito de observación a los informes.-

Por auto de fecha catorce (14) de mayo de 2015, este Tribunal dice “VISTOS”, y fija un lapso de sesenta (60) días para dictar sentencia de acuerdo a lo establecido en el artículo 521 del Código de Procedimiento Civil.-

ANTECEDENTES
En fecha dos (02) de abril del año 2013, el abogado LUIS ALFONSO ROJAS MENDOZA, actuando en sus carácter de Apoderado Judicial de la sociedad Mercantil INVERSIONES XARANDU, C.A., demanda por RESOLUCION DE CONTRATO, al ciudadano FRANKLIN ALEXANDER MARCANO FIGUEROA.

Mediante sentencia dictada en fecha dieciocho (18) de diciembre del año 2014, por el Juzgado Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Simón Rodríguez y San José de Guanipa de la Circunscripción Judicial del Estado Anzoátegui, El Tigre, SENTENCIÓ declarando: SIN LUGAR, la demanda que por RESOLUCION DE CONTRATO, intentara la empresa INVERSIONES XARANDU, C.A., a través de Apoderado, en contra del ciudadano FRANKLIN ALEXANDER MARCANO FIGUEROA y declarando CON LUGAR la RECONVENCION alegada por la parte demandada, contra la empresa INVERSIONES XARANDU, C.A., en consecuencia condena a la parte actora reconvenida a darle cumplimiento al contrato de Compra Venta, suscrito entre las partes y a ejecutar las mejoras establecidas en el contrato de fecha 18/11/2009 y proceda a efectuarle la venta definitiva del Inmueble objeto de la referida negociación por ante la Oficina Subalterna de Registro Publico del Municipio Simón Rodríguez con todas las formalidades de Ley. De conformidad con el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, se condena en costas a la parte actora-reconvenida, por haber resultado totalmente vencida en el presente juicio.-

Contra esa decisión, la parte demandante-reconvenida ejerce Recurso de Apelación, en fecha ocho (08) de enero de 2015.-
FUNDAMENTOS DE LA DEMANDA
El abogado LUIS ALFONSO ROJAS MENDOZA, actuando en su carácter de Apoderado Judicial de la sociedad Mercantil INVERSIONES XARANDU, C.A., demanda por RESOLUCION DE CONTRATO, al ciudadano FRANKLIN ALEXANDER MARCANO FIGUEROA, alegando que consta de contrato privado de fecha cinco (05) de junio de 2007, que su representada celebró contrato de Opción de Compra-Venta con el ciudadano FRANKLIN ALEXANDER MARCANO FIGUEROA, sobre una parcela de terreno distinguida con el Nº 37, ubicada en el lote 22, primera etapa, específicamente en la Calle Arabopó del Conjunto Residencial Aranpantepuy, constante de una superficie aproximada de Doscientos Cuarenta y Nueve Metros Cuadrados con Setenta y Cinco centímetros (249,75 Mts2), así como de la vivienda tipo 2 que sobre dicha parcela construiría su representada, constante de Ciento Cincuenta y Seis Metros cuadrados (156 Mts2) de construcción.-
Que el precio convenido por la referida negociación según se desprende de la Cláusula Cuarta del contrato fue la cantidad de CIENTO SESENTA Y CINCO MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 165.000.000,oo) los cuales en la actualidad equivalen a Ciento Sesenta y Cinco Mil Bolívares Fuertes (Bs. F. 165.000,oo). Que el precio pactado se obligó a cancelarlo el comprador de la siguiente manera: Una reserva de Cinco Mil Bolívares (Bs. 5.000,oo) que canceló el día diez (10) de mayo de 2007 y una inicial de Once Mil Quinientos Bolívares (Bs.11.500,oo) pagaderos de manera fraccionada en cuotas de Cinco Mil Setecientos Cincuenta Bolívares (5.750,oo) en fechas: 15/06/07 y 15/07/07, cancelados por concepto de reserva e inicial, el saldo restante, es decir Ciento Cuarenta y Ocho Mil Quinientos Bolívares (Bs.148.500,oo) al momento de la protocolización del documento definitivo de compra venta, siempre y cuando hubiere dado cumplimiento a las obligaciones asumidas en dicho contrato.
Que igualmente a su representada le fue otorgado el permiso de habitabilidad en fecha veintitrés (23) de septiembre de 2011, de las viviendas comprendidas entre la 01 al 53, por ende la vivienda Nº 37, la cual aspiraba comprar el demandado.-
Que su representada cumplió con las obligaciones asumidas con ocasión al negocio jurídico contenido en los contratos celebrados con el demandado y que se indicaron en lo anterior, al extremo que una vez que fue concluida la construcción de la vivienda, obtenido su permiso de habitabilidad y haberle tramitado el crédito hipotecario al demandando, el cual fue aprobado, por lo que dicha institución financiera elaboró el documento definitivo de compra- venta sobre la vivienda en cuestión, el cual fue presentado para su protocolización por ante la Oficina Subalterna de Registro Publico del Municipio Simón Rodríguez, en fecha veinticinco (25) de junio de 2012, fijando dicho organismo como fecha de su otorgamiento el día veintinueve (29) de junio de 2012, oportunidad que le fue notificada a los otorgantes, es decir banco Exterior y al ciudadano FRANKLIN ALEXANDER MARCANO FIGUEROA, el cual el ciudadano hizo caso omiso de la comunicación para el otorgamiento y sin causa justificada no asistió a dicha firma, el documento permaneció en la oficina de registro hasta el día 21/02/13, oportunidad en que fue devuelto por dicha entidad a su representada precisamente por falta de otorgamiento, indicando que le fue participado de esta circunstancia al comprador mediante comunicación de fecha 28/02/2013, además la voluntad de su representada de dar por resuelto el contrato.-
Que demanda al ciudadano FRANKLIN ALEXANDER MARCANO FIGUEROA, para que convenga o sea condenado en lo siguiente:
Que en consecuencia de su prolongada e injustificada inasistencia a la firma del contrato definitivo de compra venta que había suscrito con su representada ha quedado resuelto, además de haberse extinguido por vencimiento de plazo.-
Que reciba como consecuencia de lo anterior, la cantidad de DIECINUEVE MIL QUINIENTOS BOLIVARES (Bs. 19.500, 00) que es el monto consignado a favor de su representada por concepto de reserva e inicial, suma esta que consigna.
Que pague costas y costos que se origine en virtud del presente juicio.-
Que estima la demanda en un valor de DIECINUEVE MIL QUINIENTOS BOLIVARES (Bs. 19.500, 00).
Que fundamenta la demanda en el artículo 1.167 del Código Civil.-

DE LA SENTENCIA APELADA
Consta de las presentes actuaciones, que el Juzgado Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Simón Rodríguez y San José de Guanipa de la Circunscripción Judicial del Estado Anzoátegui, El Tigre, por sentencia de fecha dieciocho (18) de diciembre del año 2014, declaró:

”CONSIDERACIONES PARA DECIDIR
Ahora bien, valoradas como han sido las pruebas en el proceso, esta Juzgadora pasa a realizar las siguientes consideraciones:

Se ventila aquí una acción de Resolución de Contrato de Opción de Compra-Venta suscrito entre la empresa “INVERSIONES XARANDU, CA”, y el ciudadano: FRANKLIN ALEXANDER MARCANO FIGUEROA, ambas partes identificadas anteriormente, sobre una parcela de terreno distinguida con el Nº 37, ubicada en el lote 22, primera etapa, específicamente en la Calle Arabopò del Conjunto Residencial Aranpantepuy, constante de una superficie aproximada de Doscientos Cuarenta y Nueve Metros Cuadrados con Setenta y Cinco centímetros (249,75 Mts2) así como de la vivienda tipo 2 que sobre dicha parcela se construiría, constante de Ciento Cincuenta y Seis Metros cuadrados (156 Mts2) de construcción, por la cantidad de CIENTO SESENTA Y CINCO MILLONES DE BOLIVARES (BS. 165.000.000,00),o sea CIENTO SESENTA Y CINCO MIL BOLIVARES (BS. 165.000,00) de los cuales consta que la parte demandante-reconviniente entrego la cantidad de Dieciséis Mil Quinientos Bolívares, tal como consta del documento cursante a los folios 9 al 11,marcado con la letra “B”, el cual tiene todo su valor probatorio; asimismo contrato de mejoras sobre el inmueble objeto del contrato, marcado con la letra “D” y cursante al folio 13 donde se demuestra que la empresa reconvenida aceptó realizar las mejoras allí descritas y donde la parte demandante-reconviniente entrego la cantidad de Tres Mil Bolívares (Bs. 3.000,oo), igualmente existe un nuevo contrato de fecha: 30 de abril de 2012, cursante a los folios15 al 18. , lo cual fue aceptado por la parte actora-reconvenida en su escrito libelar. Por otra parte la demandada reconviniente, manifestó que la demandante-reconvenida fue la que incumplió su obligación de concluir a construcción de la vivienda y que no fue notificado de la fecha y hora de la firma y realizó un incremento en el precio del inmueble en contravención con la resolución N° 110 publicada en Gaceta Oficial N° 39.197 de fecha 10-06-2009.-

Observa esta sentenciadora que luego de un exhaustivo análisis de las actas que conforman el presente expediente y a los fines de resolver el fondo de la controversia fijada en los términos resumidos en el punto anterior, que la norma rectora de la acción de resolución de cualquier contrato, está constituida por el artículo 1.167 del Código Civil, que copiado textualmente se lee al tenor siguiente:

Artículo 1.167: En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello.”

Del texto de la norma precedente, se evidencian claramente los dos elementos más relevantes exigidos en nuestro ordenamiento civil, para que resulte procedente la acción resolutoria, a saber:

1. La existencia de un contrato bilateral; y,
2. El incumplimiento de una de las partes respecto de sus obligaciones.
De modo que, a los fines de determinar la procedencia o improcedencia de la acción de Resolución de contrato de opción de compra venta, incoado por ambas partes, en este caso, debe esta Juzgadora pasar a revisar la verificación o no de cada uno de los elementos anteriormente discriminados.

En el presente caso, la parte actora reconvenida fundamenta la acción de resolución del contrato de opción de compra venta, en el incumplimiento de la parte demandada reconviniente en no asistir sin causa justificada al acto de firma del documento definitivo de compra-venta.-

En cuanto al incumplimiento del contrato de la parte demandada-reconviniente, de las actuaciones que conforman el presente expediente se evidencia que la empresa INVERSIONES XARANDU,C.A no ha cumplido con su obligación de culminar la construcción de la vivienda, tal como se evidencia de la inspección judicial practicada por este mismo tribunal, igualmente no consta e autos que la actora-reconvenida haya notificado al demandado-reconviniente de la fecha y hora fijada para la firma del documento definitivo de compra venta, ello se evidencia del oficio emanado de la Registradora Publica del Municipio Simón Rodríguez del Estado Anzoátegui, donde informa al tribunal que el documento presentado por ante esa oficina en fecha 27-06-2012, correspondiente a: Cancelación Parcial de Hipoteca, venta, Hipoteca de 1° grado y certificación de Gravamen, fue Anulado por la no comparecencia de los otorgantes, es decir, ninguna de las partes estuvo presente, el cual no fue tachado de falsedad por lo que constituye plena prueba , en consecuencia la actora-reconvenida debió cumplir con su obligación conforme a lo dispuesto en el articulo1.264 del Código Civil.-

Ahora bien, en virtud de que la pretensión del accionante en el presente caso, se contrae a una acción de Resolución de contrato, específicamente de opción de compra-venta, estima esta Juzgadora que el presupuesto lógico-jurídico de procedencia de la acción propuesta debe ser precisamente la existencia de un contrato bilateral cuyo cumplimiento sea susceptible de ser demandado judicialmente, el cual fue consignado junto con el libelo.

En el caso de autos, se observa que la parte actora-reconvenida no demostró haber cumplido con su obligación de culminar la construcción de la vivienda objeto de la presente controversia, con la realización de un nuevo contrato en fecha 30 de abril de 2012 se evidencia que la intención era incrementar el precio de la vivienda en contravención con la resolución N° 110 publicada en Gaceta Oficial N° 39.197 de fecha 10-06-2009.- por lo que la presente acción debe ser declarada sin lugar. Y ASI SE DECIDE

EN CUANTO A LA RECONVENCION PLANTEADA POR LA PARTE DEMANDADA-RECONVINIENTE.

Para esta operadora de justicia, en el caso de autos prospera la excepción non adimpleti contractus que alegó el demandado y en que basa su reconvención, pues: 1.- Se trata de un contrato bilateral; 2.- Las obligaciones son recíprocas y deben cumplirse simultáneamente. De todo lo anterior, se concluye ineludiblemente que la pretensión de resolución del actor sucumbe ante la excepción del demandado, Y ASÍ SE RESUELVE.
DISPOSITIVA

En base a las anteriores exposiciones este Juzgado Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Simón Rodríguez y San José de Guanipa de la Circunscripción Judicial del Estado Anzoátegui, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara: 1.- SIN LUGAR la demanda que por RESOLUCION DE CONTRATO DE OPCION DE COMPRA VENTA intentara la EMPRESA INVERSIONES XARANDU,C.A, a través de apoderado, en contra del ciudadano FRANKLIN ALEXANDER MARCANO FIGUEROA, ambas partes plenamente identificados en actas.- 2. CON LUGAR la RECONVENCIÓN alegada por la parte demandada-reconviniente FRANKLIN ALEXANDER MARCANO FIGUEROA, antes identificada, contra la EMPRESA INVERSIONES XARANDU, C.A.- En consecuencia se condena a la parte actora-reconvenida a darle cumplimiento al Contrato de Opción de Compra-Venta, suscrito entre ambas partes y a ejecutar las mejoras establecidas en el contrato de fecha 18-11-2009. y proceda a efectuarle la venta definitiva del inmueble objeto de la referida negociación por ante la Oficina Subalterna de Registro Público del Municipio Simón Rodríguez con todas las formalidades de Ley.-

De conformidad con el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, se condena en costas a la parte actora-reconvenida, por haber resultado totalmente vencida en el presente juicio.”

DE LA COMPETENCIA DE ESTE TRIBUNAL
Establecen los artículos 288 y 294 del Código del Procedimiento Civil, lo siguiente:
Artículo. 288 eiusdem: “De toda la sentencia definitiva dictada en primera instancia se da apelación, salvo disposición especial en contrario”.
Artículo. 294 eiusdem: Admitida la apelación en ambos efectos se remitirán los autos dentro del tercer día al Tribunal de alzada, si éste se hallare en el mismo lugar, o por correo, si residiere en otro lugar…”, “omissis”.-

En este orden de ideas y acogiéndose el despacho a tal previsión legal, es evidente que este Tribunal Superior, es el competente para conocer de la apelación a que se contrae el presente expediente. Así se decide.
-II-
MOTIVOS PARA DECIDIR
Este Tribunal a los fines de decidir el presente recurso de apelación hace las siguientes consideraciones:
Se evidencia de autos, que ejerce el presente recurso de apelación el abogado LUIS ALFONSO ROJAS MENDOZA en su carácter de apoderado judicial de la parte actora, contra la sentencia de fecha 18 de diciembre de 2014, dictada por el Juzgado Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Simón Rodríguez y San José de Guanipa de la Circunscripción Judicial del Estado Anzoátegui mediante la cual declaró sin lugar su pretensión, el recurrente como fundamentos realizó un resumen sucinto de lo ocurrido a lo largo de la litis, así como también alegó que: el demandado como defensa de fondo dejó entrever la posibilidad de señalar “la excepción non adimpleti contractus” pero no lo hizo sin embargo el Tribunal en contrasentido la declara con lugar, considerando errores en el juzgamiento tanto en el instrumento que le ocupa como en el acto de valoración de las pruebas ya que las pruebas documentales aportadas por éste en su oportunidad el Tribunal “no le asigna eficacia probatoria alguna” sin embargo, en sus consideraciones para decidir las analiza otorgándoles valor de plena prueba a favor del demandado reconviniente y señalando con pleno valor probatorio documentos producidos en copia fotostática y certificadas, sin especificar qué hecho en particular quedó a su criterio demostrado con tales pruebas; así como ni siquiera debió admitir la inspección judicial extralitem promovida por la demandada reconviniente por no cumplir con los requisitos exigidos para su procedencia. Posteriormente presento escrito de informes la parte demandada señalando que: las mejoras realizadas en el inmueble objeto de juicio fueron motivadas porque la demandante no dio cumplimiento al referido contrato pues no culminó la construcción del inmueble en el tiempo acordado en el contrato de fecha 05 de junio de 2007, por lo cual se vio en obligación de establecer una prórroga la cual quedó plasmada en el contrato firmado el 30 de Abril de 2012, aduce que por resolución Nº110 emanada del Ministerio de Obras Publicas y Vivienda publicado en gaceta oficial Nº39.197 de fecha 10 de junio de 2009 en su artículo 1, por medio del cual quedo sin efecto la clausula cuarta del contrato de compra venta en cuanto a la aplicación del Índice de Precios al Consumidor (IPC). Y que, la parte actora fue la encargada de tramitar el crédito hipotecario de presentar el documento ante el Registro Público y de notificarle sobre la fecha de la protocolización del documento definitivo de compra venta, expresando en su escrito de informes que tal obligación dista con el objeto social de la recurrente trae así alegatos nuevos a la causa estando obligada a informarme sobre la fecha de protocolización del documento definitivo de la venta señalado esto en el contrato de fecha 05 de junio de 2007 y cuya prórroga fue suscrita el 30 de abril de 2012.
Analizada como ha sido la sentencia recurrida, se observa que el Tribunal A quo dictaminó sin lugar la demanda por resolución de contrato y con lugar la reconvención alegada por la parte demandada ciudadano Franklin Alexander Marcano Figueroa, considerando que la empresa Inversiones Xarandu C.A, no ha cumplido con su obligación de culminar la construcción de la vivienda evidenciado en la práctica de una inspección judicial igualmente no consta en autos que el demandado reconviniente haya sido notificado de la fecha y hora fijada para la firma del documento definitivo de compra venta. Declarando con lugar la reconvención planteada fundamentada en la excepción non adimpleti contractus.-
De autos se evidencia que la pretensión de la parte actora no es más que la Resolución de Contrato de Opción De Compra Venta, que según afirma no le fuera cumplido por la parte demandada en virtud de su prolongada e injustificada inasistencia a la firma del contrato definitivo de compra venta por ante la Oficina del Registro Público del municipio Simón Rodríguez el contrato de opción de compra venta que había suscrito ha quedado resuelto además de haberse extinguido por vencimiento del plazo, estimando el valor de la demanda en la cantidad de Bs. 19.500,00, fundamentó la demanda en el artículo 1.167 del Código Civil Venezolano.
DE LA CONTESTACION:
En fecha seis (06) de marzo de 2014, el ciudadano FRANKLIN ALEXANDER MARCANO, debidamente asistido por la Abogada VIDALIA ARIAS ROBLES, presenta escritos de contestación y de Reconvención (Folios 76 al 93).-
En la oportunidad de la contestación de la demanda la parte demandada señaló lo siguiente: …Admitió que es cierto que en fecha 05 de junio de 2007 celebró contrato de opción de compra-venta con la Sociedad Mercantil “INVERSIONES XARANDU, CA”, sobre una parcela de terreno distinguida con el Nº 37, ubicada en el lote 22, primera etapa, específicamente en la Calle Arabopó del Conjunto Residencial Aranpantepuy, constante de una superficie aproximada de Doscientos Cuarenta y Nueve Metros Cuadrados con Setenta y Cinco centímetros (249,75 Mts2) así como de la vivienda tipo 2 que sobre dicha parcela construiría la demandante, así como el precio convenido. Que debido al aumento arbitrario sobre el inmueble y por el hecho de que la demandante siempre lo amenazaba con vendérselo a otro sino aceptaba sus condiciones, en consecuencia no quería perder la vivienda pues había pagado la inicial pues había pagado la inicial desde el año 2007 y esperaba hacer la compra ese mismo año y que por razones imputables a la vendedora no pudo comprar, pues la vivienda no había sido construida en su totalidad y si rescindía el contrato con el dinero que le iba a reintegrar por concepto de pago de la inicial que había dado en el 2007 ya para junio de 2012 no alcanzaba para adquirir otra vivienda, por lo que pasados más de cuatro años del primer acuerdo se vio obligado a firmar un nuevo documento privado de opción de compra-venta que no es más que una prórroga del primero con incremento en su precio, en fecha 30 de abril de 2012, en el cual le fue incrementado el precio de la vivienda que ascendió a la cantidad de Ciento Noventa Mil Bolívares (Bs.190.000,oo) debido al aumento en el precio de las mejoras, la cual canceló adicionalmente.
Que es cierto que la demandante obtuvo su permiso de habitabilidad y se encargó de tramitar el crédito hipotecario a su favor en el Banco Exterior, C.A Banco Universal, quien aprobó e financiamiento por lo que la demandante estaba al tanto de la fecha y hora en que debía firmarse el documento definitivo de compraventa y en todo caso estaba al tanto de la elaboración del documento definitivo por parte de dicha institución, en donde además del referido negocio jurídico se le iba a liberar de la hipoteca que pesa sobre el terreno donde estaba construida la vivienda , a los fines de que pudiera disponer del mismo.-
Que niega, rechaza y contradice por ser falso el hecho que la demandante le haya notificado del día y la hora en que iba a tener lugar el acto de la firma y protocolización del documento, lo cierto es que su persona ignoraba que la fecha del otorgamiento era el día 29 de junio de 2012.-
Que niega, rechaza y contradice que la parte haya cumplido con las obligaciones asumidas con ocasión del negocio jurídico contenido en los contratos celebrados con su persona y que se indicaron con anterioridad, pues lo cierto no concluyó con la construcción de la vivienda en su totalidad para el momento de la entrega de la misma en ambas oportunidades tanto en la vigencia del primer contrato como lo en la oportunidad de la entrega prevista en segundo contrato.-
Que niega, rechaza y contradice, que por cuanto no fue de su conocimiento que el documento de compraventa definitiva se haya presentado en Oficina Subalterna de Registro Público, en fecha 25 de junio de 2012, fijando dicho organismo como fecha para su otorgamiento el día 29 de junio de 2012.-
Asimismo mediante escrito separado al de la contestación procedió a RECONVENIR de la siguiente manera:

DE LA RECONVENCIÓN:
Que procede a reconvenir a la empresa INVERSIONES XARANDU, C.A de conformidad con lo dispuesto en el artículo 1.167 del Código Civil vigente y lo previsto en contravención con la resolución N° 110 publicada en Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela N° 39.197 de fecha 10 de junio de 2009, mediante la cual se estableció que en los contratos que tengan por objeto, bajo cualquier forma o modalidad, la adquisición de viviendas por construirse, en construcción o ya construidas, suscritos o por suscribirse por los sujetos comprendidos en el Sistema Nacional de vivienda y hábitat, se prohíbe el cobro de cuotas, alícuotas, porcentajes y o sumas adicionales de dinero, basados en la aplicación del Índice de Precios al consumidor IPC o de cualquier otro mecanismo de corrección monetaria o ajuste por inflación, quedando sin efecto cualquier estipulación convenida o que se convenga en contravención a lo dispuesto en esa norma que en ella se indican”. Para que convenga o en su defecto sea condenada por este tribunal lo siguiente:
Primero Que la empresa Inversiones Xarandu, C.A cumpla del contrato de opción de compraventa de fecha 30 de abril de 2012, cursante del folio 15 al folio 18 del presente expediente y proceda a efectuarle la venta definitiva del inmueble objeto de la referida negociación por ante la Oficina Subalterna de Registro Público del Municipio Simón Rodríguez con todas las formalidades de Ley, quedando sin efecto el aumento del precio realizado de manera ilegal.-
Segundo: Que la empresa Inversiones Xarandu, C.A cumpla con el contrato de fecha 18 de noviembre 2009, cursante al folio 13 del presente expediente, en consecuencia, ejecute las mejoras allí descritas y al precio allí convenido, pues no las hizo debido a que no estuvo de acuerdo con el aumento en el precio que la referida compañía le exigía para ello no obstante que la inicial fue pagada también de manera oportuna y que el aumento es ilegal y sin ningún efecto de acuerdo a lo previsto en la resolución N° 110 publicada en Gaceta Oficial de la Republica Bolivariana de Venezuela N° 39.197 de fecha 10 de junio de 2009.-
Que estima la Reconvención en la cantidad de NOVECIENTAS UNIDADES TRIBUTARIAS (900 U.T), es decir la cantidad de CIENTO CATORCE MIL TRESCIENTOS BOLIVARES (Bs. 114.300).-

En fecha siete (07) de marzo de 2014, el A quo dicta auto acordando admitir la Reconvención presentada por la parte demandada.-

En fecha once (11) de marzo de 2014, el abogado LUIS ALFONSO ROJAS MENDOZA, en su carácter de Apoderado Judicial de la Sociedad Mercantil INVERSIONES XARANDU, C.A., presenta escrito de contestación a la Reconvención. (Folios 98 al 99).-

DE LA CONTESTACIÓN A LA RECONVENCIÓN:
En su debida oportunidad la parte actora reconvenida dio contestación en los siguientes términos:
Que niega rechaza y contradice los hechos narrados por el demandado reconviniente, por ser estos falsos así como el derecho de los mismos pretende deducirse.-
Que niega especialmente el hecho de que su representada haya pretendido incrementar el precio del inmueble objeto de la presente controversia en ninguna forma, ni bajo ninguna figura de contingencia inflacionaria, contraviniendo así disposición alguna que lo prohíba.-
Que niega, rechaza y contradice que su representada haya incrementado en al cantidad de Bs25.000, el precio de la construcción de la elevación de la pared en el nivel superior de la vivienda.-
Que niega, rechaza y contradice que su representado haya amenazado en forma alguna y en ningún momento al demando reconviniente con venderle al otro el inmueble si no aceptabas sus condiciones.-
Que niega, rechaza y contradice que el demandado reconviniente haya sido obligado por su representada a suscribir el contrato de opción de compra venta celebrado entre las parte el 30 de abril de 2012.-
Que niega, rechaza y contradice que su representada estuviese encargada de tramitar el crédito hipotecario a favor del demandado reconviniente por ante el Banco Exterior, Banco Universal, C.A.
Que niega, rechaza y contradice que su representada no haya concluido la construcción de la vivienda para el momento de su entrega. Así como también negó que la demora de las autoridades competentes en el otorgamiento del permiso de habitabilidad se haya debido a que el inmueble no llenaba las condiciones para la solicitud de habitabilidad.-
Que niega, rechaza y contradice que su representada tuviera alguna obligación de notificar al demandado reconviniente de la oportunidad en que debería firmarse el documento de compra venta. Igualmente negó que su representada dejare de asistir al acto de protocolización del documento definitivo de compra – venta.-

Ahora bien, observa esta Superioridad que la parte recurrente alega errores en la valoración de pruebas por parte del Juzgado A-quo según los fundamentos del recurso de apelación ejercido, en este sentido, considera quien sentencia hacer revisión y respectiva valoración de las pruebas aportadas por ambas partes y así determinar si en efecto se produjo o no el aludido vicio.
Vistos los alegatos de ambas partes procede esta Juzgadora de conformidad con lo dispuesto en el artículo 509 del Código de Procedimiento Civil a la valoración de las pruebas aportadas a los autos, a los fines de emitir pronunciamiento sobre la controversia aquí planteada.

PRUEBAS DE LA PARTE ACTORA-RECOVENIDA:
1. Contrato de opción a compra venta de fecha 05 de junio de 2007 y contrato de opción a compra venta de fecha 30 de abril de 2012 ambos celebrados por la empresa Inversiones Xarandu c.a, y el ciudadano Franklin Marcano Figueroa, en relación a dichos documentos, esta Juzgadora observa que en la oportunidad de dar contestación de la demanda la parte accionada reconoció haber realizado la negociación y en consecuencia ratificó el contenido de dicho documento por lo que se le otorga el valor probatorio, por ser instrumentos fundamentales de la demanda, contentivos de los términos bajo los cuales ambas partes asumieron sus respectivas obligaciones. Así se declara.-
2. Constancia de recepción de documentos del Registro Publico del Municipio Simón Rodríguez del Estado Anzoátegui de fecha 27 de junio de 2012 a fin de probar que el ciudadano Franklin Marcano Figueroa tenía conocimiento de la fecha definitiva para la firma de contrato de compra venta, en cuanto a dicho instrumento observa quien sentencia que el mismo es de la categorías de documentos administrativos, sin embargo, considera esta Juzgadora que en virtud de recaer los hechos en controversia específicamente sobre el punto que el comprador tenía conocimiento porque presentó el documento de venta, es por lo que se emitirá pronunciamiento respecto a dicha instrumental en lo sucesivo una vez sean analizadas las demás pruebas aportadas al presente juicio. Así se declara.
3. Copias simples de documentos protocolizados por ante la Oficina de Registro Público Municipio Simón Rodríguez del Estado Anzoátegui en fecha 29 de junio de 2012 entre los ciudadanos Luis Rocendo Villarroel y Yuraima Del Carmen Golindano, respectivamente y la empresa Inversiones Xarandu C.A, cuyas firmas estaban programadas a realizarse conjuntamente con la del demandado de autos, con lo que se demuestra que si estuvo presente para la firma de los documentos definitivos, en cuanto a los documentos en referencia considera esta Sentenciadora que los mismos resultan inconducentes partiendo del hecho que no se refieren a los hechos debatidos en este juicio, en virtud de conducir a la solución de la presente causa, ya que la firma de éstos no permiten determinar que si estaba presente para la firma de otro documento. Así se declara.-
4. Correo electrónico dirigido a informar que en fecha 29 de junio de 2012 estaban programadas las firmas definitivas de compra venta de los ciudadanos Luis Rosendo Villarroel, Yuraima Del Carmen Golindano y Franklin Marcano Figueroa, respectivamente, en cuanto al medio de prueba, anteriormente identificado, esta Juzgadora considera emitir pronunciamiento al respecto en lo sucesivo de esta decisión y así determinar la eficacia o no de esta prueba en las resultas del presente juicio, a los fines de no adelantar pronunciamiento respecto al fondo de lo debatido. Así se declara.

DE LAS PRUEBAS PROMOVIDAS POR LA PARTE DEMANDADA- RECONVINIENTE
1. Inspección judicial extralitem realizada por el Juzgado Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Simón Rodríguez y San José de Guanipa de esta Circunscripción Judicial en fecha 07 de marzo de 2014 por lo cual el Tribunal a quo negó la petición del demandado en ratificar la inspección judicial extralitem considerando inoficioso evacuar la misma inspección no habiendo ningún elemento que aportar al juicio; en relación a dicha prueba se permite esta Sentenciadora hacer las siguientes consideraciones: la inspección extra litem, es una prueba pre constituida fuera del juicio evacuada anticipadamente, en tal sentido, es importante resaltar que la doctrina y la jurisprudencia han establecido con respecto a la procedencia de la Inspección Judicial ExtraLitem, que tal prueba pre constituida es procedente cuando se pretenda hacer constar el estado o circunstancias que puedan desaparecer o modificarse con el transcurso del tiempo, por lo tanto, tomando en cuenta que a este medio probatorio lo que lo motiva es la urgencia o perjuicio por retardo que pueda ocasionar su no evacuación inmediata para dejar constancia de aquellos hechos que puedan ser alegados al Juez ante quien se promueve de manera pues, se desprende de las actas procesales que conforman el expediente, que la Inspección Judicial no fue ratificada en juicio, por lo que esta Alzada conforme al criterio sostenido por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en reiteradas decisiones debe ser ratificada, ya que de lo contrario sólo será valorada como un indicio, por tal motivo, independientemente que fueran los mismos particulares a dejar constancia el Tribunal de la causa erró al no admitir la inspección judicial promovida para su ratificación ocasionando con ello la inadmisibilidad de la prueba extra litem, al no ser ratificada, atentando con ello contra el principio de control de la prueba a la cual tenían derecho ambas partes, por lo cual no le otorga valor probatorio esta Superioridad. Así se declara.-
2. Contrato de mejoras sobre el inmueble de fecha 18 de Noviembre de 2009, por cuanto dicho instrumento no fue impugnado por la contraparte este Tribunal le otorga valor probatorio, como demostrativo de las modificaciones que las partes fueron realizando al contrato inicial. Así se declara.
3. Correo electrónico de fecha 30 de noviembre de 2011 dirigido a la apoderada judicial de la empresa Inversiones Xarandu C.A, abogada Elena Gibbs con el objeto de demostrar que debido al aumento de los precios en las mejoras requeridas solo autorizaba la construcción de la elevación de paredes en el nivel superior. En cuanto al medio de prueba, anteriormente identificado, esta juzgadora considera emitir pronunciamiento al respecto en lo sucesivo de esta decisión y así determinar la eficacia o no de esta prueba en las resultas del presente juicio. Así se declara.
4. Contrato de opción a compra venta de fecha 05 de junio de 2007 y contrato de opción a compra venta de fecha 30 de abril de 2012 ambos celebrados por la empresa Inversiones Xarandu c.a, y el ciudadano Franklin Marcano Figueroa a fin de probar el aumento injustificado del precio de la venta, de conformidad con el principio de la comunidad de la prueba este Tribunal ratifica su pronunciamiento en los términos que anteceden, siendo valorados como instrumentos fundamentales de la demanda, contentivos de los términos bajo los cuales ambas partes asumieron sus respectivas obligaciones. Así se declara.
5. Prueba de informes dirigida a la Oficina de Registro Publico del Municipio Simón Rodríguez del Estado Anzoátegui a los fines que informara los motivos por los cuales se había anulado el trámite de firma definitiva de documento de compra venta, por ser un documento administrativo emanado de un organismo público, se le da presunción de certeza y este Tribunal lo valora señalando que demuestra la no asistencia de ambas partes a la firma de definitiva de documento de compra venta. Así se declara.
6. Prueba de informes dirigido a la Alcaldía del Municipio Simón Rodríguez del Estado Anzoátegui a los fines de que informe si en sus archivos consta que la empresa inversiones xarandu c.a, introdujo en el año 2007 o a principios del año 2008 certificaciones de haber ejecutado de un todo de conformidad con la variables urbanas la obra conjunto residencial Arampantepuy y si introdujo solicitud de habitabilidad de vivienda. Por ser un documento administrativo emanado de un organismo público, se le da presunción de certeza y este tribunal le otorga valor probatorio, por cuanto dicho organismo suministra la información requerida dejando constancia de la fecha de emisión de la habitabilidad del inmueble en controversia. Así se declara.-
Así las cosas, considera quien sentencia pertinente hacer pronunciamiento respecto al medio de prueba de correo electrónico está consagrado en la legislación venezolana, pero bajo el nombre de MENSAJE DE DATOS, definiéndolo como “toda información inteligible en formato electrónico o similar, que puede ser almacenada o intercambiada por cualquier medio”. (Artículo 2 LEY SOBRE MENSAJES DE DATOS Y FIRMAS ELECTRÓNICAS).
El software del sistema de correo genera automáticamente fechas y horas, nombres completos, todos los datos personales que el remitente haya incluido en su fichero de firma, distribuye copias, y realiza otras muchas funciones bajo control del usuario: clasificación de los mensajes, retransmisión, distribución a cualquier número de receptores, archivado, recuperación, creación de originales y copias, y un sin número de aplicaciones, especificaciones que siempre van a estar presentes en un correo electrónico generando una noción más amplia de los hechos.
El correo electrónico es esencialmente un medio asincrónico, es decir, no necesita sincronía de envío y recepción. Garantiza la intercomunicación siempre que el destinatario quiera contestar. El correo electrónico consiste en un buzón de mensajes que puede ser revisado por el receptor en cualquier momento, por lo que si al actor se le enviaba un mensaje de datos fuera de la jornada de trabajo habitual, ello no significa que lo pudo leer de inmediato, ya que ello dependerá de si está conectada a su computadora en ese momento. De tal manera, que esta Juzgadora debe analizar si los correos electrónicos impresos gozan de eficacia probatoria. Al respecto, considera, citar el artículo 4 de la LEY SOBRE MENSAJES DÉ DATOS Y FIRMAS ELECTRÓNICAS, señala:“Los mensajes de datos tendrán la misma eficacia probatoria que la ley otorga a los documentos escritos (…)”. Es decir consagra el llamado principio denominado en doctrina “Equivalencia Funcional”, se refiere a que el contenido de un documento electrónico surta los mismos efectos que el contenido en un documento en soporte papel, en otras palabras, que la función jurídica que cumple la instrumentación mediante soportes documentales en papel y firma autógrafa respecto a todo acto jurídico, la cumpla igualmente la instrumentación electrónica a través de un mensaje de datos. La equivalencia funcional atribuye a los mensajes de datos un principio de no discriminación respecto de las declaraciones de voluntad, independientemente de la forma en que hayan sido expresadas, en este sentido, los efectos jurídicos deseados por el emisor de la declaración deben producirse con independencia del soporte en papel o electrónico donde conste la declaración.
En este mismo orden, el artículo 6 eiusdem, establece: (...) Cuando para determinados actos o negocios jurídicos la ley exija la firma autógrafa, ese requisito quedará satisfecho en relación con un mensaje de datos al tener asociado una Firma Electrónica.
En concreto, se puede promover un correo electrónico como prueba documental, es decir, de forma impresa o grabada, siendo que en el presente caso se promovió de forma impresa, pero su eficacia probatoria dependerá de que el mensaje de datos esté asociado a algún mecanismo de seguridad que permita identificar el origen y autoría del mismo (como es el caso de una firma electrónica) y tendrá la misma fuerza probatoria que un documento privado; pero, si en la elaboración, envío o recepción del correo electrónico no se utilizó ningún método de seguridad que garantice el origen o autoría del mensaje, se ha considerado que ello imposibilita su aprovechamiento en juicio.
En este orden de ideas, se desprende de autos, que la parte actora promovió correo electrónico que fue impugnado por la contra parte, asimismo, promueve la parte demandada correo electrónico, sin embargo, por todas las consideraciones expuestas, al haberse promovido los correos electrónicos de forma impresa, y sin haber demostrado su autenticidad, confidencialidad e integridad del mensaje a través de medios de prueba auxiliares como la exhibición, la inspección judicial o la prueba de experticia, no se les puede otorgar valor probatorio alguno y por lo tanto quedan excluido del debate probatorio. Así se decide.
Valoradas como han sido las pruebas aportadas en el presente juicio, esta Juzgadora a los fines de emitir el correspondiente pronunciamiento respecto a la reconvención formulada en la presente causa y sobre el fondo de la controversia, se permite señalar los siguientes aspectos:

Conforme a las previsiones del ordinal 3º del artículo 243 del Código de Procedimiento Civil, los términos en que quedó circunscrita la controversia, y visto que de acuerdo al artículo 254 ejusdem, los Jueces no podrán declarar con lugar la demanda sino cuando, a su juicio, exista plena prueba de los hechos alegados en ella, prescindiendo en sus decisiones de sutilezas y de puntos de mera forma, procede el Tribunal a analizar los alegatos por las partes, con vista del material probatorio supra señalado, con fundamento en las previsiones de los artículos 1.354 del Código Civil y 12 del texto legal adjetivo, a cuyo efecto, observa:

De conformidad con el artículo 1.354 del Código Civil, quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe, por su parte, probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación. De ahí que al actor solo le corresponde demostrar la existencia de la obligación, no quedando sometido a probar o no el pago, puesto que ello implicaría la aportación de una prueba negativa, lo cual es contrario a derecho. Por tanto es el demandado quien debe probar el pago alegado o la inexistencia o la extinción de la obligación que se ejecuta.

En el orden expuesto este Tribunal observa:
De acuerdo con los principios establecidos en el Código Civil, los contratos bilaterales se forman cuando se presta el consentimiento de las partes, manifestado por el concurso de la oferta y la aceptación.
En la contratación entre presentes, el momento de la oferta y la aceptación por lo general coinciden, por lo que no se presentan problemas para determinar el momento de formación del contrato. Así, en el presente caso, la parte actora aportó a los autos el contrato de opcion de compra venta cuya resolución pretende y el cual acepta la parte demandada haber suscrito conforme los términos expuestos en la contestación de la demanda, de modo tal que la parte demandante al consignar el contrato en cuestión, el cual es contentivo de los términos bajo los causales ambas partes adquieren sus respectivas obligaciones cumplió con la carga procesal de demostrar la existencia del mismo. Así se declara.
En consecuencia, teniendo entonces, los efectos que le atribuyen los artículos 1.359 y 1.360 del Código Civil, esto es, que los contratos tienen fuerza probatoria entre las partes, de la verdad de las declaraciones formuladas por los otorgantes acerca de la realización del hecho jurídico a que el instrumento se contrae, esta Juzgadora toma por ciertas las declaraciones contenidas en el contrato de opción de compra venta objeto de este juicio, en especial a la forma de pago que ambas partes acordaron en dicho contrato. Así se declara.

Así las cosas, el efecto normal, ordinario y típico de una obligación es originar su cumplimiento. Por cumplimiento de una obligación se entiende su ejecución, lo que constituye un deber jurídico para el deudor, a quien no le es potestativo cumplir o no cumplir, sino que siempre debe ejecutar la obligación contraída, como imperativamente le impone el artículo 1.264 del Código Civil.
En el orden expuesto, se observa que en el contrato de opción de compra-venta la obligación principal de la empresa propietaria, es cumplir con la venta definitiva una vez verificado el pago en la forma pactada, y la del adquiriente, es pagar el precio en los términos determinados por el contrato, lo cual ocurre con la simple manifestación de voluntad.
NATURALEZA Y ALCANCE JURÍDICO DE LA ACCIÓN :
Si bien conforme al artículo 1.159 del Código Civil, los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes, sin embargo, este principio sería ilusorio si esa Ley particular, que es la convención, no contara lo mismo que la Ley general, con una sanción garante de su exacto y cabal cumplimiento, la cual se encuentra en el artículo 1.167 ejusdem, invocado por el demandante en esta acción principal.

Esta última norma deja a la voluntad de las partes ejercer, ante el incumplimiento, bien la acción de cumplimiento o bien la resolutoria, a ser ejercida una con exclusión de la otra, con la correspondiente indemnización de los daños y perjuicios, si hubiere lugar a ello.
Con la primera de estas acciones se pretende el pago, es decir, su objeto es hacer derivar los efectos del contrato no cumplido mediante la satisfacción de la prestación a que estaba obligado el deudor por ese contrato. En tanto que la segunda, tiene como objeto restablecer la situación al estado en que se encontraba antes de celebrarse el contrato, vale decir, su efecto es retroactivo respecto a las partes, como a terceros, como si nunca hubiera existido.
En este supuesto, si el contrato se considera resuelto o terminado, no puede exigirse que la parte que no lo ha ejecutado, cumpla con el mismo o satisfaga la prestación a que estaba obligado. Tal es el criterio de Messineo, al opinar que…“el deudor ya no queda obligado al cumplimiento después que se haya verificado la resolución…”.

Analizados todos los aspectos antes expuestos procede quien sentencia a pronunciarse sobre la reconvención formulada como punto previo al fondo de la controversia.
DE LA RECONVENCIÓN:
Este Tribunal pasa a pronunciarse sobre la reconvención formulada por la parte demandada en la presente causa y al efecto observa lo siguiente:
Reconviene la demandada a la empresa INVERSIONES XARANDU, CA, para que cumpla con el contrato de opción de compra venta de fecha 30 de abril de 2012.(cursa al folio 15 al 18)y proceda a efectuar la venta definitiva del inmueble con todas las formalidades de ley, que INVERSIONES XARANDU, CA, cumpla con el contrato de fecha 18 de noviembre de 2009 (folio 13) y en consecuencia se ejecute las mejoras alli convenidas y por ultimo estimó la presente Reconvención en la cantidad de bolívares ciento catorce mil trescientos (Bs.114.300,00) ( Bs. 900 U.T.)
En este orden de ideas, pasa el Tribunal a decidir sobre la reconvención propuesta, analizados como han sido los alegatos expuestos por la parte demandada reconviniente así como el contrato de opción de compra venta objeto de este juicio aportados por ambas partes, pudo observar esta Juzgadora que tanto la reconvención, como el fondo de la controversia del juicio principal, ambas partes las sustentan en fundamentos, en los cuales la procedencia de una, trae consigo la improcedencia de la otra, es por lo que resulta necesario resolver de la siguiente manera:

LA DOCTRINA, sostiene que la reconvención es la “pretensión que el demandado hace valer contra el demandante junto con la contestación de la demanda en el proceso pendiente, fundada en el mismo o diferente titulo que la del actor, para que sea resuelta en el mismo proceso y mediante la sentencia”.-
Se desprende del contrato en referencia que en la cláusula séptima de éste las partes dejaron establecido en relación al pago definitivo del precio, y que este se verificaría en la oportunidad de protocolización mediante crédito otorgado por una entidad financiera, de igual manera se observa que las partes estipularon en esta cláusula que la no asistencia sin causa justificada a la firma definitiva del contrato de compra venta seria causal de resolución, siendo precisamente en ésta que fundamenta la accionante su pretensión por cuanto aduce que el demandado estando en conocimiento de la fecha de otorgamiento, no compareció al acto, por otra parte la cláusula quinta del contrato en controversia el oferente haría la notificación al adquiriente sobre la fecha y hora fijada para la firma del documento definitivo, aquí se evidencia que en todo momento aceptó la accionante que el precio de la venta se verificaría con la aprobación de un crédito, sujetándolo siempre a dicha aprobación, por otra parte, si bien es cierto que las partes establecieron un plazo para que se verificara la negociación, no deja pasar por alto quien sentencia que la actora oferente aceptó que la gestión del crédito se efectuara con la habitabilidad de la vivienda lo cual tendría que informar en este caso la vendedora aquí demandante, según se desprende de las cláusulas del contrato, y en este sentido hay que destacar que no logró demostrar fehacientemente que cumplió con notificar al demandado ya que dado el contenido del contrato era con esa actuación donde nacía la obligación del oferido.
En este sentido, esta Juzgadora observa que la demandante debió cumplir con la debida notificación, aunado a que el demandado demostró no haber realizado las gestiones pertinentes ante el Registro Público, no asistiendo al acto de firma definitiva por causas que no le son imputables, cabe destacar que la constancia presentada por la parte actora, con la cual pretende demostrar que el demandando hizo las gestiones de presentación del documento según las máximas de experiencias, es de determinar que es usual del Registro identificar a cualquiera de las partes en el recibo de presentación, sin embargo el mismo registro hizo constar que el documento en referencia, fue presentado por una tercera persona no interviniente en este juicio, de modo que no quedó demostrado en autos que el accionado tuviese certeza de la fecha de la firma del contrato de venta definitiva. Así se declara
Por otro lado, hay que mencionar que demuestra el accionado, que la entrega del inmueble no fue oportuna, partiendo del hecho cierto de la constancia de habitabilidad, con la cual se demostraba la conclusión de la construcción, por lo que resulta improcedente la acción intentada por la parte actora, al no constar en autos el incumplimiento del accionado, y por consiguiente declararse Con Lugar La Reconvención formulada por el demandado contra la empresa demandante, debiendo en todo caso cumplir, con el resto del pago del precio de la negociación a fin que proceda la empresa INVERSIONES XARANDU C.A, a otorgar el documento definitivo de venta al ciudadano FRANKLIN MARCANO FIGUEROA. Así se declara.-
Por cuanto se evidencia de autos, que la parte demandada hizo alusión a la Resolución Nº 110 de la Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela n° 39.197 del 10 de junio de 2009, estima esta Sentenciadora referirse al respecto de la siguiente manera: “Venezuela se constituye en un Estado democrático y social de Derecho y de Justicia, que propugna como valores superiores la justicia, la igualdad la solidaridad, la democracia, la responsabilidad social y en general la preeminencia de los derechos humanos, la ética y el pluralismo político” tal y como lo estatuye nuestra Carta Magna en su artículo 2.
Así pues, es de considerar para dilucidar el punto antes señalado, lo estipulado en la Resolución Nº 110, de la Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela n° 39.197 del 10 de junio de 2009, la cual es taxativa y su interpretación debe ser apegada a lo que lo que ella misma estatuye, así pues el artículo 1 eiusdem establece: “En los contratos que tengan por objeto, bajo cualquier forma o modalidad, la adquisición de viviendas por construirse, en construcción o ya construidas, suscritos o a suscribirse por los sujetos comprendidos en el Sistema Nacional de Vivienda y Hábitat, se prohíbe el cobro de cuotas, alícuotas, porcentajes y/o sumas adicionales de dinero, basados en la aplicación del índice de Precios al Consumidor (IPC) o de cualquier otro mecanismo de corrección monetaria o ajuste por inflación, por lo que a partir de la entrada en vigencia de la presente Resolución, queda sin efecto cualquier estipulación convenida o que se convenga en contravención a los dispuesto en esta norma …”
El Índice de Precios al Consumidor (IPC) según el BCV “es un indicador estadístico que mide el cambio promedio en los precios de una canasta de bienes y servicios representativos del consumo familiar de los habitantes de una determinada localidad, región o país y se utiliza para el análisis de la inflación”. Este indicador es elaborado mensualmente por el BCV y el Instituto Nacional de Estadística (INE), sobre los datos que aportan 22 mil establecimientos comerciales e industriales de todo el país, en los cuales se recaba información sobre los precios de cerca de 300 mil bienes y servicios. El IPC también señala los niveles de inflación que mensualmente reflejan los precios de las viviendas.
Asimismo se debe destacar que la Resolución en referencia, ordena que a partir de la entrada en vigencia de la Resolución Nº 98, de fecha 5 de noviembre de 2008, publicada en la Gaceta Oficial Nº 39.055, de fecha 10 de noviembre de 2008, dictada por el entonces Ministerio del Poder Popular para la Vivienda y Hábitat; es decir, desde el día 10 de noviembre de 2008, todo cobro que se hubiere efectuado por concepto de Índice de Precios al Consumidor (IPC) o de cualquier otro mecanismo de ajuste por inflación o corrección monetaria, en este sentido, analizados los contratos celebrados por ambas partes considera esta Juzgadora que en modo alguno se estipuló un incremento del precio en contravención de la resolución en comento, puesto que si hubo incremento éste obedeció a elementos ajenos al IPC, y así fueron consentidos por el accionado en su libre voluntad de contratar. Así se declara.-
Este Tribunal Superior, insta al Tribunal de la causa en lo sucesivo analizar y valorar cada una de las pruebas aportadas al proceso independientemente de las que resulten pertinentes, conducentes para resolver la controversia y las que no, ya que éstas son el mecanismo por el cual se materializa el sagrado derecho a la defensa y el justiciable está en el derecho de conocer el criterio que el Juez le otorgue a cada una de las pruebas promovidas, por otra parte se observa, que el Tribunal de la causa en la sentencia recurrida declara como procedente la excepción del contrato no cumplido como propuesta por el accionado errando al respecto, puesto que si bien el demandado alegó su defensa en fundamentos con los cuales logró enervarla pretensión de la accionante en modo alguno hizo uso de la referida excepción. Así se declara.-
-III-
DECISION
Por los argumentos que anteceden este Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Anzoátegui, extensión El Tigre, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, declara: PRIMERO: SIN LUGAR, el Recurso de Apelación intentado por el abogado LUIS ALFONSO ROJAS, en su
carácter de apoderado judicial de la parte demandante en la presente causa, interpuesto contra la sentencia emanada del Juzgado Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Simón Rodríguez y San José de Guanipa de la Circunscripción Judicial del Estado Anzoátegui de fecha 18 de Diciembre de 2014. SEGUNDO: SE CONFIRMA la sentencia recurrida con las modificaciones de su contenido. TERCERO: CON LUGAR la RECONVENCIÓN formulada por el ciudadano FRANKLIN MARCANO FIGUEROA en contra de Sociedad Mercantil INVERSIONES XARANDU C.A. En consecuencia se ordena a la Sociedad Mercantil INVERSIONES XARANDU C.A, a otorgar el documento definitivo de venta del inmueble objeto de negociación, previa verificación del pago de la totalidad del precio estipulado por las partes. CUARTO: SIN LUGAR la pretensión de RESOLUCIÓN DE CONTRATO de Opción de Compra Venta intentada por la Sociedad Mercantil INVERSIONES XARANDU C.A, en contra del ciudadano FRANKLIN MARCANO FIGUEROA, arriba identificados. Así se decide.
Se condena en costas a la parte perdidosa.
Regístrese, Publíquese y Regístrese.-
Dada, firmada y sellada en la Sala del Despacho del Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Anzoátegui, extensión El Tigre, en El Tigre, a los doce (12) días del mes de agosto de Dos Mil Quince (2.015) - Años: 205° de la Independencia y 156° de la Federación.-
LA JUEZ SUPERIOR PROVISORIO,

Dra. KARELLIS ROJAS TORRES LA SECRETARIA,

Abg. AMARILYS CAIRO NARVAEZ

En esta misma fecha, siendo las doce y treinta y dos minutos de la tarde (12:32 PM), se dictó y publicó la presente sentencia, previa las formalidades de Ley.- Conste, LA SECRETARIA,

Abg. AMARILYS CAIRO NARVAEZ