TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL
Juzgado Superior en lo Civil y Contencioso Administrativo de la Circunscripción Judicial de la Región Nor-Oriental.

ASUNTO: BP02-R-2015-000188

DEMANDANTE: FAHD WEHBI EL JAOUARI, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° 6.959.868 y de este domicilio.

APODERADO JUDICIAL: Moises Edecio Velásquez Gutiérrez y Sol María Gómez Moreno, abogados en ejercicio, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 125.065 y 126.680, respectivamente.

DEMANDADO: VLADIMIR RAMON VASQUEZ VASQUEZ, RAMON ANTONIO VASQUEZ VASQUEZ y JOSE LUIS VASQUEZ VASQUEZ, venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad Nros. 2.797.827, 2.804.234 y 3.673.816, domiciliados en Puerto la Cruz, Municipio Juan Antonio Sotillo del Estado Anzoátegui.

APODERADO JUDICIAL: Luis Alberto Rivas Silva y Ricardo Alfonso Bajares González, abogados en ejercicio, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 19.993 y 116.145, respectivamente.

MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE OPCION DE COMPRA Y VENTA.

En virtud de la apelación ejercida por la abogada Nellys Urbano, en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada, contra la sentencia dictada por el Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Agrario de la Circunscripción Judicial del Estado Anzoátegui, en fecha 31 de marzo de 2.015, llega a este Tribunal el presente expediente por distribución, contentivo del juicio que por Cumplimiento de Contrato de Compra Venta, intentara el ciudadano FAHD WEHBI EL JAOUHARI; contra de los ciudadanos VLADIMIR RAMON, RAMON ANTONIO y JOSE LUIS VASQUEZ VASQUEZ; todos ya identificados.

Llegada la oportunidad para dictar sentencia este Juzgado lo hace bajo las siguientes consideraciones:

De la revisión de las actas procesales que conforman el presente expediente se evidencia que la presente apelación es con ocasión a una demanda por Cumplimiento de Contrato, mediante la cual alegó la actora en su libelo de demanda, lo siguiente:

“Que en fecha 03 de diciembre de 2012, suscribió contrato de opción de compra-venta, por ante la Notaria Pública Tercera de Puerto la Cruz, Municipio Sotillo del estado Anzoátegui, con los ciudadanos Vladimir Ramón Vásquez Vásquez, Ramón Antonio Vásquez Vásquez y José Luís Vásquez Vásquez, consignado marcado “A”. Que los ciudadanos Vladimir Ramón Vásquez Vásquez, Ramón Antonio Vásquez Vásquez y José Luís Vásquez Vásquez, declararon ser propietarios de un inmueble tipo casa, distinguido con el N° 16, 18 y 47, está última por la Calle Maneiro, inscrito bajo el Código Catastral N° 03-02-29-21, ubicado en la Calle Democracia con Calle Maneiro de la ciudad de Puerto la Cruz, Municipio Sotillo del Estado Anzoátegui (…). Que con carácter de propietarios se comprometieron y obligaron a vender y él a comprar el inmueble prometido en venta (...). Que el precio de venta convenido y aceptado fue de Cuatro Millones Quinientos Mil Bolívares (Bs. 4.500.000,00), entregando en calidad de arras la cantidad de Un Millón Quinientos Mil Bolívares (Bs. 1.500.000,00) el día de la suscripción del contrato, los cuales recibieron los promitentes vendedores a su entera y cabal satisfacción, mediante cheques emitidos de los promitentes vendedores, por la suma de Quinientos Mil Bolívares cada uno, identificados con los Nros. 45775948, 92775949 y 18775950, respectivamente, todos de la entidad bancaria Mercantil, Banco Universal, consignando en copia simple marcada “B”, quedando un saldo de Tres Millones de Bolívares (Bs. 3.000.000,00), los cuales serían cancelados una vez se gestionará el préstamo y en la firma definitiva de la compra-venta, por ante el Registro Público. Que se convino en el referido contrato que los promitentes vendedores, se comprometían a pagar todo tipo de deudas y también con poner al día toda la documentación con los comprobantes de pagos de todos los servicios públicos derivados del inmueble (…). Que se estableció en la Cláusula Tercera, que el plazo de duración acordada por ambas partes es de Ciento Veinte (120) días hábiles a partir de la firma del contrato y podría ser prorrogado por un período igual, en este lapso los promitentes vendedores, debían proceder al saneamiento del inmueble(…). Que establecieron en la Cláusula Cuarta, que sí cumplido el plazo y los promitentes vendedores, no cumplen con sus obligaciones contraídas en el presente contrato, éste se vería en la obligación de devolver la cantidad recibida en la firma de esa operación y adicionalmente pagarían la cantidad de Dos Millones de Bolívares (Bs. 2.000.000,00), como justa indemnización por daños y perjuicios ocasionados por el incumplimiento del referido contrato, quedando el promitente comprador liberado de pagar el saldo restante del precio de venta (…) Que una vez firmado el documento de opción recompra venta, los promitentes vendedores tenían la obligación de tramitar los pagos de los servicios e impuestos relacionados al inmueble, y una vez obtenidas dichas solvencias, hacer entrega de las mismas junto con toda la documentación necesaria a los fines de gestionar el préstamo, estipulados en el contrato, documentos que no fueron ni han sido entregados por los promitentes vendedores, con el objeto de poder gestionar el préstamo y cumplir con el precio de la venta. Que fundamentó su acción en los artículos 1.264 y 1.167 del Código Civil. Que fundamentó (…) por lo que acude a demandar como en efecto demanda por Cumplimiento de Contrato de Opción de Compra Venta, a los ciudadanos Vladimir Ramón Vásquez Vásquez, Ramón Antonio Vásquez Vásquez y José Luís Vásquez Vásquez (…) para que convenga o así sean condenados a cumplir con su obligación de entregarme los recaudos relacionados al inmueble, que hagan falta para tramitar el préstamo y proceder así con la protocolización del documento definitivo de venta, así como preceder al saneamiento del referido inmueble que por ley está obligado a realizar. Solicitó medida de prohibición de enajenar y gravar sobre el inmueble objeto del litigio. Que estimó su demanda en Tres Millones de Bolívares (Bs. 3.000.000,00) equivalente a Veintiocho Mil Treinta y Siete con Treinta y Ocho Unidades Tributarias (28.037,38 U.T.)

En la oportunidad de dar contestación la demandada lo hizo bajo las siguientes consideraciones:
“…Solicitaron como punto previo de mero derecho de la solicitud de perención breve de la instancia, sostenida en el numeral primero del artículo 267 del Código de Procedimiento Civil (…). Que se evidencia de las actas, desde la sede del Tribunal, hasta la dirección que fue señalada por la parte actora para practicar la citación de los demandados, Calle Maneiro N° 18 de la ciudad de Puerto la Cruz, del Estado Anzoátegui, dista de más de 500 metros de distancia. En virtud de los cuales es de obligatorio cumplimiento el artículo 12 de la Ley de Arancel Judicial (…). Que señalan que la parte actora no cumplió con las obligaciones a los fines de lograr la citación de los demandados. Indicando que dichas obligaciones son las de proporcionar los medios y recursos necesarios al Alguacil a los fines de practicar las citaciones ordenadas (…). Que se evidencia que la demanda se admitió por auto de fecha 17 de diciembre del año 2013, hasta la fecha en que la parte actora dio cumplimiento a las obligaciones que impone la ley para que sea practicada la citación de los demandados ( consignar los medios y recursos necesarios para la practica de la citación de fecha 13 de mayo de 2014; transcurrieron exactamente 147 días continuos, o lo que es lo mismo, transcurrieron 74 días de despacho; un numero de días superior a los 30 días que establece el numeral primero del artículo 267 del Código de Procedimiento Civil(…). Que solicitaron se declarara la prevención breve de la instancia, por haber transcurrido más de 30 días y como consecuencia de ello suspenda la medida de enajenar y gravar decretada en fecha 10 de abril de 2014.(…).
Señalaron como contestación al fondo de la demanda: Que suscribieron un contrato de opción de compra-venta con el ciudadano FAHD WEHBI EL JAOUARI, el cual sostiene en su libelo la parte actora, sobre el inmueble objeto del presente litigio(…). Que sostiene que el precio establecido en la cláusula primera de dicho contrato fue de Cuatro Millones Quinientos Mil Bolívares (BS. 4.500.000,00), entregando la parte demandante, en calidad de arras, el día de la firma del contrato de opción de compra, la cantidad de Un Millón Quinientos Mil Bolívares (Bs. 1.500.000,00). Que señalaron como cierto, el compromiso de pagar todo tipo de deudas y también con poner al día toda la documentación con los comprobantes de pago de todos los servicios públicos derivados del inmueble (agua, luz, aseo, condominio, declaración sucesoral, certificación de gravamen por más de 10 años, impuestos nacionales, regionales y municipales), lo que a sus dichos efectivamente realizaron. Que es cierto que el plazo acordado para la ejecución de la opción de compra fue de 120 días hábiles contados desde el día de la firma del contrato de opción de compra (03 de diciembre de 2012). Siendo que dichos 120 días vencieron el 23 de mayo de 2013. Que el lapso de vigencia no fue objeto de prorroga alguna entre las partes y dicha prorroga no fue convenida en el mencionado contrato para que operara de manera automática. Que niegan, rechazan y contradicen, por no ser cierto, y no haberse convenido de esa manera (…) la obligación de hacerle entrega a la parte demandante de recaudo alguno, relacionado al inmueble, con el objeto de que la parte actora gestionara el préstamo bancario. Que en ningún caso se asumió dicha obligación y mucho menos se identificaron los documentos que expresamente debían entregar, así como tampoco se identifican en el petitum de esta demanda (…) Que el demandante yerra en su escrito libelar al sostener que su obligación de pagar el monto restante al término del lapso perentorio de 120 días dependía de su vez de sus representados. Que la parte actora tenía la obligación de cancelar el precio de venta, dentro del plazo de los 120 días acordados, y no los canceló, tenía la obligación de gestionar, dentro del lapso de vigencia establecido en el contrato, un préstamo bancario para la cancelación del precio de venta y no lo gestionó, ni notificó en ninguna forma, a alguno de sus representados de que había iniciado los trámites del préstamo, así como tampoco solicitó en ningún momento que se le apoyara con la entrega de algún documento, para dicha gestión. Que el ciudadano Fahd Wehbi El Jaouari, quien no cumplió con las obligaciones que asumió en el documento de opción de compra, poniendo de manifiesto una falta de interés en la ejecución del mencionado contrato(...) Que en fecha 12 de diciembre de 2013, por medio de la Notaria Pública Segunda de la ciudad de Puerto la Cruz, sus representados notificaron al hoy actor del vencimiento del plazo de 120 días hábiles, por falta de interés del mismo no se llevo la firma definitiva del contrato. Que dicho contrato quedó sin efecto alguno y por tal motivo de imposible ejecución, sobre la cual no hizo referencia alguna de su libelo de demanda. Que lo que queda por ejecutar y realizar en pro de darle cumplimiento al contrato, es la cancelación de la cláusula penal, convenida en la cláusula cuarta del mencionado contrato. Así mismo, señalaron que de conformidad con lo establecido en la resolución N° 11 del Ministerio del Poder Popular para la vivienda, de fecha 05 de febrero de 2013, parte del contenido de la cláusula cuarta del contrato de opción a compra, ha quedado sin efecto y sin aplicación alguna, por ser una vivienda principal, considerando como cláusulas excesivas o exorbitantes aquellas que prevean la retención, pérdida o disposición de mas del 10% del monto otorgado por el adquiriente de la vivienda, tampoco podrá aplicarse al oferente de la vivienda una penalidad que exceda un porcentaje superior al establecido en el presente artículo y solo será exigible en ambos casos cuando medie responsabilidad comprobada por alguna de las partes en el retardo de la protocolización del documento definitivo de venta (…).

PUNTO PREVIO:
Establece el contenido del artículo 267 del Código de Procedimiento Civil, lo siguiente:
“Toda instancia se extingue por el transcurso de (1) año sin haberse ejecutado ningún acto de procedimiento por las partes. La inactividad del juez después de vista la causa, no producirá la perención.
También se extingue la instancia:
1° Cuando transcurridos treinta (30) días a contar desde la fecha de admisión de la demanda, el demandante no hubiese cumplido con las obligaciones que le impone la ley para que sea practicada la citación del demandado. (…)”

De la norma en comento se evidencia que la perención breve es una sanción destinada a castigar la omisión de la parte demandante, por el abandono de la instancia, o como se ha dicho, el desinterés de la parte actora por la consecución del proceso. Como norma sancionatoria es por principio, de aplicación restrictiva.
Por otra parte es de señalar, que ha sido reiterado el criterio conforme al cual la perención de la instancia, constituye un medio de terminación procesal que opera por la inactividad de las partes, es decir, la no realización de actos de procedimiento destinados a mantener en curso el proceso, por lo que la perención breve, opera como consecuencia del incumplimiento por parte del accionante, de las diligencias pertinentes para la citación del demandado; tal y como fue indicado en la sentencia dictada por el Tribunal Supremo de Justicia, en Sala Político Administrativa, de fecha 13 de Abril de 2.004, en el expediente número 2003-0877.
Ahora bien, consta de autos, que en fecha 17 de Diciembre de 2013, se admitió la demanda, ordenado la citación de la parte demandada. A tal efecto, de la revisión hecha a las actas procesales, se observa que en fecha 20 de Enero de 2.014, la parte actora otorga poder apud acta. Posteriormente, mediante diligencia de fecha 11 de Febrero de 2014, la parte accionante, consigna recibo de emolumentos a los fines de practicar la citación de los demandados.
Es así, como al analizar el artículo 342 del Código de Procedimiento Civil, se observa que una vez admitida la demanda, se ordenará compulsar por secretaría las copias necesarias para la citación y las copias necesarias para la citación y de seguidas, extenderá la orden de comparecencia para la contestación, autorizada por el Juez. De lo parcialmente transcrito se concluye que la orden de comparecencia o citación, deben ser libradas por el Tribunal, inmediatamente después de la admisión de la causa, para ser agregada a las copias certificadas del libelo y conformar la compulsa, y al no estar librada la boleta de citación de la demandada, tal responsabilidad no es atribuible a la parte, y al respecto esta sentenciadora comparte el criterio del Tribunal a-quo que señalo:
“…Considera oportuno este Tribunal, traer a colación lo dispuesto por la Sala de Casación Civil del tribunal Supremo de Justicia, en sentencia de fecha 25 de noviembre de 2011, Exp. 11-168, con ponencia del Magistrado Antonio Ramírez Jiménez, la cual estableció en ese sentido lo siguiente:
“…cabe destacar que esta Sala en reciente sentencia N° 77, de fecha 4 de marzo de 2011, caso: Aura Giménez contra Daismay Sole, Expediente: AA20-C-2010-000385, expresamente estableció:
“…que para declarar la nulidad del acto presuntamente írrito, es imprescindible, que el Juez haya dejado de cumplir alguna formalidad esencial para la validez del mismo; que dicho acto no haya alcanzado el fin para el cual estaba destinado; que la transgresión sea imputable al Juez; que la parte no haya convalidado o consentido el quebrantamiento de la forma del acto; que la parte haya ejercido todos los medios y recursos contra el presunto acto írrito; y por último que se constate el menoscabo del derecho a la defensa.
…Omisis…
Posteriormente, esta Sala estableció significativamente, a través del fallo N° 747 de fecha 11 de diciembre de 2009, (Caso; J.A. D´Agostino y Asociados; S.R.L. contra Antonieta Sbarra de Romano y Otros) que “…aun cuando se hubiese verificado en el expediente la falta de cancelación de los conceptos inherentes a la obligación del demandante para efectuar la citación, referidos al pago de los gastos de traslado del alguacil, es necesario insistir en que la finalidad del acto se cumplió en virtud de que la citación de los demandados se llevó a cabo debidamente y éstos estuvieron a derecho durante todas las etapas del proceso. En consecuencia no puede considerarse que se haya configurado la perención breve de la instancia, así como tampoco, que se le haya causado indefensión a alguna de las partes en el presente juicio, por tanto, la presunta infracción delatada por el formalizante, debe ser declarada improcedente…”.
La Sala reitera el precedente jurisprudencial citado y, establece que la participación de la parte demandada en las etapas del proceso, pone en evidencia el cumplimiento de los actos procesales tendientes a lograr la citación de la parte actora, así como la intención de impulsar el proceso hasta su conclusión, y en virtud de ello, no puede ser cuestionado la inobservancia de la forma de un acto procesal cuando este haya alcanzado su finalidad practica.
Asimismo, esta Sala deja asentado que no opera la perención breve de la instancia prevista en el artículo 267 ordinal 1° y 2° del Código de Procedimiento Civil, cuando en las actuaciones procesales se verifique la presencia de la parte demandada en todas las etapas del proceso, la cual debe ser traducida como el cumplimiento cabal de las obligaciones legales, ya que la realización de cualquier acto procesal debe estar destinado a un fin útil.”
Observa esta sentenciadora, luego del análisis realizado, que si bien es cierto, la perención de la instancia, opera por la falta o pérdida de interés procesal del actor, no es éste el caso, que nos ocupa, por cuanto de las actas procesales se evidencia el interés y seguimiento que mantuvo el accionante, durante el proceso, además de no haberse causado indefensión en ningún momento a la parte demandada. Y así se declara.

En la oportunidad de presentar pruebas las partes hicieron uso de ese derecho, razón por la cual este Juzgado pasa a analizarla de la siguiente manera:
PRUEBAS DE LA PARTE ACTORA

1) Marcado “A” (folios 7,8 y 9), original del contrato de opción de compra-venta, suscrito entre las partes por ante la Notaria Pública Tercera de Puerto la Cruz, de fecha 03 de Diciembre de 2012, sobre el inmueble tipo casa, signado con el N° 16, 18 y 47, esta última por la calle Maneiro, inscrito bajo el Código Catastral con el N° 03-02-29-21, ubicado en la Calle Democracia con calle Maneiro de la ciudad de Puerto la Cruz, Municipio Sotillo del Estado Anzoátegui, cuyos linderos se encuentran identificados en autos. Por cuanto, tal documento no fue desconocido por la parte adversa; el Tribunal, de conformidad con lo establecido en el artículo 1.357 del Código Civil, en concordancia, con los artículos 1.159 y 1.160 ejusdem, le otorga pleno valor probatorio como demostrativo del contrato de opción compra-venta suscrito por ambas partes, debiendo por ende las mismas cumplir con sus obligaciones adquiridas y pactadas en el mismo. Y así se declara.-
2) Promovió prueba de Informe, dirigido al Banco Mercantil, relacionado con el cobro de tres cheques con fecha 03/12/2012, identificados en los números 45775948, 92775949 y 18775950, por la cantidad de Quinientos Mil Bolívares (Bs. 500.000,oo) cada uno, provenientes de la cuenta N° 0105-0126-101126104655; y del escrito de contestación se evidencia la aceptación por la parte demandada, como cierto el pago en calidad de arras, de la cantidad de Un Millón Quinientos Mil Bolívares exactos (Bs. 1.500.000,oo); este Tribunal le otorga pleno valor probatorio de conformidad con lo dispuesto en el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil. Y así se declara.-
3) Promovió prueba de Informe, dirigido al Servicio Nacional de Administración Aduanera y Tributaria (SENIAT), departamento de sucesiones; este Tribunal le otorga pleno valor probatorio de conformidad con lo dispuesto en el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil. Y así se declara.-
4) Inspección Judicial, la cual fue practicada por el Tribunal de la causa en fecha 25 de noviembre de 2014, en el inmueble objeto del presente litigio; este Tribunal le otorga el pleno valor probatorio. Y así se declara.-
5) Promovió los testimoniales de los ciudadanos Pedro Alejandro Jiménez Tovas, titular de la cedula de identidad N° 6.955.551; y Nestor Urbaneja, titular de la cédula de identidad N° 15.878.826; este Tribunal desecha las mismas por cuanto nada aportan a la solución de la presente controversia. Y así se declara.-

PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDADA
1) Mérito favorable a los autos de:
2) Documento de Acta Notarial de Notificación, N° 17 de fecha 12 de diciembre de 2013; este Tribunal le otorga pleno valor probatorio de conformidad con lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil.
3) Constancia de domicilio, de fecha 26 de septiembre de 2014, por el Conejo Comunal Casco Central III, ubicado en el Municipio Juan Antonio Sotillo del Estado Anzoátegui, este Tribunal desecha la misma por cuanto nada aporta a la solución del presente litigio. Y así se declara.
4) Informe médico suscrito por el Dr. Ramón Volvan; por cuanto la misma no aporta nada a la solución de la presente controversia, este Tribunal la desecha. Y así se declara.
5) Promovió prueba de Informe, dirigido a la Notaria Pública Tercera de Puerto la Cruz; este Tribunal no puede valorar la misma, por cuanto no fueron recibidas las resultas. Y así se declara.
6) Promovió prueba de Informe, dirigido a la Notaria Pública Segunda de Puerto la Cruz, este Tribunal le otorga pleno valor probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil. Y así se declara.
7) Promovió prueba de Informe, dirigido al Consejo Comunal Casco Central III, Dr. Julián Temistocles Maza, ubicado en el Municipio Sotillo del Estado Anzoátegui; este Tribunal no la valora, por cuanto la misma no aporta nada a la solución de la presente controversia, la desecha. Y así se declara.
8) Ratificación de los documentales marcados “B” y “C”, de conformidad con lo establecido en el artículo 477 del Código de Procedimiento Civil; este Tribunal por cuanto la misma no aporta nada a la solución de la presente controversia, la desecha. Y así se declara.
9) Promovió los testimoniales de los ciudadanos Ismenia Hernández de Gil, titular de la cédula de identidad N° 8.327.270; Anibal Oliveros Marín, titular de la cédula de identidad N° 8.650.451; Francisco Vásquez Caceres, titular de la cédula de identidad N° 8.330.772; Jesús García y Carmen Brito, titulares de las cédulas de identidad Nros. 1.156.309 y 10.285.482, respectivamente; este Tribunal desecha la misma por cuanto nada aporta a la solución del presente litigio. Y así se declara.

MOTIVOS DE HECHO Y DE DERECHO PARA DECIDIR:

De actas se evidencia que la pretensión del actor es con ocasión a una demanda por Cumplimiento de Contrato de Opción Compra Venta, mediante la cual la parte actora alegó el cumplimiento de su obligación y el incumplimiento por parte de la demandada en atención al tiempo de entrega de la documentación necesaria acordada.- Por su parte, la demandada negó, rechazó y contradijo lo alegado por el actor en su libelo.

Dicho esto, y siendo que ambas partes reconocen el contenido del contrato de Opción Compra Venta suscrito, en fecha 03 de Diciembre de 2012, y autenticado por ante la Notaría Pública Tercera de Puerto La Cruz, bajo el número 29 del Tomo 213 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría, el cual fue previamente ya valorado en la fase probatoria, es por lo que, se hace necesario para este Juzgado señalar el contenido del artículo 1.159 del Código Civil, el cual dispone, lo siguiente:

“Los Contratos tienen fuerza de Ley entre las partes.- No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la ley”.-

Por su parte, dispone el contenido del artículo 1.160 ejusdem, lo siguiente:
“Los Contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la ley”

De las normas en comento, se concluyen que la intención del legislador al haber establecido que los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes, es a los fines de que una vez adquirida una obligación contractual, el deudor se encuentre sujeto a cumplirla de la misma manera en que deben cumplir las leyes, de igual manera existe la obligación para el Juez, quien será el encargado de decidir la controversia, de llevar a cabo la misma.- Y así se declara.-

Dicho esto, y partiendo de la obligación que se genera de los contratos y sus sucriptores, observa quien aquí decide, que las partes han sustentado sus alegatos en un incumplimiento recíproco, razón por la cual se hace necesario traer a colación el contenido del artículo 1.167 ejusdem, el cual establece lo siguiente:
"En el Contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del Contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiese lugar a ello.".-

Artículo 1.168, ejusdem:
“En los contratos bilaterales, cada contratante puede negarse a ejecutar su obligación si el otro no ejecuta la suya, a menos que se hayan fijado fechas diferentes para la ejecución de las dos obligaciones.-“

Ahora bien, esta norma se fundamenta en la facultad que tiene cada una de las partes en los contratos bilaterales, de negarse a ejecutar su obligación, si la otra no ejecuta la suya, a menos que se hayan fijado fechas diferentes para la ejecución de las dos (2) obligaciones, y dicho principio es jurídicamente conocido como Exceptio non Adimpleti Contractus, dispuesta en el artículo 1.168 ejusdem.-

Por su parte, establecieron ambas partes en su contrato de opción compra venta, en sus cláusulas segunda y tercera, lo siguiente:
“SEGUNDA: El precio estipulado y convenido por ambas partes para la venta del presente inmueble, es la cantidad de CUATRO MILLONES QUINIENTOS MIL BOLÍVARES CON CERO CÉNTIMOS (Bs. 4.500.000,00), “EL PROMITENTE COMPRADOR” se compromete a pagar de la siguiente manera: 1.- La cantidad de UN MILLON QUINIENTOS MIL BOLIVARES CON CERO CENTIMOS (Bs. 1.500.000,00) en calidad de ARRAS, que “LOS PROMITENTES VENDEDORES” recibe en acto en dinero efectivo y de curso legal en el país a su entera y cabal satisfacción a la firme del presente contrato. 2.- El saldo restante o sea la cantidad de TRES MILLONES DE BOLIVARES CON CERO CENTIMOS (Bs. 3.000.000,00), será cancelado una vez gestionado el préstamo y en la firma definitiva de la Compra-Venta por ante la Oficina Subalterna de Registro Público.”.

Partiendo del análisis de las normas en comento, así como del contenido de las cláusulas contractuales suscritas por las partes en el caso de marras éstas establecen por su parte, la totalidad del precio del inmueble, el cual fue establecido por la cantidad de CUATRO MILLONES QUINIENTOS MIL BOLIVARES EXACTOS (Bs. 4.500,000,oo), cuyos pagos se efectuarían en atención al contenido de la cláusula segunda, según el lapso establecido en las mismas, y el saldo restante al momento de la protocolización del documento definitivo del contrato de opción compra-venta, el cual sería en 120 días hábiles contados a partir de la firma de este contrato y podrá ser prorrogado por un periodo igual. En ese lapso Los Prominentes Vendedores deberá proceder al saneamiento del inmueble que por Ley están obligados a realizar; y siendo que de actas se evidencia que el actor logró demostrar el cumplimiento de sus obligaciones a través de los cheques cancelados, sin que por su parte la parte demandada, hubiera logrado justificar el retardo en el cumplimiento de su obligación, tal como se evidencia del informe emanado del servicio Nacional de Administración Aduanera y Tributaria (SENIAT), departamento de sucesiones, donde consta que en fecha 21 de marzo de 2014, los hoy demandados, presentaron la declaración sucesoral de la de cujus Margarita Vásquez de Vásquez; sin que hasta la presente fecha la parte demandada haya dado cumplimiento a su obligación en el sentido de entregar a la parte actora la documentación necesaria a los fines de tramitar el crédito necesario, para el pago del saldo restante y posteriormente protocolizar el documento definitivo de opción compra-venta del referido inmueble, es por lo que es obvio concluir, que la parte actora logró demostrar sus alegatos, debiendo por ende ser declarada Con Lugar la presente demanda, y como consecuencia, SIN LUGAR la apelación formulada por la abogada NELLYS URBANO, en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada, contra la sentencia dictada por el Juzgado Tercero de Primera Instancia en los Civil, Mercantil, Agrario y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Anzoátegui, en fecha 31 de Marzo de 2015.- Y así se declara.-

D E C I S I Ó N.

Con base a las razones de hecho y de derecho que anteceden este Juzgado Superior en lo Civil y Contencioso Administrativo de esta Circunscripción Judicial, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, actuando como Tribunal de alzada declara:
PRIMERO: SIN LUGAR la apelación interpuesta por la abogada Nellys Urbaneja, en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada, contra la sentencia dictada por el Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Agrario y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Anzoátegui, en fecha 31 de Marzo de 2.015.- Y así se decide.-
SEGUNDO: CONFIRMADA la sentencia apelada, dictada por el Juzgado A-quo en fecha 31 de Marzo de 2.015; así como la medida de prohibición de enajenar y gravar, dictada por el tribunal a-quo, en fecha 17 de Diciembre de 2013 y ratificada el 10 de abril de 2014, y dicha medida se mantendrá hasta la materialización de la presente decisión.-
TERCERO: CON LUGAR la presente demanda que por Cumplimiento de Contrato de Opción Compra Venta, interpusiera el ciudadano FAHD WEHBI EL JAOUARI; contra los ciudadanos VLADIMIR RAMON VASQUEZ VASQUEZ, RAMON ANTONIO VASQUEZ VASQUEZ y JOSE LUIS VASQUEZ VASQUEZ.-
CUARTO: Se ordena a la parte demandada, hacer entrega de todas las solvencias y documentos necesarios, a los fines de que la parte actora, pueda tramitar el crédito hipotecario, satisfacer el precio de venta convenido y proceder a la protocolización del documento definitivo de venta.
QUINTO: Se condena en costas a la parte demandada de conformidad con lo establecido en el artículo 281 del Código de Procedimiento Civil.- Y así también se decide.-
SEXTO: Notifíquese a la parte de la presente decisión y una vez que conste en autos la misma bájese el presente expediente a su Tribunal de origen.-
Regístrese y publíquese.-
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior en lo Civil y Contencioso-Administrativo de la Circunscripción Judicial de la Región Nor-Oriental, en Barcelona, a los diecisiete (17) días del mes de diciembre de dos mil quince (2015). Años: 205° de la Independencia y 156° de la Federación.
La Juez,

Dra. Mirna Mas y Rubí Spòsito.
La Secretaria Acc,

Abog. Josmire Carolina Zurita.

En esta misma fecha, siendo las 11:45 a.m.; se publicó y registro la anterior sentencia. Conste.
La Secretaria Acc,

Abog. Josmire Carolina Zurita.