TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL
Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Anzoátegui.
Barcelona, veintisiete de noviembre de dos mil quince
205º y 156º

ASUNTO: BP02-R-2015-000500

En el juicio por DESALOJO, incoado por el ciudadano OSWALDO ANTONIO MONTANA, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº 4.906.156, contra ROMNY DEL VALLE SALAZAR ROMERO, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº 12.913.907; el Juzgado Séptimo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Simón Bolívar, Diego Bautista Urbaneja, Juan Antonio Sotillo y Guanta de esta misma Circunscripción Judicial, dictó sentencia en fecha 28 de mayo del año 2015, la cual declaró parcialmente con lugar la presente demanda.

Este Tribunal Superior, conoce actuaciones relacionadas con motivo de la apelación de fecha 18 de junio del corriente año, ejercida por la abogada Nellys Urbano, inscrita en el Inpreabogado bajo el Nº 69.090, contra la indicada sentencia.

I

Encontrándose la presente causa en estado de dictar sentencia, este Tribunal Superior, a los fines de pronunciarse sobre el merito del presente asunto, hace las siguientes consideraciones:
II

Alegatos de la parte actora:

Que, a través de su abogado asistente, ALEJANDRO ZACARIAS RODRIGUEZ, que es propietario de un inmueble ubicado en la calle Las Flores, Barrio La Aduana, Barcelona, estado Anzoátegui, tal como se evidencia en documento Autenticado en la Notaría Pública de Barcelona, en fecha 14 de mayo de 1993, bajo el Nº 71, Tomo 24; que en el referido terreno construyó a sus propias expensas un edificio denominado “Mamá Querida”; que en fecha 11 de septiembre de 2007, acordó contratar con el ciudadano ROMNY DEL VALLE SALAZAR ROMEO, venezolano, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad Nº V-12.913.907, por medio de un Contrato Privado, el cual versa sobre el arrendamiento de un inmueble de mi propiedad, constituido por un local para uso de TALLER MECANICO, el cual forma parte de la planta baja del referido edificio, a tal efecto y solo para probar la relación arrendaticia entre su persona y el ciudadano ROMNY DEL VALLE SALAZAR ROMEO, acompaña al presente escrito justificativo de testigos autenticado por ante la Notaría Pública Segunda de Barcelona, estado Anzoátegui, en fecha 13 de agosto de 2014. En dicho contrato de arrendamiento se pactó, que el inmueble en referencia sería destinado para la explotación de servicios relacionados con la mecánica automotriz, fijando un canon de arrendamiento por la cantidad de setecientos mil bolívares (Bs. 700.000,oo) mensuales “según la denominación existente al momento de celebrar el contrato y que luego el 6 de marzo de 2007, el Banco Central de Venezuela y el Poder Ejecutivo de la República aprobaran una reconversión monetaria que entró en vigencia el 1 de enero de 2008, con la publicación en la gaceta oficial Nº 38.638, la misma debe entenderse en la cantidad de setecientos bolívares mensuales (Bs. 700,00) pagaderos mensualmente los primeros cinco días del vencimiento de cada mensualidad. El término de duración del presente contrato sería por un año (1) fijo contado a partir del 11-09-2007 hasta el día 10-09-2008”.

Que en dicho contrato se estableció que serían por cuenta de EL ARRENDATARIO, por todo el tiempo que ocupe el inmueble arrendado la pintura exterior e interior, la reparación de paredes, puertas, ventanas, sanitarios, techo “ya que para el momento de celebrarse el contrato se encontraba en perfecto estado; también se estipuló que sería por cuenta de El Arrendatario, la cancelación de los servicios de electricidad, aseo, agua potable y demás comodidades. El canon de arrendamiento se fue incrementando hasta alcanzar en septiembre de 2011, la cantidad mensual de Un Mil Trescientos bolívares (Bs. 1.300,00).

Que el ciudadano ROMNY DEL VALLE SALAZAR ROMEO, se ha mantenido detentando el inmueble y “con actos clandestinos empezó a ocupar los demás locales que integran la planta baja del referido inmueble y a pesar de los intentos que he realizado y de las interpelaciones que he hecho a éste para que desaloje tanto el inmueble que originalmente pactamos que poseyera a titulo de inquilino, así como los que arbitrariamente está ocupando, éste ha hecho caso omiso a mis peticiones…en lo que respecta al pago de los cánones de arrendamiento desde noviembre 2011 hasta la presente fecha ha dejado de pagar 34 cánones de arrendamiento o 34 mensualidades, a razón de UN MIL TRESCIENTOS BOLIVARES (Bs. 1.300.00) que alcanzan una deuda de CUARENTA Y CUATRO MIL DOSCIENTOS BOLIVARES (Bs. 44.200,oo)…la falta de pago de los cánones de arrendamiento viene a ser una violación a una de las dos principales obligaciones que impone la Ley de Arrendamiento…y que como propietario de dicho inmueble tengo derecho a obtener una renta sobre la base del capital representado en dicho local…”.

Que fundamenta la demanda en las disposiciones legales previstas en los artículos 40 de la Ley Del Arrendamiento Inmobiliario Para el Uso Comercial, 1.159, 1.592 y 1.600 del Código Civil; estimando la demanda en la cantidad de CUARENTA Y CUATRO MIL DOSCIENTOS BOLIVARES (Bs. 244.200,00).

III

En la CONTESTACION DE LA DEMANDA, se señaló lo siguiente:

“El ciudadano OSWALDO MONTANA, establece en su libelo que es propietario de un terreno (inmueble) ubicado en la Calle Las Flores, Barrio La Aduana, Barcelona…lo cual no es cierto, pues dicha parcela de terreno es propiedad Municipal…alega en su escrito libelar que le adeudo la cantidad de Bs. 44.200,00, por concepto de 34 cánones de arrendamiento a razón de Bs. 1.300,00 mensual, desde septiembre de 2011, lo cual no es cierto, por lo que niego y contradigo en cada una de sus partes…que sería por cuenta del arrendatario los gastos generados por concepto de pintura exterior e interior del local, reparaciones de paredes…lo cual no es cierto, por lo que niego, rechazo y contradigo absolutamente todo. Lo que si es cierto es que estas reparaciones se harían, pero que serían reintegradas por el ciudadano OSWALDO MONTANA…se alegó…que los gastos por concepto de servicios de electricidad, aseo, agua y otros servicios serían por mi cuenta, lo cual acepto por ser cierto, sin embargo los mimos serían sólo por el que ocupo, pues no por todo el inmueble que consta de dos pisos, y en la planta alta el ciudadano OSWALDO MONTANA, tiene su residencia, y he estado pagando…y los consumos de los que ocupan la parte alta. En tal sentido, es el señor OSWALDO MONTANA, quien mantiene una deuda con mi persona por este concepto, pues he estado pagando por consumo y por el resto de los que habitan la planta alta…niego, rechazo y contradigo en todas sus partes la demanda incoada por el ciudadano OSWALDO MONTANA, por la cantidad de Bs. 44.200,00, por cuanto no debo esta cantidad, ni ninguna otra por concepto de canon de arrendamiento ni por ningún otro concepto…”.
IV

Para declarar Parcialmente Con Lugar la demanda interpuesta, el Tribunal de origen, fundamentó la sentencia recurrida de la siguiente manera:

“…En lo que respecta a la falta de pago de los cánones de arrendamiento alegados como insolutos, tenemos que habiendo quedado establecida la existencia de la relación arrendaticia entre las partes, en virtud de no haber sido negada por la parte demandada, correspondía a esta la prueba de su solvencia , de conformidad con el principio de distribución de la carga de la prueba, previsto en el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil…En el presente caso, correspondía a la parte actora probar la existencia de la relación arrendaticia, carga de la cual quedó liberada al no haber sido negada por el demandado, correspondiéndole a éste demostrar su solvencia en relación a los cánones de arrendamiento cuyo incumplimiento le imputa la accionante, ya que al negar que está insolvente y manifestar como lo hizo en la audiencia oral y publica celebrada en el presente juicio que no ha cesado en el pago de los cánones de arrendamientos alegados como insolutos, tal negación en criterio de esta instancia encierra una afirmación, pues quien niega que está insolvente es porque se considera solvente, solvencia esta que se demuestra con los recibos de pago o acreditando en autos haber consignado de manera legítima los cánones de arrendamiento por ante el tribunal competente de ser el caso, por lo que mal puede la parte demandada pretender liberarse de esa carga probatoria manifestando que los hechos negativos no son objeto de prueba, pues si aplicamos este principio lo que no es objeto de prueba en la presente causa, es la insolvencia alegada por la parte actora, y así se decide…Del análisis…efectuado, se concluye que la parte demandada no logró demostrar su estado de solvencia en relación a los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses desde noviembre de 2011 hasta la fecha de interposición de la demanda (14-08-2014), en consecuencia, siendo que se trata de mas de dos (02) mensualidades consecutivas, resulta procedente el desalojo del inmueble arrendado con fundamento en lo previsto en el literal “a” del artículo 40 de la ley de Alquileres de Locales Comerciales, por lo que la presente demanda debe ser declarada parcialmente con lugar, y así se decide…”.

V

Conoce este Tribunal Superior del recurso de apelación ejercido, por la abogada Nellys Urbano, inscrita en el Inpreabogado bajo el Nº 69.090, contra la decisión proferida por el Juzgado Séptimo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Simón Bolívar, Diego Bautista Urbaneja, Juan Antonio Sotillo y Guanta de esta misma Circunscripción Judicial, de fecha 28 de mayo del año 2015, que declaró parcialmente con lugar la pretensión por DESALOJO, incoado por el ciudadano OSWALDO ANTONIO MONTANA, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº 4.906.156, contra ROMNY DEL VALLE SALAZAR ROMERO, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº 12.913.907.

A objeto de decidir, este Juzgador pasa a valorar las pruebas presentadas por las partes intervinientes:

Pruebas la parte demandada

Promovió, prueba de informes dirigida a las oficinas de CORPOELEC y HIDROCARIBE. Al respecto, se observa a los autos la admisión por parte del a-quo, de este medio probatorio, así como respuesta de los citados entes, no obstante ello este Tribunal considera que tales probanzas no ayudan a dirimir la causa en análisis, no aportando nada relevantes, por tal razón se desechan. Así se declara.-

Promovió, Inspección judicial. Se observa la admisión por parte del Juzgado de origen, y para el momento de la evacuación se constató la no presencia de la promovente, por tanto no se tiene nada que valorar. Así se declara.-

Pruebas la parte demandante

Promovió, testimoniales de los ciudadanos, ROSA MARGARITA HERNÁNDEZ y Rafael Ángel Henríquez. De estas probanzas, se constata que el último ciudadano no compareció a rendir testimonio, no tiendo nada que valorarse; respecto a la ciudadana supra citada, de verifica que los dichos no se sumergen que el motivo por el cual fue fundamentada la decisión apelada, motivo por el cual se desecha. Así se declara.-

Promovió, posiciones juradas las cuales cursan a los folios 104 y 105, de lectura minuciosa de las mismas, se constata que no se extrae elemento conducente que permita coadyuvar a dirimir la causa bajo estudio, a razón de ello, este Juzgador desecha dicha prueba. Así se declara.-

Promovió, inspección judicial, la cual no puede realizarse dado que el local se encontraba cerrado con candado, no pudiendo ser evacuado, motivo por el cual no se tiene nada que valorar así se declara.-

VI

Esta alzada pasa a determinar si la declaratoria de parcialmente con lugar de la presente demanda, dictada por el a-quo, es acertada o no.

El artículo 1.167 del Código Civil establece:

“En el contrato bilateral si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiera lugar a ellos”

De la norma transcrita se extrae, que en el contrato bilateral cuando una de las partes no cumpla con las estipulaciones pactadas en el contrato, la otra queda facultada para solicitar bien sea el cumplimiento del contrato o la resolución del mismo con los daños y perjuicios si hubiera lugar a ellos.

El artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, establece:

“las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación. Los hechos notorios no son objeto de prueba”.

La citada norma regula la distribución de la carga de la prueba al establecer que todo aquél que afirma un hecho tiene que probarlo, y así de manera tener su como no infundado. En tal sentido, la Sala de Casación Civil, mediante sentencia Nº 193, de fecha 25 de abril de 2003 (caso: Dolores Morante Herrera c/ Domingo Antonio Solarte y Angel Emiro Chourio), expresó:

“…En el derecho procesal moderno, corresponde a la parte que afirma el hecho, esto es, aquella que tiene interés en obtener la consecuencia jurídica que asigna la norma general y abstracta a ese hecho, demostrar al juez la realización concreta del mismo y provocar en él la convicción de la verdad del hecho; y a la parte que tiene interés en obtener el rechazo de la pretensión, demostrar los hechos extintivos o modificativos de la misma. Tiene apoyo esta tesis en el principio del contradictorio y se la denomina “carga subjetiva de la prueba”, independientemente de que esté expresamente distribuida por una norma o implícita en la estructura misma del proceso. Los límites de la controversia quedan planteados con el ejercicio de la pretensión que se hace valer en la demanda y con el ejercicio de la defensa o excepción que hace valer el demandado en la contestación. Como es lógico, ambos actos requieren la alegación de los hechos en que se fundamentan, y tales afirmaciones determinan el thema probandum y los respectivos sujetos gravados con la carga de probar los hechos en virtud de la correlación que debe existir entre la carga de la alegación y la carga de la prueba. Es allí la máxima latina tan socorrida en textos y en fallos: Onus probandi incumbit ei qui asserit (La carga de la prueba incumbe al que afirma). En síntesis, en el derecho moderno, ambas partes pueden probar. a: el actor, aquellos hechos que fundamentan su pretensión; b: el demandado, aquellos hechos que fundamentan su excepción o defensa; que es lo mismo que decir: las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho (Vid: Rengel Romberg Arístides. Tratado de Derecho Procesal Civil Venezolano según el nuevo Código de 1987. Ed. Exlibris. Caracas 1991. Tomo III. p 277 y ss).
...Omissis...La jurisprudencia de la casación, considerando la distinta posición del demandado en particular, ha interpretado la máxima reus in exceptione fit actor, y acoge la doctrina generalmente aceptada de cuando el demandado no se encierra en la pura negación de las pretensiones, sino que expone razones de hecho para discutirlas, adopta en el proceso una actitud dinámica, y la contienda procesal se desplaza de la pretensión, a las razones que la enervan, y el riesgo de la falta de pruebas también se desplaza, porque el actor no tiene que probar nada, puesto no es de la realidad de su pretensión de lo que se trata, sino de las razones contendientes de aquellas (GF. N° 17 (2° etapa) p 63).Esta última actitud dinámica del demandado fue realmente lo que aconteció en el caso de autos, pues no se limitó a la contradicción pura y simple de la pretensión, sino que expuso discriminadamente razones de hecho para discutirlas, en cuya hipótesis, de acuerdo a lo precedentemente expuesto, asumió la carga de la prueba, sobre todo porque expuso entre esas razones hechos impeditivos, modificativos y hasta extintivos del derecho del actor en solicitar una rendición de cuentas…”

El artículo 1.354 del Código Civil, dice:

“Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación.”.

De la norma copiada se extrae, que las partes tiene que probar sus afirmaciones de hecho, cuando alguna de ellas quiera pedir la ejecución de una obligación o libertarse de una. Resultando entonces, que le corresponde al actor explicar los hechos en que se basa su reclamación y al demandado los hechos que esgrime en su defensa.-

Ahora bien, la carga de la prueba implica un mandato para que ambas partes acrediten la verdad de los hechos enunciados por ellos, esto es la carga de la prueba no supone un deber para el adversario si no que esta enmarcado en el propio interés de cada parte, traduciéndose todo ello en que ambas partes deben probar sus propias afirmaciones.

Por otra parte, el Decreto con Rango Valor y Fuerza de Ley De Regulación del Arrendamiento Inmobiliario Para el Uso Comercial, en su artículo 40 literal “A” la cual establece:

“Son causales de desalojo:
Que el arrendatario haya dejado de pagar dos (02) cánones de arrendamientos y/o dos (02) cuotas de condominio o gastos comunes consecutivos”.

La Ley Especial de Arrendamiento Inmobiliario Para el Uso Comercial, es clara al señalar la acción de desalojo, por la causal “A”, que el arrendatario haya dejado de pagar dos cuotas consecutivas de canon de arrendamiento o de condominio.

Hecho este esbozo doctrinario, y conforme fue apreciado en decurso del proceso se constata, que con las pruebas de la parte demandada, tales como prueba de informes dirigida a las oficinas de CORPOELEC y HIDROCARIBE, y Inspección judicial, no se logró el ánimo correspondiente en este Juzgador para desvirtuar la pretensión de la parte actora.

Aunado a ello, la parte demandada no probó tal como acertadamente lo indicó el a-quo, el estado de solvencia respecto a los cánones de arrendamientos que corresponde con los meses que corren a partir del mes de noviembre de año dos mil once (2011), hasta el momento que se presente la demanda bajo análisis, superando con creces lo que estipula el artículo 40 literal “A”, del Decreto con Rango Valor y Fuerza de Ley De Regulación del Arrendamiento Inmobiliario Para el Uso Comercial. Siendo ello así, le resulta forzoso a este Juzgador declarar SIN LUGAR la apelación de autos, y subsecuentemente confirmar la decisión apelada, tal como se determinará en forma expresa, positiva y precisa en el dispositivo del presente fallo. Así se declara.-

VII
DECISIÓN:
Por todas las razones expuestas, este Tribunal Superior, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara: PRIMERO: Sin Lugar la apelación ejercida por la abogada Nellys Urbano, inscrita en el Inpreabogado bajo el Nº 69.090, contra decisión de fecha 28 de mayo del año 2015, dictada por el Juzgado Séptimo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Simón Bolívar, Diego Bautista Urbaneja, Juan Antonio Sotillo y Guanta de esta misma Circunscripción Judicial.

SEGUNDO: Parcialmente Con Lugar la demanda por DESALOJO, incoado por el ciudadano OSWALDO ANTONIO MONTANA, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° 4.906.156, contra ROMNY DEL VALLE SALAZAR ROMERO, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº. 12.913.907.

TERCERO: Se ordena al ciudadano ROMNY DEL VALLE SALAZAR ROMERO, del inmueble objeto de causa, tal como indicó el a-quo.

Se condena a la parte apelante al pago de las costas de esta alzada, de conformidad con el artículo 281 del Código de Procedimiento Civil.

Queda así CONFIRMADA la sentencia apelada.
Publíquese, regístrese, agréguese a los autos, déjese copia certificada de esta decisión.Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Anzoátegui, en Barcelona, a los veintisiete (27) días del mes de noviembre del dos mil quince (2015). Años: 205º de la Independencia y 156º de la Federación.
El Juez Superior Provisorio,

Emilio Arturo Mata Quijada La Secretaria,

Rosmil Milano
En la misma fecha, siendo las (03:20 P.m.) previo el anuncio de Ley, se dictó y publicó la sentencia anterior. Conste.
La Secretaria,

Rosmil Milano