TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL

Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Agrario y Transito de la Circunscripción Judicial del Estado Anzoátegui
Barcelona, ocho de diciembre de dos mil quince
205º y 156º

ASUNTO: BP02-V-2013-001486

Se contraen las presentes actuaciones a una acción por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO, intentado por el ciudadano LUIS ERNESTO PARRA VIZCAINO, venezolano, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad Nro. 15.416.924, asistido por el abogado EDGAR DECENA, inscrito en el Inpreabogado bajo el nº 82.387, en contra de la ciudadana ROSA ELENA FRANCESCHI, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad nº 4.906.258, correspondiéndole a este Tribunal por distribución conocer de la misma.
Expuso entre otros, la parte actora, en su escrito de libelo: Que celebro contrato de OPCION A COMPRA, con la ciudadana ROSA ELENA FRANCESCHI, sobre un inmueble de su propiedad, ubicado en la Vereda 02, distinguido con el nº 13, Sector 03 de la Urbanización Brisas del Mar de esta Ciudad de Barcelona, Municipio Autónomo Simón Bolívar del Estado Anzoátegui, construido sobre una parcela que tiene un área de Ciento Doce Metros Cuadrados con Cincuenta Decímetros Cuadrados (112 ,50 mts2) y se encuentra comprendida dentro de los siguientes linderos y medidas: NORTE: en Quince Metros (15,00 mts), su lado con casa N 13; SUR: en quince metros (15,00 mts); ESTE: En siete Metros con Cincuenta Centímetro (7.50mts), su fondo con casa 09 de vereda 03 y OESTE: en Siete Metros con Cincuenta Centímetros (7,50 mts) su frente con vereda 02. En la Cláusula Tercera del referido documento se estableció textualmente lo siguiente: ”EL OPTANTE entrega OCHENTA MIL BOLIVARES FUERTES (Bs. 80.000,00) en esta opción a compra, restando TRESCIENTOS SETENTA MIL BOLIVARES FUERTES (370.000 Bs.F), lo cual cancelará a través de Ley de Política Habitacional que este recibirá del Banco Mercantil y el valor del inmueble tendrá un costo de CUATROCIENTOS CINCUENTA MIL BOLIVARES FUERTES (450.000,00 Bs.F) y con el crédito que recibirá se complementará la cancelación de este”. De la simple lectura de la cláusula transcrita, se evidencia claramente que pago parte del precio del inmueble objeto de la negociación y que posteriormente, cancelaría el restante del precio pactado, mediante la obtención por su parte de un crédito otorgado a través de la Ley de Política Habitacional. Asimismo, se evidencia de la Cláusula Cuarta del documento en cuestión que la suma de dinero recibida por la ofertante (Vendedora) forma parte del valor del inmueble. Ahora bien el caso es que la ciudadana ROSA ELENA FRANCESCHI, tal como consta de la cláusula sexta del contrato, le otorgo un plazo de cuatro (4) meses, contados a partir de introducidos los documentos en el Banco; lapso este que comenzaría a correr a partir del momento en que la ofertante (vendedora) le hiciera entrega de todos los documentos requeridos por el Banco. Igualmente se estableció en la Cláusula Séptima, que la entrega de los documentos por parte de la ciudadana ROSA ELENA FRANCSCHI, se haría 15 días después de celebrada la opción a compra. EN ESTE PUNTO, ES NECESARIO SEÑALAR, QUE HAN TRANSCURRIDO TRES (3) Meses y Quince (15) días y la ciudadana en referencia no ha cumplido con su obligación cual es entregar la documentación necesaria para llenar los requisitos exigidos por el Banco para la tramitación del crédito y que son bien conocidos por la Ofertante vendedora…, en vista que iban transcurriendo los días y la referida ciudadana, no hacia entrega de la documentación, se reunió con ella personalmente y ésta le manifestó que le había incrementado el precio al inmueble objeto de la negociación en la suma de Doscientos Cincuenta Mil Bolívares (Bs. 250.000,00), por cuanto todo había subido y ella estaba comprando otra vivienda y también le habían aumentado el precio y que si no estaba de acuerdo le reclamara ante los Tribunales…, y ante la posición asumida por la ciudadana ROSA ELENA FRANCESCHI, que por una parte, hasta la presente fecha se ha negado a cumplir con su obligación contraída en el contrato de opción a compra, que no es otra, pretende aumentar el precio de venta pactado en el contrato en cuestión, lo cual es violatorio de la Resolución emitida por el Ministerio del Poder Popular para la Vivienda y Hábitat, publicada en la Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela nº 40.115 de fecha 21 de Febrero de 2013…omissis… Así las cosas, tenemos que, en el contrato de opción a compra celebrado entre la ciudadana Rosa Elena Franceshi y su persona, se establece claramente en la cláusula Cuarta del mismo, que ella pago parte del precio del inmueble y el restante debía pagarlo al momento de la protocolización del documento de venta, que no es otra cosa, que el cumplimiento por parte de la vendedora de hacer la tradición del inmueble…omisis…

Fundamentaron su demanda, en lo dispuesto en los Artículos 1.133, 1.135, 1.488, 1488, 1474 del Código Civil, en la doctrina atinente al tema, y en lo dispuesto en todas y cada una de las cláusulas contractuales, especialmente en lo establecido en las cláusulas Tercera, Cuarta, Novena y Décima trajeron como conclusiones que, el contrato de opción a compra celebrado entre la ciudadana ROSA ELENA FRANCESCHI y su persona, debe equipararse a la venta pura y simple, por cuanto se encuentran presente el objeto y precio, del cual se dio un anticipo, y la tradición quedo diferida para el pago del saldo del precio, al momento de ella obtener el crédito y el cumplimiento por la ciudadana Rosa Elena Franceschi de la transferencia de la propiedad del inmueble mediante la protocolización del documento respectivo
En su petitorio expusieron que, procedían a demandar a la ciudadana ROSA ELENA FRANCESCHI, por Cumplimiento de Contrato, a los fines de que convenga o a ello sea condenada por este Tribunal, a los siguientes:
Primero: A hacerle la tradición del inmueble objeto de la negociación…
Segundo: EN el pago de las costas del proceso, inclusive honorarios de abogados, calculados prudencialmente en un treinta por ciento (30%) del valor de la demanda.
Solicitaron se decretara medida de Prohibición de enajenar y gravar sobre el inmueble objeto de la demanda.
Estimó la cuantía de la demanda, en la cantidad de Novecientos Diez Mil Bolívares (Bs.910.000, 00), que equivale a 8.504,67 Unidades Tributarias.
II
Este Tribunal a quien tocara conocer la causa por distribución, le dio entrada y admitió la misma en fecha 09 de diciembre de 2013, ordenando la citación de la demandada Rosa Elena Franceschi. No lográndose la citación personal de la demandada, se acordó la citación por carteles de la misma y cumpliéndose con todas las formalidades se le designo defensor judicial conforme lo solicito la parte actora en la presente causa.
Seguidamente, en fecha 14 de Abril del 2014, la demandada mediante escrito presentado mediante el cual le concedía poder apud acta al abogado HENRY GIRAL, quedo debidamente citada.
Dentro de la oportunidad de contestación de la demanda, la parte demandada, representada por el abogado HENRY GIRAL, consigno escrito de contestación, donde planteo sus cuestiones previas prevista en el Artículo 346, Ordinal 7º del Código de Procedimiento Civil, declarándose la misma sin lugar en fecha 14 /08/2014, ordenándose la notificaciones de las partes y notificadas las mismas, quedando la parte demandada emplazada para dar contestación al fondo de la demandada en la oportunidad prevista en la ley, la parte demanda presento escrito oponiendo nuevamente cuestiones relativas a la inadmisibilidad de la demanda, declarándosela el tribunal por auto de fecha 19 de noviembre de 2014, improcedente la cuestión opuesta y negándose la reposición de la causa de conformidad con lo establecido en el Artículo 206 del Código de Procedimiento Civil.
Llegada la oportunidad probatoria en la presente causa, ambas partes, procedieron a promover pruebas de la siguiente manera:

PARTE DEMANDADA:

En su Capitulo Primero, procedió a Fundamentar el Escrito de Promoción de Pruebas, en el Principio de la Comunidad de la Prueba; A los fines de que este Tribunal por constituir el hecho mismo, un elemento fundamental, que permita al Tribunal apreciar las pruebas aportadas por las partes, tomando en cuenta la pertinencia de las mismas, estime la valoración de ellas y que acompañan al libelo de la demanda, en cuanto al beneficio que estas permitan alcanzar, la solución del presente caso, en beneficio de su representada.
En su Capitulo Segundo, Solicito se re realice Inspección Judicial a los fines de demostrar la permanencia de su representada y su familia en dicho inmueble, la cual constituye su vivienda principal. Asimismo consigno a todo evento Marcado “A”, Documento denominado REGISTO DE VIVIENDA PRINCIPAL, otorgada en beneficio de su representada por el Servicio Nacional Integrado de Administración Aduanera y Tributaria, lo que demuestra que la vivienda en cuestión es la vivienda Única y Principal de su representada y grupo familiar.
PARTE DEMANDANTE:
En el capitulo Primero, Segundo y Tercero promovió documentales
En el Capitulo Cuarto promovió posiciones juradas de conformidad con lo establecido en el Artículo 406 del Código de Procedimiento Civil.
En el capitulo Quinto promovió prueba de informe solicitando se oficiara al Banco de Venezuela, Agencia Barcelona Country
En fecha 27 de noviembre de 2014, este Tribunal procedió a admitir las referidas pruebas promovidas, y para su evacuación se fijo la oportunidad para las posiciones juradas, el traslado del tribunal para realizar la inspección judicial y se ordeno oficiar al Banco de Venezuela. Agencia Barcelona Country.
IV
Ahora bien, siendo la oportunidad para decidir la presente causa, este Tribunal hace las siguientes consideraciones:
En el caso de marras la parte demandante ejerce la acción de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO, en contra de la ciudadana ROSA ELENA FRANCESCHI, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad nº 4.906.258, alegando entre sus varias aseveraciones que la demandada de autos pese a celebrar documentación de opción de compra venta y teniendo pleno conocimiento de los hechos contemplados , se ha excedido mas allá del tiempo convenido para hacer entrega de la documentación , es decir en la Cláusula Séptima, del contrato en discusión se estipulo que la entrega de los documentos por parte de la ciudadana ROSA ELENA FRANCESCHI, (demandada),se haría 15 días después de celebrada la opción a compra., lo que implica que tal cual lo esgrime la parte demandante HAN TRANSCURRIDO TRES (3) Meses y Quince (15) días y la ciudadana en referencia no cumplió con su obligación que se traducía en entregar la documentación necesaria para llenar los requisitos exigidos por el Banco para la tramitación del crédito y que conllevarían a una posible negociación final de venta, lo que implica que los contratos de acuerdo a lo previsto en los artículos 1159, 1160 y 1161, del código civil (omissis),…. constituyen convenciones entre dos o mas personas quienes se comprometen a cumplir o bien sea realizar cada uno por su respectiva voluntad actividades ya sean de constituir, reglar, modificar o cualquier otro acto , teniendo de forma intrínsecas causas y objetos de existencia esencialmente incluidas en el acuerdo de voluntades, siendo así estima este juzgador que la demandada de autos ROSA ELENA FRANCESCHI, ya antes identificada, en la escritura contractual celebrada al igual que la parte demandante, de la misma manera también adquirió obligaciones, las cuales entre ellas se puede destacar la entrega del bien inmueble ya antes identificado y de forma previa haber entregado para la elaboración del contrato final de venta, todos y cada uno de los documentos dentro del lapso de Quince días (15) , así como también la parte demandante adquirió el compromiso de que una vez aprobado el crédito en cuestión debía proceder a la cancelación del precio total o faltante en beneficio de la demandada de autos., siendo así y tal como se desprende de las actuaciones del presente juicio, se evidencia de igual manera que los contratos no solo obligan a lo pactado en ellos sino también a todo aquello que se derive del mismo, por lo que es deducible , AJUSTADA A DERECHO y viable la acción de Cumplimiento de opción de compra venta interpuesta , y Así se decide.

Así pues , y como integrante de los alegatos antes ya valorados, cabe enunciar que aunque el precio total del inmueble objeto de la negociación fue la suma de CUATROCIENTOS CINCUENTA MIL BOLIVARES FUERTES (450.000,00 Bs.F), y dicho precio y demás condiciones de pago fueron expresamente convenidos por las partes, de igual forma aprecia quien aquí juzga los presentes hechos, que los hechos confortantes del presente instrumento de opción de compra venta no estipulan la eventualidad que expresa la demandada en cuanto al sobre precio exigido por ella a la parte demandante y la cual me permito transcribir “ por cuanto todo había subido y ella estaba comprando otra vivienda y también le habían aumentado el precio y que si no estaba de acuerdo le reclamara ante los Tribunales…, y ante la posición asumida por la ciudadana ROSA ELENA FRANCESCHI, que por una parte, hasta la presente fecha se ha negado a cumplir con su obligación contraída en el contrato de opción a compra, que no es otra, pretende aumentar el precio de venta pactado en el contrato en cuestión,” Efectivamente lo antes transcrito de su originalidad en el proceso confirma aun mas que no son pretextos de carácter legal que permitan desconocer el derecho que surgió para el presente demandante desde la celebración del contrato de opción de compra venta, sino que mas bien estos alegatos constituyen hechos infundados , y Así se decide.
Efectivamente interpuesta la presente acción de Cumplimiento de Contrato de opción de compra, este despacho judicial le dio entrada y admitió la misma en fecha 09 de diciembre de 2013, ordenando la citación de la demandada Rosa Elena Franceschi. , y al hacerse imposible la citación de la demandada, se acordó la citación por carteles de la misma y cumpliéndose con todas las formalidades se le designo defensor judicial conforme lo solicito la parte actora en la presente causa.
Seguidamente, en fecha 14 de Abril del 2014, la demandada mediante escrito presentado mediante el cual le concedía poder apud acta al abogado HENRY GIRAL, quedo debidamente citada., quien en acto posterior consigno escrito de contestación, donde planteo sus cuestiones previas prevista en el Artículo 346, Ordinal 7º del Código de Procedimiento Civil, declarándose la misma sin lugar en fecha 14 /08/2014, ordenándose la notificaciones de las partes y notificadas las mismas, quedando la parte demandada emplazada para dar contestación al fondo de la demandada en la oportunidad prevista en la ley, la parte demanda presento escrito oponiendo nuevamente cuestiones relativas a la inadmisibilidad de la demanda, declarándosela el tribunal por auto de fecha 19 de noviembre de 2014, improcedente la cuestión opuesta y negándose la reposición de la causa de conformidad con lo establecido en el Artículo 206 del Código de Procedimiento Civil., lo cual denota a criterio de este sentenciador que la fase procesal de la entrada, admisión y contestación de la demanda se cumplió correctamente y Así se decide.
Llegada la oportunidad probatoria en la presente causa, ambas partes, procedieron a promover pruebas de la siguiente manera:

PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDADA:

En el escrito de la promoción de las pruebas hecho por la parte demandada a través de su representante legal , se aprecia que es invocado el Principio de la comunidad de la prueba a los fines que sean tomadas por este juzgador las pruebas de las partes en contravención del presente pleito , sin descuidar la apreciación de ellas en cuanto a su pertinencia y necesidad del medio probatorio propuesto, lo cual estima este Tribunal que es totalmente valedero, y Así se decide.
Asimismo En su Capitulo Segundo, Solicito se realice Inspección Judicial a los fines de demostrar la permanencia de su representada y su familia en dicho inmueble, la cual constituye su vivienda principal. Asume este administrador de justicia en primer termino, que la Inspección realizada por este tribunal en fecha 18 de Febrero 2015, solo se limito a dejar constancia de los enseres habidos en el inmueble objeto de este juicio, así como también las personas que habitaban el inmueble, así como también observa este tribunal que la parte demandada sostiene que a través de la Inspección Judicial realizada se dejaba constancia de que el inmueble constituía su vivienda principal. Siendo así, es forzoso para quien aquí decide establecer la necesidad y pertinencia de la prueba a fin de dilucidar el valor probatorio de los hechos controvertidos, y en consecuencia hay que resaltar que la circunstancia de que la demandada y su familia o cualquier integrante de la familia se encuentren dentro o habitando el inmueble materia de este procedimiento, o la evidencia de existir bienes o enseres propios o adecuados para ser normal o cómodamente habitable el inmueble, dichas condiciones dejadas en constancia por este tribunal en la predicha inspección judicial no determinan de manera alguna relación, pertinencia o relevancia en un juicio de Cumplimiento de Opción de compra venta, siendo en consecuencia y por apreciación de los hechos, innecesaria e impertinente las resultas de dicha prueba y Así se decide.

PARTE DEMANDANTE:

En cuanto a las pruebas promovidas por la parte demandante respectivamente en sus capítulos primero, segundo y tercero, promovieron pruebas de naturaleza documental, referidas a Documento suscrito entre los ciudadanos LUIS ERNESTO PARRA VIZCAINO (PARTE DEMANDANTE) Y LA CIUDADANA ROSA ELENA FRANCESCHI (PARTE DEMANDADA), dicho instrumento debidamente autenticado por ante la Notaria Publica Segunda de Barcelona del Estado Anzoátegui, quedando anotado bajo el numero: 039, Tomo:054, fecha 01 de Julio 2013, que fuera promovido en copia simple, y con el libelo de demanda consignado en original, copia simple del Cheque de gerencia nro.: 00002474, de fecha 25 de Junio 2013, Banco Venezuela , Agencia Barcelona , por un monto de Ochenta Mil Bolívares (80.000,00), a favor de la demandada Rosa Franceschi, como pago de parte del precio del inmueble objeto de la negociación pactada en la Opción de compra venta., asi como también documentación de compra venta (copia simple) en la cual la ciudadana ROSA ELENA FRANCESCHI , se hace legitima propietaria del inmueble que ofrece posteriormente a la parte demandante, las cuales dichas pruebas documentales se hacen a la apreciación de este despacho , como pertinentes y necesarias ya que guardan relación directa con los hechos controvertidos relativos al compromiso de compra venta y su cumplimiento, pago con ocasión del compromiso adquirido y evidencia del derecho de poder disponer de dicho bien inmueble, como en efecto fue comprometido, produciéndose así para este sentenciador la necesidad de su promoción ya que surten probanzas en los hechos litigados en este proceso, razón ineludible y suficiente para que este juzgador le otorgue todo su valor probatorio, y Así se decide.
Del referido escrito de promoción de pruebas las cuales fueron admitidas todas ( las pruebas de las partes) en fecha 27 de noviembre de 2014, y para la evacuación se fijo la oportunidad para las posiciones juradas, el traslado del tribunal para realizar la inspección judicial y se ordeno como prueba de informes oficiar al Banco de Venezuela. Agencia Barcelona Country. Es de hacer notar que de las actas procesales se evidencia con toda claridad en su folio Ciento treinta y cinco (135) , de la presente causa y con fecha fecha 27 de noviembre de 2014, que el tribunal atendiendo la necesidad y pertinencia de las pruebas garantizando así el libre acceso a la justicia, el debido proceso y el derecho a la defensa consagrado en el articulo 49 de la Constitución Nacional de la Republica Bolivariana de Venezuela , y como antes ya se ha indicado Admitió dichas pruebas ordenando su evacuación , quedando a las partes el impulso procesal a los fines de cumplir con sus cometidos, y en la presente causa, no fueron evacuadas haciéndose un notable abandono de la evacuación de las pruebas de Posiciones Juradas, inspección judicial, y la prueba de informes., por lo que es concluyente para este sentenciador no darle valor probatorio a dichas pruebas promovidas pero no evacuadas y Así se decide.
IV
Luego del transcurrir del proceso para conllevar a la decisión de la presente causa, tal como lo establece el articulo 257 de la Constitución de la Republica Bolivariana de Venezuela, el cual se contrae a “EL PROCESO ES UN INSTRUMENTO FUNDAMENTAL PARA LA REALIZACION DE LA JUSTICIA”, y cumplidas cada una de sus respectivas etapas, en fecha 12 del mes de Marzo 2015, este tribunal dijo VISTOS, sin informes de las partes.
Siendo estas las exposiciones de las partes en el recorrido del proceso incoado por Cumplimiento de Contrato de Opción de Compra venta, y dado que los argumentos de defensa de las partes han sido narrados, y sus probanzas en el proceso también han sido motivadamente razonadas , este Tribunal Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Transito de la Republica Bolivariana de Venezuela, en nombre de la Republica y por autoridad de la ley ,declara CON LUGAR , la demanda incoada por el Ciudadano LUIS ERNESTO PARRA VIZCAINO, ya antes identificado en las actas del presente juicio por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO, en contra de la Ciudadana ROSA ELENA FRANCESCHI, igualmente identificada, y en consecuencia este Tribunal ordena lo siguiente:
PRIMERO: Que se haga efectiva la Tradición del inmueble objeto de la negociación que se encuentra ubicado en la vereda 02, distinguido con el numero: 13, sector 03, de la Urbanización Brisas del Mar de la ciudad de Barcelona Municipio Bolívar del Estado Anzoátegui, cuyas medidas y linderos están dadas por reproducidas en la presente causa, por parte de la demandada ROSA ELENA FRANCESCHI a favor del Ciudadano demandante LUIS ERNESTO PARRA VIZCAINO, realizando asimismo el ciudadano LUIS ERNESTO PARRA VIZCAINO el pago del dinero faltante a la ciudadana ROSA ELENA FRANCESCHI ,para proceder a la celebración de la negociación definitiva de venta, la cual asciende a la cantidad de TRESCIENTOS SETENTA MIL BOLIVARES FUERTES (370.000,00) .
SEGUNDO: Se condena en costas a la parte perdidosa en esta instancia.
TERCERO: Notifíquese a las partes de la presente decisión.

Dada, firmada y sellada en la sala de Audiencia y Despacho del Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Anzoátegui.-En Barcelona, a los ocho (8) días del mes de Diciembre de 2015.- Años: 206° de la Independencia y 155° de la Federación.-
El Juez Provisorio

Abg. JOAQUIN JOSE BELLO FIGUERA
La Secretaria Acc,

Abg. MONICA IABICHELLA ARREAZA

En esta misma fecha, siendo las 3:00 pm, se dictó y publicó la anterior sentencia. Conste.-
La Secretaria Acc.

Abg. MONICA IABICHELLA ARREAZA