TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL

Juzgado Superior en lo Civil y Contencioso Administrativo de la Circunscripción Judicial de la Región Nor-Oriental.
Barcelona, dos de julio de dos mil quince
205º y 156º

ASUNTO: BP02-R-2011-000403

DEMANDANTE: JESUS ENRIQUE HOYER AVILA, venezolano, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad Nº 4.178.805 y de este domicilio.-

APODERADOS JUDICIALES: IRIS PEREZ DE NIETO y ASDRUBAL JOSE BUCARITO, abogados en ejercicios, inscritos en el inpreabogado bajo los Nros: 120.404 y 118.883 respectivamente.

DEMANDADOS: JESUS BALADO PEREZ y FRANCISCA DEL VALLE ASTUDILLO DE BALADO, de nacionalidad española el primero y venezolana la segunda, mayores de edad, titulares de las Cédulas de Identidad Nros: E- 660.378 y 4.495.462 respectivamente.-

ABOGADA ASISTENTE: DAMELYS DIAZ VELASQUEZ, abogada en ejercicio, inscrita en el inpreabogado bajo el Nº 53.474.-

MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE COMPRA VENTA.-

En virtud de la apelación ejercida por la abogada IRIS PEREZ DE NIETO, en su carácter de apoderada judicial del ciudadano JESUS ENRIQUE HOYER AVILA, parte actora; contra la sentencia dictada por el Juzgado Segundo del Municipio Juan Antonio Sotillo de la Circunscripción Judicial del Estado Anzoátegui, en fecha 27 de abril de 2.011; llega a este Tribunal el presente expediente por distribución, contentivo del juicio que por Cumplimiento de Contrato de Compra Venta; intentara el ciudadano JESUS ENRIQUE HOYER AVILA; contra los ciudadanos JESUS BALADO PEREZ y FRANCISCA DEL VALLE ASTUDILLO DE BALADO; todos ya identificados.-

Llegada la oportunidad para dictar sentencia este Juzgado lo hace bajo las siguientes consideraciones:

De la revisión de las actas procesales que conforman el presente expediente se evidencia, que la pretensión de la actora se encuentra encaminada a una demanda por Cumplimiento de Contrato de Compra Venta, mediante la cual alegaron los apoderados judiciales de la actora en su libelo de demanda, lo siguiente:

“…De conformidad con lo establecido en los Artículos 1.159, 1.160, 1.161, 1.166, 1.167 y 1.168 de Código Civil, de los hechos que sustentan la pretensión (…). Ciudadano Juez, es el caso que nuestro representado, hace ocho (8) y cinco (5) meses le arrendó a los pre-nombrados ciudadanos un inmueble constituido en una casa ubicada en la calle Ruiz Pineda, Nº 108, Parcela A, Sector Sierra Maestra, Municipio Sotillo, Estado Anzoátegui, que consta de las siguientes dependencias: Tres (3) dormitorios, Dos (2) baños, Una (01) área de cocina, una (01) sala comedor, un (01) lavandero, con un área de construcción de Ciento Ocho Metros Cuadrados (108 Mts2) y alinderada de la siguiente manera: Norte: Con Parcela “B”; Sur: Con calle Ruiz Pineda; Este: Con propiedad que es o fue de Matías López; y Oeste: Con propiedad que es o fue de Felipe Ramos; cuyos canon de arrendamiento siempre les pagó puntualmente, tal como se desprende de los pagos que anexamos marcados con la letra “B-1 a la B-101”, y que por tal razón, gozaba de buena relación con los propietarios, a tal punto, que éstos le ofrecieron en venta a nuestro representado dicho inmueble; y es así, que en fecha diez (10) de julio de 2.008, los ciudadanos JESUS BALADO PEREZ y FRANCISCA DEL VALLE ASTUDILLO DE BALADO (LOS OEFERENTES) y nuestro poderdante ciudadano JESUS ENRIQUE HOYER AVILA (EL OFERIDO) celebraron un contrato de Opción de Compra-Venta, por un monto de CIENTO CINCUENTA MIL BOLIVARES SIN CENTIMOS (Bs: 150.000,00) el cual anexamos marcado con la letra “C”, cuyos documentos de propiedad del terreno, de la división de la parcela, así como el de propiedad del inmueble, puede dar FE PUBLICA la Notario Dra. Irma Barrios Venían, de la Notaría Pública Tercera de Puerto La Cruz, Estado Anzoátegui, que pertenecen a “LOS OFERENTES” así como, del acto o negocio jurídico otorgado en su presencia (…). Ahora bien, Ciudadano Juez, en vista que, el período establecido en el contrato Opción de Compra-Venta se había vencido por trámites del propio Banco BANFOANDES; (…) la misma entidad bancaria se encargó de solicitar una nueva prórroga de sesenta (60) días hábiles más a los ciudadanos JESUS BALADO PEREZ y FRANCISCA DEL VALLE ASTUDILLO DE BALADO, quienes acceden otorgando la prórroga en fecha veintisiete (27) de noviembre de 2.008; la cual anexamos marcada con la letra “D”.- Sin embargo ciudadano Juez, una vez que el Banco BANFOANDES le aprobó el crédito hipotecario a nuestro representado, por un monto de: a) SESENTA Y TRES MIL QUINIENTOS CINCUENTA BOLIVARES SIN CENTIMOS (Bs: 63.550,00); b) Más la cantidad de VEINTISEIS MIL CUATROCIENTOS CINCUENTA BOLIVARES (Bs: 26.450,00) como beneficiario del Programa de Subsidio Directo Habitacional de conformidad con lo establecido en el artículo 58 del Decreto Presidencial con Rango, Valor y Fuerza de Ley del Régimen Prestacional de Vivienda y Hábitat, cuyo documento de aprobación lo anexamos marcado con la letra “E”, procedió a llevarlo al registro Inmobiliario para las respectivas firmas de los ciudadanos JESUS BALADO PEREZ y FRANCISCA DEL VALLE ASTUDILLO DE BALADO, que sería el día 05 de marzo 2.009; fecha en la que accedió la entidad bancaria en entregarle el documento respectivo, pero con la condición que nuestro poderdante consignara, para el trámite final el RIF de la ciudadana FRANCISCA DEL VALLE ASTUDILLO DE BALADO, Cédula de Identidad Nº 4.495.462 (…). Ahora bien, ciudadano Juez LOS OFERENTES sabían que no podían vender dicha propiedad, de allí que aludiendo la tardanza del proceso, le manifiestan que decidieron no vender, a sabiendas que el crédito en la primera oportunidad no pudo ser aprobado, por la falta de RIF personal de la Ciudadana FRANCISCA DEL VALLE ASTUDILLO DE BALADO, cuya situación hasta la fecha ha persistido, por cuanto la expresada ciudadana se ha negado a solicitar dicho documento ante el organismo competente (Seniat) y esa solicitud es personalisima, sin embargo se niega a tramitarlo. Nuestro representado tiene que entregar la cantidad de TREINTA Y CINCO MIL BOLIVARES SIN CENTIMOS (Bs: 35.000,00) que ya están depositados en el Banco Occidental de Descuento BOD en la cuenta corriente 194240002, para completar el total de los CIENTO CINCUENTA MIL BOLIVARES SIN CENTIMOS (Bs: 150.000,00) cuyo monto fue lo convenido al momento en que se protocolice la venta; es decir nuestro representado ha cumplido con todos los trámites y requisitos exigidos para la firma del documento por ante el Registro Inmobiliario lo cual no ha perfeccionado por falta de RIF de la ciudadana. (…) Es digno de hacer notar ciudadano Juez, que la copropietaria de la casa esta actuando de mala fe, al no considerar la situación económica y el convenio inicial con EL OFERIDO al no cumplir con uno de los requisitos exigidos por el banco para el trámite del crédito hipotecario como es el RIF (…). Con fundamento en lo anterior Ciudadano Juez, hacemos de su conocimiento toda esta situación por mandato de nuestro representado, quien por cuestiones de trabajo esta ausente de la zona en días laborales (de despacho); por cuyo motivo, nos permitimos ocurrir antes su competente autoridad, para demandar por Cumplimiento de Contrato de Opción a Compra a los ciudadanos JESUS BALADO PEREZ y FRANCISCA DEL VALLE ASTUDILLO DE BALADO, ya que ellos como propietarios del inmueble están desconociendo un instrumento legal de Opción de Compra-venta convenido (…).”

En la oportunidad de dar contestación los demandados, lo hicieron de la siguiente manera:
“…Si es cierto ciudadana Juez que mis representados: FRANCISCA DEL VALLE ASTUDILLO DE BALADO Y JESUS BALADO PEREZ, antes identificados, firmaron un documento de opción compra venta con el ciudadano JESUS ENRIQUE HOYER AVILA (…). El día 10 de Julio del año 2.008, por ante la Notaría Pública Tercera de la Ciudad de Puerto La Cruz (…). Y en el documento antes mencionado no aparece estado civil del señor JESUS ENRIQUE HOYER AVILA, antes identificado, pero en la Hoja de la Notaria aparece que su estado civil es CASADO. Cabe destacar que en dicho poder que otorga EL OFERIDO aparece su estado civil SOLTERO. (Subrayado del demandado)
De un inmueble propiedad de mis representados, el cual se encuentra ubicado en la calle Ruiz Pineda, Nro. 108, Parcela “A”, del sector Sierra Maestra, Municipio Sotillo del Estado Anzoátegui, (…). Y tal como se establece en la Prorroga que se puede evidenciar en la cláusula segunda del documento de opción de Compra, dentro de su particular 2 que dice: El saldo deudor o sea la suma de CIENTO VEINTICINCO MIL BOLIVARES FUERTES (Bs: 125.000,00) serán cancelados por “EL OFERIDO”, en un lapso de Noventa (90) días más treinta (30) días de prorroga, contados a partir de la firma del presente documento. (Subrayado del demandado).
Pero no fue así el OFERIDO Ciudadano JESUS ENRIQUE HOYER AVILA, antes identificado, en vista de que la opción de Compra Venta, se había vencido antes identificado, en vista de que la opción de Compra venta, se había vencido por los trámites bancarios el OFERIDO le vuelve a pedir una prorroga a mis representados por treinta (30) días más, no tanto con esto que la buena fe de mis representados de vender le remiten al banco con comunicación de Prorroga de sesenta (60) días más, Y EL OFERIDO ciudadano JESUS ENRIQUE HOYER AVILA, antes identificado, manifiesta a mis representados que el Banco les consignó el documento el día 05-03-2.009, para ser firmado en registro, pero a mis representados nunca se les informo sobre esa firma, ni se les pidió R.I.F, para esto ni muchos menos se les informó a mis representados por parte del Banco, que se había aprobado el crédito. (…)
Una vez que vence el contrato de Opción de Compra Venta, uno de mis representados ciudadano JESUS BALADO PEREZ, antes identificado, empieza a preocuparse porque el quería vender la casa para hacer un viaje a España para chequeos médicos, y EL OFERIDO es cuando le solicita la prórroga y mis representados de buena fe se las dan, pero en el mes de marzo el ciudadano: JESUS BALADO PEREZ, antes identificado, se empeora de salud y es hospitalizado el día 19-03-2009, en el Centro Médico Miditotal de las Garzas, hasta el día 21-03-2.009 con una emergencia Hipertensiva (Subida de tensión y encefalopatía hipertensiva) (…).
Y es en fecha 04-05-2009, cuando los abogados IRIS PEREZ DE NIETO y ASDRUBAL JOSE BUCARITO (…), quienes actúan como apoderados judiciales del ciudadano OFERIDO JESUS ENRIQUE HOYER AVILA, antes identificado, introducen la demanda justo el primer día en que se encuentra mi representado ciudadano JESUS BALADO PEREZ, antes identificado, en terapia intensiva.
Es por eso que niego, rechazo y contradigo en nombre de mis representados, que al señor JESUS ENRIQUE HOYER AVILA, antes identificado, EL OFERIDO le han aprobado dicho crédito por cuanto el reconoce el día 5 de marzo del año 2.009, cuando la Entidad Bancaria accedió a entregar el documento definitivo que me sorprende por cuanto EL OFERIDO al momento de firmar la Opción de Compra Venta el día 10/07/2.008 aparece su estado civil SOLTERO y al momento de presentar la demanda el día 4 de mayo de 2.009 y como requisito primordial la Opción de Compra Venta, tenía que ser firmada también por la esposa del señor JESUS ENRIQUE HOYER AVILA, antes identificado EL OFERIDO, y para poder en el documento que aparentemente expide el Banco si consultoría jurídica, sabe que la persona que está solicitando el crédito, le vuelven a mandar hacer nuevamente el documento de Opción de Compra Venta, donde firmen LOS OFERIDOS para así poder elaborar el documento por el Departamento Jurídico de la Entidad Bancaria BANFOANDES teniendo que firmar el señor JESUS ENRIQUE HOYER AVILA (…) y Consultoría Jurídica del Banco omitió el Estado Civil del comprador, como también omitió colocar la aceptación e identificación de la esposa, hasta con su Nro. de RIF del optante Comprador aceptando en cada uno de sus términos de la operación que hace su cónyuge ciudadano JESUS ENRIQUE HOYER AVILA, antes identificado EL OFERIDO.- (…)
Y como quiera que EL OFERIDO ciudadano JESUS ENRIQUE HOYER AVILA, antes identificado, incumplió el contrato de Opción de Compra Venta firmado en fecha 10 de julio del año (2.008), por ante la Notaría Tercera de la Ciudad de Puerto La Cruz, Municipio Sotillo del Estado Anzoátegui (…) donde la venta era por la cantidad de CIENTO CINCUENTA BOLIVARES (sic) (Bs: 150,oo) donde EL OFERIDO le entregó a los ciudadanos FRANCISCA DEL VALLE ASTUDILLO DE BALADO y JESUS BALADO PEREZ, LOS OFERENTES la cantidad de VEINTICINCO MIL BOLIVARES (Bs: 25.000,oo) serán cancelados por EL OFERIDO en un lapso de 90 días más treinta (30) días de prorroga, contados a partir de la firma del presente documento, dándoles la prórroga mis representados, prórroga esta de que si el banco lo aprobara tenían que firmar dicho contrato de Opción de Compra nuevo del año (2.009), y el Gravamen del inmueble se vence al mes y consultaría Jurídica lo vuelve a mandar a sacar para poder también elaborar el documento pasado el tiempo y EL OFERIDO haber incurrido en la CLAUSULA QUINTA, como fue imputable a los señores FRANCISCA DEL VALLE ASTUDILLO DE BALADO y JESUS BALADO PEREZ LOS OFERIDOS se descontaron el 30% de la cantidad de los VEINTICINCO MIL BOLIVARES (Bs:25.000,oo) que EL OFERIDO dio en Opción de Compra, el cual es la cantidad de TREINTA Y DOS MIL QUINIENTOS BOLIVARES (Bs: 32.500,oo) y quedando un saldo a devolver a EL OFERIDO la cantidad de DIECISIETE MIL QUINIENTOS (Bs: 17.500,oo) es por esto que consignó en este acto Cheque de Gerencia del Banco Banesco signado con el Nro. 35312386, de fecha 23 de junio del año 2.009, a nombre de EL OFERIDO ciudadano JESUS ENRIQUE HOYER AVILA, antes identificado por la cantidad de DIECISIETE MIL QUINIENTOS (Bs: 17.500,oo), y así para que el original de dicho cheque de Gerencia sea guardado en la caja fuerte de este Tribunal, y consignándose en el expediente en curso copia certificada del mismo, consignación de cheque de gerencia que hago a favor de mis representados para que le sea entregado al ciudadano JESUS ENRIQUE HOYER AVILA (…) y este a su vez al retiro del mismo reconoce el incumplimiento de la obligación contraída y así sea entregado el inmueble libre de personas y cosas y en buen estado de conservación.
Es de hacer notar ciudadano Juez que el ciudadano JESUS ENRIQUE HOYER AVILA, antes identificado, en su escrito libelar manifiesta que el día 30 de enero del año 2.009, celebró un contrato de préstamo a largo plazo con garantía hipotecaria de primer grado, como es eso ya que el 05 de marzo del 2.009, es cuando la consultoría jurídica del Banco Banfoandes, le hace entrega del documento de venta con la hipoteca, es decir, dos (02) meses después como el banco va a expedir el documento de crédito hipotecario, y el día 04 de mayo del 2.009, el introduce su demanda, si es cierto, que si le aprobaron un crédito porque presenta el ciudadano JESUS ENRIQUE HOYER AVILA, antes identificado, tal como se puede evidenciar en el anexo 124, que presenta una planilla de depósito hecha a Banfoandes, donde por ningún lado aparece el nombre de el como notificado de un crédito hipotecario, y en la propuesta de crédito consignada en el folio 124, establece que el monto solicitado es por la cantidad de NOVENTA MIL BOLIVARES (Bs: 90.000,oo) donde su fecha de apertura fue el día 04/12/2.008. Es una propuesta de crédito, más no el crédito aprobado. Y en el anexo presentado 128 se puede dejar demostrado que el estado civil del ciudadano JESUS ENRIQUE HOYER AVILA, antes identificado, aparece como casado, es por esto que desconozco en nombre de mis representados totalmente el documento que va desde el folio 119 y su vto, 120 y su vto, 121 y su vto, 122 y su vto, 123 totalmente.-
Por todo lo antes expuesto solicito en representación de los ciudadanos FRANCISCA DEL VALLE ASTUDILLO DE BALADO Y JESUS BALADO PEREZ, que la Medida de Prohibición de Enajenar y gravar el inmueble en cuestión se oficie al registro Subalterno con la finalidad de levantar la medida que pesa sobre el inmueble (…).”

Planteada la litis de esta manera corresponde a este Juzgado pronunciarse sobre las pruebas aportadas por las partes lo cual hace de la siguiente manera:
PRUEBAS DE LA PARTE ACTORA:
Capítulo Primero: Reprodujo el valor probatorio de los autos.- El mérito favorable de los autos no es susceptible de valoración, ya que no constituye prueba alguna, pues es lo que resulta del análisis de todas las pruebas aportadas al proceso, las cuales pueden favorecer o no a cualquiera de las partes, siendo además criterio reiterado de la jurisprudencia en señalar, que este no es un medio de prueba, sino la solicitud de aplicación del principio de la comunidad de la prueba, o de adquisición, que rige en todo el sistema probatorio venezolano y que el Juez está en el deber de aplicar de oficio siempre, sin necesidad de alegación de parte, razón por la cual este Juzgado no le otorga valor probatorio.- Y así se declara.-

Capítulo Segundo:
Primera: Promovemos marcado con la letra “A” el poder original, con el fin de demostrar el mandato conferido, para actuar en esta causa.- Por cuanto si bien es cierto, la representación no fue un hecho controvertido en la contestación, no es menos cierto, que siendo un hecho alegado por la representación judicial sin que haya sido impugnado por la parte adversa, es por lo que este Juzgado le otorga valor probatorio como demostrativo de la representación alegada por los abogados IRIS PEREZ DE NIETO y ASDRUBAL JOSE BUCARITO, de conformidad con lo establecido en el artículo 1.357 del Código Civil.- Y así se declara.-
Segundo: Promovió marcado con la letra “B”, copia certificada del contrato de Opción de Compra.- Por cuanto el mismo fue reconocido por la parte adversa en su escrito de contestación; razón por la cual este Juzgado lo tiene como aceptado, y le otorga valor probatorio de conformidad con lo establecido en los artículos 1.159 y 1.160 del Código Civil, como demostrativo de las obligaciones allí contraídas.- Y así se declara.-

Tercero: Promovió con la letra “C” (folios 196 al 201), consistente en la propuesta de crédito original plenamente aprobada por el Banco Banfoandes, y documento de compra-venta e hipoteca a favor de Banfoandes para su protocolización ante el registro inmobiliario respectivo.- Ahora bien, en el acto de contestación de demanda dicho documento cursante a los folios 119 al 124 fue desconocido y visto que la parte adversa no insistió, esta Juzgadora de conformidad con el artículo 441 del Código de Procedimiento Civil, da por desechado.- Y así se declara.-
Capítulo Tercero: Promovió las múltiples gestiones que extrajudicialmente realizó vía telefónica al CANTV Nº 0281-2655036, en el cual contacto al ciudadano JESUS BALADO PEREZ y se procedió a informarles sobre la firma del crédito, identificada con la letra “D”. Por cuanto el mismo no representa un medio idóneo para probar, ni que conlleve a la certeza de demostrar que efectivamente se le notificó al JESUS BALADO PEREZ de la firma del crédito, siendo la prueba idónea la interpelación que no es más que la mora por el solo vencimiento del plazo establecido en la convención tal y como lo dispone el artículo 1.269 del Código Civil, es por lo que este Juzgado no le otorga valor probatorio a la misma.- Y así se declara.-
Quinto: Por sugerencia de la abogada YANTRA JARAMILLO, inscrita en el inpreabogado bajo el Nº 132.566 se encontraron en un café ubicado en el Centro Comercial Puerto Plaza, donde siguiendo las instrucciones del ciudadano JESUS BALADO PEREZ de comunicarle a su abogada todo lo referente al proceso, procedió a notificarle la fecha de la firma del crédito.- Por cuanto el mismo no representa un medio idóneo para demostrar, ni que conlleve a la certeza de demostrar que efectivamente se le notificó al JESUS BALADO PEREZ de la firma del crédito, es por lo que este Juzgado no le otorga valor probatorio a la misma.- Y así se declara.-
Capítulo Cuarto:
Señaló la promoverte:
Sexto: En cuanto al particular los oferentes no pueden negarle a nuestro poderdante la compra venta, ya que ellos no ejecutaron su obligación al no presentar el RIF de la copropietaria, que es un requisito sine qua non ante el registro inmobiliario para la venta de cualquier inmueble. Este RIF se solicitó en varias oportunidades ante (sic) de finalizar la prórroga de 60 días, la cual anexamos marcado con la letra “E” (folio 205).- El Tribunal, la valora como demostrativo de la prorroga otorgada por sesenta (60) días.- Y así se declara.-
Séptimo: Promovieron marcado con las letras “F-1 a la F-10”, documento privado consistente en el pago de cánones de arrendamiento por parte de nuestro representado, quien durante Ocho (8) años y Cinco (5) meses ha alquilado el mismo.- Por cuanto el mismo no es un hecho controvertido ni que conlleve a esta Juzgadora a dilucidar el tema debatido, el cual no es mas que el contrato de opción de compra venta, es por lo que este Juzgado no le otorga valor probatorio al mismo.- Y así se declara.-
Capítulo Quinto: De conformidad con lo establecido en el artículo 482 del Código de Procedimiento Civil, promovió la testimonial de la ciudadana MARIA FRANCISCA BERRIOS.- Por cuanto de actas no se evidencia que dicha ciudadana hubiera rendido declaración, es por lo que este Juzgado no tiene materia sobre la cual pronunciarse.- Y así se declara.-
Capítulo Sexto: De conformidad con lo establecido en el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil, solicitó se oficiara al Banco Banfoandes, con el fin de que informaran que todas las gestiones realizadas para la obtención del crédito hipotecario culminaron exitosamente y consignó marcado con la letra G, Acta de Matrimonio, para demostrar el estado civil del ciudadano JESUS ENRIQUE HOYER AVILA, el cual no es la controversia de este litigio.- Constan a los autos folios 22 al 24 de la segunda pieza, resultas del oficio remitido al banco Banfoandes, mediante la cual señaló lo siguiente:
“1) El 07 de octubre de 2.008, se recibió la solicitud de crédito por la sucursal de Barcelona.-
2) Para el 08 de octubre de 2.008, una vez verificados los recaudos por parte de la sucursal se envía la solicitud a la gerencia de Créditos Hipotecario (…) por un monto de Bs: 90.000,00)
3) En fecha 22 de octubre de 2.008, ingresa a la gerencia de Créditos Hipotecarios y es asignado para su revisión por parte del analista.-
4) El 18 de Noviembre de 2.008 una vez revisada la solicitud por parte del analista financiero se requirió presentar copia de la Cédula de Identidad del cliente y RIF de la cónyuge, debido a que en la cédula de identidad aparece como casado, adicionalmente se solicita declaración de bienes conyugales, así como la prórroga de la opción Compra Venta para su respectivo análisis financiero.-
5) En fecha 04 de diciembre de 2.008, ingreso la solicitud nuevamente a la sucursal Barcelona con los recaudos anteriormente solicitados.-
6) El día 23 de diciembre de 2.008, ingresa la solicitud a la Gerencia de Creditos Hipotecarios.-
7) El 26 de diciembre de 2.008, se entrega al analista correspondiente, quien lo ingresa al sistema para su posterior análisis.-
8) la solicitud fue analizada y enviada a comité el día 29 de enero de 2.009, recomendando la aprobación de la totalidad del monto solicitado por el cliente.-
9) El 30 de enero de 2.009, es aprobada la solicitud por parte del Comité de Créditos Hipotecarios según Acta Nº 395, por la cantidad de Bs: 90.000,00.
10) El crédito es recibido por la gerencia de Documentación de la consultoría Jurídica el 03 de febrero de 2.009, para la elaboración del contrato de compra-venta-crédito e hipoteca.-
11) Una vez efectuada la revisión por parte de Gerencia de documentación, el expediente es devuelto a la Gerencia de Créditos Hipotecarios el 09 de Febrero de 2.009, ya que para continuar con el proceso de documentación se hacia necesario requerir al cliente copia del documento de propiedad Nº 45, Tomo Segundo de fecha 24 de diciembre de 1.976 y documento Nº 32, Tomo Séptimo de fecha 14 de febrero de 2.008.-
12) El día 12 de febrero de 2.009 es recibida nuevamente la solicitud por parte del analista, para el requerimiento de los documentos faltantes.”

Del informe que antecede se evidencia los requerimientos y pasos seguidos por la entidad bancaria a los fines de la aprobación del crédito, evidenciándose que el mismo fue aprobado en fecha 30 de enero de 2.009, es decir, dentro de la prórroga de sesenta (60) días hábiles acordada por las partes en fecha 27 de noviembre de 2.008, razón por la cual este Juzgado le otorga valor probatorio a dicho informe como demostrativo de los hechos antes expuestos.- Y así se declara.-
Capítulo Séptimo: Todas estas pruebas anteriormente promovidas, las basó en el Libro Segundo, Título II, Capítulo II, de los Medios de Prueba de su promoción y evacuación del Código de Procedimiento Civil.- Por cuanto tal alegato no constituye un medio de pruebas, es por lo que este Juzgado no le otorga valor probatorio a la misma.- Y así se declara.-

Segundo escrito de pruebas (folios 234 al 235 de la segunda pieza) y tercer escrito de pruebas cursante a los folios seis (6) y siete (7) de la segunda pieza.- Por cuanto los referidos escritos de pruebas fueron declarados extemporáneo por tardíos, el Tribunal no tiene materia sobre la cual pronunciarse.- Y así se declara.-
PRUEBAS DE LOS DEMANDADOS:
Capítulo Primero: Reprodujo el mérito favorable de los autos en todo lo que beneficie a sus representados, en especial al documento de venta, aportados por el demandado cursante a los folios 118 al folio 123, el cual fue desconocido, y que no insistieron en hacer valer, por lo tanto no considera desechado de conformidad en el artículo 441 del Código de Procedimiento Civil.- Y así se declara.-
Capítulo Segundo: De conformidad con lo establecido en el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil, promovió prueba de informe a la Gerencia del Banco Banfoandes (Resultas folio 42 al 67 segunda pieza) y Banco Provincial (Resultas folio 70 al 94 segunda pieza).-
En relación a las resultas de Banfoandes el Tribunal le otorga valor probatorio como demostrativo de que en fecha 30 de enero de 2.009, se le aprobó el crédito a la parte actora.- Y así se declara.-
En relación a las resultas del Banco Provincial, el Tribunal no le otorga valor probatorio por cuanto la misma no aporta elementos probatorios relativos al cumplimiento de la opción Compra Venta objeto del presente litigio.- Y así se declara.-
Asimismo, de las documentales anexadas al referido capítulo marcado con las letras “B”, “C”, “D”, “E”, “F” y “G”, si bien es cierto, las misma no fueron impugnadas, no es menos cierto, que no aportan ningún elemento probatorio al proceso, razón por la cual este Juzgado las desecha.- Y así se declara.-

Analizadas y valoradas como han sido las pruebas aportadas al juicio por ambas partes, pasa este Juzgado a pronunciarse sobre el fondo del asunto de la siguiente manera:

Dispone el contenido del artículo 1.159 del Código Civil, lo siguiente:
“Los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley.”

Artículo 1.160 ejusdem:
“Los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la Ley.”
Artículo 1.167 ejusdem:
“En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato en ambos casos si hubiere lugar a ello.”

De las normas en comento se evidencia que los contratos no solo tienen fuerza de Ley entre las partes, sino inclusive para el Juez, pues la fuerza obligatoria del contrato deriva de la autonomía de las partes.- Y así se declara.-

En este sentido, se estableció en la cláusula segunda, lo siguiente:
“El precio pactado para la futura negociación es por la cantidad ciento CINCUENTA MIL BOLIVARES FUERTES CON 00/100 ( Bs.F 150.000,00) que EL OFERIDO cancelará a LOS OFERENTES de la siguiente manera: 1- La cantidad de VEINTICINCO MIL BOLIVARES FUERTES (Bs.F 25.000,00) a la firma de este contrato de Opción Compra-Venta como reserva del inmueble, para así de esta forma garantizar la futura venta del inmueble en cuestión, cantidad esta que será imputada al precio total de la venta, la cual no devengará ningún tipo de interés a favor de “EL OFERIDO” y 2.- El saldo deudor o sea la suma de CIENTO VEINTICINCO MIL BOLIVARES FUERTES (Bs.F 125.000,00) Serán cancelados por EL OFERIDO en el lapso de Noventa (90) días más treinta (30) días de Prórroga, contados a partir de la firma del presente documento.-“

De la cláusula en comento se evidencia que las partes de mutuo y común acuerdo acordaron un lapso de noventa (90) días, más una prórroga de treinta (30) días a partir de la firma de dicho documento, el cual se firmó en fecha 10 de julio de 2.008, a los fines de realizar la respectiva protocolización.- Y así se declara.-
Así las cosas, el plazo y dicha prórroga que hacen un total de Ciento Veinte (120) días vencieron el día 10 de noviembre de 2.008, por su parte, de igual manera se estableció en el contenido de su cláusula cuarta, lo siguiente:

“Queda convenido entre las partes que si ocurriere algún motivo de causa mayor, la cual fuere demostrable, y la misma impida protocolizar el documento definitivo de compra-venta, las partes de común acuerdo establecerán la prórroga que consideren convenientes.-“

Dicho esto, tenemos que cursa al folio ciento diecisiete (117) de los recaudos del libelo de demanda, prórroga acordada por las partes mediante la cual establecieron lo siguiente:

“…por medio de la presente concedemos una PRORROGA DE SESENTA (60) días hábiles sobre una opción a compra que firmáramos con el ciudadano JESUS ENRIQUE HOYER AVILA (…). En Barcelona a los 27 días de noviembre de 2.008.”

De la prórroga que antecede se evidencia que la misma se firmó en fecha 27 de noviembre de 2.008, acordándose un lapso de sesenta (60) días hábiles para la firma del mismo, evidenciándose de actas y demostrándose en la fase probatorio que si bien es cierto, el crédito fue aprobado en fecha 30 de enero de 2.009, es decir, dentro del lapso de la prórroga legal, no es menos cierto, que el expediente del crédito fue devuelto a la Gerencia de Créditos Hipotecarios en fecha 09/02/2.009, y aún no se había elaborado el documento, pues el mismo se elaboró en fecha 03/03/2009, entregándose seguidamente al cliente en fecha 04/03/2009, no evidenciándose de actas que la parte actora hubiera presentado el documento antes referido ante el registro a los fines de la respectiva protocolización e interpelación del demandado, que no es más que el conocimiento de la mora por el solo vencimiento del plazo establecido, tal y como lo dispone el contenido del artículo 1.269 del Código Civil, aunado al hecho de que del documento de compra-venta elaborado por el Banco Banfoandes se evidencia, que se identifica a la ciudadana Francisca del Valle Astudillo de Balado con su cédula de identidad y no con su Nro de R.I.F, el cual vale mencionar nunca fue solicitado por el Banco y no significó esta la causa de la devolución, razón por la cual resulta forzoso para esta Alzada concluir que la apelación interpuesta por la abogada IRIS PEREZ DE NIETO, en su carácter de apoderada judicial de la parte actora, debe ser declarada Sin Lugar.- Y así se declara.-
D E C I S I Ó N.-
Con base a las razones de hecho y de derecho que anteceden este Juzgado Superior en lo Civil y Contencioso Administrativo de esta Circunscripción Judicial, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, actuando como Tribunal de alzada declara:
PRIMERO: SIN LUGAR la apelación ejercida por la abogada IRIS PEREZ DE NIETO, en su carácter de apoderada judicial de la parte actora, contra la decisión dictada por el Juzgado Segundo del Municipio Juan Antonio Sotillo de la Circunscripción Judicial del Estado Anzoátegui, en fecha 27 de abril de 2.011.-

SEGUNDO: CONFIRMADA la decisión apelada y dictada por el Juzgado A-quo en fecha 27 de Abril de 2.011.- Y así se decide.-
TERCERO: SIN LUGAR la presente demanda que por Cumplimiento de Contrato de Compra Venta; intentara el ciudadano JESUS ENRIQUE HOYER AVILA; contra los ciudadanos JESUS BALADO PEREZ y FRANCISCA DEL VALLE ASTUDILLO DE BALADO; todos ya identificados,
CUARTO: Se condena en costas a la parte actora.-
QUINTO: Notifíquese a las partes de la presente decisión y una vez que conste en autos la última que de ellas se haga, bájese el presente expediente a su Tribunal de origen en su oportunidad legal.-
Regístrese y publíquese.-
Dada, firmada y sellada en la Sala de despacho del Juzgado Superior en lo Civil y Contencioso Administrativo de la Circunscripción Judicial de la Región Nor-Oriental.- En Barcelona, a los tres (03) días del mes de julio del año 2.015.- Años 205º de la Federación y 156º de la Independencia.-
La Juez.,

Dra. Mirna Mas y Rubí Sposito.
La Secretaria acc.,

Abg. Josmire Carolina Zurita.-
En esta misma fecha (03/07/2.015), siendo las 2:30 p.m, se dictó y público la anterior sentencia., conste.,
La Secretaria acc.,