REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA En su Nombre PODER JUDICIAL TRIBUNAL OCTAVO DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DE LOS MUNICIPIOS SIMÓN BOLÍVAR, DIEGO BAUTISTA URBANEJA, JUAN ANTONIO SOTILLO Y GUANTA DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ANZOÁTEGUI Pozuelos, 15 de julio de 2015. 205º y 156º Exp. Nro. BP02-V-2015-000341 En cumplimiento a lo establecido en el artículo 43 del DECRETO CON RANGO, VALOR Y FUERZA DE LEY DE REGULACIÓN DEL ARRENDAMIENTO INMOBILIARIO PARA EL USO COMERCIAL, en concordancia con lo establecido en los artículos 243 y 174 del Código de Procedimiento Civil, aplicables al presente procedimiento, se procede previamente a identificar a las partes que en el mismo intervienen: PARTE DEMANDANTE: Ciudadano JESÚS MANUEL BRUSCO VILLARROEL, venezolano, mayor de edad, cédula de identidad Nro. 3.760.386 e Inpre-abogado Nro. 29.784 Apoderado Judicial: Abogado Luis Beltrán Calderón Mejías, cédula de identidad Nro. 3.957.930 e Inpre-abogado Nro. 15.475 Domicilio Porcesal: Avenida Country Club cruce con Calle San Carlos, edificio Gold Country, piso 4, local D-08 de la ciudad de Barcelona, municipio Simón Bolívar del estado Anzoátegui. PARTE DEMANDADA: Sociedad mercantil “SNACK PRODUCTION, C.A.”, inscrita en el Registro Mercantil Tercero de esta Circunscripción Judicial el 30 de enero del 2008, anotada bajo el Nro. 46, Tomo A-47, representada por su Presidente ciudadano Samuel Martínez Velásquez, cédula de identidad Nro. 11.422.554. Abogado Asistente: Ciudadano Armando José Rodríguez Pericana, cédula de identidad Nro. 14.077.708 e Inpre-abogado Nro. 223.556. ACCIÓN PROPUESTA: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO. Síntesis de la Controversia: Se inició la presente causa por demanda presentada por la parte DEMANDANTE asistido de abogado contra la parte demandada, todos identificados supra. Previo el cumplimiento de la Resolución Administrativa sobre Distribución de Causas, correspondió su conocimiento a este Tribunal. Alegó la parte DEMANDANTE que el objeto de su pretensión es obtener por vía judicial la ejecución del contrato de arrendamiento y por consiguiente la devolución del inmueble arrendado a la sociedad mercantil “SNACK PRODUCTION C.A.” –supra identificada- por contrato de arrendamiento escrito a tiempo determinado, constituido dicho inmueble por un local comercial ubicado en la Avenida Country Club, Piso 5, identificado con la siglas E-34 de la ciudad de Barcelona, municipio Simón Bolívar del estado Anzoátegui. En ese sentido alegó igualmente que, suscribió en fecha 15 de diciembre de 2010 con la parte demandada, contrato de arrendamiento autenticado por ante la Notaría Pública Primera de Barcelona, municipio Simón Bolívar del estado Anzoátegui en fecha 28 de febrero de 2012, anotado bajo el Nro. 14, Tomo 27 de los Libros de autenticaciones llevados por la citada Oficina Pública, siendo que en su cláusula cuarta –la cual transcribió- se estableció como lapso de duración el de 1 año fijo contado a partir del 15 de diciembre de 2011 al 15 de diciembre de 2012, habiéndose convenido igualmente que no operará la tácita reconducción, motivo por el cual al término del contrato debía suscribirse un nuevo contrato con las condiciones que a tal fin se pactaren. Que vencido dicho contrato suscribieron un nuevo contrato que igualmente fue autenticado el 21 de enero de 2013, bajo el Nro. 008, Tomo 200, cuya cláusula cuarta es del mismo tenor del anterior a excepción del lapso de duración que fue establecido desde el 15 de diciembre de 2012 al 15 de diciembre de 2013. Que con posterioridad y en forma privada, suscribieron un nuevo contrato de arrendamiento el cual opone a la parte demandada, en cuya cláusula cuarta –la cual transcribió- se estableció como lapso de duración el de 6 meses fijos contados a partir del 15 de diciembre de 2013 al 15 de junio de 2014, acogiéndose a la prórroga legal de 6 meses que le corresponde legalmente; que se estableció no operará la tácita reconducción, motivo por el cual al término de dicho contrato debía de común acuerdo suscribir un nuevo contrato y conforme las condiciones que se pactaren a tal fin. Que dicho contrato fue suscrito con la única intención de conferirle a su arrendataria la prórroga legal de 6 meses contemplada en la Ley que para la fecha regía la materia arrendaticia, siendo que en el momento de que ésta disfrutaba de la misma, fue promulgada la Ley de Arrendamiento para Uso Comercial, la cual en su artículo 26 contempla la obligación del arrendador de concederle al arrendatario la prórroga legal de acuerdo a la duración de la relación arrendaticia. Que en el presente caso la relación arrendaticia con la parte demandada lo fue por un total de 2 años, conforme se evidencia de los contratos suscritos cuya duración es de 1 año cada uno, correspondiéndole en consecuencia 1 año de prórroga legal, notificándole a la arrendataria para que ejerciera a partir del 15 de junio de 2014 y hasta el 15 de diciembre de 2014 sus otros 6 meses, con lo cual conforme lo contemplado en la referida Ley, totalizaría 1 año de prórroga legal. Que en tal sentido acordaron firmar otro contrato de arrendamiento por 6 meses, limitado a su prórroga legal, estableciéndose en su cláusula cuarta que la duración de la prórroga es de 6 meses fijos contados a partir del 15 de junio de 2014 al 15 de diciembre de 2014, dándole así 6 meses más para cumplir con lo establecido en el artículo 26 de la Ley de Arrendamiento para Uso Comercial, con la condición expresa que por ningún motivo operará la tácita reconducción, por lo cual al término del contrato deberá firmarse un nuevo contrato con la condiciones que se establezcan a tal fin. Que redactado este nuevo contrato, hizo su entrega a la parte demandada quien lo recibió prometiéndole que una vez leído, lo firmaría y se lo devolvería, lo cual no hizo. Que la arrendataria hizo uso de un (1) año de prórroga legal que señala la nueva Ley de Arrendamiento para Uso Comercial que comprendió del 15 de diciembre de 2013 al 15 de junio de 2014 y del 15 de junio de 2014 al 15 de diciembre de 2014, sin desocupar y entregar el inmueble arrendado, previéndose sobre tal situación en la cláusula décima tercera del contrato de arrendamiento donde se estableció que el incumplimiento de cualquiera de las obligaciones derivadas de dicho contrato dará derecho al arrendador a darlo resuelto de pleno derecho mediante la declaración de incumplimiento y exigir la inmediata desocupación del inmueble e intentar las acciones civiles a que hubiere lugar. Que la arrendataria transgredió lo establecido en la cláusula décima por la cual se obliga a cancelar los servicios públicos que requiere el inmueble arrendado como electricidad, condominio, aseo urbano, teléfono y cualquier otro bien sea público o privado. Que igualmente adeuda Bs. 38.413,53 por concepto de condominio y también deudas con la empresa y demás servicios públicos. Que también el inmueble presenta daños en el baño, techo y las paredes están deterioradas, transgrediendo asimismo lo establecido en la cláusula quinta que la obliga a entregar el inmueble arrendado en perfectas condiciones como lo recibió. Que además de haber incumplido la arrendataria con las cláusulas contractuales, establece el artículo 40 de la Ley de Arrendamiento para Uso Comercial, como causales para el desalojo las siguientes: A.-) que el arrendatario haya dejado de pagar dos (2) cánones de arrendamiento y/o dos (2) cuotas de condominio o gastos comunes consecutivos; C.-) que el arrendatario haya causados deterioros mayores que los provenientes del uso normal; G.-) que el contrato haya vencido y no exista acuerdo de prórroga o renovación; I.-) que el arrendatario haya incumplido las obligaciones conforme a la Ley, el contrato, el documento de condominio y/o las normas del Comité Paritario de Administración de Condominio. Conjunto de normas contractuales y legales que conjuntamente con la contumacia y rebeldía en entregar el inmueble arrendado libre de bienes y personas, en perfectas condiciones de habitabilidad como lo entregó y la cancelación de todos los servicios públicos y privados, son las razones que lo obligan a proceder judicialmente en defensa de sus derechos e intereses. Que de los hechos narrados y las probanzas que acompaña y los fundamentos de derecho alegados debe concluirse que la arrendataria ha incumplido con su obligación de restituir el inmueble arrendado, legitimándolo para solicitar la ejecución del contrato y como consecuencia de la insolvencia en el pago de los cánones de arrendamiento, reclamar subsidiariamente por vía de indemnización de daños y perjuicios el cobro de los mismos así como también lo convenido en la cláusula penal arrendaticia. Que en mérito de las razones de hecho y de derecho expuestas son las razones por las cuales demanda a la sociedad mercantil “SNACK PRODUCTION, C.A.”, en la persona de su Presidente ciudadano Samuel Martínez Velásquez, - identificados en autos- por “Cumplimiento de Contrato de Arrendamiento, derivado del vencimiento del término de duración y de la prórroga legal otorgada y Subsidiariamente por daños y perjuicios”, (sic) para que convenga o a ello sea condenada por este Tribunal, en: Primero: La devolución del inmueble arrendado libre de persona y bienes, vencido como se encuentra el plazo de prórroga legal y disfrutada la misma para la desocupación del inmueble; la solvencia de los servicios públicos y condominio como contractualmente se convino. Segundo: Pagar Bs. 9.600,oo correspondiente al mes de enero y febrero de 2015 como justa indemnización por daños y perjuicios ocasionados como consecuencia por el uso y disfrute del identificado inmueble a razón de Bs. 4.800,oo cada uno y por mensualidades sobrevenidas en la demora de la entrega del inmueble conforme a la cláusula segunda y cuantificado a los solos efectos de determinar la cuantía de la demanda propuesta. De las mensualidades que se sigan causando las cuales se determinarán por experticia complementaria al fallo. Tercero: pagar Bs. 43.200,oo por cada día de atraso en la entrega del inmueble desde el 16 de diciembre de 2014 y hasta la fecha de interposición de la demanda, conforme cláusula penal y a lo previsto en la cláusula décima quinta del contrato, equivalente a 72 días a razón de Bs. 600,oo diarios y cuantificado a los solos efectos de determinar la cuantía de la demanda. Asimismo, el pago de los días que se sigan causando por la demora en entregar el inmueble arrendado las cuales se determinarán por experticia complementaria al fallo. Cuarta: Bs. 38.413,53 por concepto de deuda de condominio hasta el mes de enero de 2015 y por los meses que se sigan venciendo por este concepto y por gastos comunes. Quinto: el pago de las costas y costos del proceso. Fundamentó su demanda en los artículos 1.167, 1.159, 1.165, 1.592, 1.160, 1.271, 1.264 del Código Civil; artículos 8, 20 y 40 literales A, C, G e I de la Ley de Arrendamiento para Uso Comercial. Estimó la misma en Bs. 91.213,53 representados en 608,09 Unidades Tributarias (U.T.). El Tribunal en fecha 02 de marzo de 2015, admitió la demanda presentada y ordenó la citación de la parte demandada a los efectos de la contestación correspondiente. Conforme acta suscrita por el Alguacil de este Despacho Judicial de fecha 11 de marzo del mismo año, se logró la citación ordenada. En fecha 16 de marzo de 2015, la parte DEMANDADA presentó escrito por el cual como punto previo expresó que no convalida la demanda interpuesta en razón a la violación de su derecho a la defensa y debido proceso de acuerdo a lo establecido en el artículo 49 Constitucional y a lo dispuesto en la Ley de Arrendamiento Inmobiliario para Uso Comercial, al no haber incurrido en falta alguna. Que la acción interpuesta resulta inoficiosa por corresponder a la vía administrativa conocer al respecto y una vez agotada la misma es que corresponde a la vía judicial. Que ha honrado todos los compromisos de pago, en razón de lo cual niega la insolvencia alegada. Que está en disposición de dialogar a los fines de llegar a acuerdos satisfactorios, en razón de lo cual niega tenga intención de quedarse en dicho inmueble. Niega y contradice que actúe contrario a derecho. Que no se tenga el escrito presentado como una contestación sino como una solicitud de inadmisibilidad de la acción interpuesta. El Tribunal en fecha 17 de marzo de 2015, ordenó agregar a los autos el escrito presentado. El Tribunal por auto del 23 de marzo de 2015 y con fundamento en el artículo 868 del Código de Procedimiento Civil, fijó la oportunidad para la audiencia preliminar, la cual fue diferida, teniendo lugar el 30 de marzo del mismo año y en la cual estuvieron presentes tanto la parte DEMANDANTE como la parte DEMANDADA, asistidos por los abogados Luis Calderón Mejías y Armando José Rodríguez Pericana, respectivamente e identificados con anterioridad. El DEMANDANTE expresó que la demanda era por “resolución de contrato de arrendamiento”, (sic) que habiendo vencido el término de duración de la relación arrendaticia fija y el de la prórroga legal el arrendatario no ha desocupado el inmueble, en las mismas condiciones de habitabilidad en que le fue entregado, así como tampoco está solvente con los servicios públicos y privados. Añadió que por tratarse de un local comercial no se requiere el agotamiento de la vía administrativa. La parte DEMANDADA insistió en su disposición de llegar a un acuerdo con relación al desalojo, al mismo tiempo que añadió que era necesario agotar previamente la vía administrativa. En vista de que no se llegó a ningún acuerdo con relación a lo planteado por la parte DEMANDANTE ésta expresó insistir en el presente procedimiento y en consecuencia continuó el mismo. En fecha 06 de abril de 2015, la parte DEMANDANTE, actuando en su propio nombre y representación, promovió como pruebas: Capítulo I: el mérito de autos que ampliamente le favorezca. Capítulo II: contrato consignado al libelo para evidenciar que la relación arrendaticia se inició el 15 de diciembre de 2010 y finalizó el 15 de diciembre de 2011, que no operaría la tácita reconducción, motivo por el cual al finalizar se firmaría un nuevo contrato como se hizo y se autenticó, suscribiendo ambas partes la primera prórroga legal de 6 meses fijos como lo establecía la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, desde el 15 de diciembre al 15 de junio de 2014, el cual por negativa de la arrendataria no fue autenticado, siendo que posteriormente se le concedió una nueva prórroga de 6 meses para complementar así el año contemplada en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios para Uso Comercial sin que entregue el inmueble, pague los gastos ocasionados por utilización del local, por consumo de energía eléctrica, condominio los cuales se comprometió en pagar por ser bajos los montos por concepto de cánones de arrendamiento como se estableció tanto en los dos (2) contratos de arrendamiento como en los dos (2) de prórroga legal. Capítulo III: Que moroso en el pago de los servicios públicos como consta de recibos anexos a la demanda y aún concediéndole la prórroga legal a la cual por ello no tenía derecho, a la fecha no los ha cancelado como lo exige el artículo 8 de la Ley de Arrendamientos para Uso Comercial y de los daños causados con los que debe correr como igualmente lo exige los artículos 9, 20 y 25 eiusdem. Alega que de conformidad con lo establecido en el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil la parte demandada deberá probar lo alegado en la contestación y en la oportunidad de la audiencia preliminar en cuanto a los pagos efectuados invocando igualmente los artículos 26, 257, 334. Que la parte demandada ocupa ilegalmente el inmueble al vencer el contrato y la prórroga legal a lo que se suma su responsabilidad en las situaciones ocurridas en el Centro Comercial. Que consigna el expediente administrativo que se sigue por ante la Superintendencia de Precios Justos y la inspección graciosa que se trató de practicar en el local y carta donde se expresa su intención de conversar a la cual le hizo caso omiso, afirmando que la Juez del Despacho le dará 1 año más para permanecer en el inmueble y de ello ocurrir cuando vaya a salir no quedará nada porque se esta cayendo motivado a que el aire acondicionado permanece encendido 24 horas debiendo reparar el local y los de los vecinos. Que consigna como anexos: carta enviada participando el vencimiento de la prórroga legal; carta con el último contrato que se negó a suscribir; recibos de Corpoelec que no ha pagado y nunca va a pagar porque tiene un ejecutivo en dicha empresa que lo llama e inmediatamente le conecta la luz y recibos por concepto de condominio cuyo pago contractualmente convenido al ser bajo los cánones de arrendamiento pero no ha ni va a pagar pues lo suyo son puras promesas. El Tribunal en fecha 07 de abril de 2015, estableció como hecho controvertido a demostrar: “el vencimiento de la relación contractual arrendaticia que a tiempo determinado vincula a las partes que intervienen en la presente causa, la notificación que con relación a la prórroga legal se efectuó y el vencimiento de la misma, en consecuencia, la entrega que del inmueble debe convenir la arrendataria demandada, la solvencia o insolvencia en el pago de los servicios públicos, privados o de condominio generados por el inmueble.. y respecto a los cuales debe versar la actividad probatoria de las partes en los términos que acuerda el segundo aparte del artículo 868 del Código de Procedimiento Civil” y declaró abierto para ello el lapso probatorio de cinco (5) días a partir del día de despacho siguiente al presente auto, con la advertencia de que las partes podrán hacer uso de documentos presentados anteriores a lo aquí dispuesto con la invocación correspondiente en caso de estar relacionadas con lo aquí establecido, en beneficio del principio de economía procesal conforme normas constitucionales, (folios 94 al 97). En fecha 09 de abril de 2015, la parte DEMANDANTE actuando en su propio nombre y representación, presentó escrito solicitando del Tribunal para fines legales de su interés, inspección judicial en el inmueble ubicado en la avenida Country Club y la calle San Carlos de Barcelona, municipio Simón Bolívar del estado Anzoátegui, cuya constitución y datos de registro indicó y los motivos por los cuales la solicita: de la situación en que se encuentra el local; del baño que no tiene lámpara sino un bombillo que cuelga y que los ojos de buey ubicados a la entrada están quemados; situación de paredes y puertas, daños ocasionados al baño no repuesta la lámpara original, del deterioro de las paredes porque el aire acondicionado permanece 24 horas encendido dañando la pared de enfrente y las de los locales vecinos y para dejar constancia de cualquier otro daño por el mal uso del inmueble. Que con posterioridad a dicha inspección el Tribunal oficie al Banco Bicentenario para dejar constancia de que la cuenta Nro. 0175-0146-16-0071576262 ha sido cerrada y la misma pertenece a la señora Sandra Mendoza Balza. En fecha 13 de abril de 2015, la parte DEMANDANTE actuando en su propio nombre y representación, presentó escrito por el cual indica que para la práctica de la inspección solicitada en el inmueble arrendado y así evitar con ello perdida de tiempo, se sirva trasladar el Tribunal en horas de la mañana en consideración a que el representante la parte demandada se encuentra en el local todos los días de 7:00 a.m. a 9:30 a.m. dirigiendo un programa de opinión. En fecha 15 de abril de 2015, la parte DEMANDANTE actuando en su propio nombre y representación, solicitó la fijación de acto conciliatorio para tratar de arribar a un arreglo, lo cual se acordó pero ninguna de las partes acudió en la oportunidad fijada, razón por la cual el acto fue declarado desierto. El Tribunal en esa misma fecha y en respuesta a la solicitud de inspección judicial e informes solicitado por la parte actora, la remitió al contenido del auto que cursa a los folios 94 al 97 dictado de conformidad con lo establecido en el artículo 868 del Código de Procedimiento Civil por remisión del artículo 43 de la Ley de Arrendamiento para Uso Comercial y dada la falta de comprensión que de los escritos se deriva, el Tribunal se abstuvo de proveer al respecto. En fecha 17 de abril de 2015, la parte DEMANDANTE actuando en su propio nombre y representación, promovió nuevamente como pruebas: Capítulo I: el mérito de autos que ampliamente le favorezca. Capítulo II: contrato consignado al libelo marcado “A” para evidenciar que la relación arrendaticia se inició el 15 de diciembre de 2010 y finalizó el 15 de diciembre de 2011, que no operaría la tácita reconducción, motivo por el cual al finalizar se firmaría un nuevo contrato como se hizo y se autenticó; que en su cláusula quinta se estableció las condiciones en que se recibía inmueble y lo cual constituye la única prueba de hecho; su cláusula décima primera, la obligación de la arrendataria en pagar todos los servicios públicos y privados correspondientes al inmueble arrendado. Que posteriormente se suscribió un nuevo contrato del mismo tenor que el anterior a excepción del canon de arrendamiento que se incrementó a Bs. 4.800,oo continuando luego de 28 meses con el mismo canon y aún sigue moroso. Que firmado luego contrato de prórroga legal por el lapso 6 meses, en su cláusula cuarta se indicó lo sería del 15 de diciembre de 2013 al 15 de junio de 2014 y en la cláusula tercera que la falta de pago de 2 mensualidades dará derecho al arrendador a considerarlo resuelto y solicitar la inmediata desocupación del inmueble, llevando casi 4 meses sin pagar el arrendamiento. Que en la misma prórroga en la cláusula décima primera se estableció cuánto debía por concepto de condominio, siendo que en la actualidad adeuda Bs. 42.631,24. Así mismo transcribió el contenido de la cláusula décima tercera, referida a las obligaciones contraídas y de su consecuencia en caso de incumplimiento “intentar las acciones legales” e hizo referencia al contenido de la cláusula décima cuarta sobre el monto entregado en garantía de depósito de Bs. 9.600,oo y la cláusula décima quinta de la obligación de cancelar Bs. 600,o por concepto de cláusula penal y por cada día de retraso en la entrega del inmueble, en razón de lo cual invoca el contenido del artículo 1159 del Código Civil. Que el cuarto contrato fue sobre la segunda prórroga legal de 6 meses más como lo establece la Ley de Arrendamiento Inmobiliario para Uso Comercial. Que el contrato referente a la primera prórroga legal por 6 meses fijos lo fue “desde el 15 de diciembre al 15 de junio de 2014” (sic) y no fue tachado ni desconocido por lo que quedó firme. Que posteriormente de acuerdo al nuevo Decreto Presidencial, se le concedió una nueva prórroga de 6 meses más para así completar el año que en ella se establece, pero, la arrendataria no quiere cumplir con lo que la Ley establece como lo es entregar el inmueble en las condiciones acordadas y cumplir con los gastos ocasionados como quedó acordado en los dos (2) contratos de arrendamiento y en los dos (2) de prórroga legal. Que como quiera que por error involuntario no consignó conjuntamente al libelo las dos (2) cartas enviadas a la arrendataria lo efectúa en esta oportunidad para ampliar con ello las probanzas que le dan la razón. Capítulo III: Alegó que antes del vencimiento del segundo contrato de arrendamiento, le exigió a la arrendataria el pago de los servicios pendientes por el local arrendado y a los cuales contractualmente estaba obligado dándole respuestas evasivas, no obstante y aún adeudando casi el tiempo que tiene ocupando el inmueble conforme consta de recibos anexos a la demanda, le concedió la prórroga legal que no le correspondía; que igualmente le hizo la advertencia sobre los daños causados al inmueble. Que con respecto a la contestación a la demanda hace referencia que la parte demandada alegó no adeuda nada y con ello no cumple lo dispuesto en los artículos 20 y 25 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario para Uso Comercial. Que la parte demandada no demuestra la solvencia alegada de conformidad con lo dispuesto en el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil. Invoca los artículos 26, 257 y 334. Expresó que en la contestación a la demanda la parte demandada alegó se le han cercenado sus derechos constitucionales lo que es falso pues lo que pretende es continuar ocupando el inmueble arrendado en el cual permanece de forma ilegal por vencimiento del contrato y de la prórroga legal, además de ser el único responsable de lo que suceda en el Centro Comercial y de la insolvencia en los servicios y demás gastos del local arrendado. Que consigna expediente administrativo que se sigue ante la Superintendencia de Precios Justos y que en autos cursa inspección graciosa que se intentó practicar en el local arrendado y carta contentiva de su intención al dialogo al cual hizo caso omiso la arrendataria, afirmando que la Juez del Despacho le dará un año más para permanecer en el inmueble y de ello ocurrir cuando vaya a salir no quedará nada porque se esta cayendo motivado a que el aire acondicionado permanece encendido 24 horas debiendo reparar el local y los de los vecinos. Que consigna como anexos: carta enviada participando el vencimiento de la prórroga legal; carta enviada con el último contrato que se negó a suscribir; recibos de Corpoelec que no ha pagado y nunca va a pagar porque tiene un ejecutivo en dicha empresa que lo llama e inmediatamente le conecta la luz y recibos por concepto de condominio cuyo pago contractualmente convenido al ser bajo los cánones de arrendamiento, que no ha ni va a pagar pues lo suyo son puras promesas. El Tribunal en fecha 20 de abril de 2015, con fundamento en el artículo 864 del Código de Procedimiento Civil admitió las documentales que consignadas conjuntamente con el libelo fueron igualmente promovidas en fecha 17 de abril del mismo año por no ser ilegales, salvo su apreciación en la definitiva, no así las otras documentales que no fueron acompañadas al escrito de demanda. El Tribunal en fecha 20 de abril, fijó la oportunidad para la audiencia o debate oral. En fecha 27 de mayo de 2015, la parte DEMANDANTE actuando en su propio nombre y representación, expresó que como quiera que el Tribunal estableció no aceptar las pruebas, siendo que una de ellas es el recibo de condominio expedido por la empresa Nawepa de Oriente, S.A., consignado al libelo, se revise y aclare tal situación por ser el mismo de vital importancia como quiera que se contempló en el primer contrato el pago de condominio suscrito por la arrendataria que nunca ha pagado. En fecha 04 de junio de 2015, se llevó a cabo la audiencia o debate oral, dejándose constancia que solo asistió la parte DEMANDANTE quien ratificó los términos expuestos en el libelo y añadió que la demandada no dio contestación a la demanda puesto que el escrito que presentó fue una solicitud de inadmisibilidad de la demanda, fundamentada en que no se había agotado la vía administrativa previo a la vía judicial, lo cual rechaza pues se trata de un local comercial y no una vivienda. Asimismo, agregó que la parte demandada no promovió pruebas, por lo tanto, debe decidirse conforme la confesión ficta y que en cambio, la demandante promovió oportunamente las documentales que demuestran la relación arrendaticia, la duración de la misma y el otorgamiento de la prórroga legal, las cuales no fueron desconocidas por la demandada. El Tribunal en esa misma fecha, en cumplimiento a lo establecido en el artículo 876 del Código de Procedimiento Civil, declara sin lugar la demanda. Para decidir el Tribunal observa: Que el DEMANDANTE alegó que había suscrito en forma pública dos (2) contratos de arrendamiento con la demandada; uno con vigencia desde el día 15 de diciembre de 2011 hasta el día 15 de diciembre de 2012 y otro, con vigencia desde el día 15 de diciembre de 2012 hasta el día 15 de diciembre de 2013. Que luego de esta fecha y en el entendido de que se trataba del reconocimiento de la prórroga legal a la cual tenía derecho, habida cuenta el tiempo de duración de la relación arrendaticia, se suscribió un contrato con vigencia de seis (6) meses, vigentes desde el día 15 de diciembre de 2013 hasta el día 15 de junio de 2014 y posteriormente le concedió el complemento del lapso de la prórroga; es decir, desde el 15 de junio de 2014 hasta el 15 de diciembre del mismo año. Que llegado el vencimiento, la arrendataria no ha cumplido con su obligación de entregar el inmueble objeto del contrato, cual es un local comercial ubicado en la Avenida Country Club, Piso 5, identificado con la siglas E-34 de la ciudad de Barcelona, municipio Simón Bolívar del estado Anzoátegui, en las mismas buenas condiciones como le fue entregado y solvente en el pago de servicios públicos y condominio, dándose el caso que adeuda por este último concepto a la fecha de interposición de la demanda la cantidad de Bs. 38.413, 53. En vista de ello le demanda POR CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO POR VENCIMIENTO DEL TÉRMINO DE DURACIÓN Y DE LA PRORROGA LEGAL. En consecuencia debe entregar el local libre de personas y de bienes, solvente con los servicios públicos y condominio, PAGAR las mensualidades correspondientes a la ocupación del local durante los meses de enero y febrero de 2015, a razón de Bs. 4.800,oo cada uno y en concepto de indemnización de daños y perjuicios, para un total de Bs. 9.600,oo. Igualmente demanda por concepto de cláusula penal Bs. 43. 200,oo por el atraso o demora en la entrega del inmueble, desde el día 16 de diciembre de 2014 hasta la fecha de interposición de la demanda. Así mismo, demanda el pago de las costas y costos del proceso. Junto con el libelo, el DEMANDANTE acompañó copia certificadas de los contratos suscritos y de los estados de cuenta de las cuotas de condominio. Citada la DEMANDADA, ésta compareció y aunque expresó que su escrito no era una contestación sino una solicitud de inadmisión de la demanda, este Tribunal en aras de resguardar el derecho a la defensa y el debido proceso, considera que el escrito presentado ha de considerarse como de contestación a la demanda pues en el mismo niega y contradice que adeude suma alguna; alega que siempre ha tratado de dialogar con su arrendador y que nunca ha obrado contrario a derecho. Solicitó la inadmisibilidad de la demanda por no haberse cumplido con el procedimiento administrativo previo. Celebrada la AUDIENCIA PRELIMINAR, ambas partes comparecieron pero no se arribó a ningún acuerdo; por el contrario la parte DEMANDANTE insistió en su demanda. La parte DEMANDANTE ratificó como prueba los contratos suscritos acompañados junto con el libelo. Igualmente promovió inspección extrajudicial, cartas enviadas por el arrendador a la arrendataria dando aviso del vencimiento de la primera prórroga legal; carta enviada con el último contrato que no llegó a firmar, recibos de Corpoelec y condominio sin pagar. Cumpliendo con lo dispuesto en el artículo 868 del Código de Procedimiento Civil, el Tribunal fijó como hecho controvertido el vencimiento de la relación contractual y de la prórroga legal, así como la notificación que con relación a ella se cumplió y declaró abierto el lapso probatorio. El DEMANDANTE solicitó al Tribunal practicara inspección judicial en el local arrendado para que se dejara constancia de las condiciones del inmueble y de sus instalaciones y oficiara al Banco Bicentenario para que éste informe que la cuenta Nro. 0175-0146-16-0071576219 perteneciente a la ciudadana Sandra Mendoza Balza, no ha sido cerrada. El Tribunal mediante auto no proveyó sobre lo solicitado debido a que la solicitud efectuada por el demandante, no se corresponden con la fijación de los hechos. El DEMANDANTE insistió en promover como prueba los contratos suscritos acompañados junto con el libelo, cartas enviadas por el arrendador al arrendatario dando aviso del vencimiento de la primera prórroga legal; carta enviada con el último contrato que no llegó a firmar, recibos de Corpoelec y condominio sin pagar. A excepción de los contratos, el Tribunal no admitió las demás pruebas con fundamento en el artículo 864 del Código de Procedimiento Civil dado que no fueron promovidas junto con el libelo. Celebrada en fecha 04 de junio de 2015, la audiencia oral y pública y vistas las pruebas aportadas por el DEMANDANTE, el Tribunal pasó a decidir conforme a lo preceptuado en el artículo 876 del Código de Procedimiento Civil declarando SIN LUGAR LA DEMANDA, reservándose el lapso de 10 días para dictar la decisión definitiva in extenso. Ahora bien, quien aquí decide y conforme a la fijación de los hechos controvertidos y las probanzas indicadas, a los efectos de determinar el lapso de prórroga legal, considera necesario fijar la duración de la relación arrendaticia, lo cual se logra mediante el análisis de los contratos aportados por EL DEMANDANTE. Así el primer contrato suscrito tuvo vigencia de un (1) año fijo, contado a partir del 15 de diciembre de 2011 hasta el 15 de diciembre de 2012. Luego, a su vencimiento se suscribió otro con vigencia de un (1) año fijo, contado a partir del 15 de diciembre de 2012 hasta el 15 de diciembre de 2013. Al finalizar éste se suscribió otro que las partes denominaron “contrato de arrendamiento” con vigencia de seis (6) meses fijos contados a partir del 15 de diciembre de 2013 hasta el 15 de junio de 2014, expresando las partes en la CLÁUSULA CUARTA que se acogen a la prórroga de seis (6) meses que corresponde conforme a la Ley y continúan diciendo “que al término del presente se deberá firmar un nuevo contrato”. A los cuales el Tribunal les concede pleno valor probatorio en consideración a que no fueron desconocidos o atacados procesalmente por la demandada. Así se establece. Fue aportado también otro documento con la redacción de un contrato de arrendamiento que solo está calzado con una sola firma acompañada de un número de cédula que pertenece a el arrendador. Por tanto al no estar suscrito por la arrendataria ésta no puede desconocerla ya que no proviene de ella, pero tampoco puede asignársele valor probatorio. Así se establece. En consecuencia, vista la contradicción con relación a lo planteado por el DEMANDANTE quien afirma que este período corresponde al de prórroga legal, el Tribunal en aplicación del artículo 12 del Código de Procedimiento Civil que lo faculta para interpretar atendiendo a la intención de las partes, teniendo en miras las exigencias de la Ley, de la verdad y de la buena fe, considera que en el contrato de marras no se está concediendo el lapso de prórroga legal, conclusión a la cual se arriba por varias razones, entre ellas: que la prórroga legal opera de pleno derecho, no requiere que se le haga constar en un contrato, además si fuere el caso ni la ley anterior, es decir, la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, artículo 38 literal “b”, que establecía: “En los contratos de arrendamiento que tengan por objeto alguno de los inmuebles indicados en el artículo 1º de este Decreto-Ley, celebrados a tiempo determinado, llegado el día del vencimiento del plazo estipulado, éste se prorrogará obligatoriamente para el arrendador y potestativamente para el arrendatario, de acuerdo con las siguientes reglas:… b) Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración mayor de un (1) año y menor de cinco (5) años, se prorrogará por un lapso máximo de un (1) año”. (Negrillas propias de este Tribunal). ni la vigente, es decir, el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, artículo 26: “Al vencimiento de los contratos de arrendamiento con plazos de seis (06) meses o más, el arrendatario tendrá derecho a optar por una prórroga legal que será obligatoria para el arrendador y optativa para el arrendatario, según las siguientes reglas: Duración de la relación Arrendaticia… Más de un (1) año y menos de cinco (5 años)… Prórroga Máxima 1 año”. (Subrayados propios de este Tribunal) conceden un lapso de seis (6) meses cuando la relación arrendaticia ha sido de dos (2) años, además de que las partes lo denominaron contrato de arrendamiento: “Entre JESÙS BRUSCO VILLARROEL… cédula de identidad No. 3.760.386, quien en lo sucesivo se denominará ‘EL ARRENDADOR’, por una parte, y por la otra la empresa SNAKE PRODUCTION, C.A… representada en este acto por su Presidente SAMUEL JOSÉ MARTÌNEZ VELÁSQUEZ,… cédula de identidad No. 11.422.554… quien en lo sucesivo y para los efectos del presente contrato se denominará EL ARRENDATARIO, se ha convenido en celebrar el siguiente contrato de arrendamiento el cual se regirá por las cláusulas siguientes…” (Subrayados propios de este Tribunal). Por tanto, esta Juzgadora considera que la relación arrendaticia tuvo una duración de dos (2) años y seis (6) meses, vigente desde el 15 de diciembre de 2011 hasta el 15 de junio de 2014; toda vez que no se firmó un nuevo contrato conforme a las exigencias de la CLAUSULA CUARTA del último contrato suscrito. Por consiguiente, le corresponde a la arrendataria una prórroga legal de UN (1) AÑO vigente desde el 16 de junio de 2014 hasta el 15 de junio de 2015. Así se establece. En consecuencia para la fecha de interposición de la demanda estaba vigente la prórroga legal por lo que no puede pretenderse la entrega del inmueble arrendado ya que con ello se estaría cercenando a la arrendataria un derecho que le es irrenunciable por disposición del artículo 3 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial. Así se decide. Efectuado el análisis anterior y la decisión arribada resulta innecesario analizar los demás recaudos aportados por EL DEMANDANTE. Así se establece. DISPOSITIVA Por los razonamientos de hecho y de derecho antes expuestos, este TRIBUNAL OCTAVO DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DE LOS MUNICIPIOS SIMÓN BOLÍVAR, DIEGO BAUTISTA URBANEJA, JUAN ANTONIO SOTILLO Y GUANTA DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ANZOÁTEGUI, administrando justicia, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara SIN LUGAR LA DEMANDA interpuesta por el ciudadano JESÚS ENMANUEL BRUSCO VILLARROEL, asistido por el abogado Luis Beltrán Calderón Mejías, contra la sociedad mercantil “SNACK PRODUCTION, C.A.”, representada por su Presidente ciudadano Samuel Martínez Velásquez, todos identificados ut supra-. Así se decide. Como consecuencia de dicha declaratoria y de conformidad con lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil se condena en costas a la parte DEMANDANTE. Así se decide. La presente decisión se dicta dentro del lapso establecido en el artículo 887 del Código de Procedimiento Civil por remisión del artículo 43 del DECRETO CON RANGO, VALOR Y FUERZA DE LEY DE REGULACIÓN DEL ARRENDAMIENTO INMOBILIARIO PARA EL USO COMERCIAL y conforme lo ordenado por acta de fecha 04 de junio de 2015. Así se establece. De conformidad con los artículos 247 y 248 del Código de Procedimiento Civil y 72 de la Ley Orgánica del Poder Judicial, en concordancia con lo establecido en el artículo 1384 del Código Civil, publíquese, regístrese y déjese copia certificada de esta decisión. Dada, firmada, sellada, en la SALA DE DESPACHO DEL JUZGADO SEGUNDO DEL MUNICIPIO JUAN ANTONIO SOTILLO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ANZOÁTEGUI. En Puerto La Cruz, 15 de julio de 2015. Años 205º de Independencia y 156º de Federación. Abg. GLORIA SILVA ALEXIS JUEZ del Tribunal Octavo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Simón Bolívar, Diego Bautista Urbaneja, Juan Antonio Sotillo y Guanta de la Circunscripción Judicial del estado Anzoátegui. Abg. Yanett Hurtado Méndez Secretaria Acc. Exp. Nro. BP02-V-2015-000341 GSA/gsa En esta misma fecha de hoy, siendo las 2:00 p.m., se publicó la anterior decisión y se cumplió con lo dispuesto por el Tribunal. Conste. Abg. Yanett Hurtado Méndez Secretaria Acc. Exp. Nro. BP02-V-2015-000341 GSA/gsa