DEMANDANTE: LUÍS BELTRÁN AGUILERA GÓMEZ, venezolano, mayor de edad, titulares de las Cédulas de Identidad N° V-5.192.399, con domicilio en el edificio Franchi, piso 3, apartamento Nº 14, Avenida Constitución, Ciudad de Puerto La Cruz, Municipio Juan Antonio Sotillo, Estado Anzoátegui.
APODERADO JUDICIAL: SOLFANY CABRERA, INSCRITA EN EL I.P.S.A. N° 104.994
DEMANDADOS: JUAN CARLO FRANCHI RINCONES Y MARLEYS COLUMBA FRANCHI NÚÑEZ, venezolanos, mayores de edad, titulares de las Cédulas de Identidad N° 13.316.150 y 8.255.428, con domicilio en la Ciudad de Puerto La Cruz, Municipio Juan Antonio Sotillo del Estado Anzoátegui.
MOTIVO: NULIDAD PARCIAL DEL DOCUMENTO DE COMPRA VENTA.
ANTECEDENTES
Se recibe el presente escrito libelar, contentivo de la ACCIÓN DE NULIDAD PARCIAL DEL DOCUMENTO DE COMPRA VENTA. Interpuesto por la Abogada en ejercicio SOLFANY CABRERA, venezolana, titular de la cédula de identidad N° V-12.663.945, e inscrita ante el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el N° 104.994, en su carácter de apoderada judicial del ciudadano: LUÍS BELTRÁN AGUILERA GÓMEZ, venezolano, titular de la cédula de identidad N° V- 5.192.399, en contra de los ciudadanos JUAN CARLO FRANCHI Venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V-13.316.150, y MARLEYS COLUMBA FRANCHI NÚÑEZ, Venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V-8.255.428.
En fecha 28 de Octubre del 2014, es admitida la demanda de NULIDAD PARCIAL DEL CONTRATO DE COMPRA VENTA por el procedimiento breve.
En fecha 30 de Octubre del 2014, este Tribunal dictó auto, mediante el cual se ordena la tachadura y corrección de los anexos consignados al escrito libelar.
En fecha 30 de Octubre del 2014, la parte actora consignó los emolumentos necesarios a los fines de la elaboración de la compulsa de citación.
En fecha 03 de Noviembre del 2014, se libraron las respectivas compulsas.
En fecha 05 de Noviembre del 2014, La Alguacil consignó compulsa firmada por la co-demandada, ciudadana MARLEYS COLUMBA FRANCHI NÚÑEZ.
En fecha 10 de Noviembre del 2014, la Alguacil dejó constancia de haber consignado compulsa sin firmar por el demandado JUAN CARLO FRANCHI RINCONES, manifestando que el ciudadano no se encontraba en su domicilio.
En fecha 10 de Noviembre del 2014, en horas de la tarde, los ciudadanos JUAN CARLO FRANCHI RINCONES Y MARLEY COLUMBA FRANCHI NÚÑEZ consignan escrito de contestación de la demanda, mediante la cual niegan rechazan y contradicen en todas y cada una de sus partes el escrito libelar, tanto en los hecho como en el derecho.
En fecha 17 de Noviembre del 2014, la apoderada judicial del demandado Abogada Solfany Cabrera, presenta diligencia mediante la cual solicita cómputo de los días de despacho.
En fecha 24 de Noviembre del 2014, la apoderada judicial del demandado Abogada Solfany Cabrera, presenta diligencia mediante la cual solicita el traslado y constitución de este Tribunal a los fines de realizar inspección judicial, en el área de estacionamiento del Edificio FRANCHI, ubicado en la ciudad de Puerto La cruz, Estado Anzoátegui, así como la evacuación de los testigos señalados en la referida diligencia.
En fecha 27 de Noviembre del 2014, la apoderada judicial del demandado Abogada Solfany Cabrera, presenta escrito mediante el cual solicita formalmente a este Tribunal se sirva declarar la confesión ficta de los demandados en la presente causa.
En fecha 28 de Noviembre del 2014 la apoderada judicial del demandado Abogada Solfany Cabrera, presenta diligencia y escrito, mediante el cual en la primera solicita a este Tribunal se sirva admitir las pruebas promovidas en fecha 24-11-2014, en relación a la inspección judicial. Y en la segunda solicita se fije oportunidad para la evacuación de los testigos.
En fecha 03 de Diciembre del 2014, los ciudadanos JUAN CARLO FRANCHI RINCONES Y MARLEY COLUMBA FRANCHI NÚÑEZ, consignan escrito mediante el cual confieren poder APUD-ACTA, a los Abogados en ejercicio RAFAEL RAMÍREZ OBANDO, JACKLYBER REYES PIÑERO Y MARIANELA GÓMEZ CARMONA, debidamente inscritos en el Inpreabogado bajo los Nrosº 66.934, 139.065 y 120.558 respectivamente.
En fecha 04 de Diciembre del 2014, este Tribunal dictó autos mediante los cuales en el primero de ellos ordena la realización por secretaria del cómputo de los días de despacho transcurridos en el presente Juicio, segundo: ordenando el proceso y el Tercero: a los fines de verificar los lapsos procesales, y ordenar el proceso conforme a la Ley. En esa misma fecha se dio cumplimiento a lo ordenado, y fueron certificados por secretaria los días de despacho transcurridos.
Se admitieron las pruebas consignadas por la parte demandante para lo cual se fijo oportunidad para la Inspección judicial y la evacuación de los testigos, a los fines de su sustanciación salvo su apreciación en la definitiva las pruebas promovidas por la parte actora.
En fecha 08 de Diciembre del 2014, se practico inspección judicial.
En fecha 10 de Diciembre de 2014, fueron evacuados los testigos promovidos por la parte demandante.
En fecha 12 de Diciembre de 2014, la Abogada en ejercicio JACKLYBER REYES PIÑERO, actuando como apoderada judicial de los demandados en autos solicita a este Juzgado se abstenga de valorar la inspección judicial practicada.
ARGUMENTOS Y DEFENSAS DE LAS PARTES EN EL JUICIO
La apoderada judicial de la parte actora, expone y pretende en su escrito libelar:
“… que su representado es propietario de un bien inmueble ubicado en la Avenida Constitución, Municipio Juan Antonio Sotillo, de la ciudad de Puerto La Cruz del Estado Anzoátegui, constituido por un (1) apartamento, destinado a vivienda y distinguido con el N° 14, tercer (3) piso del Edificio “FRANCHI”, con una superficie aproximada de Ciento Un Metro con Cincuenta y Cuatro Centímetros (101,54 M2) Cuadrados, el cual se encuentra alinderado de la siguiente manera: NORTE: Pasillo de circulación vertical; SUR: Avenida Constitución; ESTE: Fachada lateral Este del Edificio; y OESTE: Apartamento 13., tal como se pudo evidenciar a en documento de compra-venta, que constituye el actual título de su propiedad, el cual fue registrado en la Oficina de Registro Inmobiliario de la ciudad Puerto La Cruz en fecha veinte y nueve (29) de octubre de 2004, bajo el N° Cinco (5), folios Veintinueve (29) al folio Treinta y Seis (36), Protocolo Primero, Tomo: Octavo, Cuarto Trimestre del año 2004...que el ciudadano JUAN CARLO FRANCHI Venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V-13.316.150, señaló en la primera página del mismo, líneas once (11) a catorce (14), ambas inclusive, lo siguiente: “no correspondiéndole a este ningún puesto de estacionamiento, quedando expresamente acordado entre las partes que el vendedor se reserva el derecho de propiedad y posesión que tiene sobre dicho estacionamiento.”…que existe contradicción en el documento de venta, por cuanto si no le correspondía ningún puesto de estacionamiento al apartamento vendido a mi representado, mal podía decirse que el vendedor se reservaba la propiedad y posesión del puesto de estacionamiento que le correspondía al apartamento vendido… no obstante, esa contradicción, resulta claro que tal proceder del vendedor, quien desde el principio le dijo a mi representado que el referido apartamento dado a él en venta no tenía puesto de estacionamiento… que el vendedor fue totalmente engañoso al respecto en virtud de que el apartamento objeto de la venta, sí tenía puesto de estacionamiento asignado por el documento de condominio… condición que fue descubierta por el demandante hasta casi diez años después de haber adquirido la propiedad… que en el documento de condominio, correspondiente al Edificio “FRANCHI” y que rige la existencia de propiedad horizontal, así como los porcentajes (%) condominales de los apartamentos y locales, que conforman el edificio, el cual fue debidamente registrado por ante la Oficina de Registro Público del Municipio Juan Antonio Sotillo del Estado Anzoátegui, en fecha 10 de Diciembre del año 1993, bajo el Nº 3, folios 43 al 77, Protocolo Primero, Tomo: Décimo Séptimo, Cuarto Trimestre del año 1993, rige y guarda relación con el inmueble de su propiedad “Apartamento N° 14”… que el referido documento de condominio, en sus artículos 9.3 y 9.5, demuestra que originalmente le corresponde un puesto de estacionamiento, distinguido con el mismo número del apartamento de su propiedad … que desde la compra del apartamento, no ha podido, usar, gozar, disfrutar y disponer, el área de estacionamiento que le corresponde al apartamento N° 14,…. que la ciudadana, MARLEYS COLUMBA FRANCHI NÚÑEZ, venezolana, titular de la cédula de identidad Nº V-8.255.428, Rif: V-08255428-5, detenta la ocupación ilegal e ilegítima del referido puesto de estacionamiento…. que la referida ciudadana hizo oposición, alegando esta que antes de haberse vendido el referido apartamento se había realizado una Asamblea General de Copropietarios del Edificio FRANCHI para modificar el documento de condominio del mismo, únicamente en su artículo 9.5, para establecer la posibilidad de separar los estacionamientos de los apartamentos a los cuales se les había asignado por documento de condominio…que la modificatoria no puede producir efectos sobre los derechos de propiedad del puesto de estacionamiento que le corresponden al apartamento N° 14 ya identificado… que dicha Asamblea viola las disposiciones legales de orden público establecidas en la Ley de Propiedad Horizontal (artículo 5, literal “i”, y último aparte del artículo 2 del Reglamento Parcial de la Ley de Propiedad Horizontal) … que en ningún momento el Registrador Público del Municipio Juan Antonio Sotillo del Estado Anzoátegui, debió permitir el registro del “Acta de Asamblea de fecha, 18 de Mayo de 1998, en virtud de que no se cumplieron los pasos registrales previsto en la Ley de Propiedad Horizontal…”,…que el acta pretende modificar nada más y nada menos que la propiedad de los estacionamientos, y que de forma pro indivisa pertenece en propiedad a los apartamentos…que el ciudadano JUAN CARLO FRANCHI RINCONES, venezolano, titular de la cédula de identidad N° 13.316.150, Rif: V-13316150-0; mayor de edad y de este domicilio, desde el momento en que se produce la venta del apartamento a mí representado (apartamento N°14, del Edificio FRANCHI) negó siempre la existencia del puesto de estacionamiento asignado al apartamento N° 14 supuestamente porque el apartamento vendido a mi representado no tenía puesto de estacionamiento, pero en investigaciones posteriores y de acuerdo al documento de condominio se evidencia que al apartamento aquí señalado le corresponde un (1) puesto de estacionamiento signado con el N° 14…que el fundamento de la presente acción, la hago de conformidad con los artículos 5 literal “i”, 7 referido a la carga condominal, 26 parágrafo único, 29, 31 y 32 todos de la Ley de Propiedad Horizontal y el último aparte del artículo 2 del Reglamento Parcial de la Ley de Propiedad Horizontal…. que acude en nombre de su representado, a los fines de DEMANDAR, por NULIDAD PARCIAL DEL DOCUMENTO DE COMPRA VENTA, en los siguientes términos 1) declarar la nulidad parcial del documento de compra venta, sólo en relación con la mención contenida en las líneas once (11) a catorce (14) de su primera página dice textualmente lo siguiente: “(…) no correspondiéndole a este ningún puesto de estacionamiento, quedando expresamente acordado entre las partes que el vendedor se reserva el derecho de propiedad y posesión que tiene sobre dicho estacionamiento.”; 2) restituir al ciudadano, LUÍS BELTRÁN AGUILERA GÓMEZ, antes identificado, del puesto de estacionamiento distinguido con el Nº 14.
La parte demandada, ciudadanos JUAN CARLO FRANCHI RINCONES Y MARLEYS COLUMBA FRANCHI NUÑEZ, venezolanos, mayores de edad, titulares de las Cédulas de Identidad N° 13.316.150 y 8.255.428, debidamente asistidos por la abogada en ejercicio JENIFER GUEVARA DE FRANCHI, inscrita en el Inpreabogado bajo el Nº 96.377. Expone las siguientes defensas en su escrito de contestación a la demanda:
Conviene que ciertamente el accionante celebró un contrato de compraventa con su mandante… Rechaza, niega y contradice, tanto los hechos como el derecho, de la demanda, por ser falsos los hechos en ella narrados y consecuencialmente improcedente el derecho invocado…acepta igualmente que fue modificado el documento de condominio, mediante Acta de Asamblea General, a los fines de separar las dos propiedades…”los derechos de propiedad que versan sobre un apartamento…y su correspondiente puesto de estacionamiento…” Que igualmente niega y rechaza que el apartamento Nº 14, le corresponda un puesto de estacionamiento, asimismo invoca otra venta realizadas en ese mismo edificio, sin corresponderle a ese ningún puesto de estacionamiento, en virtud de que así lo permite la modificación del documento de condominio… Que rechaza, niega y contradice lo que pretende hacer ver el actor…Finalmente solicita al Tribunal se sirva admitir la presente contestación de la demanda sea recibida, admitida, sustanciada y agregado al expediente, conforme a derecho y sea declarado CON LUGAR con todos los pronunciamientos de ley.
Cursan en autos la solicitud de la parte demandante solicitando se dicte sentencia en la presente causa.
DE LAS PRUEBAS APORTADAS POR LAS PARTES Y SU VALORACIÓN
Procede de seguidas este Tribunal valorar las pruebas suministradas por las partes en el iter procesal, de conformidad con lo establecido en los artículos 507, 508, 509 y 510 del Código de Procedimiento Civil, lo cual lo hace en base a tenor de los siguientes análisis y criterios:
DOCUMENTALES:
La parte Actora, promovió las siguientes pruebas:
PUNTO PREVIO: DE LA CONFESIÓN FICTA DE LOS DEMANDADOS.
En relación a la referida figura de marras, señalada por la parte accionante, éste Sentenciador se pronunciará en la parte motiva de la presente Sentencia.
• Copia certificada de la compra-venta del inmueble adquirido por su representado, ciudadano LUÍS BELTRÁN AGUILERA, registrada por ante la Oficina de Registro Inmobiliario de la ciudad de Puerto La Cruz, Municipio Juan Antonio Sotillo del Estado Anzoátegui, efectuada en fecha 29 de Octubre de 2004, registrada bajo el Nº 05, folios 29 al 36, Tomo 08, protocolo primero, Cuarto trimestre del año 2004.
• Promovió Copia Certificada del documento de condominio correspondiente al Edificio “Franchi”
• Promovió resultas de la Notificación judicial, practicada por el Tribunal Décimo de los Municipio Ordinario de los Municipios Simón Bolívar, Diego Bautista Urbaneja, Juan Antonio Sotillo y Guanta de la Circunscripción Judicial del Estado Anzoátegui.
• Copia Certificada de documento de compra-venta del inmueble propiedad de la ciudadana MARLEYS COLUMBA FRANCHI NÚÑEZ, la cual registrada por ante la Oficina de Registro Subalterno de esta ciudad, en fecha 06 de julio de 2010, registrada bajo el Nº 12, Folios 45 al 47, Tomo 01, Protocolo Primero, Tercer Trimestre del año 2010.
Este Despacho, observa que las pruebas que anteceden, las cuales fundamentaron la pretensión del demandante y su apoderada judicial, por tratarse las mismas, de documentos que se forman con la intervención de una autoridad judicial, debe reputarse como documento público de conformidad con lo establecido en el artículo 1.357 del Código Civil, que al ser emanado de un organismo público debe valorarse como plena prueba, de conformidad con los artículos 1.359 y 1.360 del Código Civil.
Ahora bien, las instrumentales anteriormente señaladas, las mismas no fueron impugnadas por la parte demandada, siendo entonces valoradas plenamente como fidedignas copias del documento de la cual se verifica la existencia y personalidad de la indicada persona jurídica, conforme lo establece el primer aparte del artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Así se determina.
TESTIMONIALES:
De conformidad con lo establecido en el artículo 482 del Código de Procedimiento Civil, promovió a los siguientes testigos, ciudadanas: CARLA NATHALY SÁNCHEZ DE MARCANO y MARYOLIS MATILDE GARCÍA. Este Tribunal valora plenamente sus testimonios, conforme lo establecen las normas valorativas contenidas en los artículos 506 y 508 del Código de Procedimiento Civil. Así se establece.
INSPECCIÓN JUDICIAL.
La indicada probanza fue evacuada por este Juzgado en fecha 08 de diciembre de 2014, el cual se trasladó y se constituyó en el área del estacionamiento del Edificio “FRANCHI”, en la ciudad de Puerto La Cruz, Municipio Juan Antonio Sotillo del Estado Anzoátegui, el acta de inspección, corre inserta a los folios 184 y 185 del presente expediente, mediante la cual se dejó constancia por así haberlo observado, que el área de estacionamiento se encuentra delineada. Finalmente el Tribunal a solicitud de la parte actora, designo experto fotógrafo, el cual dejó constancia a través de las fotografías reveladas, el espacio y los linderos que le corresponden al puesto de estacionamiento objeto del presente juicio. Así de precisa.
La parte demandada no promovió pruebas.
MOTIVACIONES DE HECHO Y DE DERECHO PARA DECIDIR
Encontrándose la presente causa en estado de sentencia, previo estudio del expediente, este Tribunal procede a decidir como punto previo, la solicitud de la representación judicial del demandante de que se declare la confesión ficta.
SOBRE LA SOLICITUD DE CONFESIÓN FICTA:
Se hace necesario precisar, la institución de la confesión ficta, y seguidamente resolver en el caso concreto si se dieron los requisitos que tanto la doctrina y la jurisprudencia exigen para la aplicación de tal institución.
En nuestro Derecho Procesal, se ha considerado, que tres son los requisitos, para que proceda la institución de la confesión ficta.
1) La falta de contestación del demandado, dentro de los plazos indicados por la Ley;
2) La no contrariedad a derecho de la pretensión de la parte demandada y
3) Que durante el lapso probatorio nada probare el demandado que le favorezca. Todos estos requisitos se evidencian claramente, de lo establecido en el artículo 362 del Código de Procedimiento Civil. La Doctrina Venezolana, en palabras del tratadista Arístides Rengel Romberg, en su obra Tratado de Derecho Procesal Civil Venezolano. Página 131 y siguiente, opina lo siguiente: “La falta de contestación de la demanda en nuestro derecho, da lugar a la confesión ficta, esto es, la presunción de confesión que recae sobre los hechos narrados en la demanda, pero no sobre el derecho o las consecuencias jurídicas que conforme a la Ley deben aplicarse a los hechos establecidos. Ella admite prueba en contrario y se caracteriza, por tanto, como una presunción “iuris tantum”. El artículo 347, que atribuye a la falta de comparecencia del demandado al emplazamiento el efecto de confesión; y el artículo 362 al cual remite aquel, según el cual: Si el demandado no diere contestación a la demanda dentro de los plazos indicados en este Código, se le tendrá por confeso en cuanto no sea contraria a derecho la petición del demandante, si nada probare que le favorezca.
Ahora bien según jurisprudencia de la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, No existe más la confesión ficta por la extemporaneidad por anticipada de la contestación a la demanda. Al respecto, se estima pertinente citar la sentencia N° 1385 del 21 de noviembre de 2000, en la cual se estableció lo siguiente:
“…Para decidir esta Sala tiene previamente que determinar el alcance que debe tener el derecho de defensa con relación al demandado, el cual lo establece como interpretación vinculante:
1. Siendo la defensa un derecho inviolable en todo estado del proceso, tal como lo reconoce el artículo 49 de la vigente Constitución, dentro de los elementos del debido proceso, derecho que además estaba consagrado en el artículo 68 de la derogada Constitución de la República de Venezuela de 1961, considera esta Sala que la manifestación inequívoca por parte del demandado de hacer uso de su derecho a contestar la demanda, debe siempre ser interpretado a su favor, ante cualquier ambigüedad y oscuridad de la ley…” (Negrillas de la Sala).
Igualmente la misma Sala en sentencia de fecha 11/05/2006, emanada de la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia se dejo asentado lo siguiente:
“…Resulta un absurdo jurídico que la ficción impere sobre la realidad, y que en situaciones ambiguas u oscuras, se prefiera considerar que el demandado no contestó la demanda, dejándolo sin la defensa de la recepción de sus alegatos, antes que reconocerle la utilización efectiva de su derecho.
En fin, la Sala interpreta que en casos de duda, las normas deben interpretarse a favor de la parte que de manera expresa e inequívoca hace uso de sus medios de defensa. Es esta clase de interpretación la que garantiza la realización de la justicia, que como fin del proceso establece el artículo 257 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela…”
De allí que, cuando surja alguna duda sobre la preclusión de la oportunidad para contestar la demanda, y aparezca en autos la voluntad de contestar, esta voluntad debe imperar sobre la duda, y el término preclusivo debe interpretarse en el sentido que permite la recepción de la contestación de la demanda que efectivamente conste en autos y que por motivos interpretativos se duda que se haya realizado dentro del término destinado por la ley para ello.
No solo en aras de salvaguardar el derecho de defensa de las partes, en este caso del demandado, sino del mantenimiento de la transparencia y la responsabilidad en la administración de justicia (artículo 26 de la vigente Constitución), la interpretación de las normas debe contener la regla in dubio pro defensa…’. (Negrillas de la Sala).
Por otra parte, con respecto a que los demandados en autos, durante el lapso establecido para la articulación probatoria, no evacuaron prueba alguna, mas que las anexadas en el libelo de la demanda, y como quiera, que si bien es cierto que esta regla de la carga de la prueba indica a las partes qué actividad probatoria deben realizar dentro del proceso a los fines de que puedan obtener una sentencia que le sea favorable y en ese sentido las partes sabrán que deben aportar la prueba de los hechos particulares y concretos en los cuales se fundamenta sus pretensiones y correlativas resistencias, para que éstos sean tenidos como ciertos y se puedan subsumir en el supuesto de hecho general y abstracto de la norma cuya consecuencia jurídica pide se aplique. En consecuencia, a juicio de este operador de Justicia, y bajo el razonamiento que aduce la Jurisprudencia patria, que los demandados hayan contestado la demanda de manera intempestiva o prematura, no materializa uno de los requisitos exigidos por la norma rectora. En tal sentido no se configuró el segundo requisito de la confesión ficta. Este Tribunal con el fin de procurar la estabilidad del juicio, ajustándose en lo posible a los principios generales del proceso y del derecho y bajo la directriz de los artículos 12 y 254 del Código de Procedimiento Civil, así como la legitima defensa y el debido proceso protegido por la Constitución de la Republica Bolivariana de Venezuela; este Juzgado declara SIN LUGAR la CONFESIÓN FICTA contra los demandados: JUAN CARLO FRANCHI RINCONES Y MARLEYS COLUMBA FRANCHI NÚÑEZ, plenamente identificados en autos. Todo ello, por no haber concurrido los tres requisitos necesarios para declarar la confesión ficta, siguiendo lo pautado por la jurisprudencia y la doctrina citada. ASÍ SE DECIDE.-
Decidido el Punto Previo, pasa este Tribunal a realizar las siguientes consideraciones de orden legal, doctrinario y jurisprudencial, como de seguidas se desarrollan:
Respecto al Documento de Condominio y de manera didáctica para las partes, con sujeción estricta a las previsiones del artículo 26 de la Ley de Propiedad Horizontal, el Documento de Condominio es el título constitutivo del régimen de la propiedad horizontal y sin la anticipada protocolización de este documento, no pueden el o los propietarios del inmueble destinado a la venta, atribuir derechos ni contraer obligaciones enmarcadas dentro del régimen de la propiedad horizontal. No puede el propietario o los propietarios del inmueble destinado a la venta, enajenarlo bajo régimen de propiedad horizontal sin que previamente haya otorgado el correspondiente Documento de Condominio.
La Ley de Propiedad Horizontal, en su Articulo 5º, menciona “…Los puestos de estacionamiento que sean declarados como tales en el documento de condominio. Este debe asignar, por lo menos, un puesto de estacionamiento a cada uno de los apartamentos o locales, caso en el cual, el puesto asignado a un apartamento o local no podrá ser enajenado ni gravado sino conjuntamente con el respectivo apartamento o local…”
Respecto a la nulidad del contrato, existen causas de nulidad del contrato que versan sobre el hecho de adolecer de los requisitos de existencia del mismo, establecidas en el artículo 1.141 del Código Civil, el cual dispone:
Las condiciones requeridas para la existencia del contrato son:
1.- Consentimiento de las partes;
2.- Objeto que pueda ser materia de contrato; y
3.-Causa lícita.
Sin embargo en el caso que nos ocupa, el demandante solicita formalmente, solo la nulidad parcial del documento de compra venta, en los términos señalados.
A tenor de la citada norma y en referencia al caso específico de marras, observa este juzgador, hubo un vicio por parte del vendedor en la venta del inmueble, por cuanto en el documento de condominio que originalmente fue registrado en el año 1993, bajo el Nº 3, folios 43 al 67, Protocolo Primero, Tomo décimo séptimo, Cuarto Trimestre del año 1993, mediante el cual las propietarias del edificio, para la época, en el encabezado del referido documento, resuelven “… destinar para ser enajenado por el Régimen de la Ley de Propiedad Horizontal…, en este sentido, quedo asentado textualmente “…Artículo 9.3 Pertenencia de Uso”: “Al propietario de los apartamentos 5, 6, 9, 10, 13 y 14 le corresponde en propiedad, un (1) puesto de estacionamiento, distinguido con el mismo número que señala el apartamento. En caso de que cualquier propietario no dispusiere de automóvil o no quiera hacer uso del puesto que le corresponde podrá ceder ese uso a otros propietarios o a terceras personas ocupantes de algún apartamento”… Asimismo menciona el Artículo 9.4 del mismo documento, “…Titularidad Del Derecho: En los documentos de venta de los apartamentos, se hará señalamiento expreso de los puestos de estacionamiento que habrá de corresponder en propiedad al adquiriente…”“…Artículo 9.5 Inseparabilidad de las dos propiedades: Los derechos de propiedad que versan sobre un apartamento y el puesto de estacionamiento que le corresponde tiene carácter de inseparabilidad. En consecuencia ni el propietario ni el futuro eventual adquiriente, podrá vender, enajenar en general o gravar separadamente, el apartamento y su correspondiente puesto de estacionamiento…
En tal sentido, en jurisprudencia reiterada y pacífica, la extinta Corte Suprema de Justicia y el actual Tribunal Supremo de Justicia, a través de sus diferentes Salas ha interpretado el alcance y sentido de la excepción “orden público”, así pues la Sala Constitucional mediante sentencia número 87, de fecha 29 de Enero de 2002, con ponencia del Magistrado José M. Delgado Ocando, precisó:
“…el concepto de orden público representa una noción que cristaliza todas aquellas normas de interés público que exigen observancia incondicional, y que no son derogables por disposición privada. La indicación de estos signos característicos del concepto de orden público, esto es la necesidad de la observancia incondicional de sus normas, y su consiguiente indisponibilidad por los particulares, permite descubrir con razonable margen de aciertos, cuanto se está o no en el caso de infracción de una norma de orden público…
Llama la atención de este sentenciador, el sentimiento que embargaba al Registrador que tuvo a su cargo la irresponsabilidad de permitir el registro del “Acta de Asamblea de fecha, 18 de Mayo de 1998”, en virtud, que la misma transgrede y viola la Ley de Propiedad Horizontal y de su Reglamento Parcial.
La doctrina establece que el Acta de condominio, puede ser susceptible de modificación, siempre y cuando la totalidad (100%) de los copropietarios esté de acuerdo con la modificación. a través de Asamblea de Propietarios. (Base legal. Art. 29, Ley de Propiedad Horizontal). La modificación que se haga de este instrumento, no podrá obviar las formalidades que el Artículo 26 de la Ley de Propiedad Horizontal, la cual establece para su elaboración original, con el agregado que el Documento de Condominio resultante de las consultas de trabajo, debe ser aprobado por los copropietarios, por vía de Asamblea y escrita con las formalidades que estos actos también demandan. En consecuencia, no puede la parte demandada atribuir derechos ni obligaciones enmarcadas dentro del régimen de la propiedad horizontal, a un acta de condominio en el cual el interés individual tuvo su máxima efervescencia, y que desde el punto de vista jurídico no se ha constituido validamente y su existencia adolece de inobservancias. Así se decide.
Bajo estas premisas, queda establecido en el presente proceso, que el ciudadano JUAN CARLO FRANCHI, antes identificado, sometió a la venta el bien inmueble, desmembrando de éste el puesto de estacionamiento que originalmente le correspondía. Reservándose a su conveniencia los derechos de este. Cediendo así la posesión del referido puesto de estacionamiento a la ciudadana MARLEYS COLUMBA FRANCHI NÚÑEZ. Que del análisis y valoración del escrito de contestación de la demanda, se pudo evidenciar en comparación con el documento original de condominio que ni siquiera el puesto de estacionamiento que dice poseer la demandada le corresponde. Así se decide.
En consecuencia, en cumplimiento y acatamiento a lo contenido en las citadas normas sustantivas, adjetivas y el criterio jurisprudencial citado, resulta forzoso para este juzgador, decidir CON LUGAR la presente demanda y así lo hará en la dispositiva del presente fallo; ordenándose la notificación a la Oficina de Registro Inmobiliario de la ciudad Puerto La Cruz del Estado Anzoátegui. Así se declara.
DECISIÓN
Por las razones antes expuestas. Éste Tribunal Cuarto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Simón Bolívar, Diego Bautista Urbaneja, Juan Antonio Sotillo y Guanta de la Circunscripción Judicial del Estado Anzoátegui. Administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, declara: PRIMERO: CON LUGAR la demanda por Nulidad parcial del Documento de Compra-Venta, intentada por el ciudadano LUÍS BELTRÁN AGUILERA GÓMEZ, en contra de los ciudadanos JUAN CARLO FRANCHI RINCONES Y MARLEYS COLUMBA FRANCHI NÚÑEZ, todos identificados en actas.
SEGUNDO: SE ANULA del documento de compra venta las líneas desde la número once (11) a la número catorce (14) de su primera página, las cuales dicen textualmente lo siguiente: “(…) no correspondiéndole a este ningún puesto de estacionamiento, quedando expresamente acordado entre las partes que el vendedor se reserva el derecho de propiedad y posesión que tiene sobre dicho estacionamiento.” documento que se encuentra plenamente identificados en actas, el cual fue registrado en la Oficina de Registro Inmobiliario de la ciudad Puerto La Cruz en fecha veinte y nueve (29) de octubre de 2004, bajo el N° Cinco (5), folios Veintinueve (29) al folio Treinta y Seis (36), Protocolo Primero, Tomo: Octavo, Cuarto Trimestre del año 2004. En consecuencia se ordena oficiar al Registrador inmobiliario de la ciudad de Puerto La Cruz, a los fines que sea incluida la propiedad. Que en efecto acuerda este Juzgado. Del puesto de estacionamiento signado con el Nº 14, tal como originalmente le corresponde desde el nacimiento del documento condominal. Ofíciese al indicado Registro y notifíquese de la presente decisión.
TERCERO: Se ordena a los ciudadanos JUAN CARLO FRANCHI RINCONES Y MARLEYS COLUMBA FRANCHI NÚÑEZ, antes identificados, a realizar la formal entrega del puesto de estacionamiento signado con el Nº 14. y en el caso que no se encuentre debidamente identificado en el área de estacionamiento, procedan a entregar el espacio que corresponda en el área de estacionamiento.
CUARTO: Se condena en costas a la parte perdidosa por haber resultado completamente vencida en la presente causa, de conformidad con el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil
QUINTO: Por cuanto la presente decisión será publicada fuera del lapso legal, se ordena la notificación de las partes.
PUBLÍQUESE Y REGÍSTRESE.
Déjese copia certificada por Secretaría de conformidad con lo establecido en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil.
DADA, FIRMADA Y SELLADA EN LA SALA DE ESTE TRIBUNAL CUARTO DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DE LOS MUNICIPIOS SIMON BOLÍVAR, DIEGO BAUTISTA URBANEJA, JUAN ANTONIO SOTILLO Y GUANTA DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ANZOÁTEGUI. Con sede en la Ciudad de Barcelona, a los 12 días del mes de Mayo de 2015.
EL JUEZ PROVISORIO,
Abg. JOSÉ MANUEL RODRÍGUEZ.
LA SECRETARIA,
Abg. CARLA ESCOBAR DÍAZ.
En ésta misma fecha, siendo las diez horas de la mañana (10:00 AM.), se dictó y publicó la anterior Sentencia. Conste.-
LA SECRETARIA,
Abg. CARLA ESCOBAR DÍAZ.
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