REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

TRIBUNAL NOVENO DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DE LOS MUNICIPIOS SIMON BOLÍVAR, DIEGO BAUTISTA URBANEJA, JUAN ANTONIO SOTILLO Y GUANTA DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ANZOÁTEGUI

Puerto La Cruz: 08 de Mayo de 2015
205° y 156°

EXPEDIENTE: BP02-V-2015-000108

DEMANDANTE: ANA JULIA CALDERON CHACIN, venezolana, mayor de edad, abogada y titular de la cedula de identidad No.463.211
APODERADA JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDANTE: CARLOTA SALAZAR Calderón, abogada en ejercicio, de este domicilio, titular de la cedula de identidad no.4905.027 e inscrita en el Inpreabogado No.29.344, y otros (ver poder).
DEMANDADA: PRODUCCIONES GOURMET C.A, inscrita en el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Estado Anzoátegui, el primero de junio del año 2007, bajo el No.37, tomo A-21, expediente No.20071063.-
APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDADA: RAFAEL CASTRO López, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 37.550, según consta de poder Apud-acta, que riela al folio 26 de la presente causa.-
SENTENCIA: INTERLOCUTORIA - FIJACIÓN DE PUNTOS CONTROVERTIDOS.

DE LA DEMANDA

Del libelo se desprende que fecha 23 de julio de 2008, la Demandante suscribió un contrato de arrendamiento con la Demandada, sobre un inmueble de su propiedad, ubicado en la calle Anzoátegui, quinta La Aduana, Nro. 41 de la Urbanización El Morro del Municipio Diego Bautista Urbaneja; alega la parte demandante que desde la fecha del vencimiento del primer contrato, no ha logrado que el inquilino suscriba un nuevo contrato; así como tampoco ha logrado fijar un nuevo canon de arrendamiento, el cual paga el inquilino de manera unilateral; señala igualmente la demandante que con la nueva Legislación Inquilinaria -LEY DE REGULACION DEL ARRENDAMIENTO INMOBILIARIO PARA USO COMERCIAL en materia de uso comercial-, los contratos vigentes para la entrada en vigencia de dicha Ley, debían adecuarse en sus especificaciones y adoptar las formulas contenidas en sus normas para la fijación de los cánones de arrendamiento; la cual estableció como término para tales efectos un plazo de seis (6) meses a partir de su publicación en Gaceta Oficial; señala así mismo la demandante que en cuanto al canon la Ley deja en libertad a las partes para contratar en aplicación de un método para su cálculo en base al valor del inmueble, los metros cuadrados del área arrendada o en base al porcentaje de venta; pero que ninguna de estas formulas se ha podido aplicar, porque el inquilino paga lo que él quiere y su ultimo canon ha sido de TREINTA MIL BOLÍVARES (Bs. 30.000); señala además que el inquilino ha sido contumaz, en no querer suscribir un nuevo contrato y esta circunstancia negativa, es ahora en la Ley, causal de Desalojo y así lo establece el artículo 40, en su literal G del mencionado decreto y que por tales razones fundamenta la presente acción de desalojo, en el supra señalado artículo de la Ley.

DE LA CONTESTACION

La Parte Demandada niega, rechaza y contradice que: 1) Al finalizar el primer contrato, se haya negado a celebrar un nuevo contrato; 2) No haya aceptado acuerdo de ajuste del canon de arrendamiento conforme a lo estipulado en el señalado Decreto; 3) Haya adoptado unilateralmente los aumentos correlativos a partir del canon inicial de CUATRO MIL BOLÍVARES (Bs. 4.000), hasta ascender a la cantidad de TREINTA MIL BOLÍVARES (Bs. 30.000) mensuales; y 4) Haya incurrido en la causal de Desalojo contenida en el artículo 40, literal G, de la ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para Uso Comercial. Señala la Parte Demandada que desde la entrada en vigencia de Ley de Arrendamiento Inmobiliario para Uso Comercial a la fecha de la presente contestación de la demanda, se encuentra en la espera de la presentación del avalúo que determine el canon de arrendamiento, que la parte demandante al presentar la preente demanda no presento prueba de su negativa para cumplir con lo estipulado en la nueva legislación que regula el arrendamiento para uso comercial; que por tratarse de un Juicio Oral, es obligación del demandante acompañar junto con el libelo las pruebas privadas, tales como el avaluó, so pena de no ser admitidas en otra oportunidad, salvo que se trate de documento público; así mismo señala, que el demandante lo que ha podido probar es la existencia del contrato de arrendamiento entre ambas partes, mas no ha podido probar la causal de desalojo como fundamento de la pretensión; y que la obligación de solicitar el estudio correspondiente que determine el valor del inmueble, es de la arrendadora, como lo es también la de presentar al perito avaluador a la arrendataria, y al Notario Público documento de propiedad del inmueble que acredite su propiedad y cualidad para dar en arrendamiento conforme a los nuevos criterios. Por otro lado señala la demandada que esta cancelando de mutuo acuerdo con la arrendadora la cantidad de TREINTA MIL BOLÍVARES (Bs. 30.000) mensuales por concepto de canon de arrendamiento, sin que hasta la fecha haya recibido oposición por parte de la arrendadora al respecto siendo tal la aceptación, al usufructuar mensualmente de su cuenta la cantidad de TREINTA MIL BOLÍVARES (Bs. 30.000) de su cuenta bancaria y que le son depositados a través de transferencia a su cuenta, tal como fuera acordado en la cláusula tercera del contrato y que no he dejado de cancelar mensualmente, sin ninguna clase de oposición, pago que viene efectuando a partir de la vigencia del contrato (02/04/2008).igualmente señala la demandada, que luego de vencerse el contrato y su prorroga legal de (06) meses, la arrendadora a tenido una actitud pacífica y complaciente, dejándome en posesión pacifica del inmueble, dando continuidad a la relación arrendaticia sin fijar tiempo; y que después del vencimiento de la prorroga legal, o sea desde el 03 de octubre de 2009, han transcurrido al mes de Enero del año 2015, exactamente cuatro (04) años y dos (02) meses, siendo esta circunstancia motivo de reconducción tacita de la relación arrendaticia, convirtiendo la relación arrendaticia en indeterminada, que además durante la relación arrendaticia no ha habido por parte de la arrendadora, manifestación alguna, sobre su inconformidad con ocasión de los cánones de arrendamiento, ni notificación alguna de procedimiento por regulación de alquiler; y por ultimo señala la arrendadora que con la entrada en vigencia de la Ley de Uso Comercial, es necesario obligatoriamente para la arrendadora presentar el avalúo que contenga el método tomado para fijar el canon de arrendamiento fijo, que ha de regir la nueva contratación, no cumpliendo la arrendadora esta ineludible obligación. Acompaña al presente escrito de contestación, Acta Constitutiva de la Compañía “PRODUCCIONES GOURMET C.A”, a los efectos de demostrar la docencia como actividad principal de la arrendataria.-

DE LA AUDIENCIA PRELIMINAR

LA PARTE DEMANDANTE: Considera que el contrato se ha cumplido completamente en su tiempo y en su prorroga legal, que no era necesario notificación del desahucio, y que se han cumplido los supuestos establecidos en el Literal “G”, del artículo 40 de la nueva Ley de Arrendamiento Inmobiliario para Uso comercial, lo cual le permite solicitar que se declare con lugar la presente demandaron con respecto al canon de arrendamiento señala que aun cuando el contrato sea a tiempo indeterminado, el canon no tiene que ser el mismo, sino que puede ser modificado, bien por la Ley y por los índices de inflación; y no conviene en ninguna de las posiciones expresadas por la demandada en la contestación de la demanda.-

LA PARTE DEMANDADA: La parte demandada admitió los siguientes hechos: a)que efectivamente celebro contrato de arrendamiento con la parte demandante, sobre un inmueble ubicado en la Calle Anzoátegui, quinta “La Aduana 41” de la Urbanización El Morro del Municipio Diego Bautista Urbaneja, contrato escrito y autenticado inicialmente; b)que la Prorroga Legal venció el 03 de Octubre del año 2009,transcurriendo al mes de Enero del 2015,mas de 5 años, manteniendo una relación arrendaticia a tiempo indeterminada; c) Que el canon de arrendamiento actual es la cantidad de 30.000 Bs. Mensuales ; y d) Que se encuentra solvente de sus obligaciones. De el mismo modo la parte demandada controvierte los siguientes hechos :a)Que la parte demandante no acompaño a su libelo prueba, para demostrar el hecho que afirma como causal de Desalojo, contenida en el artículo 40, Letra “G” de la mencionada Ley; b) Que no se le ha presentado Contrato de Arrendamiento nuevo, conforme a las estipulaciones exigidas por el Legislador para determinar el canon de arrendamiento fijo; c) Que la arrendadora haya cumplido con la elaboración del avalúo con el fin de obtener el valor del inmueble, para posteriormente obtener a través de la formula que brinda El Legislador, el canon de arrendamiento fijo, de los metros cuadrados que ocupo en calidad de arrendamiento; y d)La necesidad de su Notificación, para presentarle la formula legal que determine el canon de arrendamiento fijo, requisito indispensable para elaborar un nuevo contrato de arrendamiento ante La Notaria Publica.-

PUNTOS CONTROVERTIDOS

Realizada la revisión de todo el proceso, pasa el Tribunal, a definir los PUNTOS CONTROVERTIDOS, los cuales fija de la siguiente manera:

Único: Existe controversia en cuanto a la causal que motivo la presente acción de desalojo, como consecuencia. de la existencia o no, de un acuerdo de renovación contractual o de prorroga entre las partes; para lo cual, queda controvertido el hecho de que si hubo o no contumacia por parte de la arrendataria en suscribir un nuevo contrato para adecuarlo a las nuevas exigencias establecidas en el Decreto con Rango, valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario par Uso Comercial, en su Disposición Transitoria Primera, en perfecta consonancia con el artículo 6 del mismo Decreto Ley, que establece en su segundo aparte, que las relaciones arrendaticias genera para las partes contratantes, un conjunto de obligaciones y derechos de carácter personal ,en las cuales prevalecerá, en el orden que se indica, entre otras, las disposiciones del presente Decreto Ley. En cuanto al canon de arrendamiento, a criterio de este Tribunal no es punto a controvertir, indistintamente, si el actual canon es deliberado por parte de la arrendataria, es decir impuesto unilateralmente por esta, o si por el contrario fue establecido consensualmente entre ambas partes, precisamente adecuar dicho contrato a las nuevas exigencias del Decreto Ley, conlleva a establecer un canon justo, mediante los métodos establecidos en el artículo 32, del supra señalado Decreto; en razón de que la causal por la cual se demando(art.40,literal “G” del Decreto), hace referencia a dos premisas que a entender de este Juzgador deben ser concurrentes y son :”Que el contrato suscrito haya vencido y no exista acuerdo de prorroga o renovación entre las partes”. Así mismo existe controversia en relación a si se recondujo o no, el Contrato que originó la relación arrendaticia entre las partes. ASÍ SE DECIDE.

Notifíquese a las partes de esta decisión, de conformidad con lo establecido en el Artículo 868 del Código de Procedimiento Civil, y hágase también de su conocimiento que este procedimiento quedará abierto a pruebas dentro de los cinco (5) de Despacho siguientes a la constancia en autos que de la ultima notificación resultare. Y ASÍ TAMBIÉN SE DECIDE.-
EL JUEZ PROV.,
LA SECRETARIA ACC,

Dr. José Nichols González
Abg. Maylhe García Contreras

En fecha ocho (08) de Mayo del año que discurre se dictó y publicó la anterior Sentencia, siendo las once de la mañana. Conste.
LA SECRETARIA ACC,

Abg. Maylhe García Contreras




Exp- BP02-V-2015-000108
JANG/mgc