REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA PODER JUDICIAL Juzgado Superior en lo Civil y Contencioso Administrativo de la Circunscripción Judicial de la Región Nor-Oriental. Barcelona, tres de noviembre de dos mil quince 205º y 156º EXP N° BP02-R-2014-000469 PARTE DEMANDANTE: El ciudadano: GABRIEL JOSE MARTINEZ, titular de la cedula de identidad N° 16.054.340. ABOGADO DE LA PARTE DEMANDANTE: Los Abogados ALEXIS PEREIRA, FRINE RIVAS y YESENIA MAGO MEDINA, inscritos en el Inpreabogado bajo los N° 82.713, 64.729 y 100.725, respectivamente. PARTE ACCIONADA: Los ciudadanos: RAMON ARTURO HERNANDEZ PEREZ y NELIDA MERCEDES QUERO, titulares de las cedulas de identidad Nros. 11.416.636 y 11.799.342. ABOGADO DE LA PARTE DEMANDADA: Los Abogados MARIA IRENE RODRIGUEZ y DORIS AMALOA MONTEVERDE, inscritas en el Inpreabogado bajo el N° 103.792 y 98.220, respectivamente. MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE OPCION DE COMPRA VENTA. (APELACION) En virtud de la apelación ejercida por los Abogados: MARIA IRENE RODRIGUEZ y DORIS AMALOA MONTEVERDE, en su carácter de Apoderado Judicial de la parte demandada, contra la sentencia dictada por el Juzgado Tercero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios, Simon Bolívar, Diego Bautista Urbaneja, Juan Antonio Sotillo y Guanta de la Circunscripción Judicial del Estado Anzoátegui, en fecha 19 de Junio de 2.014, llega a este Tribunal el presente expediente por distribución, contentivo del juicio que por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO OPCION DE COMPRA VENTA, intentara el ciudadano: GABRIEL JOSE MARTINEZ, contra Los ciudadanos: RAMON ARTURO HERNANDEZ PEREZ y NELIDA MERCEDES QUERO, todos ya identificados.- Llegada la oportunidad para dictar sentencia este Juzgado lo hace bajo las siguientes consideraciones: Se evidencia, que la pretensión del actor se encuentra encaminada a una demanda por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE OPCION DE COMPRA VENTA, mediante la cual alegó el actor en su libelo de demanda, lo siguiente: Que la parte actora ciudadano: GABRIEL JOSE MARTINEZ, celebró un Contrato de Opción de Compra Venta, con los ciudadanos: RAMON ARTURO HERNANDEZ PEREZ y NELIDA MERCEDES QUERO, en fecha Primero (01) de Octubre de Dos Mil Doce (2012), ante la Notaria Pública Tercera de Puerto La Cruz Municipio Sotillo del Estado Anzoátegui quedando asentado bajo el N° 030, Tomo 173, de los libros respectivos, sobre un inmueble constituido por un apartamento destinado a vivienda principal, distinguido con el N° (A-10-3), situado en la planta 10, Edificio A, Sector A, de la Etapa 1, del Conjunto Residencial Guaica Real, sector Crucero de Lecherías. Que el precio establecido para dicha operación según la Cláusula Segunda del mencionado contrato, quedó pactado en la cantidad de SETECIENTOS MIL BOLIVARES exactos (Bs. 700.000,oo), los cuales el actor se comprometió a cancelar de la siguiente forma: CIENTO CINCO MIL BOLIVARES (Bs. 105.000,oo), en la fecha de la firma del Contrato de Opción de Compra Venta, y el saldo de QUINIENTOS NOVENTA Y CINCO MIL BOLIVARES (Bs. 595.000,oo), en el acto de otorgamiento del documento definitivo de Compra Venta. Que el Actor se encontraba tramitando un crédito hipotecario ante una Institución Bancaria y un préstamo ante PDVSA. Que en la Cláusula Tercera del Contrato de Opción de Compra venta se estipuló que el término de esa opción seria de Ciento Veinte (120), días continuos, contados a partir de la fecha de la autenticación de la Opción de Compra Venta, es decir, en fecha 01/10/2012. Que el Actor gestionó con toda diligencia el financiamiento del saldo deudor por ante el Banco de Venezuela y PDVSA, y una vez presentado todos los recaudos exigidos, posteriormente se le informo que los créditos solicitados habían sido aprobados, dentro del lapso establecido en el Contrato de Opción de Compra Venta. Que el plazo establecido en el contrato venció en fecha, 01/02/2013, habiéndose aprobado el préstamo hipotecario por la cantidad de DOSCIENTOS OCHENTA Y CINCO MIL BOLIVARES (Bs. 285.000,oo), por parte del Banco de Venezuela, S. A., en fecha 03/11/2012, y el saldo restante la cantidad de TRESCIENTOS DIEZ MIL BOLIVARES (Bs. 310.000,oo), seria pagado con un crédito otorgado por PDVSA, aprobado con disponibilidad para pagar. Que sin embargo, los Demandados se niegan a firmar el documento definitivo de compra venta, alegando que tienen un nuevo comprador que va pagar más por el precio de venta del referido Inmueble. Que el Banco de Venezuela suministro copia simple del documento definitivo de Compra Venta, el cual seria protocolizado por ante la oficina de Registro correspondiente, y en el cual se evidencia que sobre el Inmueble pesa hipoteca convencional de primer grado a favor del Fondo de Ahorro Obligatorio para la Vivienda (FAOV), por la cantidad de NOVENTA Y SEIS MIL DOSCIENTOS BOLIVARES (Bs. 96.200,oo), y otro préstamo a largo plazo con garantía hipotecaria convencional de primer grado por la cantidad de CIENTO NOVENTA Y DOS MIL CUATROCIENTOS BOLIVARES (Bs. 192.400,oo). Que en la Cláusula Cuarta se estableció que si la operación definitiva de Compa Venta, no se efectuaba por causa imputable a los propietarios estos reintegrarían al comprador el monto recibido de CIENTO CINCO MIL BOLIVARES (Bs. 105.000,oo), mas una indemnización por la cantidad de SETENTA Y CINCO MIL BOLIVARES, (Bs. 75.000,oo), para un total de CIENTO OCHENTA Y UN MIL BOLIVARES, (Bs. 181.000,oo), cuyo pago debía ser realizado dentro de los Treinta (30) días siguientes a la fecha en que se verifique el incumplimiento. Y en vista del incumplimiento de los demandados, antes mencionadas solicita que se proceda a efectuar la trasmisión de la propiedad del inmueble objeto del convenio de compra-venta al precio convenido SETECIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 700.000,oo), descontando el pago hecho a cuenta del precio, o de no ser así, que el Tribunal condene a lo siguiente: El cumplimiento inmediato de la Opción de Compra Venta, contenida en el contrato de fecha 01/10/2012, antes mencionado e identificado, obligando a los demandados a transferir la propiedad del inmueble al precio convenido, ofreciendo el actor pagar de contado con el crédito aprobado, en el acto de otorgamiento del documento definitivo de Compra Venta en la Oficina de Registro Correspondiente la cantidad de QUINIENTOS NOVENTA Y CINCO MIL BOLIVARES (Bs. 595.000,oo). Que para el caso de que los demandados no den cumplimento a la sentencia, se produzcan los efectos del contrato no cumplido, es decir, sea la Sentencia titulo de propiedad. Al pago de las costas y costos del juicio, incluyendo los honorarios profesionales de abogados y en caso de no convenir, solicitó se obligue a los demandados a devolver la cantidad, de DOSCIENTOS CUARENTA Y SEIS MIL BOLIVARES (Bs. 246.000,oo), por los siguientes conceptos: CIENTO OCHENTA Y UN MIL (Bs. 181.000,oo), que deben ser reintegrados conforme a lo convenido en la Cláusula Cuarta de la Opción de Compra venta, y la cantidad de SESENTA Y CINCO MIL BOLIVARES (Bs. 65.000,oo), que el Actor entregó a los demandados según se evidencia de recibos consignados y que debían ser devueltos al momento de la venta definitiva como excedente del precio de venta. En la oportunidad de dar contestación los demandados, lo hicieron bajo las siguientes consideraciones: Como punto previo señalaron que la demanda fue admitida en fecha 14/05/2013, y en ese mismo acto se ordenó la citación de los demandados, y que la parte actora tenia un lapso de un (01) mes para la práctica de las citaciones de los accionados, y este jamás cumplió, consumiéndose en su totalidad el lapso establecido, por cuanto el Alguacil en fecha 15/07/2013, manifestó la imposibilidad de practicar la citación de los demandados. Solicitaron se decretada la perención breve, ya que la parte actora no dio el impulso procesal necesario para que se materializara la citación de la parte Actora. Igualmente negaron, rechazaron y contradijeron, en todas y cada una de sus partes la demanda incoada en su contra, por ser falsos los hechos. Que en el contrato de Opción de Compra Venta, suscrito por las partes se estableció en la cláusula tercera, que tendría un término de Ciento Veinte (120), días continuos, a partir de la fecha cierta de autenticación del documento de opción de compra venta, es decir, el 01/10/2012, que para el momento en que se interpone la demanda, en fecha 12/03/2013, ya se había vencido el plazo de los Ciento Veinte (120), días, esto es en fecha veintiocho de Enero de 2013. Que faltando días para cumplirse el lapso establecido, para la culminación del contrato las partes sostuvieron una reunión donde los demandados le informaron al accionante, la importancia de la protocolización de la venta, por depender esta negociación de la compra de su vivienda principal, a lo que el accionante no mostró ningún tipo de interés en cumplir los lapsos establecidos en el contrato, ni llegar a un acuerdo para resguardar la negociación. Que en la Cláusula Segunda del contrato de Opción de Compra Venta, se estableció una Cláusula Penal, en la cual se pactó indemnizar a los propietarios con un 80% del monto entregado por el comprador, es decir, que el mismo entregó la cantidad de CIENTO CINCO MIL (Bs. 105.000,oo), lo que equivale a la cantidad de SETENTA Y SEIS MIL BOLIVARES (Bs. 76.000,oo), y se devolvería la cantidad de TREINTA Y CUATRO MIL BOLIVARES (Bs. 34.000,oo), pudiendo retener los propietarios la indemnización de la suma recibida en el acto, y devolver el restante dentro de los treinta (30), días siguientes a la fecha en que se verifique el incumplimiento. Igualmente negaron, rechazaron y contradijeron, por ser falso que el Banco de Venezuela, le hubiere aprobado el crédito al accionante por cuanto lo que se gestionó fue una solicitud de crédito. Negaron rechazaron y contradijeron, el hecho de que PDVSA, le hubiera aprobado el préstamo que el accionante se encontraba gestionando. Negaron rechazaron y contradijeron, el hecho de que tengan que indemnizar al accionante por la cantidad de DOSCIENTOS CUARENTA Y SEIS MIL BOLIVARES (Bs. 246.000,oo), por cuanto el que no dio cumplimiento al contrato fue el Accionante. Planteada la litis de esta manera corresponde a este Juzgado pronunciarse sobre las pruebas promovidas por la parte actora, lo cual hace de la siguiente manera: PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDANTE. Capitulo I: Reprodujo el mérito favorable de autos en todo lo que favorezca a su representada. Por cuanto tales alegatos no constituyen un medio de prueba, el Tribunal no le otorga valor probatorio. Capitulo II: Promovió las siguientes documentales: Primero: Copia Certificada de Contrato de Opción de Compra Venta, autenticado ante la Notaria Pública Tercera de Puerto La Cruz Municipio Sotillo del Estado Anzoátegui quedando asentado bajo el N° 030, Tomo 173, de los libros respectivos, en el cual se evidencia que el actor celebró contrato de Opción de Compra Venta, con los demandados, sobre un inmueble constituído por un apartamento destinado a vivienda principal, distinguido con el N° (A-10-3), situado en la planta 10, Edificio A, Sector A, de la Etapa 1, del Conjunto Residencial Guaica Real del Crucero de Lecherías. Por cuanto tal documento no fue impugnado por los demandados y siendo que el mismo es un documento público, es por lo que de conformidad con lo establecido en el articulo 429 de Código de Procedimiento Civil, se le otorga pleno valor probatorio como demostrativo de la Opción de Compra Venta suscrita entre los demandados y el actor.- Y así se declara.- Segundo: Copia fotostática simple, de la Certificación de Gravamen, expedida en fecha 04/10/2012, por el Registro Publico del Municipio Urbaneja, en la que se evidencia que sobe el inmueble objeto de la Opción de Compra Venta, pesa una hipoteca de primer grado a favor del Banco Nacional de Vivienda y Habitad por un monto de CIENTO NOVENTA Y DOS MIL CUATROCIENTOS BOLIVARES, (Bs. 192.400,oo), por cuanto dicho documento no fue desconocido, impugnado, ni tachado, de conformidad con el articulo 429 del Código de Procedimiento Civil, esta Juzgadora lo valora como indicio debido a tener fecha del año 2012, y así se decide.- Tercero: Copia Fotostática del Cheque de Gerencia del Banco Mercantil N° 08086924, por la cantidad de CIENTO TREINTA Y CINCO MIL BOLIVARES (Bs. 135.000,oo), de fecha 28/09/2012, a favor de RAMON ARTURO HERNANDEZ PEREZ, por cuanto tal documento, no fue desconocido, impugnado, ni tachado, se le otorga pleno valor probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, como demostrativo del cumplimiento de las obligaciones y compromisos contraídos en dicho contrato, y así se declara.- Cuarto: Copia Fotostática de Print de pantalla de la aprobación del crédito de fecha 03/11/2012. En tal sentido se observa que dicho documento fue ratificado mediante prueba de informes, solicitada por la parte al Banco de Venezuela, mediante el cual se pueden constatar los hechos en controversia. Este Juzgado le otorga valor probatorio a dicha instrumental y a la prueba de informe que la ratifica. Y así se declara.- Quinto: Copia Certificada de estado de solicitud de crédito, donde consta el monto aprobado, por el Banco de Venezuela, por la cantidad de DOSCIENTOS OCHENTA Y CINCO MIL BOLIVARES (Bs. 285.000,oo). Igualmente se observa que dicho documento fue ratificado mediante prueba de informe solicitada por la parte, mediante la cual se pueden constatar los hechos en controversia, este Juzgado le otorga el valor probatorio a dicha instrumental y a la prueba de informe que la ratifica Y así se declara.- Sexto: Copia Fotostática de constancia de pago de Póliza de Seguro a favor de PDVSA, otorgado por Seguros MAPFRE, como requisito del crédito solicitado. Es considerada como impertinente y se desecha como medio probatorio por cuanto dicho documento se refiere a un recaudo solicitado por PDVSA, para la posterior aprobación del crédito solicitado, no aportando la misma ningún elemento que pueda aclarar los hechos de la controversia. Y así se declara. Séptimo: Copia Fotostática de documento donde se evidencia que Petróleos de Venezuela, S. A, (PDVSA) aprobó y otorgó préstamo inicial al actor por la cantidad de TRESCIENTOS DIEZ MIL BOLIVARES (Bs. 310.000,oo), el cual se encontraba disponible para pagar a los Propietarios del inmueble objeto del juicio. Observa esta Juzgadora, que dicho documento fue ratificado mediante prueba de informe solicitada por la parte, mediante la cual se pueden constatar los hechos en controversia, en tal sentido, este Juzgado le otorga el valor probatorio a dicha instrumental y a la prueba de informe que la ratifica Y así se declara.- Octavo: Copia Simple marcada con letra (G), de documento definitivo de compra venta elaborado y suministrado por el Banco de Venezuela, en el cual se evidencia que el crédito solicitado por al actor, había sido aprobado dentro del lapso legal establecido. Por cuanto documento fue ratificado mediante prueba de informe solicitada por la parte, este Juzgado le otorga valor probatorio a dicha instrumental en consonancia con la prueba de informe que la ratifica. Y así se declara.- Noveno: Copia Simple de la Consignación de Pago, interpuesta por los demandados por ante el Juzgado Segundo del Municipio Simon Bolívar del Estado Anzoátegui, según causa N° BP02-S-2013-1147, en fecha 18/03/2015, a los fines de demostrar que la parte demandada de manera tácita reconoce y admite que el incumplimiento del Contrato de Opción de Compra Venta es imputable a ellos, al querer devolver la cantidad íntegra entregada como garantía, sin descontar la penalidad, establecida en la Cláusula Penal, y por cuanto tal documento, no fue desconocido, impugnado, ni tachado, se le otorga pleno valor probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, y así se declara.- Capitulo III: Prueba de Informes: Primero: Oficio al Banco de Venezuela, Departamento de Crédito, ubicado en Puerto la Cruz, Estado Anzoátegui, a los fines de confirmar lo siguientes hechos: a. El crédito aprobado al demandante ciudadano: GABRIEL JOSE MARTINEZ, por la cantidad de DOSICUENTOS OCHENTA Y CINCO MIL BOLIVARES (Bs. 285.000,oo), en fecha 03/11/2012, para comprobar que el mencionado crédito fue aprobado en el lapso establecido en el Contrato de Opción de Compra Venta. b. Que se informe y confirme, los documentos originales consignados por el demandante los cuales reposan en el archivo de dicha institución bancaria, a los fines de evidenciar que el demandante consignó todos y cada unos de los recaudos exigidos para la tramitación del crédito solicitado. Consta al folio 167, resultas del oficio dirigido al Banco de Venezuela, Departamento de Créditos Hipotecarios Recursos Propios y FAOV, de fecha 03/04/2014, en respuesta de los oficios emanados del Juzgado a-quo, en relación a las pruebas de informes solicitadas por ambas partes, mediante las cuales dicha Institución Bancaria entre otras cosas, informa que en efecto, le fue aprobado crédito hipotecario al hoy accionante en fecha 03/11/2012, por un monto de Bs. 285.000,oo a un plazo de 30 años, que los documentos originales consignados por el demandante reposan en los archivos del Banco y los mismos fueron presentados en original, con teléfonos verificables, referencias comprobables y sellos húmedos de los entes que lo emiten, que el documento de crédito fue entregado personalmente al actor en fecha 01/02/2013, razón por la cual este Juzgado ratifica la valoración probatoria como demostrativos de los hechos antes expuestos.- Y así se declara.- Segundo: Oficio a Petróleos de Venezuela, S. A., (PDVSA), ubicado en Puerto la Cruz, Estado Anzoátegui, para que informe y confirme los siguientes hechos: a. El préstamo inicial complementario aprobado al demandante, por la cantidad de TRESCIENTOS DIEZ MIL BOLIVARES (Bs. 310.000,oo), en fecha 15/10/2012, para probar que el mencionado crédito fue aprobado en el lapso establecido en el Contrato de Opción de Compra Venta. b. La cancelación de una póliza de seguros, a MAPFRE, a favor de PDVSA, como requisito para la aprobación del crédito mencionado. En tal sentido, consta al folio 172, resultas del Oficio dirigido a Petróleos de Venezuela, S. A., (PDVSA), ubicado en Puerto la Cruz, Estado Anzoátegui, de fecha 04/04/2014, en respuesta al oficio librado por el Tribunal de la causa, en relación a la prueba de informe solicitada por la parte actora, mediante la cual dicho Organismo, informa y demuestra los hechos por los cuales se le solicitó información, este Juzgado ratifica la valoración probatoria del mismo ya realizada.- Y así se declara.- Tercero: Se ofició a la Oficina de Registro Publico del Municipio Diego Bautista Urbaneja, a los fines de que informara si el Inmueble motivo del presente juicio se encontraba registrado en esa oficina y si pesaba hipoteca de Primer Grado. En relación a dicha prueba se observa que la parte actora solicitó prueba de informe a la Oficina de Registro Público del Municipio Diego Bautista Urbaneja, a los fines de que informara si el Inmueble motivo del presente juicio se encontraba registrado en esa oficina y si pesaba sobre el hipoteca de Primer Grado, ambas pruebas fueron admitidas por el Tribunal de la causa. Ahora bien, observa esta Juzgadora que al librar el oficio relativo a la prueba de informe solicitada, requirió información de que si pesaba ejecución de hipoteca sobre el inmueble motivo del presente litigio, en tal sentido tal y como se puede constatar del oficio recibido de dicho Registro Publico, de fecha 02/04/2014, identificado con el N° 250-214-0216, se informó a ese Juzgado que no existía una Ejecución de Hipoteca de Primer Grado sobre el Inmueble, mas sin embargo, se encuentra estampada la nota marginal correspondiente a la Medida de Prohibición de Enajenar y Gravar dictada por el a-quo. en tal sentido, y visto que se solicitó información erradamente y al no poderse demostrar lo requerido por la parte actora, que era que se informara si existía una Hipoteca de Primer Grado sobre el inmueble dado en opción de compra venta, es por lo que este Tribunal desecha la presente prueba. Y así se decide.- Capitulo IV: Posiciones juradas: Solicito la actora se llamara a los ciudadanos: RAMON ARTURO HERNANDEZ PEREZ y NELIDA MERCEDES QUERO, a los fines de que absolvieran posiciones juradas, comprometiéndose a absolver recíprocamente las mismas. Se observa que en la oportunidad para absolver las posiciones la parte demandada, la parte actora promovente no compareció, ni por si ni por medio de apoderado judicial alguno, y en la oportunidad de absolver el demandante las posiciones comparecieron ambas partes, por lo que al analizar el acta levantada a tal fin y las posiciones estampadas sus respuestas, este Tribunal concluye que las mismas no son relevantes y nada aportan al esclarecimiento del presente litigio. Y así se declara. Capitulo V: Pruebas de Exhibición de Documentos: Solicitaron se instara a los demandados a exhibir la autorización expedida por BANAVIH, para que el Registro Subalterno del Municipio Urbaneja aceptara el documento de Opción de Compra Venta, y su posterior protocolización, dicha prueba no se valora por este Tribunal por cuanto la misma no fue admitida por el Juzgado A-quo, por no llenar los extremos de ley. Y así se declara. PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDADA Capitulo I: Reprodujo el mérito favorable de autos en todo lo que favorezca a su representada. Por cuanto tales alegatos no constituyen un medio de prueba, este Tribunal no le otorga valor probatorio. Capitulo II: Ratificaron en todas y cada una de sus partes la Contestación de la demanda por ser ciertos los hechos alegados en ella, y por cuanto tal alegato no es un medio probatorio, el Tribunal, no le otorga valor probatorio.- Y así se declara.- Capítulo III: Promovió las siguientes documentales: Primero: Copia Simple de Correo Electrónico enviado a la ciudadana: HEIZEL DEL VALLE MARIN, mediante el cual los demandados le comunican no continuar con la venta del inmueble, por cuanto la Opción de Compra Venta se había vencido en fecha 28/01/2013, en tal sentido se observa que no fue consignado, copia del Pinter en el formato utilizado como correo electrónico, mas sin embargo, se consignó un documento que nada aporta al presente juicio, por lo tanto, el Tribunal, no le otorga valor probatorio.- Y así se declara.- Segundo: Copia Certificada del Contrato de Opción Compra Venta, suscrito entre el accionante y los demandados, a los fines demostrar que dicho contrato tendría un término de 120 días continuos a partir de la fecha de su autenticación, es decir, desde el 01/10/2012, hasta el 28/01/2013. En cuanto a esta documental y por cuanto la misma ya fue analizada por ser promovida por la parte actora, se ratifica de conformidad con la comunidad de la prueba el valor probatorio como demostrativo de la Opción de Compra Venta que le hicieran los demandados al actor, y en cuanto al computo realizado, este Tribunal lo desecha por incierto, por cuanto el día 1er, o día a-quo, no se computa.- Y así se decide.- Tercero: Copia Simple del cheque de Gerencia N° 00031526, del Banco Caroní de fecha 18/02/2013, por la cantidad de CIENTO CINCO MIL BOLIVARES (Bs. 105.000,00), a favor del ciudadano: GABRIEL JOSE MARTINEZ, (Actor), a los fines de demostrar que en virtud de haberse vencido el lapso para la opción a la compra venta a los fines de regresar el monto correspondiente a la inicial dada en el momento de la firma del Contrato de Opción de Compra Venta. Se considera esta prueba como impertinente y es desechada por cuanto la misma nada aporta a la resolución del litigio planteado en la presente demanda, por lo tanto, el Tribunal, no le otorga valor probatorio.- Y así se declara.- Capítulo IV: Testimoniales: Promovió la declaración testimonial de la ciudadana: HEIZEL DEL VALLE MARIN, se observa que dicha prueba no fue evacuada, por la no comparecencia del testigo, en tal sentido se desecha la misma, no otorgándole el valor probatorio.- Y así se decide. Capítulo V: Prueba de Informes: Primero: Oficio al Banco de Venezuela, en Puerto la Cruz, Estado Anzoátegui, a los fines de informar lo siguiente: a. En que fecha, mes y año, fue aprobado el crédito al ciudadano: GABRIEL JOSE MARTINEZ. b. De ser cierto en que fecha mes y año le bajaron los recursos del mencionado crédito. c. En que fecha mes y año llegó el documento de la formalización del crédito para su respectiva firma. En cuanto a la valoración de esta prueba, observa este Tribunal que la misma ya fue valorada en el texto de la presente sentencia, por cuanto, dicha prueba fue promovida por ambas partes, en tal sentido se ratifica la valoración probatoria de conformidad con la comunidad de la prueba en cuanto al primer punto solicitado referente a la fecha de aprobación del crédito, los demás puntos solicitados no pueden ser valorados por no haber respuesta del referido Banco, sobre los mismos.- Y así se declara.- PUNTO PREVIO: De actas se evidencia que la pretensión del actor es con ocasión a una demanda por Cumplimiento de Contrato de Opción de Compra Venta, mediante la cual la parte actora alegó haber cumplido con su obligación, de tramitar y obtener tanto el crédito hipotecario gestionado en el Banco de Venezuela, como el préstamo complementario gestionado ante PDVSA, en el tiempo estipulado por las partes en el contrato. Por su parte la parte demandada (vendedor), en su defensa alegó como punto previo la perención de la citación por cuanto el actor (comprador) no cumplió con la carga de la citación de los demandados, en tal sentido este Tribunal pasa a pronunciarse en cuanto a la perención alegada como punto previo de la siguiente forma: Establece el artículo 267 ordinal 1º del Código de Procedimiento Civil, establece que: “…Toda instancia se extingue por el transcurso de un año sin haberse ejecutado ningún acto de procedimiento por las partes. La inactividad del Juez después de vista la causa, no producirá la perención. También se extingue la instancia: 1°. Cuando transcurridos treinta días a contar desde la fecha de admisión de la demanda, el demandante no hubiese cumplido con las obligaciones que le impone la ley para que sea practicada la citación del demandado…”. Negrillas del tribunal. Ahora bien, revisada las actas, advierte este Juzgado Superior que la demanda y el 13/03/2013, su reforma fue admitida por el A-quo, en fecha 14/05/2013, posteriormente en fecha 20/05/2013, según nota de secretaría, se le hizo entrega de las compulsas al Alguacil, lo que significa que quedó interrumpida la perención, demostrando el actor, su interés para la práctica de las citaciones al diligenciar y solicitar lo referente a la elaboración y realización de las citaciones, por lo que considera quien aquí decide que la parte actora cumplió en dar el impulso necesario para la realización de la citaciones respectivas dentro del lapso establecido en la Ley, por lo que se niega la solicitud de perención breve realizada por la parte demandada .- Y así se declara.- MOTIVOS DE HECHO Y DE DERECHO PARA DECIDIR: Dicho esto, y siendo que ambas partes reconocen el contenido del contrato de Opción Compra Venta suscrito por las mismas, el Primero (01) de Octubre de Dos Mil Doce (2012), ante la Notaria Pública Tercera de Puerto La Cruz Municipio Sotillo del Estado Anzoátegui quedando asentado bajo el N° 030, Tomo 173, de los libros respectivos, sobre un inmueble constituido por un apartamento destinado a vivienda principal, distinguido con el N° (A-10-3), situado en la planta 10, Edificio A, Sector A, de la Etapa 1, del Conjunto Residencial Guaica Real, sector Crucero de Lecherías, el cual fue previamente ya valorado en la fase probatoria, es por lo que, se hace necesario para este Juzgado señalar el contenido del artículo 1.159 del Código Civil, el cual dispone, lo siguiente: “Los Contratos tienen fuerza de Ley entre las partes.- No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la ley”.- Por su parte, dispone el contenido del artículo 1.160 ejusdem, lo siguiente: “Los Contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la ley” De las normas en comento, se concluye que la intención del legislador al haber establecido que los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes, es a los fines de que una vez adquirida una obligación contractual, ambas partes se encuentren sujetos a cumplir sus obligaciones de la misma manera en que deben cumplir las leyes.- Y así se declara.- En tal sentido, y partiendo de la coacción de los contratos entre las partes, observa quien aquí decide, que las mismas han sustentado sus alegatos en un incumplimiento, razón por la cual se hace necesario traer a colación el contenido del artículo 1.167 ejusdem, el cual establece lo siguiente: "En el Contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del Contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiese lugar a ello.".- Artículo 1.168, ejusdem: “En los contratos bilaterales, cada contratante puede negarse a ejecutar su obligación si el otro no ejecuta la suya, a menos que se hayan fijado fechas diferentes para la ejecución de las dos obligaciones.-“ Ahora bien, estas norma se fundamentan en la facultad que tiene una de las partes en los contratos bilaterales, de poder exigir la terminación del mismo y como consecuencia, ser libertado de su obligación, si la otra, por su parte no cumple con la suya, dicha expresión es jurídicamente conocida como Exceptio non Adimpleti Contractus, dispuesta en el artículo 1.168 ejusdem.- En este orden de ideas, tanto la doctrina como la jurisprudencia han establecido que a los fines de la procedencia de dicha acción, deben darse ciertas condiciones, razón por la cual, resulta forzoso para este Juzgado traer a colación el criterio sostenido por el Dr. Emilio Calvo Baca, en su Código Civil Venezolano, comentado, pág 645, artículo 1.167, mediante el cual señaló las condiciones de la Acción Resolutoria: 1) Es necesario que se trate de un contrato bilateral.- (…) 2) Es necesario el incumplimiento culposo de la obligación por alguna de las partes.- (…) 3) Es necesario que la parte que intente la acción por resolución haya cumplido u ofrezca cumplir su obligación, porque de no ofrecer con su obligación, no habrá lugar a la resolución.- (…) 4) Es necesario que el Juez declare la resolución.- (…) Por su parte, establecieron ambas partes en su contrato de opción compra venta, cláusula tercera, lo siguiente: “SEGUNDA: El precio por el cual LOS PROPIETARIOS se compromete a dar en venta el inmueble en la cantidad de SETECIENTOS MIL BOLIVARES EXACTOS (Bs. 700.000,00), que serán pagados por EL COMPRADOR de la manera siguiente: La cantidad de CIENTO CINCO MIL BOLIVARES EXACTOS (Bs.105.000,00), que entrega en este acto, y que LOS PROPIETARIOS declara recibir a sastifación cantidad esta que será imputada al precio total de venta, suma esta que no devengara ningún tipo de intereses. El saldo, o sea, la suma de QUINIENTOS NOVENTA Y CINCO MIL BOLIVARES EXACTOS (Bs. 595.000,00), monto será tramitado mediante Crédito Hipotecario y préstamo PDVSA serán pagados por EL COMPRADOR, en el acto de otorgamiento del documento definitivo de compa-venta, en la oficina de Registro correspondiente. TERCERA: El termino de esta Opción es de 120 días continuos contados a partir de la fecha cierta de autenticación de este documento…” Partiendo del análisis de las normas en comento, así como del contenido de las cláusulas contractuales suscritas por las partes en el caso de marras, concatenado al contenido de la cláusula cuarta, que establece la cláusula penal por el incumplimiento del contrato, cuyo pago se efectuaría en atención al contenido de la cláusula tercera, en un lapso de ciento veinte (120) días continuos, siguientes a la protocolización de dicho documento 01/10/2012, es decir, habiendo cancelado la parte actora al momento de la autenticación de dicho documento la cantidad de CIENTO CINCO MIL BOLIVARES EXACTOS (Bs.105.000,00), y el resto la cantidad de QUINIENTOS NOVENTA Y CINCO MIL BOLIVARES EXACTOS (Bs. 595.000,00), monto seria tramitado mediante Crédito Hipotecario, a través del Banco de Venezuela y préstamo PDVSA, razón por la cual observa quien aquí decide, del análisis de las pruebas aportadas y valoradas por este Juzgado, que la parte actora cumplió y probó su obligación de gestionar los créditos solicitados para la total cancelación del precio establecido, y los mismos tal y como lo demostró fueron aprobados antes del término de expiración del contrato, es decir, el del Banco de Venezuela en fecha 03/11/2012 y el de PDVSA en fecha 09/10/2012, y el contrato venció en fecha 29/01/2013, lo que demuestra que la aprobación de los créditos se realizó dentro del lapso establecido.- Y así se declara.- En este orden de ideas, y a mayor abundamiento es necesario resaltar que la parte demandada basó su defensa en el hecho de que el actor no cumplió con su obligación de obtener el Crédito Hipotecario a través del Banco de Venezuela y el Préstamo a través de PDVSA, en el lapso establecido en el contrato de Opción de Compra Venta, a los fines de concretar la venta sobre el inmueble objeto del presente litigio. Ahora bien, no demostraron ni desvirtuaron los demandados con las pruebas aportadas, previamente valoradas en la fase probatoria, que en fecha 29/01/2013, en la cual se venció el Contrato de Opción de Compra Venta, los comparadores no tenia aprobados los créditos hipotecarios para el pago de la totalidad del precio ni que los acreedores hipotecarios carecían de los recursos necesarios para la satisfacción del crédito, concluyendo este Juzgado que la parte demandada no logró demostrar sus alegatos, debe por ende ser declarada Con Lugar la presente demanda, y como consecuencia, Sin Lugar la apelación formulada por los Abogados MARIA IRENE RODIRGUEZ y DORIS AMALOA MONTEVERDE, en sus caracteres de apoderados judiciales de la parte demandada, contra la sentencia dictada por el Tribunal Tercero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Simon Bolívar, Diego Bautista Urbaneja , Juan Antonio Sotillo y Guanta de la Circunscripción Judicial del Estado Anzoátegui, en fecha 19/06/2014.- Y así se declara.- DECISIÓN.- En consecuencia, en base a los razonamientos de hecho y de derecho que anteceden este Juzgado Superior en lo Civil y Contencioso Administrativo de esta Circunscripción Judicial, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, actuando como Tribunal de alzada declara: Primero: SIN LUGAR, la apelación interpuesta por las Abogadas MARIA IRENE RODIRGUEZ y DORIS AMALOA MONTEVERDE, en sus caracteres de apoderados judiciales de la parte demandada, contra la sentencia dictada por el Tribunal Tercero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Simon Bolívar, Diego Bautista Urbaneja, Juan Antonio Sotillo y Guanta de la Circunscripción Judicial del Estado Anzoátegui, en fecha en fecha 19/06/2014.- Segundo: Se CONFIRMA en todas y cada una de sus partes la decisión dictada por el Juzgado A-quo.- Tercero: Se ordena a la parte demandada ciudadanos: RAMON ARTURO HERNANDEZ PEREZ y NELIDA MERCEDES QUERO, ambos identificados anteriormente, otorgar al ciudadano: GABRIEL JOSE MARTINEZ, antes identificado, el documento de compra venta sobre un inmueble del tipo apartamento siglas A-10-3, planta 10, edificio A, sector A, de la etapa 1, del Conjunto Residencial Guaica Real, ubicado en el Crucero de Lechería, hoy el Peñonal, Parroquia Lechería, Municipio: Diego Bautista Urbaneja, Entidad Federal: Anzoátegui. Con una Superficie de 85, mts2; siendo sus linderos: Norte: Con la fachada norte; Sur: Con el apartamento A-10-1, hall de ascensores y escaleras; Este: Con el apartamento A-10-4 y escaleras; Oeste: Con la fachada oeste. Le corresponde un (1) Puesto de Estacionamiento siglas A-10-3. Posee un porcentaje de condominio 42.600% de la etapa con respecto al conjunto; un porcentaje de 93.7440% y un porcentaje de 0.2790% por cada tipo de inmueble del conjunto; un porcentaje de 40.1760% y un porcentaje individual de 1.9607843% al valor atribuido a la totalidad del inmueble con respecto al edificio. Dicho inmueble pertenece a los demandados según consta de documento Protocolizado en la Oficina de Registro Publico del Municipio Diego Bautista Urbaneja del Estado Anzoátegui, Bajo el N° 42, Folios 441 al 454, Protocolo Primero, Tomo 15, Primer Trimestre del referido año. Para lo cual en caso de negativa del demandado de dar cumplimiento voluntario a lo ordenado, el actor tendrá como título de propiedad la presente sentencia, debiendo registrar la misma a los fines de dar cumplimiento a lo establecido en el artículo 531 del Código de Procedimiento Civil, dando de igual manera por su parte, la parte actora cumplimiento a lo establecido en la cláusula segunda de dicho contrato, en el sentido de terminar de pagar la diferencia del precio convenido, cuyo monto restante es la cantidad de QUINIENTOS NOVENTA Y CINCO MIL BOLIVARES SIN CENTIMOS (Bs. 595.000,oo).- Cuarto: Manténganse la medida de prohibición de enajenar y gravar dictada por el Juzgado a-quo en fecha 27/09/2013, hasta tanto se verifique el cumplimiento efectivo de la presente decisión.- Quinto: Se condena en costas a la parte demandada apelante de conformidad con lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.- Regístrese, Notifíquese y Publíquese.- Dada, firmada y sellada en la Sala de despacho del Juzgado Superior en lo Civil y Contencioso Administrativo de la Circunscripción Judicial de la Región Nor-Oriental.- En Barcelona, a los tres (03) días del mes de Noviembre del año 2015.- Años 205° de la Federación y 156º de la Independencia.- La Juez., Dra. Mirna Mas y Rubí Sposito. La Secretaria. Abg. Josmire Carolina Zurita En esta misma fecha 03/11/2015 siendo las 03:00 p.m, se dictó y publicó la anterior sentencia., Conste., La Secretaria. Abg. Josmire Carolina Zurita Fys,.