TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL
Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Anzoátegui.
Barcelona, trece de noviembre de dos mil quince
205º y 156º

ASUNTO: BP02-R-2015-000029

En el juicio por Cumplimiento de Contrato, incoado por el Ciudadano Aníbal Rojas, venezolano, mayor de edad, e identificado con la cédula de identidad No. 10.298.161, contra el ciudadano Filipo Salvattore Alba di Luca, venezolano, mayor de edad, e identificado con la cédula de identidad No. 7.925.144; el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito, de la Circunscripción Judicial del estado Anzoátegui, dictó sentencia en fecha 04 de diciembre del año 2014, la cual declaró sin lugar la presente demanda.
Este Tribunal Superior, conoce actuaciones relacionadas con motivo de la apelación de fecha 20 de enero del año 2015, ejercida por el abogado JUAN GARCIA, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 139.112, contra la indicada sentencia.
I
ALEGATOS DE LA PARTE ACTORA
Que el 18 de octubre de 2012, su defendido había suscrito por ante la Notaría Pública Tercera de Puerto La Cruz, una promesa bilateral de compraventa, que quedó autenticada bajo el Nro.: 53, Tomo 167, con el ciudadano Filipo Salvattore Alba di Luca, mediante la cual., éste último se obligaba a vender a Aníbal Rojas, un apartamento identificado con el Nro. 432, catastro 03-23-03-09-04-02-32, ubicado en el condominio Doral Beach, Villas, Golf y Tenis de la avenida Américo Vespuccio en el complejo Turístico El Morro, sector Aquavillas de Lechería, jurisdicción del Municipio Turístico El Morro Diego Bautista Urbaneja del estado Anzoátegui, cuyas medias, linderos y demás determinaciones constan en el respectivo documento de propiedad, protocolizado el 9 de abril de 2001, bajo el Nro. 40, folios 268 al 274, Tomo 1º, Protocolo 1º, por ante la Oficina de Registro Inmobiliario del Municipio Sotillo del Estado Anzoátegui, el cual tiene un área de aproximadamente 94.92 metros cuadrados, por un precio de quinientos mil bolívares (Bs. 500.000.00) de cuyo precio, el comprador pago en el acto de la autenticación de la promesa bilateral de compraventa, la cantidad de cuarenta mil bolívares (40.000.00) y se obligó a pagar el saldo de cuatrocientos sesenta mil bolívares (Bs. 460.000.00) dentro de un lapso de tres (3) meses contados a partir de aquella fecha, con una prórroga de treinta (30) días adicionales. Expresó que la cláusula tercera del contrato rezaba que la obligación de venta allí asumida no se consideraría justamente cumplida, mientras no se hubiera otorgado la correspondiente escritura, por ante la Oficina de Registro Público Inmobiliario. Que en la cláusula cuarta (4ª), se convino que la suma de cuarenta mil bolívares (40.000.00), que el promitente comprador había entregado, constituía las arras que daba como garantía de fiel cumplimiento de las obligaciones asumidas, la cual se convertiría en parte del precio, a partir del perfeccionamiento de la operación, que esa suma quedaría en poder del promitente vendedor, si su contraparte, por cualquier causa, no cumplía y que en caso contrario, de incumplimiento del promitente vendedor, debía reembolsar la suma en su poder y pagar al promitente comprador la cantidad de diez mil bolívares como penalidad derivada de su incumplimiento, el último día de enero de 2013. Expreso el actor la necesidad de acotar que, de acuerdo al contrato firmado, el vencimiento, con prorroga incluida, estaba fijado para el 17 de enero de 2013 y que el promitente vendedor, nunca se presentó en la oficina de registro inmobiliario correspondiente a firmar el documento definitivo, por lo que incumplió con su obligación de vender.
Expresó igualmente el actor en su libelo que su patrocinado había cumplido todas las obligaciones que había asumido, al punto de gestionar un crédito hipotecario por el saldo que quedaba a deber, para cuya demostración consignó constancias del Banco Hipotecario del Tesoro, marcadas con las letras C, D,F,G y H, y que en la imposibilidad de lograr la venta, se veía obligado a acudir a la vía jurisdiccional.
El actor fundamentó su demanda en las normas contenidas en el artículo 26 constitucional que consagra el principio de acceso a la justicia y en los artículos 1133, 1139 1160, 1167 1259, 1264, 1265, 1266, 1271 y 1488 del Código Civil, que regulan los contratos y sus mecanismos de cumplimiento.
El petitorio de la demanda, se contrae a exigir que el demandado reconozca la existencia de la promesa bilateral de compraventa, que cumpla su obligación de vender mediante el otorgamiento de la necesaria escritura pública de traslación de propiedad y, que page las costas y costos del juicio, y los daños y perjuicios derivados del incumplimiento. El actor estimó el monto de la demanda en quinientos mil bolívares (Bs. 500.000.00), equivalentes a cuatro mil seiscientas setenta y dos Unidades Tributarias con ochenta y nueve centésimos (4.672.89), sin embargo equivoco la expresión numérica del monto de las unidades Tributarias de la equivalencia al escribir U.T. 4.682.89.
El actor estableció su domicilio procesal y solicitó se decretara medida de prohibición de enajenar y gravar, sobre el apartamento objeto de la promesa bilateral de compraventa, de conformidad con lo establecido en el artículo 600 del Código de Procedimiento Civil, Solicitó se practicara la citación del demandado en el apartamento signado con el Nro. 432, , ubicado en el condominio Doral Beach, Villas, Golf y Tenis de la avenida Américo Vespuccio en el complejo Turístico El Morro, sector Aquavillas de Lechería, jurisdicción del Municipio Turístico El Morro Diego Bautista Urbaneja del estado Anzoátegui.
II
CONTESTACIÓN DE LA DEMANDA
Negó, rechazó y contradijo el fondo de la demanda, reconoció que su patrocinado había suscrito la promesa bilateral de compraventa en los términos expresados por el actor y el contenido de las clausulas 2ª, 3ª,4ª y 5ª del instrumento y reprodujo íntegramente el contenido de la cláusula segunda, expresando que el contrato culminó entre las partes el día 18 de febrero de 2013, incluyendo la prorroga contractual, con lo que a partir de esa fecha las partes quedarían liberadas de sus recíprocas obligaciones.
Negó que hubiera habido incumplimiento imputable al demandado y que hubiera causado daños y afirmó que quien había incumplido, había sido el actor Aníbal Rojas, por cuanto constaba de los instrumentos del Banco del Tesoro aportados por el actor al juicio, que había retirado el documento contentivo del crédito hipotecario, mismo que debía ser llevado al Registro Público Inmobiliario para su protocolización, tres (3) días después de haberse vencido la oportunidad para el pago, es decir el 21 de febrero de 2013.
Negó que el demandado hubiera recibido en ningún momento, notificación tempestiva que lo obligara a acudir al registro inmobiliario, y que el actor cumplió con la entrega del documento en el registro para su revisión, el mismo día que lo recibió del Banco del Tesoro, es decir el 21 de febrero de 2013, sin haber cumplido con la entrega de las solvencias y documentos complementarios para que se le fijara fecha a los efectos de la protocolización, por lo que el documento quedó retenido en el registro por falta de tales recaudos indispensables, que no pago los derechos arancelarios.
Igualmente, en la contestación, la actora expresó que la cláusula segunda de la promesa bilateral de compraventa no contenía mención de ninguna especie sobre créditos hipotecarios u otro tipo de créditos, y que el saldo del precio debía ser pagado dentro del lapso convenido más su prórroga, sin que ello se hiciera depender de otras circunstancias, que su defendido nada sabía de créditos hipotecarios. Califica de falso el aserto del actor en relación con haber adquirido el compromiso de gestionar un crédito hipotecario, toda vez que dicho compromiso no está expresado en el contrato.
En el segundo capítulo de la contestación y de acuerdo a lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, la demandada impugnó, por ser copias fotostáticas: 1) La copia de la constancia de recibo del documento contentivo del crédito hipotecario del Banco del Tesoro por parte de Aníbal Rojas, fechado el 21 de febrero de 2013. 2) Constancia de entrega de documentos emanado de la jefatura de revisión del Registro Subalterno. 3) Constancia de retención de fecha 25 de febrero de 2013. 4) Constancia de haber recibido del Banco Hipotecario para ser llevado al registro, fechado el 21 de febrero de 2013 y sellado por el banco el 25 de febrero de 2013. 5) Memorando interno recibido por el actor el 21 de febrero de 2013 y sellado por el banco el 25 de febrero de 2013. 6) documento en que se advierte al actor su deber de informar al banco la fecha de la protocolización y la oficina donde se celebraría el acto. Finalmente solicitó se declarase sin lugar la demanda y fijó su domicilio procesal.
III
Este Tribunal para decidir procede a sintetizar la controversia en los siguientes términos: la pretensión del actor se contrae a exigir que el demandado reconozca la existencia de la promesa bilateral de compraventa. Que cumpla su obligación de vender mediante el otorgamiento de la necesaria escritura pública de traslación de propiedad y, que pague las costas y costos del juicio, y los daños y perjuicios derivados del incumplimiento. El actor estimó el monto de la demanda en quinientos mil bolívares (Bs. 500.000.00), equivalentes a cuatro mil seiscientas setenta y dos Unidades Tributarias con ochenta y nueve centésimos (4.672.89). Por otra parte, la parte demandada, planteó su rechazo a la demanda, partiendo de la base de reconocer que su patrocinado había suscrito la promesa bilateral de compraventa en los términos expresados por el actor y el contenido de las cláusulas 2ª, 3ª,4ª y 5ª del instrumento y reprodujo íntegramente el contenido de la cláusula segunda, expresando que el contrato culminó entre las partes el día 18 de febrero de 2013, incluyendo la prorroga contractual, con lo que a partir de esa fecha las partes quedarían liberadas de sus recíprocas obligaciones y negó que hubiera habido incumplimiento imputable al demandado y que hubiera causado daños y afirmó que quien había incumplido, había sido el actor Aníbal Rojas, por cuanto constaba de los instrumentos del Banco del Tesoro aportados por el actor al juicio, que había retirado el documento contentivo del crédito hipotecario, mismo que debía ser llevado al registro público inmobiliario para su protocolización, tres (3) días después de haberse vencido la oportunidad para el pago, es decir el 21 de febrero de 2013. Adicionalmente negó que el demandado hubiera recibido en ningún momento, notificación tempestiva que lo obligara a acudir al registro inmobiliario, y que el actor cumplió con la entrega del documento en el registro para su revisión, el mismo día que lo recibió del Banco del Tesoro, es decir el 21 de febrero de 2013, sin haber cumplido con la entrega de las solvencias y documentos complementarios para que se le fijara fecha a los efectos de la protocolización, por lo que el documento quedó retenido en el registro por falta de tales recaudos indispensables, que no pago los derechos arancelarios.
Igualmente, en la contestación, la demandada expresó que la cláusula segunda de la promesa bilateral de compraventa no contenía mención de ninguna especie sobre créditos hipotecarios u otro tipo de créditos, y que el saldo del precio debía ser pagado dentro del lapso convenido más su prórroga, sin que ello se hiciera depender de otras circunstancias, que su defendido nada sabía de créditos hipotecarios. Calificó de falso el aserto del actor en relación con haber adquirido el compromiso de gestionar un crédito hipotecario, toda vez que dicho compromiso no estaba expresado en el contrato. Adicionalmente y de acuerdo a lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, la demandada impugnó, por ser copias fotostáticas: 1) La copia de la constancia de recibo del documento contentivo del crédito hipotecario del Banco del Tesoro por parte de Anibal Rojas, fechado el 21 de febrero de 2013. 2) Constancia de entrega de documentos emanado de la jefatura de revisión del Registro Subalterno. 3) Constancia de retención de fecha 25 de febrero de 2013. 4) Constancia de haber recibido del Banco Hipotecario para ser llevado al registro, fechado el 21 de febrero de 2013 y sellado por el banco el 25 de febrero de 2013. 5) Memorando interno recibido por el actor el 21 de febrero de 2013 y sellado por el banco el 25 de febrero de 2013. 6) documento en que se advierte al actor su deber de informar al banco la fecha de la protocolización y la oficina donde se celebraría el acto.
Quedando así sintetizados los términos en que quedó planteada la controversia, el thema decidendum se contrae a verificar, de manera acorde con la actividad probatoria de las partes y la correcta aplicación del derecho, si la pretensión del actor, de solicitar el cumplimiento de la promesa bilateral de compraventa que tenía suscrita con el demandado procede, o si por el contrario es improcedente para el caso de que la protocolización del documento definitivo de compraventa no se hubiera realizado por causas que le son imputables.
Este Sentenciador procede a analizar la actividad probatoria de las partes de la siguiente manera:
IV
Análisis de las pruebas de la parte demandada:
Reconoció e invocó el mérito favorable del documento autenticado mediante el cual las partes contrataron la promesa bilateral de compraventa de conformidad con lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Este documento es apreciado por el Tribunal como plena prueba por no haber sido controvertido. Con respecto a la consignación del documento original marcado con la letra “A” acompañado de la certificación de estatus del expediente emitido por la Registradora Subalterna del Municipio Sotillo, al tenor de lo dispuesto en el artículo 510 del Código de Procedimiento Civil, este Tribunal le da valor indiciario con respecto a que para el 27 de mayo de 2014, el documento definitivo de compraventa se encontraba en el Registro sin tener fecha fijada para la protocolización, hasta tanto no fueran resueltas circunstancias de corrección de error y entrega de recaudos fundamentales. Así se declara.
Este Tribunal se abstiene de analizar la prueba de informes promovida por cuanto su admisión fue negada por auto de fecha 5 de agosto de 2014, el cual no fue apelado en su oportunidad legal.
2º) Análisis de las pruebas del actor:
En un punto previo, adujo que para la protocolización de la venta de un inmueble que excede de los trescientos mil bolívares (Bs. 300.000.00) es necesario que el propietario pague ante el SENIAT el 0,5 % del valor del inmueble, a través de la fórmula 33, lo cual jamás hizo y hasta la fecha no lo ha hecho, motivo, entre otros, por el cual no se pudo protocolizar la venta definitiva. Ratificó e hizo valer los dichos del libelo y el poder que acredita su representación, que por no constituir pruebas no son apreciados por este Tribunal y así se declara. Con respecto a las constancias que acompañó con el libelo, marcadas “C”,”D”,”F”,”G” y “H”, emanadas del Banco del Tesoro, este Tribunal se abstiene de apreciarlas por cuanto por auto de fecha 5 de agosto de 2014, el Tribunal a-quo, declaró que dichas pruebas no fueron promovidas debidamente por ser copias simples de documentos privados y por haber sido objeto de oportuna impugnación por la demandada. Así se declara. Promovió e hizo valer el documento de venta con la hipoteca que fue presentado ante el Registro Subalterno del Municipio Sotillo y sellado por el Banco del Tesoro, con la finalidad de acreditar que su representado cumplió con su obligación de gestionar los fondos para pagar el precio del apartamento cuya compra había pactado. Este Tribunal se abstiene de apreciarlo por cuanto su origen, estatus y fecha de elaboración, no fueron corroborados por el Banco del Tesoro y así se declara.
Promovió y consignó constancia del Colegio de Abogados para demostrar que el documento de préstamo otorgado por el Banco del Tesoro estaba exonerado de honorarios profesionales y, constancia de entrega de documentos mediante la cual demostraba que había consignado en el Registro Subalterno toda la documentación correspondiente para realizar la compra, constancia de pago del condominio y de pago de servicios de agua a Hidrocaribe, pago de aseo urbano, con lo que pretendió evidenciar que a pesar de que dichos pagos correspondía hacerlos al vendedor, él los había pagado para facilitar la protocolización del documento.
Promovió e hizo valer ficha de inscripción catastral, certificado de solvencia del D.A.T. y boletín de información catastral pagados por él a fin de demostrar que gestionó todo lo necesario para realizar la compra definitiva a pesar de que no le correspondía. Con relación a este conjunto de pruebas y a pesar de que los pagos y gestiones fueron hechas después del 18 de febrero de 2013, fecha de vencimiento de la promesa bilateral de compraventa, el Tribunal las aprecia como indicio de la buena fe y de la manifiesta intención del comprador en llevar a término la compra del inmueble, en la creencia de que para ello tenia la anuencia del vendedor.
Promovió e hizo valer, Gaceta Oficial Nº 40.115 publicada el 21 de febrero de 2013 con la finalidad de comprobar que el Ejecutivo Nacional había establecido en su decreto Nro. 11 del 5 de febrero de 2013, que el incumplimiento o retraso por hechos de terceros como el caso del retraso en el otorgamiento del crédito por parte del Banco del Tesoro, no será imputable a ninguna de las partes y por lo tanto las partes estaban obligadas a cumplir con sus compromisos contractuales, este Tribunal la aprecia como señalamiento de la existencia de dicha regulación y, a pesar de que el Tribunal a quo, declaró con lugar la oposición de la demandada con el argumento de que el derecho no es materia de prueba, en este caso, el hecho de que en efecto así sea, no exime al juzgador de aplicar el derecho contenido en las normas contenidas en la Gaceta Oficial consignada, puesto que se aplica el universal principio iuris novit curia. Así se declara.
Con respecto a las deposiciones de los testigos promovidos por la actora, este Tribunal pasa a analizarlas de la siguiente manera: la testigo Inés María Guevara, informada sobre las generales de Ley y juramentada formalmente, declaró conocer al actor desde hacía aproximadamente ocho años. Que el actor había hecho los trámites para adquirir un inmueble en el Doral Beach incluso varios de ellos en su presencia. Que sabia quien era el propietario del inmueble objeto de la compra por haber tenido acceso a los documentos pero que no conocía al Sr. Filippo Salvatore Alba Di Luca y que había acompañado al Sr. Aníbal Rojas al Doral en la oportunidad de firmar el compromiso compraventa luego de gestionar y de acompañarlo ante el Banco del Tesoro y Banavih que queda en Tronconal “cuando lo llamaron para introducir los papeles en el registro y faltaba lo que eran los servicios que no estaban al día… y que el señor lo acompaña para pagar los servicios que estaban pendientes, ….es cuando el Registro le dijo que faltaba la fórmula 33 entonces pero eso solo lo podía pagar el dueño del inmueble, luego el St. Anibal Rojas se comunica vía telefónica con el Sr Filippo, donde el señor por Banavih le comunica que ya no le iba a vender el inmueble donde el varias oportunidades el Banco del Tesoro mediante Banavih que ya habían bajado el recurso que ya tenía que presentarse para firmar las partes y que el Sr Filippo nunca se presentó luego procedimos a contactar un abogado que nos asesorara ya que al Sr Anibal no se le dio su venta y como era mi compañero de estudios y quería ver como era el procedimiento por ser estudiante de derecho”.(SIC) Terminado el interrogatorio de la representación del actor, la representación de la parte demandada ejerció su derecho a repreguntar a la testigo de la siguiente manera: 1ª- Diga la testigo que ocupación u oficio tenia para el 18 de octubre de 2012? A lo que la testigo contestó: Analista de personal para el SENIFA. 2ª- Diga la testigo si en SENIFA ella ocupaba un cargo con cumplimiento de horario? A lo que la testigo contestó: Si pero estaba de vacaciones en este momento. 3ª- Diga la testigo si conoce suficientemente de vista, trato y comunicación al Sr. Filippo Salvatore Alba di Luca? Contestó: No. 4ª- Diga la testigo si sabe que la opción de compra se firmo y autenticó por ante la Notaría Pública Tercera de Puerto La Cruz y no como ella afirma en la pregunta sexta? A lo que la testigo contestó: Si, sé que eso se efectúo en la Notaría. 5ª- Diga la testigo ya que expresa que tuvo en sus manos todos los documentos referidos a la opción de compra si existe alguna clausula escrita en esa opción, mediante la cual las partes se comprometieron a gestionar crédito hipotecario o algún crédito? Contestó: Bueno, no. 6ª- Diga la testigo a que ente se refiere cuando afirma que Filippo Salvatore Alba di Luca no se presentó a firmar? Contestó: El Banco del Tesoro llamó al Sr Aníbal Rojas para firmar la venta que se iba a hacer mediante BANAVIH y el Banco del Tesoro es cuando el Sr. Aníbal Rojas llama al Sr. Filippo Salvatore Alba di Luca que lo estaba necesitando para firmar. 7ª- Diga la Testigo si era en el Banco del Tesoro u otro ente tenía que presentarse el Sr. Pilippo Salvatore Alba di Luca ? Contestó: En el registro, ya que el apoderado del banco les concreta una cita a las partes en ese ente. 8ª- Diga la testigo si sabe o tiene conocimiento que en el Registro jamás existió fecha fijada de protocolización o firma por cuanto el documento quedó retenido en revisión legal y jamás fue liquidado para su presentación? Contestó: No. La declaración de esta testigo, no fue tachada de falsa ni impugnado el cuestionario o las repreguntas por las partes, razón por la cual, este Tribunal le otorga el valor y jerarquía que tiene en lo que se refiere a hechos que son corroborables por la secuela del proceso y en relación al conocimiento que tiene del asunto.
Con respecto a la declaración de la testigo Mileudys Bexzabeth Guerrera González, informada sobre las generales de Ley y juramentada formalmente, declaro con respecto a las preguntas que le formuló la actora: Que era abogado y tenía 12 años en el ejercicio. Que no conocía al Sr: Filippo Salvatore Alba di Luca. Que conocía al Actor Aníbal Rojas por ser abogado de una corredora de inmuebles que se llama Nelly Giner para hacer las ventas en el condominio Doral Beach. Que ella le da las instrucciones en cada caso particular y que tiene conocimiento de la venta del Sr. Filippo a través de la Sra. Nelly, la cual le había informado sobre un señor de Caracas que deseaba vender un apartamento en el condominio donde habita y trabaja y le explicó sobre la conveniencia de que el señor viniera cuando le tocara la negociación y así conocía al comprador que estaba solicitando un financiamiento, para que se pusieran de acuerdo. Que ella había redactado y visado el documento y, lo había presentado en la Notaría de Puerto La Cruz. Que la opción fue firmada en la Notaría y el crédito fue aprobado, que de hecho el documento fue presentado en el Registro Subalterno de Sotillo y poco antes de la fecha pautada para la firma, el señor notifico que no quería vender. A la pregunta de si sabía por qué no quería vender, contestó que sí sabía, porque había habido una devaluación monetaria en el país y quería y pidió más dinero. Terminado el interrogatorio de la representación del actor, la representación de la parte demandada ejerció su derecho a repreguntar a la testigo de la siguiente manera: 1ª- Diga la testigo en su condición de abogado redactora de la opción de compraventa, cual es la clausula contractual por la cual las partes se comprometieron a gestionar algún crédito? A lo que la testigo contestó: No la puedo citar exactamente porque en este momento no me puedo acordar de cada documentación que hago, específicamente a cada cliente. 2ª- Diga la testigo si existe una clausula contractual por la cual las partes se comprometieron a gestionar algún crédito? Contestó: no lo recuerdo. 3ª- Diga la testigo si sabe o tiene conocimiento que en el Registro jamás existió fecha fijada de protocolización o firma, por cuanto el documento quedó retenido en revisión legal y jamás fue liquidado para su presentación? Contestó: Si había fecha de firma. Si existió fecha de firma solo faltaba el pago de la planilla del 0,5 del SENIAT por parte del vendedor. Inclusive, el resto de la documentación como pago del condominio, aseo, derechos de frente y permiso de bomberos fue gestionado por el Sr Aníbal y cancelado por él me consta. 4ª- Diga la testigo si sabe y tiene conocimiento que el documento quedó retenido en revisión legal del registro por no haberse corregido por parte del ciudadano Aníbal Rojas ni presentado ante ese departamento todos los requisitos que ella afirma en la cláusula tercera? Contestó: No tengo conocimiento que estaba retenido, tiene conocimiento que Banco del Tesoro pauto una fecha de firma y estaban todas las solvencias en el documento anexadas solo faltaba el pago del SENIAT que le corresponde al señor vendedor. 5ª- Diga la testigo si tiene conocimiento que conste en autos constancia emanada del Registro Público, donde hace constar que el documento jamás tuvo fecha de firma o de protocolización? Contestó: Como voy a tener conocimiento de la negativa del Registro si fuimos notificados de la causa para una fecha. 6ª- Diga la testigo la fecha de protocolización fijada por el Registro y que usted afirma conocer? Contestó: No me acuerdo exactamente de la fecha de protocolización, por cuanto son muchos casos los que llevo en el condominio para especificar la fecha de cada uno. De igual manera, en el caso de esta deposición, no fue tachada de falsa ni impugnado el cuestionario o las repreguntas por las partes, razón por la cual, este Tribunal le otorga el valor y jerarquía que tiene en lo que se refiere a hechos que constan en la secuela del proceso y en relación al conocimiento que tiene del asunto y así se declara.
La prueba de informes solicitados por el actor para el Banco del Tesoro, Departamento de Finanzas y Préstamos de la empresa Petróleos de Venezuela y al Registro Subalterno del Municipio Sotillo, fueron inadmitidos por el Tribunal a-quo por auto de fecha 5 de agosto de 2014 y así se declara.
V
Esta alzada pasa a determinar si la declaratoria SIN LUGAR de la presente demanda, dictada por el a-quo, es acertada o no.
Tiene sobrada razón el Sentenciador de la Primera Instancia al recalcar que uno de los principios fundamentales de la Constitución de 1999, es el haber constituido a la república en un estado democrático de derecho y de justicia, y haber incorporado a nuestro quehacer jurídico el constitucionalismo social que define un estado que proporcione la mayor suma de bienestar al ciudadano y al colectivo y para ello busca su piedra sillar en la fuerza vinculante que existe entre la realidad social, el derecho y la justicia imponiendo la observación sociológica de los hechos para inferir la realidad en su sentido más trascendente, finalidad teleológica del proceso en sí mismo: búsqueda de la verdad, a cuyo servicio ha de estar el derecho y la justicia. Esto significa, que sin apartarse un ápice del principio de la legalidad, el estado de justicia social y de derecho confiere un razonable margen de discrecionalidad a los jueces para que su búsqueda de la verdad no tenga sesgos tales como aquella “verdad procesal” de antaño, muchas veces contrapuesta a la verdad real, con detrimento, las más de las veces, del débil jurídico, impedido de acceso a la justicia y huérfano de protección en sus más elementales derechos.
Sin embargo en la sentencia, se aprecia un brusco giro hacia los formalismos de siempre, al analizar bajo la óptica tradicional, los requisitos de la compraventa, consentimiento objeto y causa. Como obligación del comprador el pago oportuno del precio y la del vendedor: tradición del objeto vendido.
Más allá de esta innegable realidad legal, está la consideración doctrinaria y jurisprudencial de entender la mutación de nuestro sistema legal con relación a los asuntos que tocan de cerca uno de los grandes problemas actuales, como es el problema de la vivienda, el cual pasa por poner en vigencia normas y procedimientos de protección al débil jurídico entre los que aparece en toda su intensidad, precisamente el conjunto de normas contenido en la Gaceta Oficial Nº 40.115 publicada el 21 de febrero de 2013, contentiva del decreto Nro. 11 del 5 de febrero de 2013, el primero de cuyos considerandos expresa la obligación del estado venezolano la formulación e implantación de políticas públicas que permitan favorecer las modalidades de pago, financiamiento y créditos accesibles a todos los sectores de la sociedad para la construcción, autoconstrucción, adquisición, mejora y ampliación de viviendas y que en su artículo 1º establece que “en ningún caso se considerará responsabilidad de las partes cuando el desembolso de los recursos para protocolizar la venta del inmueble dependa de un tercero en la relación”. (comillas y resaltado nuestro)
Es menester considerar adicionalmente en este caso, que de conformidad con lo dispuesto en el artículo 16 del Código de Procedimiento Civil, para proponer la demanda, el actor debe tener para proponer su demanda, el actor debe tener interés jurídico actual y de acuerdo a la norma del artículo 1.167 del Código Civil, la “conditio sine qua non” para que el accionante adquiera legitimación para solicitar el cumplimiento del contrato bilateral, es que la otra parte no ejecute su obligación. Sin embargo, con la celebración de un contrato sinalagmático se establece un determinado equilibrio entre las obligaciones contrapuestas de las partes que intervienen en él, y en la preservación de tal equilibrio desempeña papel relevante la fidelidad de ambos contratantes al principio de la ejecución de buena fe que consagra el artículo 1.160 del Código Civil Venezolano, por lo tanto, el contratante que invoca el incumplimiento de su co-contratante para que se sancione a éste judicialmente y se lo obligue a cumplir su obligación, mediante la incoación de la demanda de cumplimiento, debe, por su parte, haber permanecido él mismo, leal al contrato.
Esta necesidad de que el actor en cumplimiento de contrato no hubiera contribuido con su conducta al relajamiento de las estipulaciones compromisorias constantes en el contrato del cual pretende desligarse, resulta deducible del artículo 1.159 del Código Civil, que establece el llamado “principio del contrato-ley”, en cuya virtud una parte no puede arrepentirse unilateralmente del contrato que la liga, sin incurrir en un “incumplimiento” sancionable, y solo puede alcanzar tal objetivo a través de alguna de “las causas autorizadas por la ley”, entre las cuales está precisamente la acción de cumplimiento contenida en la norma del artículo 1.167 del Código Civil, cuyo incoamiento e instrucción presupone que sea el propio juez quien califique la conducta del deudor demandado, como incumplimiento suficiente para condenarlo a cumplir y, sobre esa base, lo obligue a la prestación recíproca. La parte que pretenda tener quejas por el incumplimiento de su co-contratante, luego de haber prestado su consentimiento para un cumplimiento irregular de la contraprestación debe, pues, continuar conformándose escrupulosamente con los deberes que le estipula el contrato del que aspira desligarse.

Bajo esa premisa de relajamiento de las estipulaciones contractuales, es indudable que la demanda de cumplimiento de contrato puede prosperar e impedir que la posibilidad de cumplimiento precluya. En efecto, en este caso, la obligación de vender persiste, por obra de la conducta de la contraparte con respecto a la ejecución irregular prolongada en el tiempo, porque no es en razón del contrato, relajado previamente, por lo que la liberación pudiera tener lugar, sino que es el Juez quien ha de pronunciarla por consideraciones de equidad y de soberanía sobre el mérito y esta liberación no deviene definitiva hasta que la sentencia haya adquirido autoridad de cosa juzgada.

Hay suficientes indicios y pruebas en el expediente que indican que el vendedor no cumplió con el pago de sus cargas impositivas representadas en la planilla Nro. 33 ante el SENIAT, que fue el comprador quien tramitó la obtención de certificados y solvencias, en ello son contestes los dos testigos que declararon, y que el retraso en la obtención del préstamo hipotecario se debió a terceros ajenos a la relación: el Banco del Tesoro, el BANAVIH y el propio Registro Subalterno. Adicionalmente, el acuerdo de pago oportuno y su indivisibilidad resultaron derogados por la Ley, al establecer que el atraso no es imputable a ninguna de las partes y por lo tanto la vigencia de sus obligaciones hasta tanto el ente crediticio concluya sus diligencias de otorgamiento del crédito y, por último pero no menos coadyuvante, la propia voluntad del vendedor es también derogatorio del pacto, puesto que, con su contumacia en el cumplimiento de las elementales obligaciones de suministrar los documentos exigidos registralmente al Registro, para la culminación de la operación de compraventa impidió la fijación de la fecha para la protocolización.

Esta última circunstancia, no fue desvirtuada por el demandado quien soslayó, durante todo el proceso, toda mención en cuanto a la imposibilidad de protocolizar el documento tempestivamente por la falta de pago de servicios y presentación de los respectivos comprobantes, al punto de que tales fueron realizadas por el promitente comprador, y de las cargas impositivas de rigor, sin cuya comprobación no podía el vendedor suscribir el documento traslativo de propiedad. Por el contrario, afirmó que los pagos de servicios habían sido “cancelados” (sic) a nombre del promitente vendedor, cuando es obvio que siempre que un tercero paga servicios públicos por el propietario, la cancelación emitida por el ente prestador del servicio saldrá a nombre de éste último.

Esta falta de legitimidad, acarrea la imposibilidad de la liberación del vendedor por cumplimiento del término para obtener el pago. En este caso, el Juez considera estos factores, en conjunto, bastante grave como para impedir que el promitente comprador devenido actor, pierda el derecho a la compra de su vivienda, luego de tan trafagoso trámite. Esta conducta del vendedor remiso en cuanto al cumplimiento de sus obligaciones, adicionada con la norma del artículo 1º del Decreto Nro. 11 del 5 de febrero de 2013, obliga a este juzgador a establecer la vigencia del contrato y así se declara.

VI
DECISIÓN:

Por todas las razones expuestas, este Tribunal Superior, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara: PRIMERO: CON LUGAR la apelación ejercida por el abogado JUAN GARCIA, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 139.112, contra decisión de fecha 04 de diciembre del año 2014, dictada por el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito, de la Circunscripción Judicial del estado Anzoátegui.

SEGUNDO: Parcialmente con lugar la demanda que por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO intentó Aníbal Rojas, venezolano, mayor de edad, domiciliado en Puerto La Cruz, estado Anzoátegui e identificado con la cédula de identidad No. 10.298.161, en contra del ciudadano Filipo Salvattore Alba Di Luca, venezolano, mayor de edad, domiciliado en Puerto La Cruz, Estado Anzoátegui e identificado con la cédula de identidad No. 7.925.144, en razón de lo cual declara la plena vigencia del contrato de promesa bilateral de compraventa suscrito por las partes el 18 de octubre de 2012, por ante la Notaría Pública Tercera de Puerto La Cruz, autenticada bajo el Nro.: 53, Tomo 167 y la vigencia de las obligaciones de ambas partes.
TERCERO: Se condena a Filipo Salvattore Alba Di Luca a protocolizar la traslación de propiedad del apartamento identificado con el Nro. 432, catastro 03-23-03-09-04-02-32, ubicado en el condominio Doral Beach, Villas, Golf y Tenis de la avenida Américo Vespuccio en el complejo Turístico El Morro, sector Aquavillas de Lechería, jurisdicción del Municipio Turístico El Morro Diego Bautista Urbaneja del Estado Anzoátegui, cuyas medias, linderos y demás determinaciones constan en el respectivo documento de propiedad, protocolizado el 9 de abril de 2001, bajo el Nro. 40, folios 268 al 274, Tomo 1º, Protocolo 1º, por ante la Oficina de Registro Inmobiliario del Municipio Sotillo del Estado Anzoátegui, por el precio pactado de quinientos mil bolívares (Bs. 500.000.00) a favor de Aníbal Rojas.
Queda así parcialmente REVOCADA la sentencia apelada.
Publíquese, regístrese, agréguese a los autos, déjese copia certificada de esta decisión.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Anzoátegui, en Barcelona, a los trece (13) días del mes de noviembre del dos mil quince (2015). Años: 205º de la Independencia y 156º de la Federación.

El Juez Superior Provisorio,

Emilio Arturo Mata Quijada La Secretaria,

Rosmil Milano

En la misma fecha, siendo las (09:00 A.m.) previo el anuncio de Ley, se dictó y publicó la sentencia anterior. Conste.
La Secretaria,

Rosmil Milano