TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL

Tribunal Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Simón Bolívar, Diego Bautista Urbaneja, Juan Antonio Sotillo y Guanta de la Circunscripción del Edo. Anzoátegui
Barcelona, seis de octubre de dos mil quince
205º y 156º

ASUNTO: BP02-V-2010-000155

SENTENCIA

PARTE DEMANDANTE: Ciudadanos JOSE RAMON URIARTE ORTEGA, venezolano, mayor de edad, comerciante, titular de la cédula de identidad No. 4.913.740, y MARIA TERESA URIARTE ORTEGA, venezolana, mayor de edad, médico, titular de la cédula de identidad No. 3.731.091, ambos domiciliados en Anaco, Estado Anzoátegui.
APODERADOS DE LA PARTE DEMANDANTE: LUZ MARINA VISCONTI GUILLEN e ISMAEL BARRERA GUERRERO, abogados en ejercicio e inscritos en el Inpreabogado bajo los Nos. 54.521 y 15.374 respectivamente.
PARTE DEMANDADA: Sociedad Mercantil CEMENTACIONES PETROLERAS VENEZOLANAS, S. A., ( CPVEN), domiciliada en Maracaibo, Estado Zulia, inscrita por ante el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, en fecha 19 de mayo de 1.981, asentada bajo el No. 54, Tomo 21-A. ..
APODERADOS DE LA PARTE DEMANDADA: MARIELA PEREZ ANZOLA GONZALEZ, MARIANELA GONZALEZ GUERRA, Y RAFAEL PEREZ ANZOLA, respectivamente, titulares de las cédulas de identidad Nos., 17.421.387. 4.881.150, y 4.897.098 respectivamente, abogados en ejercicio, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nos., 124.521, 75.513 y 17.703, respectivamente, domiciliados en Anaco, estado Anzoátegui

MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO.
VISTOS.
Antecedentes: El Abg. CARLOS ALBERTO LANDER CHACIN, titular de la cédula de identidad No. 8.466.617, abogado en ejercicio, inscrito en el Inpreabogado bajo el No 26.231. actuando con el carácter de apoderado judicial de los ciudadanos JOSE RAMON URIARTE ORTEGA y MARIA TERESA URIARTE ORTEGA, venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad Nos. 4.913.740, y 3.731.091, respectivamente, de profesión comerciante el primero y médico la segunda, ambos domiciliados en Anaco estado Anzoátegui, representación que consta de poder autenticado por ante la Notaría Pública de Anaco, Estado Anzoátegui, en fecha 17 de marzo del 2010, asentado bajo el No. 15, Tomo 27, de los Libros respectivos, demandó en fecha 07 de abril del 2010 a la Sociedad Mercantil CEMENTACIONES PETROLERAS VENEZOLANAS, S. A., domiciliada en Maracaibo, estado Zulia, inscrita en el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial de estado Zulia, en fecha 19 de mayo de 1981, asentada bajo el No. 54, Tomo 21-A., por CUMPLIMIENTO DEL CONVENIMIENTO celebrado entre ambas partes relacionada con un contrato de arrendamiento el cual fue debidamente autenticado en lo que respecta a LOS ARRENDADORES, por ante la Notaría Pública de Anaco, en fecha 28 de julio del 2005, asentado bajo el NO. 53, Tomo 47, y en lo que respecta a LA ARRENDATARIA por ante la Notaría Pública Primera de Maracaibo en fecha 15 de julio del 2005, asentada bajo el No. 54, Tomo 48, que acompaña a .su libelo de demanda. Que la referida transacción fue autenticada en lo que respecta a LOS ARRENDADORES por ante la Notaría Pública de Anaco, en fecha 21 de enero del 2009, anotada bajo el No. 83, Tomo 04, y en lo que respecta a LA ARRENDATARIA por ante la Notaría Pública de Maracaibo, Estado Zulia, en fecha 19 de enero del 2009, bajo el No. 3.8, Tomo 03, que se acompaña marcada “C”. Que en esa transacción se convino en haber suscrito un contrato de arrendamiento sobre un inmueble propiedad de LOS ARRENDADORES, constituido por un galpón industrial y la parcela de terreno donde se encuentra enclavado, ubicado en la Zona Industrial LAS PALMAS, Via principal cruce con la calle 2, jurisdicción de la población de Anaco, Municipio Anaco del Estado Anzoátegui. Que igualmente se convino que LA ARRENDATARIA, mediante correspondencia suscrita en la ciudad de Maracaibo el 19 de enero del 2006, manifestó que se acogió a la prórroga legal consagrada en el artículo 38 , Literal “D” del decreto con rango y fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y que dicha prórroga vencía 31 de enero del 2009.
Continua el demandante: Que por cuanto a LA ARRENDATARIA le resultaba imposible entregar el inmueble arrendado desocupado de personas, muebles, maquinarias, solicitó a LOS ARRENDADORES le otorgaran un “período de gracia” por un año, lapso éste que comenzó el 01 de febrero del 2009, y venció el 31 de enero del 2010. Que este “período de gracia” solicitado no constituye una extensión de la prórroga legal, si no que se convino como un “periodo de gracia” otorgado en base a la solicitud de LA ARRENDATARIA, con el fin de evitar una controversia judicial. Que asimismo LA ARRENDATARIA propuso cancelar la cantidad de DIECIOCHO MIL BOLIVARES MENSUALES (Bs. 18.000,00), durante el período de gracia y LOS ARRENDADORES aceptaron y convinieron en el ofrecimiento realizado por LA ARRENDATARIA en lo que respecto a la fecha de entrega del inmueble arrendado y en el canon ofrecido durante el período de gracia.
Que se convino asimismo que sin perjuicio de las obligaciones que asumía LA ARRENDATARIA, todo retardo o demora en la entrega del inmueble totalmente desocupado de personas, muebles, maquinarias y enseres, obligaba a la ARRENDATARIA a pagar a LOS ARRENDADORES, la cantidad de un mil quinientos bolívares diarios (Bs 1.500.00) por cada día de retardo en la entrega del inmueble como justa compensación por los daños y perjuicios causados por su omisión, sin necesidad de probar tales daños ya que la falta de entrega oportuna del inmueble sería más que suficiente para reputar como culposos tales daños y perjuicios.
Que LA ARRENDATARIA debía entregar a LOS ARRENDADORES el inmueble el 31 de enero del 2010, sin que hasta hoy se haya logrado pese a las múltiples diligencias extrajudiciales intentadas con el fin de evitar una controversia judicial.
Se fundamenta la acción intentada en los Artículos 39 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios; 1.133, 1.134. 1.167del Código Civil..
Que como consecuencia directa de la falta de cumplimiento por parte de la ARRENDATARIA de la entrega oportuna del inmueble arrendado una vez vencida la prórroga legal y el período de gracia otorgado a su requerimiento, .incurrió en los supuestos de hecho previstos en el Artículo 39 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, razones por las cuales acude a demandar el cumplimiento del convenimiento así como los correspondientes daños y perjuicios generados en base a la penalidad convenida por las partes. Que por las razones expuestas acude a demandar a la sociedad mercantil CEMENTACIONES PETROLERAS VENEZOLANAS, c. a., en la persona de su Presidente Ejecutivo, ciudadano EDUARDO PANTIN PEREZ mayor de edad, venezolano, casado, industrial, titular de la cédula de identidad NO. 1.278.045, domiciliado en Maracaibo, Estado Zulia-para que convenga o a ello sea condenada por el Tribunal en los siguientes conceptos: PRIMERO: En que incumplió en entregar el inmueble que ocupa en su condición de ARRENDATARIA totalmente desocupado de personas, muebles, maquinarias y enseres, con LA ARRENDADORA.- SEGUNDO.- En cumplir la transacción suscrita con la ARRENDADORA y entregar el Inmueble desocupado de personas, muebles, maquinarias y enseres y en las mismas condiciones en que lo recibió. TERCERO.- Que de conformidad con el artículo 1.167 del Código Civil en concordancia con lo convenido en la transacción suscrita entre las partes, específicamente en la cláusula NOVENA procede cancelar los daños y perjuicios siguientes: A). La cantidad de noventa y nueve mil bolívares (BS. 99.000.0) correspondientes a los días transcurridos del 31 de enero del 2010 exclusive, hasta el día 07 de abril del 2010 inclusive, calculados a razón de un mil quinientos bolívares (Bs. 1.500.00), por cada día de demora o retardo en la entrega del inmueble arrendado. B). Las cantidades que se sigan generando por concepto de daños y perjuicios por cada día de demora o retardo en la entrega del inmueble arrendado. CUARTO: La indexación o corrección monetaria de las cantidades demandas.- QUINTO: Las costas y costos que se causen con ocasión de la interposición del proceso judicial. Solicitó medida de secuestro sobre el inmueble arrendado, y embargo preventivo sobre bienes propiedad de la demandada que se reservó señalar.
Estimó la acción en la cantidad de noventa y nueve mil bolívares (Bs. 99.000.00).
Hizo la estimación de la equivalencia en unidades tributarias a la fecha de la introducción de la demanda.
Señaló como domicilio especial la ciudad de Barcelona, Municipio Bolívar del Estado Anzoátegui, por ser el domicilio que se acordó entre las partes en la Cláusula Décima de la transacción que origina la presente causa.
Este Tribunal de la causa mediante decisión de fecha 14 de mayo del 2010, se declaró incompetente en razón del territorio y declinó la competencia en el Juzgado del Municipio Anaco de la Circunscripción Judicial del Estado Anzoátegui, a quien se remitieron los autos, admitiéndose la demanda por aquél Juzgado. En fecha 17 de mayo del 2010 la parte actora solicitó la regulación de la competencia como consta del Cuaderno Separado abierto al efecto, remitiéndose copia certificada de los autos correspondientes al Juzgado de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Agrario de esta Circunscripción Judicial, Alzada que mediante sentencia de fecha 13 de julio del 2010, declaró competente para conocer de la causa a este Juzgado Primero del Municipio Simón Bolívar de la Circunscripción Judicial del Estado Anzoátegui.
Admitida la demanda se ordenó la citación de la accionada y se entregaron los recaudos pertinentes al apoderado actor para gestionarla, cuyas resultas constan en autos. A solicitud del apoderado actor se acordó la citación de la demandada por medio de carteles cuya publicación y fijación consta en autos. En fecha 17 de enero del 2011, el abogado Rafael Pérez Anzola solicitó para sí la designación como Defensor Ad-litem de la demandada en razón de los motivos explanados en su aludido escrito, sin acompañar ningún elemento de prueba para avalar su solicitud. Así las cosas en fecha 16 de febrero del 2011, designó como Defensor Ad Litem de la demandada la Dra. FELICIA ALI GARCIA, quien notificada de tal designación aceptó el cargo y prestó el juramento de Ley, siendo citada el 02 de marzo del 2011.
En fecha 16 de marzo del 2011, el Abg. CARLOS PEREZ ANZOLA, consignó escrito acompañando poder que le otorgara la demandada y dio contestación a la demanda en los términos allí expresados. En esa misma fecha la Defensora Ad Litem de la demandada, Dra. FELICIA ALI GARCIA, presentó escrito de contestación a la demanda.
El Dr. RAFAEL PEREZ ANZOLA , en su expresado carácter, solicitó la revisión de la citación practicada a la demandada, la cual debió sustanciarse en Maracaibo, Estado Zulia, por ser ese el domicilio tanto de la demandada como de su Presidente, y cuestionó asimismo la citación por carteles por considerar que estos debieron ser publicados en un diario de amplia circulación en Maracaibo, Estado Zulia: en el mismo escrito opuso las siguientes cuestiones previas: La del Numeral 1° del artículo 346 del Código de ¨Procedimiento Civil, referida a la competencia territorial por cuanto el inmueble objeto de arrendamiento se encuentra ubicado en Anaco y por tanto el Tribunal competente para conocer del juicio es el Juzgado del Municipio Anaco del Estado Anzoátegui y que este Juzgado es por tanto incompetente; la del numeral 3° del referido Artículo 346 referido a la ilegitimidad de la persona que se ha presentado o representante del actor porque el poder es insuficiente. El demandante JOSE RAMON URIARTE ORTEGA dice ser casado en el documento que contiene el contrato de arrendamiento, y también en la transacción que origina la demanda, pero no aparece la identificación de su esposa en el texto del poder y el otorgamiento de ella en el correspondiente mandato judicial, según lo prevé el Artículo 168 del Código Civil, por cuanto la legitimidad activa del determinado arrendador y demandante debió ser conjunta: la prevista por el numeral 8 del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, debido a la existencia de una cuestión prejudicial que debe ser resuelta previamente en un procedimiento administrativo inquilinario, pues el inmueble objeto de arrendamiento no se encuentra excluido por el artículo 3° de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y por tanto los ARRENDADORES debieron solicitar la fijación del canon con antelación al contrato de arrendamiento, sus prórrogas y obviamente con antelación al ejercicio de cualquier pretensión judicial por cumplimiento de contrato de arrendamiento, prórrogas o pretensa transacción y cualquier acto administrativo de fijación de regulación inquilinaria . definitivamente firme y debió asimismo acompañar la actora a su demanda cual procedimiento administrativo inquilinario de fijación de canon de arrendamiento del inmueble habrá de ser resuelto con antelación al proceso judicial a los fines y efectos previstos por el artículo 354 del Código de Procedimiento Civil. La prevista en el numeral 11 del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil de la prohibición de la Ley de admitir la acción propuesta, fundamentada en pretensa transacción violatoria de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios que establece derechos para proteger a los arrendatarios y arrendatarias, que son irrenunciable, de eminente orden público, y cuales acuerdos y estipulaciones, que fundamenta la acción judicial objeto de este asunto, implican renuncia, disminución o menoscabo de derechos relativos al término de duración, de supuesta prórroga, de fecha de entrega del inmueble, al canon de arrendamiento sin previa fijación o regulación, a la determinación de oportunidad de pago contraria a le Ley, al establecimiento de cláusulas penales excesivas y desproporcionadas con el canon arrendaticio que no puede superar.- Opuso la defensa de fondo conforme a los artículos 361 y 885 del Código de Procedimiento Civil de la siguiente manera: En conformidad con lo previsto por el primer aparte del artículo 361 hace valer la falta de cualidad e interés de los actores para intentar la pretensión judicial que han propuesto, así como la falta de interés de la accionada para sostenerla ante la falta de derecho y fundamentación fáctica que hacen absolutamente improcedente la pretensión judicial objeto del asunto y así solicita que sea resuelto por el Tribunal que resulte competente por el territorio. Dice también que los demandantes fundamentan su pretensión en pretensa transacción contenida en documento autenticado primero por parte de la arrendataria por órgano de su Presidente EDUARDO PANTIN PEREZ, ante la Notaría Pública Primera de Maracaibo y segundo por parte de los arrendadores a través del ciudadano JOSE RAMON URIARTE ORTEGA, por si y en representación de MARIA TERESA URIARTE ORTEGA, siendo el caso que 1) la transacción no cumple con los requisitos sustanciales y formales necesarios para su celebración según el artículo 1.713 y siguientes del Código Civil, ya que la cónyuge del arrendatario no extendió su aprobación y consentimiento de acuerdo con el artículo 168 ejudem, además no cumple con requisitos como son la asistencia de abogados para cada una de las partes. La forma escrita y la exposición circunstanciada de los hechos que la motiven, así como del derecho en ella comprendido, razón que se ha de manifiesta cuando se trata de precaver un litigio eventual, siendo requisito que para la validez de una transacción arrendaticia o inquilinaria el texto del documento debe contener los derechos que corresponden a cada parte, ventajas y desventajas, sacrificio de garantías o derechos de orden público previstos en la legislación; que la transacción se basa en recíprocas concesiones que no basta expresar de modo genérico, que se puedan apreciar las ventajas y desventajas que esta le produce y estimar los beneficios obtenidos; y 2. Que la transacción violenta la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios que establece derechos y beneficios para proteger a los arrendatarios y arrendatarias que son irrenunciables, de eminente orden público y cuales acuerdos que fundamentan la acción judicial de este asunto implican renuncia, disminución o menoscabo de derechos relativos al término de duración, de supuesta prórroga, de fecha de entrega del inmueble , canon de arrendamiento, determinación de oportunidad de pago contraria a la Ley, fijación de domicilio especial, que esos acuerdos son nulos como es nula la pretendida transacción en presencia de un contrato que quedó a tiempo indeterminado. 3. Niega, rechaza y contradice en toda y cada una de sus partes tanto en los hechos como en el derecho la pretensión judicial por cumplimiento de transacción y resarcimiento de daños y perjuicios interpuesta por los demandantes contra la demandada. Dice que resultan ser inciertos los hechos narrados en la demanda y contrarios a derecho al violentar la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, que establece derechos para beneficiar y proteger a los arrendatarios y arrendatarias, que son irrenunciables, de eminente orden público y cuales acuerdos y estipulaciones implican renuncia, disminución o menoscabo de derechos relativos al término de duración, de supuesta prórroga, de fecha de entrega del inmueble, el canon de arrendamiento sin previa fijación o regulación, a la oportunidad de pago contraria a la Ley, al establecimiento de cláusulas penales excesivas y desproporcionadas en el canon arrendaticio que no puede superar, a la fijación de domicilio especial distinto al originariamente establecido, todo lo cual es nulo como lo es la pretendida transacción, encontrándose ante un contrato de arrendamiento que quedó a tiempo indeterminado. Niega, rechaza y contradice que los arrendadores tengan derecho a demandar a la arrendataria y que ésta esté obligada para con aquellos a convenir o ser condenada judicialmente por esta u otra causa, a que incumplió acuerdos contenidos en la transacción, a entregarle el inmueble objeto de arrendamiento, a pagar supuestos daños y perjuicios como cláusula penal, a pagar indexación, o corrección monetaria sobre dichas cantidades y al pago de costas procesales, lo cual es improcedente y contrario a derecho. Niega la cuantía de la demanda por exagerada, temeraria y contraria a derecho. Que su representada está dando cumplimiento a sus obligaciones como arrendataria y espera que así lo haga la parte arrendadora. Concluye señalando su domicilio procesal.
En esa misma fecha la Defensor Judicial designada por el Tribunal, abogada FELICIA ALI GARCIA, presentó escrito de contestación a la demanda en la cual negó, rechazó y contradijo todos los conceptos alegados y reclamados a su defendida y solicitando al Tribunal le dé una nueva prórroga legal por considerar que el período de gracia que se le otorgó fue por ser un arrendatario cumplidos de sus obligaciones.
En fecha 24 de marzo del 2011, el apoderado de la arrendataria demandada presentó escrito de promoción de pruebas, acompañando treinta y cuatro (34) folios de anexos referidos en su escrito probatorio, y el 30 de marzo del 2011, presentó escrito solicitando decisión en cuanto al conflicto de competencia por el territorio y la admisión y evacuación de las pruebas por él promovidas.
Por sentencia de fecha 23 de mayo del 2011, y en relación a la regulación de la competencia plantada en esta causa, determinó que por sentencia dictada por el Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil , Mercantil Tránsito y Agrario de esta Circunscripción Judicial dictada en fecha 14 de mayo del 2010, se determinó que este Juzgado Primero del Municipio Simón Bolívar de la Circunscripción Judicial del Estado Anzoátegui, es el competente para conocer de esta causa, declarándose por consiguiente SIN LUGAR la cuestión previa prevista por el Ordinal 1° del Artículo 346 del Código de Procedimiento Civil promovida por el Dr. Rafael Pérez Anzola, en su condición de apoderado de la arrendataria demandada.
Notificadas las partes de ese fallo, en fecha 24 de abril del 2012, el apoderado de la arrendadora demandante, promovió pruebas, referidas a la documental señalada en su escrito. El Tribunal admitió por auto de fecha 07 de mayo del 2012, las pruebas promovidas por ambas partes, las cuales serán valorad en la parte motiva de este fallo.
Estas son las manifestaciones de las partes e incidencia surgidas en el desarrollo del proceso, las cuales analizará el Juzgador de esta Instancia seguidamente.
Al efecto observa: La transacción es un contrato por el cual las partes, mediante recíprocas concesiones, terminan un litigio pendiente o precaven un litigio eventual. Es una sentencia que las partes se dictan y un contrato que requiere interpretación, Cuando se trata de transacciones judiciales, su interpretación ha de ser accidental, pues no sería procedente remitir a las partes a un litigio ordinario sobre algo acerca de lo cual existe la cosa juzgada resultante del mismo instrumento transaccional. Es decir que el fallo que las partes se dictaron se hizo irrevocablemente firme en sus conclusiones, esto es, se convirtió en una presunción juris et de jure, la misma que constituye lo esencial de la cosa juzgada que se produce mediante una decisión judicial. Esta característica esencial de la transacción, es que las partes se hacen recíprocas concesiones de sus derechos, que las llevan a terminar un litigio o prevenir uno eventual. Si no existe tal reciprocidad no se puede hablar de transacción. En el caso de autos no estamos en presencia de un convenimiento, el cual supone el allanamiento incondicional del demandado frente a los pedimentos del actor, sino que se trata de una transacción realizada para poner fin a un litigio pendiente, (tal es el contrato de arrendamiento celebrado ente las partes litigantes en este proceso, ya vencido y sujeto a la condición de entrega del inmueble objeto del contrato sin estar dadas las condiciones para materializar tal entrega. De la documentación consignada con el libelo de la demanda se evidencian estas circunstancias que dieron origen a la transacción cuya ejecución se demanda. Existe un contrato de arrendamiento vencido, sobre el cual se acordó lo que las partes llamaron un “período de gracia”, por un año adicional, con el compromiso de entregar el inmueble desocupado al final del mismo. Objetivo que tampoco pudo lograrse. Es de allí de donde se origina el conflicto judicial que ahora se ventila.
Ahora bien, la arrendataria demandada, a través de su apoderado Dr. Rafael Pérez Anzola, alegó una serie de argumentos tendentes todos a desvirtuar los alegatos fundamentales de la demanda hechos por el apoderado de la arrendadora Dr. Carlos Alberto Lander Chacín, para fundamentar la demanda, entre ellos, los siguientes: vencimiento del plazo originario del contrato y eventual vencimiento del mismo, solicitud de la arrendataria de un “período de gracia” por el lapso de un año para entregar el inmueble desocupado totalmente; ofrecimiento de la arrendataria de pagar la cantidad dieciocho mil bolívares fuertes mensuales durante ese período de gracia y actualizar el monto del depósito entregado como garantía. Este ofrecimiento de la arrendataria fue aceptado por la arrendadora y sirvió de base para la elaboración del contrato que contiene el convenimiento o transacción cuyo cumplimiento hoy se demanda. En el mismo se eligió como domicilio especial la ciudad de Barcelona, estado Anzoátegui, siendo redactado por un abogado en ejercicio de su profesión, sin que sea realmente necesario que cada parte tenga un abogado asistente, pues el documento es uno solo, se pueden imprimir tantos ejemplares como sean necesarios, y las partes intervinientes tienen capacidad para disponer de las cosas comprendidas en la transacción. El arrendador como propietario del inmueble dado en arrendamiento y el arrendatario como, Director Ejecutivo de CEMENTACIONES PETROLERAS VENEZOLANAS, s.a., (CPVEN), ciudadano Eduardo Pantin Pérez, como consta del poder consignado por el Dr. Pérez Anzola con su escrito de contestación de la demanda. De tal manera, asimismo es conveniente dejar establecido que la transacción es un sustitutivo de la sentencia firme y tiene entre las parte la misma fuerza de la cosa juzgada
Habiendo promovido el apoderado de la arrendataria, cuestiones previas, al respecto observa quien aquí decide: La cuestión previa prevista por el Ordinal 1° del Artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, referida a la Incompetencia del Tribunal, en razón del territorio, es una situación que ya había sido decidida por el Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil Tránsito y Agrario de la Circunscripción Judicial del Estado Anzoátegui, en fecha 13 de julio del 2010, y habiendo sido promovida la cuestión previa comentada el l6 de marzo del 2011, ello significa que el referido apoderado no revisó el expediente durante diez meses.
En cuanto al domicilio de la demandada, tratándose de una sociedad mercantil y conforme a lo dispuesto por el Artículo 28 del Código Civil, su domicilio es el lugar donde tenga situada su dirección o administración, salvo lo que se dispusiere por sus Estatutos o por leyes especiales. Cuando tengan agencias o sucursales establecidas en lugares distintos de aquel en que se halle la dirección o administración, se tendrá también como su domicilio el lugar de la sucursal o agencia, respectos de los hechos actos y contratos que ejecuten o celebren por medio del agente o sucursal, y por otra parte el artículo 32 del Código Civil, establece que se puede elegir un domicilio especial para ciertos asuntos o actos. Esta elección debe constar por escrito. En consecuencia se declara SIN LUGAR, la cuestión previa analizada.
La prevista en el numeral 3° del Artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, referido a la persona que se ha presentado como apoderado o representante del actor, porque el poder es insuficiente, pues considera el apoderado de la demandada que el ciudadano JOSE RAMON URIARTE ORTEGA, dice ser casado en el contrato de arrendamiento, al igual que lo dice en la pretensa transacción. Asimismo en el aludido poder dice ser de estado civil casado, pero en ninguno de los documentos aparece mencionada la identificación de su esposa, y el otorgamiento por ella del correspondiente mandato judicial según lo prevé el artículo 168 del Código Civil, por cuanto la legitimidad activa del legitimado arrendador y demandante debió ser conjunta de ambos cónyuges por sí o por medio de apoderados judiciales, y al no conferir ambos cónyuges el referido por el mismo es insuficiente.
Sobre este particular observa este Juzgador, que el artículo 168 del Código Civil, expresa: “Cada uno de los cónyuges podrá administrar por sí solo los bienes de la comunidad que hubiese adquirido con su trabajo personal o por cualquier otro título legítimo…..” No dice el promovente de la cuestión previa, cuando se casó el demandante arrendador, cuando adquirió el bien arredrado, o si hay algún acuerdo respecto de la administración de los bienes comunes o de los bienes propios de cada uno de ellos. De allí que este Juzgador considera irrelevante la cuestión previa así promovida, sin prueba alguna que la sustente y por lo tanto la declara SIN LUGAR, Y declara legitima la representación del Dr. CARLOS ALBERTO LANDER CHACIN, respecto al demandante arrendador en esta causa.
Promueve la cuestión previa prevista en el numeral 8, del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, referida a la existencia de una cuestión prejudicial que deba ser resuelta previamente en un procedimiento administrativo inquilinario, por cuanto el inmueble no se encuentra excluido por el artículo tercero de la aplicación de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, por el contrario se encuentra incluido en su aplicación de acuerdo a su artículo 1° y consagrado por su artículo 4° ejusdem a los efectos de la fijación de los cánones de arrendamiento. Que por tanto los arrendadores debieron solicitar con antelación a la celebración del contrato , sus prórrogas, la pretensa transacción, y con antelación al ejercicio de cualquier pretensión judicial. Que debió acompañar a su demanda cualquier procedimiento administrativo inquilinario de fijación de canon de arrendamiento del inmueble sujeto a regulación que habrá de ser resuelto con antelación al proceso judicial, a los fines previstos por el artículo 354 del Código de Procedimiento Civil.
A este respecto, considera pertinente este Sentenciador señalar que el Artículo 4° Literal B de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, del régimen de esta Ley, excluye, a los efectos de la fijación de los cánones de arrendamiento: b) Los inmuebles destinados a vivienda, comercio, industria, oficina, o cualquier otro uso, cuya cédula de habitabilidad, instrumento equivalente sea posterior al 2 de enero de 1987.
Es decir que el Dr, Pérez Anzola debió presentar prueba escrita de tal circunstancia junto con su escrito de pruebas, para determinar la data de origen del inmueble y constatar si realmente está o no exento de regulación o en su defecto prueba escrita de procedimiento o juicio que en tal sentido cursara ente algún Tribunal o instancia administrativa. Lo cual no hizo. Se declara SIN LUGAR, la cuestión previa promovida antes analizada.
Propuso la cuestión previa prevista en el Ordinal 11° del Artículo 345 del Código de Procedimiento Civil, o sea la prohibición de la Ley de admitir la acción propuesta, o cuando solo permite admitirla por determinadas causales que no sean de las alegadas en la demanda. La contrariedad a derecho de la pretensión fundamentada en pretensa transacción violatoria de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, que establece derechos para beneficiar y proteger a los arrendatarios y arrendatarias, que son irrenunciables, de eminente orden público, opuso también defensas de fondo conforme al primer aparte del artículo 361 ejusdem, haciendo valer la falta de cualidad e interés de los actores para intentar la pretensión, así como la falta de cualidad e interés de la accionada para sostenerla ante la falta de derecho y la fundamentación fáctica que hacen improcedente la acción judicial objeto de este asunto.
Ante esta cuestión previa considera el sentenciador que la parte demandada debió en todo caso demandar la nulidad de la transacción o contrato celebrada entre ella y la parte accionante y no esperar la ejecución del contrato para alegar las defensas ahora argumentadas, habida cuenta de que las condiciones de dicho contrato fueren puestas de manifiesto al representante de la demandada a través del documento que contiene la negociación y éste asintió en la autenticación de su firma en nombre de su representada, para luego ser autenticada la firma del representante de la demandante, y tuvo oportunidad para rechazar el documento redactado en esos términos y condiciones, sobre todo teniendo en cuenta que no es una persona de escasos conocimientos ignorante de la Ley y carente de recursos para obtener la asesoría necesaria a la conveniencia de su representada. En cuanto al referido contrato de arrendamiento que dice quedó a tiempo indeterminado, se trata de un contrato de arrendamiento autenticado en fecha 15 de julio del 2005, que el 19 de enero de 2006 la arrendataria se acogió a la prórroga legal establecida en la Ley de Arrendamientos in mobiliarios, prórroga que de mutuo y amistoso acuerdo convinieron que terminaría el 31 de enero del 2009 lo que significa que el vencimiento de esa prórroga determinó la fecha de entregar el inmueble arrendado, y que es la prórroga máxima que concede la Ley. Que ante la imposibilidad de entregar el inmueble en la fecha convenida acordaron un periodo de gracia que comenzaría a correr el 1° de febrero del 2009 y vencería el 31 de enero del 2010, lo cual fue convenido por los arrendadores. En este mismo documento se convino el canon a cancelar durante este período y la cláusula penal en caso de demora en la entrega del inmueble. Es decir, que previamente a estas circunstancias de período de gracia ya la demandada de autos había utilizado la prórroga legal que la Ley de Arrendamientos acuerda, y en consecuencia el año adicional concedido era a los fines de evitar un eventual litigio. Ante las circunstancia antes reseñadas, no encuentra este Juzgador que la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios imponga una prohibición expresa a las partes de negociar una relación existente entre ellas y que ha sido acordada entre ambas partes, como la del documento antes mencionado. En cuanto al Artículo 885 del Código de Procedimiento Civil las defensas de fondo a que el mismo se refiere, son las previstas por el artículo 346 del Código de Procedimiento Civil en sus ordinales 9° 10° y 11° que puede promover el demandado en la contestación al fondo de la demanda, para que sean resueltas en la sentencia definitiva, cuestiones previas, específicamente la 9° y 10°, que no fueron promovidas, limitándose a la 11° antes referida.
Promovió con fundamento en el artículo 361 del Código de Procedimiento Civil la falta de cualidad e interés de los actores para intentar la acción y la falta de cualidad e interés de la accionada para sostenerla, ante la falta de derecho, argumenta, fundamentación fáctica objeto del asunto, lo cual solicitó se resolviera por el Tribunal que conociera del asunto.
Insiste en que la pretendida transacción no reúne los requisitos esenciales y formales que exige el artículo 1.713 del Código Civil , en la falta de aprobación de la cónyuge del arrendatario conforme al artículo 168 ejusdem, no asistencia de la partes por abogados de manera individual; que siendo que la transacción se basa en recíprocas concesiones, que el documento que contiene la transacción no expresa los derechos que corresponden a uno u otro, ventajas o desventajas que esta produce, para estimar los beneficios o justificar el sacrificio de garantías de orden público previstas en la legislación y que la voluntad de la arrendataria ha sido plenamente conculcada.
Que siendo entonces que la transacción se basa en recíprocas concesiones no basta expresar de modo genérico sino que es necesario como lo ha indicado la doctrina y jurisprudencia, que la transacción sea circunstanciada, que determine de manera inequívoca los derechos, pretensiones e indemnizaciones sobre las cuales recae para que el arrendatario o la arrendataria puedan apreciar las ventajas y desventajas que esta produce y estimar si los beneficios obtenidos justifican el sacrificio de algunos de los derechos previstos en la legislación arrendaticia inmobiliaria, derechos que, insiste, son irrenunciables de eminente orden público y que la fundamentación de esta acción judicial implica renuncia, disminución y menoscabo de derechos relativos al término de duración, de supuesta prórroga y fecha de entrega del inmueble, el canon de arrendamiento sin previa regulación y la oportunidad de pago contraria a la Ley, así como el establecimiento de cláusulas penales excesivas y desproporcionadas con el canon de arrendamiento que no puede superar; a la fijación de un domicilio especial distinto al originariamente establecido disminuciones o menoscabos violatorios del artículo 7 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios que son nulos encontrándose ante un contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado lo cual así solicita sea decidido.
Niega, rechaza y contradice los hechos narrados, el derecho invocado, la pretensión judicial por cumplimiento de transacción y resarcimiento de daños y perjuicios interpuesta por la parte demanda, por ser inciertos los hechos narrados y violentar la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios
Niega, rechaza y contradice que los arrendadores tengan derecho a demandar a la arrendataria y que ésta esté obligada con aquellos a convenir o ser condenada judicialmente en esta o en otra causa; que incumplió los acuerdos de la transacción; a entregar el inmueble arrendado y a pagar indemnización por supuestos daños y perjuicios como cláusula penal de Bs. 1.500.00 diarios desde el 31 de enero del 2010 hasta la definitiva entrega del inmueble. A pagar corrección o indemnización monetaria y costas procesales.
Niega, la cuantía de la demanda de noventa y nueve mil bolívares Bs, 99.000.oo por exagerada, improcedente, temeraria y contraria a derecho.
Que su representada ha dado y continuará dando cumplimiento a sus obligaciones legales y contractuales como arrendataria y así espera lo haga al presente y al futuro la arrendadora. Concluye señalando su domicilio procesal.
Estos son los términos de la contestación de la demanda, dada por el apoderado de la demandada.
La Dra, FELICIA ALI GARCIA, Defensora Judicial designada de la demandada, a su vez, presentó escrito de contestación a la demanda en los términos expresados en el mismo y negó también las medidas solicitando la declaratoria sin lugar de la demanda. incoada por la demandante.
En fecha 24 de marzo del 2011, el Dr, Rafael Pérez Anzola, en su carácter de autos, presentó escrito de pruebas que el Tribunal pasa a considerar seguidamente:
1.- Promueve contrato de arrendamiento celebrado entre Talleres NERVIOM, C, A., y su representada autenticado el 8 de noviembre de 1983, por ante el Juzgado del Municipio Anaco del Estado Anzoátegui. Sobre el inmueble en litigio.
2.- Contrato de arrendamiento suscrito entre las mismas partes, por ante el mismo Juzgado en fecha 22 de noviembre de 1988 sobre el mismo inmueble.
3.-Correspondencia de fecha 4 de enero de 1989, emanada de TALLERES NERVION, C.A., dirigida a la demandada de autos notificándole la venta del inmueble al ciudadano Ramón de Uriarte.
4.- Correspondencia de fecha 05 de enero de 1989, dirigida a la hoy demandada por el nuevo propietario del inmueble arrendado, señalando el banco donde se harían los depósitos por concepto del canon de arrendamiento
5.- Correspondencia del nuevo propietario del inmueble arrendado a la arrendataria referida a la administración del mismo y a los depósitos del alquiler-
6.- Correspondencia del 31 de octubre del año 1990, del arrendador a la arrendataria referida al vencimiento del contrato existente y el nuevo canon del inmueble.
7.- Contrato de arrendamiento de fecha 22 de noviembre de 1990 sobre el mismo inmueble.
8.-Correspondencia de fecha 13 de enero de 1992, en la cual el arrendador informa a la arrendataria la nueva cuenta donde debe depositar los cánones de arrendamiento.
9.- Correspondencia del 30 de octubre de 1992, del arrendador a la arrendataria referida al vencimiento del contrato y condiciones sobre el nuevo canon de arrendamiento
10.-Contrato de arrendamiento suscrito el 01 de diciembre de 1.992
11.-Correspondencia del 30 de octubre de 1993 dirigida por el arrendador a la arrendataria referida a las nuevas condiciones del contrato
12.-Contrato de arrendamiento del 1° de diciembre de 1993.
13.-Contrato de arrendamiento del 1° de diciembre de 1994.
14.-Contrato de arrendamiento del 1° de diciembre de 1995.
15.-Contrato de arrendamiento del 1° de diciembre de 1997.
16-Convenio de arrendamiento de fecha 1° de diciembre de 1997.
17.-Contrato de Arrendamiento autenticado por ante la Notaría Pública Primera de Maracaibo en fecha 28 de agosto del 2000.
18.-Contrato de arrendamiento de fecha 23 de julio del 2001.
19.-Escrito de consignación inquilinaria el 30 de julio del 2002 por ante el Juzgado del Municipio Anaco, Estado Anzoátegui.
20.- Escrito de consignación inquilinaria realizada por ante el Juzgado del Municipio Anaco del Estado Anzoátegui en fecha 28 de agosto del 2002.
21.- Escrito de consignación inquilinaria realizado por ante el Juzgado del Municipio Anaco del Estado Anzoátegui en fecha 05 de noviembre del 2002.
22.- Escrito de consignación inquilinaria realizada por ante el Juzgado del Municipio Anaco del Estado Anzoátegui en fecha 07 de enero del 2003.
23.-Contrato de arrendamiento autenticado por ante la Notaría Primera de Maracaibo, Estado Zulia, el 13 de febrero del 2003..
24.- Correspondencia de fecha 18 de diciembre del 2003, dirigida por el arrendador a la arrendataria con copia del contrato de arrendamiento.-
25.- Documento de compra venta otorgado por el ciudadano RAMON URIARTE MONTOYA a favor de JOSE RAMON URIARTE ORTEGA Y MARIA TERESA DEL PILAR URIARTE ORTEGA , referido al inmueble objeto del arrendamiento objeto de este litigio.
26.- Correspondencia del 19 de enero del 2005, dirigida por el propietario a la arrendataria acompañándole el nuevo contrato de arrendamiento e indicándole donde deben ser depositados los cánones de arrendamiento.
27.- Correo electrónico del 03 de febrero del 2005, dirigido por el arrendador a la arrendataria referido a las condiciones del arrendamiento y respuesta dada por la arrendataria al arrendador.
28.- Poder otorgado por MARIA TERESA URIARTE ORTEGA a JOSE RAMON URIARTE ORTEGA, de administración y disposición del inmueble objeto de arrendamiento
29.- Contrato de arrendamiento de fecha 15 de julio del 2005 autenticado por ante la Notaría Pública de Maracaibo, Estado Zulia.-
30.- Correspondencia de fecha 19 de enero del 2006, dirigida por la arrendataria señalando su derecho de la prórroga legal conforme a la Ley de Arrendamientos Inquilniarios
.- 31.- Correspondencia dirigida por el arrendador a la arrendataria referida al canon de arrendamiento, su monto, y el depósito del faltante de dos meses de depósito en garantía
32.- Convenio transacción sobre contrato de arrendamiento autenticado por ante la Notaría Primera de Maracaibo, Estado Zulia, y por ante la Notaría Primera de Anaco, Estado Anzoátegui
33.- Comprobantes de pago de cánones arrendaticios de enero del 2010 a marzo del 2011, a través de depósitos bancarios en la forma como lo indica y reseña en su escrito de pruebas para un total de dieciocho (18) cheques reseñados.
34, Presentó en cuatro (04) folios útiles, copia fotostática de escrito presentado por ante la Dirección de Inquilnato. Ministerio del Poder Popular para la Vivienda y Habitat, con sede en la ciudad de Caracas solicitando la fijación o regulación de los cánones de arrendamiento del inmueble arrendado con base a rentabilidad anual sobre el valor del inmueble representado en unidades tributarias tomando en cuenta el uso, clase, calidad, situación, dimensiones. y demás circunstancias que influyan en dicho cálculo .y demás modalidades pertinentes.
Promovió también la prueba de Informes, y solicitó se oficie al Banco Mercantil, Agencia Anaco, del Estado Anzoátegui, Para Que informara al Tribunal si todos los cheques reseñados en su escrito de promoción de pruebas, fueron debidamente cobrados por su beneficiario en su condición de arrendadores del inmueble objeto del litigio.
Solicitó oficiar al SENIAT a efecto de que inforne al Tribunal, y remita copia certificada de las declaraciones de Impuesto Sobre la Renta correspondientes a los años 2010, 2009, 2008 y 2007, de los ciudadanos JOSE RAMON UJRIARTE ORTEGA y MARIA TERESA URIARTE ORTEGA, en las cuales aparezca declarado como enriquecimiento gravable los ingresos por concepto de arrendamiento gravable del inmueble que como arrendadores tienen cedido a la arrendataria CEMENTACIONES PETROLERAS VENEZOLANAS, S. A., (CPVEN).
Promovió asimismo la prueba de Informes para que se solicitara a la Alcaldía del Municipio Anaco del Estado Anzoátegui, Dirección de Catastro, informe sobre el estado de solvencia o no de los correspondientes impuestos catastrales y remita copia contentiva del expediente catastral del inmueble propiedad de los demandantes.
Solicitó sentencia acerca de la incompetencia territorial de este Juzgado, para conocer de esta causa.
A los folios 237 al 239, cursa la decisión referida a la competencia de ese Juzgado para conocer del asunto planteado, decisión que fue notificada a las partes.
En fecha 24 de abril del 2012, la parte actora presentó escrito de promoción de pruebas, referidas al convenimiento suscrito entre las partes litigantes pruebas estas admitidas por auto de fecha 07 de mayo del 2012, cuyas resultas constan en autos y al efecto el Tribunal observa:
La incompetencia del Tribunal para conocer de esta causa, cuya declaración solicitó la parte accionada, la decisión de Alzada que declaró competente a este Juzgado en razón del territorio, cursa en autos y siempre fue del conocimiento del promovente, pues está fechada 13 de julio del 2010, fecha anterior a su solicitud
La documentación acompañada con su escrito de pruebas referida a la relación existente entre las partes, solo comprueba la existencia de una situación anterior a la fecha de la demanda, sostenida por ellas durante muchos años, y en la misma se demuestra que la arrendataria tiene el inmueble arrendado desde el año 1983, lo cual hace una data de veintinueve años, tomando en cuenta el primer contrato de arrendamiento que fue suscrito con la empresa TALLERES NERVION C. A., anterior propietario del inmueble en cuestión, el cual vendió esa propiedad al ciudadano RAMON DE URIARTE, y de éste, pasó a ser propiedad de los hoy demandantes, ciudadanos JOSE RAMON URIARTE y MARIA TERESA URIARTE, como consta de la documentación acompañada a su escrito de pruebas por el apoderado de la parte demandada. Con estos mantuvo una relación arrendaticia ininterrumpida como se evidencia de los múltiples contratos de arrendamiento suscritos entre ambas partes., hasta producirse el uso, por parte de la arrendataria y a solicitud expresa suya de la prórroga legal establecida por la Ley de Arrendamientos inmobiliarios. Con los consiguientes aumentos del canon de arrendamiento entre un contrato y otro como consta de dicha documentación, prórroga que fue de tres años como lo determina la referida Ley de Arrendamientos Inmobiliarios cuando la relación arrendaticia se ha prolongado por diez años o más. Que vencida dicha prórroga legal y no habiendo conseguido la demandada un lugar adecuado para el desempeño de su función social para desalojar el inmueble tenido hasta entonces en arrendamiento, se convino entre las partes a los fines de resolver la situación así planteada un “periodo de gracia” por el lapso de un año, bajo las condiciones estipuladas entre ellos como consta del respectivo documento cursante en autos, consignado por la parte demandante junto con su libelo de la demanda, en el cual se estableció además de la duración cronológica del mismo, las condiciones para la ocupación del inmueble. Habiendo durado la relación arrendaticia un lapso mayor al establecido por los artículos 1.579 y 1.580 del Código Civil que establecen que al arrendamiento es un contrato por el cual una de las partes contratantes se obliga a hacer gozar a la otra de una cosa mueble o inmueble por cierto tiempo y mediante un precio determinado que ésta se obliga a pagar a aquella. Y, que Los inmuebles no pueden arrendarse por más de quince años. Que los contratos de arrendamientos celebrados por más de aquel tiempo se limitan a quince años. Toda estipulación contraria es de ningún efecto.
Ahora bien, establecido como ha quedado que el contrato de arrendamiento no puede extenderse por más de 15 años, y teniendo la demandada más de quince años en el inmueble, a tenor de lo dispuesto por el mencionado artículo 1.580 del Código Civil, no siendo computables los años exceso a los quince años transcurridos en el inmueble, no pueden el Defensor Judicial designado por este Tribunal, ni el apoderado judicial designado por la arrendataria, insistir en que se trata de un contrato a tiempo indeterminado, pues tal condición no la establece la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, la cual al contrario, limita, a los efectos de la prórroga legal, un plazo máximo de tres años, prórroga legal que la demandada usó y no desocupó el inmueble, y es de allí donde se acuerda el “periodo de gracia”, para evitar un conflicto legal. Período de gracia éste que también utilizó la arrendataria, como consta en autos.
De allí que la prueba documental promovida por la arrendataria solo comprueba el cumplimiento de su obligación de cancelar oportunamente los cánones de arrendamiento establecidos entre ella y el propietario del inmueble, a través de los respectivos contratos de arrendamiento notariados que obviamente contienen la voluntad de las partes, sin que pueda presumirse por quien aquí sentencia violencia o medios persuasivos inadecuados para lograr el consentimiento de alguna de las partes involucradas. Así se decide.
Los efectos bancarios reseñados (Cheques), determinados por el apoderado de la arrendataria, demuestran el cumplimiento por parte de ésta de su obligación de pagar el canon convenido con el arrendador, lo que evidentemente le valió la renovación de un contrato uno tras otro hasta llegar a la Prórroga Legal y al período de gracia de un año acordado, igualmente usado y vencido sin que la arrendataria cumpliera a su vez con su obligación de entregar el inmueble arrendado desocupado de bienes y personas en el mismo estado que lo recibió del arrendador.
Por otra parte, la arrendataria pudo durante todo el tiempo que ha durado la relación arrendaticia acudir a los Organismos oficiales que manejan estas situaciones y solicitar la fijación del canon de arrendamiento ajustado a derecho, conforme a la Ley, y normalizar una situación que hoy después de más de quince años considera no ajustada a derecho.
En cuanto a las pruebas de Informes solicitando información de la Alcaldia del Municipio Anaco del Estado Anzoátegui, y del SENIAT igualmente pudieron obtenerse mediante denuncia del caso ante dichos Organismos su resultado consignarlo en autos a los fines de demostrar la condición jurídica y contable de la arrendataria.
La solicitud presentada ante la Dirección Central de Inquilinato, Ministerio del Poder Popular para la Vivienda y Habitat, no ha obtenido respuesta, o de lo contrario el apoderado de la arrendataria la hubiese consignado en autos.
En cuanto a los lapsos de evacuación dados a la prueba de Informes promovida, admitida y ordenada su evacuación, se encuentran vencidos sin que a la fecha se haya recibido comunicación alguna que pueda considerarse como respuesta de lo requerido.
El apoderado de la parte demandante, a su vez promovió el documento que contiene la transacción. Y del mismo se evidencia, sin lugar a dudas, que las partes están facultadas para disponer de las cosas en litigio. De allí que están llenos los requisitos legales exigidos por el Código Civil para que la transacción efectuada en los términos contenidos en el contrato suscrito entre las partes, facultades estas expresadas en los respectivos poderes que les fueron otorgados, tenga la valides legal necesaria para que sea solicitada su ejecución y se acuerde por un Tribunal competente para conocer del asunto, habida cuenta de que ambas partes estaban facultadas para disponer de la cosa en litigio.
El apoderado de la arrendataria alega que la transacción no llena los requisitos del Artículo 1.713 del Código Civil, y a este respecto este Sentenciador observa
La transacción es un contrato por el cual las partes mediante recíprocas concesiones, terminan un litigio pendiente o precaven un litigio eventual. (Art. 1.713 del Código Civil).
Para transigir se necesita tener capacidad para disponer de las cosas comprendas en la transacción. (Art. 1.714 del Código Civil).
La transacción tiene entre las pares la misma fuerza que la cosa juzgada, (Art. 1.718 del Código Civil).
Estos tres elementos fundamentales, analizados como han sido el libelo de la demanda, y las pruebas promovidas y evacuadas, encuentran que se encuentran reunidos en el mismo un conflicto pendiente entre las pares derivado del contrato de arrendamiento suscrito entre ellos sobre el inmueble identificado en autos; la imposibilidad de cumplir un convenio ente ellas respecto de la desocupación de dicho inmueble, y la capacidad de ambas partes, como se evidencia de los poderes en que sustentan las acciones de ambas partes, para disponer de las cosas comprendidas en la transacción. Por tanto concluye este Juzgador, que el cumplimiento del contrato contenido en la referida transacción tiene valides entre las partes y puede ser solicitada su ejecución, pues no está viciado de nulidad.
En su contestación de la demanda el apoderado de la accionada alega ser inciertos los hechos narrados en la demanda y contarios a derecho al violentar la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, no obstante esto, este Sentenciador observa que la prórroga legal concedida a la demandada, fue a solicitud expresa suya y en la misma se cumplieron las formalidades de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, lapso que se consideraría a tiempo determinado, permaneciendo vigentes las mismas condiciones y estipulaciones convenidas por las partes en el contrato original, salvo las variaciones del canon de arrendamiento que sean consecuencia de un procedimiento de regulación o de un convenio entre las partes. ART. 38 Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
La prorroga legal opera de pleno derecho y vencida la misma, el arrendador podrá exigir al arrendatario el cumplimiento de su obligación de entrega del inmueble arrendado. En este caso, el Juez a solicitud del arrendador decretará el secuestro de la cosa arrendada, y ordenará el depósito de la misma en la persona del propietario del inmueble quedando afectada la cosa para responder al arrendatario si hubiere lugar a ello. Art. 39 Ley de Arrendamientos Inmobiliarios).
Hechas estas aclaraciones respecto a las aseveraciones de la parte demandada, de supuesta nulidad y violación de los derechos de su representada, y establecido como está en la referida Ley de Arrendamientos Inmobiliarios la factible existencia de un convenio entre las partes, este Juzgador niega el pedimento de nulidad de la referida transacción o contrato, habida cuenta de que se trata de una prórroga solicitada por la arrendataria en los términos indicados por la referida norma antes transcrita. Así se decide.
El contrato o transacción objeto de este litigio, fue hecho por voluntad de ambas partes, en los términos en él expresados, tiene fe pública por tratarse de un documento autenticado por ante la Notaría Pública Primera de Maracaibo, estado Zulia, en cuanto al arrendatario y en la Notará Pública de Anaco, estado Anzoátegui, en cuanto al arrendador, es un contrato revestido de legalidad, hace fe entre las partes en cuanto a los acuerdos expresados en el mismo como voluntad de ellas, y es ejecutable conforme a las disposiciones del Código Civil. No fue producida prueba alguna que avale la pretendida nulidad del contrato o transacción objeto de esta causa y las pruebas promovidas por ambas partes confirman su validez en los términos y condiciones en que fue concebido. Así se decide.
En cuanto a las reiteradas diligencias suscritas por el Abg. RAFAEL PÈREZ ANZOLA y la suscrita por la Abg. MARIELA PÈREZ GONZÀLEZ, apoderados judiciales de la empresa demandada, y donde solicita la perenciòn de la instancia en virtud de la inacciòn procesal por mas de un (1) año por las partes sin haberse ejecutado ningùn acto del procedimiento.- Vista asimismo la diligencia de fecha 20 de marzo de 2015 suscrita por loas Abgs. LUZ MARINA VISCONTI e ISMAEL BARRERA, en sus caracteres de apoderados judiciales de la parte actora, donde entre otros señalamientos pide al tribunal dicte sentencia.
El tribunal debe señalar lo siguiente: El artìculo 267 del Còdigo de Procedimiento Civil, expresa que toda instancia se extingue por el transcurso de un año sin haberse ejecutado ningún acto de procedimiento por las partes y que la inactividad del juez después de vista la causa, no producirà la perenciòn de lo que se infiere que es solo con relación al fallo de fondo, de igual manera tampoco tendrá lugar cuando el proceso se encuentre en consulta legal, ante el juez que ha de conocerla, lo cual esta contenido en el artículo 270 del Código de Procedimiento Civil.- En reaumen dicha norma busca sancionar la inactividad de las partes, y la sanción que produce de derecho, no es renunciable por las partes, tal como lo señala el artículo 269 del Código de Procedimiento Civil.- El resultado de la perención, es que extingue el proceso, razòn por la cual es por lo que una vez declarara no ataca la acción y las decisiones que produzcan efectos, y las pruebas que resulten de los autos, continuarán teniendo plena validez. En resumen la perención extingue el proceso que no continuará adelante a partir de tal decisiòn.- Ahora bien por cuanto la perenciòn no perjudica a la acciòn la demanda puede volverse a proponer, y si con ella se hubiere interrumpido la prescripción, la interrupción sigue produciendo efectos.. La perención, puede declararse de oficio, sin que las partes o cualquiera de ellas haya realizado alguna diligencia después que finalizaron los plazos desde que comenzó la inactividad, la cual puede tener lugar cuando no se impulsa el proceso en el lapso legal, o cuando el demandante no lleva a cabo en plazos especìficos como lo establecido en el artículo 354 del Código de Procedimiento Civil, o cuando debiendo comparecer a un acto puntual, no lo hace como asi lo establecen los artículos 756 y 758 ejusdem. En líneas generales la perención nace por falta de impulso procesal propio de las partes, mas de acuerdo a lo expresamente señalado en el artículo 267, la perención no corre después que la causa ha entrado en estado de sentencia, por cuanto para el Tribunal no corren los lapsos y es el Juez como director del proceso que debe impulsarlo, en este caso, hasta su culminación dictando la sentencia a que haya lugar.- Cuestiòn importante es señalar que los interviniuentes en el proceso se encuentran a derecho mientras en el proceso corren los plazos para sentenciar, pero transcurridos estos términos sin fallo alguno, ellas dejan de estar a derecho, por lo que deberán ser notificados, a fin que corran los lapsos para interponer los recursos contra la sentencia dictada extemporáneamente, cuestiòn que deberà hacerse de oficio, en razòn de director del proceso que tiene el juez, ya la dilación al dictar la sentencia corresponde a èl.
La interpretación pacífica emanada de la Sala de Casación Civil de la extinta Corte Suprema de Justicia, fundada en las normas del Código de Procedimiento Civil, fue que la perención no corre después que la causa entre en estado de sentencia. Tal interpretación generalmente admitida creó un estado de expectativa legítima, para las partes y usuarios de la justicia, de que no corría la perención mientras la causa se encontrara en estado de sentencia, y ello llevó a que no diligenciaran solicitando sentencia vencido el año de paralización por falta de actividad del juzgador. Al no estar corriendo la perención, por no tratarse de la inactividad de los litigantes la causante de la paralización, las partes -en principio- no tenían que instar se fallare.- En razón de los argumentos expuestos, considera la Sala que la perención de la instancia, al menos en los procesos de naturaleza civil, o de los que se guíen por el Código de Procedimiento Civil, sólo funciona cuando existe inactividad de las partes, y no cuando después de vista la causa surge inactividad del juez, cuando no sentencie en los términos señalados en las leyes para ello, con lo que se paraliza la causa. Asi se decide.

DISPOSITIVA

Por lo antes expuesto este Tribunal, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, DECLARA CON LUGAR la demanda por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO propuesta por los ciudadanos JOSE RAMON URIARTE ORTEGA y MARIA TERESA URIARTE ORTEGA, titulares de las cédulas de identidad números 4.913.740 y 3.731.091 respectivamente, contra la sociedad mercantil CEMENTACIONES PETROLERAS VENEZOLANAS, S. A., (CPVEN), inscrita por ante el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, en fecha 19 de mayo de 1.981, bajo el No. 54, Tomo 21-A, y ordena a esta última hacer entrega a la demandante del inmueble dado en arrendamiento, integrado por un galpón industrial y la parcela de terreno donde se encuentra enclavado el mencionado galpón con sus anexidades, constante de diez mil seiscientos setenta y cinco metros cuadrados de superficie, ubicado en la Vía Principal de la Zona Industrial Las Palmas y comprendido dentro de los linderos siguientes: NORTE, Via principal de la zona Industrial Las Palmas; SUR, propiedad que es o fue de Jaguey C A.; ESTE, con calle dos (2); y, OESTE, terrenos que son o fueron de INACA.
Se condena asimismo a la demandada a pagar a la demandante las cantidades de dinero establecidas en el contrato y especificadas por el demandante y cuyo cumplimiento se ordena en la forma como fueron pactadas, las cuales seràn canceladas una vez que sea realizada la indexaciòn o correcciòn monetaria de las mismas.
Se condena en costas a la parte demandada por haber resultado vencida en la presente causa.
Notifíquese a las partes de la presente decisiòn.
Déjese copia. Publíquese y Regístrese.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del JUZGADO PRIMERO DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DE LOS MUNICIPIOS SIMON BOLIVAR, DIEGO BAUTISTA URBANEJA, JUAN ANTONIO SOTILLO Y GUANTA DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ANZOATEGUI, en Barcelona, a los seis (06) días del mes de octubre de dos mil quince (2015). Años: 205º de la independencia y 156º de la federación.
El Juez Suplente Especial,

Abg. JOSÉ JESÚS RAMÍREZ.
El Secretario,

Abg. OSWALDO J. FERNANDEZ.
En esta misma fecha, siendo las ocho y cincuenta y cinco a.m., se dictò y publicò la anterior sentencia. Conste.