TSJ Regiones - Decisión

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

JUZGADO DECIMO DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DE LOS MUNICIPIOS SIMON BOLIVAR, DIEGO BAUTISTA URBANEJA, JUAN ANTONIO SOTILLO Y GUANTA DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO ANZOATEGUI.
Puerto la Cruz, Primero (01) de Octubre del 2015.
205 y 156°

EXPEDIENTE: N° BP02-V-2014-000101

JU CIVIL BIENES

DE LAS PARTES Y SUS APODERADOS

DEMANDANTE: MARIA GONZALEZ DE PACHECO, venezolana, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad N°V-2.829.681 y de este domicilio.

APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDANTE: Abogados en ejercicio LOURDES REYES, MARIA JOSE REYES y JORGE ALEJANDRO SALAZAR, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 27.558, 120.537 y 55.112, respectivamente.

PARTE DEMANDADA: Ciudadanos MARÍA JOSEFINA FLEITAS CABELLO y GASTON RAUL PADRON PERICH, venezolanos, mayores de edad, titulares de las Cédulas de Identidad Nros. V-8.266.495 y V-5.172.260, respectivamente y domiciliados en Edificio Residencias Rebecca Suites, Planta 2, Apto. 2’C, Calle, Barrio Rómulo Gallegos, Lechería, Jurisdicción del Municipio Diego Bautista Urbaneja, Estado Anzoátegui.

ABOGADOS DE LA PARTE DEMANDADA: Como Abogados Asistente los Abogados en ejercicio CRUZ MANUEL ESPINOZA LEON, inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 11.809 y VICTOR ORTIZ, inscrito en el Impreabogado bajo el Nro. 81.293 y como Apoderada Judicial la Abogada ARELVIS ADRIANA PERDOMO FIGUEROA, inscrita en el Inpreabogado bajo el N° 75. 039, según consta de poder cursante a los folios 192 y 193 de la primera pieza del expediente.

MOTIVO: DESALOJO (AUTO FIJANDO LOS PUNTOS CONTROVERTIDOS).

BREVE RECUENTO DE LA SITUACION
Este procedimiento se inicia por demanda POR DESALOJO, interpuesta por MARÍA GONZALEZ DE PACHECO, representada judicialmente en el escrito de libelo por la abogada en ejercicio LOURDES REYES NUÑEZ, up supra identificada, contra de los ciudadanos MARÍA JOSEFINA FLEITAS CABELLO y GASTON RAUL PADRON PERICH, antes identificados y quienes han estado asistidos en este proceso por los abogados en ejercicio CRUZ MANUEL ESPINOZA LEON, VICTOR ORTIZ ya identificados y su apoderada judicial, abogada ARELVIS ADRIANA PERDOMOFIGUEROA, ya también identificada.
Debidamente citados los demandados, se celebró la audiencia de mediación con asistencia de ambas partes y con la debida asistencia jurídica, tal como lo establece el artículo 97 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, sin que las mismas llegaran acuerdo conciliatorio alguno pero dejando abierta la posibilidad de que en el transcurso de todo este proceso puedan llegar a un acuerdo satisfactorio, el Tribunal a solicitud de ambas partes, declaró concluida la audiencia de mediación de conformidad con lo establecido en el artículo 107 de la Ley especial que rige la materia.
En fecha 21 de julio de 2015 fue presentado por los demandados MARIA JOSEFINA FLEITAS CABELLO y GASTON RAUL PADRON PERICH, asistidos por el abogado VICTOR ORTIZ, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nro. 81.293, escrito por el cual promueven cuestiones previas y contestan al fondo de la demanda. En el mismo oponen las cuestiones previas, de conformidad con lo establecido en el artículo 109 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda en concordancia con los ordinales 7mo y 8vo del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, referidas a la existencia de una condición o plazo pendientes para la interposición de la demanda así como la existencia de una cuestión prejudicial que deba resolverse en un proceso distinto. Al contestar al fondo de la demandada, la parte demandada negó, rechazó y contradijo en todas sus partes tanto los hechos como el derecho alegado por la arrendadora en su libelo de demanda por distorsionar la realidad de lo acontecido durante la relación arrendaticia. Negó por ser falso que la relación arrendaticia culminó el 09 de septiembre de 2010, ya que lo cierto es que el contrato se renovó verbalmente por igual período de tiempo y manteniendo el canon de arrendamiento en CINCO MIL QUINIENTOS BOLIVARES MENSUALES (Bs.5.500,00), por lo que desconocen en cuanto a su contenido el contrato de arrendamiento aportado marcado “B” como prueba documental por la demandante conjuntamente con el libelo, ya que dicho documento regula únicamente el período comprendido desde el 9 de septiembre de 2009 y hasta el 9 de septiembre de 2010 y en consecuencia no es aplicable para la renovación de la relación arrendaticia. Negaron que realizaran depósitos extemporáneos en la cuenta que la arrendadora posee en el Banco Mercantil bajo el N° 0105-0030-330030-171393, ya que el hecho cierto es que la arrendadora en forma verbal les manifestó que para el nuevo período de arrendamiento y en virtud de la confianza existente le realizaran los pagos en efectivo o cheque, lo cual hicieron oportunamente por mensualidades adelantadas. Negaron que para la fecha de interposición de la demanda adeudarán dolosa y arbitrariamente un total de ochenta y tres (83) cánones de arrendamiento vencidos, equivalentes a la suma de CUATROCIENTOS CINCUENTA Y SEIS MIL QUINIENTOS BOLIVARES (Bs.456.500,00).
De igual forma negaron por ser falso que la demandante agoto el trámite del procedimiento previo para la interposición de la demanda, ya que no cumplió con el plazo establecido en el artículo 12 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley contra el desalojo y desocupación arbitraria de Viviendas. Asimismo negaron por falso que tengan a su disposición un inmueble en el cual habitar, ya que el inmueble señalado por la arrendadora como de la propiedad de la arrendataria MARIA FLEITAS, ubicado en el Conjunto Residencial Arabella, N° 7-2, Calle Cerro Sur, Sector Venecia, Lechería, no cuenta con la distribución ni con las condiciones de habitabilidad mínimas para una familia con niños, pues en el funciona una empresa y está dispuesto para oficinas, lo cual imposibilita ser destinado para uso habitacional, impugnando y oponiéndose por resultar impertinentes a las pruebas aportadas por la demandante en su libelo marcadas con los números 2 y 3, ya que nada aportan para la resolución de esta controversia. Explicando ampliamente los hechos ciertos que contradicen lo alegado por la parte actora en su solicitud de desalojo y su correcta cronología, para finalmente concluir que nunca incurrieron en mora y que no adeudan la suma de CUATROCIENTOS CINCUENTA Y SEIS MIL QUINIENTOS BOLIVARES (BS.456.000,00) por cánones de arrendamientos insolutos, ya que hicieron consignaciones por NOVENTA Y CUATRO MIL TRESCIENTOS OCHENTA Y CINCO BOLIVARES (Bs.94.385,00), realizaron reparaciones al inmueble que explicaron ampliamente, por SESENTA Y SIETE MIL DOSCIENTOS OCHENTA Y CINCO BOLIVARES CON 32/100 (Bs.76.285,32) y con posterioridad pagaron además la suma de TRECE MIL BOLIVARES, según consta de dos recibos correspondientes a los periodos 9 de diciembre de 2010 al 9 de enero de 2011 y 09 de enero de 2011 al 9 de febrero de 2011 que acompañaron a su escrito de contestación de la demanda. Alegan que si para la presente fecha existe algún canon de arrendamiento insoluto ha sido motivado a la negativa de la arrendadora para recibirlos tal y como han demostrado, ya que su único objetivo es hacerles incurrir en mora para lograr el desalojo del inmueble. De igual forma Promovieron como testigos a objeto de que rindan declaración respecto a los hechos controvertidos de esta relación arrendaticia a los ciudadanos ANJELO FUENTES BOLIVAR, JOSE GONZALEZ y EDGAR PERDOMO ARZOLA, todos venezolanos, titulares de las cédulas de identidad Nro. V-13.167.788, V-4.511.951 y V-4.010.974, el primero domiciliado en la ciudad de Puerto La Cruz, el segundo en la ciudad de Barcelona y el tercero en la ciudad de El Tigre, respectivamente.
En fecha 21 de julio de 2015 este Tribunal dictó auto por el cual ordenó abrir una Segunda Pieza del presente expediente por encontrarse voluminoso impidiendo el fácil manejo del mismo.
En fecha 23 de julio de 2015 la apoderada actora, Abogada Lourdes Reyes presento escrito contentivo de contestaciones o contradicción de las cuestiones previas opuestas por la parte demandada, las cuales una vez sustanciadas conforme a su especial procedimiento, fueron decididas por este Tribunal mediante sentencia interlocutoria dictada en fecha 28 de septiembre del presente año (2015), por la cual se declaró SIN LUGAR la cuestión previa establecida en el ordinal 7° del artículo 346 y CON LUGAR, la del ordinal 8° del mismo artículo, tal como quedó expresamente establecido en la ya indicada sentencia, por lo que este Tribunal, encontrándose en la oportunidad procesal establecida en el artículo 112 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, pasa a continuación a fijar los puntos controvertidos en la presente causa, previa las consideraciones siguientes:
El artículo 112 de la Ley especial que rige la materia, establece: “Concluido el lapso de la contestación de la demanda o de la reconvención si fuere el caso, dentro de los tres días de despacho siguientes, el juez o jueza dictará un auto fijando los puntos controvertidos…”, es decir, tiene una función ordenadora. Este auto deberá ser razonado y deberá ser pronunciado dentro de los tres días de despacho siguientes una vez concluido el lapso para contestar la demanda o que se haya presentado la reconvención, pero dejando siempre libre a las partes para llegar a un convenimiento o no sobre los puntos fijados como controvertidos en el proceso.
Ahora bien el Juez o Jueza por auto razonado debe fijar los puntos controvertidos que serán objeto de las pruebas y de los límites de la controversia. Esta delimitación se base en los fundamentos de la demanda y de la contestación o reconvención si la hubiere; y en el avenimiento de las partes sobre las cuestiones de hecho a probar, y de las observaciones de las partes sobre los fundamentos de sus pretensiones. Asimismo, declarará abierto un lapso de ocho (8) días para que las partes promuevan las pruebas sobre el mérito de la causa, tres (3) días de despacho para la oposición y tres (3) días de despacho para la admisión de pruebas.
En el caso que nos ocupa, la parte actora en su escrito libelar, demanda el desalojo del inmueble de su propiedad constituido por un (1) apartamento ubicado en el Edificio Residencias Rebbeca Suittes, planta 2, distinguido con las siglas 2-C, Calle 7, Barrio Rómulo Gallegos, Lechería, Jurisdicción del Municipio Diego Bautista Urbaneja del Estado Anzoátegui, el cual fue dado en arrendamiento a los ciudadanos MARIA JOSEFINA FLEITAS CABELLO y GASTON RAUL PADRON PERICH, estableciéndose un canon de arrendamiento mensual de bolívares CINCO MIL QUINIENTOS BOLIVARES (Bs. 5.500,00), según lo establecido en la Cláusula Segunda del Contrato de Arrendamiento debidamente autenticado por ante la Notaría Pública de Lechería en fecha 09 de septiembre de 2009, anotado bajo el N° 44, tomo 144 de los libros respectivos y el cual acompañó al libelo, y cuyo pago debía realizarse los primeros días de cada mes, a través de depósito bancario en la cuenta de ahorro del Banco Mercantil signada bajo el N° 0105-0030-330030-17139-3, a su nombre. Una vez vencido el tiempo de duración del contrato de arrendamiento convenido, es decir el 09 de septiembre del año 2010, los arrendatarios se acogieron a la prórroga legal establecida en la Ley de Arrendamiento Inmobiliario vigente para la fecha hasta por un máximo de seis (06) meses.
Afirma igualmente la parte actora, que los arrendatarios venían cumpliendo con su obligación de pagar los cánones de arrendamiento puntualmente, pero ello fue así hasta el mes de Diciembre del año 2010, último pago recibido, mant4eniendo los arrendatarios una importante morosidad hasta la presente fecha, ello a pesar de haber realizado depósitos extemporáneos en la cuenta con la finalidad de abonar a la deuda, motivo por el cual ha acudido a las instancias administrativas y judiciales ajustando su pretensión de resolver el contrato de arrendamiento, de obtener el pago de los cánones insolutos y de lograr la desocupación del inmueble de su propiedad, a las variaciones legales que ha tenido esta materia de arrendamiento en los últimos tres años, resultando todas las acciones infructuosas y a la fecha de interposición de la demanda acumulan los arrendatarios 83 meses de cánones insolutos, adeudando los arrendatarios hasta el mes de enero de 2015 la cantidad de Cuatrocientos Cincuenta y Seis Mil Quinientos Bolívares ( Bs. 456.500,00). Solicitando en el petitorio contenido en el libelo de demanda primero el desalojo del inmueble dado en arrendamiento y segundo el pago de las costas y costos del presente juicio en caso de resultar vencidos completamente la parte demandada, según lo pautado por el artículo 174 del Código de Procedimiento Civil.
La parte demandante acompañó a su escrito libelar las pruebas en las cuales sustenta los hechos alegados, así como copias certificadas del procedimiento administrativo llevado a cabo por ante la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda.
En fecha 21 de julio de 2015 la parte demandada consignó escrito de oposición de cuestiones previas y contestación al fondo de la demanda y después de haber sido sustanciadas las cuestiones previas alegadas conforme a lo establecido en el artículo 109 de la Ley especial que rige la materia, este despacho se pronunció sobre las mismas mediante sentencia interlocutoria dictada en fecha 28 de septiembre de 2015.
Al contestar al fondo de la demanda, la parte demandada entre otras cosas negó, rechazo y contradijo en todas sus partes tanto los hechos como el derecho alegado por la arrendadora en su libelo de demanda por distorsionar la realidad de lo acontecido durante la relación arrendaticia. Negando por ser falso que la relación arrendaticia culminó el 09 de septiembre de 2010, ya que lo cierto es que el contrato se renovó verbalmente por igual período de tiempo y manteniendo el canon de arrendamiento en Cinco Mil Quinientos Bolívares mensuales (Bs. 5.500,00) por lo que desconocen en cuanto a su contenido el contrato de arrendamiento aportado marcado “B” como prueba documental por la demandante conjuntamente con el libelo, ya que dicho documento regula únicamente el período comprendido desde el 9 de septiembre de 2009 y hasta el 9 de septiembre de 2010 y en consecuencia no es aplicable para la renovación de la relación arrendaticia.
Negaron por ser falso que realizaron depósitos extemporáneos en la cuenta que la arrendadora posee en el Banco Mercantil bajo el N°0105-0030-330030-171393, ya que el hecho cierto es que la arrendadora en forma verbal les manifestó que para el nuevo período de arrendamiento y en virtud de la confianza existente le realizaran los pagos en efectivo o cheque, lo cual hicieron oportunamente por mensualidades adelantadas. Alegaron que es falso que para la fecha de interposición de la demanda adeudarán dolosa y arbitrariamente un total de ochenta y tres (83) cánones de arrendamiento vencidos, equivalentes a la suma de Cuatrocientos Cincuenta y Seis Mil Quinientos (Bs. 456.500,00). De igual forma, negaron por ser falso que que la demandante agotó el trámite del procedimiento previo para la interposición de la demanda, ya que no cumplió con el plazo establecido en el artículo 12 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza Contra el Desalojo y Desocupación Arbitraria de Viviendas.
Asimismo negaron que tienen a su disposición un inmueble en el cual habitar, ya que el inmueble señalado por la arrendadora como de la propiedad de la arrendataria María Fleitas, ubicado en el Conjunto Residencial Arabella, N° 7-2, Calle Cerro Sur, Sector Venecia, Lechería, no cuenta con la distribución ni con las condiciones de habitabilidad mínimas para una familia con niños, pues en el funciona una empresa y está dispuesto para oficinas, lo cual imposibilita ser destinado para uso habitacional. Impugnando y oponiéndose por resultar impertinentes las pruebas aportadas por la demandante en su libelo marcadas con los números 2 y 3, ya que nada aportan para la resolución de esta controversia, y procedieron a explicar los hechos ciertos que contradicen lo alegado por la actora en su solicitud de desalojo y su correcta cronología, haciendo en su escrito de contestación una amplia narración de los hechos acontecidos, los cuales este tribunal da aquí por reproducidos.
Concluyendo en su escrito de contestación que nunca incurrieron en mora y que no adeudan la suma de CUATROCIENTOS CINCUENTA Y SEIS MIL QUINIENTOS BOLIVARES (Bs. 456.500,00) por cánones de arrendamientos insolutos, ya que hicieron consignaciones por NOVENTA Y CUATRO MIL TRESCIENTOS OCHENTA Y CINCO BOLIVARES (Bs. 94.385,00), realizaron reparaciones al inmueble por SESENTA Y SIETE MIL DOSCIENTOS OCHENTA Y CINCO BOLIVARES CON 32/100 (Bs. 67.285,32) y con posterioridad pagaron además la suma de TRECE MIL BOLIVARES (Bs.13.000,00), según consta de dos recibos correspondientes a los períodos 9 de diciembre de 2010 al 9 de enero de 2011 y 09 de enero de 2011 al 9 de febrero de 2011, que anexaron. Alegando que si existe para la presente fecha algún canon de arrendamiento insoluto ha sido motivado a la negativa de la arrendadora para recibirlos, tal como han demostrado, ya que su único objetivo es hacerles incurrir en mora para lograr el desalojo del inmueble.
De conformidad con lo establecido en el artículo 107 de la Ley para la regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, La parte demandada acompañó a su escrito de contestación las pruebas en las cuales fundamenta sus alegatos.
Por todo lo anteriormente expuesto, este Tribunal Décimo de los Municipios Simón Bolívar, Diego Bautista Urbaneja, Juan Antonio Sotillo y Guanta de la Circunscripción Judicial del Estado Anzoátegui, siendo la oportunidad legal para la fijación de los hechos controvertidos, según lo dispuesto en el artículo 112 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, el Tribunal lo hace de la siguiente manera:
1. No existe controversia en cuanto a que la relación arrendaticia empezó con la firma del Contrato de Arrendamiento celebrado entre las partes por ante la Notaría Pública de Lechería en fecha 09 de septiembre de 2009.
2. No está en discusión si hubo o no renovación verbal del contrato de arrendamiento suscrito entre las partes , o si los arrendatarios hicieron o no uso de la prórroga legal, ya que lo que aquí se ventila es una demanda de desalojo por falta de pago, mas no una demanda por cumplimiento de contrato.
ESTABLECIDOS ANTERIORMENTE LOS HECHOS ALEGADOS POR LAS PARTES QUE NO ESTAN CONTROVERTIDOS, EL TRIBUNAL PROCEDE SEGUIDAMENTE A FIJAR LOS HECHOS CONTROVERTIDOS, LOS CUALES DEBERÁN SER OBJETO DE PRUEBA EN ESTE PROCESO:
1. Existe controversia en cuando a que si la parte demandada ha incurrido en la causal de desalojo contenida en el ordinal primero (1ero) del artículo 91 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, por haber dejado de pagar cuatro cánones de arrendamiento sin causa justificada,
2. Existe controversia en cuanto a que el inmueble propiedad de la co-demandada MARIA FLEITAS, ubicado en el Conjunto Residencial Arabella, N° 7-2, Calle Cerro Sur, Sector Venecia, Lechería, Municipio Diego Bautista Urbaneja del Estado Anzoátegui cuenta o no con las condiciones de habitabilidad necesarias para que el grupo familiar de la parte demandada pueda vivir allí, todo con el fin de garantizarle una alternativa para la constitución de su hogar en esa vivienda, que no desmejore su condición de vida en caso de ser declarada con lugar la presente demanda. Todo conforme al deber que tiene esta Juzgadora a la garantía establecida en el ordinal 13 del artículo 5 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de vivienda.
3. Se va a determinar la procedencia o no al Desalojo del inmueble arrendado y su posterior entrega a la parte demandante.
De conformidad con lo preceptuado en el artículo 112 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, este Tribunal declara abierto un lapso de ocho (8) días de despacho siguientes al de hoy, para que las partes promuevan las pruebas sobre el mérito de la causa que han sido reducidos a los hechos controvertidos aquí expresamente señalados. Y ASI SE DECLARA.
Déjese Copia del presente auto en los archivos de este despacho. Puerto la Cruz, 01 de Octubre de 2015.-
LA JUEZ SUPLENTE ESPECIAL

DRA. YELITZA CLARKE
LA SECRETARIA,

Abog. TOMIRIZ SANCHEZ