TSJ Regiones - Decisión

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL DEL ESTADO ANZOÁTEGUI
JUZGADO TERCERO DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DE LOS MUNICIPIOS SIMÓN BOLÍVAR, DIEGO BAUTISTA URBANEJA, JUAN ANTONIO SOTILLO Y GUANTA

ASUNTO PRINCIPAL: BP02-V-2014-001921

DEMANDANTE: JUAN DE LA CRUZ SANCHEZ, venezolano, mayores de edad, titular de las cédula de identidades N° V-1.194.051.-

DEMANDADO: Asociación Civil de Comerciantes del Estado Anzoátegui, (ACCEA), inscrita en el Registro Público Inmobiliario de Barcelona, Municipio Simón Bolívar del Estado Anzoátegui, en fecha 07 de enero de 2004, anotada bajo el N° 21, Tomo 01, Protocolo Primero, representada por el ciudadano NG CHUNG PUN, venezolano, mayores de edad, titular de las cédula de identidades N° V-6.346.313.-

MOTIVO: DESALOJO Y PAGO DE DAÑOS Y PERJUICIOS

I

Se contrae el presente juicio por DESALOJO Y PAGO DE DAÑOS Y PERJUICIOS, intentado por el ciudadano JUAN DE LA CRUZ SANCHEZ, contra la Asociación Civil de Comerciantes del Estado Anzoátegui, (ACCEA), representada por el ciudadano NG CHUNG PUN, ambos supra identificados; la cual fue admitida mediante auto expreso dictado por este Juzgado, en fecha 09 de enero de 2015.

ALEGATOS DEL ACTOR

“…Es el caso que nuestro representado el ciudadano JUAN DE LA CRUZ SANCHEZ, anteriormente identificado, dio en calidad de arrendamiento a la ASOCIACIÓN CIVIL DE COMERCIANTES DEL ESTADO ANZOÁTEGUI (ACCEA), un inmueble de su exclusiva propiedad constituido por un local ubicado en la prolongación de la Avenida Fuerzas Armadas de Barcelona, Centro Comercial Los Chaguaramos, signado con el número 8. Dicho inmueble mide aproximadamente SETENTA Y CINCO METROS CUADRADOS (75M2), y está comprendido dentro de los siguientes linderos: NORTE: con acera peatonal de acceso a los locales comerciales del modulo uno (1); SUR: con lindero sur del inmueble, área verde en medio; ESTE: con local comercial Nº 07 y; OESTE: con local comercial Nº 09. Asimismo el deslindado inmueble pertenece a nuestro mandante según se evidencia de documento debidamente protocolizado por ante la Oficina de Registro Público Inmobiliario de Barcelona, Municipio Simón Bolívar del Estado Anzoátegui en fecha 29 de Octubre de 1996 bajo el Nº 08, Tomo 14, Protocolo Primero. Dicha relación arrendaticia que involucra a las partes se inicio el 20 de Enero de 2014, en virtud de contrato de arrendamiento a tiempo determinado por un lapso de un (1) año, que fuera autenticado por ante la Notaría Pública Primera de Barcelona, Municipio Simón Bolívar del Estado Anzoátegui en fecha 21 de Enero de 2004 anotado bajo el Nº 70, Tomo 04 de los Libros de Autenticaciones el cual se acompaña marcada con letra “B”. Vencido el lapso de arrendamiento y la prorroga legal, continuó la relación arrendaticia por lo que operó la tácita recondición, a tenor de lo dispuesto en Código Civil. El canon de arrendamiento se fijó inicialmente en la cantidad de Bs. 400.000,00 lo que equivale a Bs.400.00 de la unidad monetaria actual, pero dicho monto se fue incrementando durante la relación arrendaticia por acuerdo entre las partes, siendo el último monto del canon de arrendamiento la cantidad de Bs. 2.000.00, cantidad esta que venía pagando el arrendatario por mensualidades vencidas los días 20 de cada mes, a veces pagadas en dinero efectivo y de circulación nacional, y otras veces en cheque, para lo cual se le emitía su respectivo recibo de cancelación. Asimismo conforme lo establecido en la cláusula tercera del contrato de arrendamiento, la arrendataria se obligó a pagar los servicios de agua, luz, aseo domiciliario y cualquiera otro derivado del uso del inmueble, dentro de los cuales está comprendido el condominio, que lo pagó la arrendataria desde el inicio de la relación arrendaticia hasta el mes de Junio de 2007. Pero es el caso, ciudadano (a) Juez (a) que la arrendataria cesó en el pago de los cánones de arrendamiento, teniendo hasta la fecha un total de 10 meses sin pagar, es decir, los canon de arrendamiento de los meses Febrero, Marzo, Abril, Mayo, Junio, Julio, Agosto, Septiembre, Octubre y Noviembre de 2014, hasta la actualidad; así mismo no ha pagado los recibos de condominio correspondiente desde Agosto de 2007 hasta el 31 de Diciembre de 2013, teniendo en la actualidad un monto insoluto por la cantidad de Bs. 41.384,54.
De manera que siendo patente el incumplimiento del contrato al dejar de pagar los canon de arrendamiento desde Febrero de 2014 hasta la actualidad, y siendo que durante todo este tiempo nuestro representado tenía una expectativa legal de recibir unas cantidades de dinero, que no ha recibido por hecho intencional y doloso de la arrendataria y que se configuran como un lucro cesante que sufre nuestro representado que alcanza la cantidad de veinte mil bolívares (Bs. 20.000,00), cantidad ésta que se origina por la razón siguiente: 10 mensualidades comprendidas desde el 20 de Febrero de 2014 hasta el 20 de Noviembre de 2014; razones estas que dan lugar al derecho de pedir el desalojo del inmueble objeto del arrendamiento como en efecto en este acto se solicita, por las consideraciones de derecho que se exponen a continuación…Ciudadano Juez, como usted puede observar, los hechos narrados se corresponden a la celebración entre las partes de un contrato de arrendamiento, contenidos en el instrumento que se acompaña con este libelo, por medio de los cuales las partes han quedado legalmente obligadas a cumplir las prestaciones establecidas en los mismos, en virtud de la fuerza de ley que estos producen entre los contratantes, tal como lo preceptúa el artículo 1.159 del Código Civil que dispone: “Los contratos tienen fuerza de ley entre las partes…”; y en razón de lo cual deben cumplir sus obligaciones exactamente como fueron contraídas, tal como lo dispone la regla general contemplada en el artículo 1.264 del mismo Código, y además deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la ley, tal como lo ordena el artículo 1.160 ejusdem, razón por la que la ASOCIACIÓN CIVIL DE COMERCIANTES DEL ESTADO ANZOÁTEGUI (ACCEA), ha quedado obligada frente a mi representada a pagar las pensiones de arrendamiento en los términos establecidos en los contratos…De manera que el incumplimiento de la obligación de la demandada en pagar las pensiones de arrendamiento del contrato celebrado, en los términos previstos en el contrato, tal como se ha señalado precedentemente, faculta a mi representada para reclamar judicialmente el desalojo del inmueble arrendado y los daños y perjuicios causados, tal como lo señalan los artículos 34 literal “a” de la Ley de Arrendamiento Inmobiliarios y el artículo 1.271 del Código Civil, que expresan:…Sobre la base de las razones de hecho y de derecho alegadas en este libelo, es por lo que ocurro ante su competente autoridad y en nombre de nuestro representado JUAN DE LA CRUZ SANCHEZ, anteriormente identificado, en su carácter de ARRENDADOR y propietario de un inmueble constituido por un local ubicado en la prolongación Avenida Fuerzas Armadas de Barcelona, Centro Comercial Los Chaguaramos, signado con el número 8. Dicho inmueble mide aproximadamente SETENTA Y CINCO METROS CUADRADOS (75M2), y está comprendido dentro de los siguientes linderos: NORTE: NORTE: con acera peatonal de acceso a los locales comerciales del modulo uno (1); SUR: con lindero sur del inmueble, área verde en medio; ESTE: con local comercial Nº 07 y; OESTE: con local comercial Nº 09, para demandar, como en efecto demandamos a la ASOCIACIÓN CIVIL DE COMERCIANTES DEL ESTADO ANZOÁTEGUI (ACCEA), suficientemente identificada en su carácter de ARRENDATARIA del inmueble antes señalado, para que de conformidad con el artículo 34 literal “a” de la Ley de Arrendamiento Inmobiliarios convenga o en su defecto a ello sea condenado por el Tribunal en lo siguiente: PRIMERO: En el desalojo del inmueble constituido por un local ubicado en la prolongación Avenida Fuerzas Armadas de Barcelona, Centro Comercial Los Chaguaramos, signado con el número 8. Dicho inmueble mide aproximadamente SETENTA Y CINCO METROS CUADRADOS (75M2), y está comprendido dentro de los siguientes linderos: NORTE: NORTE: con acera peatonal de acceso a los locales comerciales del modulo uno (1); SUR: con lindero sur del inmueble, área verde en medio; ESTE: con local comercial Nº 07 y; OESTE: con local comercial Nº 09, el cual es el objeto del contrato de arrendamiento celebrado por ante la Notaría Pública Primera de Barcelona, Municipio Simón Bolívar del Estado Anzoátegui en fecha 21 de Enero de 2004 anotado bajo el Nº 70, Tomo 04 de los Libros de Autenticaciones y en virtud de esta acción, se le condene a entregar el inmueble descrito, libre de bienes y de personas en las mismas buenas condiciones en que lo recibió. SEGUNDO: En pagar por concepto de indemnización compensatoria POR LOS DAÑOS Y PERJUICIOS CAUSADOS POR SU INCUMPLIMIENTO, la cantidad de VEINTE MIL BOLIBARES (Bs. 20.000.00) QUE se ha privado de recibir nuestro patrocinado por los canon de arrendamientos no pagados desde el 20 de Febrero de 2014 hasta el 20 de Noviembre de 2014, y los que sigan produciendo hasta la entrega definitiva del inmueble arrendado, cantidades estaque nuestra representada se ha visto privada de recibir por el incumplimiento de la arrendataria, y que a su vez constituye un enriquecimiento sin causa para ésta última. TERCERA: En pagar la cantidad de cuarenta mil trescientos ochenta y cuatro bolívares con cincuenta y cuatro céntimos (Bs. 41.384,54), por concepto de los gastos de condominio que debía pagar y que no pago desde Julio de 2007 hasta el 31 de Diciembre de 2013.
Ciudadano (a) Juez(a), las pretensiones acumuladas (desalojo, pago de indemnización compensatoria) son compatibles (i) por su naturaleza (en cuanto derivan del contrato de arrendamiento), (ii) porque no se excluyen mutuamente, (iii) porque su conocimiento corresponde a éste Tribunal (en razón de la materia, del territorio y de la cuantía), y (iv) porque, ex lege (artículo 33 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios), deben sustanciarse por el procedimiento breve…”

II
En fecha 16 de julio de 2015, la defensora judicial de la parte demandada, procedió a contestar la demanda, alegando entre otras cosas lo siguiente:

Negó, rechazó y contradijo en todas y cada uno de sus partes la presente demanda; no dio por cierto la existencia de un contrato entre su defendido y la actora; que no existen obligaciones respecto a cánones de arrendamiento, pago de servicios, ni pago alguno de condominio.

Negó que su defendido haya incumplido con su obligación de pagar los cánones de arrendamientos mensuales.

III

Conoce este Tribunal del presente juicio por DESALOJO Y PAGO DE DAÑOS Y PERJUICIOS, intentado por el ciudadano JUAN DE LA CRUZ SANCHEZ, contra la Asociación Civil de Comerciantes del Estado Anzoátegui, (ACCEA), representada por el ciudadano NG CHUNG PUN, ambos supra identificados; pasando este Juzgador a valorar las pruebas para determinar la procedencia o no de la presente demanda.

PRUEBAS DE LA PARTE ACTORA

Adjunto al escrito libelar consignó copia simple de contrato de arrendamiento autenticado por ante la Notaría Pública de Barcelona, de fecha 21 enero de 2004, cursante a los folios 09 al 11. Respecto a esta probanza, traída a los autos tanto en copia simple como original la cual corre a los folios 59 al 61, considera este Juzgador otorgarle valor probatorio como demostrativo de su contenido, toda vez, que no fue impugnada dicha probanza, solo fue negada la relación arrendaticia al momento de contestar la demanda, no siendo tal negación somera contundente para desvirtuar el citado documento. Así se declara.

PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDADA

Invocó a favor de su representada el principio de la comunidad de la prueba, en todo aquello que le favorezca y pueda desprenderse de las pruebas aportadas al proceso durante el juicio. Con relación a tal invocación debe indicar este Juzgador siguiendo criterio jurisprudencial, que el principio de adquisición es una consecuencia de esta comunidad esto es, que las pruebas una vez aportadas por las partes al proceso, no son de quien la promovió sino que son del proceso, es decir, una vez introducida legalmente en el proceso su función es la de probar la existencia o inexistencia de los hechos del proceso con independencia de que beneficien o perjudiquen a quien las promueve o a la parte contraria, la cual además puede invocarla; de manera, que una vez que ha sido aportada al proceso tiene que ser tomada en cuenta en la valoración sin importar que beneficie a quien la aportó o a la parte contraria, porque solo será en la sentencia definitiva cuando el juez de la causa puede apreciar al valorar la prueba al de establecer los hechos objeto del medio y enunciado, si su resultado incide o no en la decisión que ha de dictar respecto a la legalidad del acto; por lo cual considera este tribunal que las probanzas invocadas bajo el principio de la comunidad de la prueba resulta improcedente por pretenderse bajo esta premisa que beneficie exclusivamente a su representado. Así queda establecido.

Valoradas las pruebas aportadas al proceso, el Tribunal para decidir lo hace previa las siguientes consideraciones:

El artículo 1.579, del Código Civil, establece: ”…El arrendamiento es un contrato por el cual una de las partes contratantes se obliga a hacer gozar a la otra de una cosa mueble o inmueble, por cierto tiempo y mediante un precio determinado que ésta se obliga a pagar a aquélla.
Se entenderá que son ventas a plazo, los arrendamientos de cosas muebles con la obligación de transmitir al arrendatario en cualquier tiempo la propiedad de las cosas arrendadas…”

La norma sustantiva anteriormente transcrita, preceptúa el concepto de contrato de arrendamiento e infiere de ella los caracteres que tipifican el contrato como tal, y en este sentido es un contrato bilateral, oneroso, consensual que origina obligaciones principales, de tracto sucesivo, y obligaciones en el sentido de que no es traslativo de la propiedad ni otro derecho real.

Asimismo, se determinan los elementos esenciales del contrato como lo son: la cosa, el precio y el consentimiento.

El articulo 1592 ejusdem, establece: “…El arrendatario tiene dos obligaciones principales: 1º Debe servirse de la cosa arrendada como un buen padre de familia, y para el uso determinado en el contrato, o, a falta de convención, para aquél que pueda presumirse, según las circunstancias.
2º Debe pagar la pensión de arrendamiento en los términos convenidos...”

Del dispositivo transcrito, se establece en forma clara y determinante las obligaciones que tiene el arrendatario: 1) debe servirse del bien arrendado con el criterio del buen padre de familia, como obligación paralela al deber que tiene la parte arrendadora a conservar el inmueble en el estado de servir al fin para lo cual se arrendado, establecido en el articulo 1585 ejusdem.

El artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, establece que:
“…Solo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamente en cualesquiera de las siguientes causales: a) Que el arrendatario haya dejado de pagar el canon de arrendamiento correspondiente a dos (2) mensualidades consecutivas…omissis… Parágrafo Primero: Cuando se declare con lugar la demanda de desalojo de un inmueble, con fundamento en las causales señaladas en los literales b.- y c.- de este artículo, deberá concederse al arrendatario un plazo improrrogable de seis (6) meses para la entrega material del mismo, contados a partir de la notificación que se le haga de la sentencia definitivamente firme. Parágrafo Segundo: Queda a salvo el ejercicio de las acciones judiciales que correspondan por otras causales distintas a las previstas en el presente artículo…”

Destaca el autor JOSE LUIS VARELA, en su obra Análisis de la nueva ley de arrendamientos inmobiliarios, haciendo una interpretación del mencionado articulo que: ”…las causales de desalojo se encuentran contempladas de manera taxativas en el articulo 34 del Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios (única y exclusivamente las ahi expresadas), y son las siguientes: 1. falta de pago: la primera causal de desalojo que prevé el articulo 34 letra “a” en comento, es la falta de pago del canon de arrendamientos correspondiente a dos (2) mensualidades consecutivas. Esta disposición amplia el plazo de gracia del arrendatario para pagar el pago del arrendamiento a dos (2) meses en relación con los quince (15) días que estipulaba el artículo 1 del decreto legislativo sobre desalojo de vivienda derogado; además elimina el nefasto procedimiento de intimación que preveía el citado articulo, al igual que la inexplicable exigencia de que se acompañara, para la admisibilidad de la demanda- independientemente de la causal de desalojo-, la constancia del monto del alquilar expedido a ese efecto por el organismo regulador competente…”.

Destaca asimismo, citando al profesor ÊDGAR DARIO NUÑEZ ALCANTARA, la acotación que este hace con relación al literal del artículo 34 in comento, cuando señala:”…cuando el literal a) del articulo 34 (Desalojo) se refiere a dos mensualidades, deberá interpretarse y entenderse que se refiere a dos cánones insolutos. Lógicamente será el pago de dos fechas de pago que no siempre será mensual, lo que activara la cualidad del arrendador para exigir el desalojo por cánones vencidos e insolutos…”.

Con base a los criterios doctrinales precedentemente expuestos, y a la atenta revisión de las actuaciones contenidas en la presente demanda, aprecia el Tribunal del caso de autos, la pretensión del actor es el desalojo de un local comercial ubicado en la prolongación Avenida Fuerzas Armadas de Barcelona, Centro Comercial Los Chaguaramos, signado con el número 8. Dicho inmueble mide aproximadamente SETENTA Y CINCO METROS CUADRADOS (75M2), y está comprendido dentro de los siguientes linderos: NORTE: NORTE: con acera peatonal de acceso a los locales comerciales del modulo uno (1); SUR: con lindero sur del inmueble, área verde en medio; ESTE: con local comercial Nº 07 y; OESTE: con local comercial Nº 09, que le fuere arrendado a la Asociación Civil de Comerciantes del Estado Anzoátegui, (ACCEA), representada por el ciudadano NG CHUNG PUN, supra identificado, mediante contrato de arrendamiento autenticado por ante la Notaría Pública de Barcelona, de fecha 21 enero de 2004, que en su inicio fue a tiempo determinado, pero que pasó a ser indeterminado. .

Ahora bien, la petición de desalojo del descrito inmueble tiene su fundamento en la falta de pago de los cánones, derivados del contrato de arrendamiento que como ya se advirtió inicialmente se estableció a tiempo determinado y por efecto de las sucesivas reconducciones adquirió las condiciones de contrato a tiempo indeterminado; constatándose de autos que la parte demandada a través de la defensora ad-litem, no probó lo contrario referente al incumplimiento demandado, solo negó lo expuesto en el escrito libelar no pudiendo considerarse tal negación de relevancia para desvirtuar la insolvencia del demandado.

Visto lo anterior, se observa de lo constatado, que la parte demandante probó la insolvencia en la que incurrió la parte demandada luego de la verificación, como ya se indicó por las pruebas aportadas que no pagó los cánones de arrendamientos durante el periodo 20 de Febrero de 2014 hasta el 20 de Noviembre de 2014; y al no demostrar la parte demandada con las pruebas aportadas haber cumplido con la obligación de pagar los cánones conforme a las obligaciones contenidas en el contrato de arrendamiento, quedó demostrado que efectivamente el inquilino se encontraba insolvente con dichos cánones, por lo que por vía de consecuencia considera, este Tribunal que la demanda, por desalojo interpuesta por el ciudadano JUAN DE LA CRUZ SANCHEZ, contra la Asociación Civil de Comerciantes del Estado Anzoátegui, (ACCEA), representada por el ciudadano NG CHUNG PUN, debe prosperar en derecho, debiendo cancelar los cánones adeudados tal como fue peticionado en el libelo, por cuanto se desprende de la cláusula tercera del contrato en controversia que la arrendataria asumió la obligación de los gastos y servicios del inmueble indicando expresamente “…cualquiera otros derivados del uso del inmueble…”, resulta procedente en derecho el cobro de la cantidad generada por concepto de gastos de condominio por la cantidad de cuarenta mil trescientos ochenta y cuatro bolívares con cincuenta y cuatro céntimos (41.384,54). Así se declara.-

IV
DECISION

Por todas las razones expuestas, este Tribunal Tercero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Simón Bolívar, Diego Bautista Urbaneja, Juan Antonio Sotillo y Guanta de la Circunscripción Judicial del Estado Anzoátegui, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara: PRIMERO: CON LUGAR el presente juicio por DESALOJO Y PAGO DE DAÑOS Y PERJUICIOS, intentado por el ciudadano JUAN DE LA CRUZ SANCHEZ, contra la Asociación Civil de Comerciantes del Estado Anzoátegui, (ACCEA), representada por el ciudadano NG CHUNG PUN, ambos supra identificados. SEGUNDO: Se ordena a la parte demandada cancelar a la actora, la cantidad VEINTE MIL BOLIBARES (Bs. 20.000.00) por los canon de arrendamientos no pagados desde el 20 de Febrero de 2014, hasta el 20 de Noviembre de 2014, y los que sigan produciendo hasta la entrega definitiva del inmueble arrendado. TERCERA: Se ordena a la parte demandada cancelar a la actora, la cantidad de CUARENTA MIL TRESCIENTOS OCHENTA Y CUATRO BOLÍVARES CON CINCUENTA Y CUATRO CÉNTIMOS (BS. 41.384,54), por concepto de los gastos de condominio desde Julio de 2007 hasta el 31 de Diciembre de 2013.
Se condena en costas a la parte perdidosa.
Regístrese, publíquese y déjese copia en el archivo de este Tribunal.
Dada, firmada y sellada en la Sala del Despacho del Juzgado Tercero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Simón Bolívar, Diego Bautista Urbaneja, Juan Antonio Sotillo y Guanta de la Circunscripción Judicial del Estado Anzoátegui, en Lechería a los Diecisiete (17) días del mes de Septiembre del año Dos Mil Quince (2.015).
EL JUEZ PROVISORIO

ABG. JAVIER ALEXANDER ARIAS LEÓN

LA SECRETARIA,

ABG. MAGBIS MAGO DE MARTÍNEZ

Previa formalidades de Ley siendo las Tres de la tarde (3:00 pm) se publicó la anterior decisión. LA SECRETARIA,

ABG. MAGBIS MAGO DE MARTÍNEZ