TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL
Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Anzoátegui, de El Tigre.
El Tigre, doce de agosto de dos mil dieciséis
206º y 157º

ASUNTO PRINCIPAL: BP12-V-2015-000217

JURISDICCIÓN CIVIL BIENES
I
DE LAS PARTES Y SUS APODERADOS

A los fines de dar cumplimiento a lo dispuesto en el artículo 243 del Código de Procedimiento Civil, se establecen en el presente procedimiento como partes y abogados intervinientes las siguientes personas:

PARTE ACTORA: Ciudadanos FRANCY NATALY CORDERO PERDOMO y REINALDO DAVID PACHECO, venezolanos, mayores de edad, titulares de la cédula de identidad Nro 18.445.454 y 18.777.221, respectivamente, y domiciliados en la Octava Calle Sur Nro. 304, Sector La Esperanza, El Tigre, Estado Anzoátegui.

APODERADOS JUDICIALES
DE LA PARTE ACTORA: Ciudadanos TEODORO GOMEZ RIVAS, TEODORO GOMEZ HENRIQUEZ, ODILIA MALAVE MATOS, ROSANGELA ROJAS ROJAS y MARGELYS TOVAR, abogados en ejercicio, inscritos en el Inpreabogado bajo el Nro. 15.993, 125.141, 188. 062, 125.140 y 126.630, respectivamente.

PARTE DEMANDADA: Ciudadanos YELITZA ESTHELA LOAYZA CARNEIRO e ISAAC ANTONIO BOLIVAR DUERTO, venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad Nros. 16.078.666 y 14.187.116, respectivamente

APODERADO JUDICIAL
DELA PARTE DEMANDADA: Ciudadano MAGDIEL ESTHER BOLIVAR
DUERTO, abogada en ejercicio, inscrito en
el inpreabogado bajo el Nº 106.364 y de este domicilio.

JUICIO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO.
II
SÍNTESIS DE LA CONTROVERSIA

Por auto de fecha 30 de junio de 2015, se admitió la presente demanda que por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE OPCIÒN A COMPRA-VENTA, hubieren incoado los ciudadanos FRANCY NATALY CORDERO PERDOMO y REINALDO DAVID PACHECO, venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de Identidad Nros 18.445.454 y 18.777.221, respectivamente, a través de sus apoderados judiciales ciudadanos TEODORO GOMEZ RIVAS, TEODORO GOMEZ HENRIQUEZ y MARGELYS TOVAR, abogados en ejercicio, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 15.993, 125.141 y 126.630, respectivamente, contra los ciudadanos YELITZA ESTHELA LOAYZA CARNEIRO e ISAAC ANTONIO BOLIVAR DUERTO, venezolanos, mayores de edad, titulares de las cedulas de identidad Nros. 6.078.666 y 14.187.116, respectivamente, ordenándose la citación de los prenombrados co-demandados.

Expone la parte actora en su escrito libelar, en resumen que:

“Consta de documento autenticado en la Notaría Pública Primera de El Tigre, Estado Anzoátegui, de fecha 26 de mayo del 2014, anotado con el Nro. 050, Tomo 031 en los Libros respectivos que nuestros representados celebraron, con los ciudadanos YELITZA ESTHELA LOAYSA CARNEIRO e ISAAC ANTONIO BOLIVAR DUERTO, venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad números V-16.078.666 y V-14.187.116, respectivamente, de éste domicilio un contrato de compromiso de compra-venta, en el cual se estipuló: PRIMERO: Que nuestros representados se obligaban a cancelar la cantidad de OCHOCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 800.000) por concepto de compra de una vivienda ubicada en la Segunda Etapa del proyecto Habitacional en la Urbanización Las Mercedes, Vía autocine-cementerio Monumental Guanipa, a nivel de la Torre de RCTV de ésta ciudad de el Tigre. SEGUNDO: El modo de pago, se estableció de la manera siguiente: La cantidad de CIENTO OCHENTA MIL BOLIVARES (Bs.180.000,00) en cheque de gerencia Nro. 00010190, cuenta Nro. 010205093500000022021, como parte de la reserva. TERCERO: El resto de SEISCIENTOS VEINTE MIL BOLIVARES (Bs.620.000,00), serían pagados por el crédito hipotecario otorgado por la empresa Petróleos de Venezuela, S.A, una vez aprobado. CUARTA: Ambas partes acordaron que en el referido compromiso de pago no generaría ningún interés sobre la cantidad acordada y que se mantendría el precio convenido y que se excluía la acción penal. QUINTA: Los vendedores quedaron comprometidos con los compradores en espera que el crédito hipotecario fuera aprobado en su oportunidad; y, SEXTA: Que una vez aprobado el crédito hipotecario solicitado por los compradores a la empresa Petróleos de Venezuela, S.A., el compromiso de pago quedaría disuelto. Acompañamos el original del referido compromiso
de pago en cinco (5) folios marcado "B". B).- Consta de documento autenticado en la Notaría Pública Primera de El Tigre, Estado Anzoátegui, de fecha 26 de mayo del2014, anotado con el No. 050, Tomo 031 en los libros respectivos, declaración jurada, mediante la cual nuestros representados manifestaron: 1.- Que no son propietarios de ninguna vivienda. 2.- Que la vivienda que adquieran constituirá su única vivienda principal. 3.- Que destinaran los recursos que le preste la empresa Petróleos de Venezuela, S.A para los fines establecidos en el Plan de Adquirir Vivienda como propia y principal. 4.- Que no mantienen unión estable de hecho ni de derecho con ningún
trabajador de Petróleos de Venezuela, S.A. 5.- Que no han participado anteriormente en ningún plan para adquirir vivienda; y, 6.- Se comprometieron a presentar en las Oficinas del Centro de Atención al Trabajador (CAIT) la constancia de Registro de Vivienda Principal. Acompañamos la referida declaración jurada en original, constante de cuatro (4) folios marcada "C". C.- Consta de documento autenticado en la Notaría Pública Segunda de El Tigre, Estado Anzoátegui, de fecha 10 de marzo del 2015, anotado con el Nro. 11, Tomo 31 en los Libros respectivos, que los ciudadanos YELITZA ESTHELA LOA YZA CARNEIRO e ISAAC ANTONIO BOLIV AR DUERTO, venezolanos, mayores de edad, cónyuges, titulares de las cédulas de identidad números V-16.078.666 y V-14.187.116, respectivamente, de éste domicilio, suscribieron con nuestros mandantes, FRANCY NATALY CORDERO PERDOMO y REINALDO DAVID PACHECO ESPERRAGOZA, ya identificados, el contrato de compraventa con fundamento en las cláusulas textuales que a continuación se señalan: "( ... ) PRIMERO: "LOS PROPIETARIOS" son los únicos y legítimos propietarios de una vivienda ubica en la Urbanización "Las Mercedes", Segunda Etapa, casa Nro. D-IO, en la Vía Autocine-Cementerio Monumental Guanipa a nivel de la torre RCTV, en la ciudad de El Tigre, Municipio Simón Rodríguez del Estado Anzoátegui, con los siguientes ambientes: Una (1) sala-comedor, Dos (2) baños, Un (1) lavandero, Un (1) depósito, Un (1) corredor y un (1) área de esparcimiento, comprendida dentro de los siguientes linderos y medidas: NORTE: Con parcela D-92, midiendo Dieciocho metros con Setenta y Cinco centímetros (18.75 mts); SUR: Con Parcela D-l1, midiendo Dieciocho metros con Setenta y Cinco centímetros (18.75 mts); ESTE: Con Parcela D-22, midiendo Ocho metros (8mts); y OESTE: Con calle Cuatro (04), midiendo ocho metros (8mts), dando una Superficie Aproximada de CIENTO CINCUENTA METROS CUADRADOS (150 M2) Y nos pertenece según consta de documento protocolizado por ante la Oficina Subalterna de Registro del Municipio Simón Rodríguez del Estado Anzoátegui, en fecha 03 de junio del Año Dos Mil Cinco (2005), el cual quedó anotado bajo el N° Dieciséis (16), Folios Ciento Cuarenta y Cinco (145) al Ciento Cincuenta y Cinco (155), Protocolo Primero, Tomo Tercero, Segundo Trimestre del año 2005.- SEGUNDO: "LOS PROPIETARIOS" otorgan a "LOS OPTANTES" con carácter exclusivo Opción de Compra-Venta del inmueble descrito en la Cláusula Primera, y "LOS OPTANTES" se comprometen a adquirirlo por el precio de MIL CUATROCIENTOS BOLIV ARES (Bs. 1.400,00) pagaderos a la firma del documento definitivo, monto que se cancelará en dinero efectivo de legal circulación en el país o en su defecto cheque de gerencia a nombre de "LOS PROPIETARIOS". TERCERA: El plazo de la presente Opción de Compra-Venta es de Ciento Veinte días calendarios (120 días) contados a partir de la fecha de la firma del presente documento, dicho plazo no podrá ser prorrogado. Dentro del indicado plazo "LOS PROPIET ARIOS" deberán suministrar los documentos y solvencias que son necesarios para la formalización de la Compra- Venta del inmueble antes descrito. CUARTO: Para garantizar el cumplimiento de éste contrato "LOS OPTANTES" entregan en éste acto a "LOS PROPIETARIOS" la cantidad de CIENTO OCHENTA MIL BOLIVARES (Bs. 180.000,00) mediante Cheque de Gerencia Nro. 00010190 de la entidad Bancaria Banco de Venezuela que "LOS PROPIETARIOS" declaran recibir a su completa y cabal satisfacción, por concepto de arras, que en caso de ejercer la presente opción se imputará al precio convenido de la venta. En caso de que por causas imputables a "LOS OPT ANTES" no se pudiera protocolizar el documento de Compra-Venta dentro del plazo estipulado en la Cláusula Tercera, la cantidad de CINCO MIL BOL IV ARES (Bs. 5.000,00) quedarán en beneficio de "LOS PROPIETARIOS" como indemnización por concepto de daños y perjuicios. Si el incumplimiento fuera por causas imputables a "LOS PROPIETARIOS", éste se obliga a reintegrar de forma inmediata a "LOS OPTANTES" la cantidad recibida de CIENTO OCHENTA MIL BOLIVARES (Bs. 180.000,00), y además a pagarle la cantidad de CINCO MIL BOLIV ARES (Bs. 5.000,00) como indemnización por concepto de daños y perjuicios. El inmueble se encuentra libre de todo gravamen y nada debe por concepto de Impuestos Nacionales, ni Municipales; QUINTA: Los gastos de redacción de documento, protocolización de éstos y cualquiera otro análogo que cause éste compromiso y el contrato
definitivo a celebrarse, serán por cuenta de "LOS OPTANTES". SEXTA:"Para todos los efectos derivados y consecuencias del
presente contrato se elige como domicilio especial a la ciudad de El Tigre, Municipio Simón Rodríguez del Estado Anzoátegui a la jurisdicción de cuyos tribunales declaran las partes expresamente someterse. En la Ciudad de El Tigre a la fecha de su presentación. Se hacen dos ejemplares de un mismo tenor y a un solo efecto." (Sic.) Acompañamos el referido contrato en copia certificada expedida
por la Notaría Pública Segunda de El Tigre, Estado Anzoátegui en fecha 15 de mayo del 2015, constante de seis (6) folios, marcado "D". No obstante que el contrato de opción de compra venta en la
CLAUSULA SEGUNDA, se incurrió en el "error material" de decir que el
precio de la venta es de MIL CUATROCIENTOS BOLIVARES (Bs. 1.400,00), lo correcto es UN MILLON CUATROCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 1.400.000,00). En relación al precio de la venta del referido inmueble, al comienzo fue estipulado en la cantidad de OCHOCIENTOS MIL BOLIV ARES (Bs. 800.000,00) conforme se demuestra del contrato de compromiso de pago que se acompañó marcado b, posteriormente las partes contratantes de mutuo acuerdo convineron en aumentar el precio de la venta a UN MILLON CUATROCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 1.400.000,00), toda vez que la empresa Petróleos de Venezuela, S.A., les aprobó el crédito hipotecario por UN MILLON DOSCIENTOS VEINTE MIL BOLIVARES (Bs. 1.220.000,00) éstos aceptaron pagar el precio de UN MILLON CUATROCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs 1.400.000,00), ya mencionado. Es cierto que el referido inmueble conformado por la parcela de terreno de un área de 150 M2 y la vivienda construida sobre la misma, es propiedad de los vendedores, conforme se demuestra de documento protocolizado en la Oficina de Registro Público del Municipio Simón Rodríguez del Estado Anzoátegui, de fecha 03 de junio del 2005, anotado con el Nro. 16, Folios del 145 al 155, Protocolo Primero, Tomo Tercero, Segundo Trimestre, cuyo inmueble fue adquirido con crédito hipotecario, conforme se demuestra de la copia fotostática que acompaño constante de diez (10) folios, marcada "E".
El referido crédito hipotecario fue pagado por los expresados YELITZA
ESTHELA LOAYZA CARNEIRO e ISAAC ANTONIO BOLIVAR DUERTO, ya identificados, según consta de documento de liberación, debidamente protocolizado en la Oficina de Registro Público del Municipio Simón Rodríguez del Estado Anzoátegui, de fecha 12 de marzo del 2015, anotado bajo el Nro. 30, Folio 162, Tomo 3 del Protocolo de Transcripción, conforme se demuestra de la copia que acompaño constante de seis (6) folios, marcado "F". El referido inmueble está inscrito en Catastro Urbano, adscrita a la Alcaldía del Municipio Simón Rodríguez del Estado Anzoátegui, bajo el Nro. 26463 de fecha 18 de febrero del 2015, Nro. Catastral 03-19-01- UOI-39-00-00-00-00- 00, conforme se demuestra de Ficha Catastral que acompañamos, constante de un (1) folio, marcado "G". No obstante a ello, nuestros mandantes ante la negativa de los promitentes vendedores de querer pagar los tributos correspondientes al Seniat por razón de la venta, nuestros representados por su propia cuenta y gasto realizaron el referido pago, gasto éste que correspondía cancelarlo a los promitentes vendedores. Según certificación de fecha 12 de febrero del 2015, expedida por la Superintendencia de Administración Tributaria del Municipio Simón Rodríguez (SAMA T), el inmueble objeto de opción de Compra-Venta, ubicado en la calle 4, Las Mercedes, Código Catastral 26463, está totalmente solvente con los impuestos sobre propiedad inmobiliaria desde el 01-01-2015 hasta el 31-12-2015, cuyos impuestos fueron pagados por la ciudadana FRANCY CORDERO, con depósito en efectivo que hizo a la cuenta corriente N° 01160152910021517576, en fecha 27 de mayo del 2015, según planilla de depósito número 421231054 conforme se demuestra de dicha certificación y depósito que acompañamos, constante de dos (2) folios, marcada "H". En fecha, 03 de febrero del 2015, La Oficina de Catastro de Atención al Trabajador de la empresa PDVSA, les aprobó a los ciudadanos FRANCY NATALY CORDERO PERDOMO y REINALDO PACHECO ESPARRAGOZA, de acuerdo al Plan de Ayuda para Adquirir Vivienda, la solicitud del Préstamo Hipotecario, lo cual se evidencia de las planillas de solicitud de préstamo que acompañamos constante de cuatro (4) folios, marcadas "I" y" J". Aprobado el crédito hipotecario a favor de nuestros representados por la
cantidad de UN MILLON DOSCIENTOS VEINTE MIL BOLIVARES (B8.
1.220.000,00), la empresa PDVSA, ordenó emitir cheques de gerencia a favor de los vendedores discriminados así: 1.- A favor de ISAAC BOLIVAR, cheques de gerencias Nro. 13033829
por TRECIENTOS DIEZ MIL BOLIVARES (Bs. 310.000,00) y Nro.
44033830 por TRESCIENTOS MIL BOLIVARES (B8. 300.000,00), cuentas Nro. 0105-0200-40-2200033829 y 0105-0200-43-2200033830, de fecha 20 de abril del 2015, respectivamente, Banco Mercantil, Agencia San Tomé, no endosables, con caducidad de 90 días. 2.- A favor de YELITZA LOAYZA, cheques de gerencias Nro. 40033786
por TRECIENTOS DIEZ MIL BOLIVARES (Bs. 310.000,00) y Nro. 27033826 por TRESCIENTOS MIL BOLIV ARES (Bs. 300.000,00) que vendedores mediante correspondencia privada, donde se les informaba que la oficina de Registro Público había fijado el otorgamiento del documento de venta definitiva del inmueble el día miércoles 10 de junio entre las 9:00 am y 12:00 pm, negándose los promitentes vendedores a firmar la respectiva notificación, el cual se consigna en original constante de dos (02) folios, marcado "N". Posterior a ello y en vista de su negativa, se procedió a notificarles a través de un funcionario público que dejara constancia mediante acta que el Registro Público había fijado como fecha para el otorgamiento del documento definitivo de venta el día 10 de junio del 2015, entre las 9:00 am y 12:00 pm, dicha notificación se realizó el día 05 de junio del 2015, a través de la funcionaria designada al efecto por la Notaría Pública Segunda de El Tigre y el cual se demuestra a través del expediente contentivo de las resultas de dicha notificación, el cual se consigna en original, constante de doce (11) folios, marcado "Ñ". Por cuanto el documento definitivo de venta fue devuelto por el Registro Público por presentar algunos errores materiales y pospuesta la fecha de su otorgamiento para el día 16 de junio del 2015, se procedió a notificar a los vendedores nuevamente, pero ésta vez a través de IPOSTEL, lo cual fue realizado el día 15 de junio del 2015, siendo notificado el ciudadano ISAAC BOLIVAR, de que el otorgamiento del referido documento de venta se fijó para el día 16 de junio del 2015, tal como se evidencia de factura con acuse de recibo que acompaño en tres (03) folios, marcado "O". En ésta última oportunidad tampoco los promitentes vendedores se presentaron para el otorgamiento del documento definitivo de venta con gravamen hipotecario a favor de la empresa P.D.V.S.A, a pesar de haber cumplido nuestros representados con todos los requisitos para efectuar el referido negocio jurídico. Es necesario traer a colación LA SEGURIDAD SOCIAL EN SU SENTIDO AMPLIO. De conformidad con lo establecido en el artículo 86 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, donde se establece que toda persona tiene derecho a la seguridad social, en el presente caso, el derecho a la vivienda, y para la efectividad de proteger éste derecho será necesario crear un sistema social universal, en el caso que nos ocupa nuestros representados le entregaron en arras a los vendedores la cantidad de Bs. 180.000,00 en cheque de gerencia Nro. 00010150, Código de Cuenta 0107509350000022021 de fecha 16 de mayo del 2014, No endosable, que acompañamos constante en un (1) folio marcado "P". El remanente de Bs. 1.220.000,00 para pagar el precio definitivo de la venta convenido en Bs. 1.400.000,00 está contenido en los Cheques de Gerencias Nros. 13033829, 44033830, 40033786 Y 27033826, respectivamente, supra señalados, aunado al hecho que fijada la fecha y hora para el otorgamiento del documento definitivo de venta, que a nuestro saber y leal entender, nuestros representados cumplieron con la totalidad del precio y los requisitos exigidos para la venta definitiva. Nuestros representados, también están protegidos por la Ley Especial de Protección al Deudor Hipotecario de Vivienda, que en su artículo 10 establece: "La presente Ley tiene por objeto establecer un conjunto de normas basadas en el derecho a la vivienda digna y a la protección de ésta como contingencia de seguridad social ... Norma las condiciones fundamentales de los créditos hipotecarios para viviendas ... con recursos propios de la banca, operadores financieros y acreedores particulares ... " (Sic). De acuerdo a la normativa, supra señalada, la relación surgida en el negocio jurídico de opción de compra-venta entre los propietarios vendedores y nuestros representados, indiscutiblemente fue la adquisición de vivienda bajo la modalidad de "Crédito Hipotecario". El artículo 5, ejusdem, también establece: "Se entenderá a los efectos de ésta ley por deudor hipotecario,
aquella persona a la que se le ha otorgado un crédito hipotecario para vivienda sobre el mismo bien inmueble, por una institución o un acreedor particular" (Sic). De acuerdo a la Cláusula Tercera del Contrato de opción de compra-venta, autenticado en fecha 10 de marzo del 2015, en la Cláusula Tercera, el plazo de cumplimiento se convino en ciento veinte (120) días calendario, contado a partir de la firma del mismo, cuyo plazo no podrá ser prorrogado, y dentro de dicho plazo, los propietarios deberán suministrar los documentos y solvencias necesarios para la formalización de la compra-venta del referido inmueble, dicho plazo vence el próximo 08 de julio del 2015, lo que indica que nuestros representados aún no están en "mora" para el cumplimiento del referido contrato. En relación a ello, el artículo 1486 del Código Civil, establece: "Las principales obligaciones del vendedor son la tradición y el saneamiento de la cosa vendida". (Sic.) Y el artículo 1491 ejusdem, establece: "Los gastos de la tradición son por cuenta del vendedor, salvo los de escritura y demás accesorios de la venta que son de cargo del comprador. ( ... )" (Sic). Como puede apreciarse la obligación que tienen a cargo nuestros representados es pagar la escritura y demás accesorios de la venta, tales como el precio convenido. Al efecto, el Decreto publicado en Gaceta Oficial Número 40.115 de fecha 21 de Febrero de 2013 establece: " ... Artículo 3: Sólo cuando exista responsabilidad de alguna de las partes se podrá rescindir el contrato de manera unilateral con las indemnizaciones a que hubiere lugar, dentro de los parámetros legales correspondientes. Artículo 4: A partir de la entrada en vigencia de la presente Resolución, solo se podrá aumentar el precio, ejecutar cláusulas penales o ejercer cualquier otra medida que pueda conllevar la pérdida de la adquisición de la vivienda o el desembolso excesivo de dinero a los adquirientes cuando el retardo en la protocolización del crédito hipotecario sea imputable a su persona. Artículo 5: Los oferentes de viviendas se abstendrán de colocar estipulaciones en los contratos de opción de compra, oferta de venta o cualquier otro que tenga como finalidad la adquisición de una vivienda principal, que permitan su terminación unilateral o prevean la posibilidad para ellos de inhibirse a protocolizar las ventas de inmuebles que hayan pactado con los Sujetos del Sistema, salvo que haya incumplimiento previo de parte de los compradores de lo dispuesto en los contratos suscritos. (Sic)." Ahora bien, los propietarios-vendedores le manifestaron a nuestros
representados que para otorgarles el documento definitivo de venta, tendrán que pagarles la cantidad de DOS MILLONES DE BOLIV ARES (Bs. 2.000.000), conducta ésta que violenta el precio convenido en UN MILLON CUATROCIENTOS MIL BOLIV ARES (Bs. 1.400.000,00), según el contrato I de Opción de Compra Venta, supra señalado, no quedando otra alternativa de acudir a la vía judicial para exigir el cumplimiento de dicha obligación. CAPITULO II.- PETITORIO y FUNDAMENTOS DE DERECHO. Por todas las razones de hecho que anteceden, acudimos ante su competente autoridad, con el carácter ya expresado, para demandar a los ciudadanos YELITZA ESTHELA LOAYSA CARNEIRO e ISAAC ANTONIO BOLIVAR DUERTO, venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad números V-16.078.666 y V-14.187.116, respectivamente, de éste domicilio, para que cumplan con el contrato de opción compra venta, supra señalado, o a ello sean condenados por éste tribunal para que otorguen el documento definitivo de venta sobre el inmueble conformado por la parcela de terreno y la vivienda construida sobre la misma, ubica en la Urbanización "Las Mercedes", Segunda Etapa, casa Nro. D-IO, en la Vía Autocine-Cementerio Monumental Guanipa a nivel de la torre RCTV, en la ciudad de El Tigre, Municipio Simón Rodríguez del Estado Anzoátegui con los siguientes ambientes: Una (1) sala- comedor, Dos (2) baños, Un (1) lavandero, Un (1) depósito, Un (1) corredor y un (1) área de esparcimiento, comprendida dentro de los siguientes linderos y medidas: NORTE: Con parcela D-92, midiendo Dieciocho metros con Setenta y Cinco centímetros (18.75 mts); SUR: Con Parcela D-11, midiendo Dieciocho metros con Setenta y Cinco centímetros (18.75 mts); ESTE: Con Parcela D-22, midiendo Ocho metros (8mts); y OESTE: Con calle Cuatro (04), midiendo ocho metros (8mts), dando una superficie de construcción aproximada de CINCUENTA y CINCO METROS CUADRADOS (55 M2), Y la parcela de terreno tiene una superficie de CIENTO CINCUENTA METROS CUADRADOS (150 M2) En vista de que nuestros representados han cumplido cabalmente con su obligación contractual, solicitamos se aplique y se dé cumplimiento al contenido del Artículo 531 del Código de Procedimiento Civil, el cual establece: "( ... ) Si se trata de contratos que tienen por objeto la transferencia de la propiedad de una cosa determinada, o la constitución o la transferencia de otro derecho, la sentencia sólo producirá estos efectos si la parte que ha propuesto la demanda ha cumplido su prestación, de lo cual debe existir constancia auténtica en los autos. " (Sic). De todos los documentos acompañados a la presente demanda se demuestra que nuestros representados han cumplido a cabalidad con su contraprestación para el otorgamiento de la venta definitiva, por lo tanto la sentencia a dictarse debe producir todos los efectos que requiere el documento definitivo, tal como lo establece el artículo 531 ya señalado... .-Fundamentamos la presente demanda en los artículos 23, 26, 49 y 82 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, en los artículos 1.133, 1.134, 1.159, 1.160, 1.167, 1354, 1.486 y 1491 del Código Civil; en los artículos 531, 585, 587 Y 588 del Código de Procedimiento Civil, en la Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela Número 40.115 del 21 de Febrero del 2013, así como también fundamentamos la presente demanda en el contrato de Opción de Compra Venta autenticado por ante la Notaría Pública Segunda de El Tigre, Estado Anzoátegui, de fecha 10 de marzo del 2015, anotado con el Nro. 11, Tomo 31 en los Libros respectivos. En razón que en el contrato se estableció que, en caso de desavenencias las partes establecían como domicilio especial procesal los Tribunales de ésta ciudad de El Tigre, Estado Anzoátegui, a los cuales acordaban someterse, conforme a la cuantía, éste Tribunal es competente para conocer de la presente demanda. Pedimos que la citación de los demandados se haga en la Calle 4, Casa D, Nro. 10, Urbanización Las Mercedes y/o en su lugar de trabajo ubicado en la Cristalería CRISSUR SERVICES, C.A, ubicado en la calle 18 Norte, ambas direcciones en ésta ciudad de El Tigre. ... Con fundamento en los hechos narrados, así como en el derecho invocado, debe ser admitida y declarada con lugar la demanda de cumplimiento de Contrato de Opción de Compra Venta, realizado sobre el inmueble identificado ut supra. Pedimos que el presente escrito de demanda constante de nueve (09) folios útiles y sus anexos de sesenta y ocho (68) folios, sea admitida y sustanciada conforme a derecho y declarada con lugar con todos sus pronunciamientos de ley en la definitiva.”

Mediante diligencia de fecha 06 de julio del 2016, el ciudadano ISAAC ANTONIO BOLIVAR, ya identificado, en su carácter de co-demandado debidamente asistido por la ciudadana MAGDIEL ESTHER BOLIVAR, abogada en ejercicio e inscrita en el inpreabogado bajo el Nº 106.364, consigna instrumento poder que le fuera otorgado a la prenombrada abogada y la ciudadana YELITZA ESTHELA LOAIZA CARNEIRO, ya arriba identificada.

En fecha 16 de septiembre del 2015, la apoderada judicial de la parte demandada, abogada MAGDIEL ESTHER BOLIVAR DUERTO, presentó extemporáneamente escrito de contestación a la demanda.

Mediante diligencia de fecha 05 de octubre del 2015, el apoderado judicial de la parte demandante abogado en ejercicio TEODORO GOMEZ RIVAS, ya identificado, solicita que este Tribunal tenga por confesa a la parte demandada en virtud de que el escrito de contestación que hubiere traído a los autos fue presentado extemporáneamente.

En fecha 07 de octubre del 2015, se dictó decisión mediante la cual este Tribunal negó la solicitud de confesión ficta peticionada por la parte demandante.

En la oportunidad de promoción de pruebas ambas partes hicieron uso de este derecho, admitiendo las pruebas promovidas por ambas mediante auto de fecha 20 de octubre del 2015.

En fecha 04 de abril del 2016, se fijó oportunidad para el acto de presentación de informes, los cuales fueron presentados por ambas partes en fecha 16 de mayo del 2016.

Planteado así los hechos, encontrándose la presente causa en fase de decisión, pasa este Tribunal a resolver la presente controversia en base a las consideraciones que serán expuestas en el capitulo siguiente:

III

MOTIVOS DE HECHO Y DE DERECHO PARA LA DECISIÓN

Es obligación del Juez, en todo momento durante todas las fases y etapas que comprende la tramitación de la causa, incluso al dictar sentencia, examinar si durante la pendencia del proceso las partes en contradictorio y el Juez Director del mismo, aplicaron adecuadamente las normas procesales, que regulan su comportamiento durante el desarrollo de este para que, una vez determinada la regular observancia de tales normas procesales, pase a pronunciarse sobre el mérito de la causa para así resolver lo conducente.

En efecto, toda la compleja serie de actos que se realizan en un procedimiento está sujeta, para que puedan producir el efecto al cual están destinados, a una serie de exigencias, pues las formas procesales responden a una necesidad de orden, certeza, eficiencia y su escrupulosa observancia representa una garantía del derecho de defensa de las partes. En otras palabras, los requisitos procesales son modelos legales que se proponen a la actividad del proceso para que produzca su propósito: la garantía de un desarrollo legal del proceso que respete los derechos de los litigantes.

Ahora bien, en el caso que nos ocupa aprecia este Juzgador que en su escrito libelar el accionante pretende que los demandados sean condenados por este Tribunal a que otorguen al demandante el documento definitivo de venta sobre un inmueble conformado por una parcela de terreno y la vivienda construida sobre la misma, ubicada en la Urbanización Las Mercedes, Segunda Etapa, casa Nro. D-10, en la Vía Autocine-Cementerio Monumental Guanipa a nivel de la torre RCTV, de la ciudad de El Tigre, Municipio Simón Rodríguez del Estado Anzoátegui, con los siguientes ambientes: Una (1) sala –comedor, dos(2) baños, un(1) lavandero, un (1) deposito, un (1) corredor y un (1) área de esparcimiento, comprendida dentro de los siguientes linderos y medidas: NORTE: Con parcela D-92, midiendo dieciocho metros con setenta y cinco centímetros (18,75mts), SUR: Con parcela D-11, midiendo dieciocho metros con setenta y cinco centímetros (18,75mts), ESTE: Con parcela D-22, midiendo ocho metros (8mts.) y OESTE: Con Calle Cuatro (4), midiendo ocho metros (8mts.), dando una superficie de construcción aproximada de cincuenta y cinco metros cuadrados (55M2), y la parcela de terreno la cual cuenta con una superficie de ciento cincuenta metros cuadrados (150M2), lo cual necesariamente conlleva a la entrega del mismo por parte de los codemandados al demandante.

En este mismo orden de ideas, revisadas minuciosamente las actas que componen el presente expediente se aprecia no sólo que en el libelo de la demanda el accionante pide que la citación de la parte demandada se practique en el inmueble objeto del presente juicio; y que es esa misma dirección la que ambos codemandados indican en su escrito de fecha 16 de septiembre del 2015, como lugar de su domicilio, sino además que tal hecho es reconocido por ambas parte en sus respectivos informes de fecha 16 de mayo de 2016.

Así las cosas, en el capitulo II del presentado por el accionante este señala lo siguiente: “En esta etapa los Optantes Vendedores, dieron contestación extemporánea a la demandada argumentando, que ya no iban a vender el inmueble objeto de la negociación, porque no tenían otra vivienda donde vivir junto a sus menores hijos, y que le devolverían a los Optantes Compradores la cantidad de CIENTO OCHENTA MIL BOLIVARES (Bs. 180.000,oo), dados en arras, más la penalidad de CINCO MILI BOLIVARES (Bs. 5.000,oo) establecida en el referido contrato de opción de compra venta.”; en tanto que en el de los codemandados, sus apoderados judiciales sostienen en el capítulo II, que en el juicio “…Ha quedado demostrado que nuestros representados son legítimos propietarios y poseedores actualmente de la vivienda. Tal como se evidencia del documento de adquisición de vivienda según quedó registrado ante la Oficina Subalterna de Registro Público del Municipio Simón Rodríguez del Estado Anzoátegui, en fecha tres (3) de junio del año Dos mil cinco (2005), bajo el número dieciséis (16), folios ciento cuarenta y cinco (145) al folio ciento cincuenta y cinco (155), consignado con la letra “E”, con el libelo de la demanda…”; y en el Capítulo V: “….Aunado a esto la señora YLITZA ESTHELA LOAYSA CARNEIRO portadora de la Cédula de Identidad personal Nro.16.078.666, (sic) sufrió un accidente de tránsito en fecha 07 de Abril del 2016, con diagnóstico de politraumatismo craneoencefálico severo cual amerito operación de inmediato y en los actuales momentos se encuentra en un estado delicado y de cuidados constantes y supervisados por enfermeros ya que no habla no come ni se vale por si misma ya que no se encuentra consciente es decir no se encuentra en pleno uso de sus facultades mentales para tomar decisiones o en su defecto aceptar firmar o rechazar el contrato de la presente demanda; y ante todo estos sucesos rogamos a usted señor Juez tome su decisión tomando en cuenta el estado que se encuentran mis clientes ante tales hechos, ya que los mismos no se encuentran en los actuales momentos interesados en vender el único bien donde conviven sus hijos menores…”

De lo dicho necesariamente se atisba que el inmueble objeto de la presente acción, el cual consiste en una vivienda familiar está siendo en la actualidad ocupado por ambos codemandados. Así se declara.

En tal sentido, no escapa a este sentenciador que recientemente la Sala de Casación Civil de nuestro Máximo Tribunal de la República, en sentencia Nº 411, dictada bajo la ponencia de su actual presidente Magistrado Guillermo Blanco Vázquez, de fecha 04 de julio de 2016, es decir proferida con posterioridad a la admisión de la presente acción, aclaró que el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas, no solo se circunscribe al campo de las relaciones arrendaticias sino que comprende cualquier juicio que pudiera conducir a una decisión cuya práctica material comporte la pérdida de posesión o tenencia de un inmueble destinado a vivienda familiar.

En efecto, en la sentencia en referencia se deja establecido, en resumen lo siguiente:
“… Ahora bien, en el sub iudice al haber sido decidida procedente por el ad quem la resolución del contrato de opción de compra venta, ordenándose que una vez que quede definitivamente firme fallo dictado y, habida cuenta que la parte demandada se encuentra en posesión del inmueble objeto del presente juicio, esta debe restituir al accionante el precitado inmueble, lo cual se traduce en la inexistencia de la convención de opción de compra venta, cuya consecuencia jurídica acarrea que la situación se retrotraiga al estado como estaban las partes antes de pactarse la obligación contractual, debiendo entonces devolverse mutuamente las prestaciones dadas y recibidas con motivo de las obligaciones que hubiesen ejecutado durante la vigencia del contrato, en otras palabras, los contratantes quedan como si jamás lo hubiesen hecho y con el deber de restituirse las prestaciones cumplidas….
…En el sub iudice, el bien inmueble destinado a vivienda objeto de la relación contractual cuya resolución se pretende se encuentra ocupado por el demandado, por lo que el efecto jurídico de la resolución pronunciada conlleva la entrega o desocupación del mencionado inmueble.
Ahora bien, disponen el artículo 1 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas, lo siguiente:
“El presente Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley tiene por objeto la protección de las arrendatarias y arrendatarios, comodatarios y ocupantes o usufructuarios de bienes inmuebles destinados a vivienda principal, así como las y los adquirientes de viviendas nuevas o en el mercado secundario, contra medidas administrativas o judiciales mediante las cuales se pretenda interrumpir o cesar la posesión legítima que ejercieren, o cuya práctica material comporte la pérdida de la posesión o tenencia de un inmueble destinado a vivienda”.
En el mismo sentido, el artículo 5 de la citada Ley establece:
“Previo al ejercicio de cualquier otra acción judicial o administrativa que pudiera derivar en una decisión cuya práctica material comporte la pérdida de la posesión o tenencia de un inmueble destinado a vivienda principal, en perjuicio de alguno de los sujetos protegidos por este Decreto-Ley, deberá tramitarse por ante el Ministerio con competencia en materia de hábitat y vivienda, el procedimiento descrito en los artículos subsiguientes”.
Asimismo, el artículo 10 eiusdem dispone:
“Cumplido el procedimiento antes descrito, independientemente de la decisión, las partes podrán acceder a los órganos jurisdiccionales competentes para hacer valer sus pretensiones.
No podrá acudirse a la vía judicial sin el cumplimiento previo del procedimiento previsto en los artículos precedentes”.
Ahora bien, planteada la situación en los términos expuestos -pretendiéndose en el presente caso la resolución de un contrato de opción de compra venta así como la devolución de un inmueble destinado a vivienda el cual se encuentra ocupado por el opcionante, resulta pertinente citar el criterio establecido por esta Sala de Casación Civil la sentencia N° 175 en la cual, en ponencia conjunta, resolviendo el recurso de interpretación de los artículos 1, 3, 5 y 12 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas, publicado en la Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela N° 39.668 del 6 de mayo de 2011, específicamente se dispuso lo siguiente:
“…En todo caso, para comprender el supuesto previsto en la norma es fundamental distinguir entre la pretensión civil y la administrativa, toda vez que la primera sin duda debe ser examinada por sus jueces naturales, es decir, la jurisdicción ordinaria, mientras que la segunda, compete en primer orden al Ministerio del Poder Popular en materia de Vivienda y Hábitat, a través de la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda, la cual ejerce la supervisión y control por parte del Estado en relación con las solicitudes de ocupación del inmueble destinado a vivienda familiar y, en todo caso, analizará y ponderará objetivamente las razones que invoquen los interesados para ocupar el inmueble en cuestión y solicitar la restitución de la posesión o el desalojo.
Ciertamente, los motivos ofrecidos por el legislador conducen a ponderar la resolución del asunto con una visión social y real del caso sometido a su consideración, en el que se cumplan las normas de protección respecto de los sujetos amparados por el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley, todo de cara a la construcción de una sociedad más justa y equitativa en los términos que exige el artículo 2° del Texto Constitucional”.
(…Omissis…)
Más recientemente, el Ministerio del Poder Popular con competencia en materia de Vivienda y Hábitat, mediante las Resoluciones Nros. 10 y 11, publicadas en la Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela Nro. 40.115, de fecha 21 de febrero de 2013, dictó las Normas referentes a la Formulación e Implantación de Políticas que permiten favorecer Modalidades de Pago, Financiamiento y Créditos Accesibles a todos los sectores de la sociedad, para la Construcción, Autoconstrucción, Adquisición, Mejora y Ampliación de Viviendas, lo cual evidencia la intensión inequívoca del Estado de conceder créditos con especiales condiciones para garantizar tal derecho fundamental.
En todo caso, lo importante es llamar la atención respecto de las medidas de protección que se han adoptado y especialmente cómo a través de ella lo que se pretende es hacer efectivo ese derecho humano a una vivienda.
(…Omissis…)
Por lo tanto, aun cuando no exista en los términos del recurrente “…inminente actividad de desalojo o desocupación….”, pero sí amenaza de perder la posesión o tenencia de un inmueble destinado a vivienda por parte de los ocupantes, tenedores, poseedores y demás sujetos comprendidos en la Ley por causa de medidas judiciales, bien cautelares o ejecutivas que signifiquen desposesión, desalojo o pérdida de la tenencia, deberá cumplirse con el procedimiento especial previo a las demandas de cualquier naturaleza siempre y cuando se trate de un inmueble destinado a vivienda familiar, en los términos descritos en el citado Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley.
En virtud de todo lo anterior, esta Sala reitera en cuanto al ámbito subjetivo de aplicación del referido Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley, que el mismo ampara no sólo a los arrendatarios y arrendatarias, comodatarios o usufructuarios, sino también a los ocupantes o tenedores de bienes inmuebles destinados a vivienda principal, inclusive a los adquirientes y las adquirientes de vivienda nuevas o en el mercado secundario, cuando sobre esos inmuebles destinados a vivienda familiar pudieran estar constituidas garantías reales.
En relación con la posesión que merece protección en los términos del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley es “la posesión, tenencia u ocupación”, se refiere aquella tutelada por el derecho, es decir, que sea lícita.
En relación con el ámbito objetivo de la Ley, la protección se establece literalmente frente a cualquier medida preventiva o ejecutiva, administrativa o judicial, que pudiera derivar en la pérdida de la posesión, ocupación o tenencia sólo de inmuebles destinados a “vivienda principal”.
Luego de verificado lo anterior, el artículo 5° y siguientes objeto de interpretación sin duda contienen el procedimiento previo a las demandas, que pudiera derivar en una decisión cuya práctica material comporte la pérdida de posesión o tenencia de los sujetos amparados por la Ley, por lo que su exigencia constituye un requisito de admisibilidad sine qua non para acudir a la vía jurisdiccional.
El Decreto con Fuerza de Ley objeto de interpretación no sólo resulta aplicable a las relaciones arrendaticias, sino que comprende los juicios de otra naturaleza, verbigracia ejecución de hipoteca, en los cuales puedan resultar afectados los derechos constitucionales y legales de quienes ocupan o habitan un determinado inmueble destinado a vivienda principal, -se insiste- en que el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas, no se circunscribe al campo de las relaciones arrendaticias sino que comprende cualquier juicio que pudiera conducir a una decisión cuya práctica material comporte la pérdida de posesión o tenencia de un inmueble destinado a vivienda familiar. Ciertamente, tal como se refirió anteriormente, la protección se otorga inclusive a los adquirientes de viviendas nuevas o en el mercado secundario sobre los cuales pesare alguna garantía real (Artículo 2 eiusdem).
Del criterio expuesto en la sentencia citada, se desprende que la exigencia del agotamiento de la vía administrativa frente a cualquier medida preventiva o ejecutiva, administrativa o judicial, que pudiese comportar la pérdida de la posesión, ocupación o tenencia de inmuebles destinados a vivienda antes de acudir a los órganos jurisdiccionales, constituye un requisito de admisibilidad sine qua non para acudir a la vía jurisdiccional, tal y como se prevé en el artículo 10 de Ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas.
Por todo lo antes expuesto, considerando que en este caso, los efectos de la resolución del contrato de opción de compra venta comporta la desocupación de un inmueble destinado a vivienda del opcionante; y por cuanto no consta en autos que la parte actora haya agotado la vía administrativa previa a la judicial ante el Ministerio del Poder Popular para Vivienda y Hábitat, como lo exige el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas, así como tampoco que la tenencia del inmueble sea ilícita, esta Sala de casación Civil, en uso de sus atribuciones, procederá a casar de oficio y sin reenvío la sentencia recurrida por dársele curso a una pretensión inadmisible, en consecuencia anulará todas las actuaciones ejecutadas en esta causa, incluyendo el auto de admisión de la demanda. Así se resuelve.
…Por las precedentes consideraciones, este Tribunal Supremo de Justicia de la República Bolivariana de Venezuela, en Sala de Casación Civil, administrando Justicia en nombre de la República por autoridad de la ley, CASA DE OFICIO Y SIN REENVÍO la sentencia dictada en fecha 22 de julio de 2015 por el Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Anzoátegui. En consecuencia, se declara INADMISIBLE la demanda…”

Como se puede apreciar con meridiana claridad, en la sentencia in comento se establece que en los casos de medida preventiva o ejecutiva, administrativa o judicial, que pudieren comportar la pérdida de la posesión, ocupación o tenencia de inmuebles destinados a vivienda, la normativa legal vigente exige el agotamiento de la vía administrativa previa, ello so pena en caso contrario de tener que inadmitirse la acción propuesta. Es menester destacar que la sentencia en referencia más que en una interpretación de la Sala de Casación Civil del alto Tribunal, se basó en la aplicación por parte de la misma a un caso en concreto del contenido de una normativa de rango legal, con vigencia en el país desde el 6 de mayo de 2011, de allí que mal podría delatarse en el caso en referencia de la aplicación retroactiva de un criterio jurisprudencial.

En cuanto a la posibilidad que tiene un Tribunal de pronunciarse sobre la inadmisión de una demanda que ya ha sido previamente admitida, vale la pena traer a colación lo que ha dicho el Tribunal Supremo de Justicia al respecto.

Así las cosas, en relación al reexamen de las causales de inadmisión de la demanda, la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia N° 779, del 10 de abril del 2002, caso: Materiales MCL, C.A., expediente 01-0464, determinó que:

“… esta Sala considera necesario precisar que, de acuerdo con el artículo 14 del Código de Procedimiento Civil, el juez es el director del proceso y debe impulsarlo de oficio hasta su conclusión, a menos que la causa esté en suspenso por algún motivo legal. No obstante, este principio ya se anticipa en el artículo 11 eiusdem, donde como excepción al principio del impulso procesal, se permite actuar al Juez de oficio cuando la ley lo autorice o cuando en resguardo del orden público o de las buenas costumbres sea necesario dictar alguna providencia legal, aunque no lo soliciten las partes.
Ahora bien, la aplicación del principio de la conducción judicial al proceso no se limita a la sola formal condición del proceso en el sucederse de las diferentes etapas del mismo, sino que él encuentra aplicación provechosa en la labor que debe realizar el juez para evidenciar, sin que se requiera la prestancia de parte, los vicios en la satisfacción de los presupuestos procesales, o cuando evidencie, también de oficio, la inexistencia del derecho de acción en el demandante en los casos en que la acción haya caducado, o respecto a la controversia propuesta se haya producido el efecto de la cosa juzgada o cuando para hacer valer una pretensión determinada se invoquen razones distintas a las que la ley señala para su procedencia o cuando la ley prohíba expresamente la acción propuesta. Todos estos actos están íntimamente ligados a la conducción del proceso, ya que si no se satisfacen los presupuestos procesales no nace la obligación en el juez de prestar la función jurisdiccional para resolver la controversia propuesta.
En tal sentido, considera esta Sala que si nuestro ordenamiento jurídico establece que la relación jurídica procesal debe constituirse válidamente satisfaciendo las formalidades que la ley determina, sólo después de que se haya depurado el proceso de cualquier vicio que afecte la válida constitución de la relación procesal o la haga inexistente, es que nace para el órgano jurisdiccional la obligación de conocer y resolver el fondo de la controversia. Por ello, para verificar el cumplimiento de los llamados presupuestos procesales, tanto las partes como el Juez, están autorizados para controlar la válida instauración del proceso, advirtiendo los vicios en que haya incurrido el demandante respecto a la satisfacción de los presupuestos procesales.
Así, contrariamente a lo alegado por la accionante, la falta de oposición por el demandado de las cuestiones previas a que se refiere el artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, no obsta para que el Juez, que conoce el derecho y dirige el proceso, verifique en cualquier estado de la causa, incluso en la alzada, el cumplimiento de los presupuestos procesales, aunque al momento en que fue admitida la demanda por el Juez de la causa, no se hubiere advertido vicio alguno para la instauración del proceso…”.

En este mismo orden de ideas, sobre la noción de orden público de los presupuestos de admisibilidad de la acción ha sido criterio reiterado de la misma Sala, entre otras, en sentencia N° 397, de fecha 07/03/2002, caso: Ismelda Rojas, lo siguiente:
“…Debe recordarse que los requisitos de admisibilidad de las acciones y recursos son de eminente orden público y que, por lo tanto, su inobservancia no es subsanable y puede ser declarada en cualquier estado y grado de la causa….”.

En consonancia con los criterios anteriores, la misma Sala Constitucional en sentencia de fecha 18 de Agosto de 2004, señaló que:
“…No obstante lo anterior, la Sala estima que el rol del juez como director del proceso no se agota con este pronunciamiento, porque de existir circunstancias que hagan presumir la inadmisibilidad de la pretensión, como la misma está estrechamente vinculada con la constitución válida del proceso, debe ser analizada, incluso en la fase ejecutiva …. La Sala admite que, en condiciones de normalidad, en la etapa de admisión de la demanda el juez de la causa debe evidenciar la falta de cumplimiento de los presupuestos procesales; pero si ello no ocurre deberá ser verificado en cualquier estado y grado de la causa…” (Subrayado de este Tribunal)

De los criterios jurisprudenciales anteriormente transcritos, los cuales en atención a lo dispuesto en el artículo 321 del Código de Procedimiento Civil, acoge este Tribunal en la toma de la presente decisión, necesariamente se atisba que siendo lo relativo a admisión de la demanda materia que atañe al orden publico, no cabe duda que el Juez, de conformidad con lo estatuido en el artículo 14 del Código de Procedimiento Civil, como director del proceso en resguardo del mismo y de la relación jurídica procesal está facultado plenamente para reexaminar en cualquier estado y grado de la causa, aun habiendo sido ya admitida la misma e incluso en fase de sentencia, si los requisitos de admisibilidad de la acción fueron cabalmente cumplidos. Así se declara.

Establecido lo anterior, es menester destacar que en relación al asunto bajo examine, el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley Contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas, publicado en Gaceta Oficial Nº 39.668, del 6 de mayo de 2011, en sus artículos 1, 5 y 10, establece lo siguiente:

Artículo 1º: “El presente Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley tiene por objeto la protección de las arrendatarias y arrendatarios, comodatarios y ocupantes o usufructuarios de bienes inmuebles destinados a vivienda principal, así como las y los adquirientes de viviendas nuevas o en el mercado secundario, contra medidas administrativas o judiciales mediante las cuales se pretenda interrumpir o cesar la posesión legítima que ejercieren, o cuya práctica material comporte la pérdida de la posesión o tenencia de un inmueble destinado a vivienda.”

Artículo 5º: “Previo al ejercicio de cualquier otra acción judicial o administrativa que pudiere derivar en una decisión cuya práctica material comporte la pérdida de la posesión o tenencia de un inmueble destinado a vivienda principal, en perjuicio de alguno de los sujetos protegidos por este Decreto- Ley, deberá tramitarse por ante el Ministerio con competencia en materia de hábitat y vivienda, el procedimiento descrito en los artículos subsiguientes.”

Artículo10º: “Cumplido el procedimiento antes descrito, independientemente de la decisión, las partes podrán acceder a los órganos jurisdiccionales competentes para hacer valer sus pretensiones.
No podrá acudirse a la vía judicial sin el cumplimiento previo del procedimiento previsto en los artículos precedentes.” (Subrayado del Tribunal)

En virtud de todo lo dicho es criterio de este Juzgador, dada las razones prenotadas, que persiguiendo el accionante en el caso de marras la entrega de un bien inmueble destinado a vivienda, a los fines de poder intentar la misma debió acompañar al libelo copia de las actas que demostraren el agotamiento de la vía administrativa a que se hizo referencia supra, lo cual no hizo, situación que indefectiblemente trae aparejado en resguardo del Orden Público que la demanda impetrada, independientemente del estado en que se encuentra la tramitación de la presente causa deba ser declarada inadmisible por esta Instancia Judicial, como en efecto así se declara.

IV
DECISIÓN

Con base a los razonamientos de hecho y de derecho anteriormente expuestos, este Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Anzoátegui, Extensión El Tigre, Administrando Justicia en Nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, siendo el Juez conforme a lo dispuesto en el artículo 14 del Código de Procedimiento Civil, el Director del proceso, en resguardo del Orden Público y de la relación jurídico procesal a que se contrae la presente causa, de conformidad con lo dispuesto en los artículos 5 y 10 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley Contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas, publicado en gaceta oficial Nº 39.668, del 6 de mayo de 2011, Declara: Inadmisible la presente demanda que por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE OPCION A COMPRA-VENTA, hubieren intentado los ciudadanos FRANCY NATALY CORDERO PERDOMO y REINALDO DAVID PACHECO, venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de Identidad Nros 18.445.454 y 18.777.221, respectivamente, a través de sus apoderados judiciales ciudadanos TEODORO GOMEZ RIVAS, TEODORO GOMEZ HENRIQUEZ y MARGELYS TOVAR, abogados en ejercicio, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 15.993, 125.141 y 126.630, respectivamente, contra los ciudadanos YELITZA ESTHELA LOAYZA CARNEIRO e ISAAC ANTONIO BOLIVAR DUERTO, venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad Nros. 6.078.666 y 14.187.116, respectivamente. Así se decide.

Se declaran nulas y sin ningún efecto todas las actuaciones procesales cursantes en el presente expediente, a partir del auto de fecha 30 de junio de 2015, inclusive. Así se decide.

No hay condenatoria en costas dada la naturaleza de la presente decisión.
Regístrese, publíquese, déjese copia certificada.

Dada, firmada y sellada en la Sala del Despacho del Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Anzoátegui. El Tigre, a los doce (12) días del mes de agosto del año dos mil dieciséis (2016).- Años: 206º de la Independencia y 157º de la Federación.

EL JUEZ TITULAR.,

Dr. HENRY JOSÉ AGOBIAN VIETTRI.
LA SECRETARIA ACCIDENTAL

MIGUELINA PEREZ ROMERO

En esta misma fecha, siendo las nueve y cuarenta y nueve minutos de la mañana (9:49 a.m.), se dictó y publicó la anterior Sentencia, previa las formalidades de Ley. Conste.
LA SECRETARIA ACCIDENTAL

MIGUELINA PEREZ ROMERO