TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL
Tribunal Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Simón Bolívar, Diego Bautista Urbaneja, Juan Antonio Sotillo y Guanta de la Circunscripción del Edo. Anzoátegui
Barcelona, siete de diciembre de dos mil dieciséis
206º y 157º

ASUNTO: BP02-V-2016-000186
SENTENCIA
IDENTIFICACION DE LAS PARTES:

PARTE DEMANDANTE: RAFAEL MAREA CONTRERAS, venezolano, mayor de edad, titular de la cedula de Identidad Nº 6.373.798, asistido en este acto por el Abg. Jesús Aguilera, inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 139.920,
PARTE DEMANDADA: Ciudadanos KUPER D”ALESSANDRO FRITS ALBERTO, KUPER HERNANDEZ HANS ALEXANDER y KUPER HERNANDEZ OTTO, venezolanos, mayores de edad, titulares de las cedulas de Identidad Nº V.-3.894.058, V.- 13.548.586 y V. 14.821.246, y el ciudadano HENRY ANTONIO LOPEZ ALFARO, venezolano, mayor de edad, titular de la cedula de identidad N° 3.171.586, debidamente representados por el el Abg. FREDY LAYA GARCIA MARCANO, Inpreabogado 69.751
MOTIVO: RETRACTO LEGAL ARRENDATICIO.

HECHOS
Se contrae el presente asunto al juicio por RETRACTO LEGAL ARRENDATICIO propuesta por el ciudadano RAFAEL MAREA CONTRERAS, venezolano, mayor de edad, titular de la cedula de identidad N° 6.373.798, debidamente asistido por la abogada en ejercicio MARILYN GONZALEZ, inscrita en el I.P.S.A bajo el N° 220.230, contra la sucesión KUPER integrada por los ciudadanos KUPER D’ALESSANDRO FRITS ALBERTO, KUPER HERNANDEZ HANS ALEXANDER Y KUPER HERNANDEZ OTTO ENRIQUE, venezolanos, mayores de edad, titulares de las cedulas de identidad N° 3.894.068, 13.548.586 y 14.821.246, respectivamente, y contra el ciudadano HENRY ANTONIO LOPEZ ALFARO, venezolano, mayor de edad, titular de la cedula de identidad N° 3.171.586.
Admitida la reforma de la demanda en fecha 03 de mayo de 2016, se ordenò la citación de la sucesión KUPER, en la persona de cualquiera de sus integrantes y/o apoderado judicial el Abg FREDDY LAYA GARCIA MARCANO, y del ciudadano HENRY ANTONIO LOPEZ ALFARO a fin de que comparecieran ante este Tribunal dentro de los veinte (20) días de despacho a la citación que resultare y una vez que constara en autos la misma, para que tuviera lugar el acto de contestación de la demanda.
En fecha 12 de julio de 2016, el Alguacil del Tribunal consignó recibo de citación firmado por el Abg. FREDDY LAYA GARCIA, en su carácter de apoderado judicial de la Sucesiòn KUPER y quièn en fecha 11 de agosto de 2016 consignò escrito acompañado de un poder que le fuera otorgado por el ciudadano .
En fecha 12 de julio de 2016, consignò escrito de promociòn de pruebas, el cual fue admitido en fecha 25 de abril de 2013.
En fecha 25 de abril de 2013, la demandada, consignó escrito de promociòn de pruebas fijando para el tercer dìa de despacho siguiente, la presentación de los testigos promovidos, quienes no fueron presentados y por consiguiente declarados desierto sus actos.
En fecha 13 de mayo de 2013, la actora presentò escrito solicitando medida de secuestro.
Alega el actor lo siguiente:
Que desde hace mas de diez años es arrendatario de un inmueble constituido por un local que forma parte de otro local ubicados dentro de una misma casa identificada con el Nro. 11.114, y ubicada en la Av. PEDRO MARIA FREITES de esta ciudad, CUYO CONTRATO riela en autos identificado con la letra “A” que opone a lo demandados KUPER D”ALESSANDRO FRITS ALBERTO, KUPER HERNANDEZ HANS ALEXANDER KUPER HERNANDEZ OTTO y HENRY ANTONIO LOPEZ ALFARO.
Que el otro local comercial lo ocupa el co-demandado HENRY ANTONIO LOPEZ ALFARO, quièn es su vecino y arrendatario.
Que en una oportunidad lo visitò y le manifestò que es apoderado de sus arrendadores y en tal caracrer intenta ofertarle en seis millones de bolivares (Bs. 6.000.000,oo) el local ocupado por èl, dàndole un plazo de quince dìas calendario(sic) mediante documento inteligible.
Que esta solvente con el pago de los cànones de arrendamiento tal cono consta de expediente Nº BP02-S-1769-2014 cursante en el Juzgado Cuarto de Municipio de esta Circunscripción Judicial.
Que el contrato de arrendamiento fue otorgado por la ciudadana ESPERANZA DIAZ, apoderada de la sucesiòn KUPER y con la finalidad de verificar el otorgamiento del poder a LOPEZ ALFARO se dirigiò a la sede de la NOTARIA PUBLICA DE BARCELONA y constató que no solo existía el poder sino otro documento donde la sucesiòn Kuper vendía la totalidad del inmueble, incluyendo los dos locales comerciales, todo a pesar de tener mas de diez (10) años como inquilino, de manera que el puede hacer uso del derecho de preferencia según el artìculo 38 de la Ley de Regulación del Arrendamiento para el Uso Comercial.
Que los arrendadores o el supuesto comprador trataron de notificarlo acerca de la supuesta oferta, la cual carece de las exigencias legales, y que el precio que se indica seis mil bolivares (Bs. 6.000.000,oo) pero el comprador lo adquiriò por setecientos cincuenta mil bolivares (Bs.750.000,oo).
Que acompaña copia certificada del documento de venta marcado “B”.
Que demanda por retracto legal arrendaticio a la sucesiòn Kuper como arrendadores y al ciudadano HENRY ANTONIO LOPEZ ALFARO, quièn funge como dueño del inmueble y a la vez apoderado de la identificada Sucesión para que convengan en la nulidad absoluta de la oferta que se le pretendió hacer para la adquisición de la totalidad del inmueble y el cual se le debiò haber vendido.
Que el inmueble fue enajenado sin respetarle su derecho preferente de adquisiòn que consaran los artìculos 38 y 39 de la Ley de Regulación del Arrendamiento de Inmuebles para el Uso Comercial y que la venta del inmueble por (Bs. 740.000,oo) no es oponible a èl y que debe sustituir al comprador en la compra del inmueble libre de todo gravamen y que sino convinieren la sentencia que se dicte le sirva de titulo de propiedad.
MOTIVA:
El retracto legal, ha sido definido por la doctrina y legislación como el derecho que tiene todo arrendatario a quien le asiste el derecho de preferencia de adquirir el inmueble arrendado, de subrogarse en las mismas condiciones en las que fue vendido el inmueble a un tercero adquirente.
La procedencia del retracto legal precisa la existencia de ciertos requisitos concurrentes a saber:
En primer lugar es necesario que el propietario del inmueble arrendado lo haya vendido a una persona distinta del arrendatario, sin notificar a éste último la operación de venta.
Que el arrendatario demandante haya ejercido la acción de retracto legal arrendaticio dentro del lapso establecido por la doctrina vigente, es decir dentro de los cuarenta (40) días, contados a partir de la fecha en la que quedó demostrado haber tenido conocimiento el arrendatario de la enajenación y además.
Que el demandante tenga más de dos (02) años como arrendatario, siempre que se encuentre solvente en el pago de los cánones de arrendamiento y satisfaga las aspiraciones del propietario.
Respecto al primero de los requisitos mencionados, esto es que se haya realizado la venta, se observa que de acuerdo con lo dispuesto en el numeral 1º del artículo 1.920 del Código Civil, están sujetos a la formalidad de registro todo acto entre vivos, sea a título gratuito, o sea a título oneroso, traslativo de propiedad de inmuebles o de otros bienes o derechos susceptibles de hipoteca.
De la misma manera el 1.924 ejusdem señala:” Los documentos, actos y sentencias que la Ley sujeta a las formalidades del registro y que no hayan sido anteriormente registrados, no tienen ningún efecto contra terceros que, por cualquier título hayan adquirido y conservado legalmente derechos sobre el inmueble. (Omissis)…Cuando la Ley exige un título registrado para hacer valer un derecho, no puede suplirse aquél con otra clase de prueba, salvo disposiciones especiales”.
De acuerdo con las disposiciones legales citadas, debe expresamente señalarse que la pretensión tutelada en el ordenamiento jurídico, esta referida al retracto legal de bienes inmuebles sujetos a formalidad registral, por tratarse de actos traslativos de la propiedad, de tal modo que, para que pueda ser satisfecha en derecho la pretensión de subrogar a la parte actora en los derechos del tercero adquirente del inmueble, es requisito indispensable que el documento traslativo de la propiedad haya sido registrado, hecho que no se demuestra de las documentales aportadas.
El documento aportado por la parte actora como documento fundamental de la presente demanda es un documento de compraventa (folios 6 y 7) debidamente notariado por ante la NOTARÌA PÙBLICA PRIMERA DE BARCELONA MUNICIPIO SIMON BOLIVAR DEL ESTADO ANZOATEGUI, de fecha 10 de abril de 2014 anotado bajo el Nro. 002 Tomo 053 de los Libros llevados por dicho Organismo, el cual no surte efectos a tenor de lo dispuesto en el artículo 1.924 del Còdigo Civil en concordancia con el 1.920 ejusdem, por exigirse en el caso de autos como requisito de procedencia del retracto, de la existencia de un acto traslativo de la propiedad de un bien inmueble el cual se encuentra sometido a la formalidad de registro, por tanto, el documento en el cual está sustentada la pretensión deducida se contrae a una negociación no oponible a terceros, por no haber sido registrado y en dicho supuesto mal podría subrogarse la actora en los derechos de tercero adquirente alguno, al no constar en autos el documento del cual se desprenda la transferencia de la propiedad del inmueble al cual se ha hecho referencia, cuyo traspaso de la propiedad en el caso de autos estuvo limitado a la autenticación ante la Notaría señalada, formalidad que no es suficiente para producir los efectos jurídicos pretendidos.
En este orden de ideas debe expresamente señalarse que, en lo que se refiere a la improponibilidad de la demanda, esta consiste en un análisis de la pretensión que concluye con un pronunciamiento sobre el fondo de la misma. En otras palabras, consiste en un juicio general que se funda en el hecho de que la pretensión no puede plantearse en modo alguno por ante ningún órgano jurisdiccional, ya que existe un defecto absoluto en la facultad de juzgar, por lo que al pronunciarse sobre el mérito jurídico de la pretensión, genera cosa juzgada formal y material.
De acuerdo con el maestro Piero Calamandrei, la improponibilidad consiste en el análisis que hace el juez “a fin de que el órgano judicial pueda acoger la demanda del reclamante, y con ello satisfacer el derecho de acción que éste ejercita, es preciso que ese órgano se convenza de que tal derecho existe concretamente; y para convencerse de ello es necesario que verifique la existencia en concreto de estos requisitos constitutivos de la acción; existencia que constituye el mérito de la demanda, que el juez debe examinar para valorar su fundamento y para establecer, por consiguiente si la misma merece ser acogida”.- Una pretensión puede resultar manifiestamente improponible, tanto objetiva como subjetivamente, materializándose la improponibilidad objetiva, como ocurre en el caso de autos cuando los supuestos fácticos en los cuales está sustentada la pretensión, no son susceptibles de generar la consecuencia jurídica perseguida por ella. tal es el caso que, al no haberse registrado el documento traslativo de la propiedad del inmueble, no es posible, ni le está dado al Juzgador subrogar al demandante en los derechos del tercero adquirente, ni mucho menos que la decisión a dictarse equivalga a titulo de propiedad cuando la negociación consta en un documento autenticado. Asi se decide.
DECISIÒN:
Ahora bien este Juzgador habiendo analizado minuciosamente las actas procesales, es por lo que este Tribunal Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Simón Bolívar, Diego Bautista Urbaneja, Juan Antonio Sotillo y Guanta de la Circunscripción del Edo. Anzoátegui en nombre de la Republica y por autoridad de la ley y de conformidad con el artìculo 12 del Còdigo de Procedimiento Civil DECLARA la IMPROPONIBILIDAD OBJETIVA de la demanda incoada por el ciudadano RAFAEL MAREA CONTRERAS, venezolano, mayor de edad, titular de la cedula de Identidad Nº 6.373.798, asistido en por el Abg. Jesús Aguilera, inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 139.920, contra los ciudadanos: KUPER D”ALESSANDRO FRITS ALBERTO, KUPER HERNANDEZ HANS ALEXANDER y KUPER HERNANDEZ OTTO, venezolanos, mayores de edad, titulares de las cedulas de Identidad Nº V.-3.894.058, V.- 13.548.586 y V. 14.821.246, respectivamente, y el ciudadano HENRY ANTONIO LOPEZ ALFARO, venezolano, mayor de edad, titular de la cedula de identidad N° 3.171.586, representados por su apoderado el Abg. FREDY LAYA GARCIA MARCANO, Inpreabogado 69.751. Asi se Decide.
Visto que la presente sentencia ha sido dictada fuera del lapso legal, se ordena notificar a las partes de conformidad a lo establecido en el artículo 251 del Código de Procedimiento Civil.
No hay condenatoria en costas dada la especial naturaleza de la presente decisiòn.
PUBLÍQUESE, REGÍSTRESE, DÉJESE COPIA.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Tribunal Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Simón Bolívar, Diego Bautista Urbaneja, Juan Antonio Sotillo y Guanta de la Circunscripción del Edo. Anzoátegui.- En Barcelona, a los siete (7) dìas del mes de diciembre de dos mil dieciséis (2016). Años: 206º y 157º D y F.
El juez,

Dr. JOSE JESUS RAMIREZ.
El Secretario,

Abg. OSWALDO JOSE FERNANDEZ SIERRA.

En esta misma fecha, siendo la una y cuarenta y cinco (1:45 p.m.), se dictò y publicò la anterior sentencia. Conste.