TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL

Tribunal Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Simón Bolívar, Diego Bautista Urbaneja, Juan Antonio Sotillo y Guanta de la Circunscripción del Edo. Anzoátegui
Barcelona, nueve de diciembre de dos mil dieciséis
206º y 157º

ASUNTO: BP02-V-2016-000639
SENTENCIA
IDENTIFICACIÓN DE LAS PARTES

PARTE ACTORA: MARIA EUGENIA PINO SALAZAR, titular de la cèdula de identidad N° V-8.315.666, asistida por el Abogado SIMON MARCANO, IPSA n° 30.881

PARTE DEMANDADA: Sociedad mercantil SUMINISTROS Y SERVICIOS FERREMANCA. C.A, representada por el ciudadano RONY MICHEL TABANJI SAYEGH, titular de la cedula de identidad N° V-16.172.278, en su carácter de Presidente de dicha empresa, representado por el Abg. LUIS MIGUEL GARCIA, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 31.811.

MOTIVO: DESALOJO POR VENCIMIENTO DE CONTRATO Y PRORROGA LEGAL.
SENTENCIA.
De conformidad con lo dispuesto en el articulo 877 del Còdigo de Procedimiento Civil, el Tribunal procede a extender por escrito el fallo completo, el cual será agregado a los autos.
-I-
HECHOS:
Se contrae el presente asuto al juicio por DESALOJO POR VENCIMIENTO DE CONTRATO Y PRORROGA LEGAl, incoado por la ciudadana MARIA EUGENIA PINO SALAZAR, titular de la cedula de identidad N° V-8.315.666, asistida por el Abogado SIMON MARCANO, IPSA N° 30.881, en contra del la sociedad mercantil SUMINISTROS Y SERVICIOS FERREMANCA. C.A, representada por el ciudadano RONY MICHEL TABANJI SAYEGH, titular de la cedula de identidad N° V-16.172.278, en su carácter de Presidente de dicha empresa, representado por el Abg. LUIS MIGUEL GARCIA, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 31.811.
PARTE ACTORA:
En su escrito libelar, en su carácter de propietaria demánda el DESALOJO POR VENCIMIENTO DE CONTRATO Y PRÒRROGA LEGAL de un inmueble constituido por un local comercial con oficina y depòsito, distinguido con el Nº 4-4, situado en la planta baja, ubicado en la Avenida Fuerzas Armadas , Barrio La Aduana, Barcelona, Muicipio Simòn Bolìvar del estado Anzoàtegui que arrendò a la Sociedad Mercantil denominada SUMINISTROS Y SERVICIOS FERREMANCA, C.A., representada por el ciudadano RONY MICHEL TABANJI SAYEGH, titular de la cedula de identidad N° V-16.172.278, en su carácter de Presidente de dicha empresa.
Que en el contrato de arrendamiento, en la CLAUSULA SEGUNDA, se estipulo que la arrendataria, cancelaría por concepto de canon de arrendamiento mensual la suma de TREINTA MIL BOLIVARES SIN CENTIMOS (Bs. 30.000.00), con toda puntualidad los primeros días del vencimiento del mes.
Que en la CLAUSULA TERCERA se estipulò el tiempo de duraciòn del contrato por un lapso de un (1) año desde el 15 de noviembre de 2014 al 15 de noviembre de 2015.
Que de conformidad en su artìculo 26 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, procediò a otorgarle a la Arrendataria la pròrroga legal de seis (6) meses, tal como se desprende de notificación de pròrroga legal con acuse de recibo tramitado por IPOSTEL que anexò marcado “C”.
Que ocurre a demandar a la referida empresa por DESALOJO POR VENCIMIENTO DE CONTRATO Y PRÒRROGA LEGAL de conformidad con el artículo 40 letra “g” de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial ya que el contrato venciò y no existiò acuerdo de renovación entre las partes y que la pròrroga legal culminò de conformidad con el artìculo 26 de la referida Ley.
Admitida la demanda y cumplidos los tràmites de Ley, en fecha seis (26) de octubre del año dos mil dieciséis (2016), se llevó a cabo la Audiencia Preliminar y el 10 de octubre de 2016 se fijaron hechos y lìmites de la controversia, según lo dispuesto en el articulo 868 del Código de Procedimiento Civil.
PARTE DEMANDADA:
En su escrito de contestación de la demanda de fecha 21 de septiembre de 2016, manifestò:
Que niega, rechaza y contradice la demanda en todas y cada una de sus partes, específicamente la causal invocada por la actora en cuanto al motivo de la demanda porque aunque el contrato venciò el 15 de noviembre de 2015 su representado fue notificado mediante correo con aviso de recibo el 7 de noviembre de 2015 lo que lo convirtió en un contrato a tiempo indeterminado operando la tàcita reconducciòn.
PRUEBAS.
Establece el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil:
“Las partes tiene la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación”.
Asimismo contempla nuestra Ley Sustantiva en su artículo 1.354:
“Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación”.
Estos Artículos consagran el principio procesal de la carga de la prueba, según el cual las partes tienen que probar sus afirmaciones de hecho, en consecuencia le corresponde al actor demostrar los hechos que fundamenta su pretensión y al demandado los hechos que esgrime en su defensa o su excepción

El 13 de octubre de 2016 la parte demandada promoviò escrito de pruebas donde ratifica las pruebas aportadas que cursan en autos consistentes en: Recibo de Notificaciòn electrònico y contrato de arrendamiento. A dichas pruebas se les otorga pleno valor probatorio de conformidad con el con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, y así se decide. Igualmente promoviò la prueba de testigo el cual fue evacuado en la audiencia de juicio el Tribunal no lo valora por cuanto en su declaratoria manifestò ser trabajador de la demandada por lo tanto tiene interèsen las resultas del juicio. Asi se declara..
La parte actora en fecha 17 de octubre de 2014, consignò escrito de promociòn de pruebas donde promueva, ratifica y hace valer los documentos promovidos y acompañados con el libelo de la demanda los cuales se identificaron como pruebas documentales. El Tribunal les otorga pleno valor probatorio de conformidad con el con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, y así se decide.

MOTIVA:
En el presente asunto la acción incoada por el actor, es el desalojo de conformidad con el articulo 40 literal “G” del Decreto con Rango Valor y Fuerza de Ley De Regulación del Arrendamiento Inmobiliario Para el Uso Comercial, es decir el cumplimiento de contrato de arrendamiento por vencimiento del término, en ese sentido se hace necesario señalar que el artículo antes citado establece:
Son causales de desalojo:
… g. Que el contrato suscrito haya vencido y no exista acuerdo de prorroga o renovación entre las partes.
En el caso de los contratos a tiempo determinado, es menester que el mismo haya vencido y no exista acuerdo de prorroga o renovación entre las partes, supuesto de hecho que implica, la prueba, de la relación arrendaticia a tiempo determinado, el vencimiento del contrato de arrendamiento a tiempo determinado y la prórroga legal, y que no exista acuerdo de prorroga o renovación entre las partes.
Dado lo anterior, se hace indispensable analizar la naturaleza del contrato de arrendamiento objeto de la presente demanda, y analizar si la relación contractual cambió a tiempo indeterminado operando la tácita reconducción, para ello, se impone estudiar la situación posterior al vencimiento del contrato para determinar si efectivamente cambió a indeterminado en cuanto al tiempo de duración. En el caso bajo estudio, nos encontramos con un contrato de arrendamiento privado a tiempo determinado, cursante en autos marcado “B”, celebrado por las partes, observando el Tribunal en la cláusula TERCERA que las partes acordaron:
“La vigencia de este contrato serà por un (01) año contado a partir 15 de noviembre de 2014 al 15 de noviembre de 2015, pudiendo renovarse de mutuo acuerdo entre las partes con dos (02) meses de anticipación a su vencimiento, no operando bajo ningùn concepto la tàcita reconducciòn. En caso de acordarse por las partes la renovación del presente contrato el canon de arrendamiento sufrirà un incremento ajustado al ìndice de inflación y los precios del mercado”.

Del contenido de la cláusula ante transcrita, indubitablemente se evidencia que las partes celebraron un contrato de arrendamiento a tiempo determinado, que efectivamente el 15 de noviembre de 2015 feneciò, pero es el caso que la Arrendadora incumplió parte del contenido del contrato acordado en la CLAUSULA TERCERA que señala….omissis… pudiendo renovarse de mutuo acuerdo entre las partes con dos (02) meses de anticipación a su vencimiento”, cuestión que no sucediò ya que la actora en ningùn momento le manifestò al Arrendatario que debìan acordar la renovación o no del contrato dos (2) meses antes de la culminación del mismo. .
Cursa en autos que en fecha 17 de noviembre de 2015, fue cuando la actora mediante telegrama le manifestò a la Arrendataria que de conformidad con el contrato de arrendamiento suscrito de manera privada y de acuerdo con la CLÀUSULA TERCERA estaba haciedo uso de la pròrroga legal a partir de la fecha alli señalada, por lo tanto al no haber acuerdo la demandada continùo ocupando el inmueble una vez vencido el contrato lo cual sucediò el 15 de noviembre de 2015, dos dìas después de haber vencido el contrato a tiempo determinado, por lo que dejò a la Arrendataria en posesiòn del local arrendado, bajo las premisas del contrato a tiempo indeterminado, por cuanto se produjo la tàcita reconducciòn y asi lo señala el artìculo 1600 del Còdigo Civil.
Se hace necesario señalar:
Un contrato consensual y bilateral, como lo es el contrato de arrendamiento, tiene necesariamente que formarse con la manifestación de las voluntades, que de manera recíproca resulten obligadas por virtud del referido vínculo jurídico.- El contrato es ley entre las partes es una expresión común y las partes deben ajustarse y dirigirse a las condiciones estipuladas en el contrato, en principio, las condiciones y los efectos del contrato solo tienen afección a las partes que forman el contrato. Ahondando el tema, los Artículos 1159, 1160, 1.600,1614 del Codigo Civil, señalan: Artículo 1.159 Los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley.- Artículo 1.160 Los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la Ley.- Artículo 1.600: Si a la expiración del tiempo fijado en el arrendamiento, el arrendatario queda y se le deja en posesión de la cosa arrendada, el arrendamiento se presume renovado, y su efecto se regla por el artículo relativo a los arrendamientos hechos sin determinación de tiempo. Artículo 1614: En los arrendamientos hechos por tiempo determinado, si el inquilino continuare ocupando la casa después de vencido el termino, sin oposición del propietario, se juzga que el arrendamiento continua bajo las misma condiciones pero respecto al tiempo, se procederá como los que se hacen sin tiempo determinado
El cumplimiento del contrato ha sido entendido en la doctrina patria como “la exacta ejecución del programa contractual tendente a la satisfacción y consecución de los intereses contractuales y a la liberación del deudor” (BLANCO GASCÓ citado por Gilberto Guerrero Quintero en su obra ‘Tratado de Derecho Arrendaticio Inmobiliario’, 2006). Es así como, de no producirse el cumplimiento según lo estipulado en el contrato con prestaciones recíprocas donde los celebrantes son acreedores y deudores al mismo tiempo, cuando una de las partes no cumple con lo que estaba obligado (incumplimiento), la otra parte puede a su elección reclamar jurídicamente la ejecución del contrato (cumplimiento) o la resolución del mismo, tal cual lo dispone el artículo 1.167 del Código Civil.
Se infiere que un contrato de arrendamiento a tiempo determinado nace de manera exclusiva por la voluntad cierta de las partes cuando éstas fijan una fecha precisa para la culminación del convenio, por el contrario, el contrato a tiempo indeterminado puede nacer, no solo por la voluntad expresa de las partes, sino que éstas, por inacción deseada o por omisión, pudiesen transformar el contrato que nació a término fijo a uno de tiempo indeterminado al surgir la tácita reconducción.(Subrayado del Tribunal). Reconducir un contrato tácitamente, que es un acto de renovación, significa que el anterior contrato readquiere o mantiene su existencia jurídica por voluntad tácita, que es una forma indiscutible de consentimiento, y para ello se requiere de tres (3) condiciones específicas: 1) Que se trate de un arrendamiento inmobiliario realizado por tiempo determinado; 2) Que el inquilino continúe ocupando el inmueble el lapso después de vencido el término del contrato; y 3) Que no haya oposición del propietario (Art. 1.614 CC). Allí está prevista la necesaria materialización de dos (2) voluntades, la del arrendatario de quedar en posesión del inmueble, y la del arrendador de dejarlo en posesión del objeto del arrendamiento.
Consta de autos que se cumplen las tres (3) condiciones especificas anteriormente señaladas, especialmente la Nro 2 por cuanto en este caso la inquilina continuò ocupando el inmueble después de vencido el tèrmino del contrato, lo que produjo la tácita reconducción, tal como lo estipula el artìculo 1600 del Còdigo Civil.
Finalmente quiero como Juzgador, me acojo al carácter proteccionista del Derecho Inquilinario el cual se inscribe dentro del derecho social, que propende a la justicia social a favor del débil jurídico, y conforme al artículo 3 del Decreto con Rango Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamientos Inmobiliarios para el Uso Comercial, que declara irrenunciables los derechos que la Ley reconoce al arrendatario.

DISPOSITIVA:
Con fundamento en las consideraciones de hecho, de derecho y jurisprudencial señaladas ut supra, este Tribunal Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Simón Bolívar, Diego Bautista Urbaneja, Juan Antonio Sotillo y Guanta de la Circunscripción del Edo. Anzoátegui, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la ley, y de conformidad con los artìculos 12 del Còdigo de Procedimiento Civil, 1159, 1160, 1.600,1614 del Còdigo Civil, declara:
PRIMERO: SIN LUGAR la DEMANDA DESALOJO por VENCIMIENTO DE CONTRATO Y PRORROGA LEGAl, incoado por la ciudadana MARIA EUGENIA PINO SALAZAR, titular de la cedula de identidad N° V-8.315.666, asistida por el Abogado SIMON MARCANO, IPSA N° 30.881, en contra del la sociedad mercantil SUMINISTROS Y SERVICIOS FERREMANCA. C.A, representada por el ciudadano RONY MICHEL TABANJI SAYEGH, titular de la cedula de identidad N° V-16.172.278, en su carácter de Presidente de dicha empresa, representado por el Abg. LUIS MIGUEL GARCIA, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 31.811.
SEGUNDO: Se condena en costas a la parte perdidosa por haber sido vencida en el presente juicio, de conformidad con el artìculo 247 del Còdigo de Procedimiento Civil..
Déjese copia. Publíquese y Regístrese.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Tribunal Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Simón Bolívar, Diego Bautista Urbaneja, Juan Antonio Sotillo y Guanta de la Circunscripción del Edo. Anzoátegui, en Barcelona, a los nueve (09) días del mes de diciembre de dos mil dieciséis (2016). Años: 206º y 157º D y F.
El Juez Suplente Especial,

Abg. JOSÉ JESÚS RAMÍREZ.
El Secretario,

Abg. OSWALDO J. FERNANDEZ.
En esta misma fecha, siendo las tres p.m., se dictò y publicò la anterior sentencia. Conste.