TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL
Juzgado Superior en lo Civil y Contencioso Administrativo de la Circunscripción Judicial de la Región Nor-Oriental.
Barcelona, Veintiocho de enero de dos mil dieciséis
205º y 156º

ASUNTO: BP02-R-2015-000268.
La presente acción se deriva de la apelación que fuera incoada en fecha 20 de mayo del año 2015, ejercida por el abogado HILARIO RAFAEL ROJAS, inscrito en el inpreabogado bajo el Nº 88.884, en el juicio que por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO, incoara la ciudadana BERANIA VIRGINIA ROJAS, venezolana, titular de la cédula de identidad Nro.8. 342. 310, contra la Sociedad Mercantil INVERSIONES 21- 06- 96. C.A., inscrita originalmente por ante el registro mercantil Tercero de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y estado Miranda, en fecha 14 de julio del año 2003, domiciliada en Caracas, y posteriormente domiciliada en la ciudad de Barcelona, del estado Anzoátegui, ante el Registro Mercantil Tercero de la Circunscripción Judicial del estado Anzoátegui, en fecha 05 de mayo de 2009, bajo el Nro. 46, Tomo A- 40, Rif. Nro. J-31032410-7. El Tribunal Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Simón Bolívar, Diego Bautista Urbaneja, Juan Antonio Sotillo y Guanta de la Circunscripción del estado Anzoátegui, dictó sentencia en fecha 14 de mayo del año 2015, la cual declaró CON LUGAR la presente demanda.

ALEGATOS DE LA PARTE ACTORA
Alega que a inicios del año 2010, su padre, quien lleva por nombre Víctor Rojas y su persona, tuvieron conocimiento de la construcción de unos apartamentos en el Edificio ERIDANUS, ubicado en la calle Cajigal, de la ciudad de Lechería, Municipio Licenciado Diego Bautista Urbaneja, de esta entidad federal, el cual sería construido por la empresa Inversiones 21-06- 96 ,C.A., por lo que desde el momento mostraron interés en la adquisición de un apartamento y comenzaron las negociaciones con la ciudadana Josdelys Figuera, quien representaba a la constructora, manifestando que los apartamentos tendrían un valor de Seiscientos Cuarenta y Tres Mil Bolívares (643.000,oo) monto este que sería cancelado de manera fraccionada, es decir un pago inicial de Doscientos Noventa Mil Bolivares (290.000,oo) y el monto restante, es decir la cantidad de Trescientos Cincuenta y Tres Mil Bolívares (Bs. 353.000,oo) se cancelaría a través de préstamo bancario, que la misma empresa vendedora y constructora tramitaría, Que aceptada la propuesta de la constructora, accedió a realizar negociación, bajo la modalidad verbal, donde su padre, VICTOR ROJAS, venezolano, titular de la cédula de identidad Nro. 2.160.213, se encargaría de realizar los pagos fraccionados acordados entre su persona y la Constructora, con la condición que una vez adelantada la construcción y negociados los apartamentos que componen el edificio se procedería a realizar formalmente las opciones de compra venta, porque la empresa se ayudaría a construir los inmuebles con el aporte de dinero que le dieran los compradores. Que posteriormente cuando la empresa constructora INVERSIONES MERCANTIL 21-06-96 C.A., se encontrara en la disposición de formalizar dicha venta, tomando en consideración que había cancelado la inicial del apartamento, es decir la cantidad de Doscientos Noventa Mil Bolívares (Bs. 290.000,oo), le informa la empresa que le suministrara los documentos respectivos para firmar el documento de Opción a Compra, alegando que previamente le había entregado los recaudos para la tramitación del crédito. Que, para la fecha 22/11/12, su persona y la Sociedad Mercantil Inversiones 21.- 06- 96 C.A., procedieron a autenticar el documento de opción a compra, sobre un inmueble propiedad de la mencionada sociedad mercantil, constituido por un apartamento destinado a vivienda, distinguido con el nro. Nueve raya seis (9-6), ubicado en la planta novena, tipo del edificio denominado RESIDENCIAS ERIDANUS, situado en la calle cajigal, sector Las Palmeras, Municipio Turístico Licenciado Diego Bautista Urbaneja, del estado Anzoátegui. Que conforme a la cláusula segunda del contrato, el precio pactado no podía ser modificado, ni alterado por voluntad unilateral o por subjetividad del vendedor. Que, fue pactado en la cláusula quinta del documento suscrito el plazo para la venta, y las partes convinieron en que el documento definitivo de compraventa seria otorgado por ante la oficina de Registro Público correspondiente, a más tardar dentro de los Ciento Veinte (120) días siguientes a la fecha de autenticación del contrato, siempre que la promitente hubiera pagado para el momento de la firma del referido documento, la totalidad del precio de venta, tal como se indica en la cláusula segunda. Que el plazo que fue acordado por la empresa-propietaria, era un tiempo suficiente para obtener el crédito hipotecario; y que antes del lapso de los 120 días se aprobó el crédito y la empresa ni siquiera le informo, naciendo en ella duda respecto al negocio. Que teniendo premura de vivienda por haber concretado una negociación de un apartamento de su propiedad, el cual debia entregar antes, del cumplimiento de los 120 días, específicamente en el mes de febrero del año 2013, manifiestó a la empresa vendedora no esperar el crédito que le había tramitado con la intención de cancelar el saldo restante en efectivo. Que el saldo del precio, seria cancelado en el momento de la protocolización del documento definitivo de venta, tal como fue estipulado en la referida convención de venta, sin embargo el vendedor no ha presentado documento en el Registro de Lechería y mucho menos le ha informado cuando debe firmar. Menciona lo pactado en la cláusula octava, donde se concretó “…sin perjuicio de lo acordado en la cláusula quinta del presente contrato, dentro del plazo de vigencia acordado entre las partes para la protocolización del documento definitivo de compraventa, la propietaria o la persona natural o jurídica que oportuna y legalmente designe, notificar a la prominente con por lo menos cinco días de anticipación, la fecha y hora fijada por la oficina de registro público para el otorgamiento del citado documento, siendo obligación inexcusable de la promitente entregar a la propietaria con antelación, la copia fotostática y cualquier otro documento personal exigido por el registro, así como también pagar los gastos de protocolización del documento definitivo de venta…”. Que le manifestó a la representante de la empresa constructora ciudadana Josledy Figuera, su intención de no seguir esperando el préstamo, que quería pagar con dinero en efectivo el monto restante para finiquitar la venta, la cual le manifestó que el préstamo estaba por salir. Que le llevó el dinero en efectivo a la oficina y la mencionada ciudadana le respondió que ella no estaba autoriza para recibir cantidades de dinero. Que las manifestaciones por parte de la empresa le permitieron seguir esperando y pasado el mes de marzo, y le informaron en el mes de abril, que había salido el préstamo, por lo que acudió al Banco de Venezuela y manifestó que ya no estaba interesada, siendo atendida por una promotora, quien le manifestó que el día cinco de marzo del año 2013, había salido el crédito. Que simultáneamente a ello se comunicó con el abogado Hilario Rafael Rojas, y que cuando le atendía le decía que no tenía respuesta ante su proposición de pagar y firmar, y que él tenía que hablar con el dueño. Que el citado abogado, le indicó el día viernes 26 de abril del año 2013, que los apartamentos desde el mes de noviembre aumentaron y que el precio ya no sería el mismo, y que él la puede ayudar para solicitar otro préstamo y adquirir otro inmueble, pero no el inmueble ya pactado, a menos que le entregara una cantidad exorbitante de dinero. Que, ante la situación se obligó a contratar a un abogado para demandar la presente acción de cumplimiento de contrato de venta definitiva, sobre el inmueble antes descrito; que en razón del incumplimiento por parte de la demandada, procede a demandarla por cumplimiento de contrato, con la finalidad de que convenga o a ello sea constreñido por el a-quo, en lo siguiente: Primero: En otorgar por ante el registro respectivo la protocolización del documento definitivo de venta del inmueble objeto de causa.- SEGUNDO: En virtud de la declaratoria con lugar de la sentencia sea declarado como título suficiente de propiedad y se ordene su registro ante la oficina respectiva.
II
DE lA CONTESTACIÓN DE LA DEMANDA:
Por su parte la demandada alego:
Negó, rechazo la presente demanda, por no ser ciertos los hechos y el derecho invocado; que su representada no incumplió con sus obligaciones y que si es cierto que la parte actora no cumplió con la obligación a su cargo, establecida en la cláusula segunda referida al pago del saldo restante del precio de la venta.
Niega rechaza y contradice lo alegado por la parte demandante, por cuanto es política de la empresa no intermediar en la consecución de los prestamos; que es falso que la demandante haya acudido en varias oportunidades a la sede de la empresa a solicitar el recibo de los honorarios profesionales del abogado redactor del documento de venta.
Que el contrato de opción de compra lo que autoriza es a una expectativa de venta.
Niega que su representada, haya incumplido con notificar a la demandante de la fecha y hora para cuanto estaba pautada la firma definitiva de la venta, cuando lo cierto fue que, la parte demandante no cumplió con su obligación contractual de pagar dentro de los ciento veinte (120) días siguientes a la fecha de la autenticación del documento, con este proceder, mal podría pretender la parte actora que su patrocinada la notificara de la fecha y hora del otorgamiento del documento. Solicita que sea declarada sin lugar la demanda, con los demás pronunciamientos de ley.
III
DE LA SENTENCIA APELADA.
Para declarar Con Lugar la demanda interpuesta, el Tribunal de origen, fundamentó la sentencia recurrida de la siguiente manera:
“…Así las cosas, saltan a la vista dos hechos incontrastables, debidamente comprobados en autos y que son: 1) que ambas partes denominaron al contrato como una promesa bilateral de compraventa , entregando una parte a la otra una porción o cuota del precio pactado acordando firmar el documento definitivo ante el registro respectivo. y 2) que la demandada incumplió su obligación de presentar el documento ante el registro, y avisar a la accionante compradora, con cinco (5) días de antelación la fecha y hora fijada por el Registro para la firma del citado documento de venta, conforme fue pactado por las partes en la cláusula octava , la cual es establecieron que, “Sin perjuicio de lo acordado en la Cláusula Quinta del presente contrato, dentro del plazo de vigencia acordado por las partes para la protocolización del documento definitivo de compraventa, la propietaria o la persona natural o jurídica que oportuna y legalmente designe, notificara a la promitente con por lo menos cinco (5) días de anticipación, la fecha y hora fijada por la oficina de registro publico (sic )para el otorgamiento del citado documento, siendo obligación inexcusable de la promitente entregar a la propietaria con antelación, la copia fotostática y cualquier otro documento personal exigido por el registro, así como también pagar los gastos de protocolización del documento definitivo de venta”. Adminiculada las declaraciones de los testigos antes mencionados , con la inspección Judicial promovida por la parte demandada y practicada por este Tribunal en fecha 19 de noviembre de 2014, ante el Registro Publico (sic) del Municipio Licenciado Diego Bautista Urbaneja de esta misma Circunscripción Judicial, con sede en Lechería, en la cual quedó demostrado que la demandada Inversiones 21-06-96, C.A., no presento al registro documento alguno, o realizo alguna actuación a los fines de colocar en mora a la hoy demandante , resulta forzoso para este Tribunal declarar la procedencia de la presente acción de cumplimiento de contrato de venta. Así se declara. En el presente Asunto considera oportuno este Tribunal citar criterio de la Sala de Casación Civil, expuesto en decisión de fecha 22 de marzo de 2013, con ponencia de la Magistrada Yraima Zapata Lara, exp. AA20-C- 2012-000274, dejó establecido lo siguiente: …. El criterio reseñado fue abandonado en sentencias recientes en las que se estableció lo contrario, vale decir, que no deben considerarse los contratos de opción de compra venta una verdadera venta, sino contratos preparatorios aun cuando llenen los requisitos de consentimiento, objeto y precio, así se plasmó en las decisiones N°. 358 de fecha 9/7/09, caso Ada Preste contra Desarrollos 20699, C:A, N°. 460 del 27/10/10, caso Tomar contra sucesión Capuzzi y N°. 198 del 12/5/11, caso Luís Francisco Rodríguez contra Rosalba Peña. Ahora bien, luego de realizar un estudio profundo y documentado sobre el asunto, esta Máxima Jurisdicción Civil, estimó pertinente retomar el criterio inveterado que se había abandonado y, por vía de consecuencia establecer que el mismo debe equipararse a la venta pura y simple, tomando en consideración que se produzca el cruce de consentimientos en los contratantes y siempre y cuando se encuentren presentes, claramente, en dicho contrato de opción de compra venta los requisitos del objeto y precio. Advierte la Sala que el sub iudice, se encuentra efectivamente en la situación tal y como la establecía la jurisprudencia que se retoma y que, se repite, consideró que cuando en un contrato de opción de compra-venta se encontraran presentes los elementos de consentimiento, precio y objeto, ello equivaldría a un contrato de venta, razón por la que debe valorarse el contrato de opción de compra venta en análisis, como una verdadera venta”…Por las consideraciones antes expuestas, este Juzgado de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Simón Bolívar, Diego Bautista Urbaneja, Juan Antonio Sotillo y Guanta de la Circunscripción Judicial del Estado Anzoátegui, con sede en la ciudad de Barcelona, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, declara: PRIMERO: CON LUGAR la demanda por cumplimiento de contrato de Opción de compra –venta, intentada por la ciudadana BERANIA VIRGINIA ROJAS, antes identificada contra la SOCIEDAD MERCANTIL INVERSIONES 21-06-96 C.A. SEGUNDO: En consecuencia se ordena a la empresa, INVERSIONES 21-06-96 C.A, a efectuar el otorgamiento y consecuente protocolización del documento definitivo de venta inmueble constituido por un apartamento destinado a vivienda, distinguido con el número nueve raya seis (9-6), ubicado en la Planta 9na del Edificio denominado RESIDENCIAS ERIDANUS, situado en la calle Cajigal, Sector Las Palmeras, Municipio Turístico Licenciado Diego Bautista Urbaneja, del Estado Anzoátegui. El cual posee una Superficie aproximada de SESENTA Y SIETE METROS CON CINCUENTA Y OCHO DECIMETROS CUADRADOS (67,58 Mts2 ).Cuyos linderos y medidas son los siguientes: NORTE: Fachada norte del edificio. SUR: Hall de escaleras y pasillo de circulación. ESTE: Apartamento nro.9-5 y OESTE: fachada oeste del edificio. Con un puesto de estacionamiento distinguido con las siglas 9-6, ubicado en la planta baja del edifico Residencias Eridanus; cuyos linderos particulares son: NORTE: Canal de circulación; SUR: Muro del lindero del lindero sur de la planta baja; ESTE: Puesto 9-2 y OESTE: Puesto R-6. Le corresponde de manera indivisa el uso u dominio exclusivo de un (1) maletero, con una superficie aproximada de Un Metro Cuadrado ( 1 Mt2), identificado con las Siglas 9-6. Se deja establecido que en caso de incumplimiento por parte de la empresa demandada SOCIEDAD MERCANTIL INVERSIONES 21-06-96, C.A respecto al documento definitivo, se tenga la presente decisión como titulo (sic) suficiente de propiedad de conformidad con el artículo 531 de nuestra Ley Adjetiva. Así se decide. TERCERA: A entregar de manera inmediata a la demandante, BERANIA VIRGINIA ROJAS MARIN, antes identificada, el bien inmueble antes descrito…”.
IV
Conoce este Tribunal Superior del recurso de apelación ejercido por el abogado HILARIO RAFAEL ROJAS, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 88.884, contra la decisión proferida por el Tribunal Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Simón Bolívar, Diego Bautista Urbaneja, Juan Antonio Sotillo y Guanta de la Circunscripción del Estado Anzoátegui, de 14 de mayo del año 2015, que declaró con lugar la pretensión por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO, incoado por la ciudadana BERANIA VIRGINIA ROJAS, venezolana, titular de la cédula de identidad Nro.8. 342. 310, contra la Sociedad Mercantil INVERSIONES 21- 06- 96., C.A., inscrita originalmente por ante el registro mercantil Tercero de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y estado Miranda, en fecha 14 de julio del año 2003, domiciliada en Caracas, y posteriormente con domicilio en la ciudad de Barcelona, del estado Anzoátegui, ante el Registro Mercantil Tercero de la Circunscripción Judicial del estado Anzoátegui, en fecha 05 de mayo de 2009, bajo el Nro. 46, Tomo A- 40, Rif. Nro. J-31032410-7.
A objeto de decidir, este Juzgador pasa a valorar las pruebas presentadas por las partes intervinientes:
PRUEBAS LA PARTE DEMANDANTE
Promovió, ratificó e hizo valer el documento de contrato de opción de compra venta, autenticado ante la Notaría Pública Primera de la ciudad de Puerto La Cruz, en fecha 22 de noviembre de 2012, anotado bajo el Nro. 04, Tomo 327. Respecto a este documento privado autenticado, no impugnado ni desconocido en el iter procesal, por el contrario aceptado por el demandado referente a su existencia, se valora otorgándosele pleno valor probatorio, de conformidad con el articulo 429 del Código de Procedimiento Civil. Así se declara.
Promovió, cheque de gerencia N°00002984, consignado ante el-quo, a nombre de la demandada, por la cantidad de Bs. 353.000,oo, del Banco de Venezuela, de fecha 17 de enero de 2014. En relación al medio probatorio este Tribunal considera oportuno otorgársele valor probatorio como demostrativo de su contenido, no obstante ello, referente a quien pueda favorecer se determinará en la motiva de la decisión. Así se declara.-
Promovió, testimoniales de los ciudadanos Karelis Solórzano, Mariana Carreyo Rivero, Carmen Salazar, Lila Marín, Inés Lugo Ventura, Víctor Antonio Rojas, Víctor Rojas Rodríguez, venezolanos, mayores de edad, portadores de las cédulas de identidad Nros.11.415.247, 15.902.380, 8.383.579 2.136.96 10.290.890 y 2. 160.213, respectivamente.
La ciudadana KARELYS VIRGINIA SOLORZANO LOPEZ, declaró de la manera siguiente:
“…Primera.- Diga la testigo si conoce de vista, trato y comunicación a la señora Berania Rojas? CONTESTO/ Si la conozco desde hace mucho tiempo.- Segunda. Diga si sabe y le consta que Berania Rojas realizo (sic) un contrato de compra-venta de un apartamento en el Edificio Eridanos en Lechería con la Empresa Inversiones 21-06-96 C. A., CONTESTO/ Si me consta siempre conversábamos del tema porque yo estaba también en tramite (sic) pero en otra parte y la acompañaba en varias ocasiones a la Oficina de Eridanos.- Tercera. Diga la testigo si la señora Berania Rojas , realizaba los pagos de la compra del apartamento en las Oficinas de la Empresa Vendedora?.- CONTESTO/ Si los realizaba puntualmente, cumplía con su compromiso de pago en las oficinas que quedan inicialmente detrás de Traki, en el apartamento modelo.- Cuarta. Diga la testigo si sabe y le consta que la empresa vendedora era o fue quien realizaba los tramites del crédito hipotecario ante el Banco de Venezuela? CONTESTO/ Si se y me consta que ellos ellos (sic) realizaban ante el Banco de Venezuela, los tramites (sic )pertinentes.- Quinta.- Diga la testigo si sabe y la consta que en varias oportunidades la ciudadana Berania Rojas fue a pagar el monto restante para la venta definitiva del apartamento y la empresa se negaba a recibir el cheque? CONTESTO/ Si es correcto, ella en varias oportunidades llevo (sic) el cheque por TRESCIENTOS CINCUENTA MIL BOLIVARES y la señorita que estaba en la oficina de la empresa se negaba a recibir el pago porque ella no estaba autorizada para recibir el pago, que tenia (sic) que entregárselo al abogado de la empresa Rafael Rojas. Sexta. Diga la testigo si sabe y le consta que la ciudadana Berania Rojas firmaba los documentos para el crédito hipotecario en las oficinas de la empresa vendedora?.- CONTESTO/ Si es cierto que ella firmaba en la oficina vendedora y nunca lo llego (sic) a hacer en el Banco de Venezuela, donde estaban tramitando el crédito.- Séptima.- Diga la testigo si sabe y le consta que la empresa vendedora se niega a vender el inmueble porque los precios aumentaron? CONTESTO/ Si ellos se negaban a continuar con la venta del apartamento porque habían aumentado en millardos por eso no le querían recibir el restante del dinero definitivo para la compra del apartamento y que debía comunicarse con el abogado Rafael Rojas, que era el representante de ellos, y la empresa vendedora le ofrecía a la señora Berania Rojas una casa en el Cortijo de Oriente, que también era construida por ellos mismos, por la Inversora…”.
La ciudadana CARMEN SALAZAR ROJAS, declaró de la manera siguiente:
“…Primera.- Diga la testigo si conoce de vista, trato y comunicación a la señora Berania Rojas? CONTESTO/ Si la conozco desde hace bastante tiempo- Segunda. Diga si sabe y le consta que Berania Rojas realizo un contrato de compra-venta de un apartamento en el Edificio Eridanos en Lechería con la Empresa Inversiones 21-06-96 C. A., CONTESTO/ Si me consta en varias oportunidades la acompañe (sic) a la oficina de ventas de la Constrictora.- Tercera. Diga la testigo si la señora Berania Rojas , realizaba los pagos de la compra del apartamento en las Oficinas de la Empresa Vendedora?.- CONTESTO/ Si, realizaba los pagos, los cheques se los entregaba a una señorita de nombre Yosleidi Figuera que estaba en la parte de ventas, de administración era la encargada de recibir los pagos.- Cuarta. Diga la testigo si sabe y le consta que la empresa vendedora era o fue quien realizaba los tramites (sic) del crédito hipotecario ante el Banco de Venezuela? CONTESTO/ Si, en varias oportunidades yo acompañe a Berania a la Oficina de la Constrictora, Yosleidi siempre decía que el crédito lo iba a tramitar la constructora, en la persona de la señora Ana, ante el Banco de Venezuela.- Quinta.- Diga la testigo si sabe y la consta que en varias oportunidades la ciudadana Berania Rojas fue a pagar el monto restante para la venta definitiva del apartamento y la empresa se negaba a recibir el cheque? CONTESTO/ Si, me consta porque la acompañe (sic) en varias oportunidades a ella y fue con el diferencial en un cheque de lo que se debía en su momento, Yosleidi, en la oficina, no le quiso recibir el pago y le dijo que la única persona que podía recibir el pago, era el abogado, Doctor Rafael Rojas, siempre era el mismo cuento.- Sexta. Diga la testigo si sabe y le consta que la ciudadana Berania Rojas firmaba los documentos para el crédito hipotecario en las oficinas de la empresa vendedora?.- CONTESTO/ Si, me consta, todo lo que se hizo, se hizo en la oficina de la empresa.- Séptima.- Diga la testigo si sabe y le consta que la empresa vendedora se niega a vender el inmueble porque los precios aumentaron? CONTESTO/ S, eso fue lo que le notifico (sic) el abogado, que ya no le podían vender a eso precio porque ahora costaba millardos, y en el documento de opción a compra dice, claramente que el precio es fijo y por esto estoy atestiguando…”
La ciudadana LILA VIRGINIA MARIN DE ROJAS, declaró de la manera siguiente:
“…Primera.- Diga la testigo si conoce de vista, trato y comunicación a la señora Berania Rojas? Si. - Segunda. Diga la testigo si sabe y le consta que Berania Rojas realizò un contrato de compra-venta de un apartamento en el Edificio Eridanos en Lechería con la Empresa Inversiones 21-06-96 C. A., CONTESTO/ Si me consta.- Tercera. Diga la testigo si la señora Berania Rojas, realizaba los pagos de la compra del apartamento en las Oficinas de la Empresa Vendedora?.- CONTESTO/ Si, ellos tenían el apartamento modelo en el Edificio Eridanus, que allí (sic) era donde se pagaba.- Cuarta. Diga la testigo si sabe y le consta que la empresa vendedora era o fue quien realizaba los tramites del crédito hipotecario ante el Banco de Venezuela? CONTESTO/ Si, señorita.- Quinta.- Diga la testigo si sabe y la consta que en varias oportunidades la ciudadana Berania Rojas fue a pagar el monto restante para la venta definitiva del apartamento y la empresa se negaba a recibir el cheque? CONTESTO/ Si, me consta porque yo la acompañe (sic), mas (sic) bien le ofrecieron otro apartamento, en las afueras de Barcelona, era en los Cortijos y ella les dijo que la estaban sacando de las Mercedes, para mandarla a Petare y el abogado Hilario Rafael Rojas le dijo que su dinero había ganado intereses y le podía tramitar el crédito por el Banco de Venezuela nuevamente, para otro Tow-House,- Sexta. Diga la testigo si sabe y le consta que la ciudadana Berania Rojas firmaba los documentos para el crédito hipotecario en las oficinas de la empresa vendedora?.- CONTESTO/ Si, me consta, ellos se hacían cargo de hacer los tramites directamente.- Séptima.- Diga la testigo si sabe y le consta que la empresa vendedora se niega a vender el inmueble porque los precios aumentaron? CONTESTO/ S, señorita porque según la inflación, el Doctor Hilario Rafael Rojas, decía que habían aumentado en millardos y que esa venta no iba en Eridanos, a ese precio no, y que le podía buscar en otro lado, en los Cortijos de Oriente y también se negaron a entregarle los documentos para que la señora Berania hiciera el documento de venta para presentarlo en el registro, ellos se negaron también a entregarle el documento de venta…”
La ciudadana VICTOR LUIS ROJAS RODRIGUEZ, declaró de la manera siguiente:
“…Primera.- Diga el testigo si conoce de vista, trato y comunicación a la señora Berania Rojas? Si, desde que nació - Segunda. Diga el testigo si sabe y le consta que Berania Rojas realizò un contrato de compra-venta de un apartamento en el Edificio Eridanos en Lechería con la Empresa Inversiones 21-06-96 C. A., CONTESTO/ Si me consta.- Tercera. Diga el testigo si la señora Berania Rojas, realizaba los pagos de la compra del apartamento en las Oficinas de la Empresa Vendedora?.- CONTESTO/ Si, ella y yo realizábamos los pagos en las oficinas de la constructora, en el apartamento modelo .- Cuarta. Diga el testigo si sabe y le consta que la empresa vendedora era o fue quien realizaba los tramites del crédito hipotecario ante el Banco de Venezuela? CONTESTO/ Si, la empresa directamente hacia los tramites (sic) ante el Banco de Venezuela y llevaba la batuta Hilario Rafael Rojas, porque es mas (sic) comerciante que abogado.- Quinta.- Diga el testigo si sabe y la consta que en varias oportunidades la ciudadana Berania Rojas fue a pagar el monto restante para la venta definitiva del apartamento y la empresa se negaba a recibir el cheque? CONTESTO/ En varias oportunidades llevábamos el cheque y la señorita Yosleidi Figueroa, no nos lo recibía porque era Hilario Rojas el autorizado para recibir el dinero y redactar el documento Sexta. Diga el testigo si sabe y le consta que la ciudadana Berania Rojas firmaba los documentos para el crédito hipotecario en las oficinas de la empresa vendedora?.- CONTESTO/ Si, la señora Ana llamaba a Berania para que firmara los documentos en la oficina de la constructora, Berania mantenía muy buenas relaciones con la señora Ana y Yosleidi Figueroa.- Séptima.- Diga el testigo si sabe y le consta que la empresa vendedora se niega a vender el inmueble porque los precios aumentaron? CONTESTO/ Si, nos reunimos dos veces en la Cascada, en Lechería, con Hilario Rafael Rojas, y él decía que todo había aumentado, el cemento, y que el edificio ya estaba construido porque según la inflación, el Doctor Hilario Rafael Rojas, decía que habían aumentado en millardos. Y que el edifico ya estaba construido, haciéndole ofrecimiento a Berania para los Cortijos.- Octava.- Diga el testigo si conoce de vista, trato y comunicación, al abogado Rafael Rojas?.- CONTESTO/ La esposa tiene un cáncer de mama y se sospechaba que tuviera una metástasis cerebral y yo como neurocirujano la examiné en la Clínica y nació una relación cotidiana con este abogado y el contrato de compra del apartamento era inicialmente con Yosleidy, y después Hilario Rafael Rojas se presento (sic) como administrador y gerente de la empresa y realizo todos los trámites para que Berania comparara el apartamento.- Después que se dio la cuota inicial, fue que se firmó el contrato de opción a compra porque la empresa necesitaba el dinero para la construcción de los apartamentos.- Mucho antes del lapso de vencimiento se le llevo el cheque por bolívares trescientos cincuenta y tres mil a la constructora, y Yoleidis se negaba a recibirlo, porque el que estaba autorizado era el señor Rafael Hilario Rojas, quien no atendía el teléfono, hasta que nuevamente revisando a su esposa, pude concretar una reunión seria, formal para finiquitar la venta del apartamento y en esa reunión nos dijo, que ese apartamento no se iba a vender en ese precio, si no en millardos y que se conformara con un apartamento en los Cortijos…”.
En lo referente a las anteriores deposiciones transcritas, se observa que la promovente pretende probar una serie de hechos relacionados con el contrato firmado objeto de la causa, lo cual se considera un desacierto, toda vez, que no es admisible la prueba de testigos para probar la existencia de una convención celebrada con el fin de establecer una obligación o de extinguirla, cuando el valor del objeto del contrato o convención exceda de Dos Mil Bolívares, hoy Dos Bolívares Fuertes, ello conforme al artículo 1.387 del Código Civil. Y así se declara.
Aún más, todas las declaraciones copiadas responden a la pregunta quinta, que si tienen conocimiento que en oportunidades la ciudadana Berania Rojas fue a pagar el monto restante para la venta definitiva del apartamento y la empresa se negaba a recibir el cheque, es decir, afirman que la citada ciudadana se negaba a recibir un “cheque”, lo cual no corresponde con lo expuesto en libelo (folio 5) por la actora, donde se extrae que “…hasta el punto que lleve (sic) el dinero en efectivo a su oficina y me respondió que ella no estaba autorizada para recibir cantidades de dinero…”; claramente se verifica la contradicción entre los deponentes (indican cheque), y la actora (dice efectivo). Con base a todo lo anterior se desechan todas las testimoniales. Así se declara.-
Promovió, prueba de informes, con la finalidad de oficiar a las empresas de telefonía celular MOVILNET Y MOVISTAR; respecto a este medio probatorio, se verifica respuesta únicamente de la empresa MOVISTAR folio 197 y 198, donde informa a quien pertenece el número de teléfono 0414-7962619, tipo de equipo, dirección del propietario, saldo, fecha de inicio, estatus, forma de pago, etcétera; el medio bajo análisis no aporta nada provechoso para dirimir la causa, considerándose irrelevante, por lo cual se desecha. Así se declara.-
Promovió, inspección Judicial en la sede del Registro Público del Municipio Diego Bautista Urbaneja de esta misma Circunscripción Judicial. Referente a esta prueba, la cual se constató que fue practicada por el a-quo, en fecha 19 de noviembre de 2014, donde no se desprenden elementos que favorezcan a ninguna de las partes, y mucho menos que coadyuven a solventar o esclarecer el caso, con tal fundamento se considera desecharla del proceso. Así se declara.-
V
En este estado, esta alzada pasa a determinar sobre la declaratoria con lugar de la presente demanda, dictada por el Juzgado a-quo, y al respecto observa:
El artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, indica:
“las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación. Los hechos notorios no son objeto de prueba”.
La citada norma regula la distribución de la carga de la prueba al establecer que todo aquél que afirma un hecho tiene que probarlo, de manera de tener su alegato como no infundado. En tal sentido, la Sala de Casación Civil, mediante sentencia Nº 193, de fecha 25 de abril de 2003 (caso: Dolores Morante Herrera c/ Domingo Antonio Solarte y Ángel Emiro Chourio), expresó:
“…En el derecho procesal moderno, corresponde a la parte que afirma el hecho, esto es, aquella que tiene interés en obtener la consecuencia jurídica que asigna la norma general y abstracta a ese hecho, demostrar al juez la realización concreta del mismo y provocar en él la convicción de la verdad del hecho; y a la parte que tiene interés en obtener el rechazo de la pretensión, demostrar los hechos extintivos o modificativos de la misma. Tiene apoyo esta tesis en el principio del contradictorio y se la denomina “carga subjetiva de la prueba”, independientemente de que esté expresamente distribuida por una norma o implícita en la estructura misma del proceso. Los límites de la controversia quedan planteados con el ejercicio de la pretensión que se hace valer en la demanda y con el ejercicio de la defensa o excepción que hace valer el demandado en la contestación. Como es lógico, ambos actos requieren la alegación de los hechos en que se fundamentan, y tales afirmaciones determinan el thema probandum y los respectivos sujetos gravados con la carga de probar los hechos en virtud de la correlación que debe existir entre la carga de la alegación y la carga de la prueba. Es allí la máxima latina tan socorrida en textos y en fallos: Onus probandi incumbit ei qui asserit (La carga de la prueba incumbe al que afirma). En síntesis, en el derecho moderno, ambas partes pueden probar. a: el actor, aquellos hechos que fundamentan su pretensión; b: el demandado, aquellos hechos que fundamentan su excepción o defensa; que es lo mismo que decir: las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho (Vid: Rengel Romberg Arístides. Tratado de Derecho Procesal Civil Venezolano según el nuevo Código de 1987. Ed. Exlibris. Caracas 1991. Tomo III. p 277 y ss).
...Omissis...La jurisprudencia de la casación, considerando la distinta posición del demandado en particular, ha interpretado la máxima reus in exceptione fit actor, y acoge la doctrina generalmente aceptada de cuando el demandado no se encierra en la pura negación de las pretensiones, sino que expone razones de hecho para discutirlas, adopta en el proceso una actitud dinámica, y la contienda procesal se desplaza de la pretensión, a las razones que la enervan, y el riesgo de la falta de pruebas también se desplaza, porque el actor no tiene que probar nada, puesto no es de la realidad de su pretensión de lo que se trata, sino de las razones contendientes de aquellas (GF. N° 17 (2° etapa) p 63).Esta última actitud dinámica del demandado fue realmente lo que aconteció en el caso de autos, pues no se limitó a la contradicción pura y simple de la pretensión, sino que expuso discriminadamente razones de hecho para discutirlas, en cuya hipótesis, de acuerdo a lo precedentemente expuesto, asumió la carga de la prueba, sobre todo porque expuso entre esas razones hechos impeditivos, modificativos y hasta extintivos del derecho del actor en solicitar una rendición de cuentas…”
Ahora bien, la carga de la prueba involucra un mandato para que ambas partes certifiquen la verdad de los hechos enunciados por ellos, esto es la carga de la prueba no supone un deber para el adversario si no que está enmarcado en el interés de cada parte, traduciéndose todo ello en que ambas partes deben probar sus propias afirmaciones.
El artículo 1.167 del Código Civil, establece:
“En el contrato bilateral si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiera lugar a ellos”
De la norma transcrita se extrae, que en el contrato bilateral cuando una de las partes no cumpla con las estipulaciones pactadas en el contrato, la otra queda facultada para solicitar bien sea el cumplimiento del contrato o la resolución del mismo con los daños y perjuicios si hubiera lugar a ellos.
También, enmarca la citada norma, dos requisitos para que resulte procedente la acción de resolución o cumplimiento del contrato, siendo: a) la existencia de un contrato bilateral; y b) el incumplimiento de uno de los contratantes con lo que pactó.
A los fines de determinarse la procedencia o no de la demanda bajo análisis, se debe indiscutiblemente revisar el cumplimiento o no de los referidos elementos.
Tenemos entonces, de la verificación de las actas procesales la existencia de un contrato de opción de compra venta, cumpliéndose con ello el primer requisito, estando contestes las partes sobre la referida calificación jurídica, el cual fue autenticado ante la Notaría Pública Primera de la ciudad de Puerto La Cruz, en fecha 22 de noviembre de 2012, anotado bajo el Nro. 04, Tomo 327; documento que en la oportunidad de valorarlo se le otorgó valor probatorio. Y asi se decide.
En este punto del fallo, se precisa diferenciar la opción de compra-venta y la venta definitiva, siendo la primera un contrato preparatorio que da lugar al nacimiento de una obligación de hacer o celebrar un futuro contrato; mientras que la venta viene a ser un contrato definitivo, que genera una obligación de dar.
Entonces, se debe tener claro que, la opción de compraventa, es un acuerdo donde las partes tienen la potestad de concluir o no sobre la celebración de un contrato de compraventa, que habrá de realizarse en un plazo cierto, y en unas determinadas condiciones, pudiendo también ir acompañado del pago de una prima por parte del optante.
Como corolario de lo anterior, tenemos que ambas partes, coincidieron en definir la negociación celebrada entre ellas como una opción de compra venta, la cual implica un contrato que precede a una venta definitiva, donde se establecieron las condiciones que regulan la negociación, y que siendo cumplidas éstas en la forma pactada conducen a su terminación, con el otorgamiento del documento definitivo y la entrega del inmueble.
Subsumiendo lo expuesto, y a los fines de verificar el cumplimiento del segundo requisito que enuncia el artículo 1.167 ejusdem, se observa que en el presente caso, la parte actora pretende el cumplimiento de la opción de compra celebrada en fecha 22 de noviembre de 2012, de dicho documento se considera relevante citar las cláusulas segunda, quinta y séptima, que estipulan:
“…SEGUNDA: LA PROMITENTE manifiesta a LA PROPIETARIA su interés en adquirir el apartamento no:9-6, con su puesto de estacionamiento y maletero y en tal virtud propone y ofrece la cantidad de SEISCIENTOS CUARENTA Y TRES MIL BOLIVARES (Bs.643.000,oo), cantidad esta que se compromete a pagar de contado al momento de la firma de los documentos traslativos de la propiedad por ante la Oficina de Registro Público respectivo y en este sentido autoriza desde ya a LA PROPIETARIA para que llegado el caso de verificarse la operación de compraventa , compute al precio de la venta la suma que de conformidad con la cláusula Séptima haya entregado en garantía, quedando solo en pagar en dicho acto el saldo restante del precio de venta pactado en el cuerpo de este documento, acordado por las partes como valor fijo de dicho inmueble…QUINTA: LAS PARTES convienen en que el documento definitivo de compraventa será otorgado por ante la Oficina de Registro Público correspondiente, a más tardar dentro de los CIENTO VEINTE (120) DIAS siguientes a la fecha de autenticación del presente contrato y siempre que LA PROMITENTE haya pagado para el momento de la firma del referido documento la totalidad del precio de venta, tal como se indica en la Cláusula Segunda del presente contrato…SEPTIMA: A los fines de garantizar el cumplimiento de la Promesa que aquí hace de adquirir , LA PROMITENTE entrega a LA PROPIETARIA en el acto del otorgamiento del presente contrato, la cantidad de DOSCIENTOS NOVENTA MIL BOLIVARES (Bs.290.000,oo), la cual declara recibir, a su entera y cabal satisfacción , y el compromiso por parte de esta de otorgar dicho documento definitivo de compraventa , será según lo establecido en la CLAUSULA QUINTA del presente contrato y siempre que LA PROMITENTE haya pagado en dicho acto el saldo del precio pactado en el cuerpo de este documento, es decir, la cantidad de TRESCIENTOS CINCUENTA Y TRES MIL BOLIVARES (Bs.353.000,oo) . La cantidad de dinero recibida según esta cláusula no causará ningún tipo de intereses y podrá llegado el caso de verificarse la operación definitiva de compraventa, imputarse al precio prometido como valor del mismo; y desde ya LA PROMITENTE ratifica la autorización a LA PROPIETARIA a realizar su imputación…”.
De la lectura minuciosa de las copiadas cláusulas, tenemos entre otras cosas que, el valor total del inmueble, es por la cantidad de SEISCIENTOS CUARENTA Y TRES MIL BOLIVARES (Bs.643.000.oo), y que inicialmente con la firma del contrato de opción de compra-venta, de fecha 22/11/12, la hoy demandante, canceló la suma por concepto de arras de DOSCIENTOS NOVENTA MIL BOLIVARES (BS. 290.000,00), y el restante, es decir la cantidad de TRESCIENTOS CINCUENTA Y TRES MIL BOLIVARES (Bs.353.000,oo), debió ser pagada dentro de los Ciento Veinte (120) días siguientes a la firma del referido documento de opción; lo que evidentemente no se realizó, y ello se constata de las propias pruebas consignadas por la actora, tales como prueba de testigos, donde los deponentes claramente contradicen lo expuesto por la demandante en su escrito libelar; y el cheque de gerencia con fecha 17 de enero de 2014, por el valor adeudado, siendo evidentemente extemporáneo por tardío tal pago. Y así se decide.
Reiterando que en fecha 22/11/12, se firmó el contrato objeto de causa, debiendo la demandante según lo pactado, cancelar dentro de los Ciento Veinte (120) días siguientes, el saldo del precio acordado, finalizando dicha lapso en el mes de febrero de año 2013, tal como lo aduce la propia actora en su escrito libelar; por tanto, no puede pretenderse con un cheque de gerencia N°00002984, del año 2014, cuando ya había finalizado con creces el tiempo que poseía para cancelar su obligación libertarse de ella. También, se observa que la Juzgadora de origen, solo nombra el cheque citado, mas no lo valora ni analiza, razón por la cual, comete el desacierto en cuanto a quien incumplió el contrato. Y así se decide.
Se debe hacer hincapié, en la cláusula quinta, de la cual se desprende que el otorgamiento del documento definitivo, estaba sujeto al momento en que la ciudadana BERANIA VIRGINIA ROJAS, efectuara el pago del saldo restante; circunstancia ésta que no se evidenció de ningún medio de prueba promovido. Y así se decide.
Por tanto, nada probó la parte demandante en el presente juicio que le favoreciera respecto al cumplimiento de las obligaciones contraídas en el contracto preliminar hoy demandado, pues por el contrario se determinó con los medios cursantes a los autos, que quien incumple con la principal obligación establecida en la opción es el comprador al no probar en el iter procesal que contaba con los fondos restantes para haber así cumplido su compromiso, y de haberlos tenidos contaba con el procedimiento de oferta real de pago en el cual el deudor puede obtener su correspondiente liberación de la obligación respecto de su acreedor, cuando éste se rehúsa a recibirle el pago correspondiente a su acreencia; no siendo la prueba de testigos idónea para probar el rechazo del recibimiento del dinero que se adeuda. En consecuencia a todo lo anterior, le resulta forzoso a esta Juzgadora declarar CON LUGAR la apelación interpuesta por el abogado HILARIO RAFAEL ROJAS, y subsecuentemente REVOCAR la decisión apelada, tal como se determinará en forma expresa, positiva y precisa en el dispositivo del presente fallo. Y así se declara.-
Por último, se considera atinado referirse a lo expuesto por el Tribunal recurrido, puntualmente cuando indica “…Adminiculada las declaraciones de los testigos antes mencionados , con la inspección Judicial promovida por la parte demandada y practicada por este Tribunal en fecha 19 de noviembre de 2014, ante el Registro Publico (sic) del Municipio Licenciado Diego Bautista Urbaneja de esta misma Circunscripción Judicial, con sede en Lechería, en la cual quedó demostrado que la demandada Inversiones 21-06-96, C.A., no presento (sic) al registro documento alguno, o realizo (sic) alguna actuación a los fines de colocar en mora a la hoy demandante , resulta forzoso para este Tribunal declarar la procedencia de la presente acción de cumplimiento de contrato de venta. Así se declara. …”; tal conclusión arribada por el a-quo, resulta un desatino mayúsculo, por cuanto primeramente le da valor las testimoniales e inspección judicial, debidamente analizadas y desechadas por esta alzada en este fallo; y segundo, dice que según las citadas probanzas se desprende que la demandada no presentó en el registro correspondiente documento alguno con la finalidad de colocar en mora a la demandante, siendo la realidad que la actora incumplió dentro del plazo pactado en la cancelación del resto del dinero, no naciéndole, en consecuencia obligación alguna a la demandada, dado el incumplimiento referido.

VI
DECISIÓN
Por todo lo expuesto, este Tribunal Superior en lo Civil y Contencioso Administrativo de la Región Nor Oriental de la Circunscripción Judicial del Estado Anzoátegui, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara:
PRIMERO: CON LUGAR la apelación de fecha 20 de mayo del año 2015, ejercida por el abogado HILARIO RAFAEL ROJAS, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 88.884, contra decisión de fecha 14 de mayo del año 2015, dictada por el Tribunal Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Simón Bolívar, Diego Bautista Urbaneja, Juan Antonio Sotillo y Guanta de la Circunscripción del estado Anzoátegui.
SEGUNDO: Sin Lugar la demanda por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO, incoado por la ciudadana BERANIA VIRGINIA ROJAS, venezolana, titular de la cédula de identidad Nro.8. 342. 310, contra la Sociedad Mercantil INVERSIONES 21- 06- 96., C.A., inscrita originalmente por ante el registro mercantil Tercero de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y estado Miranda, en fecha 14 de julio del año 2003, domiciliada en Caracas, y posteriormente domiciliada en la ciudad de Barcelona, del estado Anzoátegui, ante el Registro Mercantil Tercero de la Circunscripción Judicial del estado Anzoátegui, en fecha 05 de mayo de 2009, bajo el Nro. 46, Tomo A- 40, Rif. Nro. J-31032410-7.
TERCERO: Queda así REVOCADA la sentencia apelada.
CUARTO: Se condena en costas, a la parte demandante de conformidad con el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.
QUINTO: Notifíquese a las partes de la presente decisión.
Regístrese, publíquese la presente decisión y bájese a su Tribunal de origen en la oportunidad correspondiente.-
Dada, firmada y sellada en la Sala de despacho del Juzgado Superior en lo Civil y Contencioso Administrativo de la Circunscripción Judicial de la Región Nor-Oriental.- En Barcelona, a los veintiocho días del mes de Enero del año 2016.- Años 205º de la Federación y 156º de la Independencia.-

La Juez.
Dra. Mirna Mas y Rubí Sposito.
La Secretaria.
Abg. Adayelis Guerrero Rodríguez.-
En esta misma fecha, siendo las 12:05 p.m, se dictó y publicó la anterior sentencia., Conste.
La Secretaria acc,