TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL

Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Anzoátegui.
Barcelona, veinte de enero de dos mil dieciséis
205º y 156º

ASUNTO: BP02-R-2015-000019

Se contraen las presentes actuaciones en virtud del Recurso de Apelación ejercido por el abogado en ejercicio DOMINGO JOSE TORRES, inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 39.689, en contra de la sentencia dictada en fecha 21 de Octubre de 2.014, por el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Agrario y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Anzoátegui, la cual declaró: CON LUGAR la pretensión de Cumplimiento de Contrato, intentada por la ciudadana PEGGY BERMARI ROSALES GUDIÑO, en contra del ciudadano PEDRO LUIS FLETTE EASTSAN.-

Por auto dictado en fecha 22 de Enero de 2.015, este Tribunal le dio entrada al presente recurso, fijando el lapso para que las partes presentaran sus respectivos informes de conformidad con lo establecido en el Artículo 517 del Código de Procedimiento Civil.-

Por auto de fecha 10 de Febrero de 2.015, quien suscribe el presente fallo, me aboque al conocimiento del recurso, ordenando asimismo, la notificación de las partes, de conformidad con lo establecido en los Artículos 14, 90 y 233 del Código de Procedimiento Civil.-

Llegada la oportunidad para decidir, esta Alzada procede a hacerlo bajo las consideraciones que serán explicadas infra.

Capítulo I
SINTESIS DE LA CONTROVERSIA

En fecha 12 de Junio de 2.012, mediante escrito presentado por ante la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda con sede en Los Teques, el abogado en ejercicio RUBEN DARIO TIAPA REBANALES, inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 151.180, procediendo en su carácter de Apoderado Judicial de la ciudadana PEGGY BERMARI ROSALES GUDIÑO, venezolana, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad N° 14.020.192, demandó por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO al ciudadano PEDRO LUIS FLETTE EASTSAN, venezolano, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad N° 7.127.092, correspondiéndole el conocimiento de la causa a Juzgado Primero de Primera Instancia de Mediación y Sustanciación el Circuito Judicial de Protección e Niños, Niñas y Adolescentes de la Circunscripción Judicial del Estado Miranda con sede en Los Teques, quien en fecha 10 e Julio de 2.012, se declaró incompetente para conocer de la causa en razón de la materia declinando la competencia a los Juzgados de Primera Instancia de la Circunscripción Judicial del Estado Anzoátegui, de conformidad con lo establecido en el Artículo 177 de la Ley Orgánica para la Protección de Niños, Niñas y Adolescentes, remitiendo el expediente adjunto al oficio N° 2438-12, correspondiéndole el conocimiento de la causa al Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Agrario y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Anzoátegui.-

Ahora bien, entre otras cosas alego la actora en su escrito libelar, lo siguiente:

“…., en Lechería el 04 de Octubre del año 2.010, cuando mi apoderada (PEGGY ROSALES), entrega la cantidad de CINCO MIL BS. (Bs. 5.000,00), como instrumento de pago un cheque de la cuenta corriente del Banco de Venezuela número 0102-0525-53-0000012386, cheque No. 17002762, a favor del Sr. PEDRO LUIS FLETTE EASTSAN, de fecha 04-10-2010 por concepto de RESERVA de COMPRA VENTA de un apartamento ubicado en la Calle Lido, Edificio COSTA DORADA, piso 11, apartamento 11-F Lechería, Municipio Turístico el Morro Lic. Diego Bautista Urbaneja del Estado Anzoátegui, fijándose como precio de venta de QUINIENTOS OCHENTA MIL BOLIVARES (Bs. 580.000,00), en este mismo acto, se acuerda entre las partes que esta cantidad de dinero recibido y entregada forma parte de la OPCION DE COMPRA-VENTA el cual se fijó en CIENTO VEINTE MIL BOLIVARES (120.000,00), y que se concretará al momento de la entrega por parte del vendedor toda la documentación necesaria y requerida del inmueble objeto e la venta arriba identificado, para la tramitación total y definitiva del crédito para la compra de la vivienda ante el Banco de Venezuela y Petrolera Sinovensa, S.A., esta referida transacción se ejecuta y se entrega el referido dinero (Bs. 5.000,00) a la ciudadana RUTH MAYERLING REYES RONDON, quien actúa con el carácter de Apoderada del Sr. PEDRO LUIS FLETTE EASTSAN,…. Se ejecuta la autenticación de la OPCION DE COMPRA, del identificado inmueble, transacción que se evidencia por instrumento público otorgado por la Notaría Pública de Lechería, Municipio el Morro, Licenciado Diego Bautista Urbaneja del Estado Anzoátegui, en fecha 16-11-2010, bajo el N° 031, Tomo 223 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría. Entre algunas cláusulas… destacó la Cláusula CUARTA: …que entre otras cosas se dispone… “Un lapso de NOVENTA (90) DIAS, más una prórroga única de TREINTA (30) DIAS, más una prorroga única de TREINTA (30) DIAS, contados a partir de la firma del presente documento y en dicho acto la VENDEDORA deberá entregar a LA COMPRADORA el total de la documentación de dicho inmueble”…al efecto así ocurrió como también mi defendida, en este mismo acto entrega a la apoderada la cantidad de CIENTO QUINCE MIL BOLIVARES (Bs. 115.000,00) en Cheque de Gerencia del Banco de Venezuela, número 000005038, de fecha 10-11-2010, a favor del ciudadano PEDRO LUIS FLETTE EASTSAN. Por este procedimiento comienza a correr el tiempo establecido para el cumplimiento definitivo de la venta en cuestión, es así, ciudadano Juez que mi representada realiza todas las diligencias pertinentes y necesarias para cumplir con lo acordado, …., es en fecha 22-02-11, que se entera que la referida solicitud fue aprobada por el Banco de Venezuela, seguidamente, es decir el día 23-02-2011 contrata los servicios de una Abogada y solicita la redacción del documento de adquisición del préstamo para adquirir el inmueble en gestión, remite dicho documento a la compañía PETROLERA SINOVENSA, S.A., para los fines legales y consiguientes del préstamo Hipotecario ante el Banco de Venezuela, finalmente para el día 10-03-2011, es decir, seis (6) días antes del vencimiento con prorroga del documento de OPCION COMPRA-VENTA entre las partes, recibe Documento Original para la Constitución e la Hipoteca a favor de PDVSA como acreedora hipotecaria y para mi representada PEGGY BERMARI ROSALES GUDIÑO el préstamo de PDVSA PETROLEO, S.A….Situación esta que no se despliega por el ciudadano PEDRO LUIS FLETTE EASTSAN, quien actuando sorprendiendo la buena fe, bajo engaño y negativas, de mi defendida, de manera unilateral se negó a concluir con la venta del inmueble en los términos establecidos en la OPCION COMPRA-VENTA, se evidencia esta situación, por cuanto para la fecha 10 de Febrero del año 2011 el ciudadano PEDRO LUIS FLETTE EASTSAN, sale el país para Usa Miami Florida, desde Maracaibo Venezuela, actualmente se encuentra en la ciudad de México, sin cumplir con lo pactado entre las partes…”.-

Por su parte, la representación judicial de la parte demandada encontrándose en su oportunidad legal para contestar, fundamentó su defensa sobre la base de los siguientes argumentos:
“…(Omissis)

…NIEGO, RECHAZO Y CONTRADIGO, tanto en los hechos como en el derecho los alegatos expuestos por la parte actora de que mi patrocinado celebró con la ciudadana PEGGY BERMARI ROSALES GUDIÑO, venezolana, mayor de edad, soltera, titular de la Cédula de Identidad N° 14.120.192… un contrato de compra venta sobre el inmueble ubicado en la Calle Lido, Edificio Costa Dorada, Piso 11, Apartamento 11-F, Lechería, Municipio Diego Bautista Urbaneja del Estado Anzoátegui.
… NIEGO, RECHAZO Y CONTRADIGO EN TODAS Y CADA UNA DE SUS PARTES, tanto en los hechos como en el derecho invocado, que mi patrocinado haya celebrado contrato con el niño ANDRES EDUARDO ROSALES GUDIÑO, ni siquiera había nacido…
… NIEGO, RECHAZO Y CONTRADIGO, en todas y cada una de sus partes tanto en los hechos como en el derecho, …que mi patrocinado se encuentre obligado a que judicialmente “se declare la terminación de la relación jurídica invocada mediante la ejecución forzosa de la obligación”, pues es materialmente imposible que un contrato de opción a compra o promesa de venta sea equipado jurídicamente a la venta nuda, pura, plena, simple, perfecta e irrevocable a la que hace mención la parte demandante y que en posterior pedimento la parte demandante exija el cumplimiento de contrato de venta, cuando la misma parte actora señala que la relación jurídica derivó de la celebración entre las partes de un contrato de opción supeditado a la aprobación de un futuro e incierto crédito hipotecario bancario que la optante compradora había gestionado dentro de una fecha cierta convenida entre las partes.
… NIEGO, RECHAZO Y CONTRADIGO, en todas y cada una de sus partes, tanto en los hechos como en el derecho, lo explanado en el escrito libelar por la parte actora cuando expone que de las supuestas evidencias físicas aportadas por ella, como supuesto material probatorio “se desprenden elementos esenciales y concurrentes para determinar que estamos en presencia de un perfecto Contrato de Compraventa, que obliga al vendedor a transferir la propiedad del inmueble ya identificado en este libelo”…
… niego, rechazo y contradigo el alegato de que la parte actora “haya dado cumplimiento exacto, oportuno, pertinente y necesario para cumplir con lo pactado, como lo es la adquisición de buena fe del referido inmueble dentro de los términos establecidos en mutuo acuerdo entre las partes y autenticado mediante documento público”…
…niego, rechazo y contradigo en todas y cada una de sus partes el alegato expuesto por la parte actora en relación al hecho de que mi patrocinado PEDRO LUIS FLETTE EASTSAN, actuó bajo engaño y negativas, sorprendiendo la buena fe de la optante compradora, aquí parte actora, por cuanto a su entender se había ausentado del país en aras de evadir la supuesta obligación a la que estaba sometido cumplir..
… niego, rechazo y contradigo el alegato de la parte actora donde señala a mi patrocinado como presunto incumplidor e la obligación a la que se había sometido de ofrecer en venta el referido inmueble como optante vendedor durante el lapso que le correspondía cuando el referido contrato de opción se encontraba –a criterio de la parte actora – vigente y válido, con plena fuerza entre las partes…
… niego, rechazo y contradigo en todas y cada una de sus partes el alegato de la parte actora en el que retóricamente vincula a mi patrocinado con el presunto incumplimiento del contrato de opción a compra, por encontrarse este fuera del país, específicamente en la ciudad de Mexico…
… niego, rechazo y contradigo, tanto en los hechos como en el derecho invocado que mi patrocinado haya lesionado derecho alguno de la parte actora, cual lo manifiesta infundadamente …. por el solo hecho de que a su criterio este se encuentra fuera de Venezuela y sin certeza alguna de su regreso al país.
… niego, rechazo y contradigo, en todas y cada una de sus partes, tanto en los hechos como en el derecho invocado, el alegato de la parte actora de “que algunos bienes de su propiedad se encuentran dentro del apartamento objeto de esta controversia, por cuanto la Sra Ruth Reyes, autorizó que mi defendida trasladara e ingresara dichos bienes al apartamento, situación ésta que no ha sido posible recuperar dichos bienes por parte de mi apoderada…”…
… niego, rechazo y contradigo que mi patrocinado haya tenido conocimiento a través de comunicación alguna emitida por la optante compradora de la aprobación del mencionado crédito hipotecario bancario, ó que la parte actora haya efectuado diligencias pertinentes destinadas a comunicarse con mi patrocinado en el lapso de tiempo vigente del contrato una vez, -según su dicho- de que la institución bancaria le aprobó el crédito…
….reconozco como ciertos los siguientes hechos: 1) la celebración de un contrato de opción a compra suscrito entre las partes, el cual fue autenticado en Notaría. 2) la existencia de una cláusula penal integrante del documento de contrato de opción a compra en caso de incumplimiento por cualquiera de las partes; 3) la entrega a mi patrocinado por parte de la optante compradora de la cantidad de CIENTO VEINTE MIL BOLIVARES (Bs. 120.000,00), como arras para la celebración del presunto contrato definitivo de venta sobre el inmueble, de un total de QUINIENTOS OCHENTA MIL BOLIVARES (Bs. 580.000,00) como precio final de venta para la época pactada en el convenio. 4) la existencia de un plazo máximo de ciento veinte (120) días en el contrato de opción, los cuales se distribuyeron de la siguiente manera: 90 días de contrato más 30 días de prorroga. 5) el otorgamiento de un poder de representación a la ciudadana RUTH MAYERLING REYES RONDON, por parte de mi patrocinado para celebrar la respectiva opción de compra o contrato de promesa de venta…”.-

Capítulo II
PRUEBAS

En el lapso de pruebas, solo la parte actora hizo uso de ese recurso, promoviendo lo siguiente:

.- Promovió la prueba documental de conformidad con lo establecido en el Artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, correspondiente a copia de documento y confrontó con su original de la Opción de Compra-Venta, suscrito entre Peggy Bermary Gudiño Rosales y Ruth Mayerling Reyes Rondón, actuando como apoderada del ciudadano Pedro Luis Flette Eastsan, por tratarse de un documento público este Juzgador le otorga pleno valor probatorio de conformidad con lo previsto en los artículos 1.357 y 1.360 del Código Civil en concordancia con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Y ASÍ SE DECIDE.-

.- Promovió la prueba documental de conformidad con lo establecido en el Artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, correspondiente a Original de Recibo, por la cantidad de Bs. 5.000,00 de fecha 04/10/2010, suscrito y firmado por la ciudadana Ruth Mayerling Reyes Rondón, actuando en representación del ciudadano Pedro Luis Flette Eastsan, este Juzgador valora tal medio probatorio conforme a lo dispuesto en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, por cuanto no fue desconocida por la parte contra la cual fue opuesta. Y ASÍ SE DECIDE.-

.- Promovió la prueba documental de conformidad con lo establecido en el Artículo 429 del Código e Procedimiento Civil, correspondiente a Copia del Cheque de Gerencia N° 00005038, de fecha diez (10) de Septiembre de 2.010, este Juzgador valora tal medio probatorio conforme a lo dispuesto en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, por cuanto no fue desconocida por la parte contra la cual fue opuesta. Y ASÍ SE DECIDE.-

.- Promovió la prueba documental de conformidad con lo establecido en el Artículo 429 del Código e Procedimiento Civil, correspondiente a Misiva emitida por la empresa PDVSA SINOVENSA, dirigido al Banco de Venezuela, Departamento de Crédito, este Juzgador valora dicha prueba conforme a lo dispuesto en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, por cuanto no fue desconocida por la parte contra la cual fue opuesta, demostrándose la aprobación del crédito hipotecario solicitado. Y ASÍ SE DECIDE.-

.- Promovió de conformidad con lo establecido en el Artículo 433 del Código de Procedimiento Civil, prueba de informes, solicitando fuera oficiado la Gerencia de Recursos Humanos de la empresa PDVSA SINOVENSA, a cuya prueba este Tribunal de Alzada le otorga pleno valor probatorio, por cuanto fue emanado de un tercero y ratificado en juicio. Y ASI SE DECIDE.-

.- Promovió la prueba documental de conformidad con lo establecido en el Artículo 429 del Código e Procedimiento Civil, correspondiente a Original del Estatus e solicitud de crédito por el Banco de Venezuela, este Juzgador valora dicha prueba conforme a lo dispuesto en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, por cuanto no fue desconocida por la parte contra la cual fue opuesta, demostrándose la aprobación del crédito hipotecario solicitado. Y ASÍ SE DECIDE.

.- Promovió de conformidad con lo establecido en el Artículo 433 del Código de Procedimiento Civil, pruebas de informes, solicitando fuera oficiado la Gerencia del Banco de Venezuela, Oficina 402 El Morro, con sede en El Morro, Avenida Principal de Lechería, Edificio Banco de Venezuela, a cuyas pruebas este Tribunal de Alzada les otorga pleno valor probatorio, por cuanto fueron emanados de un tercero y ratificados en juicio. Y ASI SE DECIDE.-

.- Promovió de conformidad con lo establecido en el Artículo 433 del Código de Procedimiento Civil, pruebas de informes, solicitando fuera oficiado la TELEFONIA MOVISTAR, a los fines de demostrar y de fe que el ciudadano PEDRO LUIS FLETTE EASTSAN, es su cliente y que tiene asociada a su teléfono personal la cuenta de correo electrónico pedro_flette@hotmail.com, a cuya prueba este Tribunal de alzada no le otorga valor probatorio alguno, por cuanto no consta a los autos que la referida operadora telefonica no remitió la información requerida que pudiera determinar dicha información solicitada. Y ASI SE DECIDE.-

.- Promovió de conformidad con lo establecido en el Artículo 433 del Código de Procedimiento Civil, pruebas de informes, solicitando fuera oficiada la Oficina Inmobiliaria del Registro Público del Municipio Turístico Licenciado Diego Bautista Urbaneja, así como también de conformidad con lo establecido en el Artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, copias de documentos de reporte y Correo Electrónico de Gmail; y Prueba de Inspección Judicial de conformidad con lo establecido en el Artículo 472 del Código de Procedimiento Civil, a cuyas pruebas nada tiene que valorar esta alzada, por cuanto las mismas fueron negadas su admisión por el Juzgado A quo. Y ASI SE DECIDE.-

La parte demandada no consignó ningún elemento probatorio en el proceso, ni con el escrito de contestación a la demanda, ni en el acto de promoción de pruebas.-
Capítulo III
DE LA SENTENCIA APELADA

Mediante sentencia dictada en fecha 21 de Octubre de 2014, por el Juzgado de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Agrario y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Anzoátegui, se adujeron entre otras cosas las siguientes consideraciones:

“(omissis)
Por tanto, visto lo anterior, y revisadas y valoradas como han sido dichas documentales arriba citadas, así como del análisis de las actas que conforman la presente causa, evidencia claramente este Juzgador que el documento de adquisición con crédito a largo plazo y garantía hipotecaria a favor del Banco de Venezuela y Petrolera Sinovensa, cursante como se dijo a los folios 257 al 269 de la presente causa se encontraba listo para protocolizar, a partir de la fecha 03 de marzo de 2011, tal y como se ratificara a este Tribunal, como se dijo, mediante informe que riela al folio 314; todo por lo cual considera quien aquí decide, que se encontraban dadas las condiciones para la protocolización de la venta definitiva, tal y como se pactara entre las partes involucradas en este proceso, desde la fecha 03 de marzo de 2011, es decir, durante la vigencia o validez del contrato de opción a compra venta que hoy nos ocupa. Y así se declara.

Ahora bien, cabe resaltar por parte de este Jurisdicente lo siguiente: Riela a los folios 39 al 44, instrumento poder que el ciudadano Pedro Luis Flette Eastsan, otorgara a la ciudadana Ruth Reyes Rondón, a los fines de que en su nombre realizara todas las diligencias necesarias para la venta del inmueble ya descrito, objeto del contrato de opción a compra venta, que hoy nos ocupa; instrumento poder, el cual fuere reconocido como otorgado por el hoy demandado, Pedro Luis Flette, a la referida ciudadana Ruth Reyes, en su escrito de contestación de la demanda; por lo que en consecuencia, evidencia este Juzgador, que la referida apoderada especial del demandado, tenía las facultades de protocolizar la venta definitiva del inmueble, razón por la que en el documento definitivo de adquisición con crédito a largo plazo y garantía hipotecaria, se colocó e identificó que Ruth Reyes, actuaba en ese acto de protocolización de venta definitiva, en nombre y representación del ciudadano Pedro Flette; todo por lo cual considera este Tribunal que la presencia o no del demandado en el país, no influía necesariamente en el cumplimiento contractual. Y así se declara.

Visto todo lo anteriormente declarado, y siendo que se evidencia del contenido del documento definitivo de venta, que el inmueble fue liberado de las hipotecas, que pesaban sobre este, y obtenidos como fueron los créditos hipotecarios por la actora a los fines de la cancelación del saldo restante pactado, todo como se dijo, dentro del lapso de vigencia del contrato que hoy nos ocupa, es por lo que este Juzgador evidencia que la parte demandante, cumplió las condiciones pactadas para llevar a cabo la protocolización de la venta definitiva dentro de la vigencia del contrato objeto de la presente causa que tenía a su cargo. Y así se declara.
En tal sentido, y tal y como se dejara establecido, el hecho de que el ciudadano Pedro Flette se encontrara fuera o no del país, no era razón por la cual fundamentar el incumplimiento por parte de la representante del vendedor propietario, hoy demandado, de la firma de la protocolización de la venta definitiva en la Oficina Subalterna correspondiente, pues ella tenía poder para vender perfectamente el inmueble objeto del contrato. Y así se declara.

De igual manera, colige este Juzgador del poder especial que otorgara el demandado Pedro Luis Flette Eastsan a la ciudadana Ruth Reyes, cursante a los folios 39 al 47 de la presente causa, que la hoy actora no tenía pues, que comunicarle o solicitarle al demandado que viniese a Venezuela a autorizar o a gestionar la referida protocolización, pues para ello, éste había otorgado poder especial para realizar todos los trámites para la venta definitiva del inmueble de su propiedad, y siendo que en su escrito de contestación de demanda éste reconoció, que no había dado cumplimiento alguno a lo pactado con la hoy demandante, por las razones esgrimidas en dicho escrito, las cuales fueron desvirtuadas por la actora, al probar que fue diligente al obtener el dinero para la cancelación del saldo restante de venta pactado, es por lo que considera este Juzgador, que se evidencia a todas luces el incumplimiento culposo alegado por la demandante en su escrito libelar, y en consecuencia es por lo que forzosamente, este Tribunal debe declarar con lugar la presente acción, tal y como se dejará expresado en el dispositivo del presente fallo, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 1.264 del Código Civil. Y así se decide….
(omissis)”

Capítulo IV
RAZONES DE HECHO Y DERECHO

El contrato preparatorio tiene los siguientes caracteres:

a) Es autónomo, ya que cada uno de los contratantes tiene el derecho de exigir, que el otro se preste a la estipulación del contrato definitivo.
b) Es un precontrato, ya que prepara la celebración de otro contrato.
c) Es principal por ser un contrato que subsiste por sí mismo, con independencia del contrato futuro.
d) Puede ser bilateral o unilateral; según se obliguen ambas partes o una sola a celebrar el contrato prometido.
e) Es un contrato que produce efectos personales, no es traslativo, ni constitutivo de derechos reales.

En el contrato preparatorio no se opera la transmisión de la propiedad, ya que ésta no se efectúa, sino cuando se perfecciona la venta. Debiéndose agregar también que este tipo de contratos debe contener los elementos esenciales del futuro contrato, y debe además expresar perfecta y claramente la voluntad de las partes de prestar en el futuro el consentimiento para la transmisión de la propiedad y cumplir todas las demás obligaciones conectadas con el contrato definitivo debiendo quedar claramente expresado que no se trata de un contrato condicionado.

En este mismo orden de ideas debemos tener en cuenta de la existencia de contratos que se denominan formales, estos por sus características traen como matriz porque su eficacia obligacional depende del otorgamiento público del documento en el cual se conviene aquél, en cuyo caso el formulismo prevalece sobre el consensualismo, que en nuestra legislación es el principio que rige la materia contractual.

Debemos destacar que la doctrina patria ha considerado a los contratos preparatorios, de la siguiente manera:

Para Fueyo Leneri “es una vinculación nacida del contrato, cuya eficacia, en el querer de las partes, es sólo preliminar o previa, puesto que lo que se intenta es crear una relación futura y definitiva, la cual ordinariamente es entre las mismas partes contratantes”.

Boles y Soler; por su parte sostienen que: “son contratos preparatorios los que tienen por objeto ponerse en condiciones de celebrar otros definitivos que son los que en realidad interesan a los que los celebran”.

Para Rojina Villegas, “es el contrato por virtud del cual una parte o ambas se obligan en cierto tiempo a celebrar un contrato futuro determinado”.

En una sentencia española se ha afirmado que: “el precontrato es una convención por la cual dos o mas personas se comprometen a realizar en tiempo futuro un determinado contrato que en el momento de celebrar esa convención no quieren o no pueden celebrar como definitivo…”(Contrato Preparatorio, Nicolás Vegas Rolando, pág. 93).

De los caracteres de los contratos preparatorios o precontratos, se evidencia en el caso de marras, el contrato de opción de compra venta, cuyo cumplimiento se demanda, cumple con los mismos, ya que como se dijo ut supra, el contrato de opción de compraventa, es un contrato autónomo, ya que cada uno de los contratantes tiene derecho a exigir que el otro cumpla con la estipulación del contrato definitivo; es un precontrato, porque prepara la celebración de otro contrato, en este caso, la celebración del contrato de compraventa definitivo; es bilateral, lo que constituye que ambas partes asumen obligaciones reciprocas, lo que se evidencia, al asumir el cedente la obligación de transmitir la propiedad a través de un contrato futuro, y el optante en pagar el precio definitivo de la venta; es un contrato que produce efectos personales, ya que no es traslativo de propiedad, ni constitutivo de derechos reales, sino que constituyen derechos obligacionales para ambas partes, ya que en el contrato preparatorio no opera la transmisión de la propiedad, por cuanto ésta se efectúa cuando se perfecciona la venta a través del contrato definitivo.

En el caso bajo estudio, se evidencia que el contrato de opción de compraventa accionado se encuentra dentro de los parámetros indicados, además que el petitorio del accionante en su escrito libelar, está reclamando el cumplimiento del contrato de opción de compraventa, que quedó perfeccionado por el acuerdo de voluntades manifestado por ambas partes.

Del material probatorio aportado por la actora en el presente juicio, cuyo análisis y valoración ya fue expuesto anteriormente por parte de este juzgador, así como los alegatos y demás defensas desplegados por ambas partes, es de observar que quedó reconocido por no ser objeto controvertido entre ellos, la existencia del negocio jurídico suscrito, es decir un contrato de opción de compra venta debidamente autenticado ante la Notaría Pública de Lechería, Municipio El Morro, Licenciado Diego Bautista Urbaneja del Estado Anzoátegui, en fecha 16 de Noviembre de 2.010, bajo el N° 031, Tomo 223 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría, y que tuvo por objeto un bien inmueble constituido por un apartamento, ubicado en la Calle Lido, Edificio COSTA DORADA, Piso 11, apartamento 11-F, Lechería, Municipio Turístico El Morro Lic. Diego Bautista Urbaneja del Estado Anzoátegui, cuyo precio fue fijado por la cantidad de QUINIENTOS OCHENTA MIL BOLIVARES (Bs. 580.000,00) señalando la actora el incumplimiento de parte de la demandada en su obligación de otorgar el documento definitivo de venta sobre el inmueble objeto de la controversia, al no haber comparecido ante la oficina de registro competente dentro del término pactado contractualmente, de acuerdo a la cláusula cuarta, esto es, dentro de los Noventa (90) días, mas treinta (30) días de prorroga.

Bajo estos argumentos de defensa y discusión desplegados por las partes, en cuanto al señalamiento de que el incumplimiento del negocio jurídico suscrito y reconocido por ambos lo fue por parte del demandado al no haber cumplido con su obligación de transferir la propiedad del bien inmueble objeto de la presente demandada a la parte actora, considera púes este juzgador a los fines de dirimir la controversia surgida, remitirse previamente al contenido de las cláusulas del señalado contrato, verificándose que efectivamente el mismo estipula en su cláusula cuarta que el término de la presente opción sería de Noventa (90) días, mas treinta (30) días de prorroga, para la firma definitiva ante la Oficina Subalterna e Registro.

Ahora bien, del contenido de la señalada cláusula, cabe destacar y hacer mención, en primer orden, sobre el término pactado por ambas partes para llevar a cabo la negociación, esto es, corroborar computar y determinar si efectivamente se cumplió dentro del periodo establecido de los noventa (90) días, mas los treinta (30) días de prorroga contractualmente pactado, cuyo periodo debió transcurrir a partir de la fecha de autenticación del documento, es decir a partir del 16/11/2010, confrontándose de acuerdo al almanaque del citado año, que los noventa (90) días vencieron el día 14 de Febrero de 2011, y los treinta de prorroga vencieron el día 16 de Marzo de 2011.
Ahora bien, de acuerdo a las citadas fechas, logra cotejarse que la actora ejercieron su derecho dentro del término previsto y pactado contractualmente, esto se corrobora, por una parte conforme al documento constitutivos de la aprobación de los créditos hipotecarios, donde a través de los mismo logra desprenderse que la actora cumplió con la aprobación de los créditos y sus posteriores constituciones de hipotecas que la misma cumplió antes del termino previsto para así lograr la materialización del contrato suscrito, el cual para la citada fecha aún permanecía en vigencia hasta el día 16/03/10. ASÍ SE DECIDE.-

En este orden de ideas, es menester hacer referencia al contenido del artículo 1.160 del Código Civil, el cual establece que:
“Los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino todas las circunstancias que se derivan de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la Ley”.

En igual orden de ideas, el artículo 1.354 del Código Civil establece que:

“Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación”.

La transcrita norma, contentiva de las pruebas de las obligaciones y de su extinción, crea la carga de la prueba para cada una de las partes del litigio, es decir, a la parte ejecutante el deber de probar la obligación accionada y, a la parte demandada, el deber de probar el pago o el hecho que hubiera extinguido su obligación. En esa misma semántica, la doctrina y la jurisprudencia están acordes en admitir de manera unánime, que en los contratos de ejecución progresiva, como lo es el de Opción de Compra-Venta, en que se apoya la acción deducida en el presente caso, le basta al actor probar la existencia auténtica de esa relación jurídica que obliga al demandado, sin que pueda estar obligado a demostrar el hecho negativo del incumplimiento del mismo; esto es, que, probada la existencia de las obligaciones contenidas en el referido contrato de promesa de venta en forma auténtica, es el demandado quien debe probar que está solvente en el cumplimiento de sus obligaciones contractuales.
En el caso bajo estudio, la parte actora pretende el cumplimiento del contrato de opción de compraventa, perfeccionado. En este sentido, el artículo 1.167 del Código Civil establece:

“En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello”

En este orden de ideas, el artículo 1.167 del Código Civil Venezolano en concordancia con el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, este último se refiere a la petición de la ejecución de una obligación, deberá probarse, y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de esa obligación.- En el caso de autos, la actora demostró con el referido Contrato de opción de compraventa, la existencia de la obligación contractual de ambas partes, cuestión no desvirtuada por la parte demandada, y por consiguiente, ateniéndose a la voluntad de las partes y que la vendedora, al no dar cumplimiento al otorgamiento del documento definitivo, como se dejará asentado en la dispositiva de este fallo, es para admitir que violó expresas disposiciones contractuales contenidas en el aludido contrato.
El incumplimiento de su principal obligación que era dar en venta el inmueble objeto del presente Juicio, otorgando el documento definitivo y traslativo de la propiedad ante el registrador correspondiente, libre de cualquier gravamen que pese sobre el mismo, ha dado motivo a que ha lugar la reclamación de la actora, en el sentido de la acción de cumplimiento de Contrato.
Por su parte, la demandada no aportó a los autos, prueba alguna que desvirtué lo alegado por la accionante, y por ende quedó demostrado su incumplimiento contractual, por lo cual considera, quien aquí decide, que la presente acción debe prosperar en derecho. Y ASI SE DECIDE.

Por las razones antes expuesta resulta forzoso para quien aquí decide, declarar que la sentencia recurrida se encuentra ajustada a derecho, por consiguiente debe ser declarada sin lugar la apelación ejercida por el abogado en ejercicio DOMINGO JOSE TORRES, inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 39.689, en contra de la sentencia dictada en fecha 21 de Octubre de 2.014, por el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Agrario y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Anzoátegui, la cual declaró: CON LUGAR la pretensión de Cumplimiento de Contrato, intentada por la ciudadana PEGGY BERMARI ROSALES GUDIÑO, en contra del ciudadano PEDRO LUIS FLETTE EASTSAN, y así se plasmará en forma expresa, positiva y precisa en el dispositivo del presente fallo y por consiguiente confirmar la decisión apelada. Y ASÍ SE DECLARA.-

Capítulo V
DECISION

Por lo antes expresado, este JUZGADO SUPERIOR EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRANSITO DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO ANZOATEGUI, administrando justicia en nombre de la REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA Y POR AUTORIDAD DE LA LEY, declara: PRIMERO: SIN LUGAR LA APELACION ejercida por el abogado en ejercicio DOMINGO JOSE TORRES, inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 39.689, en contra de la sentencia dictada en fecha 21 de Octubre de 2.014, por el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Agrario y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Anzoátegui, la cual declaró: CON LUGAR la pretensión de Cumplimiento de Contrato, intentada por la ciudadana PEGGY BERMARI ROSALES GUDIÑO, en contra del ciudadano PEDRO LUIS FLETTE EASTSAN.-
SEGUNDO: En virtud del pronunciamiento anterior, y con base en las consideraciones expuestas en la parte motiva de la presente sentencia, se CONFIRMA en todas y cada una de sus partes la decisión proferida por el A quo.-

TERCERO: Se condena en costas a la apelante, de conformidad con el artículo 281 del Código de Procedimiento Civil.-

Notifíquense a las partes de la presente decisión, por cuanto la misma fue dictada fuera de su lapso legal.-

Se ordena remitir el presente expediente al Tribunal de origen en la oportunidad correspondiente.

Publíquese. Regístrese. Déjese copia de esta decisión.

Dada, firmada y Sellada en la Sala de Audiencia y Despacho del Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Anzoátegui. Barcelona a los Veinte (20) día del mes de Enero de Dos Mil Dieciséis (2.016). Años: 205° de la Independencia y 156° de la Federación.
El Juez Provisorio,
La Secretaria

Abg. Emilio Arturo Mata Quijada
Abg. Rosmil Milano.