TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL
Circuito Judicial Civil del Estado Anzoátegui
Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Agrario y Transito de la Circunscripción Judicial del Estado Anzoátegui

Barcelona, Quince (15) de Enero de Dos Mil Dieciséis
205º y 156º

JURISDICCIÓN MERCANTIL

ASUNTO: BP02-V-2013-001096

I

DE LAS PARTES Y SUS APODERADOS.

PARTE DEMANDANTE: ciudadana SOFIA LEONOR CARRIÓN PÉREZ, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº 8.294.319, de este domicilio.
APODERADAS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDANTE: Abogadas en ejercicio MARIA MAGDALENA HERNÁNDEZ, DAICY SERRANO, LISLIE FIGUERA, YOLENNY RAMIREZ y MAGALY SERRANO, inscritas en el Inpreabogado bajo los Nº 82.560, 81.282, 81.285, 82.561 y 137.936.

PARTE DEMANDADA: ciudadana JESULY ADRIANA UTRERA URBINA, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V-6.155.044 y domiciliada en Avenida Principal Santa Rosa II, Casa Nº 24, Sector puerto Píritu, Estado Anzoátegui

APODERADO JUDICIAL: Abogado en ejercicio JOSE RICARDO COLINA, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº 7.730.177 e inscrito en el I.P.S.A, bajo el Nº 129.113.-

JUICIO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO.-

II
SÍNTESIS DE LA CONTROVERSIA.

Por auto de fecha 22 de Octubre de 2013, este Tribunal, admitió la presente demanda por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO, propuesta por la ciudadana SOFIA LEONOR CARRIÓN PÉREZ, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº 8.294.319, de este domicilio, debidamente asistida por la abogada en ejercicio MARIA MAGDALENA HERNÁNDEZ, inscrita en el Inpreabogado bajo el Nº 82.560, en contra de la ciudadana JESULY ADRIANA UTRERA URBINA, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V-6.155.044 y domiciliada en Avenida Principal Santa Rosa II, Casa Nº 24, Sector puerto Píritu, Estado Anzoátegui.

Expone la parte actora en su escrito libelar, en resumen que:

Que en fecha 27 de noviembre del año 2012, suscribió un Contrato de Opción a Compra por ante la Notaría Pública Tercera de la ciudad de Puerto la Cruz, Estado Anzoátegui, quedando anotado bajo el Nro. 49, tomo 214, de los respectivos Libros de Autenticaciones, con la ciudadana JESULY ADRIANA UTRERA URBINA, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V-6.155.044, para la adquisición de un inmueble constituido por un apartamento que forma parte del “DORAL BEACH VILLAS, GOLF & TENNIS”, distinguido por el Nro. 41, del modulo 4-a, ubicado en la Avenida Américo Vespucio del Complejo Turístico El Morro, Sector La Aquavilla, Jurisdicción del Municipio Sotillo del Estado Anzoátegui, identificado con el Nº Catastral 01-13-03-23-03-09-04-01-41, con una superficie aproximada de CINCUENTA Y DOS CON CERO OCHO METROS CUADRADOS (52,08 Mts2), comprendido dentro de los siguientes linderos y medidas: NORTE: en aproximadamente TRECE METROS (13 Mts) con el apartamento Nro. 43; SUR: en aproximadamente TRECE METROS (13 Mts) con fachada Sur; ESTE: en aproximadamente CUATRO METROS (4 Mts) con pasillo de acceso y OESTE: en aproximadamente CUATRO METROS (4Mts) con pasillo de acceso y un porcentaje de condominio de 0,000489711766%.
Que dentro de la negociación o PROMESA DE VENTA, se estableció como precio del inmueble la suma de CUATROCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 400.000,00) y su pago seria distribuido a través de dos pagos, siendo el primero, tal y como fue pagado, por un monto de CIENTO VEINTE MIL BOLIVARES (Bs. 120.000,00), al momento en que se autentico el referido contrato, en fecha 27 de noviembre del año 2012, y una segunda cuota de DOSCIENTOS OCHENTA MIL BOLIVARES (Bs. 280.000,00) que seria pagada por ella al momento de la protocolización de la venta definitiva, cuyo plazo estuvo regulado en el cláusula Tercera del mencionado contrato, que sería en un lapso de 90 días continuos prorrogables por Treinta (30) días continuos tiempo en el que la vendedora y aquí demandada se comprometió a tener todas las solvencias actualizadas y vigentes, tanto municipales como de Servicios Públicos, cosa que no ocurrió, incumpliendo de este modo con uno de los compromisos más importantes y típicos que siempre debe asumir todo vendedor.
Que la vendedora aquí demandada, ciudadana JESULY ADRIANA UTRERA URBINA, ya identificada, se comprometió en la cláusula Novena del Contrato en cuestión, a que me entregaría los recaudos de solvencia Municipal, Pago de Impuestos, Declaración de Enajenación del Inmueble, Solvencia de Condominio, Solvencia de Servicios públicos (agua, luz, teléfono y aseo), no solo dejo de hacerlo, sino que por ser yo la interesada en dar cumplimiento a la negociación y lograr la protocolización en el tiempo previsto, realice todas y cada una de las diligencias útiles y necesarias para tales fines, incluyendo el pago de los impuestos respectivos y pago del 0,5% del valor del inmueble, que debía haber sido sufragado por la aquí demandada.
Que una vez cumplido con los tramites de rigor, fue fijada la oportunidad para la protocolización, fijándose el día 8 de julio de 2013, fecha ésta en la que nunca se presento la vendedora ciudadana JESULY ADRIANA UTRERA URBINA, manifestando que ya no estaba interesada en vender el inmueble, en virtud de que había aumentado su valor y que solo accedería a firmar siempre y cuando le pagara un precio mayor al ya acordado previamente en el Contrato de Opción a Compra, soslayando así, abierta y contumazmente todos y cada uno de los principios y normas reguladas en nuestra legislación venezolana, aunado al hecho cierto de que la vendedora, se comprometió hacer la entrega material del inmueble, poniéndome en posesión del mismo.
Que cuando se traslado a este, ya había dado autorización en vigilancia para que le negaran el acceso, aduciendo que yo y mi familia éramos unos invasores, sometiéndonos así al escarnio público en la comunidad, razón por la cual acude ante esta autoridad a los fines de demandar como formalmente demanda el CUMPLIMIENTO DEL CONTRATO en contra de la ciudadana JESULY ADRIANA UTRERA URBINA, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V-6.155.044 y domiciliada en Avenida Principal Santa Rosa III, Casa Nº 24, Sector Puerto Píritu, Estado Anzoátegui.
Que este Tribunal ordene a la demandada que proceda a la protocolización definitiva del Contrato de Compra Venta, bajo los términos y condiciones señalados en el contrato objeto del presente litigio, y con el mismo precio que se estipuló, es decir, por un precio de CUATRCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 400.000,00) de los cuales solo adeudo la suma pautada para el momento de la protocolización, que es de DOSCIENTOS OCHENTA MIL BOLIVARES (Bs. 280.000,00).
Que de conformidad con lo establecido en los artículos 585 y 600, del Código de Procedimiento Civil solicita medida cautelar de Prohibición de Enajenar y Gravar, sobre el bien objeto del litigio y Medida Cautelar Innominada de que se le autorice la entrega material del inmueble, poniéndolo en posesión del mismo, conforme a los principios de tutela judicial efectiva.
Que fundamenta la presente acción en lo consagrado en los artículos 1.133 al 1.135, 1.159, 1.160, 1.167 del Código Civil, 507 del Código de Procedimiento Civil, 26, 49 y 257, de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela y 01 y 03 de la Resolución del Ministerio del Poder Popular para la Vivienda y Habitat Nro. 40.115.
Que estima la presente demanda en la cantidad de CUATROCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 400.000,00). Que establece como domicilio procesal la avenida Cumanagotos, quinta Nosotros, Sector Maurica, Barcelona, Municipio Bolívar del estado Anzoátegui.
Que acompaña al escrito libelar en copias simples: identificada “A” copia de Contrato de Opción a Compra; identificada “B” Constancia de Recepción de Documento emanado del Registro Público del Municipio Juan Antonio Sotillo del Estado Anzoátegui, donde se fijo la oportunidad para la protocolización de la venta; marcada “C” Copia de Identificaciones de la demanda y “D” Copia de su Cédula de Identidad.

Mediante diligencia de fecha 31 de octubre de 2013, la ciudadana SOFIA ELEONOR CARRION PEREZ, parte actora, asistida por la Abogada en ejercicio MARIA MAGDALENA HERNANDEZ, inscrita en el inpreabogado bajo el Nº 82.560, consignó copias del libelo y auto de admisión, asimismo en esta misma fecha confiere poder Apud Acta a las abogadas en ejercicio MARIA MAGDALENA HERNÁNDEZ, DAICY SERRANO, LISLIE FIGUERA, YOLENNY RAMIREZ y MAGALY SERRANO, inscritas en el Inpreabogado bajo los Nº 82.560, 81.282, 81.285, 82.561 y 137.936, previa certificación por secretaria de tribunal.

En fecha 31 de octubre de 2.013, la secretaria titular de este Juzgado deja constancia que recibio fotostatos por la parte actora para la realización de la compulsa.

En fecha 04 de noviembre de 2013, Se libró compulsa a los fines de la citación de la demandada.

Mediante diligencia de fecha 19 de noviembre de 2.013, comparece la parte actora a través de apoderada y consigna los emolumentos a los fines de la citación de la demandada, dejando la Secretaria de este Juzgado constancia en esa misma fecha.

En fecha 07 de Marzo de 2014, la ciudadana Alguacil de este Tribunal, consignó Recibo de Citación, manifestando que se le hizo imposible localizar las tres veces que se dirigió insistentemente realizando los toques de ley y sin encontrar persona alguna quien atendiera al llamado, en la dirección indicada en el libelo de la demanda.

Mediante diligencia de fecha 20 de marzo de 2014, comparece la abogada MARIA MAGDALENA HERNANDEZ, en su carácter de apoderada judicial de la parte actora, solicita la citación por carteles de la parte demandada y ratifica la solicitud de medida de Prohibición de Enajenar y Gravar.

Mediante escrito de fecha 23 de Abril de 2014, comparece la parte actora y ratifica se decrete Medida de Prohibición de Enajenar y Gravar sobre el inmueble objeto del litigio y Medida Innominada y consigna originales de Planilla Única bancaria de fecha 20-06-2013, marcada “1”, solicitud de trámite fijando oportunidad para protocolizar la venta, marcado “2”, Contrato de opción a compra, identificado “3” y carta de aprobación por parte de BANAVIH, identificado “4”.

Mediante auto de fecha 14 de mayo de 2.014, se ordeno librar cartel de citación a la parte demandada, librándose en fecha 15 de mayo de 2.014.

Mediante diligencia de fecha 06 de junio de 2.014, la parte actora consigna carteles de citación publicados en la imprenta de El Norte y Nueva Prensa de Oriente, agregados a los autos por este juzgado en fecha 09 de junio de 2.014.

En fecha 01 de octubre de 2.014, la secretaria titular de este despacho deja constancia de haber cumplido con la formalidad establecida en el artículo 223 del Código de Procedimiento Civil.

Mediante diligencia de fecha 27 de octubre de 2.014, comparece la parte actora y solicita se designe defensor ad-litem de la parte demandada, designando en fecha 31 de octubre de 2.015, a la abogada en ejercicio ASTRID GAMBOA, inscrita en el inpreabogado bajo el Nº 144.100, y librando en esa misma oportunidad boleta de notificación.

En fecha 21 de noviembre de 2.014, comparece la ciudadana Alguacil de este Juzgado y consigna boleta de notificación debidamente firmada por la defensora Ad-litem designada a la parte demandada, abogada en ejercicio ASTRID GAMBOA.

Mediante diligencia de fecha 27 de noviembre de 2.014, comparece la defensora ad-litem, designada a la parte demandada, abogada en ejercicio ASTRID GAMBOA, aceptando el cargo.

Mediante auto de fecha 23 de enero de 2.015, se ordeno la citación de la defensora ad-litem de la parte demandada abogada en ejercicio ASTRID GAMBOA, librándose compulsa en esa misma fecha.

En fecha 12 de febrero de 2.015, comparece la ciudadana Alguacil de este Juzgado y consigna recibo de citación, debidamente firmada por la defensora Ad-litem designada a la parte demandada, abogada en ejercicio ASTRID GAMBOA.

En fecha, 13 de Marzo de 2015, se recibió de la abogada en ejercicio ADANEVA GUERRERO RODRIGUEZ, inscrita en el Inpreabogado bajo el Nº 96.408, en su carácter de apoderada judicial de la parte demandada, escrito de contestación de demanda, en el cual Alega, en resumen:

De los hechos admitidos :
“Admito que en fecha veintinueve (29) de noviembre de dos mil doce (2.012), mi mandante suscribió con la actora un contrato de Opción de Compra Venta, el cual fue debidamente autenticado ante la otaria Pública Tercera de Puerto La Cruz, estado Anzoátegui, Municipio Sotillo, quedando anotado bajo el Nº 49, Tomo 214 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría. En el referido contrato de Opción de Compra Venta se estableció los siguientes acuerdos y obligaciones las cuales hago valer en este acto y en especial las contenidas en las cláusulas Tercera, Cuarta, Quinta Séptima y Décima. Admito que tengo por recibido de la parte actora, la cantidad de ciento veinte mil bolívares (Bs. 120.000,00) por motivo de pago de inicial o primera cuota del precio de la promesa u opción de compra venta del inmueble antes descrito, según consta de la cláusula tercera del mencionado convenio, el cual se encuentra autenticado ante la Notaría Pública Tercera de Puerto La Cruz, estado Anzoátegui, Municipio sotillo, en fecha 29-11-2012, quedando anotado bajo el Nº 49, Tomo 214 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría

Contestación al fondo:
“…Que niega, rechaza y contradice en todas y en cada una de sus partes, la demanda que por motivo de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA VENTA, presentare ante este Juzgado la ciudadana SOFIA ELEONOR CARRION PEREZ (parte actora) ampliamente identificada en autos, en contra de mi representada, POR SER FALSOS LOS HECHOS ALEGADOS E IMPROCEDENTE EL DERECHO INVOCADO. Que niega, rechaza y contradice en toda y cada una de sus partes los alegatos indicados por la parte actora en los siguientes términos:”…cuyo plazo estuvo regulado en la cláusula TERCERA del mencionado contrato, que sería en un plazo de 90 días continuos prorrogables por TREINTA (30) días continuos tiempo en que la vendedora y aquí demandada se comprometió a tener todas las solvencias actualizadas y VIGENTES tanto municipales como de servicios públicos , cosa que NO OCURRIO, incumpliendo de este modo con uno de los compromisos más importantes y típicos que debe asumir todo vendedor”. Que lo cierto es que en la cláusula “TERCERA” se estableció la forma de pago del precio del bien inmueble objeto de la opción de Compra Venta y en la cláusula “CUARTA” se dispuso el plazo. Que niega, rechaza y contradice que su representada no hubiese cumplido con su obligación de poseer y facilitar a la actora todas las solvencias actualizadas y vigentes, tanto municipales como de servicios públicos, para lograr la Protocolización del Documento Definitivo de Venta, lo cierto es que su mandante facilitó los recaudos requeridos para la protocolización del Documento Definitivo de Venta, y muestra de ello es que la misma parte actora trae a los autos, anexo a la presente demanda, marcada “B”, Constancia de recepción de documentos Nº 16, emitida por el Servicio Autónomo Público de Registros y Notarias, Registro Público del Municipio Juan Antonio Sotillo Estado Anzoátegui, número de trámite 261.2013.2.1193, de fecha jueves 20 de junio de 2.013, en la que consta lo siguiente:”…Recaudos entregados Registro de Información Fiscal, Ficha Catastral, Documento de Identidad, Certificado de Solvencia Municipal, Cheque, Certificado de Solvencia de Agua y Planilla Forma 33. que de lo antes expuesto se evidencia que su representada cumplió con las obligaciones asumidas en la promesa u opción de Compra-Venta convenida con la demandante. Que niega, rechaza y contradice en todas y cada una de sus partes los alegatos indicados por la parte actora al señalar: “…LA VENDEDORA aquí demandada…””…se comprometió en la Cláusula Novena del Contrato en cuestión, a que me entregaría los recaudos de Solvencia Municipal, Pago de impuestos, Declaración de Enajenar del inmueble, solvencia de Condominio, Solvencia de Servicios Públicos (agua, luz, teléfono y aseo), NO solo dejo de hacerlo, sino por ser yo la interesada en dar cumplimiento a la negociación y lograr la Protocolización en el tiempo previsto, realice todas y cada una de las diligencias útiles y necesarias para tales fines, incluyendo el pago de los impuestos respectivos y pago del 0,5% del valor del inmueble…”. Que lo cierto es que su representada facilitó, los recaudos requeridos para la protocolización de la Venta Definitiva, y muestra de ello, es que la misma parte actora trae a los autos , anexa a la presente demanda , marcada “B”, Constancia de Recepción de Documento Nº 16, emitida por el Servicio Autónomo Público de Registros y Notarias, Registro Público del Municipio Juan Antonio Sotillo Estado Anzoátegui, número de trámite 261.2013.2.1193, de fecha jueves 20 de junio de 2.013, lo cierto es que en fecha veinte (20) de junio de 2.013, la parte actora procede a introducir ante el Registro Público del Municipio Juan Antonio sotillo Estado Anzoátegui, el documento Definitivo de Venta, evidenciándose a todas luces que había vencido en exceso el plazo establecido en la Cláusula Cuarta de la prenombrada Opción a Compra. Que hace valer en este acto para que surta sus efectos legales la declaración indicada por la parte demandante en su escrito libelar, al señalar:”…una vez cumplido con los trámites de rigor, fue fijada la oportunidad para la Protocolización el día 08 de julio de 2.013, fecha esta en la que nunca se presento la VENDEDORA”.
Que niega, rechaza y contradice que su representara manifestare a la actora que ya no estaba interesada en vender el inmueble, en virtud que había aumentado su valor y que solo accedería a firmar siempre y cuando le pagaran un precio mayor al acordado previamente en el Contrato de Opción de Compra. Que niega, rechaza y contradice en todas y cada una de sus partes lo alegado por la parte demandante al señalar que mi representada se comprometió a hacerle la entrega material del inmueble, poniéndola en posesión del mismo. Este alegato carece de toda lógica, ya que si no se llegó a materializar la venta definitiva por los motivos narrados anteriormente, mal podría poner mi mandante en posesión del inmueble a la actora sin tener ésta última cualidad de propietaria. Que la parte demandante fundamenta su pretensión en lo establecido en los artículos 1.133 y 1.159, 1.264 y 1.160, del Código Civil.”
Del Petitorio
Solicita sea declarada SIN LUGAR en la definitiva con la mención de condenatoria en costas procesales.

En fecha 17 de Marzo de 2015, se recibió escrito de Contestación de Demanda, presentado por la defensora Ad-Litem designada a la parte demandada, abogada en ejercicio ASTRID GAMBOS, inscrita en el Inpreabogada bajo el Nº 144.100.

Mediante escrito de fecha 13 de abril de 2.015, la parte demandante, promueve pruebas.

Mediante escrito de fecha 14 de abril de 2.015, la parte demandante, promueve pruebas.

Mediante auto de fecha 20 de abril de 2.015, fueron agregadas las pruebas presentadas por las partes,

En fecha 21 de Abril de 2015, se recibió diligencia de la abogada en ejercicio ADANEVA GUERRERO, inscrita en el inpreabogado bajo el Nº 96.408, en su carácter de apoderada judicial de la parte demandada, mediante la cual Impugna los siguientes documentos promovidos por la parte demandante: “Prueba documental marcada “A”, por tratarse de una copia simple, Contrato de Opción de Compra Venta y que cursa anexo a la demanda a los folios 07,08 y 09, respectivamente, la marcada con el Nº 01, Consulta emanada del Banavih Nº 009897, de fecha 17 de septiembre de 2.013, por tratarse de una copia simple y un documento que no emana de su representada sino de un tercero, para lo cual “NO” se solicito sea ratificado por el organismo que lo expidió, documental marcada con el Nº 2, planilla de solicitud de trámite, por tratarse de un documento que no emana de su representada sino de un tercero, para lo cual “NO” se solicito sea ratificado por el organismo que lo expidió, y en virtud de la impugnación solicita que las pruebas antes indicadas, no sean admitidas por este Tribunal.

Mediante diligencia de fecha 22 de abril de 2.015, la parte actora, ratifica todas y cada una de las pruebas consignadas.

En fecha 29 de abril de 2.015, este tribunal dicto sentencia Interlocutoria declarando desestimada la oposición a la admisión de las pruebas presentadas por la parte demandante, en aplicación del principio favorabilia ampliada, y por considerar que con la evacuación de las pruebas promovidas no se sigue ningún perjuicio cierto, deveniente de la evacuación de las mismas para el Opositor; en consecuencia, ordena admitir y evacuar las pruebas promovidas por la demandante, a reserva de poder descartarlas luego en la sentencia, si estas resultaren ilegales o impertinentes.

Mediante auto de fecha 29 de Abril de 2015, Se ADMITIERON las Pruebas promovidas por las partes y se fijo el 3º día de despacho siguiente para la evacuación de los testigos promovidos por la parte actora; asimismo se ordenó oficiar a la Notaria Pública tercera de Puerto la Cruz del Estado Anzoátegui y al Registro público del municipio Juan Antonio sotillo del estado Anzoátegui, a los fines de la evacuación de las pruebas promovidas por la parte demandada. En esa misma fecha se libraron los referidos oficios.

En fecha 06 de mayo de 2.015, fueron evacuadas las testimoniales de los ciudadanos INGRID CAROLINA CARMONA BRAVO, KARELIS CAROLINA MEZA CARREÑO y SIORQUIS RIVERO, venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad nos. 15.706.852, 19.013.901 y 5.191.522, respectivamente.

En fecha, 15 de Julio de 2015, se recibió escrito de informes presentado por la abogada en ejercicio ADANEVA GUERRERO, inscrita en el inpreabogado bajo el Nº 96.408, en su carácter de apoderada judicial de la parte demandada.

En fecha, 27 de Julio de 2015, se recibió escrito de observación a los informes presentado por la abogada en ejercicio ADANEVA GUERRERO, inscrita en el inpreabogado bajo el Nº 96.408, en su carácter de apoderada judicial de la parte demandada.

Mediante auto de fecha, 21 de Octubre de 2015, se difirió oportunidad para dictar sentencia dentro de los 30 días de despacho continuos, contados a partir de la presente fecha.

III
ANÁLISIS DE LAS PRUEBAS PRESENTADAS POR LAS PARTES

Como ya se indicó, en fechas 13 y 14 de Abril de 2015, se recibió de las Abogadas ADANEVA GUERRERO, inscrita en el inpreabogado bajo el Nº 96.408 y MARIA MAGDALENA HERNANDEZ, inscrita en el inpreabogado bajo el Nº 82.560, con el carácter acreditado en autos, escritos de promoción de pruebas, en el cual promovieron las siguientes:

Parte Demandante.

Prueba Documental:

1. Contrato de Promesa de Compra Venta, anexo al escrito libelar marcado “A”.
2. Constancia de Recepción de Documento emanado del Registro Público, identificada con la letra “B”

3. Oficio dirigido a su representada por parte de BANAVIH, bajo el Nº 009897 de fecha 17 de septiembre de 2.013, marcado con el Nº “1”.

4. Solicitud de Trámite donde se desprende el hecho narrado en el libelo, identificado “2”

La documental marcada “A” es apreciada por el Tribunal, de conformidad con lo dispuesto en el Artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, por ser documento autentico y las marcada “B” y la marcada “2” por tratar sobre hechos admitidos por ambas partes y escapar al debate sobre el thema decidendum. Así se declara.

En cuanto a la documental marcada como “1”, la misma no es apreciada por este Tribunal por ser copia simple de documento emanado de Institución Pública no ratificado a través de la prueba de informes, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil, así se declara.

Prueba Testimonial: promovió las testimoniales de las ciudadanas INGRID CAROLINA CARMONA BRAVO, venezolana, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad Nº 15.706.852, KARELYS CAROLINA MEZA CARREÑO, venezolana, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad Nº 19.013.901 y SIORQUIS RIVERO, venezolana, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad Nº 5.191.522 respectivamente, quienes declaran en los siguientes términos:

INGRID CAROLINA CARMONA BRAVO:
En el día de hoy, seis (06) de mayo del año dos mil quince, siendo las nueve (09:00) de la mañana, día y hora fijados para que tenga lugar el Acto de Declaración de la Testigo ciudadana INGRID CAROLINA CARMONA BRAVO, en el presente juicio, se declaró ABIERTO el presente Acto, previo el anuncio de Ley a las puertas del Tribunal. Comparece la ciudadana INGRID CAROLINA CARMONA BRAVO, venezolana, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad Nº 15.706.852, quien fue debidamente juramentado y manifestó no tener impedimento para declarar. Asimismo, comparece la abogada en ejercicio MARIA MAGDALENA HERNANDEZ RODRIGUEZ, inscrita en ele Inpreabogado bajo el N° 82.560, apoderada judicial de la parte actora en el presente juicio; asimismo se encuentra presente la abogada ADANEVA OMAIRA GUERRERO, inscrita en el Inpreabogado bajo el N° 96.408, en su carácter de apoderada judicial de la parte demandada. En este estado antes de tomar declaración a la testigo promovida, interviene la apoderada judicial de la parte demandada y expone: "por cuanto esta representación judicial observa que la testigo promovida en este acto por la actora, corresponde a la ciudadana Ingrid Carmona identificada supra, quien a su vez es la abogada identificada con el Inpre N° 135146, quien visa el documento de opción de compra venta, promovido por la demandante y que cursa anexo a los folios Nos. 07 y 08, del presente expediente, considera esta representación y así pido a este digno tribunal que la referida testigo se abstenga de declarar, por cuanto la misma participó y es la redactora del señalado documento de opción a compra, donde convergen la manifestación de voluntades de las partes involucradas en este juicio y su declaración pudiera favorecer o perjudicar a las partes involucradas en documento por ellas redactados, pudiendo configurarse presuntamente el delito de prevaricación, previsto en nuestro ordenamiento jurídico, por ello, solicito respetuosamente a este despacho ordene a la testigo abstenerse a declarar en el presente juicio por los motivos antes indicados, es todo". En este estado interviene la representación judicial de la parte actora quien expone: "en virtud de que la motivación de la presente prueba obedecía a dejar constancia del instrumento principal originario de la presente acción, (Contrato de Opción a Compra) y la representación judicial de la demandada en este momento manifiesta el conocimiento de ello en este momento desisto de la declaración de la testigo Ingrid Carmona, ya que el fin perseguido en esta prueba fue cumplido. No obstante ratifico así la existencia del instrumento antes descrito y las otras dos testimoniales ofertadas. Es todo". Vista las manifestaciones de las partes, considera este Juzgador pasar a tomar declaración a la testigo promovida. Acto seguido pasa la parte demandante a interrogar a la Testigo promovida y lo hace de la siguiente manera: PRIMERA PREGUNTA: ¿Diga la testigo, si tiene conocimiento que usted, redacto y viso un instrumento de opción a compra suscrito entre las ciudadanas Jesuly Utrera y Sofía Carrión? Contestó: “Si, correcto”. Pasa la apoderada judicial de la parte demandada a interrogar a la testigo. Primera: ¿Diga la testigo, si usted tiene algún interés en resultado de este juicio? Contestó: “No". Es todo. Terminó, se leyó y conformes firman.

KARELYS CAROLINA MEZA CARREÑO:
En el día de hoy, seis (06) de mayo del año dos mil quince, siendo las diez (10:00) de la mañana, día y hora fijados para que tenga lugar el Acto de Declaración de la Testigo ciudadana KARELYS CAROLINA MEZA CARREÑO, en el presente juicio, se declaró ABIERTO el presente Acto, previo el anuncio de Ley a las puertas del Tribunal. Comparece la ciudadana KARELYS CAROLINA MEZA CARREÑO, venezolana, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad Nº 19.013.901, quien fue debidamente juramentada y manifestó no tener impedimento para declarar. Asimismo, comparece la abogada en ejercicio MARIA MAGDALENA HERNANDEZ RODRIGUEZ, inscrita en el Inpreabogado bajo el N° 82.560, apoderada judicial de la parte actora en el presente juicio; asimismo se encuentra presente la abogada ADANEVA OMAIRA GUERRERO, inscrita en el Inpreabogado bajo el N° 96.408, en su carácter de apoderada judicial de la parte demandada. Acto seguido pasa la parte demandante a interrogar a la Testigo promovida y lo hace de la siguiente manera: PRIMERA PREGUNTA: ¿Diga la testigo, si conoce de vista trato y comunicación a la ciudadana Sofía Carrión? Contestó: “Si”. SEGUNDA PREGUNTA: ¿Diga la testigo, si tiene conocimiento de las razones por las cuales se llamo a declarar en el presente juicio? Contestó: “Si”. TERCERA PREGUNTA: ¿Puede usted describir de manera breve las razones que tuvo para venir a declarar. Describa?. Contestó: “Bueno pues, la señora Carrión me llamo recordándome el caso que me había comentado, sobre la compra de un apartamento en el Doral, en el cual a ultimo momento la vendedora se hecho para atrás, me consulto si podía servir de testigo y le dije que sí, que no había problema“. CUARTA PREGUNTA: ¿Diga a que se refiere usted, con que la vendedora se hecho para atrás a último momento? Contestó: “ esto quiere decir que al momento de efectuarse la compra como tal del inmueble, al momento de ella entregar la primera parte, seria la inicial ésta le exigió mas de lo que habían acordado, eso fue lo que ella me dijo“. QUINTA PREGUNTA: ¿ Diga la testigo, como le consta sus dichos? Contestó: “demás esta decir, que ella me comento casi todo el caso, bueno ella fue la que me informo todo, además que al momento de contarme todo se encontraba muy afectada“. Es todo. Seguidamente pasa la apoderada judicial de la parte demandada a repreguntar a la testigo. PRIMERA PREGUNTA: ¿Diga la testigo, desde cuando refiriéndome al tiempo, conoce usted a la señora Sofía Carrión? Contestó: “desde el año 2.012, que ella le daba clases a mi hermanita en preescolar segundo nivel, e la escuela José Camejo de Barrio Corea”. SEGUNDA PREGUNTA: ¿Diga la testigo, quien le pidió a usted, que viniera a declarar en este juicio? Contestó: “Como dije anteriormente, la señora Carrión me llamo recordándome el caso que me había comentado sobre la vivienda, y me pregunto si podía ser su testigo y yo le contesté que si podía“. TERCERA PREGUNTA: ¿Diga la testigo, sea más específica en su dicho, donde indica que la señora Carrión la llamó para recordarle sobre el caso que ésta tenía, a que se refiere usted con eso? Contestó: “Ella me llama, ya que yo también tengo un problema similar con una vivienda en maturín, y estamos en ese proceso de pelea, ya que estamos demandando al padre de mi esposo, porque nos quito la vivienda y la vendió arbitrariamente y me identifico con este problema“. CUARTA PREGUNTA: ¿Diga la testigo, que tipo de interés usted persigue con el resultado de este juicio? Contestó: “El interés de justicia, que se haga todo de manera legal y correcto como debe ser, eso es todo“.Es todo. Terminó, se leyó y conformes firman.

SIORQUIS RIVERO:
En el día de hoy, seis (06) de mayo del año dos mil quince, siendo las once (11:00) de la mañana, día y hora fijados para que tenga lugar el Acto de Declaración de la Testigo ciudadana SIORQUIS RIVERO, en el presente juicio, se declaró ABIERTO el presente Acto, previo el anuncio de Ley a las puertas del Tribunal. Comparece la ciudadana SIORQUIS RIVERO, venezolana, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad Nº 5.191.522, quien fue debidamente juramentada y manifestó no tener impedimento para declarar. Asimismo, comparece la abogada en ejercicio MARIA MAGDALENA HERNANDEZ RODRIGUEZ, inscrita en el Inpreabogado bajo el N° 82.560, apoderada judicial de la parte actora en el presente juicio; asimismo se encuentra presente la abogada ADANEVA OMAIRA 0apoderada judicial de la parte demandada. Acto seguido pasa la parte demandante a interrogar a la Testigo promovida y lo hace de la siguiente manera: PRIMERA PREGUNTA: ¿Diga la testigo, si conoce de vista trato y comunicación a la ciudadana Sofía Carrión? Contestó: “Si”. SEGUNDA PREGUNTA: ¿Diga la testigo, si tiene conocimiento de las razones por las cuales se llamo a declarar en el presente juicio? Contestó: “Si”. TERCERA PREGUNTA: ¿Puede usted describir de manera breve las razones que tuvo para venir a declarar. Describa?. Contestó: “Bueno, como yo conocí a la señora en el registro, yo andaba sacando unos papeles también, tuve contacto con ella y le pregunte que le pasaba, la señora me dijo que tenia un problema por un apartamento que ella había hecho una opción a compra y ahora le habían quitado hasta las llaves y le habían negado la entrada a su apartamento, le di mi numero de teléfono para que me comprara mercancía y pues, y debe ser que ella se acordó de mi con el problema que tiene y me llamo y me pidió que fuera testigo“. CUARTA PREGUNTA: ¿Diga la testigo, si sabe y le consta que la ciudadana Sofía Carrión fue privada del acceso al inmueble objeto del litigio? Contestó: “Sí, porque cuando estábamos en el registro, era porque a ella la habían llamado para eso“. Es todo. Seguidamente pasa la apoderada judicial de la parte demandada a repreguntar a la testigo. PRIMERA PREGUNTA: ¿Diga la testigo, a que usted se refiere al manifestar que la señora Sofía Carrión le contó un problema que tenía? Contestó: “me refiero al problema del inmueble, que ella había comprado con opción a compra, sinceramente la señora no recuerdo el nombre de la persona que la señora Carrión le compro con opción a compra, donde ella le entrego un dinero, por la compra del apartamento pero la señora se estaba echando para atrás, porque consideraba que el apartamento ahora valía más dinero y por eso estaba rechazando el trato que había entre la señora Carrión y la vendedora”. SEGUNDA PREGUNTA: ¿Diga la testigo, según su respuesta anterior como usted tiene conocimiento de los hechos que anteriormente manifiesta? Contestó: “bueno yo tengo conocimiento porque en ese momento la señora Carrión me estuvo explicando y leí lo que me estaba enseñando y explicando de lo que me pasaba mas nada“. TERCERA PREGUNTA: ¿Diga la testigo, quien le dijo a usted que viniera a declarar en este juicio? Contestó: “la señora Carrión me pidió el favor, y me contacto con la abogada y yo vine, porque considero que estoy diciendo la verdad, lo que es.“. CUARTA PREGUNTA: ¿Diga la testigo, que tipo de interés usted persigue con el resultado de este juicio? Contestó: “ninguno, ningún interés personal, ni nada que gane quien tenga la razón, que consideren aquí que tenga la razón“.Es todo. Terminó, se leyó y conformes firman.

En cuanto a las deposiciones de las ciudadanas KARELYS CAROLINA MEZA CARREÑO, venezolana, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad Nº 19.013.901 y SIORQUIS RIVERO, venezolana, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad Nº 5.191.522, las mismas No Son Apreciadas por el Tribunal, de conformidad con lo pautado en el artículo 508 del Código de Procedimiento Civil, por considerar que son testigos netamente referenciales, ya que en sus deposiciones se refieren exclusivamente a hechos que les fueron referidos por la parte promovente y no sobre hechos que hayan presenciado o conocido de forma directa, lo cual se evidencia de sus dichos: “…eso fue lo que ella me dijo…” “…demás está decir que ella me comento casi todo el caso…” “…bueno ella fue la que me informó todo…” “…además que al momento de contarme todo…” “…la señora me dijo que tenía un problema por un apartamento…” “…bueno yo tengo conocimiento porque en ese momento la señora Carrión me estuvo explicando…” .Así se declara.

Parte demandada:

Prueba Documental:

1. Documento de Opción de compra Venta, autenticado por ante la Notaría Pública Tercera de Puerto la Cruz, Estado Anzoátegui, en fecha 29 de Noviembre de Dos Mil doce (2012), anotado bajo el Nº 49, tomo 214, de los Libros de Autenticaciones llevado por esa Notaria., haciendo valer las cláusulas: Tercera, Cuarta, Quinta, Séptima y Décima de dicho documento.

2. Copia de Constancia de Recepción de Documento Nº 16, emitida por el Servicio Autónomo Público de Registros y Notaria, registro Público del Municipio Juan Antonio Sotillo del Estado Anzoátegui, Numero de trámite 261.2013.2.1193, de fecha jueves, 20 de junio de 2.013.

3. Hace valer para que surta sus efectos legales la declaración indicada por la parte demandante en su escrito libelar, al señalar: “…una vez cumplido con los trámites de rigor, fue fijada la oportunidad para la protocolización el día 08 de julio de 2013…

La documental Nº “1” es apreciada por el Tribunal, de conformidad con lo dispuesto en el Artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, por ser documento autentico y las Nº “2” y la Nº “3” por cuanto se refieren a hechos reconocidos por ambas partes como lo la introducción del documento definitivo de compra venta en el Registro Público y la fecha fijada por dicho registro para la protocolización del mismos, los cuales no son hechos controvertidos en la presente causa. Así se declara.

Pruebas de Informe:

A la Notaria Pública Tercera de Puerto La Cruz, estado Anzoátegui, Municipio Sotillo, a fin de que informe al tribunal 1) si en los archivos de esa notaria consta un documento autenticado correspondiente a una Opción de Compra Venta otorgada en fecha 29 de Noviembre de 2.012, anotado bajo el Nº 49, Tomo 214, de los Libros de Autenticaciones llevados por dicha notaria; 2) Si las partes involucradas en la Opción de Compra Venta son las ciudadanas SOFIA ELEONOR CARRION PEREZ, C.I. Nº 8.294.319 y JESULY ADRIANA UTRERA URBINA C.I. Nº 6.155.044; 3) Que en caso de constar el referido documento remita copia certificada del mismo. Al

Registro Público del Municipio Juan Antonio Sotillo del Estado Anzoátegui, a fin de que informe al tribunal 1) Si por ante el referido Registro cursa en sus archivos una Constancia de Recepción, Número de Recepción 16, Hora: 12:02, pm.,, emitida por ese Registro Público según Número de trámite 261.2013.2.1193, de fecha jueves, 20 de junio de 2013, en caso de existir remitir copia certificada del mencionado documento.

Dichas pruebas No Son Apreciadas por este sentenciador en virtud que las resultas de dichos informes no constan en autos. Así se declara.

Asimismo, hace valer para que surta sus efectos legales, los días calendarios continuos correspondientes a las siguientes fechas: Primero: Desde la fecha 29 de noviembre del año Dos Mil Doce (2012) exclusive, hasta el veintinueve (29) de marzo del año Dos Mil Trece (2013), inclusive. Segundo: Desde la fecha 29 de noviembre del año Dos Mil Doce (2012) exclusive, hasta el veinte (20) de junio del año Dos Mil Trece (2013).
Dicha prueba no es apreciada por el Tribunal por no constituir un medio probatorio contemplado en el ordenamiento jurídico venezolano vigente y por versar de hechos que no son controvertidos en la presente causa. Así se declara.

IV

MOTIVOS DE HECHO Y DE DERECHO DE LA DECISION

Este Jurisdicente a los fines de garantizar el Estado Social de Derecho y de Justicia, así como resguardar los derechos fundamentales garantizados y establecidos en la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela de 1999, pasa a analizar bajo esta óptica las actas procesales que conforman el presente expediente:

La acción comprende la posibilidad jurídico constitucional que tiene toda persona de acceder a los órganos de administración de justicia para hacer valer sus pretendidos derechos e intereses en tutela de los mismos, como así lo garantiza el artículo 26 constitucional.
En tal virtud, una vez presentada la demanda, se requiere que el demandante demuestre la pretensión allí contenida conforme a los mecanismos idóneos y eficaces legalmente establecidos con vías establecidas en la ley para exigir el cumplimiento de un contrato, toda vez que a tenor de lo dispuesto en artículo 341 del Código de Procedimiento Civil, el Tribunal admitirá la demanda (i) si no es contraria al orden público, (ii) a las buenas costumbres o (iii) a alguna disposición expresa de la Ley.
En este sentido el Código Civil dispone:

Artículo 1.167.- En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello.

La pretensión de la demandante consiste en demandar a la ciudadana JESULY ADRIANA UTRERA URBINA, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V-6.155.044, para solicitar cumplimiento de contrato de OPCION DE COMPRA VENTA, para que convenga en pagar o en su defecto sea condenada por este Tribunal a cumplir con el Contrato de Promesa de Venta y en consecuencia vender el inmueble objeto de la presente controversia por el precio pactado.

Y lo alegado por la parte demandada en su Escrito de Contestación en donde expresó que negaba, rechazaba y contradice en todas y en cada una de sus partes, tanto los hechos alegados, como el derecho invocado por la demandante, en el libelo contentivo de su pretensión, por cuanto el plazo para la protocolización del definitivo de compra venta finalizó en fecha 29 de marzo de 2013, y el documento fue introducido al registro en fecha 20 de junio de 2013 y a todas luces había vencido dicho plazo de 90 días mas 30 días de prórroga. Y que es falso que ella haya dejado de tramitar y obtener los recaudos necesarios para la protocolización del referido documento y haya sido la demandante quien realizó todas y cada una de las diligencias para tales fines. Que es evidente que según lo afirmado por la propia parte actora la oportunidad para la protocolización fue fijada para el 08 de julio de 2013, y de ello se desprende que la demandante fue quien incumplió con la obligación prevista en la cláusula cuarta.

Dispone el Artículo 361 del Código de Procedimiento Civil, en su primer párrafo que:
“En la Contestación de la demanda el demandado deberá expresar con claridad si la contradice en todo o en parte, o si conviene en ella absolutamente o con alguna limitación, y las razones, defensas o excepciones perentorias que creyere conveniente alegar…”.

El thema decidendum se forma de lo dicho por el actor en el libelo como sustento de su pretensión procesal y de las razones y defensas expuestas por el demandado en el escrito de contestación con relación a lo dicho por el accionante, sin que puedan ser traídos hechos nuevos a la causa.

Nos enseña la doctrina, que “La ley procesal, mediante las normas que regulan el debate probatorio, se interesa en que se circunscriba lo más posible el campo disentimiento entre las partes, y les ofrece con este fin, la facultad de limitarlo según su propio interés, a los hechos realmente controvertidos y excluir así del debate, aquellos admitidos como efecto de la libre determinación de los litigantes” (Rengel-Romberg, Arístides. “Tratado de Derecho Procesal Civil Venezolano”. Volumen Tres, Organización Graficas Carriles C.A. Caracas 2.003, pág. 247).

En el caso que nos ocupa ambas partes aceptan como cierto la existencia de un Contrato Autenticado de Opción de Compra Venta suscrito entre ellos en fecha 29 de Noviembre de 2012, contentivo de las estipulaciones de plazo, precio, condiciones de pago y obligaciones a cargo de cada una de las partes. Ambas partes igualmente están contestes en cuanto a que la introducción al Registro Público correspondiente del documento definitivo de compra venta lo fue en fecha 20 de junio de 2013 y que la fecha fijada para la protocolización de dicho documento fue el 08 de julio de 2013.

El Thema Decidendum entonces se circunscribe a dilucidar si efectivamente la parte demandante fue quien realizó todos los tramites para la obtención de los recaudos necesarios para dicha protocolización, siendo esta una obligación a cargo de la parte demandada, o si por el contrario fue la parte demandada quien en cumplimiento de las obligaciones derivadas del contrato realizó dichos tramites; y por otra parte si el hecho que la parte demandante tramitara un crédito hipotecario con recursos del Fondo de Ahorro Obligatorio para Vivienda (FAOV) lo exime de responsabilidad en cuanto al incumplimiento del plazo pautado por las partes en el contrato para protocolizar el Documento Definitivo de compra venta por estar amparado por la Resolución Nº 40.115 del Ministerio del Poder Popular para la Vivienda y Habitat. Así se declara.

En este sentido este Juzgador analizará todo el acervo probatorio aportado por las partes y la interpretación del alcance, espíritu, propósito y razón de la precitada resolución para determinar su aplicación o no en el presente caso, y decidir si es procedente la pretensión de la demandante o por el contrario lo alegado por la demandada en su defensa puede soslayar dicha pretensión. Todo a la luz de los principios constitucionales y legales que regulan la actuación de los órganos de justicia. Así se declara.

La Constitución de la República Bolivariana de Venezuela dispone:

Artículo 26. Toda persona tiene derecho de acceso a los órganos de administración de justicia para hacer valer sus derechos e intereses, incluso los colectivos o difusos, a la tutela efectiva de los mismos y a obtener con prontitud la decisión correspondiente. El estado garantizará una justicia gratuita, accesible, imparcial, idónea, transparente, autónoma, independiente, responsable, equitativa y expedita, sin dilaciones indebidas, sin formalismos o reposiciones inútiles.
Artículo 49. El debido proceso se aplicará a todas las actuaciones judiciales y administrativas; en consecuencia:
La defensa y la asistencia jurídica son derechos inviolables en todo estado y grado de la investigación y del proceso. Toda persona tiene derecho a ser notificada de los cargos por los cuales se le investiga, de acceder a las pruebas y de disponer del tiempo y de los medios adecuados para ejercer su defensa. Serán nulas las pruebas obtenidas mediante violación del debido proceso. Toda persona declarada culpable tiene derecho a recurrir del fallo, con las excepciones establecidas en esta Constitución y la ley.
1. Toda persona se presume inocente mientras no se pruebe lo contrario.
2. Toda persona tiene derecho a ser oída en cualquier clase de proceso, con las debidas garantías y dentro del plazo razonable determinado legalmente, por un tribunal competente, independiente e imparcial establecido con anterioridad. Quien no hable castellano o no pueda comunicarse de manera verbal, tiene derecho a un intérprete.
3. Toda persona tiene derecho a ser juzgada por sus jueces naturales en las jurisdicciones ordinarias, o especiales, con las garantías establecidas en esta Constitución y en la ley. Ninguna persona podrá ser sometida a juicio sin conocer la identidad de quien la juzga, ni podrá ser procesada por tribunales de excepción o por comisiones creadas para tal efecto.
4. Ninguna persona podrá ser obligada a confesarse culpable o declarar contra sí misma, su cónyuge, concubino o concubina, o pariente dentro del cuarto grado de consanguinidad y segundo de afinidad.
La confesión solamente será válida si fuere hecha sin coacción de ninguna naturaleza.
5. Ninguna persona podrá ser sancionada por actos u omisiones que no fueren previstos como delitos, faltas o infracciones en leyes preexistentes.
6. Ninguna persona podrá ser sometida a juicio por los mismos hechos en virtud de los cuales hubiese sido juzgada anteriormente.
7. Toda persona podrá solicitar del Estado el restablecimiento o reparación de la situación jurídica lesionada por error judicial, retardo u omisión injustificados. Queda a salvo el derecho del o de la particular de exigir la responsabilidad personal del magistrado o de la magistrada, del juez o de la jueza; y el derecho del Estado de actuar contra éstos o éstas.
Artículo 257. El proceso constituye un instrumento fundamental para la realización de la justicia. Las leyes procesales establecerán la simplificación, uniformidad y eficacia de los trámites y adoptarán un procedimiento breve, oral y público. No se sacrificaran por la omisión de formalidades no esenciales.
Ahora bien, en cuanto a las nulidades, el artículo 206 del Código de Procedimiento Civil, señala:

Artículo 206. Los jueces procuraran la estabilidad de los juicios, evitando o corrigiendo las faltas que puedan anular cualquier acto procesal. Esta nulidad no se declarará sino en los casos determinados por la ley, o cuando haya dejado de cumplirse en el acto alguna formalidad esencial a su validez.

La disposición transcrita establece, que el Juez es el guardián del debido proceso y debe mantener la estabilidad del juicio, evitando el incumplimiento de formalidades que produzcan indefensión de alguna de las partes, o desigualdades según la diversa condición que cada una de ellas tenga en el litigio.

Cabe destacar que el legislador ha revestido la tramitación de los juicios, en su estricta observancia, con materia ligada al orden público la cual no puede renunciarse ni relajarse por las partes; así pues, el proceso una vez iniciado, no es un asunto exclusivo de las partes, pues al requerirse el ejercicio de la función jurisdiccional entra en juego también el interés público en una recta y pronta administración de justicia. El timón del proceso es encomendado desde el primer momento al Juez, quien debe actuar como director, propulsor, vigilante y previsor.

Sin embargo es oportuno recalcar que uno de los principios fundamentales de la Constitución de 1999, en su artículo 2º proclama que la República Bolivariana de Venezuela se constituye en un Estado Democrático y Social de Derecho y de Justicia. Con este principio nuestra Constitución se ha incorporado a la corriente del “Constitucionalismo Social”, que define al Estado Social de Derecho, como aquel Estado que proporciona bienestar al ciudadano, buscando y logrando satisfacer necesidades básicas del colectivo, tales como: salud, educación, vivienda, pensiones, trabajo, justicia, entre otros derechos fundamentales del hombre. Esta corriente descansa en la premisa de la fuerza vinculante que existe entre la realidad social, el derecho y la justicia, e impone la observación sociológica de los hechos para inferir la veracidad de la realidad misma, en el sentido trascendente que los mismos tienen en la sociedad y sus exigencias, a cuyo servicio debe estar el derecho y la justicia.

En el ámbito judicial el Estado Social de Derecho y de Justicia, concede poderes al Juez, a través de un amplio margen de discrecionalidad, que pareciera le autoriza para proceder en justicia conforme a su leal saber y entender, como lo hace el jurado; sin embargo, no hasta el extremo de abandonar el principio de legalidad, es decir, el Juez sigue sujeto a la Ley, pero con la posibilidad de no someterse a ella, si así se lo aconseja el sentido práctico del sentimiento de justicia, al momento de buscarla y realizarla.

En este sentido, la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, en fecha 01/02/2000, es concluyente al respecto:

“…El Estado Venezolano es, conforme a la vigente Constitución, un estado de Derecho y de Justicia, lo que se patentiza en que las formas quedan subordinadas a las cuestiones de fondo, y no al revés (Art. 257 de la Vigente Constitución)...”

Así mismo, la Sala de Casación Social del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia del 15 de Marzo de 2000, expuso:

“…Nuestro texto constitucional, sin dejar de lado esta discusión, propone que el proceso es un instrumento para realizar la justicia. Asumir que lo jurídico es social y que lo social es jurídico. En ese sentido, la finalidad última del proceso es la realización de la justicia solucionando los conflictos sociales, y no la obtención de mandatos jurídicos que se convierten en meras formas procesales establecidos en las leyes, sin dar satisfacción a la demanda social, quedando la justicia subordinada al proceso…”

Esto significa que hoy, la Constitución nos impone abandonar la concepción liberal del proceso que teníamos desde hace muchos años y a través de un cambio radical en esta materia, nos ha colocado a la altura de los últimos pasos que da el derecho procesal moderno. Hoy los más avanzados procesalistas coinciden en la concepción social del proceso, lo que trae como consecuencia un cambio en la posición del Juez frente a la Ley.

En el caso sujeto a estudio este Juzgador al analizar el Contrato de Opción de Compra Venta suscrito por las partes, siendo el contrato la Ley que las partes se dan, observa que en ninguna de sus cláusulas estipula que el pago del remanente del precio pactado para la venta del bien inmueble sería cancelado con fondos provenientes de la Tramitación de un Crédito Hipotecario con recursos del Fondo de Ahorro Obligatorio para Vivienda (FAOV) y por, lo tanto no aplica en el, presente caso la Resolución Nº 40.115 del Ministerio del Poder Popular para la Vivienda y Habitat, y por lo tanto aplican las cláusulas estipuladas en el referido contrato,

En este sentido la Resolución N° 11 del Ministerio del Poder Popular para la
Vivienda y Hábitat de fecha 5 de Febrero de 2013, publicada en la
Gaceta Oficial N° 40.115 del 21 de Febrero de 2013.
establece en su artículo 6º que:

“…El Banco Nacional de Vivienda y Habitat remitirá a las instituciones financieras los modelos de documentos de opción a compras que debe suscribir los asuarios del Sistema Nacional de Vivienda y Habitat, para poder acceder a créditos hipotecarios con recursos del Fondo de Ahorro Obligatorio para la Vivienda…”

I. Competencia del Ministerio de Vivienda para dictar estas medidas:
Ley de Régimen Prestacional de Vivienda y Hábitat
Esto significa que el Ministerio Vivienda tiene facultades para regular,
normar, solamente el Sistema Nacional de Vivienda y Hábitat, pero no
todo el mercado inmobiliario de vivienda.

II. Los Considerandos de la Resolución contempla tres
aspectos:
a. Competencia del Ministerio en esta materia,
b. Observación de “desviaciones” en las contrataciones de
compra de viviendas
c. Tipo de cláusulas violatorias del derecho de los ciudadanos
a adquirir vivienda.

III. Normativa contenida en la Resolución

Pretende normar todo tipo de transacción de viviendas nuevas,
usadas, construidas o por construirse de los sujetos que formen parte
del Sistema de Vivienda y Hábitat.

Sin embargo la propia Resolución después de indicar esto, agrega que
Lo cual significa que todas las operaciones de compra-venta de
vivienda principal, se rigen por esta Resolución, sin embargo expresa que solamente las compra-ventas de VIVIENDA PRINCIPAL dentro del SISTENA NACIONAL DE VIVIENDA y HÁBITAT regulado por la Ley Prestacional de Vivienda y Hábitat.

IV. Artículo 2 de la Resolución fija en un 10% el monto máximo
de la penalidad a retener o pagar y solo en caso de
incumplimiento demostrable de una de las partes en el retraso
de la protocolización del documento de venta, y no se puede
penalizar ni rescindir la opción de compra por retraso del
banco (con fondos del ahorro obligatorio o con fondos
propios) en la entrega de los recursos para el pago del precio.

V. Se podrá rescindir unilateralmente el compromiso de venta u
opción de compra, cuando exista responsabilidad de una de
las partes en algún incumplimiento de las cláusulas de la
opción de compra o en el retardo del registro del documento.

VI. Es necesario tener en cuenta que estas opciones o
compromisos de compra-venta, tienen dos partes, vendedor y
comprador y que si el máximo de la penalidad es 10% es
igual para ambas.

Pero la Resolución en realidad contempla esta posibilidad
solamente en un caso que es cuando haya responsabilidad
del comprador o del vendedor en el retraso de la
protocolización del documento, y no establece como causal
para la rescisión unilateral del contrato, la simple
conveniencia de una de las partes. Así pues, este supuesto
solamente opera por la causa señalada en el artículo 2°.

VII. Los artículos 5 y 6 de la Resolución remiten solamente al
Sistema nacional de Vivienda y Hábitat, al señalar:
a. Que no se podrán pactar cláusulas diferentes de lo
señalado y

b. Que el Banco Nacional de Vivienda y Hábitat remitirá a los
entes financieros lo modelos de documentos que deberán
utilizarse en estos casos.

VIII. El artículo 7 señala que el Ministerio de Vivienda y Hábitat
asume de manera exclusiva la recepción de las denuncias de
violaciones a esta normativa, en coordinación con el Banco
Nacional de ahorro y Préstamo y sin que esto interfiera con
las atribuciones del INDEPABIS.

Pero debo señalar que el Ministerio de Vivienda se instaura
como mediador entre las partes en caso de conflictos.
Necesario es destacar que el Ministerio. de vivienda no tiene
facultades sancionatorias y que necesariamente tendrá que
acudir a otro ente público para que aplique las sanciones, en
este caso, según el Art. 90 de la Ley Prestacional de Vivienda
y Hábitat, debe ser el Banco Nacional de Vivienda y Hábitat al
que le corresponde tramitar y sancionar.

IX. Sin embargo hay que señalar que la Resolución no establece
cuanto se puede pedir como adelanto (arras), lo cual significa
que mientras mas alto sea ese monto del adelanto (arras)
mas cantidad será ese 10% que es el máximo de la
penalización por incumplimiento.

Recomendaciones:
A. Revisar los modelos de contratos de opción de compra

B. Cuidar los términos o palabras que utilicen al negociar una venta
de un inmueble.

C. Si negocian una venta con un beneficiario de política
habitacional, someter el documento de opción al modelo del
Banco Nacional de Vivienda y Hábitat.

D. No están incluidas las ventas al contado

E. Pareciera que están incluidas las ventas a crédito, sea cual fuere
el monto del precio, siempre que estén dentro de las previsiones
del Sistema Nacional de Vivienda y Hábitat que son compras de
vivienda principal.

Por lo que en Resumen considera este sentenciador que el presente caso la parte demandante no cumplió con su obligación de efectuar el pago del remanente del precio dentro del plazo establecido en el contrato preliminar de opción de compra venta, ya que dicho plazo vencía el día 27 de marzo de 2013, sino que por el contrario dicho documento fue introducido al Registro Público en fecha 20 de Junio de 2013 y la fecha para la firma del documento definitivo de compra venta fue fijada para el día 08 de Julio de 2013 por el Registro Público respectivo, y evidentemente el plazo de 120 días estipulado en el contrato ya había fenecido hacía dos meses y 24 días. Asimismo considera este sentenciador que en el presente caso no es aplicable dicha resolución por cuanto la voluntad de la partes no fue celebrar un contrato para la obtención de recursos del Fondo de Ahorro Obligatorio para Vivienda (FAOV) y por, lo tanto no aplica en el, presente caso la Resolución Nº 11 del Ministerio del Poder Popular para la Vivienda y Hábitat, sino las cláusulas contenidas en el referido contrato de opción de compra venta contentivo de la voluntad de las partes, ya que si las partes hubiesen tenido la intención al celebrar el contrato con la obtención de recursos del Fondo de Ahorro Obligatorio para Vivienda (FAOV) así lo hubiesen manifestado e incluso el modelo de contrato utilizado para estos casos es el modelo suministrado por el Banco Nacional de Vivienda y Hábitat. En este sentido es importante señalar que la intención del comprador de obtener recursos del Fondo de Ahorro Obligatorio para Vivienda (FAOV) debe constar en el Documento de Opción de compra venta e incluso dichos contratos deberán plasmarse en los modelos de documento de opción a compra remitidos a la instituciones financieras por el Banco Nacional de la Vivienda. Así se declara.

Asimismo observa este sentenciador que la parte demandante no demostró el hecho de haber incumplimiento de la demandada en cuanto a su obligación de entregar al comprador en el momento de la firma del Documento Definitivo de Venta los recaudos necesarios para la protocolización del Documento Definitivo de Venta, siendo evidente que el retraso en la presentación del documento definitivo de compra venta ante el Registro Público obedeció a la obtención tardía por parte de la compradora de los recursos para la cancelación del remanente del precio estipulado por las partes, por cuanto si bien es cierto que dicho incumplimiento es uno de sus alegatos, no es menos cierto que no presente elementos probatorios que demuestren tal incumplimiento. Así se declara.

Este sentenciador cree necesario resaltar que efectivamente el derecho a la vivienda es un derecho inherente a la dignidad humana y que la intención del legislador es siempre garantizar la protección progresiva de este derecho, y que la resolución Nº 11 de fecha 05 de febrero de 2013, publicada en Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela Nº 40.115 de fecha 21 de febrero de 2013, establece la competencia del Ministerio del Poder Popular para Vivienda y Hábitat para la formulación e implantación de políticas que permitan favorecer las modalidades de pago, financiamiento y créditos accesibles a todos los sectores de la sociedad y combatir las desviaciones que atenten contra los derechos fundamentales de los ciudadanos y ciudadanas a la seguridad social por la inclusión de estipulaciones y cláusulas ofensivas en los contratos que tienen por objeto la adquisición de vivienda principal que constituyen actos injustos contra los adquirientes de vivienda principal y son contrarios a los principios previstos en la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela que deben prevalecer en todo momento en cualquier relación que conlleve garantizar la seguridad social por parte del Estado y la vivienda como parte de ella. Sin embargo deja sentado que el Contrato tiene fuerza de Ley entre las partes, y que por tanto los contratantes, en este caso en igualdad de condiciones, sin que haya en realidad un débil jurídico, se encuentran obligados a cumplir con exactitud el contrato del mismo modo que están obligados a cumplir con lo pautado en la Ley, y en el caso de marras no se utilizó el formato emanado del Banco Nacional de Vivienda y Hábitat para tales fines y en ninguna parte del contrato se hace referencia que la compradora obtendría los recursos para la cancelación del remanente del precio del inmueble con la tramitación de recursos provenientes del Fondo de Ahorro Obligatorio para Vivienda (FAOV) y ni siquiera mediante un crédito hipotecario, sino que simple y llanamente el contrato se limita a establecer un plazo de 90 días más 30 días de prorroga (120 días) para la protocolización del documento definitivo de compra venta y en esa oportunidad la compradora debía efectuar dicho pago, cosa que no sucedió dentro del plazo fijado por las partes de mutuo acuerdo, y no consta en autos que la vendedora tuviera conocimiento por otros medios diferentes al contrato suscrito entre las partes que la compradora estuviera tramitando recursos a través de un crédito hipotecario para la adquisición de vivienda y por lo tanto no podía estar supeditada indefinidamente a esperar por un acontecimiento no pautado por las partes en la negociación suscrita por ellos. Así se declara.

V
DECISIÓN

Sobre la base de las consideraciones que anteceden, este Tribunal, Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Anzoátegui, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara:

PRIMERO: SIN LUGAR la demanda de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO, incoada por la SOFIA LEONOR CARRIÓN PÉREZ, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº 8.294.319, de este domicilio, en contra de la ciudadana JESULY ADRIANA UTRERA URBINA, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V-6.155.044 y domiciliada en Puerto Píritu, Estado Anzoátegui. Así se decide.

SEGUNDO: Se condena en costas a la parte demandante, por haber sido totalmente vencida en el presente procedimiento, de conformidad con lo establecido en el Artículo 274 del Código de Procedimiento Civil. Así se decide.

TERCERO: Por cuanto el presente fallo se produce fuera del lapso legal correspondiente, notifíquese a las partes de la presente decisión, de conformidad con lo establecido en el Artículo 251 del Código de Procedimiento Civil. Así se decide.

Publíquese. Regístrese. Déjese copia.

Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Anzoátegui. Barcelona, a los Quince (15) días del mes de Enero del año dos mil dieciséis. Años: 205° de la Independencia y 156° de la Federación.
El Juez Temporal

Alfredo José Peña Ramos La Secretaria,

Judith Moreno Sabino

En esta misma fecha, siendo las Doce del mediodía (12:00 m.,) se dictó y publicó la anterior Sentencia, previas las formalidades de ley. Conste.
La Secretaria,

Judith Moreno Sabino