REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
En su Nombre
PODER JUDICIAL
TRIBUNAL OCTAVO DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DE LOS MUNICIPIOS SIMÓN BOLÍVAR, DIEGO BAUTISTA URBANEJA, JUAN ANTONIO SOTILLO Y GUANTA DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ANZOÁTEGUI
.Puerto La Cruz, 28 de enero de 2016
205º y 156º
Exp. Nro. BP02-V-2015-000040
En cumplimiento a lo establecido en el artículo 243 en concordancia con el artículo 174, ambos del Código de Procedimiento Civil, se identifican como partes, apoderados y domicilio procesal, correspondientes al presente expediente
PARTE DEMANDANTE: Ciudadano JULIO SUÁREZ PADRÓN, venezolano, mayor de edad, cédula de identidad Nro. V-5.610.113.
Apoderada Judicial: Abogada Irene Isabel Andara, Inpre-abogado Nro. 32.453, representación por documento autenticado en fecha 04/12/2014 por ante la Notaría Pública de Lechería del municipio El Morro Licenciado Diego Bautista Urbaneja del estado Anzoátegui bajo el Nro. 18, Tomo 251, Folios 88 al 90 de los Libros de Autenticaciones llevado por la citada Oficina Pública que le fue REVOCADA conforme documento autenticado el 29/09/2015, bajo el Nro. 02, Tomo 255 de los Libros de Autenticaciones llevado por la enunciada Oficina Pública.
Abogada Asistente: Ciudadana Claudia Rodríguez Nessi, Inpre-abogado Nro. 82.621
Domicilio Procesal: Oficina Comercial Jurídica, Centro Comercial 5 de julio, Avenida 5 de julio, local 06, Planta Baja del municipio Sotillo, Puerto La Cruz, estado Anzoátegui.
PARTE DEMANDADA: Sociedad Mercantil UNIÓN TRABLO COMPAÑÍA ANÓNIMA, inscrita en el Registro Mercantil Tercero de la Circunscripción Judicial del estado Anzoátegui, el 22/05/2001, bajo el Nro. 5, Tomo A-40, en la persona de sus Directores Gerentes Jacinto José Abreu Guzmán y Richard Trujillo Hernández, venezolanos, mayores de edad, cédulas de identidad Nro(s). 6.050.226 y 9.972.195, respectivamente.
Apoderados Judiciales: Abogados José Miguel Espildora y Manuel Antonio Ledezma, inscritos en el Inpre-abogado Nro(s). 59.532 y 220.386, representación por documento autenticado por ante la Notaría Pública de Barcelona, municipio Simón Bolívar del estado Anzoátegui en fecha 05/05/2015, bajo el Nro. 042, Tomo 054 de los Libros de Autenticaciones llevados por la citada Oficina Pública.
Domicilio Procesal: Calle Cajigal Nro. 20, urbanización Las Palmeras, estado Anzoátegui.
ACCIÓN PROPUESTA: DESALOJO
MOTIVO: INCIDENCIA CUESTIÓN PREVIA ordinales 7º y 11º del artículo 346 del Código De Procedimiento Civil:
SÍNTESES DE LA CONTROVERSIA:
Se contrae el presente expediente a una demanda por DESALOJO interpuesta por la parte DEMANDANTE ciudadano Julio Suárez Padrón a través de su apoderada judicial abogada Irene Isabel Andara, contra la parte demandada sociedad mercantil UNIÓN TRABLO COMPAÑÍA ANÓNIMA en la persona de Jacinto José Abreu Guzmán y Richard Trujillo Hernández, en su carácter de Directores Gerentes, todos supra identificados. Previo el cumplimiento de la Resolución Administrativa sobre Distribución de Causas, correspondió su conocimiento a este Juzgado, declinando en fecha 23 de enero de 2015 su competencia en razón de la cuantía en el Juzgado Distribuidor de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de esta Circunscripción Judicial, siendo que en fecha 27 de enero, la representación DEMANDANTE procedió a reformar el libelo, motivo por el cual este Tribunal con fundamento en el artículo 26 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela y abierto como se encontraba el lapso para interposición de los recursos contra la determinación de declinatoria y siendo que al segundo día de ello, optó la representación demandante por presentar reforma de la demanda interpuesta, dejando claro en ella que la cuantía lo es por Bs. 240.000,oo equivalente a 1.889,76 Unidades Tributarias, resulta de la competencia de este Despacho Judicial, lo que hace procedente su conocimiento, razón por la cual admitió la misma en fecha 11 de marzo de 2015.
Alegó la representación DEMANDANTE que su representado es propietario del local comercial A, situado en la Planta Baja del Centro Comercial ESEVE (S.V.), Avenida Lic. Diego Bautista Urbaneja del estado Anzoátegui, con un área de 148,90 mts2, cuyos linderos y demás determinaciones indicó, conforme documento protocolizado por ante el Registro Público del municipio Turístico Diego Bautista Urbaneja del estado Anzoátegui el 19/05/2005, bajo el Nro. 16, Folios 130 al 164, Protocolo Primero, Tomo Décimo Octavo, Segundo Trimestre del año 2005, el cual fue dado en arrendamiento en fecha 10/06/2001 a la demandada por un lapso de 5 años, conforme documento autenticado el 25/05/2001 por ante la Notaría Pública de Lechería, municipio El Morro, Licenciado Diego Bautista Urbaneja del estado Anzoátegui, bajo el Nro. 04, Tomo 73, de los Libros de Autenticaciones llevado por la citada Oficina Pública. Alegó que dicho contrato venció el 26/05/2006 y que para dar cumplimiento a lo allí pactado, se le notificó a la arrendataria, mediante carta, el vencimiento del término fijo y el inicio de la prórroga legal, la cual fue recibido por uno de los representantes de la empresa, acordándose de mutuo acuerdo en finiquitar todos los actos anteriores. Que un mes después las partes suscribieron un nuevo contrato de arrendamiento por el lapso de 1 año por ante la Notaría Pública de Barcelona el 10/06/2011, inserto bajo el Nro. 010, Tomo 066 de los Libros de autenticaciones llevados por la enunciada Oficina Pública. Vencido ese plazo se le notifica a la arrendataria, mediante carta, la cual fue firmada por representante de la empresa que el contrato venció en fecha 27/06/2012. Firman de común acuerdo un finiquito el 01/06/2011 y otro el 01/12/2012, que se referían al disfrute de la prórroga legal. Vencido este plazo acuerdan firmar por 1 año más un nuevo contrato, con vigencia desde el 01/12/2012 al 30/11/2013, autenticado por ante la Notaría Pública de Lechería el 29/01/2013, anotado bajo el Nro. 024, Tomo 014 y al vencimiento de éste no se firmó un nuevo contrato, pero se le envió correspondencia el 10/01/2014 concediéndole la prórroga legal. Vencida ésta se le demanda para que entregue el inmueble y en razón de ello, en caso de que no cumpla voluntariamente, que el Tribunal lo condene a desalojar el inmueble; pagar lo que establece el artículo 22 ordinal 3 de la Ley de Regulación de Arrendamiento para el Uso Comercial, desde el “30 de junio” (sic) cuando venció la prórroga legal y agrega: “Con el fin de establecer el monto hasta la restitución del inmueble calculando el monto en la cantidad de CIENTO SESENTA MIL BOLIVARES (Bs.160.000,00) y la cantidad de OCHENTA MIL BOLIVARES (Bs. 80.000,00) por concepto de cantidad adicional, que sumado es la cantidad de DOSCIENTOS CUARENTA MIL BOLIVARES (BS. 240.000,00) sin embargo se imputará los que meses que se vayan venciendo hasta la entrega del inmueble” (sic). A su vez, demanda el pago de las costas procesales. Estima la demanda en Bs. 240.000,oo equivalentes a 1.889,76 Unidades Tributarias calculadas a razón de Bs.127,oo cada una.
En consideración de no haberse logrado la citación personal de la parte DEMANDADA conforme resultas del Alguacil de este Despacho Judicial del 20 de mayo de 2015, la parte ACTORA solicitó la citación por carteles, lo cual le fue acordado el 27 de mayo, consignando los ejemplares publicados en prensa el 09 de junio, fijado ejemplar del mismo conforme resultas consignadas por la Secretaria de este Tribunal el 05 de junio del mismo año.
En fecha 10 de agosto de 2015, compareció ante el Tribunal el abogado José Miguel Espildora, en su carácter de co-apoderado judicial de la DEMANDADA dándose por citado.
En fecha 21 de septiembre de 2015, compareció el DEMANDANTE asistido por la abogada Claudia Rodríguez Nessi, para revocar el poder que le confirió a la abogada Irene Isabel Andara, -supra identificados-.
En fecha 29 de octubre de 2015, los abogados José Miguel Espildora y Manuel Antonio Ledezma en su carácter de co-apoderados de la DEMANDADA oponen como cuestión previa la del ordinal 11 del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, referente a la prohibición de la Ley en admitir la acción propuesta por cuanto la relación arrendaticia sufrió una tácita reconducción y en consecuencia es indeterminada; debido a ello no puede admitirse el desalojo y en el supuesto de que no fuese declarado así se encuentra vigente la prórroga legal de 3 años dado que la relación arrendaticia es de más de 10 años. Opone también la cuestión previa del numeral 7 del citado artículo, referente a la condición o plazo pendiente por las mismas razones supra indicadas.
El Tribunal en fecha 12 de enero de 2016, difirió el pronunciamiento de las cuestiones previas opuestas para el décimo día de despacho siguiente a esa fecha.
Para decidir el Tribunal observa:
Que la parte DEMANDADA para fundamentar la cuestión previa establecida en el ordinal 11 del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, alegó que la relación arrendaticia es de carácter indeterminado por haber operado en el presente caso la tácita reconducción y en el supuesto que no se considerare la indeterminación, estaría la arrendataria disfrutando de la prórroga legal dado que la relación arrendaticia data desde hace más de diez años.
Así mismo opuso la cuestión previa del ordinal 7 del citado artículo fundamentada en que la acción fue interpuesta antes del vencimiento de la prórroga legal.
Al respecto, en fecha 06 de noviembre de 2015, el DEMANDANTE asistido por la abogada Claudia Rodríguez Nessi, contradijo las cuestión previa del ordinal 7, opuesta por cuanto las partes libres y espontáneamente decidieron en fecha 10/01/2014 fijar una prórroga legal de solo 6 meses a cuyo vencimiento se daría por terminada o resuelta la relación arrendaticia, según consta en documento anexo al libelo que no fue impugnado por la demandada y que dicho plazo se encontraba vencido para la fecha de introducción de la demanda el 12/01/2015.
Contradice igualmente en forma expresa la cuestión prevista en el numeral 11 del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil ya que las partes acordaron fecha para la culminación del contrato, según consta en documento de prórroga legal y vencido éste no entregó el inmueble.
Visto los alegatos presentados por las partes, este Tribunal considera que para resolver el argumento planteado debe necesariamente hacer un análisis de los contratos aportados a los autos, lo cual lo llevaría a concluir si el contrato devino a tiempo indeterminado o si el mismo lo es a tiempo determinado y se encuentra vigente la prórroga legal; o si por el contrario los documentos denominados “finiquitos” por el demandante obligan a su cumplimiento por parte de la arrendataria, lo cual necesariamente incide al fondo del asunto planteado, por lo que en aras de la economía y brevedad procesal, esta juzgadora pasará decidir las cuestiones previas planteadas junto con el fondo del asunto debatido.
Observamos que junto con el libelo de demanda, el DEMANDANTE anexó un contrato en arrendamiento autenticado en fecha 25/05/2001, según el cual el arrendador dio en arrendamiento a la arrendataria el inmueble descrito en autos por un lapso de 5 años contados a partir del 01/06/2001 y que en consecuencia tendría vigencia hasta el 31/05/2006. Posteriormente en fecha 05/03/2008, suscriben un nuevo contrato según el cual el arrendamiento tiene una duración de 2 años contados a partir del 01/06/2008, en consecuencia, vigente hasta el 31/05/2010. Luego, suscriben en fecha 10/06/2011 otro contrato de arrendamiento según el cual la relación arrendaticia sería de 1 año, contado a partir del 01/06/2011 hasta el 31/05/2012. En fecha 29/01/2013, suscriben un contrato de arrendamiento, según el cual el término de duración sería de 1 año a partir del 01/12/2012, hasta el 30/11/2013.
Al finalizar el término de vigencia del contrato vigente hasta el 31/05/2010, el arrendador le comunicó en fecha 25/05/2010 a la arrendataria que la prórroga legal se iniciaba en fecha 01/06/2010 y por esa razón no suscriben contrato alguna; sin embargo, hacen constar por escrito y en forma auténtica que en fecha 01/06/2011 se inicia la relación arrendaticia la cual tendrá vigencia de 1 año hasta el 31/05/2012, para luego suscribir otro contrato con vigencia desde el 01/12/12 hasta el 30/11/2013 .
Constan en autos dos recaudos denominados “finiquitos de contrato” aportados por la parte DEMANDANTE, según el primero de ellos de fecha 01/06/2011 donde dan por terminada la relación arrendaticia vigente desde el 01/06/2008 hasta el 31/05/2010 y otro, donde por terminada la relación arrendaticia vigente desde el 01/06/2011 hasta el 31/05/2012.
Del análisis de los contratos se observa que independientemente de los llamados “finiquitos” en donde se dan por terminadas las relaciones arrendaticias existentes para las fechas allí indicadas, hay una solución de continuidad de la misma, pues, el arrendatario continuó ocupando el inmueble arrendado tal como se expresa en el contrato vigente desde el 01/06/2001 donde se le conceden 2 años de prórroga, que al invocar el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios se entiende que se refiere a la prórroga legal. Luego entonces el arrendatario estuvo ocupando el inmueble para el 31/05/2008. De tal manera que cuando suscriben un nuevo contrato con vigencia desde el 01/06/2008 hasta el 31/05/2010 y le manifiestan en correspondencia de fecha 05/05/2011 que la prórroga legal vence el 30/05/2011, esto significa igualmente que la arrendataria continuaba en posesión del inmueble. Posteriormente se documenta en forma auténtica que continúa la relación arrendaticia desde el 01/06/2011 hasta el 31/05/2012 y luego en correspondencia del 27/06/ 2012, le comunican que durante la prórroga vigente desde el 01/06/2012 se incrementa el canon de arrendamiento. Luego se suscribe un contrato con vigencia desde el 01/12/2012 hasta el 30/11/2013.
Considera quien aquí decide que la prórroga legal no es susceptible de ser fraccionada en el tiempo ni de ser imputada a relaciones arrendaticias que se documenten con posterioridad al vencimiento de dichas prórrogas, menos aún cuando el arrendatario continúa ocupando el inmueble sin que se demuestre que la relación arrendaticia se haya interrumpido. De tal manera que las prórrogas legales que se dicen fueron disfrutadas por el arrendatario quedaban sin efecto al suscribirse nuevos contratos de arrendamiento, operando en consecuencia la continuidad de la relación arrendaticia. Así s establece.
Aplicando el artículo 38 literal “c” de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, vigente para la época, habiendo durado la relación arrendaticia 12 años la prórroga legal que le corresponde al arrendatario es de 3 años que comenzó el 01/12/2013 y terminará el 30/11/2016. Así se establece.
Dispone el artículo 26 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial vigente para la oportunidad cuando se introduce la demanda, que durante el lapso de prórroga legal la relación arrendaticia se considerará a tiempo determinado, por lo cual siendo la prórroga legal un derecho irrenunciable y de orden público no puede demandársele a la arrendataria mientras ésta esté vigente, salvo que hubiese incurrido en violación de alguna causal contractual o de las establecidas en la citada Ley. Así se establece.
Como consecuencia de lo expuesto ha de declararse con lugar la cuestión previa opuesta por la parte DEMANDADA referida al ordinal 11 del artículo 346 del CPC. Así se decide.
Por lo que respecta a la cuestión previa opuesta referida al ordinal 7 del artículo citado, estando la arrendataria disfrutando de la prórroga legal no procede el desalojo y por ende es procedente declarar con lugar la cuestión previa opuesta. Así se decide.
Resueltas las cuestiones previas invocadas y en aplicación del artículo 356 del Código de Procedimiento Civil, declarada con lugar la cuestión previa del ordinal 11 del artículo 346 ejusdem queda desechada la demanda y extinguido el proceso. Así se decide.
DECISIÓN.
Por todos los razonamientos de hecho y de derecho antes expuestos, este Tribunal Octavo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Simón Bolívar, Diego Bautista Urbaneja, Juan Antonio Sotillo y Guanta de la Circunscripción Judicial del Estado Anzoátegui, de conformidad con el artículo 253 de la Carta Magna, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela en concordancia con los artículos 12 y 242 del Código de Procedimiento Civil declara CON LUGAR LAS CUESTIONES PREVIAS referidas a los ordinales 7 y 11 del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil opuestas por la parte DEMANDADA sociedad mercantil UNIÓN TRABLO COMPAÑÍA ANÓNIMA, representada por sus Directores Gerentes Jacinto José Abreu Guzmán y Richard Trujillo Hernández y judicialmente por los abogados José Miguel Espildora y Manuel Antonio Ledezma, en el presente procedimiento que por DESALOJO POR CUMPLIMIENTO DE LA PRÓRROGA LEGAL interpuso en su contra el ciudadano JULIO SUÁREZ PADRÓN, a través de la abogada Irene Isabel Andara, todos identificados ut-supra. Así se decide.
En consecuencia, se declara la extinción del presente procedimiento. Así se decide.
La presente decisión se dicta en el lapso de diferimiento establecido por auto del 12 de enero del año en curso. Así se establece.
De conformidad con lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil se condena en costas a la parte DEMANDANTE. Así se establece.
De conformidad con los artículos 247 y 248 del Código de Procedimiento Civil y 72 de la Ley Orgánica del Poder Judicial, en concordancia con lo establecido en el artículo 1384 del Código Civil, publíquese, regístrese y déjese copia certificada de esta decisión. Dada, firmada, sellada, en la Sala de Despacho del Tribunal Octavo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Simón Bolívar, Diego Bautista Urbaneja, Juan Antonio Sotillo y Guanta de la Circunscripción Judicial del estado Anzoátegui. En Puerto La Cruz, a los 28 del mes de enero de 2016. Años 205º de Independencia y 156º de Federación.
Abg. GLORIA SILVA ALEXIS
JUEZ del Tribunal Octavo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Simón Bolívar, Diego Bautista Urbaneja, Juan Antonio Sotillo y Guanta de la Circunscripción Judicial del Estado Anzoátegui
Abg. Graciela Figuera Hernández
Secretaria
En esta misma fecha de hoy, siendo las 3:00 p.m., se publicó la anterior sentencia y se cumplió con lo dispuesto por el Tribunal. Conste.
Abg. Graciela Figuera Hernández
Secretaria
Exp. Nro. BP02-V-2015-000040
GSA/gsa
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