REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA PODER JUDICIAL Juzgado Superior en lo Civil y Contencioso Administrativo de la Circunscripción Judicial de la Región Nor-Oriental. Barcelona, diez de febrero de dos mil dieciséis 205º y 156º ASUNTO: BP02-R-2015-000353 PARTE DEMANDANTE: El ciudadano: PEDRO ALEJANDRO GONZALEZ FUENMAYOR, titular de la cedula de identidad N° 14.827.849. APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE ACTORA: El Abogado: CARLOS CARRILLO CALDERON, inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 31.738. PARTE DEMANDADA: La ciudadana: BERTHA JOSEFINA LOPEZ PARICA, titular de la Cedula de Identidad N° 3.169.985. APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDADA: Los Abogados: HIGINIO BALLESTEROS, NAIMAR BETANCOURT, JESUS ALFREDO REYES, FREDDY MILANO. LUIS JOSE ESCOBAR, ANDRES PEREZ y NELSON SAAVEDRA, inscrito en el Inpreabogado bajo los Nros. 88.269, 162.607, 183.747, 132.520, 210.090, 197.293 y 179.917, respectivamente. MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE OPCION DE COMPRA (APELACION). I En virtud de la apelación ejercida por el abogado JESUS ALFREDO REYES, en su carácter de apoderado judicial de la ciudadana: BERTHA JOSEFINA LOPEZ PARICA, contra la sentencia dictada por el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Agrario y de Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Anzoátegui, en fecha 15 de Junio de 2.015, llega a este Tribunal el presente expediente por distribución, contentivo del juicio que por Cumplimiento de Contrato de Compra, intentara el ciudadano: PEDRO ALEJANDRO GONZALEZ FUENMAYOR, todos ya identificados.- Llegada la oportunidad para dictar sentencia este Juzgado lo hace bajo las siguientes consideraciones: II ALEGACIONES DE LAS PARTES De actas se evidencia que la presente apelación es con ocasión a una demanda por Cumplimiento de Contrato de Compra, mediante la cual señalo el demandante en su libelo de demanda, lo siguiente: Que suscribió contrato de Opción de Compra venta con la hoy demandada ciudadana: BERTHA JOSEFINA LOPEZ PARICA, ofreciéndole en venta un inmueble ubicado en la Vereda N° 15, N° 12, de la Urbanización Boyacá IV, Barcelona, Municipio Bolívar del Estado Anzoátegui, cuyos linderos son NORTE: en diez metros su frente con la Vereda 15; SUR: en diez metros su fondo con la casa N° 11 de la Vereda 17; ESTE: en quince metros su lado con Vereda 22 y OESTE: en quince metros su lado con la casa N° 10, de la Vereda 15; que el precio acordado fue de TRESCIENTOS SESENTA MIL BOLIVARES (Bs. 360.000,00), de los cuales debía cancelar de la siguiente forma: un primer pago de SESENTA MIL BOLIVARES (Bs. 60.000,oo), el cual fue cancelado al momento de firmar el documento de opción de Compra-Venta, y un segundo pago de TRESCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 300.000,oo), los cuales serian cancelados al momento del otorgamiento definitivo del documento de Compra Venta, que posterior al pago de SESENTA MIL BOLIVARES (Bs. 60.000,oo), el demandante dio en calidad de abono la cantidad de VEINTE MIL BOLIVARES (Bs. 20.000,oo), que luego de haber realizado el abono procedió a comunicarse con la vendedora a los fines de que compareciera por la Notaria Publica Primera de Barcelona, para firmar el documento de venta definitivo y entregarle el dinero restante que de acuerdo a la Cláusula Segunda del documento suscrito por las partes, se estableció que el documento definitivo se firmaría al momento que él obtuviera la cantidad restante. Y la vendedora le comunicó que no honraría el compromiso negándose a otorgar el documento definitivo de venta, no existiendo causal alguna para que la demandada no honrara la obligación contraída y otorgara el documento de venta definitivo. Que desde que se suscribió el contrato de opción de Compra-Venta, el demandante ha estado ocupando el inmueble, razones por las cuales procedió a interponer la presente demanda, a los fines de que la demandada cumpla con el contrato de opción suscrito, y estimó la demanda en la cantidad de TRESCIENTOS OCHENTA MIL BOLIVARES (Bs.380.000,oo). En la oportunidad de dar contestación la demandada BERTHA JOSEFINA LOPEZ PARICA, lo hizo de la siguiente manera: Manifestó la demandada que es cierto que suscribió un contrato de opción de Compra-Venta con la parte demandante, por el inmueble que se especifica en el libelo de la demanda, y que el precio convenido para dicha venta fue la cantidad de TRESCIENTOS SESENTA MIL BOLIVARES (Bs. 360.000,oo), de los cuales el actor, entregó en calidad de arras, la cantidad de SESENTA MIL BOLIVARES (Bs.60.000,oo), que es cierto que no se estableció un plazo o término expreso de duración de la mencionada opción de compra venta, pero si se estableció un plazo tácito de 120 días continuos señalado en las cláusulas SEGUNDA y TERCERA. Igualmente negaron rechazaron y contradijeron, por no ser cierto y no haber convenido de esa manera en el contrato de opción de Compra-Venta, ni en ninguna otra forma, que la demandada asumiera, la obligación ilimitada de recibir el pago definitivo por el demandante. Igualmente expresa la demandada que el actor cometió un error en su libelo de demanda al expresar que su obligación de pagar el monto restante pautado en el contrato de Compra-Venta, era en un término indefinido lo cual le daba derecho a cumplir con su obligación cuando él lo creyera conveniente, dado que es un contrato bilateral para lo cual ambas partes se obligan a cumplir con el compromiso establecido y que si bien es cierto, que la parte demandada no estableció de manera expresa un lapso de vigencia de la opción de Compra- Venta, si pactaron de manera tácita una duración de 120 días continuos a la firma del documento, por lo que, el demandante no cumplió con el pago restante y no diligenció suficientemente para poner a disposición de la demandada la cantidad de dinero faltante. Mencionó que el inmueble motivo del presente litigio, ha sido y sigue siendo la vivienda principal o casa de habitación donde ha vivido la demandada. Así mismo, procedió a intentar formal reconvención en contra del demandante a los fines de que convenga o sea condenado por el Tribunal en la Resolución del Contrato de Opción de Compra-Venta en los siguientes términos: Que la parte demandada celebró un contrato de opción de Compra-Venta, en el cual se estableció en la cláusula segunda que la parte demandada-reconviniente, se comprometió a vender y el demandante-reconvenido a comprar el inmueble ubicado en la Vereda N° 15, N° 12, de la Urbanización Boyacá IV, Barcelona, Municipio Bolívar del Estado Anzoátegui, por el precio de TRESCIENTOS SESENTA MIL BOLIVARES (Bs. 360.000,oo), para lo cual entregó en calidad de arras, el día de la firma del contrato de opción de compra, la cantidad de SESENTA MIL BOLIVARES (Bs. 60.000,oo), mediante cheques emitidos a nombre de la demandada-reconviniente, quedando por pagar un saldo restante de TRESCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 300.000,oo), el cual seria cancelado al momento del otorgamiento definitivo del documento de Compra- Venta, una vez la parte demandante-reconvenida lograra conseguir la cantidad restante para lo cual no se estableció un término expreso pero si tácito como se evidencia en la cláusula TERCERA del citado documento en la cual de manera tácita se menciona que si no se daba el cumplimiento del plazo tácitamente convenido sin que se realizara la venta el opcionante perdería el derecho a comprar el inmueble, liberado de pagar el saldo restante del precio de venta, igualmente en la CLAUSULA segunda el opcionante se comprometió a obtener la cantidad restante es decir, la cantidad de TRESCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 300.000,oo), y pagarla en el plazo tácitamente establecido, de ciento veinte 120 días continuos, lo cual no cumplió oportunamente con su obligación y hasta la fecha de la consignación del libelo no ha obtenido ofrecimiento alguno la vendedora. Razón por la cual plantea la presente ACCION DE RESOLUCION DE CONTRATO, contra el ciudadano: PEDRO ALEJANDRO GONZALEZ, a los fines de que convenga o sea condenado por el Tribunal en: Primero: Sea declarado Con Lugar la RECONVENCION POR ACCION DE CUMPLIMIENTO DE CONTRATO. Segundo: Declarada Con Lugar la presente Reconvención se aplique el efecto retroactivo, puesto que desde el momento en que mediante sentencia firme sea declarada su resolución se considerara el Contrato de Opción de Compra- Venta como si jamás se hubiese celebrado, y se ordene al Reconvenido le restituya a la reconviniente el bien inmueble objeto del contrato. Admitida la reconvención el demandante reconvenido dio contestación a la misma mediante la cual expuso lo siguiente: Que la solicitud de Resolución se contrae a que según la demandada el demandante no cumplió con el pago en el término “TÁCITO”, que consta en el contrato de Opción a Compra. Que es incongruente y contradictoria la presente reconvención, así como la contestación, ya que, en el Capítulo III, en su parte final la reconviniente hizo mención a que en el contrato de Opción se estableció que : “quedaba por pagar un saldo restante de TRESCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 300.000,oo), para lo cual no se estableció un término expreso, pero si tácito”, y al respecto señala que evidenciándose que si existe un Término expreso para el cumplimiento y es el que correctamente señala la demandada: “los cuales serán cancelados al momento de la firma definitiva del documento, de compra venta por ante la Notaria Pública; una vez que la parte demandante lograra conseguir la cantidad restante…”. Que la demandada quedó confesa por cuanto lo expresado tanto en la Contestación como en la Reconvención, se limita a que no se fijó un término o plazo para la cancelación, y el único término expreso radica en que el demandante consiguiera el dinero y cancelara por ante la Notaria, el monto del otorgamiento, y una vez realizado esto, la demandada se negó a firmar. Que la parte actora entró en posesión del inmueble de inmediato luego de la firma del contrato de opción de compra-venta, y la demandada adquirió otro inmueble, y lejos de la parte demandada cumplir con su obligación tal y como fue contraída contrariamente, al saber que existía una demanda en su contra, intentó un desalojo forzoso, violentando el inmueble con un cerrajero, y no importándole que se encontraran dos menores de edad, consecuencialmente violentando de manera flagrante el Decreto contra los Desalojos Forzosos. Por lo que solicitó que dicha reconvención fuera declarada Sin Lugar. Planteada la litis de esta manera, a esta Alzada corresponde pronunciarse sobre las pruebas aportadas por las partes, lo cual hace de la siguiente manera: III PRUEBAS PROMOVIDAS: DE LA PARTE ACTORA: Capitulo I: Promovió y opuso a la parte demandada el documento de Opción a Compra que corre a los folios cinco (05) al diez (10) , del presente expediente. Promovió y opuso a la parte demandada el documento de propiedad del inmueble que corre inserto a los folios 13 al 17, donde se aprecia que la demandada es la propietaria del inmueble. Promovió y opuso a la demandada los recibos de pago que corren a los folios 11 y 19, por un monto de VEINTE MIL BOLIVARES ( 20.000,oo), cada uno, para demostrar que su mandante cumplió con el pago inicial e hizo 2 abonos no contemplados en el documento de Opción a Compra. Por cuanto los documentos promovidos no fueron impugnados por la demandada es por lo que de conformidad con lo establecido en el articulo 429 de Código de Procedimiento Civil, se les otorga pleno valor probatorio como demostrativos de la Opción de Compra Venta suscrita entre los demandados y el actor, correspondiente a la propiedad del inmueble objeto de la presente causa. Y así se declara.- En cuanto a los recibos de abonos que corren insertos a los folios 11 y 19, este Tribunal observa; que el consignado al folio 11, es una copia fotostatica del que se encuentra en el folio 19, por lo que es desechado por este Tribunal, otorgándole todo el valor probatorio al que corre inserto al folio 19, por ser el original y por no haber sido desconocido, impugnado, ni tachado, se le otorga pleno valor probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, como prueba de que la parte actora realizo un abono de VEINTE MIL BOLIVARES (Bs. 20.000,oo), al saldo adeudado. Y así se declara.- Capitulo II: Promovió y opuso a la parte demandada, planilla de liquidación emanada de la Notaria Publica Primera de Barcelona Municipio Bolívar, Estado Anzoátegui, de fecha 11/04/2014, a los fines de evidenciar que el demandante cumplió con su obligación de la presentación del documento definitivo de venta para su autenticación. Este Juzgado le otorga valor probatorio a dicha instrumental y a la prueba de informe que lo ratifica. Y así se decide.- Solicitó se librara oficio a la Notaría Pública Primera de Barcelona, Municipio Bolívar, Estado Anzoátegui, a los fines de que informara al Tribunal si existe una planilla de liquidación N° 088-00078105, de fecha 11/04/2014, y si la misma corresponde al documento de venta definitiva sobre el inmueble motivo del presente juicio. En tal sentido, consta al folio 83, resultas del Oficio dirigido a la Notaría Pública Primera de Barcelona, Municipio Bolívar, Estado Anzoátegui, identificado con el N° 24, de fecha 10/02/2015, en respuesta al oficio librado por el Tribunal de la causa, en relación a la prueba de informe solicitada por la parte actora, mediante la cual dicho Organismo, informa que existe en sus archivos la Planilla de Liquidación N° 088-00078105, y a los fines de demostrarlo remitió copia certificada de la dicha planilla, por lo que, este Juzgado le otorga el valor probatorio como prueba de que la parte actora, presentó en dicha Notaria el documento definitivo de compra-venta. Y así se declara.- DE LA PARTE DEMANDADA: Capitulo I: Promovió copia simple de la planilla 088-00078105, de fecha 11/04/2014, emanada de la Notaria Publica Primera de Barcelona Municipio Bolívar, Estado Anzoátegui, para la autenticación del documento definitivo de venta, a los fines de demostrar el tiempo transcurrido desde la fecha de la autenticación de la opción de compra esto en fecha 22/02/2012, hasta las fecha en que el demandado cumplió con la obligación de presentar ante la Notaria Publica, el documento definitivo de venta para su autenticación 11/04/2014, es decir, un año (1) y Nueve meses (9). En cuanto a la valoración de esta documental promovida, observa este Tribunal que la misma no fue consignada por la demandada tal y como lo expresa en su escrito de pruebas, mas sin embargo, de conformidad con la comunidad de la prueba se señala que dicha documental corre inserta en el expediente al folio 85, la cual fue remitida por la Notaria que la suscribió y ya fue valorada en el texto de la presente sentencia, por cuanto dicha prueba fue promovida por ambas partes, en tal sentido se ratifica la valoración probatoria realizada a la misma.- Y así se declara.- Capitulo II: Promovió la prueba de informe de conformidad con el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil, para que se oficiara a la Notaria Pública Primera de Barcelona Municipio Bolívar, Estado Anzoátegui, a los fines de que informara a este Juzgado sobre los siguientes particulares: a) Si, por ante esa Notaria se suscribió contrato de Opción de Compra-Venta entre el hoy actor ciudadano: PEDRO GONZALEZ y la hoy demandada, ciudadana: BERTHA LOPEZ PARICA, por el inmueble motivo del presente juicio. b) Que se informe al Tribunal si se encuentra emitida Planilla N° 088-0078105, de fecha 11/04/2014 gestionada por el actor ciudadano: PEDRO GONZALEZ, y con qué finalidad? c) Y que se remita al Tribunal informe certificado. En cuanto a la valoración de esta prueba, observa este Tribunal que la misma ya fue valorada en el texto de la presente sentencia, por cuanto, dicha prueba fue promovida por ambas partes, en tal sentido se ratifica la valoración probatoria de conformidad con la comunidad de la prueba en cuanto a los puntos solicitados.- Y así se declara.- Capitulo III: Promovió de conformidad con el artículo 482 del Código de Procedimiento Civil, los siguientes testigos: 1) JOSE VILLARROEL GIL, cédula de identidad N° 8.287.017, 2) JESUS CALLAMO NARVAEZ, cédula de identidad N° 11.423.896, 3) y JAVIER SARMIENTO URBANO, cédula de identidad N° 18.204.975. A los fines de que ratifiquen el contenido de las documentales promovidas en el presente juicio. En cuanto a esta prueba el Tribunal considera que no puede admitirse dicha prueba para probar la existencia de una convención celebrada con el fin de establecer una obligación o de extinguirla cuando el valor del objeto exceda de dos mil bolívares, de acuerdo al contenido del articulo 1.387 del Código Civil, en consecuencia dicha prueba no se valora.- Y así se decide.- IV MOTIVOS DE HECHO Y DE DERECHO PARA DECIDIR De actas se evidencia que la pretensión del actor es con ocasión a una demanda por Cumplimiento de Contrato de Opción de Compra Venta, mediante la cual la parte actora alegó que suscribió contrato de Opción de Compra venta con la hoy demandada, ciudadana: BERTHA JOSEFINA LOPEZ PARICA, quien le ofreció en venta un inmueble ubicado en la Vereda N° 15, N° 12, de la Urbanización Boyacá IV, Barcelona, Municipio Bolívar del Estado Anzoátegui, cuyos linderos son NORTE: en Diez metros su frente con la Vereda 15; SUR: en Diez metros su fondo con la casa N° 11 de la Vereda 17; ESTE: en Quince metros su lado con Vereda 22 y OESTE: en Quince metros su lado con la casa N° 10, de la Vereda 15; que el precio acordado fue de TRESCIENTOS SESENTA MIL BOLIVARES (Bs. 360.000,oo), de los cuales debía cancelar de la siguiente forma: un primer pago de SESENTA MIL BOLIVARES (Bs. 60.000,oo), el cual fue pagado al momento de firmar el documento de opción de compra, y un segundo pago de TRESCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 300.000,oo), que seria cancelado al momento del otorgamiento definitivo del documento de compra-venta. Que posterior al pago de SESENTA MIL BOLIVARES (Bs. 60.000.oo), el demandante dio en calidad de abono la cantidad de VEINTE MIL BOLIVARES (Bs. 20.000,oo). Que luego de haber realizado el abono procedió a comunicarse con la vendedora a los fines de que compareciera por la Notaria Publica Primera de Barcelona, a los fines de firmar el documento de venta definitivo y entregarle el dinero restante de acuerdo a la Cláusula Segunda, en la cual se estableció que el documento definitivo se firmaría al momento que el obtuviera la cantidad restante. Que la vendedora le comunicó que no honraría el compromiso negándose a otorgar el documento definitivo de venta. Al momento de la contestación, la demandada opuso una reconvención por Resolución de Contrato, alegando: Que la parte demandada celebró un contrato de opción de compra-venta, en el cual se estableció en la cláusula segunda que la parte demandada-reconvinente, se comprometió a vender y el demandante-reconvenido a comprar el inmueble ubicado en la Vereda N° 15, N° 12, de la Urbanización Boyacá IV, Barcelona, Municipio Bolívar del Estado Anzoátegui, por el precio de TRESCIENTOS SESENTA MIL BOLIVARES (Bs. 360.000,oo), para lo cual entregó en calidad de arras, el día de la firma del contrato de opción de compra, la cantidad de SESENTA MIL BOLIVARES (Bs. 60.000,oo), mediante cheques emitidos a nombre de la demandada-reconvinente, quedando por pagar un saldo restante de TRESCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 300.000,oo), el cual seria pagado al momento del otorgamiento del documento definitivo de Compra Venta, una vez la parte demandante-reconvenida lograra conseguir la cantidad restante para lo cual no se estableció un término expreso pero si tácito y que si no se daba el cumplimiento del plazo tácitamente convenido sin que se realizara la venta el Opcionante perdería el derecho a comprar el inmueble. En este sentido, vale la pena analizar el contenido del artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, que señala lo siguiente: “Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el hecho extintivo de la obligación”.- De la norma en comento se arguye, que en dicha disposición transcrita se consagra la carga de las partes de probar sus respectivas afirmaciones de hecho, de lo cual la carga de la prueba, según los principios generales del derecho, no es una obligación que el Juzgador impone a capricho a las partes, sino que esta obligación se tiene según la posición del litigante en la litis; razón por la cual al demandante le toca la carga de probar los hechos que alega, según el cual “incumbi probatio qui dicit, no qui negat”, por lo que corresponde probar a quien afirma la existencia de un hecho, no a quien lo niega, más al demandado le toca la prueba de los hechos en que basa su excepción, en virtud del “reus in excipiendo fit actor” al tornarse el demandado en actor de la excepción.- Este principio se armoniza con el primero y, en consecuencia, sólo cuando el demandado alega hechos nuevos le corresponde la prueba de probar sus alegatos correspondientes, de lo contrario solo se limitará el actor a demostrar su afirmación.- Dicho esto, en el caso de marras se evidencia que la parte demandada-reconviniente basó la reconvención propuesta en la acción de RESOLUCION DE CONTRATO DE OPCION DE COMPRA VENTA, por cuanto según sus dichos el actor reconvenido no cumplió con lo establecido en el contrato de opción de compra-venta, al no pagar la cantidad restante para el otorgamiento del documento definitivo de compra-venta, para lo cual no se estableció un término expreso pero si tácito de ciento veinte días (120), y que si no se daba el cumplimiento del plazo tácitamente convenido sin que se realizara la venta el Opcionante perdería el derecho a comprar el inmueble, ahora bien de las actas y las pruebas aportadas no se evidencia en ninguna forma ni manera que el reconviniente haya probado su dicho tal como lo exige la norma antes transcrita, por lo que esta Sentenciadora en atención a ello declara Sin Lugar la Reconvención planteada.- Y así se decide. Ahora bien, decidido lo anterior y siendo que ambas partes reconocen el contenido del contrato de Opción compra-venta suscrito por las partes, el cual fue previamente ya valorado en la fase probatoria, es por lo que, se hace necesario para este Juzgado señalar el contenido del artículo 1.159 del Código Civil, el cual dispone, lo siguiente: “Los Contratos tienen fuerza de Ley entre las partes.- No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la ley”.- Por su parte, dispone el contenido del artículo 1.160 ejusdem, lo siguiente: “Los Contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la ley” De las normas en comento, se concluye que la intención del legislador al haber establecido que los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes, es a los fines de que una vez adquirida una obligación contractual, ambas partes se encuentren sujetos a cumplir sus obligaciones de la misma manera en que deben cumplir las leyes.- Y así se declara.- En tal sentido, y partiendo de la coacción de los contratos entre las partes, observa quien aquí decide, que las mismas han sustentado sus alegatos en un incumplimiento, razón por la cual se hace necesario traer a colación el contenido del artículo 1.167 ejusdem, el cual establece lo siguiente: "En el Contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del Contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiese lugar a ello.".- Artículo 1.168, ejusdem: “En los contratos bilaterales, cada contratante puede negarse a ejecutar su obligación si el otro no ejecuta la suya, a menos que se hayan fijado fechas diferentes para la ejecución de las dos obligaciones.-“ Ahora bien, estas norma se fundamentan en la facultad que tiene una de las partes en los contratos bilaterales, de poder exigir la terminación del mismo y como consecuencia, ser libertado de su obligación, si la otra, por su parte no cumple con la suya, dicha expresión es jurídicamente conocida como Exceptio non Adimpleti Contractus, dispuesta en el artículo 1.168 ejusdem.- En este orden de ideas, tanto la doctrina como la jurisprudencia han establecido que a los fines de la procedencia de dicha acción, deben darse ciertas condiciones, razón por la cual, esta Sentenciadora traer a colación el criterio sostenido por el Dr. Emilio Calvo Baca, en su Código Civil Venezolano, comentado, pág 645, artículo 1.167, mediante el cual señaló las condiciones de la Acción Resolutoria: 1) Es necesario que se trate de un contrato bilateral.- (…) 2) Es necesario el incumplimiento culposo de la obligación por alguna de las partes.- (…) 3) Es necesario que la parte que intente la acción por resolución haya cumplido u ofrezca cumplir su obligación, porque de no ofrecer con su obligación, no habrá lugar a la resolución.- (…) 4) Es necesario que el Juez declare la resolución.- (…) Por su parte, establecieron ambas partes en su contrato de opción compra venta, cláusula SEGUNDA, lo siguiente: “…SEGUNDA: EL OPCIONANTE se compromete a comprar el referido inmueble por la cantidad de TRESCIENTOS SESENTA MIL BOLIVARES con 00/100 (Bs. 360.000,00). Ahora bien, de la cantidad referida, EL OPCIONANTE le entrega en este acto a LA OPCIONADA la cantidad de SESENTA MIL BOLIVARES con 00/100 (Bs. 60.000,00), cantidad esta que será imputada al precio definitivo de la venta el día que EL OPCIONANTE logre obtener la cantidad restante para la fecha que ambas acordamos en la cual se firmara el documento de compra-venta y en la que EL OPCIONANTE se compromete a pagar el restante saldo, es decir, la cantidad de TRESCIENTOS MIL BOLIVARES con 00/100 (Bs. 300.000,00). TERCERA: SI se venciere el término que tácitamente acordamos. Sin haberse realizado la venta definitiva del inmueble aquí referido, por causas imputables a EL OPCIONANTE, este pierde el derecho a comprar el inmueble así como también la cantidad entregada a LA OPCIONADA en este acto, es decir, SESENTA MIL BOLIVARES con 00/100 (Bs. 60.000,00), por concepto de los eventuales daños causados por su incumplimiento. Por su parte LA OPCIONADA deberá pagar la cantidad de UN MIL BOLIVARES con 00/100 (Bs.1000,00) en caso de que la venta no se llegara a realizar por causa imputables a su persona, mas una cantidad igual por concepto de los eventuales daños causados por su persona, mas una cantidad igual por concepto de los eventuales daños causados por su incumplimiento…” Partiendo del análisis de las normas en comento, así como del contenido de las cláusulas contractuales anteriormente transcritas, en concordancia con el contenido de la cláusula tercera, que establece la cláusula penal por el incumplimiento del contrato, cuyo pago se efectuaría en atención al contenido de la cláusula segunda se evidencia que las partes no establecieron un término que definiera día, mes y año para que tuviera lugar la vigencia del contrato de opción de compra-venta, al establecer que la venta se protocolizaría por ante la Oficina correspondiente, una vez el Opcionante hoy demandante, lograra obtener la cantidad de dinero restante, obligándolo a conseguir el dinero faltante sin ningún tipo de exigencia en cuanto al tiempo, cosa que el hoy accionante, cumplió al presentar por ante la Notaria Publica Primera de Barcelona, a los fines de firmar el documento de venta definitivo y entregarle el dinero restante a la vendedora, es decir, la cantidad de TRESCIENTOS MIL BOLIVARES con 00/100 (Bs. 300.000,oo), por cuanto el actor entregó al momento de protocolización del contrato de marras la cantidad de SESENTA MIL BOLIVARES con 00/100 (Bs. 60.000,oo), siendo el precio de la venta la cantidad de TRESCIENTOS SESENTA MIL BOLIVARES con 00/100 (Bs. 360.000,oo). Ahora bien, igualmente observa quien aquí sentencia, que el accionante trajo a los autos como prueba, recibo de abono a la cantidad adeudada, firmado y aceptado por la parte demandada, el cual este Tribunal le otorgó todo su valor probatorio por no haber sido tachado ni impugnado por la demandada, por la cantidad de VEINTE MIL BOLIVARES (BS. 20.000,oo), cantidad que debe adicionársele a la cantidad de dinero entregada por el autor para la compra del inmueble motivo del juicio, en tal sentido juzga quien aquí sentencia que la cantidad adeudada por el demandante ciudadano PEDRO GONZALEZ, es la cantidad de DOSCIENTOS OCHENTA MIL BOLIVARES, (Bs. 280.000,oo). - Y así se declara.- En este orden de ideas, y a mayor abundamiento es necesario resaltar que la parte demandada basó su defensa en el hecho de que el actor no cumplió con su obligación de pagar el monto adeudado en el lapso “Tácito”, establecido en el contrato de opción de compra-venta, a los fines de concretar la venta sobre el inmueble objeto del presente litigio. Ahora bien, no demostró la demandada con las pruebas aportadas, previamente valoradas en la fase probatoria, que las partes establecieran un término “Tacito” el cual seria un supuesto o sobrentendido tiempo de duración de la opción de compra-venta. Por el contrario, la parte demandante logró demostrar el cumplimiento del contrato suscrito, al demostrar la introducción del documento definitivo de compra-venta por ante la Notaria correspondiente, dentro del lapso determinado para la obtención del dinero, para pagar el saldo restante, concluyendo este Juzgado que al lograr la demandante demostrar sus alegatos, debe por ende ser declarada Con Lugar la presente demanda, y como consecuencia, Sin Lugar la apelación formulada por el abogado JESUS ALFREDO REYES, en su carácter de apoderado judicial de la ciudadana: BERTHA JOSEFINA LOPEZ PARICA, contra la sentencia dictada por el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Agrario y de Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Anzoátegui, en fecha 15 de Junio de 2.015,.- Y así se declara.- V DECISIÓN.- En base a los razonamientos de hecho y de derecho que anteceden este Juzgado Superior en lo Civil y Contencioso Administrativo de esta Circunscripción Judicial, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, actuando como Tribunal de alzada declara: Primero: SIN LUGAR, la apelación interpuesta por el abogado JESUS ALFREDO REYES, en su carácter de apoderado judicial de la ciudadana: BERTHA JOSEFINA LOPEZ PARICA, contra la sentencia dictada por el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Agrario y de Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Anzoátegui, en fecha 15 de Junio de 2.015,.- Segundo: Con Lugar la demanda interpuesta por el ciudadano: PEDRO ALEJANDRO GONZALEZ FUENMAYOR, en contra de la ciudadana: BERTHA JOSEFINA LOPEZ PARICA, por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE OPCION DE COMPRA VENTA. Tercero: Sin Lugar, la Reconvención interpuesta por la ciudadana: BERTHA JOSEFINA LOPEZ PARICA, en contra del ciudadano: PEDRO ALEJANDRO GONZALEZ FUENMAYOR. Cuarto: Se CONFIRMA en todas y cada una de sus partes la decisión dictada por el Juzgado A-quo.- Quinto: Se ordena a la parte demandada, ciudadana: BERTHA JOSEFINA LOPEZ PARICA, otorgar al ciudadano: PEDRO ALEJANDRO GONZALEZ, ambos identificados anteriormente, el documento de compra venta sobre el inmueble ubicado en la Vereda N° 15, N° 12, de la Urbanización Boyacá IV, Barcelona, Municipio Bolívar del Estado Anzoátegui, cuyos linderos son NORTE: en Diez metros su frente con la Vereda 15; SUR: en Diez metros su fondo con la casa N° 11 de la Vereda 17; ESTE: en Quince metros su lado con Vereda 22 y OESTE: en Quince metros su lado con la casa N° 10, de la Vereda 15, el cual pertenece le pertenece, según se evidencia de documento Registrado en la Oficina Inmobiliaria de Registro Público del Municipio Bolívar del Estado Anzoátegui, en fecha 17/01/2007, bajo el N° 34, folio (309) al (313). Protocolo Primero, Tomo Quinto, Primer Trimestre del año 2007. Y caso de negativa de la demandada de dar cumplimiento voluntario a lo ordenado, el actor tendrá como título de propiedad la presente sentencia, debiendo registrar la misma a los fines de dar cumplimiento a lo establecido en el artículo 531 del Código de Procedimiento Civil, dando de igual manera por su parte, la parte actora cumplimiento en lo que respecta a terminar de pagar la diferencia del precio convenido, previa deducción de la suma de VEINTE MIL BOLIVARES (20.000,oo), ya pagada y valorada por esta Juzgadora, cuyo monto restante es la cantidad de DOSCIENTOS OCHENTA MIL BOLIVARES, (Bs. 280.000,oo).- Sexto: Se condena en costas a la parte demandada apelante de conformidad con lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.- Séptimo: Notifíquese a las partes de la siguiente decisión. Regístrese y Publíquese.- Dada, firmada y sellada en la Sala de despacho del Juzgado Superior en lo Civil y Contencioso Administrativo de la Circunscripción Judicial de la Región Nor-Oriental.- En Barcelona, a los diez (10) días del mes de Febrero del año dos mil dieciséis (2016) .- Años 205° de la Federación y 156º de la Independencia.- La Juez., Dra. Mirna Mas y Rubí Sposito. La Secretaria. Acc. Abg. Adayelis Guerrero En esta misma fecha 10/02/2016, siendo las 03:00 p.m, se dictó y publicó la anterior sentencia., Conste., La Secretaria Acc. Abg. Adayelis Guerrero Fys,.