TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL

Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Anzoátegui.
Barcelona, cinco de febrero de dos mil dieciséis
205º y 156º

ASUNTO: BP02-R-2015-000395

Se contraen las presentes actuaciones en virtud del Recurso de Apelación ejercido por la abogada en ejercicio JULIA MARQUEZ ESPINOZA, inscrita en el Inpreabogado bajo el N° 126.676, en contra de la sentencia dictada en fecha 01 de Junio de 2.015, por el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Agrario y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Anzoátegui, la cual declaró: CON LUGAR la acción de Cumplimiento de Contrato, intentada por la ciudadana KENYA ANDREINA TORREALBA MARTINEZ, en contra de la ciudadana ANGELA MARIA VASQUEZ HERNANDEZ.-

Por auto dictado en fecha 30 de Julio de 2.015, este Tribunal le dio entrada al presente recurso, fijando el lapso para que las partes presentaran sus respectivos informes de conformidad con lo establecido en el Artículo 517 del Código de Procedimiento Civil.-

En fecha 02 de Octubre de 2.015, la abogada en ejercicio JULIA MARQUEZ ESPINOZA, inscrita en el Inpreabogado bajo el N° 126.676, presentó escrito de informes.-

Llegada la oportunidad para decidir, esta Alzada procede a hacerlo bajo las consideraciones que serán explicadas infra.
Capítulo I
SINTESIS DE LA CONTROVERSIA

En fecha 09 de Abril de 2.014, mediante escrito presentado por ante la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos de esta Circunscripción Judicial, la ciudadana KENYA ANDREINA TORREALBA MARTINEZ, venezolana, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad N° 18.279.680, debidamente asistida por la abogada en ejercicio MARIA MAGDALENA HERNANDEZ, inscrita en el Inpreabogado bajo el N° 82.560, demandó por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO a la ciudadana ANGELA MARI VASQUEZ HERNANDEZ, venezolana, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad N° 11.825.818, correspondiéndole el conocimiento de la causa al Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Agrario y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Anzoátegui.-

Ahora bien, entre otras cosas alego la actora en su escrito libelar, lo siguiente:

“…En fecha 07 de Junio del año 2013, suscribí un Contrato de Opción a Compra o Promesa Bilateral de Compra Venta, de carácter PRIVADO con la Ciudadana ANGELA MARIA VASQUEZ HERNANDEZ, anteriormente identificada, para la adquisición de un inmueble constituido por una casa situada en la Calle Palma Llanera, Conjunto C-1, Calle 4, Parcela 62, asentamiento campesino Barbacoa I, de la Ciudad de Barcelona, Jurisdicción del Municipio Simón Bolívar, del Estado Anzoátegui, identificado con el N° Catastral 03-18-U01-021-303-005-003-000-004, con una superficie aproximada de CIENTO NOVENTA Y OCHO METROS CUADRADOS (198, 00 M2), con un área de construcción aproximada de SESENTA Y CINCO METROS CUADRADOS (65, 00 m2), comprendido dentro de los siguientes linderos y medidas: NORTE: Con Calle Palma Llanera en línea recta y semi curva de diez metros (10 mts), SUR: Con el lindero norte de la parcela, ESTE: Con la Calle Coroza, en línea recta y una semi curva de veinte metros (20 mts) y OESTE: Con el lindero este de la Parla N° 17, Vivienda tipo Dúplex de dos niveles, con un porcentaje de cero entero cinco mil trescientos ochenta y una cienmilésimas por ciento (0,3647 %). …El caso es que dentro de la negociación o PROMESA DE VENTA, se estableció como precio del inmueble la suma de TRECIENTOS CINCUENTA MIL BOLIVARES (As 350.000, 00) y su pago sería distribuido a través de dos pagos, siendo el primero, tal y como fue pagado. Por un monto de SETENTA MIL BOLIVARES (Bs. 70. 000, 00) al momento en que se SUSCRIBIO el referido contrato, es decir en fecha 07 de Junio del año 2013, y una segunda cuota de DOSCIENTOS OCHENTA MIL BOLIVARES (Bs. 280. 000, 00) que sería pagada por mi al momento la PROTOCOLIZACION de la venta definitiva, cuyo plazo estuvo regulado en cláusula TERCERA del mencionado Contrato, que sería en un lapso de Noventa (90) días calendarios, prorrogables a treinta (30) días, tiempo en el que la Vendedora y aquí demandada se comprometió a tener todas las solvencias actualizadas y VIGENTES tanto Municipales como de Servicios públicos, cosa que NO OCURRIO, en virtud de que para el momento de suscribirse la negociación se encontraba vigente la referida documentación, pero al pactar un lapso de 120 días, éstas perdían su validez todo vez que es público y notorio que se encuentran vigentes hasta el 31 de diciembre de cada año, en tal sentido se convino que la vendedora se haría responsable de actualizarlos tal como lo ha establecido la normativa vigente como carga u obligación de los vendedores, incumpliendo de este modo con una de los compromisos más importantes y típicos que siempre debe asumir todo vendedor.. …Sin embargo, la Vendedora no ha querido llevar a cabo su compromiso de entregar todo los recaudos que le he solicitado para yo poder llevar a cabo el crédito a través de la entidad financiera de mi preferencia, ya que cada vez que le hacia mención de los requisitos, solvencias o de la Liberación del Gravamen Hipotecario que tiene el inmueble, siempre me respondía con evasivas al punto de que hace poco días argumenta que debo pagarle la suma de CIEN MIL BOLIVARES (Bs. 100.000, 00) extras porque según ella el alto costo de la vida, hizo irrisorio el precio pactado en referencia al inmueble objeto de la venta; situación ésta que resulta totalmente absurda toda vez que si la negociación no se llevó a cabo en el tiempo pactado NO fue por razones imputables a mi, sino por causas imputables a la vendedora quien ha dejado de solventar el inmueble a los fines de que transcurriera el lapso,…”.-

Por su parte, la parte demandada encontrándose en su oportunidad legal para contestar, fundamentó su defensa sobre la base de los siguientes argumentos:
“…(Omissis)

…En el caso ciudadano Juez, que efectivamente que en fecha 07 de junio del año 2013, suscribí un Contrato de Opción a Compra o Promesa Bilateral de Compra Venta, de carácter PRIVADO con la Ciudadana KENYA ANDREINA TORREALBA MARTINEZ, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V- 18.279.680, inscrita en el Registro de Información Fiscal (R. I F) Nro. V-18279680-4, con domicilio en la Calle la unidad, Edificio Sierra Maestra, Piso 1, Apto, 16, sector Sierra Maestra, de la Ciudad de Puerto La Cruz, Municipio Sotillo del Estado Anzoátegui. …Convengo que acordamos una PROMESA DE VENTA, se estableció como precio del inmueble la suma de TRECIENTOS CINCUENTA MIL BOLIVARES (Bs. 350. 000, 00) y su pago seria a través de dos cuotas, siendo el primero, por un monto de SETENTA MIL BOLIVARES (Bs. 70.000, 00), al momento en que se Suscribió el referido contrato, es decir en fecha 07 de Junio del año 2013, y una segunda cuota de DOSCIENTOS OCHENTA MIL BOLIVARES (Bs. 280.000, 00), que sería pagada al momento de la PROTOCOLIZACIÓN de la venta definitiva, cuyo plazo estuvo regulado en la cláusula Tercera del mencionado Contrato, que sería en un lapso de Noventa (90) días calendarios, prorrogables a treinta (30) días. …Convengo, que para el momento de suscribirse la negociación se encontraba vigente la referida documentación. …RECHAZO, NIEGO Y CONTRADIGO, lo dicho por la Demandante de que las solvencias no estaban actualizadas y vigentes para la protocolización y que así como quedó expreso en el documento, solvente la Hipoteca en su totalidad con la Entidad Bancaria Banco de Venezuela haciendo Efectivo el Pago correspondiente, según consta en comunicación de Liquidación de Hipoteca del Banco de Venezuela, con fecha 12 de Febrero de 2014 y Banco Nacional de Vivienda y Habita BANAVIH N° 001114, de fecha 08 de Enero de 2014. …RECHAZO, NIEGO Y CONTRADIGO, que no he querido llevar a cabo el compromiso de entregar todo los recaudos solicitados para el crédito a través de la entidad financiera, nunca hubo negativa de mi parte, ya que el trato entre ambas partes era cordial. …RECHAZO, NIEGO Y CONTRADIGO, que si la negociación no se llevó a cabo en el tiempo pactado NO fue por razones imputables a la Vendedora, sino que la Compradora no cumplió con el pago en el lapso estipulado, es decir en las fechas prevista en la Promesa Bilateral. …RECHAZO, NIEGO Y CONTRADIGO, que insistiera la Compradora en solucionar la controversia por la vía amistosa. …RECHAZO, NIEGO Y CONTRADIGO, que yo, ANGELA MARIA VASQUEZ HERNANDEZ, pretenda desconocer el compromiso adquirido y normas reguladas en nuestra legislación venezolana.…”.-

Capítulo II
PRUEBAS

En el lapso de pruebas, solo la parte actora hizo uso de ese recurso, promoviendo lo siguiente:

.- Promovió la prueba documental de conformidad con lo establecido en el Artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, correspondiente a el contrato de Promesa de Venta, suscrito entre ANGELA MARIA VASQUEZ HERNANDEZ y KENYA ANDREINA TORREALBA MARTINEZ, este Juzgador le otorga pleno valor probatorio de conformidad con lo previsto en los artículos 1.363 y 1.361 del Código Civil en concordancia con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Y ASÍ SE DECIDE.-

.- Promovió la prueba documental de conformidad con lo establecido en el Artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, correspondiente a la copia fotostática del Cheque de Gerencia, a través de la cual le fue pagada la cantidad convenida, este Juzgador valora tal medio probatorio conforme a lo dispuesto en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, por cuanto no fue desconocida por la parte contra la cual fue opuesta, por el contrario, fue reconocido por la parte demandada al aceptar en la contestación de la demanda, haber recibido el pago en referencia. Y ASÍ SE DECIDE.-

.- Promovió la prueba documental de conformidad con lo establecido en el Artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, correspondiente a facturas originales de fechas 25-06-2014 y 26-06-2014, emanadas la primera de Operadora de Oriente C.A., por un monto de Bs. 1.299,20 y la segunda de Editores Orientales C.A., EL TIEMPO, por un monto de Bs. 1.298,12, este Juzgador no le otorga valor probatorio y desecha las mismas, por cuanto no son demostrativos de los hechos alegados en la presente acción. Y ASÍ SE DECIDE.-

.- Promovió de conformidad con lo establecido en el Artículo 433 del Código de Procedimiento Civil, pruebas de informes, solicitando fuera oficiada la entidad financiera Banco Banesco, a cuya prueba nada tiene que valorar esta Alzada, por no constar a los autos, que la misma se haya evacuado. Y ASÍ SE DECIDE.-

.- Promovió las testimoniales de los ciudadanos XAVIER DE JESUS CARIAS ITRIAGO, JOSE ANTONIO MORAO SALGADO y VICTORIA DANIELA MONTELONGO, ahora bien a los fines de la apreciación de la prueba testimonial, observa este sentenciador:

La Sala Político Administrativa del Tribunal Supremo de Justicia, Juzgado de Sustanciación, de fecha 17 de octubre de 2007, expediente Nro: 2004-3268 dictó sentencia en la que estableció:

“El artículo 1.387 del Código Civil, al cual alude el oponente, dispone en su primer aparte lo siguiente:

“No es admisible la prueba de testigos para probar la existencia de una convención celebrada con el fin de establecer una obligación o de extinguirla, cuando el valor del objeto exceda de dos mil bolívares”

Al respecto, la Sala de Casación Civil de este Alto Tribunal, ha establecido lo siguiente:

“Alega el formalizante, que el Juez de la recurrida incurrió en un error de interpretación respecto al contenido y alcance de la norma contenida en el artículo 1.387 del Código Civil, al determinar que la prueba de testigos no es procedente para probar la existencia del contrato de comodato, en razón de que el valor de la cosa objeto del contrato es un inmueble cuyo valor excede de dos mil bolívares...
...omissis...
El acápite del artículo 1.387 del Código Civil Venezolano dispone: <>.
Al respecto, Francesco Messineo, refiriéndose al artículo 2.721 del Código Civil Italiano, equivalente al artículo 1.387 del Código Civil Venezolano, nos señala:
<> (Subrayado de la Sala). "Manual de Derecho Civil y Comercial, Tomo II, Doctrinas Generales", página 521

Visto que no es admisible la prueba de testigos para probar la existencia de una convención celebrada con el fin de establecer una obligación o de extinguirla, cuando el valor del objeto del contrato o convención exceda de dos mil bolívares...
...Omissis
“Ahora bien, visto que de conformidad con lo establecido en el artículo 1.387 del Código Civil, no es admisible la prueba de testigos para probar la existencia de una convención celebrada con el fin de establecer una obligación o de extinguirla, cuando el valor del objeto del contrato o convención exceda de dos mil bolívares, considera esta Sala que en el caso bajo decisión no era admisible la prueba de testigos para probar, la existencia del contrato de comodato, como lo pretendió la parte actora, en razón de que el bien sobre el cual recae lo acordado por las partes al celebrar el contrato es un inmueble, cuyo valor excede y sobrepasa los dos mil bolívares y, así se declara”.(caso: Berta Celina Ramírez viuda de Ramírez y otros vs. Fabio Germán Duque y Ligia Teresa Sánchez de Duque. Sentencia N° 81, de fecha 30.3.00). “.-

Luego de haber transcrito las anteriores sentencias, se deduce que la prueba de testigos para probar la existencia de una convención celebrada con el fin de establecer una obligación o de extinguirla, no debe ser admitida.-

En el caso que nos ocupa se observa, que se admitió la prueba de testigos promovida por la parte demandada y la misma fue evacuada en su oportunidad, razón por la cual infiere este Juzgador que la prueba de testigos promovida es ilegal de conformidad con el artículo 1.387 del Código Civil. En consecuencia solo resta a este Juzgador negar todo el valor y la fuerza probatoria a las declaraciones rendidas por los ciudadanos XAVIER DE JESUS CARIAS ITRIAGO, JOSE ANTONIO MORAO SALGADO y VICTORIA DANIELA MONTELONGO. Y ASÍ SE DECIDE.-

Ahora bien, de conformidad con lo establecido en los Artículos 509 y 510 del Código de Procedimiento Civil, pasa esta alzada a analizar y valorar las pruebas producidas en la presente causa, de la siguiente manera:
.- Copia del documento de propiedad del bien inmueble objeto de la presente causa, debidamente protocolizado por ante el Registro Público del Municipio Simón Bolívar del Estado Anzoátegui, de fecha 27 de Junio de 2008, anotado bajo el N° 45, Folios 354 al 368, Protocolo Primero, Tomo Cuadragésimo Séptimo, segundo Trimestre del año 2008, este Juzgador valora dicha prueba conforme a lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, por cuanto no fue desconocida por la parte contra la cual fue opuesta. Y ASÍ SE DECIDE.

.- Copia del Registro de Vivienda Principal, este Juzgador no le otorga valor probatorio y desecha las mismas, por cuanto no son demostrativos de los hechos alegados en la presente acción. Y ASÍ SE DECIDE.-

.- Copias de las Actas de Nacimiento signadas con los Nros. 1.266, 233 y 448, emanadas de: las dos (2) primeras del Registro Civil del Municipio Sucre del Estado Sucre y la tercera (3) del Registro Civil del Municipio Pedro Zaraza del Estado Guarico, este Juzgador no le otorga valor probatorio y desecha las mismas, por cuanto no son demostrativos de los hechos alegados en la presente acción. Y ASÍ SE DECIDE.-

.- Copia de la Constancia de Cancelación emanada de la Gerencia de Control de Garantía de la entidad Bancaria BANCO DE VENEZUELA, este Juzgador valora dicha prueba conforme a lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, por cuanto no fue desconocida por la parte contra la cual fue opuesta. Y ASÍ SE DECIDE.-

.- Copia de la comunicación N° 001114, de fecha 08 de Febrero de 2.014, emanada del Departamento de Créditos de BANAVIH, este Juzgador valora dicha prueba conforme a lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, por cuanto no fue desconocida por la parte contra la cual fue opuesta. Y ASÍ SE DECIDE.-

.- Copia de la Planilla de Inscripción Catastral, emanada de la Oficina Municipal de Catastro de la Alcaldía del Municipio Bolívar del Estado Anzoátegui, este Juzgador no le otorga valor probatorio y desecha las mismas, por cuanto no son demostrativos de los hechos alegados en la presente acción. Y ASÍ SE DECIDE.-

.- Comprobantes de pago, emanados de la Dirección de Liquidación y Recaudación del SABAT, este Juzgador valora dicha prueba conforme a lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, por cuanto no fue desconocida por la parte contra la cual fue opuesta. Y ASÍ SE DECIDE.-

Capitulo III
DE LA SENTENCIA APELADA

Mediante sentencia dictada en fecha 21 de Octubre de 2014, por el Juzgado de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Agrario y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Anzoátegui, se adujeron entre otras cosas las siguientes consideraciones:

“(omissis)
Analizadas como han sido las pruebas aportadas al proceso, así como todas y cada una de las actas que conforman la presente acción de cumplimiento de contrato de compra-venta, observa este Juzgador que, la referida causa puesta en conocimiento de este sentenciador para su decisión, que incoara la ciudadana Kenya Torrealba, en contra de la ciudadana Angela Vásquez, alegando que en fecha 07 de junio de 2013 suscribió un contrato de opción de compra venta de un inmueble constituido por una casa situada en la Calle Palma Llanera, Conjunto C1, Calle 4, Parcela 62, asentamiento campesino Barbacoa I, de la ciudad de Barcelona, estado Anzoátegui. Que se estableció el precio del inmueble en trescientos cincuenta mil bolívares (Bs. 350.000,oo), los cuales serían cancelados en dos (02) oportunidades; el primer pago al momento de suscribir el contrato, el cual canceló en fecha 07 de junio de 2013, por la cantidad de setenta mil bolívares (Bs. 70.000,oo), y un segundo pago pautado al momento de la protocolización de la venta definitiva por la cantidad de doscientos ochenta mil bolívares (Bs. 280.000,oo). Que el plazo del contrato o promesa bilateral de compra venta era de noventa (90) días calendarios prorrogables a treinta (30) días más. Que en dicho plazo del contrato la vendedora, hoy demandada, se comprometió a tener todas las solvencias del inmueble vigentes, así como la liberación de hipoteca que pesaba sobre el inmueble, lo cual no había ocurrido. Que le exigió cien mil bolívares (Bs. 100.000,oo) de pago adicional por el inmueble. Que la demandada ha sido contumaz en cumplir con sus compromisos contractuales.
Por su parte en la oportunidad de contestación de la demanda, la ciudadana Ángela Vásquez, convino en que había suscrito el contrato de compra venta con la demandante Kenya Torrealba, en los montos y forma de pago alegados por la demandante en su libelo.
Rechazó, negó y contradijo que las solvencias no estaban actualizadas para el momento de la protocolización, y en tal sentido anexó comunicación de liquidación de hipoteca emitidas por el Banco de Venezuela y el BANAVIH. De igual manera, rechazó, negó y contradijo que no haya querido cumplir con sus compromisos contractuales, pues indicó que la negociación no se llevó a cabo en el tiempo pactado por razones imputables a la compradora, hoy demandante, la cual no cumplió con el pago en el lapso estipulado en el contrato. Asimismo, convino en que le había solicitado un incremento del pago total del inmueble en cien mil bolívares (Bs. 100.000,oo) adicionales, sólo por cuanto ya había precluido el plazo del contrato y por el alto costo de la vida.
(omissis)
Del contrato objeto de la presente causa, evidencia este Tribunal, que se estipuló en la cláusula Tercera un plazo de “…Noventa (90) días calendario, Prorrogables a Treinta (30) días, contados a partir de la fecha de autenticación del documento de Opción a Compra, para proceder al otorgamiento ante la Oficina Inmobiliaria de Registro Público del Municipio Simón Bolívar del Estado Anzoátegui del documento definitivo de compra venta, mediante el cual se transmitirá a LA OPTANTE la plena propiedad del inmueble objeto del presente contrato.”.

Ahora bien, de lo establecido en la cláusula contractual parcialmente transcrita, evidencia este Tribunal, que el plazo de vigencia del contrato de opción a compra-venta que hoy nos ocupa, siendo que el mismo fue suscrito en fecha 07 de junio de 2013, se verificó su vencimiento, a razón del transcurso de los ciento veinte (120) días continuos, en fecha 05 de octubre de 2013. Y así se declara.

De igual manera observa este Tribunal, que asimismo en la cláusula segunda del contrato de opción a compra, se estableció que: “El precio pactado por las partes en relación al inmueble objeto de la presente negociación es por la cantidad de TRESCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 350.000,00), y a los fines de garantizar la operación LA OPTANTE entrega en este acto a EL PROPIETARIO la cantidad de SETENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 70.000,00) en calidad de opción a Compra y que forma parte del precio estipulado por las partes en el presente documento mediante un cheque de Gerencia del BANCO BANESCO Nº 24514492, quien lo recibe en este acto a su entera y cabal satisfacción. El saldo restante, es decir la cantidad de DOSCIENTOS OCHENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 280.000,00), será entregado por LA OPTANTE en cheque de Gerencia en el momento de la protocolización del documento definitivo de compra venta, por ante la oficina subalterna respectiva.”.

Ahora bien, siendo como fue establecida la vigencia del contrato desde el 07 de junio de 2013 hasta el 05 de octubre de 2013, evidencia este Juzgador, que la parte demandada, ciudadana Ángela Vásquez Hernández, afirmó como cierto haber recibido la cancelación por parte de la demandante, Kenya Torrealba Martínez de la cantidad de setenta mil bolívares (Bs. 70.000,oo), tal y como lo afirmara en su escrito de contestación de la demanda; por lo que tomando en consideración lo dispuesto en la cláusula segunda anteriormente transcrita, evidencia este Juzgador que la parte demandante, ciertamente cumplió con el pago, estipulado en el contrato a los fines de garantizar la operación de compra venta, quedando sólo por cancelar el pago para el momento de la autenticación del contrato que hoy nos ocupa, (Bs. 280.000,oo) establecidos para pagar al momento de la protocolización del documento definitivo. Y así se declara.

Por otra parte, cabe dejar sentado lo dispuesto en la cláusula Octava: “Dejando en claro que el dinero recibido en este acto por LA PROPIETARIA, parte de ello será destinado para solventar y dejar pago todas aquellas deudas contraídas en el inmueble, es decir, Hipoteca del Banco, Condominio, hasta dejar el inmueble libre de todo y solvente.”; y en tal sentido, siendo que la vigencia del contrato se verificó desde el 07 de junio de 2013 hasta el 05 de octubre de 2013, observa pues este Tribunal que la Vendedora, Ángela Vásquez, hoy demandada, tenía la obligación de obtener las referidas solvencias y la liberación de hipoteca de primer grado, dentro del plazo de vigencia del contrato de opción a compra, es decir, tenía hasta el 05 de octubre de 2013; a tal efecto evidencia este Juzgador que la demandada aun cuando acompañó las facturas originales de pago de los impuestos municipales (SABAT) de fecha 12 de septiembre de 2013, a los folios 84 al 86 de la presente causa, de igual manera evidencia este sentenciador, que corre inserta al folio 79 de la presente causa, Constancia de Cancelación de la totalidad del préstamo hipotecario por parte de la ciudadana Ángela Vásquez en la fecha 05 de septiembre de 2013, la cual fuere emanada de la Gerencia de Control de Garantía del Banco de Venezuela, y dirigida a la Consultoría Jurídica del Banco Nacional de Vivienda y Hábitat (BANAVIH), mediante oficio CJ/O/2014/001114 de fecha 08 de febrero de 2014, y le remitiera anexo original de ejemplar del documento de liberación de hipoteca, de la ciudadana Ángela Vásquez al cual se le otorgara el visto bueno por parte de esa Consultoría Jurídica del BANAVIH, a los fines de que el Banco de Venezuela, gestionara la fecha y hora para la protocolización del procedimiento de la referida liberación de hipoteca; todo por lo cual evidencia este Juzgador que la hoy demandada, para la fecha del 08 de febrero de 2014, aún no había registrado la liberación de hipoteca de primer grado que pesaba sobre el inmueble objeto del contrato, con lo que claramente quien aquí decide, deja establecido que la hoy demandada, no fue diligente en gestionar dentro del lapso de vigencia estipulado contractualmente, el registro requerido de la liberación de hipoteca a los fines de tener la capacidad legal suficiente para la firma de protocolización del inmueble. Y así se declara.

Ahora bien, visto todo o anteriormente decidido, declarado y valorado, colige claramente este Juzgador que no se encontraban dadas las condiciones para la protocolización de la venta definitiva dentro del lapso de vigencia del contrato, siendo que, la parte demandada, no fue diligente en registrar el documento de liberación de hipoteca a los fines de obtener su capacidad legal de disponer, todo lo cual se estableciera en las cláusulas quinta y octava; lo que en consecuencia configura un incumplimiento contractual por parte de la demandada, ciudadana Ángela María Vásquez Hernández. Y así se declara.

En consecuencia es por lo que forzosamente, este Tribunal debe declarar con lugar la presente acción, tal y como se dejará expresado en el dispositivo del presente fallo, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 1.264 del Código Civil. Y así se decide.

DECISIÓN

Por todas las razones anteriormente expuestas, este Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Agrario y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Anzoátegui, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley declara, CON LUGAR la acción de Cumplimiento de Contrato intentada por la ciudadana Kenya Andreína Torrealba Martínez contra la ciudadana Ángela María Vásquez Hernández, ambas ya identificadas. Así se decide.
En consecuencia de lo decidido anteriormente, se ordena a la demandada, ciudadana Ángela María Vásquez Hernández, cumpla con las obligaciones contraídas en el contrato objeto de la presente causa, en forma inmediata, a los fines de que se gestione y realice la protocolización de la venta definitiva del inmueble ya identificado. Y así se decide.
Se ordena asimismo, que si la parte demandada, ciudadana Ángela María Vásquez Hernández, no cumple su obligación, la presente sentencia produzca los efectos del contrato no cumplido, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 531 del Código de Procedimiento Civil. Y así se decide….
(omissis)”

Capitulo IV
RAZONES DE HECHO Y DERECHO

El contrato preparatorio tiene los siguientes caracteres:

a) Es autónomo, ya que cada uno de los contratantes tiene el derecho de exigir, que el otro se preste a la estipulación del contrato definitivo.
b) Es un precontrato, ya que prepara la celebración de otro contrato.
c) Es principal por ser un contrato que subsiste por sí mismo, con independencia del contrato futuro.
d) Puede ser bilateral o unilateral; según se obliguen ambas partes o una sola a celebrar el contrato prometido.
e) Es un contrato que produce efectos personales, no es traslativo, ni constitutivo de derechos reales.

En el contrato preparatorio no se opera la transmisión de la propiedad, ya que ésta no se efectúa, sino cuando se perfecciona la venta. Debiéndose agregar también que este tipo de contratos debe contener los elementos esenciales del futuro contrato, y debe además expresar perfecta y claramente la voluntad de las partes de prestar en el futuro el consentimiento para la transmisión de la propiedad y cumplir todas las demás obligaciones conectadas con el contrato definitivo debiendo quedar claramente expresado que no se trata de un contrato condicionado.

En este mismo orden de ideas debemos tener en cuenta de la existencia de contratos que se denominan formales, estos por sus características traen como matriz porque su eficacia obligacional depende del otorgamiento público del documento en el cual se conviene aquél, en cuyo caso el formulismo prevalece sobre el consensualismo, que en nuestra legislación es el principio que rige la materia contractual.

Debemos destacar que la doctrina patria ha considerado a los contratos preparatorios, de la siguiente manera:

Para Fueyo Leneri “es una vinculación nacida del contrato, cuya eficacia, en el querer de las partes, es sólo preliminar o previa, puesto que lo que se intenta es crear una relación futura y definitiva, la cual ordinariamente es entre las mismas partes contratantes”.

Boles y Soler; por su parte sostienen que: “son contratos preparatorios los que tienen por objeto ponerse en condiciones de celebrar otros definitivos que son los que en realidad interesan a los que los celebran”.

Para Rojina Villegas, “es el contrato por virtud del cual una parte o ambas se obligan en cierto tiempo a celebrar un contrato futuro determinado”.

En una sentencia española se ha afirmado que: “el precontrato es una convención por la cual dos o mas personas se comprometen a realizar en tiempo futuro un determinado contrato que en el momento de celebrar esa convención no quieren o no pueden celebrar como definitivo…”(Contrato Preparatorio, Nicolás Vegas Rolando, pág. 93).

De los caracteres de los contratos preparatorios o precontratos, se evidencia en el caso de marras, el contrato de opción de compra venta, cuyo cumplimiento se demanda, cumple con los mismos, ya que como se dijo ut supra, el contrato de opción de compraventa, es un contrato autónomo, ya que cada uno de los contratantes tiene derecho a exigir que el otro cumpla con la estipulación del contrato definitivo; es un precontrato, porque prepara la celebración de otro contrato, en este caso, la celebración del contrato de compraventa definitivo; es bilateral, lo que constituye que ambas partes asumen obligaciones reciprocas, lo que se evidencia, al asumir el cedente la obligación de transmitir la propiedad a través de un contrato futuro, y el optante en pagar el precio definitivo de la venta; es un contrato que produce efectos personales, ya que no es traslativo de propiedad, ni constitutivo de derechos reales, sino que constituyen derechos obligacionales para ambas partes, ya que en el contrato preparatorio no opera la transmisión de la propiedad, por cuanto ésta se efectúa cuando se perfecciona la venta a través del contrato definitivo.

En el caso bajo estudio, se evidencia que el contrato de opción de compraventa accionado se encuentra dentro de los parámetros indicados, además que el petitorio del accionante en su escrito libelar, está reclamando el cumplimiento del contrato de opción de compraventa, que quedó perfeccionado por el acuerdo de voluntades manifestado por ambas partes.

Del material probatorio aportado por las partes en el presente juicio, cuyo análisis y valoración ya fue expuesto anteriormente por parte de este juzgador, así como los alegatos y demás defensas desplegados por ambas partes, es de observar que quedó reconocido por no ser objeto controvertido entre ellos, la existencia del negocio jurídico suscrito, es decir un contrato de opción de compra venta de carácter privado, y que tuvo por objeto un bien inmueble constituido por una casa situada en la Calle Palma Llanera, Conjunto C1, Calle 4, Parcela 62, asentamiento campesino Barbacoa I, de la ciudad de Barcelona, Municipio Simón Bolívar del estado Anzoátegui, identificado con el Nº catastral 03-18-02-U01-021-303-005-003-000-004, con una superficie aproximada de 198 M2, y comprendida dentro de los siguientes linderos y medidas: NORTE: Con Calle Palmera en línea recta y una semi curva de 10 mts.; SUR: Con el lindero Norte de la parcela; ESTE: Con la Calle Coroza, en línea recta y una semi curva de 20 mts; y OESTE: Con el lindero este de la Parcela Nº 17, vivienda tipo Dúplex de 2 niveles, cuyo precio fue fijado por la cantidad de TRESCIENTOS CINCUENTA MIL BOLIVARES (Bs. 350.000,00), señalando la actora el incumplimiento de parte de la demandada en su obligación de otorgar el documento definitivo de venta sobre el inmueble objeto de la controversia, al no haber comparecido ante la oficina de registro competente dentro del término pactado contractualmente, de acuerdo a la cláusula tercera, esto es, dentro de los Noventa (90) días, mas treinta (30) días de prorroga.

Bajo estos argumentos de defensa y discusión desplegados por las partes, en cuanto al señalamiento de que el incumplimiento del negocio jurídico suscrito y reconocido por ambos lo fue por parte del demandado al no haber cumplido con su obligación de transferir la propiedad del bien inmueble objeto de la presente demandada a la parte actora, considera púes este juzgador a los fines de dirimir la controversia surgida, remitirse previamente al contenido de las cláusulas del señalado contrato, verificándose que efectivamente el mismo estipula en su cláusula tercera que el término de la presente opción sería de Noventa (90) días, mas treinta (30) días de prorroga, para la firma definitiva ante la Oficina Subalterna de Registro.

Ahora bien, del contenido de la señalada cláusula, cabe destacar y hacer mención, en primer orden, sobre el término pactado por ambas partes para llevar a cabo la negociación, esto es, corroborar computar y determinar si efectivamente se cumplió dentro del periodo establecido de los noventa (90) días, mas los treinta (30) días de prorroga contractualmente pactado, cuyo periodo debió transcurrir a partir de la fecha de autenticación del documento, es decir a partir del 07/06/2013, confrontándose de acuerdo al almanaque del citado año, que los noventa (90) días vencieron el día 05 de Septiembre de 2013, y los treinta de prorroga vencieron el día 05 de Octubre de 2013.

Ahora bien, de acuerdo a las citadas fechas, logra cotejarse que la actora ejerció su derecho dentro del término previsto y pactado contractualmente, esto se corrobora, por una parte conforme a la copia el Cheque de Gerencia, signado con el N° 24514492, de la entidad Bancaria Banesco, por la cantidad de SETENTA MIL BOLIVARES (Bs. 70.000,00), monto tal que afirma haber recibido la parte demandada en su escrito de contestación de la demanda, lo que resulta forzoso para quien aquí decide, declarar que la parte actora cumplió con su obligación contractual, establecida por las partes en la cláusula segunda del antes mencionado contrato, restando por cancelar a la parte demandada la cantidad de DOSCIENTOS OCHENTA MIL BOLIVARES (Bs. 280.000,00), monto tal que se estableció su pago al momento de protocolizar el documento definitivo. ASÍ SE DECIDE.-

En este orden de ideas, es menester hacer referencia al contenido del artículo 1.160 del Código Civil, el cual establece que:
“Los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino todas las circunstancias que se derivan de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la Ley”.

En igual orden de ideas, el artículo 1.354 del Código Civil establece que:

“Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación”.

La transcrita norma, contentiva de las pruebas de las obligaciones y de su extinción, crea la carga de la prueba para cada una de las partes del litigio, es decir, a la parte ejecutante el deber de probar la obligación accionada y, a la parte demandada, el deber de probar el hecho que hubiera extinguido su obligación. En esa misma semántica, la doctrina y la jurisprudencia están acordes en admitir de manera unánime, que en los contratos de ejecución progresiva, como lo es el de Opción de Compra-Venta, en que se apoya la acción deducida en el presente caso, le basta al actor probar la existencia auténtica de esa relación jurídica que obliga al demandado, sin que pueda estar obligado a demostrar el hecho negativo del incumplimiento del mismo; esto es, que, probada la existencia de las obligaciones contenidas en el referido contrato de promesa de venta en forma auténtica, es el demandado quien debe probar que está solvente en el cumplimiento de sus obligaciones contractuales.-

En el caso bajo estudio, la parte actora pretende el cumplimiento del contrato de opción de compraventa, perfeccionado. En este sentido, el artículo 1.167 del Código Civil establece:

“En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello”

En este orden de ideas, el artículo 1.167 del Código Civil Venezolano en concordancia con el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, este último se refiere a la petición de la ejecución de una obligación, deberá probarse, y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el hecho extintivo de esa obligación.- En el caso de autos, la actora demostró con el referido Contrato de opción de compraventa, la existencia de la obligación contractual de ambas partes, cuestión no desvirtuada por la parte demandada, y por consiguiente, ateniéndose a la voluntad de las partes y que la vendedora, al no dar cumplimiento al otorgamiento del documento definitivo, como se dejará asentado en la dispositiva de este fallo, es para admitir que violó expresas disposiciones contractuales contenidas en el aludido contrato.-

El incumplimiento de su principal obligación que era dar en venta el inmueble objeto del presente Juicio, otorgando el documento definitivo y traslativo de la propiedad ante el registrador correspondiente, libre de cualquier gravamen que pese sobre el mismo, ha dado motivo a que ha lugar la reclamación de la actora, en el sentido de la acción de cumplimiento de Contrato.-

Por su parte, la demandada no aportó a los autos, prueba alguna que desvirtué lo alegado por la accionante, y por ende quedó demostrado su incumplimiento contractual, por lo cual considera, quien aquí decide, que la presente acción debe prosperar en derecho. Y ASI SE DECIDE.

Por las razones antes expuesta resulta forzoso para quien aquí decide, declarar que la sentencia recurrida se encuentra ajustada a derecho, por consiguiente debe ser declarada sin lugar la apelación ejercida por la abogada en ejercicio JULIA MARQUEZ ESPINOZA, inscrita en el Inpreabogado bajo el N° 126.676, en contra de la sentencia dictada en fecha 01 de Junio de 2.015, por el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Agrario y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Anzoátegui, la cual declaró: CON LUGAR la acción de Cumplimiento de Contrato, intentada por la ciudadana KENYA ANDREINA TORREALBA MARTINEZ, en contra de la ciudadana ANGELA MARIA VASQUEZ HERNANDEZ, y así se plasmará en forma expresa, positiva y precisa en el dispositivo del presente fallo y por consiguiente confirmar la decisión apelada. Y ASÍ SE DECLARA.-
Capitulo V
DECISION

Por lo antes expresado, este JUZGADO SUPERIOR EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRANSITO DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO ANZOATEGUI, administrando justicia en nombre de la REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA Y POR AUTORIDAD DE LA LEY, declara: PRIMERO: SIN LUGAR LA APELACION ejercida por la abogada en ejercicio JULIA MARQUEZ ESPINOZA, inscrita en el Inpreabogado bajo el N° 126.676, en contra de la sentencia dictada en fecha 01 de Junio de 2.015, por el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Agrario y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Anzoátegui, la cual declaró: CON LUGAR la acción de Cumplimiento de Contrato, intentada por la ciudadana KENYA ANDREINA TORREALBA MARTINEZ, en contra de la ciudadana ANGELA MARIA VASQUEZ HERNANDEZ.-

SEGUNDO: En virtud del pronunciamiento anterior, y con base en las consideraciones expuestas en la parte motiva de la presente sentencia, se CONFIRMA en todas y cada una de sus partes la decisión proferida por el A quo.-
TERCERO: Se condena en costas a la apelante, de conformidad con el artículo 281 del Código de Procedimiento Civil.-

Se ordena remitir el presente expediente al Tribunal de origen en la oportunidad correspondiente.

Publíquese. Regístrese. Déjese copia de esta decisión.

Dada, firmada y Sellada en la Sala de Audiencia y Despacho del Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Anzoátegui. Barcelona a los Cinco (05) día del mes de Febrero de Dos Mil Dieciséis (2.016). Años: 205° de la Independencia y 156° de la Federación.
El Juez Provisorio,
La Secretaria

Abg. Emilio Arturo Mata Quijada
Abg. Rosmil Milano.

En esta misma fecha, siendo las 12:09 p.m., se dictó y publicó la anterior sentencia. Conste.-
La Secretaria,