TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL
Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y
Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Anzoátegui
Barcelona, Quince (15) de Febrero de 2016.
205º y 156º

JURISDICCIÓN CIVIL – BIENES

Asunto: BP02-V-2013-001253
I
DE LAS PARTES Y SUS APODERADOS

A los fines de dar cumplimiento a lo dispuesto en el artículo 243 del Código de Procedimiento Civil, se establecen en el presente procedimiento como partes y abogados intervinientes las siguientes personas:

Parte Demandante: Ciudadana: GLORIA MARGARITA SANTANA FASSANO, venezolana, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad Número V- 1.740.965.
Apoderado de la parte demandante: Ciudadano BERNARDO DIAZ GRAU, abogado en ejercicio e inscrito en el Inpreabogado bajo le Nº 718.-

Parte Demandada:
Ciudadano HELY JOSÉ ELJURI SANTANA, venezolano, titular de la cédula de identidad Nº V- 6.547.955. Abogado, actuando en nombre propio.

Juicio: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA VENTA DE INMUEBLE.-

Motivo: SENTENCIA DEFINITIVA.-

II
SÍNTESIS DE LA CONTROVERSIA

Por auto de fecha 04 de Diciembre del año 2.012, este tribunal Admitió la presente demanda que por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE COMPRA VENTA DE INMUEBLE, hubiere incoado la ciudadana GLORIA MARGARITA SANTANA FASSANO, venezolana, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad Número V- 1.740.965, en contra del ciudadano HELY JOSÉ ELJURI SANTANA, venezolano, titular de la cédula de identidad Nº V- 6.547.955, ordenándose en el auto de admisión respectivo, la citación de la parte demandada, para que comparecieran dentro de los veinte (20) días de despacho siguiente a la constancia en autos de haberse practicado la última citación que resultare, a dar contestación a la demanda, para lo cual se ordenó librar las compulsas respectivas.-

Expone la parte actora en su escrito libelar, en resumen:

"…Consta en documento autentico otorgado por las partes el día 25 de Abril de 2005 ante el Notario Público de Barcelona, Municipio Bolívar del Estado Anzoátegui, inscrito bajo el Nº 45 del Tomo 54 de los Libros de Autenticaciones (…)que el ciudadano HELY JOSÉ ELJURI SANTANA, denominado EL PROPIETARIO se obligó a transferir a mi representada GLORIA MARGARITA SANTANA FASSANO, denominada LA OPTANTE, la propiedad de un inmueble constituido por el Apartamento de Propiedad Horizontal distinguido con la letra y los números T2-2, y su correspondiente puesto de estacionamiento con la misma letra y números, el cual forma parte del Conjunto denominado TERRAZAS DE LATINIA (…) Consta asimismo en el documento autentico (…) que el demandado HELY JOSÉ ELJURI SANTANA declara que el Documento de Condominio (…) no estaba registrado (…) para el día 25 de abril de 2005, fecha del contrato de compra venta del apartamento T2-2, obligándose el demandado a registrar el documento público de venta del inmueble (…) por ser el propietario tanto del terreno como del edificio TERRAZAS DE LATINIA. (…) el demandado registró el Documento de Condominio (…) el día once (11) de abril de 2006 (…) desde la fecha de registro del Documento de Condominio hasta la fecha de la presente demanda, el demandado no ha cumplido con sus obligaciones contractuales (…) Consta en la cláusula segunda (…) que las partes convinieron (…) que el precio de la venta del inmueble es la cantidad de Cincuenta Millones de Bolívares (Bs. 50.000.000,00). Consta en la cláusula Tercera (…) que el propietario recibe de la Optante la suma de . Cincuenta Millones de Bolívares (Bs. 50.000.000,00), por concepto de pago del precio total del apartamento (…) consta de la cláusula Cuarta (…) que no se estableció un plazo determinado para registrar la venta del inmueble. Consta en la cláusula Quinta (…) que el propietario se obliga a transferir la propiedad del inmueble, libre de gravámenes, impuestos nacionales y municipales. Por consiguiente, el Propietario deberá tener actualizados para la fecha de protocolización del documento definitivo de compraventa todos los recaudos y comprobantes requeridos por el Registrador Inmobiliario. Finalmente consta en la Cláusula Sexta (…) que todos los gastos de este contrato, honorarios profesionales, gastos de Notaría y Registro Inmobiliario, serán por cuenta de El Propietario. Ahora bien (…) es el caso que habiendo sido registrado el Documento de Condominio del edificio (…) el día once (11) de Abril de 2006 (…) hasta la fecha de esta demanda el demandado (…) no ha cumplido las obligaciones contractuales citadas (…) el demandado ha incurrido en mora en el cumplimiento de sus obligaciones contractuales (…) comparezco ante su competente autoridad para demandar al ciudadano HELY JOSÉ ELJURI SANTANA (…) en el supuesto que (…) no conviniere en las pretensiones (…) solicito al Tribunal declare CON LUGAR LA DEMANDA (…) condenando al demandado al otorgamiento del documento público de transferencia de la propiedad (…) Asimismo en el supuesto caso de que el demandado (…) no cumpliere su obligación en el término fijado por la SENTENCIA DEFINITIVA EJECUTORIADA (…) se aplique la normativa prevista en el Artículo 531 del Código de Procedimiento Civil..”

Mediante Escrito de fecha 05 de Marzo de 2015 el Demandado actuando en su propio nombre, estando dentro del lapso legal efectuó la contestación de la demanda en los siguientes términos:

“…Procedo a rechazar la demanda en toda y cada una de sus partes (…) por no ser ciertos los hechos narrados, las normas de derecho invocadas ni las obligaciones CONTRACTUALES que demandan sean cumplidas por mi persona. Sólo reconozco que es cierto que existe un documento autenticado (…) en el cual se denomino y así fue aceptado por la temeraria demandante y mi persona como una OPCIÓN DE COMPRA VENTA. (…) Niego y rechazo de que no halla (sic) cumplido con mi obligación de transferir la propiedad del inmueble (…) plenamente identificado en el documento de venta debidamente registrado por la temeraria demandante, en el cual la ciudadana Gloria Margarita Santana Fassano vende a Felicia Aimara Hurtado Santana (…) el apartamento T2-2 (…) el mismo bien que pretende la demandante mediante este proceso judicial sea declarado de su propiedad, documento registrado que anexo a la presente contestación (…) donde actuando en mi nombre y representación con poder, da en venta el inmueble a la mencionada ciudadana, señalando específicamente en dicha venta que cede el derecho del contrato de opción de compra venta notariado y señalado anteriormente (…) y que ahora pretende hacer valer mediante esta acción (…) Con este documento de venta registrado y firmado por la misma demandante ciudadana Gloria Margarita Santana Fassano, incluso la entrega material. Lo que demuestra a este Tribunal la falsedad de los hechos y derechos u obligaciones invocadas por la demandante, y que dicha demanda debe ser declarada sin lugar, y así lo solicito a este Tribunal (…) opongo como defensa perentoria, el hecho cierto que no ocupo el inmueble (…) Opongo como defensa perentoria la falta de cualidad que tengo para sostener como demandado el presente juicio de cumplimiento de contrato de compra venta, primero porque ya cumplí con i obligación de transferir la propiedad y posesión a una tercera persona por documento firmado anta la Oficina de Registro por parte de la misma demandante Gloria Margarita Santana Fassano a Felicia Aimara Hurtado Santana, haciendo uso de su derecho a la opción de compra venta Notariado mediante un poder, en el cual le vendió el apartamento T2-2 (…) lo cual me libera de toda obligación contractual derivado del contrato de Opción de Compra Venta señalado (…) el mismo que ilegalmente pretende hacer valer la parte demandante en este proceso judicial como una obligación no cumplida (…) opongo como defensa perentoria la falta de cualidad de la demandante Gloria Margarita Santana Fassano para sostener la presente acción, debido a que ella cedió mediante el documento de venta registrado y actuando en mi nombre el derecho contractual de la opción de compra venta, que mediante este proceso judicial pretende hacer cumplir nuevamente, y dio en venta el apartamento T2-2 (…) lo que demuestra que no tiene derecho o cualidad para sostener la acción (…) solicito que la demanda sea declarada sin lugar…”

En fecha 08 de mayo de 2015 el Tribunal agrega a los autos el escrito de pruebas presentado por la parte demandada en fecha 20 de abril de 2015, en los siguientes términos:

“…Documental. A.- Promuevo y hago valer en toda forma el instrumento público que en copia certificada anexo (…) el cual está registrado por ante la Oficina Inmobiliaria de Registro Público del Municipio Sotillo del Estado Anzoátegui en fecha veintinueve (29) de mayo de dos mil seis (2006) (…) bajo el número treinta y tres (33) folios doscientos diez y ocho (218) al folio doscientos veinte y tres (223), Protocolo Primero, Tomo Décimo Sexto, Segundo Trimestre del 2006. El cual fue consignado en copia fotostática en la contestación de la demanda en la presente causa y en el cual se demuestra lo siguiente: 1. El cumplimiento de mi obligación asumida en la opción de compra venta (…) 2. Se demuestra que la misma demandante temeraria (mi madre genética) en su oportunidad y actuando en mi nombre dio en venta el inmueble T2-2 plenamente identificado en la opción y en el documento de venta registrado (…) 3. igualmente en este documento de venta registrado (…) se especifica claramente que la demandante temeraria cede la opción de compra-venta a la compradora, y ahora pretende sustentar con el mismo documento de opción de compra la presente demanda de cumplimiento de contrato (…) se demuestra que hace más de ocho (8) años cumplí con mi obligación asumida en dicha opción de compra venta (…) y que la misma demandante actuando con un poder cumplió con dicha obligación tal y como consta en la prueba documental…”

Por auto de fecha 15 de mayo de 2015 el Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Agrario y de Transito de la Circunscripción Judicial del Estado Anzoátegui admitió las pruebas promovidas por la parte demandada.

Planteados así los hechos, pasa este Tribunal a dictar sentencia en base a las consideraciones que serán expuestas en el capitulo siguiente:

III

MOTIVOS DE HECHO Y DE DERECHO PARA DECIDIR

Defensas perentorias:
La parte demandada Opuso como defensa perentoria su falta de cualidad para sostener como demandado el presente juicio de cumplimiento de contrato de compra venta, primero porque ya cumplió con su obligación de transferir la propiedad y posesión a una tercera persona por documento firmado anta la Oficina de Registro por parte de la misma demandante Gloria Margarita Santana Fassano a Felicia Aimara Hurtado Santana, haciendo uso de su derecho a la opción de compra venta Notariado mediante un poder, en el cual le vendió el apartamento T2-2, lo cual le libera de toda obligación contractual derivado del contrato de Opción de Compra Venta señalado, el mismo que ilegalmente pretende hacer valer la parte demandante en este proceso judicial como una obligación no cumplida
La parte demandada opuso como defensa perentoria la falta de cualidad de la demandante Gloria Margarita Santana Fassano para sostener la presente acción, debido a que ella cedió mediante el documento de venta registrado y actuando en mi nombre el derecho contractual de la opción de compra venta, que mediante este proceso judicial pretende hacer cumplir nuevamente, y dio en venta el apartamento T2-2, lo que demuestra que no tiene derecho o cualidad para sostener la acción.

En cuanto a esta defensa perentoria, este sentenciador considera que el examen del fondo de una controversia presupone la validez del proceso y la existencia de los requisitos necesarios para que el Juez pueda pasar a la sustanciación y pronunciamiento de mérito, y la legitimación a la causa o cualidad de las partes, es vista como un presupuesto procesal indispensable para proveer sobre el mérito o fondo de la causa; en tal sentido, en el caso bajo análisis, se plantea un problema de cualidad, lo cual conllevaría inexorablemente a la negación de la acción propuesta, porque para proponer una demanda la legitimación pasiva debe estar conformada por los intervinientes; por lo que es importante realizar las siguientes consideraciones:

La cualidad o legitimatio ad causam debe entenderse como la idoneidad de la persona para actuar en juicio, como titular de la acción, tanto en su aspecto activo como pasivo; la ley concede legitimación o cualidad para pretender en juicio al titular de un derecho sustancial o de una determinada situación jurídica, en razón de lo cual, la instauración del proceso debe ser entre quienes se encuentran frente a la relación material o interés jurídico controvertido como contradictores.

Al respecto, este juzgador considera necesario traer a las actas, fragmentos de la sentencia de fecha catorce (14) de julio de 2003, del Tribunal Supremo de Justicia en Sala Constitucional, Exp. Nº 02-1597, con Ponencia del Magistrado Dr. Jesús Eduardo Cabrera Romero, donde expone a que está supeditada la cualidad o legitimación ad causam y su actual tratamiento procesal, de la siguiente manera:

“Establecido lo anterior, debe esta Sala aclarar los conceptos de legitimación o cualidad para ser parte en juicio, para así establecer si la misma se refiere al fondo de la controversia o es una formalidad (esencial o no) de la consecución de la justicia.
Anteriormente se confundían, los conceptos de legitimación de las partes, con la titularidad del derecho solicitado y con el interés personal necesario para accionar.
La cualidad o legitimación ad causam, es un problema de afirmación del derecho, es decir, está supeditada a la actitud que tome el actor en relación a la titularidad del derecho. Si la parte actora se afirma titular del derecho entonces está legitimada activamente, si no entonces carece de cualidad activa.
Incluso la legitimación pasiva está sometida a la afirmación del actor, porque es éste quien debe señalar que efectivamente el demandado es aquél contra el cual se quiere hacer valer la titularidad del derecho.

El juez, para constatar la legitimación de las partes no revisa la efectiva titularidad del derecho porque esto es materia de fondo del litigio, simplemente observa si el demandante se afirma como titular del derecho para que se dé la legitimación activa, y si el demandado es la persona contra la cual es concedida la pretensión para la legitimación o cualidad pasiva.
(…)
En el primer aparte del artículo 361 del Código de Procedimiento Civil, referente a la contestación de la demanda, se establece que:
“Junto con las defensas invocadas por el demandado en la contestación podrá éste hacer valer la falta de cualidad o la falta de interés en el actor o en el demandado para intentar o sostener el juicio y las cuestiones a que se refieren los ordinales 9 °, 10 y 11 del artículo 346, cuando estas últimas no las hubiese propuesto como cuestiones previas”.(Subrayado de la Sala)
A diferencia de como lo establecía el antiguo Código de Procedimiento Civil, es decir, como excepción de inadmisibilidad para ser decidida in limine litis, la falta de cualidad, de conformidad con el referido artículo, es una excepción que va a ser decidida en la sentencia de fondo, así ella pueda obrar contra el derecho de acción.
Es necesaria una identidad lógica entre la persona del actor en el caso concreto y la persona en abstracto contra la cual la ley ha concedido la acción, lo que se manifiesta en la legitimación tanto activa como pasiva, que pueda ser controlado por las partes en ejercicio del derecho constitucional a la defensa…”(Subrayado y negrillas del Tribunal).

Al respecto, el profesional del derecho ARÍSTIDES RENGEL ROMBERG, especialista en derecho procesal civil, en su obra titulada “TRATADO DE DERECHO PROCESAL CIVIL VENEZOLANO” (Tomo I, Pág. 167), realiza una definición de la legitimación ad causam:

“…es la cualidad necesaria de las partes; es requerida para constituir adecuadamente el contradictorio entre “legítimos contradictores”, porque éste no debe instaurarse indiferentemente entre cualesquiera sujetos, sino precisamente entre aquellos que se afirman titulares activos o pasivos de la relación material controvertida; y la falta de legitimación es causa de desestimación de la demanda en su mérito…”.

De lo antes trascrito se concluye que toda persona que se afirme titular de un interés jurídico propio, tiene cualidad para hacerlo valer en juicio (cualidad activa), y toda persona contra quien se afirme la existencia de ese interés, en nombre propio, tiene a su vez cualidad para sostener el juicio (cualidad pasiva).

En tal sentido, en el caso que se examina, se debe determinar si las partes intervinientes son legítimamente titulares o no del derecho material que se discute en el presente juicio, lo cual constituye la legitimación a la causa.

Revisado el documento fundamental de la presente acción como lo es el documento autentico otorgado el día 25 de Abril de 2005 ante el Notario Público de Barcelona, Municipio Bolívar del Estado Anzoátegui, inscrito bajo el Nº 45 del Tomo 54 de los Libros de Autenticaciones y posteriormente protocolizado en la Oficina Inmobiliaria de Registro Público del Distrito Sotillo del Estado Anzoátegui el 11 de mayo de 2006, bajo el Nº 18, folios 153 al 159, Protocolo Primero, se puede determinar que el mismo fue suscrito por los ciudadanos GLORIA MARGARITA SANTANA FASSANO, titular de la cédula de identidad Nº 1.740.965 y HELY JOSÉ ELJURI SANTANA, titular de la cédula de identidad Nº 6.547.955, quienes son parte actora y parte demandada, respectivamente, en la presente causa y por tanto ambos tienen cualidad tanto activa, la primera de los prenombrados, como pasiva el segundo de ellos. Por lo que la referida defensa perentoria debe ser, con en efecto es declarada Sin Lugar. Así se decide.

Decisión al Fondo de la Controversia

Este Jurisdicente a los fines de garantizar el Estado Social de Derecho y de Justicia, así como resguardar los derechos fundamentales garantizados y establecidos en la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela de 1999, pasa a analizar bajo esta óptica las actas procesales que conforman el presente expediente y a decidir, en los siguientes términos:

El Thema Decidendum de la controversia planteada se circunscribe a determinar si la parte demandada efectivamente incumplió con las obligaciones derivadas del Contrato de Opción de Compra-Venta suscrito por las partes en fecha 25 de abril de 2005, que consisten en registrar el documento definitivo de compra venta una vez registrado el correspondiente Documento de Condominio, instrumento que fue registrado en fecha 11 de abril de 2006.

En este sentido la parte demandada promovió prueba documental, que consiste en Copia Certificada del Documento Protocolizado en fecha 29 de mayo de 2006 por ante la Oficina Inmobiliaria de Registro Público del Distrito Sotillo del Estado Anzoátegui que quedó registrado bajo el Nº 33, Folios 218 al 223, Protocolo Primero, Segundo Trimestre del 2006, en el cual consta que la ciudadana GLORIA MARGARITA SANTANA FASSANO, titular de la cédula de identidad Nº 1.740.965, en su carácter de Apoderada del ciudadano HELY JOSÉ ELJURI SANTANA, titular de la cédula de identidad Nº 6.547.955, suficientemente facultada para actuar en dicho acto según poder notariado y posteriormente registrado ante la misma Oficina de Registro en fecha 11 de abril de 2005, bajo el Nº 6, folios 33 al 38, Protocolo Tercero, Tomo I; dio en venta pura y simple, perfecta e irrevocable a la ciudadana FELICIA AIMARA HURTADO SANTANA, titular de la cédula de identidad Nº 10.350.855, un Apartamento y su Puesto de Estacionamiento distinguidos con la Letra y Números T2-2 del Conjunto Terrazas de Latinia, situado en la Urbanización Latinia de la ciudad de Puerto La Cruz, Municipio Sotillo del Estado Anzoátegui. Asimismo consta en el precitado documento de Compra Venta, que la referida ciudadana GLORIA MARGARITA SANTANA FASSANO, titular de la cédula de identidad Nº 1.740.965, igualmente declaró que tenía una opción de compra-venta según consta en documento autentico otorgado el día 25 de Abril de 2005 ante el Notario Público de Barcelona, Municipio Bolívar del Estado Anzoátegui, inscrito bajo el Nº 45 del Tomo 54 de los Libros de Autenticaciones y posteriormente protocolizado en la Oficina Inmobiliaria de Registro Público del Distrito Sotillo del Estado Anzoátegui el 11 de mayo de 2006, bajo el Nº 18, folios 153 al 159, Protocolo Primero, que cedió a la compradora, ciudadana FELICIA AIMARA HURTADO SANTANA, titular de la cédula de identidad Nº 10.350.855, que el precio de la referida venta es por la cantidad de CINCUENTA MILLONES DE BOLÍVARES (BS. 50.000.000,00) que declaró recibir de la compradora en ese acto en dinero efectivo a su entera satisfacción. Que la compradora constituye a favor de la ciudadana GLORIA MARGARITA SANTANA FASSANO, titular de la cédula de identidad Nº 1.740.965, en ese mismo acto, el usufructo del inmueble vendido y en consecuencia esta última conserva el derecho de usar y gozar de dicho inmueble del mismo modo en que lo hará su propietaria con todos los derechos y obligaciones establecidas en el código civil. Siendo entendido que el usufructo allí constituido tendría una duración hasta la fecha en que ocurriere la muerte de la ciudadana GLORIA MARGARITA SANTANA FASSANO, titular de la cédula de identidad Nº 1.740.965.
Dicha prueba documental es apreciada por el Tribunal de conformidad con lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, por ser copia certificada de documento público expedida por autoridad competente de conformidad con la Ley. Así se declara.

Quedando evidenciado que el demandado, ciudadano HELY JOSÉ ELJURI SANTANA, titular de la cédula de identidad Nº 6.547.955, cumplió con su obligación de protocolizar el documento definitivo de compra-venta, a través de su apoderada, ciudadana GLORIA MARGARITA SANTANA FASSANO, titular de la cédula de identidad Nº 1.740.965, quien es a la vez la parte demandante en la presente causa, con la variante de que la precitada ciudadana GLORIA MARGARITA SANTANA FASSANO a su vez cedió sus derechos contenidos en el contrato de opción a compra venta a la ciudadana FELICIA AIMARA HURTADO SANTANA, titular de la cédula de identidad Nº 10.350.855, y esta última constituyó usufructo de por vida a favor de la ciudadana GLORIA MARGARITA SANTANA FASSANO, titular de la cédula de identidad Nº 1.740.965 para el uso y goce de dicho inmueble, siendo evidente que su pretensión debe ser desechada por lo que la presente demanda debe ser declarada sin lugar, tal como se dictaminará en la parte dispositiva del presente fallo. Así se declara.

IV
DECISIÓN

Sobre la base de las consideraciones que anteceden, este Tribunal, Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Anzoátegui, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara:

PRIMERO: SIN LUGAR la Demanda de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA VENTA DE INMUEBLE, incoada por la ciudadana GLORIA MARGARITA SANTANA FASSANO, venezolana, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad Número V- 1.740.965, en contra del ciudadano HELY JOSÉ ELJURI SANTANA, venezolano, titular de la cédula de identidad Nº V- 6.547.955. Así se decide.

SEGUNDO: Se condena en costas a la parte demandante, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil. Así se decide.

TERCERO: Por cuanto la presente decisión se dictó dentro del lapso legal correspondiente, el lapso para contestar la demanda, según lo contemplado en el artículo 358 del Código de Procedimiento Civil comenzará a correr al día siguiente al vencimiento del lapso para dictar sentencia en la presente causa. Así también se decide.

Publíquese. Regístrese. Déjese copia.

Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Anzoátegui. Barcelona, a los Quince (15) días del mes de Febrero del año dos mil dieciséis. Años: 205° de la Independencia y 156° de la Federación.

El Juez Temporal,

Alfredo José Peña Ramos La Secretaria,

Judith Milena Moreno Sabino
En esta misma fecha, siendo las once de la mañana y Diez Minutos, (11:10 a.m.,) se dictó y publicó la anterior Sentencia, previas las formalidades de ley. Conste.
La Secretaria,

Judith Milena Moreno S.