REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA PODER JUDICIAL Tribunal Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Simón Bolívar, Diego Bautista Urbaneja, Juan Antonio Sotillo y Guanta de la Circunscripción del Edo. Anzoátegui Barcelona, veintiseis de febrero de dos mil dieciséis 205º y 157º ASUNTO: BP02-V-2014-000163 SENTENCIA DEFINITIVA: DEMANDANTE: JOSE ALEMAN, venezolano, mayor de edad, titular de la cedula de identidad Nº V-16.182.454.- APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDANTE: PEDRO CARVAJAL, inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 88.857. PARTE DEMANDADA: RICARDO JOSE SALAZAR LA ROSA Y THAMARA EMILIA GALANO SIEBER, venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad, Nros. 6.365.672 y V-11.480.081. MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO. I RESEÑA DE LA CONTROVERSIA Se contrae la presente causa al juicio de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO intentado por el ciudadano JOSE MANUEL ALEMAN SERRANO, venezolano, mayor de edad, titular de la cedula de identidad Nº V.16.182.454, asistido en este acto por el profesional del Derecho, PEDRO CARVAJAL, venezolano, mayor de edad, titular de la cedula de identidad Nº V-8.242.643 en contra, de los ciudadanos RICARDO JOSE SALAZAR LA ROSA y THAMARA EMILIA GALANO SIEBER, venezolanos, mayores de edad, titulares de las cedulas de identidad números V-6.365.672 y V-11.480.081.- Expone la parte actora en su libelo de la demanda: Que consta en documento de contrato de OPCION A COMPRA-VENTA, autenticado por ante la Notaria Tercera de Puerto la Cruz, Municipio Sotillo del Estado Anzoátegui, de fecha 22 de Noviembre del 2012, inserto bajo el numero 18, tomo 207, de los libros de autenticación llevados a tal efecto por dicha notaria, suscrito entre el ciudadano RICARDO JOSE SALAZAR LA ROSA y THAMARA EMILIA GALANO SIEBER, antes identificado, quienes para los efectos del contrato celebrado se denominara LOS OFERENTES, por una parte y por la otra el ciudadano, JOSE MANUEL ALEMAN SERRANO, venezolano, mayor de edad, titular de la cedula de identidad Nº V-16.182.454 quien para los efectos de contrato celebrado se denomina EL OFERIDO. En dicho contrato se establecieron las siguientes cláusulas: - PRIMERA: A los oferentes les pertenece un inmueble constituido por una parcela de terreno y la vivienda unifamiliar sobre ella construida identificada con el Nº 257 de la manzana 10 ubicada en la URBANIZACION MONSEÑOR CONSTATINO MARADEI DONATO, en el sector Lomas Verdes entre los caseríos de Mallorquín y Puente Ayala de la ciudad de Barcelona, Estado Anzoátegui. La parcela de terreno tiene un área aproximadamente de CIENTO CINCUENTA METROS CUADRADOS (150 Mts2), y la casa sobre ella construida un área de construcción de setenta y seis metros cuadros (76 M2). - SEGUNDA: EL OFERIDO SE COMPROMETE A COMPRAR Y LOS OFERENTES a vender el inmueble descrito en la cláusula primera, dentro de un plazo de ciento veinte (120) días contados a partir de la fecha de autenticación del presente documento, CLAUSULA ESPECIAL: En caso de vencido el tiempo de los ciento veinte (120) días continuos indicados en la cláusula anterior y que el OFERIDO haya presentado el original del documento emitido por el banco donde conste la aprobación del crédito; los oferentes aceptan otorgar una prorroga adicional, de TREINTA (30) días continuos a partir de fecha del vencimiento del tiempo original; esto con la intención de esperar los tiempos asignados por el registro inmobiliario para la protocolización del documento. - TERCERA: El precio pactado para que el oferido adquiriese el citado inmueble será la cantidad de TERCIENTOS TREINTA MIL BOLIVARES CON 00/100 (330.000,00 Bs) - CUARTA: Las partes acuerdan que correrán por parte del OFERIDO todos los gastos de registro y redacción del documento de compra venta del inmueble objeto de este contrato al igual que los gastos que se generen por autenticación del presente documento. - QUINTA: objeto de garantizar el cumplimiento de esta negociación EL OFERIDO entrega en calidad de arras a los OFERENTES la cantidad de TREINTAN MIL BOLIVARES 00/100 CTS (Bs. 30.000,00) que entrega en este acto a través de cheque Nº 63000008 del banco BOD a nombre de RICARDO JOSE DE LA ROSA SALAZAR. - SEXTA: por cualquier motivo no se realizare la operación pactada dentro del plazo previsto en la cláusula segunda o cualquier cláusula de este documento. Las partes establecen por concepto de daños y perjuicios a titulo de cláusula penal, la cantidad de QUINCE MIL BOLIVARES CON 00/100 CTS (Bs.15.000.00), suma que cancelará EL OFERIDO a los OFERENTES del monto recibido en arras como garantía de esta operación sin necesidad de que el OFERIDO tuviere que probar dichos daños perjuicios. - SEPTIMA: Si la operación compraventa no se realizare por causa imputable a los OFERENTES dentro de ningún concepto. - OCTAVO: LA OFERENTE Y LA OFERIDA, se comprometen tener por lo menos diez (10) días antes del vencimiento de esta opción, todos los recaudos exigidos por la oficina de registro competente para la protocolización del documento definitivo de compra venta, al igual que la solvencias correspondientes a los servicios públicos. - NOVENA: LA OFERENTE se obliga a hacer entrega a la OFERIDA del inmueble descrito en la protocolización de documento definitivo de compra venta totalmente desocupada, libre de personas, así como de cualquier relación contractual preexistente a la presente negociación, tales como en los servicios públicos inherente al inmueble y libre de todo gravamen. - DECIMA: Cualquier notificación referente a la presente negociación será enviada a las siguientes direcciones, LA OFERENTE, C.R los castores, Torre E, Piso 2, Apto 2-1, Nueva Barcelona, LA OFERIDA, C.R Laguna Blanca, casa Nº 401, carrera 34 Nueva Barcelona, LA OFERIDA, C.R. Laguna Blanca, Casa Nº 40, carrera 34 Nueva Barcelona Estado Anzoátegui. - DECIMA PRIMERA: Las partes declaran dilucidar cualquier controversia que pudiera suscitarse en relación al presente documento, eligen como domicilio especial, único y excluyente a la ciudad de Barcelona, Estado Anzoátegui, a cuyos Tribunales declaran someterse. Ahora bien, luego que en la fecha 06 de diciembre del año 2012, celebraron el contrato de opción a compra anteriormente descrito posteriormente el señor RICARDO, manifestó que podía ir a buscar al señor PARICA para que le entregara la llave de la casa, a los fines que fuese haciéndole las reparaciones ya que la misma estaba en obra gris y nunca había sido habitada, este señor era quien estaba a cargo del cuidado de la casa ya que se la querían invadir. El señor RICARDO tenía que sacar la liberación de hipoteca, y todas las solvencias municipales y de servicios para que pudiera introducir los papeles en el banco, pero dicha liberación no llegó a tiempo puesto que el señor RICARDO hizo la solicitud de la liberación en fecha 13 de febrero del año 2013 habiendo transcurrido para esta fecha ya dos meses de haber firmado la opción a compra, posteriormente a esto la opción a compra vence, llegaron aun acuerdo para hacerle un ajuste al precio de la casa y realizar un aumento de CINCUENTA MIL BOLIVARES (Bs. 50.000,00) y firmar la nueva opción a compra la cual aceptó al interés que tiene en adquirir el inmueble . En cuanto al Derecho se fundamenta la presente demanda en los artículos 3 y 4 del Decreto número 11, de fecha 05 de febrero del año 2013, emanada del MINISTERIO DEL PODER POPULAR PARA VIVIENDA Y HABITAT. Publicado el 21 de febrero de 2013, Gaceta Oficial Nº 40.115 y en los Artículos 1.488, 1160, 1184, 1167 y 1264 del código de procedimiento civil venezolano. En cuanto al petitorio la parte demandante solicita: PRIMERO: Que el Tribunal condene al ciudadano RICARDO JOSE SALAZAR y THAMARA EMILIA GALANO SIEBER, a cumplir con lo establecido en el contrato de opción a compra venta- efectuado sobre un inmueble constituido por una parcela de terreno tiene un área aproximadamente de CIENTO CINCUENTA METROS CUADRADOS (150M2) y la casa sobre ella construida un área de construcción de setenta y seis metros cuadrados (76 M2).SEGUNDO: Que el demandado sea condenado al pago de los honorarios profesionales calculados al 25 por ciento, del monto de la cuantía de la presente demanda, mas todas las costas y costos del proceso. De igual manera solicita que la presente acción sea tramitada por el Procedimiento breve. En cuanto a los elementos probatorios para interponer la acción la parte demandante consigna contrato de opción a compra venta firmado por el ciudadano RICARDO JOSE DE LA ROSA SALAZAR y THAMARA EMILIA GALANO SIEBER y el ciudadano JOSE MANUEL ALEMAN SERRANO, e igualmente la solicitud de liberación de hipoteca, certificación de gravamen donde se evidencia que el inmueble objeto de la presente demanda se encuentra aun hipotecado, facturas de todo lo gastado en materiales utilizados para poner en condiciones de habitalidad el inmueble objeto de la presente demanda, documento de propiedad del inmueble objeto de esta controversia. En cuanto a la medida cautelar la parte demandante solicita que se sirva decretar la MEDIDA PREVENTIVA DE PROHIBICION DE ENJENAR Y GRAVAR sobre el objeto de la presente demanda tal y como lo establece el articulo 585 y 588 del código de procedimiento civil. La parte demandante de conformidad con el articulo 38 del código de procedimiento civil y a los fines de determinar la competencia de este Tribunal estima la presente demanda en la suma de TRESCIENTOS TREINTA MIL BOLIVARES (Bs. 330.000) lo que es igual a 3.084112 unidades tributarias, mas los honorarios profesionales y todas las costas y costos ocasionados a los fines de interponer la presente demanda. En fecha 10 de febrero del año 2.014, se le da entrada al presente asunto. En fecha 13 de febrero del año 2.014, se dicto sentencia interlocutoria declinando la presente causa en razón a la cuantía al Juzgado de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Agrario y Transito de la Circunscripción Judicial del estado Anzoátegui En fecha 26 de febrero del año dos mil catorce (2.014), se recibió diligencia del ciudadano JOSE ALEMAN, asistido por el abogado PEDRO CARVAJAL, en la cual solicitan abocamiento. En fecha 20 de marzo del año 2014, se dictó sentencia interlocutoria donde se revoca por contrario imperio la resolución emitida por esta instancia en fecha trece (13) de febrero del año dos mil catorce (2.014), mediante la cual se declaró incompetente para conocer de la presente causa en razón de la cuantía y declinó el conocimiento de la presente causa al Juzgado de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Agrario y Transito de la Circunscripción Judicial del Estado Anzoátegui; en esta misma fecha se dictó auto admitiendo la presente demanda y en esta misma fecha se libró orden de comparecencia al ciudadano RICARDO JOSE SALAZAR LA ROSA y a la ciudadana THAMARA EMILIA GALANO SEIBER. En fecha 24 de marzo del año 2014, se recibió diligencia del ciudadano JOSE ALEMAN, asistido por el abogado PEDRO CARVAJAL en la cual otorga poder apud acta al prenombrado abogado. En fecha 22 de abril del año 2014, se deja constancia, por el ciudadano Alguacil, consignando recibo de citación sin formar con su respectiva compulsa certificada de la ciudadana THAMARA EMILIA GALANO SEIBER y en esta misma fecha de igual manera se deja constancia por el ciudadano alguacil consignando recibo de citación sin firmar con su respectiva compulsa certificada del ciudadano RICARDO JOSE SALAZAR LA ROSA, y se recibió diligencia del abogado PEDRO CARVAJAL, en la cual solicita que se libren carteles de citación. En fecha 18 de junio del año 2014, se dictó auto acordando librar cartel y en esta misma fecha se libró cartel de citación de conformidad con lo establecido de conformidad con lo establecido en el articulo 223 del código de procedimiento civil venezolano. En fecha 16 de julio del año 2014, se ha recibido del abogado PEDRO CARVAJAL, en su carácter de acreditado en autos, diligencia mediante la cual consigna cartel de citación, publicados en los diarios el tiempo y el norte. En fecha 28 de julio del año 2014, se dictó auto, acordando agregar carteles de citación, publicados en los diarios el Norte y el Tiempo, presentados por el Abogado PEDRO CARVAJAL. En fecha 14 de agosto del año 2014, se deja constancia de haber fijado cartel de citación. En fecha 29 de septiembre del año 2014, se recibió diligencia de los ciudadanos Ricardo Salazar y Tamara Galando asistido por el abogado Rubén Hernández, diligencia en la cual le otorga poder apud acta al prenombrado abogado. En fecha 27 de octubre del año 2014, se recibió diligencia del abogado RUBEN HERNANDEZ, apoderado judicial de los ciudadanos RICARDO DE LA ROSA SALAZAR Y THAMARA EMILIA GALANDO SIEBER, escrito de oposición de medidas cautelares. En fecha 05 de noviembre del año 2014, se ha recibido escrito de promoción de pruebas suscrito por el abogado RUBEN HERNANDEZ. En fecha 07 d noviembre del año 2014, se recibió del abogado Pedro Carvajal, en su carácter acreditado en autos, diligencia mediante la cual indica que el documento fundamental esta consignado. En fecha 01 de diciembre del año 2014, se ha recibido escrito de promoción de pruebas suscrito por el abogado PEDRO CARVAJAL. En fecha 02 de diciembre del año 2014, se dicto auto donde este Tribunal acuerda agregar a los autos los escritos de promoción de pruebas presentado por el abogado PEDRO CARVAJAL, para que surtan efectos legales. En fecha 12 de diciembre del año 2014, se recibió diligencia del abogado RUBEN HERNANDEZ, apoderado judicial de los ciudadanos RICARDO DE LA ROSA SALAZAR Y THAMARA EMILIA GALANDO SIEBER, escrito de oposición de pruebas. En fecha 13 de enero del año 2014, se dicto sentencia interlocutoria negando escrito de oposición a las pruebas, suscrita por el apoderado judicial de los CO-DEMANDADOS. Se ordenó admitir las pruebas suscritas por las partes. Y en esta misma fecha se dictó auto admitiendo las presentes pruebas promovidas por las partes, junto con sus respectivas boletas de notificación. En fecha 26 de enero del año 2015, Se dicto auto declarando desierto el acto de testigo. En fecha 27 de enero del año 2015, se recibió diligencia del abogado Pedro Carvajal, en su carácter acreditado en autos, diligencia mediante la cual solicita se fije nueva oportunidad para evacuar los testigos. En fecha 09 de febrero del año 2015, Se dicto auto fijando nueva oportunidad para la declaración de testigos solicitada por la parte actora. En fecha 19 de febrero del año 2015, se recibió del abogado RUBEN HERNANDEZ, apoderado judicial de los ciudadanos RICARDO DE LA ROSA SALAZAR Y THAMARA EMILIA GALANDO SIEBER, diligencia mediante la cual solicita sea declarado desierto al acto de declaración de los testigos del día 19-02-15. En fecha 23 de febrero del año 2015, Se dicto auto declarando desierto el acta de testigos. En fecha 24 de febrero del año 2015, se recibió del abogado Pedro Carvajal, en su carácter acreditado en autos, diligencia mediante la cual solicita se fije nueva oportunidad para evacuar los testigos. En fecha 25 de febrero del año 2015, se dictó auto fijando para el primer día de despacho siguiente al de hoy a las diez y treinta y once a.m., la presentación de los testigos por parte del promovente, y en esta misma fecha del abogado RUBEN HERNANDEZ, apoderado judicial de los ciudadanos RICARDO DE LA ROSA SALAZAR Y THAMARA EMILIA GALANDO SIEBER, diligencia en la cual solicita se fije nueva oportunidad para escuchar a los testigos. En fecha 26 de febrero del año 2015, Se dicto auto declarando desierto la declaración de testigos correspondiente al ciudadano CARLOS ZAMBRANO y en esta misma fecha se levanto acta tomándole declaración al ciudadano: FRANCISCO JAVIER PARICA. En fecha 02 de marzo del año 2015, Se dicto auto fijando oportunidad para la declaración de testigos solicitada por la parte actora. En fecha 05 de marzo del año 2015, se levanto acta tomándole declaración al ciudadano CARLOS ZAMBRANO. En fecha 26 de marzo de 2015, se recibió diligencia del abogado RUBEN HERNANDEZ, apoderado judicial de los ciudadanos RICARDO DE LA ROSA SALAZAR Y THAMARA EMILIA GALANDO SIEBER, escrito solicitando la regulación de competencia. En fecha 30 de marzo de 2015, se dicto auto solicitando a la parte interesada señalar las copias que consideren pertinentes para la remisión del recurso planteado al juzgado superior. En fecha 28 de abril de 2015, se dicto auto donde este tribunal acuerda las copias certificadas solicitadas. En fecha 12 de junio del año 2015, se recibió del abogado RUBEN HERNANDEZ, inscrito en el IPSA bajo el Nº 23072, apoderado judicial de los ciudadanos RICARDO DE LA ROSA SALAZAR Y THAMARA EMILIA GALANDO SIEBER, diligencia consignando copias simples para su certificación. -II- MOTIVOS PARA DECIDIR Este Tribuna a los fines de dictar sentencia en la presente causa lo hace bajo las siguientes consideraciones: Se desprende de autos que la pretensión del demandante no es más que el cumplimiento de un contrato de opción a compra venta suscrito con los demandados de este juicio, cuyo cumplimiento radica en que los ciudadanos RICARDO JOSE SALAZAR LA ROSA y THAMARA EMILIA GALANO SIEBER, procedan a venderle conforme asumieron la obligación en el contrato en referencia suscrito en fecha 22 de noviembre de 2012; en la oportunidad procesal correspondiente la parte demandada en su defensa negó, rechazó y contradijo los términos de la demanda, que por la actuación del demandante se realizaron las respectivas denuncias y que al mismo tiempo la ciudadana Thamara Emilia Galano fue imputada por el delito de hacerse justicia por si misma; que en el libelo sobreviene una afirmación del demandante que la opción a compra-venta estaba de plazo vencido y que se realizó un ajuste al precio original al de la opción vencida a los efectos de firmar una nueva opción, que las partes llegaron a un acuerdo consensuado dejando sin efecto el vencido por plazo que ahora pretende hacer valer. Vistos los alegatos de ambas partes, éstas tienen la carga procesal de la prueba, es decir, demostrar sus respectivos dichos, tal como se lo impone nuestra Ley Adjetiva en el artículo 506; en este sentido, esta Sentenciadora procede al análisis y valoración de las pruebas aportadas en la presente causa. PRUEBAS DE LA PARTE ACTORA En el capítulo primero promovió el Mérito Favorable de autos; no señala la parte promovente hechos específicos que pretende demostrar, considerando este Juzgador de conformidad con reiterada Jurisprudencia que es una promoción genérica de pruebas y por tanto no tiene obligación alguna de entrar a su análisis. Así se declara. En el capítulo segundo promovió Documentales; promueve documento de propiedad del inmueble objeto de este juicio, en el mismo se evidencia que los ciudadanos RICARDO JOSE DE LA ROSA SALAZAR y THAMARA EMILIA GALANO SIEBER, son los propietarios, al respecto considera quien sentencia que dicho instrumento, resulta inconducente por cuanto en nada aporta a la solución del presente juicio, por cuanto no es un hecho controvertido el derecho de propiedad del inmueble en la persona de los pre nombrados ciudadano. Así se declara. Promovió el contrato de opción de compraventa, constituyendo el fundamento de esta pretensión y fuente de la obligación contractual, quien sentencia observa que el instrumento contentivo de la convención es un documento público, el cual al no haber sido tachado de falso debe ser apreciado de conformidad con lo previsto en el artículo 1.360 del Código Civil, en concordancia con el artículo 1.357, ejusdem, no existiendo en este aspecto discrepancia alguna entre las partes, como demostrativo de las obligaciones correspondientes a las partes, razón por la cual le otorga valor probatorio. Así se declara. Promovió documental contentiva de certificación de gravamen para evidenciar que el inmueble objeto de la demanda se encontraba hipotecado hasta la fecha de interposición de la demanda, por cuanto dicho instrumento constituye un documento público emanado del ente competente, evidenciándose la existencia de la aludida hipoteca, es por lo que se le otorga valor probatorio. Así se declara. Promovió facturas presentadas con el escrito de pruebas donde se evidencia lo gastado en materiales utilizados para poner en condiciones de habitabilidad el inmueble objeto de la demanda, por cuanto dichas instrumentales emanan de tercero ajeno a la presente causa, sin que conste en autos la ratificación de conformidad con el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, es por lo que se desechan del presente juicio, aunado a que no se discute en modo alguno si el accionante realizó o no remodelaciones al inmueble objeto de la negociación. Así se declara.- Promovió la testimonial de los ciudadanos CARLOS ZAMBRANO y FRANCISCO JAVIER PARICA, para que declaren sobre los trabajos dentro o fuera del inmueble, y por órdenes de quien realizó los trabajos y quien les canceló; al respecto observa este Sentenciador que cursa en autos la declaración del ciudadano FRANCISCO JAVIER PARICA, sin embargo, tal como quedara establecido no está en discusión en el presente juicio si se realizaron o no trabajos de remodelación al inmueble en controversia, aunado a que la evacuación de la prueba de un (1) solo testigo por si sola no constituye medio probatorio eficaz al no poderse verificar lo declarado, por lo tanto se desestima la declaración del mencionado testigo. Así se declara. PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDADA Promovió el mérito favorable de las actas procesales en especial de los documentos que se acompañan a la demanda y los alegatos esgrimidos en su contra así como los consignados por esa representación donde se evidencian los acuerdos consensuados entre las partes; al respecto se ha pronunciado el Tribunal Supremo de Justicia en reiteradas decisiones, dejando establecido que tal promoción en modo alguno constituye medio probatorio, refiriéndose al principio de la comunidad de la prueba, en este sentido, al no indicar hecho ni prueba específica este Juzgador nada tiene que valorar al respecto. Así se declara.- Promovió prueba de posiciones juradas, por cuanto no cursa en autos evacuación de la presente prueba, este Tribunal nada valora al respecto. Así se declara. Promovió la prueba de exhibición de documento en cuanto a la tramitación del crédito solicitado por el demandante ante los entes bancarios, que no tienen copias y por ser un argumento alegado en la demanda, es obvio concluir que esos instrumentos están o han estado en poder de la contraparte, así como el recibo donde se evidencia la entrega de dinero; de conformidad con el artículo 436 del Código de Procedimiento Civil, es carga procesal del promovente anexar la copia del documento cuya exhibición pretende o en su defecto la afirmación de los hechos que conozca respecto su contenido así como la prueba que se halla o se ha hallado en poder del demandante en este caso, por cuanto no cumple el promovente con los supuestos que anteceden, este Tribunal en modo alguno otorga valor probatorio a la prueba en referencia. Así se declara.- En relación a los indicios o presunciones que se desprendan a favor de la parte demandada en cuanto a ser considerado como cierto o probable que el primer contrato de opción escrito derivó en desconocimiento de las partes en arras de celebrar otro, que al decir del demandante se caracterizó por una entrega de dinero que no tiene sustento material de apoyo; de conformidad con el artículo 510 de nuestra Ley Adjetiva Civil, los indicios se aprecian teniendo en consideración la gravedad, concordancia y convergencia entre sí y en relación con las demás pruebas, sin embargo, considera este Juzgador emitir pronunciamiento al respecto en el fondo de la controversia. Así se declara.- Valoradas como han sido las pruebas que anteceden, esta Juzgadora procede a emitir su correspondiente pronunciamiento sobre el fondo de la controversia de la siguiente manera: Establece el artículo 1167: “En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución…” Asimismo contempla el Código Civil en su artículo 1265: “Las obligaciones deben cumplirse exactamente como han sido contraídas…” El artículo 1167 antes citado, constituye el fundamento legal de la acción de cumplimiento de contrato, sin embargo debe observarse que la misma establece que dicha acción está sujeta a que una de las partes intervinientes del contrato no cumpla con su obligación para que así se active el derecho de la otra para accionar, ya que de lo contrario no entraría en aplicación dicha acción, de igual manera como ha sido citado anteriormente las obligaciones deben cumplirse tal como han sido pactadas. Establece el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil: Las partes tiene la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación… El artículo 1.354 del Código Civil dispone: Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación. Los artículos 1.354 del Código Civil y 506 del Código de Procedimiento Civil, consagran el principio procesal de la carga de la prueba, según el cual las partes tiene que probar sus afirmaciones de hecho en consecuencia le corresponde al actor demostrar los hechos que fundamenta su pretensión y al demandado los hechos que esgrime en su defensa o su excepción Si bien el artículo 1.159 del Código Civil, los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes, este principio sería ilusorio si esa Ley particular, que es la convención, no contara con lo mismo que la Ley general, es decir, con una sanción garante de su exacto y cabal cumplimiento, la cual se encuentra en el artículo 1.167 ejusdem, invocado por el demandante en esta acción principal. Esta última norma deja a la voluntad de las partes ejercer, ante el incumplimiento, bien la acción de cumplimiento o bien la resolutoria, a ser ejercida una con exclusión de la otra, con la correspondiente indemnización de los daños y perjuicios, si hubiere lugar a ello. En el orden expuesto, se observa que en el contrato de opción de compra-venta la obligación principal del optante vendedor es cumplir con el traspaso del inmueble descrito en la cláusula primera del contrato, conforme a los artículos 1.487 y 1.488 del Código Civil, asimismo se desprende de la cláusula octava del contrato que tenía la obligación de tener con la anticipación de (10) días del vencimiento de la opción todos los recaudos exigidos por la Oficina de Registro para protocolizar el documento definitivo de compra venta; y dada la naturaleza del contrato bajo estudio la optante compradora debe cumplir con las obligaciones asumidas en este caso con el pago del precio en la oportunidad de la protocolización para lo cual gestionaría un crédito bancario . En el caso de especie, quien sentencia observa, que revisado como ha sido el contrato de autos, del mismo se desprende que el pago del precio establecido por las partes se haría efectivo a través de un crédito bancario cancelándose para el momento de la firma del documento definitivo de compra venta ante la Oficina de Registro, conforme consta en la cláusula quinta, ha afirmado la actora que los oferentes solicitaron la liberación de la hipoteca luego de encontrarse vencida la opción de compra venta, en este sentido, es oportuno señalar que si bien es cierto que no cursa en autos solicitud realizada por el accionante respecto al crédito bancario, no es menos cierto que conforme a las máximas de experiencia que existen una serie de requisitos que deben cumplirse exigidos por toda entidad bancaria para la tramitación de cualquier crédito, así como recaudos exigidos por la Oficina de Registro para la protocolización, no cursando en autos documento alguno del cual se demuestre el cumplimiento por parte de los demandados de tales requisitos siendo uno de ellos la liberación de hipoteca, observándose de autos que en la certificación de gravámenes aportada en la presente causa se evidencia la existencia de una hipoteca, desprendiéndose del contrato objeto de este juicio que tanto el demandante como los demandados tenían obligaciones para obtener la documentación con diez (10) días de anticipación al vencimiento de la opción de compra venta, así como se desprende que la obligación del pago sería en la oportunidad de la protocolización. Ahora bien, debe tenerse en cuenta que reposando la carga de la prueba en cada una de las partes según sus afirmaciones, para que de esta forma el Juez deba decidir de conformidad con el principio dispositivo, es decir, conforme a lo alegado y probado en autos; observa este Tribunal que la representación judicial de la parte demandada en la oportunidad de contestación admite entre sus argumentos de defensa que sus representados suscribieron con el demandante el contrato objeto de este juicio, alegando así un acuerdo consensual que deja sin efecto el anterior contrato, según lo afirmado en la demanda, sin embargo, observa este Sentenciador que ello en modo alguno queda comprobado en autos, puesto que el accionante aduce que el nuevo contrato no se logró realizar, ni así lo demuestra la parte demandada, tampoco cursan en autos los requisitos exigidos por el Registro; en este sentido, cabe señalar que el contrato objeto de controversia establece por voluntad de las partes que en efecto la obligación de las demandadas se verificaría tal como antecede, sin que conste alguna otra gestión para que se lograra la debida protocolización de la venta por lo que han incumplido los demandados al no procurar la obtención de los requisitos necesarios para la obtención del crédito bancario antes de vencer la opción de compra venta ni los requisitos para la protocolización, habiendo demostrado la parte actora que el cumplimiento en cuanto al pago del precio se verificaría en el momento de la protocolización por lo cual este Juzgador en sana administración de justicia considera que la parte demandada deberá proceder al otorgamiento de la venta definitiva del inmueble objeto de la negociación para lo cual resulta forzoso tramitar y obtener todos los requisitos exigidos por el Registro Público respectivo, y por parte del demandante el cumplimiento en el pago del saldo deudor correspondiente al precio establecido por ambas partes. Así se declara.- -III- DECISIÓN Por las razones de hecho y de derecho que anteceden este Tribunal Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Simón Bolívar, Diego Bautista Urbaneja, Juan Antonio Sotillo y Guanta de la Circunscripción Judicial del Estado Anzoátegui, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara PRIMERO: CON LUGAR la demanda por cumplimiento de contrato intentada por el ciudadano JOSÉ ALEMÁN antes identificado contra los ciudadanos RICARDO JOSE SALAZAR LA ROSA Y THAMARA EMILIA GALANO SIEBER identificados en autos, en consecuencia se ordena a los ciudadanos RICARDO JOSE SALAZAR LA ROSA Y THAMARA EMILIA GALANO SIEBER, a otorgar el documento definitivo de venta de un inmueble constituido por una parcela de terreno y la vivienda unifamiliar sobre ella construida identificada con el Nº 257 de la manzana 10 ubicada en la URBANIZACION MONSEÑOR CONSTATINO MARADEI DONATO, en el sector Lomas Verdes entre los caseríos de Mallorquín y Puente Ayala de la ciudad de Barcelona, Estado Anzoátegui, conforme a las obligaciones asumidas en el contrato objeto de este juicio, para lo cual deberá realizar los trámites correspondientes para la obtención de los requisitos exigidos por la Oficina de Registro Inmobiliarios correspondiente y asimismo otorgar el documento de venta definitivo. SEGUNDO: se ordena al ciudadano JOSÉ ALEMÁN a cancelar el saldo deudor correspondiente al pago del precio establecido por las partes en el contrato en la oportunidad de protocolización del documento de venta. Así se decide.- Se condena en costas a la parte perdidosa de este juicio. Publíquese, regístrese y notifíquese a las partes de la presente decisión. Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Tribunal Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Simón Bolívar, Diego Bautista Urbaneja, Juan Antonio Sotillo y Guanta de la Circunscripción Judicial del estado Anzoátegui, en Barcelona, a los veintiséis (26) días del mes de febrero de dos mil dieciséis (2016). AÑOS: 205º de la Independencia y 156º de la Federación. EL JUEZ, Abg. JOSE JESUS RAMIREZ. EL SECRETARIO, Abg. OSWALDO JOSE FERNANDEZ. En la misma fecha se publicó la anterior decisión, siendo las 9:45 a.m., previa formalidades de Ley. Conste.