REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA PODER JUDICIAL Juzgado Superior en lo Civil y Contencioso Administrativo de la Circunscripción Judicial de la Región Nor-Oriental. Barcelona, quince de julio de dos mil dieciséis 206º y 157º ASUNTO: BP02-R-2013-000632 PARTE DEMANDANTE: MAITE NEREA BILBAO BANDE, mayor de edad, titular de la cedula de identidad N° 14.763.550 y de este domicilio. APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE ACTORA: GONZALO OLIVERS NAVARRO, RAINOA MARTINEZ MORFFE y JOLIO OLIVEROS NAVARRO, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 18.111, 91.828 y 117.995, respectivamente. PARTE DEMANDADA: SANTIAGO MARIN MONTES, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° 5.966.011 y de este domicilio. APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDADA: FRANCISCO CESAR DELGADO y FRANCYS CAROLINA MARTINEZ. Inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros 88.267 y 113.572, respectivamente.- MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE OPCION DE COMPRA (APELACION). I En virtud de la apelación ejercida por el Abogado FRANCISCO CESAR DELGADO, en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada ciudadano: SANTIAGO MARIN MONTES, contra la sentencia dictada por el Tribunal del Municipio Diego Bautista Urbaneja de la Circunscripción Judicial del Estado Anzoátegui, en fecha 22/10/2013 , llega a este Tribunal el presente expediente por distribución, contentivo del juicio que por Cumplimiento de Contrato de Opción de Compra - Venta, intentara la ciudadana: MAITE NEREA BILBAO BANDE, todos ya identificados.- Llegada la oportunidad para dictar sentencia este Juzgado lo hace bajo las siguientes consideraciones: II ALEGACIONES DE LAS PARTES 1. De La Parte Actora: De actas se evidencia que la presente apelación es con ocasión a una demanda por Cumplimiento de Contrato de Opción de Compra-Venta, mediante la cual señaló el demandante en su libelo de demanda, lo siguiente: Que en fecha, 09/10/2009, las partes suscribieron un contrato privado de Opción de Compra Venta de un inmueble constituido por una parcela de terreno y la bienechuria sobre ella construida, con una superficie de 205,5 metros cuadrados, distinguida con el N° 136, con Numero Catastral 03-21-01-UR-10-37-01-00-00-00, ubicada en el Conjunto Residencial Puerto Príncipe, Complejo Turístico El Morro, Sector Aquavilla, Municipio Urbaneja del Estado Anzoátegui; comprendida entre los siguientes linderos y medidas: NORTE: en línea recta de Cinco metros (5 m2), en rumbo N° 83, 23 segundos E, colindando con el canal en este punto y por Este, una línea recta de Veinte metros con veinte centímetros cuadrados (20, 20 m2), en rumbo S 6° 37 segundos E, que colinda con el lindero Oeste de la parcela N° 137; de aquí prosigue una línea recta de Quince metros con treinta centímetros (15,30 m2), en rumbo S 83°, veintitrés segundos O, colindando con áreas comunes, luego parte una línea recta de Veintidós metros con sesenta y siete centímetros y medio (22.675 m2); Que el precio acordado por la venta del inmueble fue la cantidad de Ciento Setenta Mil Dólares de los Estados Unidos de America, ($ 170.000,oo), los cuales debían ser pagados de la siguiente forma: primero la cantidad de Treinta Mil Dólares de los Estados Unidos de America, ($30.000,oo), en el acto de la firma del mencionado contrato de opción de compra venta, y el resto, es decir la cantidad de Ciento Cuarenta Mil Dólares de Estados Unidos de America, ($140.000,oo), mediante seis (06) cuotas mensuales y consecutivas de Veinte y Tres Mil Trescientos Treinta y Tres con Treinta y Tres Céntimos de Dólar de Estados Unidos de America, ($23.333,33), cada una, venciendo la primera al cumplirse un mes de la fecha de firma del contrato en referencia, es decir, en fecha 09/11/2009; Que se fijó seis (06) meses de plazo para el otorgamiento y protocolización de la venta, contado a partir de la fecha de firma del contrato, es decir, el 09/04/2010: que al momento de la firma del contrato privado de opción de compra venta el vendedor le entregó voluntariamente las llaves del inmueble a la compradora, otorgándole plena libertad para que lo ocupara, entrando la actora en posesión del inmueble y asumiendo de inmediato las obligaciones del condominio con ánimo de dueña y posteriormente contrató la ejecución de las obras de reparaciones y mejoras del inmueble. Que en fecha 04/12/2009, la actora cancelo la primera cuota de las seis cuotas mensuales establecidas en el contrato, igualmente en fecha 10/03/2010, canceló la segunda cuota pautada en el contrato; Que en el mes de abril del año 2010, la actora se enteró que el hoy demandado, se encontraba demandado por el ciudadano: SERGIO GROVAS VILLANIEVA, de nacionalidad Mexicana, titular de la cedula de identidad E- 81.323.222, por RESOLUCION DE CONTRATO, y en el escrito libelar se alega que el mencionado ciudadano, suscribió contrato de opción de compraventa con el demandado, en fecha 16/07/2009, autenticado por la Notaria del Municipio Lecherías del Estado Anzoátegui, cuyo objeto recae sobre el mismo bien inmueble motivo del presente juicio, mediante la cual pretende la devolución de Cuatrocientos Mil Bolívares (Bs. 400.000,oo), recibidos por el demandado para la negociación, mas Cien Mil Bolivares (Bs.100.000,oo), solicitó Medida de Prohibición de Enajenar y Gravar, la cual fue acordada en fecha 13/08/2010 por el Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y de Transito del Estado Anzoátegui; Que a partir del mes de agosto del año 2010, la actora le ha solicitado al vendedor que constituya caución o proceda a ceder otra garantía, para que el Tribunal antes mencionado suspenda la medida cautelar decretada, y una vez se encuentre el inmueble liberado se proceda a la venta definitiva. Que el saldo deudor actual es la cantidad de Cincuenta y Tres Mil Seiscientos Treinta y Cuatro, Dólares de Estados Unidos de America ($ 53.634,oo), cantidad que al cambio oficial por dólar a Cuatro Bolívares con Treinta Céntimos, (Bs. 4,30), determinado por el Banco Central de Venezuela, para la fecha es equivalente a la cantidad de Doscientos Treinta Mil Seiscientos Veinte Y Seis Bolívares Con Veinte Céntimos, (Bs. 230.626,20). Que la actora también abonó al precio de venta los siguientes montos: la cantidad de Mil Seiscientos Dólares de Estados Unidos de America, ($1.600,oo), en efectivo en fecha 08/07/2010; Ocho Mil Cien Dólares de Estados Unidos de America, ($ 8.100,oo), mediante el cheque N° 161 a favor del Banco Mercantil Commercebank; la cantidad de Veintiún Mil, Dólares de Estados Unidos de America, ($ 21.000,oo), el 12/07/2010, mediante el cheque N° 2031, librado contra el Citibank y Nueve Mil Dólares de Estados Unidos de America, ($ 9.000,oo), el 12/07/2010, mediante el cheque N° 102 librado contra el Banco Mercantil Commercebank. Que en virtud de haberse realizado el primer abono en efectivo previendo que el demandado en acto de mala fe, pudiera desconocerlo procedió a determinar el monto adeudado en la cantidad de Cincuenta y Cinco Mil Doscientos Treinta y Cuatro Dólares de Estados Unidos de America, ($55.234,oo), equivalentes a Doscientos Treinta y Siete Mil Quinientos Seis Bolívares con Veinte Céntimos (Bs. 237.506,20), calculados a Cuatro Bolívares con Treinta Céntimos, (Bs. 4,30), por cada dólar; que a pesar de que la actora ha cancelado al demandado la cantidad de Ciento Diez y Seis Mil Trescientos Sesenta y Seis Dólares de Estados Unidos de America, equivalentes al 68,45 % del precio del inmueble, este solicitó al Condominio de la Urbanización Puerto Príncipe y a la Alcaldía del Municipio Urbaneja, la paralización de los trabajos de reparación y mejoramiento que se venían ejecutando en el inmueble por parte de la actora, por no poseer esta cualidad para realizar y ejecutar mejoras al inmueble, negándose el demandado a realizar el traspaso de la propiedad, protocolizando el contrato de compra venta el cual se encuentra vencido; por lo que procede a demandar a los fines de que el hoy demandado, ejecute la obligación contractual y se protocolice el contrato definitivo de compra venta, y en previsión de que el demandado puede negarse a ejecutar la obligación de trasmitir la propiedad la actora consignó cheque de gerencia N° 04353747, librado contra el Banco Occidental de Descuento, a nombre del demandado por la cantidad de Doscientos Cincuenta Y Tres Mil Novecientos Setenta Y Tres Bolívares Con Treinta Céntimos (Bs. 253.973.30), como pago de los siguientes conceptos: a) Doscientos Treinta y Siete Mil Quinientos Seis Bolívares con Veinte Céntimos (Bs. 237.506,20), correspondientes al total capital deudor equivalente a Cincuenta y Cinco Mil Doscientos Treinta y Cuatro Dólares de Estados Unidos de America, ($55.234,oo), calculados a Cuatro Bolívares con Treinta Céntimos, (Bs. 4,30), por cada dólar; b) Dieciséis Mil Cuatrocientos Sesenta y Siete Bolívares con Diez Céntimos (Bs. 16.467,10), correspondientes a los intereses de mora calculados a la tasa de 3% anual, desde el 09/04/2010 fecha en la que venció el contrato de opción de compra venta hasta el 31/07/2012. Igualmente solicitó medida cautelar innominada, donde se autorice a la parte actora a continuar ejecutando los trabajos de reparación y modificación que fueron paralizados por solicitud realizada por el demandado a la Alcaldía del Municipio Urbaneja del Estado Anzoátegui y al Condominio del Conjunto Residencial Puerto Príncipe; y que se le prohíba al demandado a ejecutar cualquier acto o acción que de alguna manera estuviere encaminado a privar a la actora al goce, uso y disfrute del inmueble motivo del juicio, dichas medidas fueron acordadas por el Tribunal A-quo, librando los oficios correspondientes. 2. De La Parte Demandada: En la oportunidad de dar contestación la demandada el ciudadano: SANTIAGO MARIN MONTES, consignó escrito de promoción de cuestiones previas en la cual propuso la contenida en el articulo 346 del Código de Procedimiento Civil, numeral 1, de la “…falta de jurisdicción del Juez o la competencia de este…”, la cual fue decidida por el Tribunal A-quo, según sentencia interlocutoria de fecha 26/11/2012, declarando la misma Sin Lugar. Posteriormente la parte demandada consignó escrito de contestación de la demanda la cual la hizo en los siguientes términos: Rechazó, Negó y Contradijo en todas y cada una de sus partes tanto en los hechos, como en el Derecho lo invocado por la parte demandante, lo reclamado en el procedimiento, igualmente aceptó que suscribió con la parte actora un contrato de Opción de Compra Venta y la actora incumplió con el pago de las cuotas en las fechas establecidas en el contrato para la cancelación de la totalidad del monto acordado para la venta del inmueble, solicitó que no fueren decretadas las medias cautelares solicitadas por la parte actora. Igualmente, planteo Reconvención, contrademandando a la actora por la Acción de Resolución de Contrato, por no haber cumplido la misma con el pago de las cuotas en las fechas establecidas en el contrato para la cancelación de la totalidad del monto acordado para la venta del inmueble, por lo que solicitó lo siguiente: 1. Resolver el Contrato de Opción a Compra Venta suscrito en fecha 09/102009, 2. Cancelar la cantidad de Treinta Mil Dólares Americanos (US $ 30.000,oo), o su equivalente en bolívares, es decir, la cantidad de Ciento Veinte y Nueve Mil Bolívares (Bs. 129.000,oo), por concepto de daños y perjuicios generados por el incumplimiento y establecidos y cuantificados en la Cláusula Cuarta del Contrato. 3. Que reciba la cantidad de Ochenta y Seis Mil Trescientos Sesenta y Seis Dólares Americanos o su equivalente en Bolívares, es decir, la cantidad de Trescientos Setenta y Un Mil Trescientos Setenta y Tres Bolívares con Ochenta Céntimos (Bs. 371.373,80), calculados a Bs. 4,30 por Dólar. Cantidad esta que proviene del pago parcial extemporáneo realizado por la reconvenida con la debida retención de la Indemnización establecida en la Cláusula Cuarta del Contrato. 4. La desocupación del inmueble propiedad del demandado-reconvinente; 5. El pago de las Costas y Costos generados en el presente juicio. Solicitó igualmente al l Tribunal, que se le indicara a favor de quién debía realizar cheque para formalizar Oferta Real, o en su defecto numero de cuenta bancaria del Tribunal para realizar el depósito por la cantidad de Ochenta y Seis, es decir, Mil Trescientos Sesenta y Seis Dólares Americanos, o su equivalente en bolívares por la cantidad de Trescientos Setenta y Un Mil Trescientos Setenta y Tres Bolívares con Ochenta Céntimos (Bs. 371.373,80), calculados a Bs. 4,30. por Dólar, correspondiente a la cantidad recibida como pago parcial y resulta de la resta del dinero correspondiente a lo establecido en la cláusula cuarta del contrato suscrito; y asimismo solicitó se le decretara Medida de Secuestro sobre el inmueble. Una vez planteada la reconvención en los términos antes expuestos, el Tribunal de la causa dictó sentencia en fecha 18/01/2013, mediante la cual declaró Inadmisible la Reconvención propuesta. Planteada la litis de esta manera, a esta Alzada corresponde pronunciarse sobre las pruebas aportadas por las partes, lo cual hace de la siguiente manera: III PRUEBAS PROMOVIDAS: DE LA PARTE ACTORA: Capitulo I: PUNTOS PREVIOS. Como punto previo la parte actora realizó una serie de alegatos los cuales estima este Tribunal no conforman ningún tipo de medio de prueba de los establecidos en el ordenamiento jurídico, por lo que se desechan no otorgándole valor probatorio alguno. Y así se decide.- Capitulo II: Promovió el documento de Opción de Compra Venta, consignado en original.- Promovió copia del Expediente BH04-X-2010-000056, que corresponde al Cuaderno de Medidas, perteneciente al expediente principal BP02-V-2010-000175, llevado por el Tribunal Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Transito de la Circunscripción Judicial del Estado Anzoátegui. Promovió Recibo de Pago por la cantidad de Treinta Mil Dólares de los Estados Unidos de America de fecha 09/10/2009, Promovió Recibo de Pago por la cantidad de Treinta Mil Dólares de los Estados Unidos de America, de fecha 15/11/2009, por concepto de primer abono. Promovió Recibo de Pago por la cantidad de Veinte y Tres Mil Trescientos Treinta y Tres Dólares de los Estados Unidos de America y copia del cheque N° 2012, en el cual hizo dicho pago en fecha 04/12/2009. Promovió Recibo de Pago por la cantidad de Veinte y Tres Mil Trescientos Treinta y Tres Dólares de los Estados Unidos de America de fecha 10/03/2010 y copia del cheque N° 2014, por la misma cantidad. Promovió copia simple del cheque N° 102, por la cantidad de Nueve Dólares de los Estados Unidos de America de fecha 12/07/2010. Promovió copia simple del cheque N° 2031, por la cantidad de Veinte y Un Mil Dólares de los Estados Unidos de America de fecha 12/07/2010. Promovió copia del cheque N° 161, por la cantidad de Ocho mil Cien Dólares de los Estados Unidos de America de fecha 09/07/2010. Promovió copia del expediente principal BP02-V-2010-000175, llevado por el Tribunal Cuarto e Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Anzoátegui, de la causa seguida por el ciudadano SERGIO GROVAS VILLANUEVA, en contra del ciudadano: SANMTIAGO MARIN MONTES, por Resolución e Contrato de Opción de Compra Venta. Por cuanto los documentos promovidos no fueron impugnados por la demandada es por lo que de conformidad con lo establecido en el articulo 429 de Código de Procedimiento Civil, se les otorga pleno valor probatorio como demostrativos de la Opción de Compra Venta suscrita entre las partes y los recibos de pago como demostrativos de los montos pagados por la actora al demandado, como abono al precio pactado, Y así se declara.- DE LA PARTE DEMANDADA: TITULO I: PUNTO PREVIO: Reprodujo el mérito favorable de las afirmaciones y dichos contenidos en el libelo de la demanda, en especifico la confesión de la parte actora, en tal sentido observa este Tribunal que el mérito favorable no conforman ningún tipo de medio de prueba de los establecidos en el ordenamiento jurídico, por lo que se desecha no otorgándole valor probatorio alguno. Y así se decide.- CAPITULO I: Hizo valer el principio de la comunidad de la prueba en especial el del original del contrato de opción de compra consignado por la parte actora como instrumento fundamental a los fines de demostrar los compromisos contraídos. Este Tribunal señala que dicha documental ya fue valorada en las pruebas aportadas por la demandante. Y así se decide.- CAPITULO II DE LAS PRUEBAS ESCRITAS: Promovió el contrato de opción de compra venta, donde se evidencian los compromisos contraídos por ambas partes en el mismo. Se da aquí por reproducida la valoración ya realizada. Promovió Recibo suscrito por él de fecha 15/11/2009, donde se evidencia la fecha en el cual cumplió la demandante con el primer abono del contrato de opción de compra venta. Promovió Recibo suscrito por él de fecha 04/12/2009, donde se evidencia claramente la fecha en el cual cumplió la demandante con el segundo abono del contrato de opción de compra venta, y copia del cheque de Citi Bank N° 2012. Promovió Recibo suscrito por él en fecha 10/03/2010, donde se evidencia la fecha en el cual cumplieron con el tercer abono del contrato de opción de compra venta, acompañado del cheque de Citi Bank, N° 2014 Por cuanto los documentos promovidos ya fueron valorados en los promovidos por la actora, se da aquí por reproducida dicha valoración. Y así se declara.- CAPITULO III DE LA PRUEBA DE INSPECCION JUDICIAL: Promovió Inspección Judicial, a los fines de que el Tribunal de la causa se trasladara al inmueble motivo del juicio a los fines de determinar los siguientes aspectos: 1. Las condiciones actuales del inmueble y si se observan modificaciones de su forma original. 2. Si se encuentran obreros o trabajadores de la construcción haciendo labores de edificación del inmueble. 3. Si se observan materiales de construcción en la parte trasera del inmueble. 4. Si en el inmueble se levantó un muro o pared en la parte trasera del inmueble, en contra de la estructura original de la vivienda. Dicha prueba a los fines de demostrar que la actora realizo trabajos de construcción que modificaron la estructura original del inmueble. En tal sentido considera esta Juzgadora, como impertinente la promoción de dicha inspección judicial y se desecha como medio probatorio por cuanto la misma no aporta ningún elemento de convicción que pueda aclarar los hechos de la controversia. Y así se declara. IV MOTIVOS DE HECHO Y DE DERECHO PARA DECIDIR: De actas se evidencia que la pretensión del actor es con ocasión a una demanda por Cumplimiento de Contrato de Opción de Compra Venta, mediante la cual la parte actora alegó que suscribió contrato de Opción de Compra Venta con el hoy demandado, ciudadano: SANTIGO MARIN MONTES, por un inmueble constituido por una parcela de terreno y la bienechuria sobre ella construida, con una superficie de 205,5 metros cuadrados, distinguida con el N° 136, con Numero Catastral 03-21-01-UR-10-37-01-00-00-00, ubicada en el Conjunto Residencial Puerto Príncipe, Complejo Turístico El Morro, Sector Aquavilla, Municipio Urbaneja del Estado Anzoátegui. Que el precio acordado por la venta del inmueble fue la cantidad de Ciento Setenta Mil Dólares de los Estados Unidos de America, ($ 170.000,oo), los cuales debían ser pagados de la siguiente forma: primero la cantidad de Treinta Mil Dólares de los Estados Unidos de America, ($ 30.000,oo), en el acto de la firma del mencionado contrato de opción de compra venta, y el resto, es decir la cantidad de Ciento Cuarenta Mil Dólares de Estados Unidos de America, ($140.000,oo), mediante seis (06) cuotas mensuales y consecutivas de Veinte y Tres Mil Trescientos Treinta y Tres con Treinta y Tres Céntimos de Dólar de Estados Unidos de America, ($23.333,33), cada una, venciendo la primera al cumplirse un mes de la fecha de firma del contrato en referencia, es decir, en fecha 09/11/2009, fijándose un plazo de seis (06) meses para el otorgamiento y protocolización de la venta, contado a partir de la fecha de firma del contrato, o sea, el 09/04/2010, que el saldo deudor actual es la cantidad de Cincuenta y Tres Mil Seiscientos Treinta y Cuatro, Dólares de Estados Unidos de America ($ 53.634,oo), cantidad que al cambio oficial por dólar a Cuatro Bolívares con Treinta Céntimos, (Bs. 4,30), determinado por el Banco Central de Venezuela, es equivalente a la cantidad de Doscientos Treinta Mil Seiscientos Veinte Y Seis Mil Bolívares Con Veinte Céntimos, (Bs. 230.626,20) negándose el demandado a protocolizar el documento definitivo de Venta. Al momento de la contestación, el demandado a pesar de haber reconocido los pagos realizados por la parte actora para la venta del inmueble opuso reconvención donde solicitó la Acción de Resolución de Contrato, por no haber cumplido la misma, con el pago de las cuotas en las fechas establecidas en el contrato para la cancelación de la totalidad del monto acordado para la venta del inmueble. En este sentido, vale la pena analizar el contenido del artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, que señala lo siguiente: “Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el hecho extintivo de la obligación”.- De la norma en comento se arguye, que en dicha disposición transcrita se consagra la carga de las partes de probar sus respectivas afirmaciones de hecho, de lo cual la carga de la prueba, según los principios generales del derecho, no es una obligación que el Juzgador impone a capricho a las partes, sino que esta obligación se tiene según la posición del litigante en la litis; razón por la cual al demandante le toca la carga de probar los hechos que alega, según el cual “incumbi probatio qui dicit, no qui negat”, por lo que corresponde probar a quien afirma la existencia de un hecho, no a quien lo niega, más al demandado le toca la prueba de los hechos en que basa su excepción, en virtud del “reus in excipiendo fit actor” al tornarse el demandado en actor de la excepción.- Este principio se armoniza con el primero y, en consecuencia, sólo cuando el demandado alega hechos nuevos le corresponde la prueba de probar sus alegatos correspondientes, de lo contrario solo se limitará el actor a demostrar su afirmación.- Ahora bien, siendo que ambas partes reconocen el contenido del contrato de Opción Compra-Venta suscrito por las partes, el cual fue previamente ya valorado en la fase probatoria, es por lo que, se hace necesario para este Juzgado señalar el contenido del artículo 1.159 del Código Civil, el cual dispone, lo siguiente: “Los Contratos tienen fuerza de Ley entre las partes.- No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la ley”.- Por su parte, dispone el contenido del artículo 1.160 ejusdem, lo siguiente: “Los Contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la ley” De las normas en comento, se concluye que la intención del legislador al haber establecido que los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes, es a los fines de que una vez adquirida una obligación contractual, ambas partes se encuentren sujetos a cumplir sus obligaciones de la misma manera en que deben cumplir las leyes.- Y así se declara.- En tal sentido, y partiendo de la coacción de los contratos entre las partes, observa quien aquí decide, que las mismas han sustentado sus alegatos en un incumplimiento, razón por la cual se hace necesario traer a colación el contenido del artículo 1.167 ejusdem, el cual establece lo siguiente: "En el Contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del Contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiese lugar a ello.".- Artículo 1.168, ejusdem: “En los contratos bilaterales, cada contratante puede negarse a ejecutar su obligación si el otro no ejecuta la suya, a menos que se hayan fijado fechas diferentes para la ejecución de las dos obligaciones.-“ Ahora bien, estas normas se fundamentan en la facultad que tiene una de las partes en los contratos bilaterales, de poder exigir la terminación del mismo y como consecuencia, ser libertado de su obligación, si la otra, por su parte no cumple con la suya, dicha expresión es jurídicamente conocida como Exceptio non Adimpleti Contractus, dispuesta en el artículo 1.168 ejusdem.- En este orden de ideas, tanto la doctrina como la jurisprudencia han establecido que a los fines de la procedencia de dicha acción, deben darse ciertas condiciones, razón por la cual, esta Sentenciadora traer a colación el criterio sostenido por el Dr. Emilio Calvo Baca, en su Código Civil Venezolano, comentado, pág 645, artículo 1.167, mediante el cual señaló las condiciones de la Acción Resolutoria: 1) Es necesario que se trate de un contrato bilateral.- (…) 2) Es necesario el incumplimiento culposo de la obligación por alguna de las partes.- (…) 3) Es necesario que la parte que intente la acción por resolución haya cumplido u ofrezca cumplir su obligación, porque de no ofrecer con su obligación, no habrá lugar a la resolución.- (…) 4) Es necesario que el Juez declare la resolución.- (…) Por su parte, establecieron ambas partes en su contrato de opción compra venta, en las cláusulas SEGUNDA y TERCERA, lo siguiente: “…El precio de la futura venta del inmueble objeto del presente contrato será la cantidad de CIENTO SETENTA DÓLARES DE LOS ESTADOS UNIDOS DE NORTEAMERICA, (US $170.000,oo), que “LA OPTANTE” se compromete a cancelar a “EL PROPIETARIO” de la manera siguiente: 1) La cantidad de TREINTA MIL DÓLARES DE LOS ESTADOS UNIDOS DE (US $ 30.000,oo), serán cancelados a la fecha de la firma de la presente opción de compra. 2) El monto del valor del inmueble objeto del presente documento es decir la cantidad de CIENTO CUARENTA MIL DÓLARES DE ESTADOS UNIDOS DE NORTEAMERICA, (US $ 140.000,oo), deberán ser cancelados en SEIS (06) cuotas mensuales y consecutivas de VENTITRES MIL TRESCIENTOS TREINTA Y TRES CON TREINTA Y TRES DÓLARES DE LOS ESTADOS UNIDOS DE NORTEAMERICA, ($23.333,33) siendo pagadera la primera cuota al transcurrir un mes desde la fecha de firma del presente documento y así de manera sucesiva hasta la cancelación total del precio de venta. TERCERA: El plazo de firma del documento definitivo de COMPRA VENTA del inmueble objeto del preste contrato será dentro de los SEIS MESES (06) MESES siguientes a la fecha de firma de esta opción de compra…” Partiendo del análisis de las normas en comento, así como del contenido de las cláusulas contractuales anteriormente transcritas, en concordancia con el contenido de la cláusula Cuarta, que establece la cláusula penal por el incumplimiento del contrato, donde se evidencia que las partes establecieron un término en el cual se precisaron día, mes y año para que tuviera lugar la vigencia del contrato de opción de Compra-Venta, al establecer que la venta se protocolizaría por ante la Oficina correspondiente, se realizaría dentro de los seis meses (06), siguientes a la fecha de firma de la opción de compra, por lo que le correspondía a la actora demostrar que en este lapso se realizaron los pagos correspondientes a las cuotas establecidas en el contrato, para realizar el otorgamiento y la protocolización del documento definitivo de Compra Venta, acción esta que no se materializó en el lapso establecido en el contrato, tal y como se evidencia de las pruebas promovidas que aunque se precisa que la actora pago la cantidad de Ciento Dieciséis Mil Trescientos Sesenta y Seis Dólares de los Estados Unidos de Norteamérica, (US $ 116.366,oo) equivalente a la cantidad de Quinientos Mil Trescientos Setenta y Tres Bolívares con Ochenta Céntimos, (Bs. 500.373,80), al cambio de Cuatro Bolívares con Treinta Céntimos, (Bs. 4,30), por Dólar quedando por pagar la cantidad de Cincuenta y Tres Mil Seiscientos Treinta y Cuatro, Dólares de Estados Unidos de America ($ 53.634,oo), cantidad que al cambio oficial por dólar a Cuatro Bolívares con Treinta Céntimos, (Bs. 4,30), determinado por el Banco Central de Venezuela, es equivalente a la cantidad de Doscientos Treinta Mil Seiscientos Veinte Y Seis Bolívares Con Veinte Céntimos, (Bs. 230.626,20), lo hizo en forma extemporánea, como se puede apreciar que los pagos fueron hechos fuera de los lapsos previamente establecidos, por lo que considera quien aquí decide que la parte actora no logró demostrar su cumplimiento. Y así se decide.- Igualmente se evidencia que la parte demandada basó su defensa en el hecho de que la actora no cumplió con lo establecido en el contrato de opción de compra-venta, al pagar la cantidad restante para el otorgamiento del documento definitivo mediante cuotas en fechas distintas a las establecidas, quedando demostrado de los recibos de pago y los cheques traídos como pruebas documentales, por ambas partes, que los pagos realizados por la parte actora fueron realizados extemporáneamente, es decir, fuera de las fechas establecidas en el contrato de opción de compra venta, violando lo estipulado en el contrato tantas veces mencionado y no obstante habiéndole sido recibido por el hoy demandado los pagos a destiempo, no se cumplió con el pago total de la deuda adquirida para poder materializar la negociación pactada. En tal sentido para un mayor abundamiento y análisis de la situación, de los recibos y cheques se observa que la actora pagó la cantidad de Ciento Dieciséis Mil Trescientos Sesenta y Seis Dólares Americanos, (US $116.366,oo), equivalentes a la suma de Quinientos Mil Trescientos Setenta y Tres Bolívares con Ochenta Céntimos, (Bs. 500.373,80), calculados al cambio de 4,30 Bs por Dólar, cambio este convenido y aceptado por las partes, quedando por pagar la cantidad de Cincuenta y Tres Mil Seiscientos Treinta y Cuatro, Dólares de Estados Unidos de America ($ 53.634,oo), que al cambio oficial por dólar a Cuatro Bolívares con Treinta Céntimos, (Bs. 4,30), determinado por el Banco Central de Venezuela, para la época correspondiente, es equivalente a la cantidad de Doscientos Treinta Mil Seiscientos Veinte Y Seis Bolívares Con Veinte Céntimos, (Bs. 230.626,20), y Así se establece.- Es así, como no habiendo demostrado el cumplimiento la parte demandante, y en aplicación al principio NON ADIMPLETI CONTRATUS, que exime a una de las partes a cumplir su obligación si la otra no cumple la suya, aunado al hecho que contrariamente a lo señalado por el Tribunal A-quo que estableció, que sobre el inmueble existía una prohibición de enajenar y gravar dictada por el Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Transito de la Circunscripción Judicial del Estado Anzoátegui, que impedía protocolización del documento definitivo de Compra Venta, observa quien aquí decide, que el plazo establecido en la opción de Compra Venta ya analizada, venció el 09/04/2010, y la prohibición de enajenar y gravar fue dictada en fecha 13/08/2010, es decir, 4 mese y 4 días luego del vencimiento anotado y así se decide.- Igualmente se resalta que el Juzgado a-quo yerra cuando señala que en fecha 04/12/2010, el hoy demandado, recibió parte del pago, sin observar que el cheque es de fecha 04/12/2009, y el recibo extendido aun cuando dice 04/12/10, señala que corresponde al segundo abono realizado y el tercer recibo contempla como tercer abono la fecha 10/03/2010, por lo señalado obviamente el segundo abono fue realizado en fecha 04/12/2009.Y así se decide.- En consecuencia, por todo lo antes analizado la presente acción debe ser forzosamente declarada Sin Lugar.- Y así se declara.- DECISION En base a los razonamientos de hecho y de derecho que anteceden este Juzgado Superior en lo Civil y Contencioso Administrativo de esta Circunscripción Judicial, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, actuando como Tribunal de alzada declara: Primero: Con Lugar la Apelación interpuesta por el Abogado Francisco Delgado, en su carácter de Apoderado Judicial de la parte demandada en el presente juicio. Segundo: Se Revoca, en todas y cada una de sus partes la Sentencia apelada, dictada por el denominado anteriormente Juzgado del Municipio Diego Bautista Urbaneja de la Circunscripción Judicial del Estado Anzoátegui, en fecha 22/10/2013. Tercero: Se declara Sin Lugar la demanda que intentara la ciudadana: MAITE NEREA BILBAO BANDE, contra del ciudadano: SANTIAGO MARIN MONTES, por Cumplimiento de Contrato de Opción de Compra – Venta. Cuarto: Se ordena al demandado ciudadano: SANTIAGO MARIN MONTES, de conformidad con la Cláusula Cuarta del contrato objeto de la presente, devolver a la demandante ciudadana: MAITE NEREA BILBAO BANDE, la cantidad de Ochenta y Seis Mil Trescientos Sesenta y Seis Dólares Americanos o su equivalente en Bolívares, es decir, Trescientos Setenta y Un Mil Trescientos Setenta y Tres Bolívares con Ochenta Céntimos (Bs. 371.373,80), calculados a Bs. 4,30 por Dólar. Dicho monto es el resultado de deducir Treinta mil Dólares Americanos, (US $ 30.000,00), de cláusula penal, equivalentes a la suma de Ciento Veinte y Nueve Mil Bolívares ( Bs. 129.000,00), calculados al cambio de Bs. 4,30 por Dólar, del pago total de Ciento Dieciséis Mil Trescientos Sesenta y Seis Dólares de los Estados Unidos de Norteamérica, (US $ 116.366,oo) equivalente a la cantidad de Quinientos Mil Trescientos Setenta y Tres Bolívares con Ochenta Céntimos, (Bs. 500.373,80), Quinto: En cuanto a las medidas cautelares decretadas y ejecutadas, una vez firme la presente decisión, se ordena la suspensión de todas y cada una de dichas medidas decretadas por el Tribunal a-quo. Sexto: Se condena en costas a la parte actora por haber resultado totalmente vencida. Séptimo: Notifíquese a ambas partes de la presente decisión. Regístrese y publíquese.- Dada, firmada y sellada en la Sala de despacho del Juzgado Superior en lo Civil y Contencioso Administrativo de la Circunscripción Judicial de la Región Nor-Oriental.- En Barcelona, a los Quince (15), días del mes de Julio del año 2016. Años: 206° y 157°. La Juez., Dra. Mirna Mas y Rubí Sposito. La Secretaria., Abg. Mariegelys García Capella. En esta misma fecha: 15/07/2016, siendo las: 3:30 p.m., se dicto y público la anterior decisión., conste., La Secretaria., Abg. Mariegelys García Capella. Fys,.