TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL

Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Anzoátegui.
Barcelona, doce de julio de dos mil dieciséis
206º y 157º

ASUNTO: BP02-R-2016-000154

En el juicio por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA-VENTA, propuesta por el ciudadano JOSE MANUEL ALEMAN SERRANO, venezolano, mayor de edad, titular de la cedula de identidad número V-16.182.454, en contra de los ciudadanos RICARDO JOSE SALAZAR LA ROSA y THAMARA EMILIA GALANO SEIBER, venezolanos, mayores de edad, de este domicilio y titulares de la Cédula de Identidad Nº V-6.365.672 y V-11.480.081, respectivamente, Tribunal Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Simón Bolívar, Diego Bautista Urbaneja, Juan Antonio Sotillo y Guanta de la Circunscripción del Edo. Anzoátegui, dictó sentencia en fecha veintiséis de febrero de dos mil dieciséis, en la cual declaró: CON LUGAR la demanda por cumplimiento de contrato intentada por el ciudadano antes identificado y ordenó a los ciudadanos RICARDO JOSE SALAZAR LA ROSA Y THAMARA EMILIA GALANO SIEBER, a otorgar el documento definitivo de venta de un inmueble constituido por una parcela de terreno y la vivienda unifamiliar sobre ella construida identificada con el Nº 257 de la manzana 10 ubicada en la URBANIZACION MONSEÑOR CONSTATINO MARADEI DONATO, en el sector Lomas Verdes entre los caseríos de Mallorquín y Puente Ayala de la ciudad de Barcelona, Estado Anzoátegui, realizar los trámites correspondientes para la obtención de los requisitos exigidos por la Oficina de Registro Inmobiliarios correspondiente y asimismo otorgar el documento de venta definitivo. SEGUNDO: se ordenó al ciudadano JOSÉ ALEMÁN a cancelar el saldo deudor correspondiente al pago del precio establecido por las partes en el contrato en la oportunidad de protocolización del documento de venta.-

Este Tribunal Superior, conoce actuaciones relacionadas con motivo de la apelación de fecha 04 de abril del año 2016, ejercida por el abogado RUBEN HERNANDEZ, inscrito en el ipsa bajo el no. 23072, apoderado judicial de los ciudadanos RICARDO DE LA ROSA SALAZAR Y THAMARA EMILIA GALANDO SIEBER, partes codemandadas en el presente juicio.

Por auto de fecha veinticinco de abril de dos mil dieciséis, este Tribunal Superior da entrada y admite la apelación de la presente causa, fijando el Vigésimo (20) día de Despacho siguiente para la presentación de informes en esta causa.-

I
ALEGATOS DEL DEMANDANTE.-

“…Consta en documento de contrato de OPCION A COMPRA-VENTA, autenticado por ante la Notaria(sic) de Puerto la Cruz, Municipio Sotillo del Estado Anzoátegui, de fecha 22 de Noviembre del 2012, inserto bajo el numero(sic) 18, Tomo 207, de los libros de autenticación llevados a tal efecto por dicha notaria, el cual anexo a este escrito marcado con la letra “A” suscrito entre el ciudadanos(sic), RICADO JOSE SALAZAR LA ROSA, venezolano mayor de edad, titular de la cedula(sic) de identidad Nº 6.365.672 y THAMARA EMILIA GALANO SIEBER venezolano, mayor de edad, titular de la cedula(sic) de identidad Nº 11.480.081, quienes para lso efectos del contrato celebrado se denominara LOS OFERENTES, por una parte y por la otra el ciudadano, JOSE MANUEL ALEMÁN SERRANO…quien para los efectos de contrato celebrado se denominara(sic) EL OFERIDO. En dicho contrato se establecieron las siguientes clausulas(sic)…Ahora bien ciudadano Juez, luego de que en la fecha 06 de diciembre del 2012 celebremos el contrato de opción a compra anteriormente descrito tal como se evidencia en documento consigno con este escrito marcado con la letra “A”. Posteriormente el señor RICARDO, manifestó que podía ir a buscar al señor Parica para que me entregara la llave de la casa, a los fines que fuese haciéndole las reparaciones ya que la misma estaba en obra gris y nunca había sido habitada, este señor era quien estaba a cargo del ciudadano de la casa ya que se la querían invadir. El señor Ricardo tenía que sacar la liberación de hipoteca, y todas las solvencias municipales y de servicios para yo poder los papeles en el Banco, pero dicha liberación no llegó a tiempo puesto que el señor Ricardo hizo la solicitud de la liberación en fecha 13 de febrero del 2013 habiendo transcurrido para esta fecha ya dos meses de haber firmado la opción a compra, posteriormente a esto la opción a compra vence y hablo con el este señor y le manifesté la situación, él me dijo que la estaba esperando llegara la liberación, Cuando llego(sic) dicha liberación llegamos a un acuerdo para hacerle un ajuste al precio de la casa y realizar un aumento de Cincuenta Mil Bolívares (50.000,00 Bs) y firmar la nueva opción a compra propuesta la cual acepte debido al interés que tengo en adquirir el inmueble ya que de mi dinero relice(sic) una serie de mejora para poder vivir con mi familia. Después de este acuerdo el señor manifesto(sic) que hiciéramos otro ajuste, el respondí que yo no tenía más dinero y que se acordara que fui yo quien llevo al perito y realice todos los tramites en la Alcaldía para que midiera la casa y sacar la carta catastral, la Solvencia Municipal, cuyos gastos había corrido por cuenta mia, aunque no era a mí quien le correspondía sacar estos documentos, ya que no soy el vendedor pero por la necesidad de vivienda le acepte lo que me decía. Cuando lo llamo para renovar la firma de nuevo el señor viene de Margarita porque reside allá y me dice que quería llegar a la casa y si no que le buscara un hotel , el cual tuve que cancelar de mi bolsillo. Con todo esto yo se lo busque(sic), Al día siguiente todo estaba listo para firmar en la Notaria(sic), y el señor manifestó que necesitaba hacerle una inspección a la casa en vista de esto no pudimos entrar porque mi esosa no encontraba en la casa, es ahí cuando el señor se niega a ir a la notaría para firmar la nueva opción a compra y m comenta que se le va a dar un poder a su abogada para que se entendiera conmigo. En dos oportunidades que me entreviste(sic) con la abogada y ella manifiesta que su cliente ahora quiere vender el inmueble por un monto de 650.000 BF, yo le manifesté que esa suma de dinero no podía pagarla porque no tenía los suficientes recursos. Posteriormente he buscado manera de que los vendedores accedan a realizar la negociación planteada y me ha sido imposible todos los tramites(sic) extrajudiciales hechas. En vista ciudadano juez que no hay una posible conciliación y acuerdo para que los ciudadanos RICARDO JOSEDE LA ROSA SALAZAR y THAMARA EMILIA GALANO SIEBER que luego de haber agotado todas las posibles conversaciones para que me sea entregada por la parte de los vendedores la documentación necesaria y firma de un nuevo contrato de OPCIÓN A COMPRA-VENTA y protocolizar la compraventa definitiva del inmueble up supra descrito y siendo infructuosa e imposible todas las diligencias realizadas con tal fin, es por eso, que acudo ante su competente autoridad a los fines de DEMANDAR POR cumplimiento DE CONTRATO, en vista que el ciudadano, RICARDO JOSE DE LA ROSA SALAZAR y THAMARA EMILIA GALANO SIEBER, no cumplió con lo pautado en el contrato de opción a compra por el refrenado y no bastándole su negativa a firmar vendió el inmueble en fecha 31 de julio del 2013, venta esta que quedo(sic) inscrita bajo el numero(sic) 2013 1302, Asiento Registral 1 del inmueble matriculado con el Nº 261.2.13.6258, y corresponde al libro de folio Real del año 2013 documento del cual consigno copia certificada marcada con la “F” por un precio menor al que había acordado con la parte actora dejando ver la manera inescrupulosa y dolosa con la que actuó la parte demandada…Con fundamento a la norma legal citada y vista la reiterada negativa de la parte demandada a realizar la venta definitiva y posterior protocolización del inmueble, es por lo que acudo ante su competente autoridad como rector del proceso y garante del cumplimiento de la Constitución y las Leyes a los fines de solicitar: PRIMERO: Que el Tribunal concede al ciudadano RICARDO JOSE SALAZAR LA ROSA y THAMARA EMILIA GALANO SIEBER, a cumplir con establecido en el contrato de opción a compra-venta efectuado sobre el inmueble constituido por una parcela de terreno…SEGUNDO: Que el Demandado sea condenado al pago de los honorarios profesionales calculados al 25 por ciento, del monto de la cuantía de la presente demanda, más todas las costas y costos del proceso…”

II
DEFENSAS EXPRESADAS POR EL DEMANDADO.-

“…Rechazo, niego y contradigo e todas y cada una de sus partes, tanto en los hechos como en el derecho, la demanda que por cumplimiento de contrato de opción a compra incoara el ciudadano: JOSE MANUEL ALEMAN SERRANO, venezolano, mayor de edad, titular de la cedula(sic) de identidad Nº 16.182.454 y de este domicilio, en contra de mis mandantes…la demandante ha hecho uso del principio pro actionate y ejercido la tuela jurídica efectiva, a expensas del demandante por cuanto otrora(sic) el demandante invandió el hogar de los demandantes, tal como consta de la denuncia policial instaurada en su contra por ante el Instituto Autónomo de Policía Municipio “Simón Bolívar”, y reiterada a la Fiscalia(sic) del Ministerio Publico(sic), próxima a emitir su Acto Conclusivo Fiscal, tal como se evidencia del agregado distinguido con la letra “D” y al mismo tiempo que mi representada Thamara Emilia Galano, fue imputada por el delito de Hacerse Justicia por si Misma, en virtud de la denuncia hecha por el demandante en su contra, con el agavillamiento y complicidad de funcionarios policiales actualmente imputados por ante la fiscalia(sic) 19 de derechos fundamentales de esta circunscripción judicial…çLa base es que nadie puede invadir su propio hogar que le sirve de asiento familiar, en criterio de la fiscalia(sic) actuante y de la juez de control actuante.- Consigno para la ilustración del tribunal copia certificada de la causal penal antes aludida. Es de reconocer al demandado que su insistencia ya raya con el hostigamiento, violencia sicológica y patrimonial, y otros delitos de genero...”

III
SENTENCIA RECURRIDA.-

“…Valoradas como han sido las pruebas que anteceden, esta Juzgadora procede a emitir su correspondiente pronunciamiento sobre el fondo de la controversia de la siguiente manera: Establece el artículo 1167: “En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución….Asimismo contempla el Código Civil en su artículo 1265: “Las obligaciones deben cumplirse exactamente como han sido contraídas…” El artículo 1167 antes citado, constituye el fundamento legal de la acción de cumplimiento de contrato, sin embargo debe observarse que la misma establece que dicha acción está sujeta a que una de las partes intervinientes del contrato no cumpla con su obligación para que así se active el derecho de la otra para accionar, ya que de lo contrario no entraría en aplicación dicha acción, de igual manera como ha sido citado anteriormente las obligaciones deben cumplirse tal como han sido pactadas. Establece el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil: Las partes tiene la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación…El artículo 1.354 del Código Civil dispone: Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación. Los artículos 1.354 del Código Civil y 506 del Código de Procedimiento Civil, consagran el principio procesal de la carga de la prueba, según el cual las partes tiene que probar sus afirmaciones de hecho en consecuencia le corresponde al actor demostrar los hechos que fundamenta su pretensión y al demandado los hechos que esgrime en su defensa o su excepción Si bien el artículo 1.159 del Código Civil, los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes, este principio sería ilusorio si esa Ley particular, que es la convención, no contara con lo mismo que la Ley general, es decir, con una sanción garante de su exacto y cabal cumplimiento, la cual se encuentra en el artículo 1.167 ejusdem, invocado por el demandante en esta acción principal. Esta última norma deja a la voluntad de las partes ejercer, ante el incumplimiento, bien la acción de cumplimiento o bien la resolutoria, a ser ejercida una con exclusión de la otra, con la correspondiente indemnización de los daños y perjuicios, si hubiere lugar a ello. En el orden expuesto, se observa que en el contrato de opción de compra-venta la obligación principal del optante vendedor es cumplir con el traspaso del inmueble descrito en la cláusula primera del contrato, conforme a los artículos 1.487 y 1.488 del Código Civil, asimismo se desprende de la cláusula octava del contrato que tenía la obligación de tener con la anticipación de (10) días del vencimiento de la opción todos los recaudos exigidos por la Oficina de Registro para protocolizar el documento definitivo de compra venta; y dada la naturaleza del contrato bajo estudio la optante compradora debe cumplir con las obligaciones asumidas en este caso con el pago del precio en la oportunidad de la protocolización para lo cual gestionaría un crédito bancario .En el caso de especie, quien sentencia observa, que revisado como ha sido el contrato de autos, del mismo se desprende que el pago del precio establecido por las partes se haría efectivo a través de un crédito bancario cancelándose para el momento de la firma del documento definitivo de compra venta ante la Oficina de Registro, conforme consta en la cláusula quinta, ha afirmado la actora que los oferentes solicitaron la liberación de la hipoteca luego de encontrarse vencida la opción de compra venta, en este sentido, es oportuno señalar que si bien es cierto que no cursa en autos solicitud realizada por el accionante respecto al crédito bancario, no es menos cierto que conforme a las máximas de experiencia que existen una serie de requisitos que deben cumplirse exigidos por toda entidad bancaria para la tramitación de cualquier crédito, así como recaudos exigidos por la Oficina de Registro para la protocolización, no cursando en autos documento alguno del cual se demuestre el cumplimiento por parte de los demandados de tales requisitos siendo uno de ellos la liberación de hipoteca, observándose de autos que en la certificación de gravámenes aportada en la presente causa se evidencia la existencia de una hipoteca, desprendiéndose del contrato objeto de este juicio que tanto el demandante como los demandados tenían obligaciones para obtener la documentación con diez (10) días de anticipación al vencimiento de la opción de compra venta, así como se desprende que la obligación del pago sería en la oportunidad de la protocolización. Ahora bien, debe tenerse en cuenta que reposando la carga de la prueba en cada una de las partes según sus afirmaciones, para que de esta forma el Juez deba decidir de conformidad con el principio dispositivo, es decir, conforme a lo alegado y probado en autos; observa este Tribunal que la representación judicial de la parte demandada en la oportunidad de contestación admite entre sus argumentos de defensa que sus representados suscribieron con el demandante el contrato objeto de este juicio, alegando así un acuerdo consensual que deja sin efecto el anterior contrato, según lo afirmado en la demanda, sin embargo, observa este Sentenciador que ello en modo alguno queda comprobado en autos, puesto que el accionante aduce que el nuevo contrato no se logró realizar, ni así lo demuestra la parte demandada, tampoco cursan en autos los requisitos exigidos por el Registro; en este sentido, cabe señalar que el contrato objeto de controversia establece por voluntad de las partes que en efecto la obligación de las demandadas se verificaría tal como antecede, sin que conste alguna otra gestión para que se lograra la debida protocolización de la venta por lo que han incumplido los demandados al no procurar la obtención de los requisitos necesarios para la obtención del crédito bancario antes de vencer la opción de compra venta ni los requisitos para la protocolización, habiendo demostrado la parte actora que el cumplimiento en cuanto al pago del precio se verificaría en el momento de la protocolización por lo cual este Juzgador en sana administración de justicia considera que la parte demandada deberá proceder al otorgamiento de la venta definitiva del inmueble objeto de la negociación para lo cual resulta forzoso tramitar y obtener todos los requisitos exigidos por el Registro Público respectivo, y por parte del demandante el cumplimiento en el pago del saldo deudor correspondiente al precio establecido por ambas partes. Así se declara…Por las razones de hecho y de derecho que anteceden este Tribunal Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Simón Bolívar, Diego Bautista Urbaneja, Juan Antonio Sotillo y Guanta de la Circunscripción Judicial del Estado Anzoátegui, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara PRIMERO: CON LUGAR la demanda por cumplimiento de contrato intentada por el ciudadano JOSÉ ALEMÁN antes identificado contra los ciudadanos RICARDO JOSE SALAZAR LA ROSA Y THAMARA EMILIA GALANO SIEBER identificados en autos, en consecuencia se ordena a los ciudadanos RICARDO JOSE SALAZAR LA ROSA Y THAMARA EMILIA GALANO SIEBER, a otorgar el documento definitivo de venta de un inmueble constituido por una parcela de terreno y la vivienda unifamiliar sobre ella construida identificada con el Nº 257 de la manzana 10 ubicada en la URBANIZACION MONSEÑOR CONSTATINO MARADEI DONATO, en el sector Lomas Verdes entre los caseríos de Mallorquín y Puente Ayala de la ciudad de Barcelona, Estado Anzoátegui, conforme a las obligaciones asumidas en el contrato objeto de este juicio, para lo cual deberá realizar los trámites correspondientes para la obtención de los requisitos exigidos por la Oficina de Registro Inmobiliarios correspondiente y asimismo otorgar el documento de venta definitivo. SEGUNDO: se ordena al ciudadano JOSÉ ALEMÁN a cancelar el saldo deudor correspondiente al pago del precio establecido por las partes en el contrato en la oportunidad de protocolización del documento de venta. Así se decide.- Se condena en costas a la parte perdidosa de este juicio…”

IV

PRUEBAS PROMOVIDAS

En el acto de promover pruebas, ambas partes hicieron uso de eso derecho de la siguiente manera:

- Promoción de pruebas del ciudadano JOSE MANUEL ALEMAN SERRANO, parte actora.-

Promovió:

“…documento de opción a compra entre los ciudadanos JOSE MANUEL ALEMÁN SERRANO, venezolano, mayor de edad, titular de la cedula(sic) de identidad Nº 16.182.454 y los ciudadanos RICARDO JOSE SALAZAR LA ROSA, venezolano, mayor de edad, titular de la cedula(sic) de identidad Nº 6.365.672 y THAMARA EMILIA GALANO SIEBER, venezolana, mayor de edad, titular de la cedula(sic) de identidad Nº 11.480.081…”

Con relación a esta probanza, dicho documento fue aceptado en su contenido por la parte adversaria, quien a su vez es la otra parte firmante, por lo tanto se le otorga valor probatorio. Así se decide.-

Promovió:

“…Certificación de Gravamen, donde se evidencia que el inmueble objeto de la presente demanda se encontraba hipotecado hasta la fecha en que se interpuso la demanda…”

Con relación a esta probanza, se le otorga valor probatorio, ya que no se utilizaron los medios idóneos de impugnación, de conformidad con el artículo 429 de Procedimiento Civil. Así se decide.-

Promovió:

“…facturas presentadas con este escrito de prueba consignadas en original donde se evidencia todo lo gastado en materiales utilizados para poner en condiciones de habitabilidad el inmueble objeto de la presente demanda…”

En vista de que es un documento privado simple que emana de un tercero ajeno a la litis, el Código de Procedimiento Civil indica que se debe ratificar mediante la prueba testimonial, de la persona que lo emitió, en autos no se cumplió el presente requerimiento por lo tanto se desecha el legajo de facturas promovidas. Así se decide.-

Promovió:

“…solicitud de liberación de hipoteca realizada por el ciudadano Ricardo Salazar la rosa de fecha 08 febrero del 2013, solicitud esta hecha posterior al vencimiento de la opción a compra donde se evidencia la mala fe con que a(sic) obrado este ciudadano…”

Se desecha la presente probanza, ya que emana de un tercero a la litis y debió ser ratificado por la entidad emisora, no ocurriendo el supuesto anterior en el presente caso. Así se decide.-

Promovió:

“…Prueba Testimonial de los ciudadanos:

CARLOS ZAMBRANO: titular de la cedula(sic) de identidad numero(sic) 641,934 domiciliado en la vereda 22, casa 03, sector 2, Boyacá II Barcelona, Estado Anzoátegui….

FRANCISCO JAVIER PARICA: titular de la cedula(sic) de identidad numero(sic) 8.269.511, domiciliado en la urbanización Constantino Maradei, calle 5 casa número 163…”

Aun cuando los testigos fueron contestes en sus dichos, no aportaron nada para dirimir la litis en la presente causa, aplicaron los criterios de la sana crítica que otorga la legislación venezolana se desechan los testimoniales. Así se decide.-

- Promoción de pruebas de los ciudadanos RICARDO JOSE SALAZAR LA ROSA y THAMARA EMILIA GALANO SEIBER, partes codemandadas.-

Promovió:

“…el merito favorable de las actas procesales que conforman el presente expediente, solo cuanto favorezca a mis representados...”

Con relación a la invocación del merito probatorio de las actas procesales, considera el Tribunal que tal medio no constituye medio probatorio alguno, ya que el Tribunal de conformidad con el articulo 509 del Código de Procedimiento Civil, esta obligado a valorar todas y cada una de las pruebas que le sean promovidas en su oportunidad.-
De manera, que una vez que ha sido aportada al proceso tiene que ser tomada en cuenta en la valoración, sin importar que beneficien a quien la aporto a o la parte contraria, porque solo será en la sentencia definitiva cuando el juez de la causa puede apreciar al valorar la prueba al establecer los hechos, objeto del medio enunciados, si su resultado incide o no en la decisión, que ha de dictar respecto a la legalidad del acto; por lo cual considera este Tribunal que el medio de prueba invocado bajo el principio de la comunidad de la prueba, pretender bajo esta premisa que beneficie exclusivamente a su promovente, por lo que tales invocaciones no constituyen medio de prueba alguno. Así se decide.-

Promovió:

“…que la demandante plenamente identificada en autos me absuelva posiciones juradas y a tal efecto mis representados manifiestan su disposición de contestar las que le formulare la contra-parte…”

En autos no existe constancia de su evacuación, por lo tanto esta alzada no tiene nada que valorar. Así se decide.-

Promovió:

“…exhibición documento lógica de la tramitación del crédito solicitado por la demandante ante los entes bancarios….”

La exhibición de documento, es un medio de prueba que para su validez, debe cumplir con ciertas cargas procesales las cuales están estipuladas en el artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, el cual establece:

“…La parte que deba servirse de un documento que según su manifestación, se halle en poder de su adversario, podrá pedir su exhibición.

A la solicitud de exhibición deberá acompañar una copia del documento, o en su defecto, la afirmación de los datos que conozca el solicitante acerca del contenido del mismo y un medio de prueba que constituya por lo menos presunción grave de que el instrumento se halla o se ha hallado en poder de su adversario.

El Tribunal intimará al adversario la exhibición o entrega del documento dentro de un plazo que le señalará bajo apercibimiento.

Si el instrumento no fuere exhibido en el plazo indicado, y no apareciere de autos prueba alguna de no hallarse en poder del adversario, se tendrá como exacto el texto del documento, tal como aparece de la copia presentada por el solicitante y en defecto de ésta, se tendrán como ciertos los datos afirmados por el solicitante acerca del contenido del documento.

Si la prueba acerca de la existencia del documento en poder del adversario resultare contradictoria, el Juez resolverá en la sentencia definitiva, pudiendo sacar de las manifestaciones de las partes y de las pruebas suministradas las presunciones que su prudente arbitrio le aconsejen…” Subrayado por esta alzada.-

De la lectura anterior, se evidencia que la cargas anteriormente mencionadas que debe cumplir el promovente son: a) la consignación de una copia del documental que se requiere la exhibición o b) que el promovente transcriba un extracto del contenido del documental conjuntamente con un medio de prueba que de un indicio que efectivamente el documental está en poder del adversario, sin embargo de la promoción no existe el cumplimiento de ninguna de las obligaciones, como consecuencia esta alzada no tiene nada que valorar. Así se decide.-

Promovió:

“…los indicios o presunciones que se desprenden a favor de la demandada…”

Los presentes anunciados no son medios de prueba, se desechan. Así se decide.-

V

Se contrae la presente apelación, por cuanto el demandante alega el incumplimiento del contrato de opción de compra venta pactada, por parte del oferente ya que a su decir se negó a la firma de la venta definitiva aunado a que para la fecha del vencimiento de la promesa bilateral de compra venta el oferente no tenía la liberación de la garantía que pesaba sobre el inmueble y posteriormente decidió realizarle varios aumentos al precio de la casa.
VI
Dicho lo anterior debemos enfatizar lo expresado en el artículo 1.160 del Código Civil, que establece:

“Los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ello, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la ley”.

Así mismo, el artículo 1.264 del Código Civil, reza:

“Las obligaciones deben cumplirse exactamente como han sido contraídas”,

El contrato de opción de compra, es una convención efectuada por ambas partes, por el cual una parte concede a la otra una obligación, o sea celebrarse un futuro contrato, por tiempo fijo y en determinadas condiciones, y el otro se compromete a cancelar en el plazo cierta suma de dinero.-

Tal contrato in comento es de naturaleza bilateral, ya que ambas partes se comprometen a cumplir una obligación y sus cláusulas es ley entre las partes, de allí el origen de las articulaciones antes mencionadas, ya que coaccionan a cada uno de ellos a actuar según las estipulaciones convenidas por los contratantes otorgándole un carácter obligatorio a lo contratado.-

En el presente caso, existe dicho contrato de opción de compra venta de un inmueble destinado a vivienda unifamiliar, distinguida con el N° 257 de la manzana 10, ubicado en la Urbanización Monseñor Constantino Maradei Donato, en el Sector Lomas Verdes entre los Caseríos de Mayorquín y Puente Ayala, de la ciudad de Barcelona, Municipio Simón Bolívar del Estado Anzoátegui, y quedó autenticado por la Notaría Primera de Barcelona del Estado Anzoátegui el 06 de Diciembre del año 2012.-

Ahora bien, la parte accionante alega el incumplimiento de la vendedora, sin embargo el artículo 506 de la ley adjetiva indica:

“Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación…”

La anterior articulación impone una obligación a las partes, la denominada carga de la prueba, el cual coacciona a las partes de acuerdo a lo alegado a promover medios de prueba que le otorguen al juez la convicción de que lo alegado es cierto, y el presente caso adminicular los hechos y las pruebas con las normas legales en conocimiento.-

En vista de que el presente caso la accionante expresa que la liberación de la hipoteca fue entregada una vez vencida la opción y que el oferente no respetó el precio debe probar sus afirmaciones, mientras que el demandado se limitó a realizar una contestación genérica, por lo tanto recae la carga de la prueba en el actor.-

Ahora bien, de la lectura del contrato de opción a compra-venta pactado entre el ciudadano JOSE MANUEL ALEMAN SERRANO y los ciudadanos RICARDO JOSE SALAZAR LA ROSA y THAMARA EMILIA GALANO SEIBER, específicamente en la cláusula OCTAVA: “…LA OFERIDA, se comprometen a tener, por lo menos diez (10) días antes del vencimiento de esta opción, todos los recaudos exigidos por la Oficina de registro competente para la protocolización del documento definitivo de Compra Venta, al igual que las Solvencias correspondientes a los servicios públicos de agua, electricidad, Aseo Urbano, Gas doméstico, Condominio y cualquier otro servicio que se desprenda de la posesión legitima y pacífica del inmueble…”

De las afirmaciones anteriores es evidente la certificación de gravamen que promovió el demandante que sobre el inmueble pesaba una hipoteca sin embargo no consta en autos que el oferente hubiera cumplido con la obligación de entregar los recaudos necesarios para la protocolización de la venta definitiva, a pesar de que el demandado ha negado los hechos de la demanda. Lo que si existe en autos es el compromiso de ambas partes, los cuales deben cumplir.-

Por lo tanto es evidente el interés por parte del comprador, y su disposición de llevar a feliz término el contrato, más no se logró ver el cumplimiento de los oferentes.-

DECISIÓN

Por todas las razones expuestas, este Tribunal Superior, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara: PRIMERO: SIN LUGAR, la apelación de fecha 04 de abril del año 2016, ejercida por el abogado RUBEN HERNANDEZ, inscrito en el ipsa bajo el no. 23072, apoderado judicial de los ciudadanos RICARDO DE LA ROSA SALAZAR Y THAMARA EMILIA GALANDO SIEBER, partes codemandadas en el presente juicio, contra sentencia emitida por el Tribunal Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Simón Bolívar, Diego Bautista Urbaneja, Juan Antonio Sotillo y Guanta de la Circunscripción del Edo. Anzoátegui, en fecha veintiséis de febrero de dos mil dieciséis.-

SEGUNDO CON LUGAR la demanda por DE CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA-VENTA, propuesta por el ciudadano JOSE MANUEL ALEMAN SERRANO, venezolano, mayor de edad, titular de la cedula de identidad número V-16.182.454, en contra de los ciudadanos RICARDO JOSE SALAZAR LA ROSA y THAMARA EMILIA GALANO SEIBER, venezolanos, mayores de edad, de este domicilio y titulares de la Cédula de Identidad Nº V-6.365.672 y V-11.480.081.-

TERCERO: se ORDENA, los ciudadanos RICARDO JOSE SALAZAR LA ROSA y THAMARA EMILIA GALANO SEIBER, venezolanos, mayores de edad, de este domicilio y titulares de la Cédula de Identidad Nº V-6.365.672 y V-11.480.081, a otorgar el documento definitivo de venta de un inmueble constituido por una parcela de terreno y la vivienda unifamiliar sobre ella construida identificada con el Nº 257 de la manzana 10 ubicada en la URBANIZACION MONSEÑOR CONSTATINO MARADEI DONATO, en el sector Lomas Verdes entre los caseríos de Mallorquín y Puente Ayala de la ciudad de Barcelona, Estado Anzoátegui, conforme a las obligaciones asumidas en el contrato objeto de este juicio, para lo cual deberá realizar los trámites correspondientes para la obtención de los requisitos exigidos por la Oficina de Registro Inmobiliarios correspondiente y asimismo otorgar el documento de venta definitivo.

CUARTO: se ORDENA al ciudadano JOSE MANUEL ALEMAN SERRANO, venezolano, mayor de edad, titular de la cedula de identidad número V-16.182.454, a cancelar el saldo correspondiente, ya anteriormente establecido por ambas partes en el contrato, al momento de la protocolización del documento definitivo.-

En consecuencia, se CONFIRMA la sentencia apelada.

Se condena en costas de esta alzada, a la parte perdidosa, de conformidad con el artículo 281 del Código de Procedimiento Civil Venezolano.-

Publíquese, regístrese, agréguese a los autos, déjese copia certificada de esta decisión y bájese el expediente en su oportunidad.

Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho de este Tribunal Superior en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción judicial del estado Anzoátegui, en Barcelona, a los doce de Junio de dos mil dieciséis. Años: 206º de la Independencia y 157º de la Federación.

El Juez Superior Provisorio,

Emilio Arturo Mata Quijada La Secretaria,

Rosmil Milano Gaetano

En la misma fecha, siendo las (2:20 p.m) previo el anuncio de Ley, se dictó y publicó la sentencia anterior. Conste.
La Secretaria,

Rosmil Milano Gaetano