TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL
Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Agrario y Transito de la Circunscripción Judicial del Estado Anzoátegui
Barcelona, veintiseis de julio de dos mil dieciséis
206º y 157º
ASUNTO: BP02-V-2015-000323
PARTE DEMANDANTE: José Rafael Balboa Guanare, mayor de edad, venezolano, titular de la cédula de identidad No. 8.239.146 y de este domicilio y la sociedad mercantil Sellográfica Barcelona C.A., persona jurídica domiciliada en Barcelona, Estado Anzoátegui, inscrita en el Registro Mercantil Tercero de la Circunscripción Judicial del Estado Anzoátegui, en fecha 22 de Febrero del año 2.012, bajo el Número: 08 Tomo 13-A RMTROBAR, representada por el ciudadano José Rafael Balboa Guanare, en su condición Presidente.
APODERADO DE LAS PARTE DEMANDANTE: Abg. José Jesús Jiménez, abogado en ejercicio inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado, bajo el Número 141.368.
PARTES DEMANDADAS: Yantao Liang de Chen, mayor de edad, venezolana, casada, titular de la cédula de identidad No. V-20.340.538 y Josefina Díaz de Ruiz, mayor de edad, venezolana, viuda, titular de la cédula de identidad No. V-461.235.
APODERADOS DE LAS PARTES DEMANDADAS: Abg. Eduardo García Aveledo, Ángel Eduardo García Clavier, Ernesto Ferro Urbina y María Alejandra Díaz, abogados en ejercicio e inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los Números: 8.166, 62.596, 59.510 y 42.526, respectivamente, en su carácter de apoderado de Yantao Liang de Chen, según instrumento poder autenticado por ante la Notaria Pública de Lechería, Estado Anzoátegui, en fecha veintiséis (26) de Marzo del dos mil quince (2.015), bajo el No.048, Tomo: 0065 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaria.- Abg. Maurice Nichols, abogado en ejercicio e inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el Número: 88.899 y de este domicilio, en su carácter de apoderado judicial de la ciudadana: Josefina Díaz de Ruiz, según poder autenticado por ante la Notaria Pública de Lechería, Municipio El Morro Lic. Diego Bautista Urbaneja, Estado Anzoátegui, en fecha catorce (14) de Julio del dos mil quince (2.015), bajo el No.43, Tomo: 177 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaria, en el referido año.-
MOTIVO: RETRACTO LEGAL ARRENDATICIO. (Cuestiones previas)
I
DE LOS HECHOS
De conformidad con la normativa establecida en el Artículo 243 ordinal 3 del Código de Procedimiento Civil, se procede a la síntesis de los términos en que ha quedado planteada la controversia, sin transcribir en ella los actos del proceso que constan en autos, en los términos siguientes:
Se contrae la presente causa, al Juicio por Preferencia Ofertiva y Retracto Legal Arrendaticio, intentado por el ciudadano José Rafael Balboa Guanare, antes identificado, procediendo en nombre propio y en representación de la sociedad mercantil Sellografica Barcelona C.A., en contra de las ciudadanas: Yantao Liang de Chen, y Josefina Díaz de Ruiz, plenamente identificadas, al cual se le dio entrada el día Veintiséis (26) Febrero del 2.015.- Expone la parte actora en su libelo de demanda: “Que a partir del 27 de Agosto de 1.991, hasta la presente fecha había mantenido una relación arrendaticia con la señora Josefina Díaz de Ruiz, cuyo objeto era un inmueble ubicado en la Avenida Cajigal, No. 17-16, Barcelona, Estado Anzoátegui. Seguidamente expreso que en un primer momento, para el 21 de Agosto de 1.991, la referida ciudadana contrató con el ciudadano Crisanto Rodríguez Salazar, quien era socio de su padre, ciudadano Rafael Celestino Balboa, ambos accionistas de Sellografica Oriente C.A., cuyo contrato de arrendamiento fue debidamente autenticado por ante Notaria Pública de Barcelona, el 27 de Agosto de 1.991, bajo el No. 14, tomo 63; posteriormente Crisanto Rodríguez Salazar, le vendió a su padre Rafael Celestino Balboa, quien se convirtió en el único accionista de la Empresa, conservando en inmueble objeto de contrato de arrendamiento y que en ese momento se incorporo él a trabajar con su padre, lo que significa entonces que Josefina Díaz de Ruiz, mantuvo relación arrendaticia por un periodo de tiempo de 21 años en forma consecutiva con su padre Rafael Celestino Balboa, hasta 1 de febrero del 2.008, cuando su padre se retira del ramo de la serigrafía por problemas de salud, encargándose él de esa actividad siendo reconocido por la arrendadora Josefina Díaz de Ruiz, al suscribir con su persona a través de su apoderada judicial Carmen Ruiz de Dum, firmando un contrato de arrendamiento por ante la Notaria Primera de Puerto La Cruz, Estado Anzoátegui el 12 de Junio del 2.008 bajo el No. 17, Tomo 88, que estuvo sin firmar contrato los años 2.009, 2.010 y 2.011, pero ocupando el inmueble, posteriormente, se le hizo un contrato escrito por 6 meses desde el 1 de febrero del 2.012 al 1 de Agosto del 2.012, firmando posteriormente contrato de arrendamiento con la sociedad mercantil “Sellografica Barcelona, C.A.”.- Que el inmueble objeto de arrendamiento le fue vendido a la ciudadana Yantao Liand de Chen, por la suma de Novecientos Mil Bolívares (Bs.900.000,oo), cuyo documento de venta fur Protocolizado el 29 de Mayo del 2.014 por ante el registro Publico del Municipio Simón Bolívar del Estado Anzoátegui, bajo el No. 2014-1090 asiento registral 1, a pesar de asistirle el derecho preferencial ofertivo de adquirir dicho inmueble.- Fundamentando la acción en la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el uso comercial.- De igual manera procedió a promover prueba de testigo, promoviendo como testigos a los ciudadanos: Julián González Arcila, Tailor Enrique Alvins Marin y Manuel María Yguaro Rodríguez, respectivamente y como prueba documental, marcado “A” contrato de arrendamiento autenticado suscrito entre Crisanto Rodríguez Salazar y Josefina Díaz de Ruiz, por ante Notaria Pública de Barcelona, el 27 de Agosto de 1.991, bajo el No. 14, tomo 63; Marcado “B” contrato de arrendamiento suscrito entre José Rafael Balboa Guanare y Carmen Ruiz de Dum, en su carácter de apoderada de Josefina Díaz de Ruiz por ante la Notaria Primera de Puerto La Cruz, Estado Anzoátegui el 12 de Junio del 2.008 bajo el No. 17, Tomo 88, marcado “C” Contrato de Arrendamiento privado suscrito entre Josefina Díaz de Ruiz y Sollografica Barcelona, C.A., marcado “D” comunicación privada de oferta suscrita por Carmen Ruiz de Dum, y marcado “E” copia certificada de expediente de denuncia interpuesta por la parte actora por ante la Superintendencia para la defensa de los derechos socios económicos del estado Anzoátegui (SUNDDE), donde no se logro conciliación alguna dándose por concluida las actuaciones administrativas.- Procediendo a demandar a Josefina Díaz de Ruiz, en su condición de propietaria del inmueble y Yantao Liang de Chen, en su condición de compradora, antes identificada, respectivamente, para que convinieran o ello sean condenados por el Tribunal en que se le confiriera la preferencia Ofertiva y en consecuencia se subrogue en el contrato de compra venta celebrado.-
Por auto de fecha veinticinco (25) de Marzo del 2.015 se admitió la presente demanda, de acuerdo al procedimiento previsto en el Artículo 43 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para Uso Comercial.-
Emplazadas las demandadas Yantao Liang de Chen y Josefina Díaz de Ruiz, respectivamente, habiéndose agotada la citación personal y por carteles, las citadas codemandadas, procedieron a darse por citadas personalmente mediante diligencias separadas suscritas por sus respectivos apoderados judiciales los días cuatro (04) y siete (07) de Agosto del 2.015, respectivamente, consignando a tales efectos los poderes respectivos, procediendode conformidad con lo establecido en el Artículo 865 del Código de Procedimiento Civil, a dar Contestación a la Demanda, de la siguiente manera:

Contestación a la Demanda por parte de la Co-demandada Yantao Liang de Chen:
Los apoderados judiciales de la ciudadana; Yantao Liang de Chen, abogados Eduardo García Aveledo y Angel Eduardo García Clavier, inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los Nos. 8.166 y 62.596, el día siete ( 07) de Octubre del 2.015, de conformidad con las normativas previstas y sancionadas en los Artículo 864, 865 y 866 Código de Procedimiento Civil, en concordancia con lo dispuesto por el Artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, y el Artículo 348 ejusdem, de manera acumulativa procedieron a interponer, las siguientes Cuestiones Previas, a saber: Caducidad de la Acción: En primer lugar de conformidad con la normativa establecida en el Artículo 346 Ordinal 10º del Código de Procedimiento Civil, referente a la Caducidad de la Acción establecida en la Ley, alegando entre otras cosas que, en el supuesto negado que la parte actora tuviera derecho para la interposición de la presente Acción del Retracto Legal Arrendaticio, la demanda, fue interpuesta fuera del lapso legal previsto y sancionado en el Artículo 39 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, de seis (06) meses, contados a partir de la fecha en que la parte actora tuvo conocimiento de la venta, en este caso, tomando en consideración, lo expuesto por la parte actora, en el Libelo de la Demanda, donde manifestó entre otras cosas, que en virtud de la desavenencias surgidas con la co-demandada Josefina Diaz de Ruiz, en virtud, de la venta del inmueble de su propiedad y en cumplimiento a la normativa legal de la Preferencia Ofertiva y el Retracto Legal, acudió el día Veintiuno (21) de julio del dos mil catorce (2.014), por ante el Coordinador de la Oficina Regional del Sundde Anzoátegui, Denuncia No.0449-07-14, donde manifestó entre otras cosas tener conocimiento hacia nueve (9) meses antes, (es decir, desde el mes Octubre del 2.013), que la co-demandada Josefina Díaz de Ruiz, había procedido a vender a su representada, la totalidad del inmueble de su propiedad, y por esa razón no recibía el pago de la pensión de arrendamiento, acompañando a dicha denuncia, entre otras documentaciones copia del documento de venta Protocolizada por ante la Oficina de registro Publico del Municipio Simón Bolívar del Estado Anzoátegui el 29 de Mayo del dos mil catorce (2.014), el cual quedo inscrito bajo el Número20141090 Asiento Registral 1 del inmueble matriculado con el No. 248.2.3.1.19792 correspondiente al Libro de Folio Real del año 2.014, donde consta que el precio de la compraventa se fijó en la suma de NOVECIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 900.000,00) y se pagó parcialmente, el cincuenta por ciento (50%) al momento del otorgamiento de la opción de compraventa, la cual fue el trece (13) de Marzo del dos mil doce (2.012),por ante la Notaria Pública de Lechería, Municipio El Morro Lic. Diego Bautista Urbaneja, bajo el No. 034, Tomo 043, de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaria Pública en el referido año y el saldo restante en la oportunidad de la entrega material del inmueble, Protocolización del documento de venta.- La referida denuncia la acompañó la parte actora al Libelo de Demanda marcada con la letra “E”.- Con la finalidad de determinar la caducidad alegada, la parte demandada, procedió a determinar diversos escenarios con la finalidad de dejar demostrado que al momento de la interposición de la demanda por ante este Tribunal, el termino legal para la interposición de la referida acción, ya había transcurrido, a saber: 1º.-Si se tomaba en cuenta el lapso transcurrido entre el mes de Octubre del dos mil trece (2.013), fecha que reconoció la parte actora José Rafael Balboa, en la referida denuncia conocer de la venta y la fecha de la interposición de la misma Veintiuno de Julio del dos mil catorce ( 2.014), habían transcurrido ocho meses y veintiún días ( 8 meses y 21 días), lo que significa que cuando la parte actora interpuso la denuncia por ante el organismo competente, ya había transcurrido el lapso legal tipificado en el Artículo 39 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, por ende ya había caducado el termino de seis (06) meses, para reclamar el derecho al retracto legal arrendaticio, en el supuesto caso que lo tuviera.- 2º.- Si se tomaba en cuenta, el cómputo comprendido entre el mes de Octubre del dos mil trece (2.013), fecha que reconoció la parte actora en la referida denuncia conocer de la venta y la fecha de la interposición de la presente demanda por ante el Tribunal a su digno cargo el Veinticinco (25) de Febrero del dos mil quince (2.015), habían transcurrido un (01) año, cinco (05) meses y veinticinco (25) días, tiempo suficiente para determinar qué cuando la parte actora interpuso la presente demanda, ya había, caducado el término para la interposición de la misma; 3º.- Si por el contrario se tomaba en consideración para el referido computo la fecha de la denuncia por parte del actor, por ante el Coordinador de la Oficina Regional del Sundde Anzoátegui, Denuncia No.0449-07-14, Veintiuno de Julio del dos mil catorce ( 2.014) y la fecha de la interposición de la presente Demanda por ante el Tribunal a su digno cargo el Veinticinco (25) de Febrero del dos mil quince (2.015), transcurrieron siete (7) meses y nueve (9) días, tiempo suficiente para determinar que cuando se interpuso la presente demanda, ya había, caducado el termino para la interposición de la misma, establecido en la normativa antes señalada.- 4º.- Si se tomara en cuenta la fecha Veintinueve (29) de Mayo del dos mil catorce ( 2.014), oportunidad en que se registro la venta a que se refiere la opción de compra venta a la que hemos hecho referencia anteriormente, de fecha trece (13) de Marzo del dos mil doce (2.012), Protocolizada por ante la Oficina de Registro Publico del Municipio Simón Bolívar del Estado Anzoátegui el 29 de Mayo del dos mil catorce (2.014), el cual quedó inscrito bajo el Número20141090, Asiento Registral 1 del inmueble matriculado con el No. 248.2.3.1.19792, correspondiente al Libro de Folio Real del año 2.014, oportunidad donde se pagó el saldo del precio de compra venta y se hizo la entrega material del bien objeto de contrato, fecha en la cual ya el actor José Rafael Balboa, tenía conocimiento de la misma, desde el mes de octubre del 2.013, de acuerdo con la confesión que dio, por ante el Coordinador de la Oficina Regional del Sundde Anzoátegui, Denuncia No.0449-07-14, que interpuso por ante ese organismo y la fecha de la interposición de la presente Demanda por ante el Tribunal a su digno cargo el Veinticinco (25) de Febrero del dos mil quince (2.015), transcurrieron ocho (8) meses y veintisiete (27) dias, tiempo suficiente para determinar que cuando se interpuso la presente demanda, ya había, caducado el termino para la interposición de la misma, establecido en la normativa antes señalada. Así mismo los referidos apoderados basaron la caducidad alegada en los siguientes fundamentos: a) La caducidad no puede renunciarse, ni es lícito prorrogar el término establecido en la Ley para que se considere consumado; b) La Caducidad no puede relajarse por cuanto esta interesado el orden publico y la misma puede alegarse en todo estado y grado de la causa, así como en Casación, aun mas, no es necesario que sea alegada para que surta sus efectos, pues opera IPSO JURE y no únicamente OPE EXCEPCIONIS, bastando que aparezca comprobado el transcurso del lapso requerido para el ejercicio de determinada acción para que quede excluido IPSO FACTO toda posible consideración del derecho en litigio; c) Que la Caducidad era una sanción procesal, en virtud, de la cual el transcurso del tiempo fijado por la Ley, para la validez de un derecho, acarrea la inexistencia misma del derecho que se pretende hacer valer, con posterioridad.- Solicitando con fundamento en el contenido Artículo 39 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, aplicable en este caso especifico y concreto, solicitamos muy respetuosamente, se procediera a declarar con lugar la cuestión previa opuesta declarándose extinguido el proceso.- Defecto de Forma de la Demanda: De igual manera los apoderados judiciales de la ciudadana Yantao Liang de Chen, opusieron de conformidad con la norma contemplada en el Artículo 346, Ordinal 6º del referido Código de Procedimiento Civil, es decir, el Defecto de Forma de la Demanda, alegando que la parte demandante en la presente causa no estimo el valor de la Demanda, en consideración a una serie de circunstancias cuya prueba compete a la parte actora, a fin de llevar al animo del sentenciador la convicción plena de que la estimación formulada se encuentra ajustada a la realidad.- Así mismo los referidos apoderados opusieron como defensa de fondo la falta de cualidad o interés de la parte actora, para interponer y sostener el presente Juicio de Retracto Legal Arrendaticio conforme a lo establecido en el Artículo 865 del Código de Procedimiento Civil, la parte demandada, en concordancia con los Artículos 360 y 361, del referido Código.-
Por otra parte como Defensa de Fondo Conforme a la normativa prevista y sancionada en los Artículos 864, 865 y 866 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con los Artículos 360 y 361, del referido Código, los abogados: Eduardo García Aveledo y Angel Eduardo García Clavier, respectivamente en su carácter de apoderados de la co-demandada Yantao Liang de Chen, opusieron la Falta de Cualidad o Falta de Interés de la parte actora para interponer y sostener el presente Juicio de Retracto Legal Arrendaticio, en los términos siguientes, a saber: a) Falta de Cualidad para Intentar y Sostener Juicio por parte del demandante JOSE RAFAEL BALBOA GUANARE: Los referidos apoderados judiciales como Defensa de Fondo, opusieron la Falta de Cualidad o Falta de Interés de la parte actora José Rafael Balboa Guanare, para intentar y sostener el presente Juicio de Retracto Legal Arrendaticio, a título personal, por no tener la CONDICION DE ARRENDATARIO QUE SE ATRIBUYE, en virtud, que del propio Libelo de la Demanda se evidenciaba, que el referido e identificado demandante, en fecha primero (01) de Febrero del dos mil ocho (2.008), suscribió a titulo personal, contrato de arrendamiento con la ciudadana: Josefina Díaz de Ruiz, titular de la cédula de identidad No. V-461.235, a través de su apoderada judicial abogada Carmen Ruiz de Dunn, tal como se evidenciaba de documento autenticado por ante la Notaria Pública Primera de Barcelona, Estado Anzoátegui, en fecha doce (12) de junio del dos mil ocho (2.008), bajo el No. 17, Tomo 88, que el co-demandante acompaño a su Libelo de Demanda marcado ”B”, en el cual, se constataba y se evidenciaba que José Rafael balboa Guanare, era Arrendatario de tan solo un Local de Comercio, de cuatro metros (4mts.), de frente por seis metros (6mts) de fondo, es decir, VEINTICUATRO METROS CUADRADOS (24,m2), constituido por un área destinada al comercio, no siendo por lo tanto Arrendatario de toda la extensión de la referida parcela de terreno, constante de Trescientos Dieciocho Metros Cuadrado (318m2), ni de las demás bienhechurías construidas sobre dicha parcela, en virtud, que el mencionado local de comercio objeto de ese arrendamiento, se encuentra construido sobre una porción de terreno de la referida parcela, al igual que el otro local de comercio de idéntica características, los cuales fueron construidos en el lindero Oeste de la identificada parcela de terreno, su frente Avenida Cajigal, existiendo al fondo de dicha parcela una casa de dos pisos, con entrada independiente, los cuales tenían y tienen Arrendatarios diferentes, no siendo por lo tanto ARRENDATARIO, José Rafael Balboa, como lo asevera en forma maliciosa y fraudulenta, en su Libelo de la Demanda, que era arrendatario de “un inmueble propiedad de JOSEFINA DIAZ DE RUIZ, ubicado en la Avenida Cajigal, No. 17-16, Urbanización Portugal, Barcelona, Municipio Simón Bolívar del Estado Anzoátegui, en una extensión de terreno cuya superficie es aproximadamente de TRESCIENTOS DIECIOCHO METROS CUADRADOS (318 m2……….”.- Situación esta, que se evidencia de la Cláusula Primera, del referido e identificado contrato de arrendamiento, la cual se refiere a la Identificación del Inmueble objeto de Arrendamiento, que textualmente dice lo siguiente: “Primera: La Arrendadora, cede en arrendamiento a El Arrendatario, un local de comercio que mide cuatro metros (4 mts.) de ancho por seis metros (6mts) de fondo, marcado con el No.01, constituido por un área destinada al comercio, ubicada en la Avenida Cajigal No. 17-16 de Barcelona, Municipio Simón Bolívar del Estado Anzoátegui”.-

Que de igual manera se evidenciaba del mencionado contrato, tanto de la Cláusula Segunda como en la Cláusula Tercera, que el canon de arrendamiento mensual se fijo la suma de Setecientos Bolívares (Bs.700,oo) mensuales y el termino de vigencia fue de un año contado a partir del primero (01) de Febrero de Febrero del dos mil ocho (2.008), periodo prorrogable según acuerdo entre las partes, hasta finales del año 2.011 o en primer mes del año 2.012.- Por lo tanto el referido contrato de arrendamiento estuvo vigente desde el día primero (01) de Febrero del dos mil ocho (2.008), hasta finales del año dos mil once (2.011) o Enero del dos mil doce (2.012) y no hasta el primero de Agosto del dos mil doce (2.012), como maliciosamente, lo afirma el demandante en su Libelo de Demanda, en virtud, que al culminar dicha relación arrendaticia, la señora, Josefina Díaz de Ruiz, procedió arrendar el referido local de comercio a partir primero (01) de Febrero del dos mil doce (2.012), a la sociedad mercantil “Selllografica Barcelona, C.A., persona jurídica inscrita por ante el Registro de Información Fiscal (RIF) J-40047408-6, de la cual el José Rafael Balboa Guanare, era uno de sus accionistas y representante legal, tal como se evidencia de contrato de Arrendamiento que el propio demandante acompañó a su Libelo de Demanda marcado “C” y del Acta Constitutiva Estatutaria de dicha Compañía, de dicho contrato, se evidencia en su Cláusula Primera, que el bien inmueble, objeto de Arrendamiento era solo referido Local de Comercio, de cuatro metros (4mts.), de frente por seis metros (6mts) de fondo, es decir, Veinticuatro Metros cuadrados (24,m2), constituido por un área destinada al comercio, de su propiedad, de igual manera se evidenciaba en sus Cláusulas Segunda y Tercera respectivamente, que el canon de arrendamiento se estableció en la suma de Un Mil Doscientos Bolívares (Bs.1.200,oo), mensuales y que el termino de duración de la relación arrendaticia era de seis (06) meses contados a partir del primero de Febrero del dos mil doce (2.012 hasta el primero (01) de Agosto del dos mil doce (2.012), termino este prorrogable de acuerdo entre las partes contratantes.
Asimismo, hicieron la observación que dichos contratos de arrendamiento se suscribieron bajo la vigencia de la LEY DE ARRENDAMIENTOS INMOBILIARIOS, la cual entro en vigencia el primero de Enero del año 2000 y es el instrumento legal aplicable en el caso concreto.-
Por otra parte los citados abogados Eduardo García Aveledo y Ángel Eduardo García Clavier, respectivamente, con el referido carácter, establecieron que del contrato de arrendamiento que la parte actora acompañó a su Libelo de Demanda marcado “C”, se evidenciaba que para el día Trece (13) de Marzo del 2.012, fecha en que la ciudadana: Josefina Díaz de Ruiz, dio en venta a su representada Yantao Liang de Chen, la globalidad del bien inmueble de su propiedad integrada por la parcela de terreno constante de de TRESCIENTOS DIECIOCHO METROS CUADRADOS (318 m2), ubicada en la Avenida Cajigal, No. 17-16, Urbanización Portugal, Barcelona, Municipio Simón Bolívar del Estado Anzoátegui, y todas las bienhechurías construidas sobre la misma, al suscribirse la opción de compraventa, la cual fue debidamente Autenticada por ante la Notaria Pública de Lechería el día trece (13) de Marzo del dos mil doce (2.012), bajo el No. 034, Tomo 043 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaria en el referido año, para esa fecha ya el ciudadano: José Rafael Balboa Guanare, no tenia la condición de ARRENDATARIO del referido bien inmueble, en virtud, que la ARRENDATARIA, lo era la sociedad mercantil “Selllografica Barcelona, C.A., por tal circunstancia de conformidad con la normativa prevista y sancionada en el Artículo 42 de la LEY DE ARRENDAMIENTOS INMOBILIARIOS, vigente para esa oportunidad, el co-demandante José Rafael Balboa Guanare, al no ser ARRENDATARIO, no era Acreedor a la Preferencia Ofertiva y por lo tanto no tenia, ni tenia en la actualidad, derecho alguno de subrogarse, y por ende Carecía de Cualidad para interponer la presente acción de Retracto Legal Arrendaticio.- Aclarando al Tribunal que la Cualidad o Legitimatio Ad Causam, era una condición especial para el ejercicio del derecho de acción y uno de los elementos que integran los presupuestos de la pretensión y por lo tanto la referida excepción de Falta de Cualidad, ciertamente era una excepción que ataca la acción, pero debido a que se encuentra ligada indisolublemente a la pretensión y responde a principios constitucionales como son las tutela judicial efectiva y el derecho a la defensa, representa una formalidad esencial para la consecución de la Justicia. Al revisar minuciosamente el Libelo de Demanda interpuesta contra su apoderada, y las pruebas documentales acompañadas al mismo, se evidencia que para la fecha del trece (13) de Marzo del dos mil doce (2.012), fecha en que la ciudadana Josefina Díaz de Ruiz, vende en su globalidad el bien inmueble de su propiedad, ya el ciudadano demandante José Rafael Balboa Guanare,, no era arrendatario al haber finalizado dicha relación arrendaticia, el treinta y uno (31) de Enero del dos mil doce (2.012), motivo por el cual es imposible que se pueda atribuir tal condición en la presente causa.- Por las razones y consideraciones que expusieron y con fundamento en el contenido del Artículo 42 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, aplicable en este caso especifico y concreto, solicitaron procediera a declarar CON LUGAR, la falta de cualidad para interponer la acción del demandante José Rafael Balboa Guanare, por no tener interés actual, lo que conlleva a la negación de la pretensión jurídica interpuesta.-
C) Falta de Cualidad para Intentar y Sostener juicio por parte de la demandante “Selllografica Barcelona, C.A:
De igual manera los referidos apoderados judiciales opusieron de igual manera como Defensa de Fondo, la falta de cualidad o falta de interés por parte de la co-demandante, sociedad mercantil “Sellografica Barcelona, C.A”., para intentar y sostener el presente Juicio de Retracto Legal Arrendaticio, a pesar de que la misma tenga la condición de ARRENDATARIA, en virtud, que de autos se evidenciaba que la ciudadana: Josefina Díaz de Ruiz, suscribió contrato de Arrendamiento con la sociedad mercantil “Sellografica Barcelona, C.A., identificada en autos, el primero (01) de Febrero del año dos mil doce (2.012), como se evidencia del documento que la parte actora acompaño a su Libelo de Demanda marcado “C”, motivo por el cual para el día Trece (13) de Marzo del 2.012, fecha en que se suscribió y perfecciono la venta entre la ciudadana: Josefina Díaz de Ruiz, y la ciudadana Yantao Laintao de Chen, del bien inmueble, integrado por una parcela de terreno constante de Trescientos Dieciocho Metros Cuadrados (318 m2) y totalidad de las bienhechurias construidas sobre dicha parcela, ubicada en la Avenida Cajigal, No. 17-16, Urbanización Portugal, Barcelona, Municipio Simón Bolívar del Estado Anzoátegui, al suscribirse una opción de compraventa, la cual fue debidamente Autenticada por ante la Notaria Pública de Lechería el día trece (13) de Marzo del dos mil doce (2.012) bajo el no. 034, Tomo 043 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaria en el referido año, dicha arrendataria, tenia tan solo Un (01) Mes y Trece (13) Días, como arrendataria del bien inmueble objeto de venta, razón por la cual la citada sociedad mercantil “Sellografica Barcelona,, C.A., co-demandante en la presente causa, carecía del derecho que tiene todo arrendatario para que se le ofrezca en venta en primer lugar y con preferencia a un tercero el inmueble que ocupa como arrendatario, ya que, para que pudiera tener tal derecho era necesario que dicha Arrendataria, tuviera dos (02) años, o mas con tal carácter, y tan solo tenia Un (01) Mes y Trace (13) Días con tal carácter, y de acuerdo con la Ley, el deber Ofertivo del propietario arrendador está condicionado, entre otras cosas a que el Arrendatario cumpliera con los dos requisitos esenciales y concurrente a que alude el Artículo 42 de la LEY DE ARRENDAMIENTO INMOBILIARIO, vigente para esa fecha y aplicable en el caso concreto, que el Arrendatario tenga mas de dos (02) años de arrendamiento y este solvente en el pago del canon mensual, si falta alguno de esos requisitos, el Arrendatario carece de tal derecho, de dicho documento de arrendamiento, que cursa en autos marcado con la letra “C”, se evidencia que para la fecha que su apoderada Yantao Liang de Chen, adquirió el bien inmueble, la sociedad mercantil Sellografica Barcelona, C.A., tenia solamente Un (01) Mes y Trece (13) Días, como Arrendataria, motivo por el cual dicha co-demandante carecía de cualidad para demandar la acción de Retracto Legal Arrendaticio.-
D) Falta de Cualidad por parte de la Demandante “Selllografica Barcelona, C.A para Intentar y Sostener juicio:
Los Abogados Eduardo García Aveledo y Ángel García Clavier, con el carácter acreditado en los autos, de igual manera opusieron como Defensa de Fondo, la Falta de Cualidad o Falta de Interés por parte de la co-demandante Sellografica Barcelona, C.A., parte actora en la presente causa, por ser improcedente la acción interpuesta por tratarse no de la venta del local de comercio objeto de arrendamiento, sino la venta enajenación o transferencia global del inmueble del cual formaba parte el local de comercio objeto de arrendamiento. Por las razones y consideraciones up supra señaladas y con fundamento en el contenido del Artículo 49 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, aplicable en este caso especifico y concreto, solicitaron, al Tribunal procediera a declarar CON LUGAR la falta de cualidad del demandante sociedad mercantil Sellográfica Barcelona, C.A.” con fundamento en el contenido del Artículo 42 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, aplicable en este caso especifico y concreto por no tener dicha Compañía interés actual, lo que conlleva a la negación de la pretensión jurídica interpuesta
E) De la improponibilidad de la Acción: De igual manera como defensa de fondo los referidos apoderados judiciales abogados Eduardo García Aveledo y Ángel Eduardo Garcia Clavier, con el carácter de apoderados judiciales de la co-demandada Yantao Liang de Chen, opusieron la Improponibilidad de la Acción, en virtud de que en la forma y manera en que fue propuesta la pretensión por parte de los demandantes, en la presente causa, la hacían intangible por el Órgano Jurisdiccional, ya que, tanto la Doctrina como la Jurisprudencia Nacional, han tratado el tema de la pretensión desde diversos puntos de vista, siendo uno de ellos el relativo a su IMPROPONIBILIDAD, manifiesta, en el entendido, de que por el hecho de ser admisible, no necesariamente debe ser objeto de trámite, cuando resulte evidente que no es susceptible de ser acogida por el Ordenamiento Jurídico.
F) Desconocimiento de Instrumento Privado acompañado al Libelo de la Demanda: Los referidos apoderados de la co-demandada Yantao Liang de Chen, procedieron de conformidad con lo establecido en el Artículo 444 del Código de Procedimiento Civil Vigente, en concordancia con el Artículo 1.364 del Código Civil, a desconocer en todas y cada una de sus partes, el instrumento privado opuesto por la parte actora en la presenta causa, el cual se acompañó al Libelo de Demanda, marcado con la letra “D”, referente a una supuesta oferta que le fue formulada a José Rafael Balboa, para adquirir el bien inmueble vendido, por cuanto dicho documento no emanaba de la demandada o del algún causante suyo.-
G) Contestación de la Demanda: De Conformidad con el Artículo 865 del Código de procedimiento Civil, en concordancia con las normativas previstas en los Artículos 360 y 361 del referido Código, los apoderados de la referida la co-demandada, ciudadana: Yantao Liang de Chen, abogados Eduardo Garcia Aveledo y Angel Eduardo García Clavier, respectivamente, procedieron a rechazar en todas y cada una de sus partes, la demanda incoada en su contra, tanto en los hechos como en el derecho que pretenden fundamentarla, por no asistirle derecho alguno a la parte actora para la interposición de la presente acción.-
H) Promoción de Pruebas: a)Promoción del Mérito Favorable: Reprodujeron el mérito probatorio favorable de los autos, contentivos del presente juicio que ampliamente favoreciera a su representada.-b) Pruebas documentales: Promovieron marcado “A”, copia fotostática del contrato de arrendamiento autenticado por ante la Notaria Pública Primera de Barcelona, Estado Anzoátegui, en fecha doce (12) de junio del dos mil ocho (2.008), bajo el No. 17, Tomo 88, suscrito entre José Rafael Balboa y Josefina Díaz de Ruiz titular de la cédula de identidad No. V-461.235, a través de su apoderada judicial abogada Carmen Ruiz de Dunn.- Estableciendo conforme a derecho el objeto especifico de dicha prueba, que se da aquí por reproducida; Promovieron marcado “B” copia fotostática del contrato de arrendamiento privado entre la co-demandada Josefina Díaz de Ruiz y la sociedad mercantil Sellografica Barcelona, C.A. Rif: J-4004708-6; estableciendo en forma especifica el objeto de dicha prueba, que se da aquí por reproducida, Promovieron marcado “C”, copia fotostática del documento de Opción de Compra Venta, suscrito entre Josefina Díaz de Ruiz, y Yantao Liang de Chen, debidamente Autenticada por ante la Notaria Pública de Lechería, el día trece (13) de Marzo del dos mil doce (2.012) bajo el no. 034, Tomo 043 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaria en el referido año, estableciendo en forma especifica el objeto de dicha prueba, que se da aquí por reproducida, Promovieron marcado “D”, copia fotostática del documento de venta suscrito entre Josefina Díaz de Ruiz, y Yantao Liang de Chen debidamente Protocolizada por ante la Oficina de registro Publico del Municipio Simón Bolívar del Estado Anzoátegui el 29 de Mayo del dos mil catorce (2.014), el cual quedo inscrito bajo el Número20141090 Asiento Registral 1 del inmueble matriculado con el No. 248.2.3.1.19792 correspondiente al Libro de Folio Real del año 2.014, estableciendo en forma especifica el objeto de dicha prueba, que se da aquí por reproducida, Promovieron marcado “E” copia fotostática del Acto de Conciliación No.1, llevado a efecto de fecha dieciocho (18) de Agosto del dos mil catorce (2.014), por ante el Coordinador de la Oficina Regional del Sund de Anzoátegui, de acuerdo con la denuncia interpuesta por la parte actora por ante ese organismo a la cual se le asigno el Número: No.0449-07-14, la cual forma parte del expediente administrativo que la parte Actora acompaño a su Libelo de Demanda marcado con la letra “E”, donde José Rafael Balboa, declaro de manara expresa y clara la insolvencia en el pago de la pensión de arrendamiento mensual por mas de un (01) año, estableciendo en forma especifica el objeto de dicha prueba, que se da aquí por reproducida, Promovieron marcado “F” copia fotostática de de la Planilla de Inscripción Catastral Código de catastro 03-18-01-U01 011 006015 000 000 000, Código Anterior 03-11-05, a nombre de Yantao Liang de Chen, emanada de la Dirección de Catastro de la Alcaldía del Municipio Simón Bolívar, Oficina de Catrastro, Barcelona Estado Anzoátegui, estableciendo en forma especifica el objeto de dicha prueba, que se da aquí por reproducida; c) Prueba de Informe: De conformidad con la norma prevista y sancionada en el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil, promovemos Prueba de Informe, a las siguientes pruebas de Informe: a) Promovieron Prueba de Informe, a los fines de que el Ciudadano Notario Público de la Notaria Pública Primera de Barcelona, Estado Anzoátegui, remita a este Tribunal Copia Certificada del documento de Autenticado en fecha doce (12) de junio del dos mil ocho (2.008), bajo el No. 17, Tomo 88, suscrito entre José Rafael Balboa y Josefina Díaz de Ruiz titular de la cédula de identidad No. V-461.235, a través de su apoderada judicial abogada Carmen Ruiz de Dunn; b) Promovemos Prueba de Informe, a los fines de que el Ciudadano Registrador Público del Municipio Simón Bolívar del Estado Anzoátegui, remita a este Tribunal Copia Certificada del documento de venta suscrito entre Josefina Díaz de Ruiz y Yantao Liang de Chen, debidamente Protocolizada por ante la Oficina de Registro Publico del Municipio Simón Bolívar del Estado Anzoátegui el 29 de Mayo del dos mil catorce (2.014), el cual quedo inscrito bajo el Número20141090 Asiento Registral 1 del inmueble matriculado con el No. 248.2.3.1.19792 correspondiente al Libro de Folio Real del año 2.014; c) Promovieron Prueba de Informe, a los fines de que el Coordinador Regional de la Oficina Regional del Sundde de Anzoátegui, remita a este Tribunal Copia Certificada del expediente signado con el No.ANZ- 0449-07-14, de fecha 27 de Julio del dos mil catorce (2.014);d)Promovieron Prueba de Informe, a los fines de que el Director de Catastro de la Alcaldía del Municipio Simón Bolívar, Oficina de Catrastro, Barcelona Estado Anzoátegui, remita a este Tribunal Copia Certificada de la Planilla de Inscripción Catastral Código de catastro 03-18-01-U01 011 006015 000 000 000, Código Anterior 03-11-05, a nombre de Yantao Liang de Chen.- d) Prueba de Inspección Judicial: De conformidad con las normativas previstas y sancionadas en los Artículos 1.429 y 1.430 del Código Civil vigente, promuevo prueba de Inspección Judicial con el fin de el Ciudadano Juez, de la Causa, se sirva trasladarse y constituirse en el inmueble propiedad de nuestra mandante ubicada en la Avenida Cajigal, No. 17-16, Urbanización Portugal, Barcelona, Municipio Simón Bolívar del Estado Anzoátegui, el cual me pertenece por compra que hice a la ciudadana Josefina Díaz de Ruiz, según consta de documentos cursantes en autos y promovido como prueba en la presente causa, con el fin de que se deje constancia, por medio de los siguientes particulares Primero: Si en el inmueble donde se encuentra constituido el Tribunal, ubicado en la Avenida Cajigal, No. 17-16, Urbanización Portugal, Barcelona, Municipio Simón Bolívar del Estado Anzoátegui, consta en el frente de dicha edificación de dos (2) locales comerciales y una puerta de rejas de hierro entre los dos locales que da a una casa de habitación al fondo de la parcela; Segundo: Si el local de comercio signado con el No.1, se identifica con un aviso donde se señala que allí funciona “Sellografica Barcelona, C.A”. y otro aviso donde se señala que la actividad comercial de la misma es “Litografía, Tipografía, Tarjetearía, Almanaques, Sellos de Cauchos en General” de igual manera deje constancia que dicho local de comercio esta protegido por una rejas de hierro con una puerta de las mismas características en el centro que da acceso al referido local;Tercero: Si el otro local de comercio signado con el No. 2, no tiene letrero que identifique su actividad comercial, y se encuentra totalmente cerrado con dos puertas tipo Santa María.-Cuarto: Si ambos locales de comercio dan a la Avenida Cajigal de Barcelona, Estado Anzoátegui; Quinto: Si entre los dos locales de comercio existe una puerta de rejas de hierro, que da a una casa de habitación de dos pisos en mal estado, y se encuentra ocupada por personas.-Sexto: De cualquier otra circunstancia que pudiera señalar al momento de la práctica de esta actuación, estableciendo el objeto de la prueba los cuales se dan aquí por reproducidos
CAPITULO CUARTO
1o.- Contestación a la Demanda por parte de la Co-demandada Josefina Díaz de Ruiz
A) Cuestiones Previas: De la misma manera, en esa oportunidad procesal, el abogado Mauricie Nichols, abogado en ejercicio e inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el Número: 88.899, procediendo en su carácter de apoderado judicial de la ciudadana: Josefina Diaz de Ruiz, procedió a dar Contestación a la Demanda conforme a las normativas establecidas en los Artículo 864, 865 y 866 Código de Procedimiento Civil, respectivamente, en concordancia con lo dispuesto por el Artículo 346 y 348 del Código de Procedimiento Civil, oponiendo en forma acumulativa las siguientes Cuestión Previa Prevista a saber: Caducidad de la Acción: De conformidad con la norma contemplada en el Artículo 346 ordinal 10º del Código de Procedimiento Civil, opuso, la Caducidad de la Acción establecida en la ley, en virtud, de haber sido interpuesta la acción fuera del lapso legal previsto en el Artículo 39 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, de seis (06) meses, contados a partir de la fecha en que tuvo conoció la parte actora de la venta , en el mes Octubre del 2.013), que de acuerdo con lo expuesto por la parte actora José Rafael Balboa, en la denuncia que interpuso por ante el Coordinador de la Oficina Regional del Sundde Anzoátegui, el 21 de Julio del 2.014, signada con el No.0449-07-14, donde manifestó entre otras cosas tener conocimiento hacia nueve (9) meses antes de la interposición de la referida denuncia, es desde el mes Octubre del 2.013), que la co-demandada Josefina Díaz de Ruiz, había procedido a vender a la co-demandada Yantao Liang de Chen, la totalidad del inmueble propiedad de mi representada, y para ello acompaño a su denuncia entre otros documento de venta Protocolizada por ante la Oficina de registro Publico del Municipio Simón Bolívar del Estado Anzoátegui el 29 de Mayo del dos mil catorce (2.014), el cual quedo inscrito bajo el Número20141090 Asiento Registral 1 del inmueble matriculado con el No. 248.2.3.1.19792 correspondiente al Libro de Folio Real del año 2.014, donde consta que la referida venta tuvo lugar el trece (13) de Marzo del dos mil doce (2.012),por ante la Notaria Pública de Lechería, Municipio El Morro Lic. Diego Bautista Urbaneja, bajo el No. 034, Tomo 043, de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaria Pública, cuando suscribieron opción de compra venta donde se perfecciono la venta, al fijarse el precio de compraventa de Novecientos Mil Bolívares (Bs. 900.000,oo) y se pago el cincuenta por ciento (50%) al momento de dicho otorgamiento y el saldo restante se convino en pagarlo en la oportunidad de la entrega material del inmueble, es decir en el momento de la Protocolización del documento de venta definitivo- Aduciendo de igual que entre el mes de Octubre del dos mil trece (2.013), fecha que reconoció la parte actora en la referida denuncia conocer de la venta y la fecha de la interposición de la misma Veintiuno de Julio del dos mil catorce ( 2.014), había transcurrido Ocho (08) M y Veintiún (21) Días, lo que significa que cuando la parte actora interpuso la denuncia por ante el organismo competente, ya había transcurrido el lapso legal tipificado en el Artículo 39 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, por ende ya había caducado el termino de seis (06) meses, para reclamar el derecho al retracto legal arrendaticio, en el supuesto caso que lo tuviera.- Si tomamos en cuenta, el computo comprendido entre el mes de Octubre del dos mil trece (2.013), fecha que reconoció la parte actora en la referida denuncia conocer de la venta y la fecha de la interposición de la presente demanda por ante el Tribunal a su digno cargo el Veinticinco (25) de Febrero del dos mil quince (2.015), habían transcurrido Un (01) Año, Cinco (05) Meses y Veinticinco (25) Díaz, tiempo suficiente para determinar que cuando la parte actora interpuso la presente demanda, ya había, caducado el termino para la interposición de la misma.- Si por el contrario se tomara en consideración para el referido computo la fecha de la denuncia por parte del actor, por ante el Coordinador de la Oficina Regional del Sundde Anzoátegui, Denuncia No.0449-07-14, Veintiuno de Julio del dos mil catorce ( 2.014) y la fecha de la interposición de la presente demanda por ante el Tribunal a su digno cargo el Veinticinco (25) de Febrero del dos mil quince (2.015), transcurrieron Siete (07) Meses y Nueve (09) Días, tiempo suficiente para determinar que cuando se interpuso la presente demanda, ya había, caducado el termino para la interposición de la misma, establecido en la normativa antes señalada.- Solicitando al afecto se declarara con lugar la referida cuestión previa, declarando extinguido el proceso.- Defecto de Forma de la Demanda :De igual manera opuso Cuestión Previa establecida en el Artículo 346, Ordinal 6º del referido Código de Procedimiento Civil, es decir, defecto de forma de la demanda, por cuanto la parte demandante no estimo el valor de la demanda, lo que le impedía su rechazo o convenimiento, no convalidando tal situación, en virtud, que dicha omisión le impedía determinar la Competencia de este Tribunal en el conocimiento de la causa y le impide a su representada del derecho de ocurrir o no a Casación.-
B) Defensa de Fondo: Así mismo en el referido escrito, opuso como Defensa de Fondo, la Falta de Cualidad o Falta de Interés de la parte actora José Rafael Balboa y la sociedad mercantil Sellografica Barcelona, respectivamente, solicitando se declarara con lugar la falta de cualidad interpuesta.
C) Desconocimiento de Documento Privado: Seguidamente procedió dicho apoderado al desconocimiento del documento privado opuesto en el LIBELO DE LA DEMANDA por José Rafael Balboa Guanare, de conformidad con la normativa prevista y sancionada en el Artículo 444 del Código de Procedimiento Civil Vigente, en concordancia con el Artículo 1.364 del Código Civil, el cual se acompaño al Libelo de Demanda marcado con la letra “D”, referente a una supuesta oferta que le fue formulada a José Rafael balboa Guanar, para adquirir el bien inmueble vendido, por cuanto el mismo solamente fue firmado supuestamente por la Dra. Carmen Ruiz de Dunn, en su carácter de apoderada judicial de su representada Josefina Díaz de Ruiz, ya que, para que dicho documento pudiera tener valor procesal, era necesario que el mismo hubiera sido otorgado por la firma conjunta de por lo menos de dos (02) de los apoderados de mi representada, tal como se evidencia del instrumento poder mediante el cual actúo, el cual se encuentra autenticado por ante Notaria Pública de Lechería, Municipio Turístico El Morro Lic Diego Bautista Urbaneja del Estado Anzoátegui, el trece (13) de Marzo del dos mil doce (2.011), bajo el No.033, Tomo 043, de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaria en el referido año, que condiciona la validez de dicha representación siempre y cuando conjuntamente actúen conjuntamente por lo menos dos de los apoderados, aduciendo igualmente que el referido documento, no era un documento Autentico, formalidad necesaria exigida por la normativa prevista y sancionada en el Artículo 44 de la LEY DE ARRENDAMIENTOS INMOBLIARIOS, vigente para ese momento, en vista que el documento Autentico, es aquel autorizado con las solemnidades legales por un registrador, por un Juez, un Notario o cualquier empleado publico que tenga facultad para darle fe pública, en el lugar donde el instrumento se haya autorizado, al no ser dicho documento un documento Autentico carece de todo valor procesal, resaltando que por la falta de esa formalidad el mismo no tenia la fuerza de instrumento público, solo en consecuencia, seria valido como instrumento privado, siempre y cuando haya sido firmado por las partes, y en este caso dicho documento carecía de la firma tanto de uno de los co-apoderados y del supuesto notificado, motivo por el cual no podía ser oponible a su representada la co-demandada ciudadana Josefina Díaz de Ruiz.
D) Contestación de la Demanda: De igual manera el referido apoderado judicial de conformidad con lo previsto en el Artículo 865 del Código de Procedimiento Civil a rebatir los hechos alegados por la parte demandante y su fundamentación jurídica. Así mismo alego que la parte actora arguyo un supuesto Retracto Legal Arrendaticio, que de manera absurda y contraria a derecho pretendía atribuirse, fundamentando la misma, en asideros jurídicos contemplados en Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, cuyas normativas no estaban vigentes, para el año 2.012, oportunidad en que mi representada procedió a la enajenación o transferencia global del bien inmueble de su propiedad, del cual formaba parte el local de comercio arrendado para esa oportunidad a la sociedad mercantil SELLOGRAFICA BARCELONA, C.A. y por lo tanto las normativas en que se fundamenta la acción no tenia ni podía tener efecto retroactivo, ni eran aplicables en el presente caso. Aduciendo que la parte actora debió fundamentar la demanda en todo caso, en las normas establecidas en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, al no hacerlo, trata de aplicar la retroactividad de la Ley, siendo aplicable la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, tan solo con respecto al Procedimiento Judicial aplicable en este caso concreto, el cual esta previsto y sancionado en el Capitulo IX Artículo 43, en virtud, que la vigencia de la referida Ley data del 23 de Mayo del año 2.014, al ser publicada en la Gaceta Oficial de la Republica Bolivariana de Venezuela, No.40.418.- Si la parte actora pretendía ejercer la Acción de Retracto Legal Arrendaticio, cuestión que se observa en su fundamentación jurídica, ello es falso de toda falsedad, pues los hechos y el derecho invocado no pueden ser subsumidos en las normas por invocados en el Libelo de Demanda, por cuanto las mismas no estaban vigente cuando se llevo a efecto la operación de enajenación, que tuvo lugar el día trece (13) de Marzo del dos mil doce (2.012), estando vigente la anterior Ley de Arrendamientos Inmobiliarios cuya normativas son aplicables en este caso en concreto.- Siendo por lo tanto, la acción interpuesta contraria a derecho e improcedente, por cuanto la arrendataria carecía de preferencia ofertiva, en vista que, su representada no estaba enajenando específicamente, el local de comercio objeto de arrendamiento, sino por el contrario estaba enajenando la transferencia global de todo el inmueble de su propiedad constituido por la parcela de terreno y todas las bienhechurias construidas sobre las misma de su propiedad, una vivienda y dos locales de comercio, siendo por tal motivo desde el punto de vista jurídico improcedente dicha acción. De igual manera rechazo y contradijo los fundamentos jurídicos en que la parte actora fundamento la acción, procediendo de seguida a conforme a las normativas antes señaladas a rechazar la demanda en cada una de sus partes tantos en los hechos con en el derecho pretendido, de acuerdo con los fundamentos que al respecto alego los cuales se dan por reproducidos.-
E) Promoción Pruebas: De conforme a la normativa establecida en el Artículo 865 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con lo previsto en la normativa sancionada Artículos 395 del referido Código, referente a los medios de prueba, el abogado Mauricie Nichols, procediendo en su carácter de apoderado judicial de la ciudadana: Josefina Diaz de Ruiz, promovió al efecto, el mérito probatorio favorable de los autos, prueba documental estableciendo el objeto de cada una de esa pruebas conforme a derecho, incluso promovió prueba documental con el objeto de demostrar la Caducidad alegada.-
De conformidad con la norma prevista y sancionada en el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil prueba de informe, estableciendo el objeto de dicha prueba conforme a derecho
CAPITULO QUINTO:
1º.- Contradicción a la Cuestión Previa Promovida Referente a la Caducidad de la Acción y al Defecto de Forma de la Demanda opuestas por las Co-demandadas.
Asevero la parte actora, dentro del lapso legal previsto al efecto, que la Caducidad alegada por los co-demandados, no tenían asidero jurídico que lo sustentara, por las siguientes razones :A) Porque la operación de compra venta surte efecto erga omnes, es decir, según su parecer, que era oponible a terceros desde el mismo momento que se le otorgue el carácter de documento publico, es decir, una vez que el mismo se encuentre Protocolizado por ante el Registro Público correspondiente, siendo la fecha de su registro el 29 de Mayo del 2.014, mal pudiendo los co-demandados alegar que su representada tuviera conocimiento de la compra venta en fecha anterior a esa fecha; B) Que por el hecho de haberse suscrito una opción de compra venta no significaba que su representada tuviera conocimiento de dicha negociación; C): Que la co-demandada Josefina Diaz de Ruiz, estaba obligada a notificar por escrito y con las formalidades de Ley la venta del inmueble al arrendatario; D) Que la co-demandada compradora Yantao liang de Chen, también tenia la obligación de notificar al arrendatario, E): Que ambas co-demandadas incumplieron con la obligación de notificar la venta del inmueble al arrendatario, obligaciones que fueron incumplidas por ambas, teniendo conocimiento su representado de que algo pasaba en el inmueble, en virtud, del hostigamiento, improperios y persecuciones que le hicieron los familiares de Josefina Diaz de Ruiz, en su condición de propietaria del inmueble, pero no conocimiento cierto de la Opción de Compra Venta que estaban pretendiendo realizar F) Que Josefina Diaz de Ruiz, quiso enmendar su error con una misiva privada, fechada 16 de Julio del 2.013, la cual no cumplió las formalidades legales; G): Que su representada una vez que se Protocolizo el documento el 29 de Mayo del 2.014, tuvo su representado conocimiento del atropello que se había cometido en su contra y que para la defensa de sus derechos concurrió el 27 de Julio del 2.014 al SUNDENN, cumpliendo para agotar la vía administrativa para lo cual transcurrieron dos meses y no el lapso alegado por los co-demandados.- Alegando a favor de sus planteamientos entre otras cosas que la Ley exigía el agotamiento de la vía administrativa para luego interponer la acción; H) Que de autos se evidenciaba que tanto la propietaria del inmueble como la Compradora en ningún momento habían cumplido con las obligaciones que le imponía el Artículo 39 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial y por lo tanto el lapso de seis (06) meses no podía establecerse por una presunción, ya que, la Ley era precisa que el lapso debía computarse desde la notificación, fecha que no existía, por el incumplimiento de las co-demandadas.- Advirtiendo al Ciudadano Juez, que la negociación entre las codemandadas estuvo pactada desde el 13 de Marzo del 2.012, sin que su representada tuviera conocimiento de ello.-
En relación con la Cuestión Previa prevista y sancionada en el Ordinal 6º del Artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, la representación de la parte actora expuso que el monto del precio de venta establecido por los co-demandados fue de Novecientos Mil Bolívares, equivalente a 7.086,61 Unidades Tributaria, por ello queda establecida la estimación de la demanda en dicho monto.-
2º) Promoción de Pruebas de la Incidencia: La parte actora dentro del lapso legal de la incidencia procedió a promover como prueba documental las siguientes: Primero: Contrato de Arrendamiento, suscrito entre la co-demandada Josefina Díaz de Ruiz con el señor Crisando Rodríguez, de facha 27 de Agosto de 1.991, debidamente autenticado, por ante la Notaria Publica de Barcelona, el veintisiete (27) de Agosto del 1.991, bajo el 14, Tomo 63 de los libros de autenticaciones llevados por esa Notaria en el referido año; Segundo: Contrato de Arrendamiento privado entre Carmen Ruiz de Dunn, en su carácter de apoderada de Josefina Díaz de Ruiz y José Rafael Balboa, y Tercero: Documento Privado suscrito entre Carmen Ruiz de Dunn, en su carácter de apoderada de Josefina Díaz de Ruiz y la sociedad mercantil “Sellografica Barcelona, C.A” de fecha 1 de febrero del 2.012.-
De igual manera promovió prueba testimonial, promoviendo el testimonio de los ciudadanos: Taylor Alvins, Manuel Iguaro y Julián Gonzáles, respectivamente.- Dichas pruebas fueron admitidas según auto de fecha 13 de Noviembre del 2.015, fijándose el quinto día de despacho para la evacuación de los testigos.-
El veintitrés (23) de Noviembre se recibió escrito por parte del representante judicial de la codemandada Yantao Liang de Chen, abogado Eduardo García Aveledo, donde solicita se considere inapropiada e improcedente la prueba documental y de testigo presentada por la parte actora en la incidencia, de la Cuestión Previa, en virtud, que la parte actora, tuvo conocimiento de la venta efectuada a su representada, el 21 de octubre del 2.013, es decir, nueve (9) meses antes, que este procediera a interponer el día 21 de Julio del 2.014, Denuncia por ante el Coordinador de la Oficina Regional del Sundde Anzoátegui, ubicada en el Centro Comercial Géminis, Segundo Piso, Av. Intercomunal Jorge Rodríguez, Barcelona, Estado Anzoátegui, a la cual se le asigno el No.0449-07-14.-, lo cual se evidenciaba de la CONFESION efectuada voluntariamente por el ciudadano JOSE RAFAEL BALBOA GUANARE, en la Denuncia No.0449-07-14, de fecha 21 de Julio del 2.014, donde manifestó entre otras cosas tener conocimiento “hacia nueve (9) meses antes, (es decir, desde el mes Octubre del 2.013), que JOSEFINA DIAZ DE RUIZ, había procedido a vender a su representada, la totalidad del inmueble de su propiedad”, y por esa razón no recibía el pago de la pensión de arrendamiento, acompañando a dicha denuncia, entre otras documentaciones copia del documento de venta Protocolizada por ante la Oficina de registro Publico del Municipio Simón Bolívar del Estado Anzoátegui el 29 de Mayo del dos mil catorce (2.014), el cual quedo inscrito bajo el Número20141090 Asiento Registral 1 del inmueble matriculado con el No. 248.2.3.1.19792 correspondiente al Libro de Folio Real del año 2.014, donde consta que precio de compraventa se fijo en la suma de NOVECIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 900.000,oo) y se pago parcialmente, el cincuenta por ciento (50%) al momento del otorgamiento de la opción de compraventa, la cual fue el trece (13) de Marzo del dos mil doce (2.012),por ante la Notaria Pública de Lechería, Municipio El Morro Lic. Diego Bautista Urbaneja, bajo el No. 034, Tomo 043, de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaria Pública en el referido año y el saldo restante en la oportunidad de la entrega material del inmueble, Protocolización del documento de venta.- Y que la referida denuncia la había acompaño la parte actora en su Libelo de Demanda marcada con la letra “E”.- Que la referida declaración formulada por la parte actora en la referida denuncia por ante el Coordinador de la Oficina Regional del Sundde Anzoátegui, en fecha 21 de Julio del 2.014, era una CONFESION que llenaba los extremos de ley, ya que, la parte actora había reconocido frente a la autoridad administrativa competente en la materia, en que momento tuvo conocimiento de la venta objeto de la presente acción, en vista, que la CONFESION como prueba, era el testimonio que una de las partes hace contra si misma, o sea, el reconocimiento que uno de los litigantes hace de la verdad de un hecho susceptible de producir consecuencias jurídicas.-
Mediante auto fechado el primero (01) de Diciembre del 2.015, el Tribunal subsano la omisión de no haber señalado al testigo Julián Gonzáles, fijándose el tercer día de despacho para su evacuación.- En esa fecha la parte actora solicito una nueva oportunidad para que los testigos Taylor Alvins y Manuel Iguaro, rindieran declaración, en virtud, de haberse declarado desierto el lapso de evacuación.-
En fecha cuatro (04) de Diciembre del 2.015, el testigo Julián de Jesús González, rindió declaración, en esa misma fecha el Tribunal negó el pedimento de la parte actora.-
CAPITULO SEXTO
Consideraciones para Decidir la Incidencia Planteada
1º.- Promovidas las referidas Cuestiones Previas, este Tribunal realiza su pronunciamiento sin importar el Orden en que fueron consagradas en la Legislación, por cuanto estima prudente iniciar el análisis con respecto al Ordinal 6º del Artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, para lo cual es preciso señalar que la co-demandadas en este Juicio ciudadanas: Yantao Liang de Chen y Josefina Díaz de Ruiz, respectivamente por medio de sus apoderados judiciales, en forma separada alegaron la Cuestión previa referente al Defecto de Forma de la Demanda, conforme al Ordinal 6º del Artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, por no haber estimado el valor de la demanda, normativa que abre un INTER PROCESAL, que le permite al demandante mediante la subsanación voluntaria y que a la postre no acarrea costa para el, corregir mediante diligencia o escrito, dentro del lapso legal del defecto de forma señalado por las co-demandadas, quienes obrando de buena fe y en base a la lealtad procesal, advirtió tal vicio, en la oportunidad procesal, en obsequio a lo establecido en el Artículo 170 del Código de Procedimiento Civil.- Planteada así la situación, la parte actora mediante escrito fechado el 28 de Octubre del 2.015, en relación a la Cuestión Previa opuesta prevista y sancionada en el Ordinal 6 del Artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, manifestó que se evidenciaba de su escrito liberar que había procedido a ejercer la Acción de Preferencia Ofertiva y al solicitar la subrogación al documento de compra venta, por el monto de Novecientos mil Bolívares (Bs. 900.000,oo), quedaba establecida la estimación de la demanda en ese monto, que equivalía a 7.086,61 Unidades Tributaria.- En este caso, en virtud, de evidenciarse que la parte actora en la presente causa, subsano el defecto de forma de la demanda, señalado en su oportunidad procesal por las co-demandadas en el presente juicio, este Tribunal considera que la subsanación realizada, es cabal y completa al señalar este la omisión del Libelo de la demanda, expresamente que quedaba Estimada la Demanda en la suma de Novecientos Mil Bolívares (Bs.900.000,oo), equivalente a 7.086,61 Unidades Tributarias y Asi se decide.-
2º.- Con respecto a la Cuestión Previa, alegada en su oportunidad procesal por las Co-demandadas ciudadanas: Yantao Liang de Chen y Josefina Díaz de Ruiz, respectivamente, por medio de sus apoderados judiciales, referente a la Caducidad de la Acción, la parte actora procedió a contradecir la mismas, en los términos expuestos, en el Capitulo anterior, referente a la Contradicción de las Cuestiones Previas promovidas por las co-demandadas.- Alega la parte actora entre otras cosas, que una vez que se Protocolizo el documento de venta definitivo de compra venta en fecha 29 de Mayo del 2.014 y conociendo el atropello que se había cometido en su contra, para la defensa de sus derechos procedió acudir al SUNDDE el 21 de Julio del 2.014, agotando así la vía administrativa exigida por la Ley, alegando a favor de sus planteamientos, entre otras cosas, que la Ley exigía el agotamiento de la vía administrativa para luego interponer la acción, a este respecto el Tribunal considera necesario y conveniente dejar en claro que para el ejercicio de la Acción de Retracto Legal Arrendaticio, que se refiere al derecho que tiene el Arrendatario de subrogarse al tercer adquiriente del inmueble que ocupa en las mismas condiciones estipuladas en el instrumento traslativo de la propiedad, no se requiere agotar previamente a la interposición de la Acción, vía administrativa alguna, la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial con respecto a la Preferencia Ofertiva y Retracto Legal Arrendaticio, a que se refiere el Articulo 38, de la mencionada Ley, es clara al respecto, ya que contempla con respecto al incumpliendo de dicha normativa por parte de los propietarios, administradores, arrendadores o arrendatarios que incumpla, solicitar por vía Administrativa (SUNDDE) la sanción establecida en el Artículo 44 numeral 2 de la mencionada normativa, una de Mil Quinientas Unidades Tributaria (1.500 U.T) a quienes incumplan las estipulaciones previstas en la normativa antes citada, no siendo tal requisito indispensable para el ejercicio de la Acción de Retracto Legakl Arrendaticio.- Y Así se decide.-
Seguidamente entra esta Instancia a revisar la procedencia o no de la defensa de la CADUCIDAD DE LA ACCIÖN, sostenida por las Co-demandadas, en la presenta causa y en tal sentido la Cuestión Previa de la Caducidad de la Acción establecida en la Ley Especial que rige la materia, se refiere a la caducidad ex lege (establecida en la ley de manera expresa) y viene a constituir un supuesto de perdida irreparable del derecho por el transcurso del tiempo, sin haberse intentado la correspondiente acción.-
La Cuestión Previa de la Caducidad de la Acción, establecida en el Ordinal 10º del Artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, se encuentra referida a la Caducidad establecida expresamente en la Ley, para que en un termino perentorio se interponga la demanda, so pena de ser declarada extinguida la Acción y la sola presentación de la demanda basta para impedir que se cumpla el lapso fatal de la caducidad, cuyo incumplimiento implica una sanción para el demandante.-
La Caducidad produce la extinción de la acción propuesta en cada caso y el derecho de impedir que se logre su declaratoria oficiosa por no presentarse oportunamente y al ser considerada de Orden Publico no es susceptible de renuncia, ni interrupción y transcurrido el tiempo fijada por la Ley automáticamente genera los efectos sancionatorios.-
A fin de dilucidar los hechos controvertidos en la causa, pasa esta Sentenciadora al análisis y valoración del material probatorio aportado al proceso de la incidencia.- Con respecto a la prueba documental, contrato de arrendamiento, suscrito entre la co-demandada Josefina Díaz de Ruiz con el señor Crisando Rodríguez, de facha 27 de Agosto de 1.991, debidamente autenticado, por ante la Notaria Publica de Barcelona, el veintisiete (27) de Agosto del 1.991, bajo el 14, Tomo 63 de los libros de autenticaciones llevados por esa Notaria en el referido año; contrato de Arrendamiento privado, suscrito entre Carmen Ruiz de Dunn, en su carácter de apoderada de Josefina Díaz de Ruiz y José Balboa, y contrato de arrendamiento privado, suscrito entre Carmen Ruiz de Dunn, en su carácter de apoderada de Josefina Díaz de Ruiz y la sociedad mercantil “Sellografica Barcelona, C.A” de fecha primero (01) de febrero del 2.012, promovidos conforme a lo establecido en el Artículo 352 del Código de Procedimiento Civil, por la parte actora, en la incidencia de la Cuestión Previa de Caducidad de la Acción, establecida en la Ley, opuesta por los co-demandados, este Tribunal, valora cada uno de los contratos de arrendamientos promovidos, de acuerdo con lo establecido en el Artículo 429 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con los Artículo 1.359 y 1.363 del Código Civil, respectivamente, en razón de no haber sido ni desconocido, ni tachado de falsedad en su oportunidad procesal y en consecuencia este Tribunal, les da todo el valor procesal, por cuanto a los fines de la comprobación de los actos, la prueba escrita puede considerarse como la prueba por excelencia, por constituir uno de los medios probatorios mas seguros. En el caso de autos mediante el primer contrato de arrendamiento, se demuestra que la señora, Josefina Díaz de Ruiz, procedió, a dar en arrendamiento un local de comercio ubicado en la Avenida Cajigal No. 17-16, Barcelona, Estado Anzoátegui, constante de cuatro metros de ancho por seis metros de fondo, inicialmente al señor Crisando Rodríguez, mediante el segundo contrato queda demostrado que Carmen Ruiz de Dunn, en su carácter de apoderada de Josefina Díaz de Ruiz , procedió a dar en arrendamiento, el mismo local de comercio, ubicado en la Avenida Cajigal No. 17-16, Barcelona, Estado Anzoátegui, constante de cuatro metros de ancho por seis metros de fondo al Sr. José Balboa; y por último mediante el tercer contrato de arrendamiento suscrito entre Carmen Ruiz de Dunn, en su carácter de apoderada de Josefina Díaz de Ruiz , procedió a dar en arrendamiento, el mismo local de comercio, ubicado en la Avenida Cajigal No. 17-16, Barcelona, Estado Anzoátegui, constante de cuatro metros de ancho por seis metros de fondo a la sociedad mercantil Sellografica Barcelona, C.A., queda demostrado fehacientemente que el Arrendatario, último y actual del referido local de comercio, a partir del primero (01) de febrero del dos mil doce, es la referida sociedad mercantil, Sellografica Barcelona, C.A., conclusión que llega este Tribunal al no señalar la parte actora en su escrito probatorio al Tribunal el objeto de la prueba, a pesar que se ha reiterado que en cuanto a la forma de promoción de los medios probatorios, además de tener que ser las mismas legales, pertinentes, relevantes o útiles, conducentes o idóneas, lícitas, temporáneas y regularmente propuestas; además de tener que cumplir con las exigencias o requisitos o formalidades de promoción de cada prueba en particular-regularidad en la promoción de la prueba- debe indicarse en forma expresa y sin dudas de ningún tipo el objeto de cada prueba promovida, es decir, lo que se pretende demostrar con cada medio propuesto, pues es esta la única forma de determinar si la prueba es pertinente, relevante, conducente, licita entre otras consideraciones, todo lo cual nos coloca en el campo de la identificación del objeto de la prueba o apostillamiento.- Aun cuando dicho requisito no se encuentra previsto en forma expresa en el Código de Procedimiento Civil, pero que es de deducción lógica y legal del contenido de los Artículos 396 y 397 del Código de Procedimiento Civil, dado que la actividad de oposición a la admisión de pruebas, convenimiento sobre los hechos y las pruebas promovidas y la propia admisión de las pruebas, se verían limitados, impedidos e incluso hasta frustrados en ocasiones, al no identificarse el objeto de la prueba, todo lo cual incluso obstaculiza la posibilidad de fomentar el juego sucio en materia probatoria, al eliminarse el elemento sorpresa con la prueba que se propone.- Y Asi se decide.- Con respecto a la prueba testimonial, de los ciudadanos: Taylor Alvins y Manuel Iguaro, respectivamente, el Tribunal en la oportunidad procesal procedió a declarar desierto el acto de evacuación de dichos testimonios por no haber comparecido ninguno de los citados testigos al acto de evacuación de prueba. Con respecto a la prueba testimonial rendida por el ciudadano Julián Gonzáles, y del análisis efectuado a su testimonio, se evidencia que nada aporto para determinar si la acción fue interpuesta dentro del lapso de Caducidad establecido en la Ley o cuando tuvo conocimiento el actor de la venta del bien inmueble objeto de arrendamiento.- Asi se decide.- En el caso bajo estudio, es necesario dejar en claro que para la formación válida de la relación jurídica procesal, se requiere además de la demanda, que se cumplan ciertos requisitos indispensables para que aquéllas sean atendidas por el Juez y le impongan a éste la obligación de iniciar el proceso.- Dichos requisitos son:
1º) La Capacidad jurídica y la capacidad procesal;
2º) La Investidura de Juez en la persona ante quien se debe presentar la demanda;
3º) La calidad de abogado titulado en la persona que presenta la demanda;
4º) La no caducidad de la acción, cuando la ley ha señalado expresamente un termino para su ejercicio y de la relación de hechos de la demanda o de sus anexos resulta que esta ya vencido el termino.- (Hernando Devis Echandia “Teoria General del Proceso, Tercera Edición, paginas 273 y 274)
Así, se concluye que la Caducidad es un presupuesto procesal para el ejercicio de la Acción, cuyo análisis debe realizarse, en primer lugar, antes de examinarse el fondo de la litis, para determinar si se encuentran cumplidos o no los requisitos para el ejercicio válido del derecho de acción.-
De acuerdo a lo antes expuesto, este Tribunal de Instancia, se avocara a la resolución de la cuestión previa de Caducidad invocada, cuya procedencia o no depende del termino en que fue interpuesta la pretensión de preferencia Ofertiva y en este sentido, es necesario, señalar que los Artículos 38 y 39 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, se refieren a la obligación de dar aviso de la operación proyectada al arrendatario a partir del cual puede accionar el derecho preferencial dentro de los quince (15) días y en caso de violación de la preferencia Ofertiva, o que la venta al tercero haya sido en condiciones mas favorables a las ofrecidas al arrendatario, este tendrá el derecho de interponer la correspondiente acción dentro de un lapso de seis (06) meses contados a partir de la fecha de notificación que la negociación, dicha normativa deja un vacío, al igual que la contemplada en el Artículo 1.547 del Código Civil y la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios derogada, al no contemplar esta, desde que momento se comienza a contar el termino de los seis (6) meses, si no ha existido notificación alguna al arrendatario.- En este sentido la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en sus funciones como instancia de control social en el ejercicio de la jurisdicción, no se ha quedado impasible y ha ofrecido una solución ante el vacío de la Ley que tiene y ha tenido desde 1.954, como norte y guía un verdadero y propio sentido de seguridad jurídica siendo menester su adecuación a la realidad social de todos, y por tanto ha abarcado la protección que merece prioritariamente los más débiles económicamente.- Por lo tanto, el Máximo Tribunal de la Republica, le ha atribuido a los efectos de la Protocolización del documento negocial, carácter meramente presuntivo, susceptible de ser desvirtuado por los medios de Ley, al no considerarlo como un término inmutable para sustentar el lapso de caducidad que genera.
En atención a la conjunción de derechos, principios y obligaciones proclamados por la Constitución de la Republica Bolivariana de Venezuela, la cual impone la necesidad de una Justicia Efectiva y que la novísima legislación inquilinaría es de Orden Publico y confiere derechos irrenunciable a los arrendatarios (Artículo 3º Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial) inclusive el derecho a retraer, el Tribunal a los fines de dar cumplimiento a los Artículos 26 y 257 de la Constitución de la Republica Bolivariana de Venezuela, garantizando a todas las personas el derecho de acceso que tienen los órganos de administración de justicia, establece que para todos los casos, inclusive el de autos, el lapso de caducidad, a los fines de quien tenga derecho de ejercer el retracto legal, encontrándose presente y no habiendo sido notificado o simplemente no habiendo sido notificado o avisado de la enajenación del bien, puede ejercer éste, será de seis (06) meses, empero contados a partir de la fecha en que quedó demostrado haber tenido conocimiento de la predicha enajenación, pues si bien el derecho de propiedad ( implícito en el ejercicio de la acción de retracto), debe encontrarse garantizado, la falta de dar aviso o notificación, en casos como el planteado en autos, es la que origina tal incertidumbre – Ahora bien, conforme al criterio según la jurisprudencia transcrito, que establece el lapso de seis (6) meses para ejercer el derecho de retracto, en caso de estar presente y no haber sido notificado, comenzara a correr, a partir de la fecha en que quedo demostrado haber tenido conocimiento de la venta, del análisis de los autos que conforman el presente expediente se desprende que la parte actora, en su condición de arrendataria, estaba en conocimiento de la venta que afecto su preferencia Ofertiva desde el VEINTIUNO (21) DE JULIO DEL DOS MIL CATORCE (2.014), fecha en la concurrió al SUNDDE, a denunciar el hecho, por lo cual desde esa misma fecha tendría SEIS (06) MESES para ejercer el derecho de retracto legal arrendaticio, lo ejerció después del tiempo fijado para intentarlo, ya que, interpuso la demanda para ejercer el derecho de retracto, el día VEINTICINCO (25) DE FEBRERO DEL DOS MIL QUINCE (2.015), es decir, interpuso la acción, SIETE (07) MESES Y CUATRO (04) días después, de tener conocimiento de la venta, por lo que quien aquí juzga, considera que no se encuentran llenos los requisitos para la procedencia de Preferencia Ofertiva Así se declara,.
En merito de lo expuesto, es innecesario continuar examinando la demás circunstancias tanto de hecho como de derecho que rodean la presente causa objeto de litigio, así como el fondo de la pretensión incoada, en virtud de haber operado la CADUCIDAD DE LA ACCIÖN invocada por las co-demandadas a través de la cuestión previa aludida de conformidad con el ordinal 10 del Artículo 346 del Código de Procedimiento Civil y forzosamente este Tribunal corresponde, por vía de consecuencia declarar sin lugar la demanda interpuesta, lo cual se hará en forma más precisa en la dispositiva del presente fallo, con su correspondiente condenatoria en costas a la parte Actora. Así se decide.-
CAPITULO SEPTIMO
Decisión
Por las razones de hecho y de derecho que anteceden este Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Transito y Agrario de la Circunscripción Judicial del Estado Anzoátegui, en Nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara:
PRIMERO: CON LUGAR la cuestión previa de la CADUCIDAD DE LA ACCIÖN opuesta por las co-demandadas ciudadanas: Yantao Liang de Chen y Josefina Díaz de Ruiz, respectivamente en la presente causa;
SEGUNDO: SIN LUGAR la pretensión por PREFERENCIA OFERTIVA, intentada por el ciudadano JOSE RAFAEL BALBOA GUANARE, mayor de edad, venezolano, titular de la cédula de identidad No.8.239.146, en nombre propio y en representación de la Sociedad Mercantil SELLOGRAFICA BARCELONA, persona jurídica inscrita por ante el registro Mercantil Tercero de la Circunscripción Judicial del Estado Anzoátegui, en fecha 22 de Febrero del 2.012, bajo el No.8, Tomo 13-A, en contra de Yantao Liang de Chen, mayor de edad, venezolana, casada, titular de la cédula de identidad No. V-20.340.538 y Josefina Díaz de Ruiz, mayor de edad, venezolana, viuda, titular de la cédula de identidad No. V-461.235, respectivamente.- Así se decide.- Se condena en costa a la parte perdidosa de conformidad con el Artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.-
En virtud que la presente sentencia se produce dentro del lapso fijado por este Juzgado, no se ordena la notificación a las partes de la presente decisión.-
Regístrese y Publíquese
Dada, firmada y sellada en la Sala del despacho del Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Transito y Agrario de la Circunscripción Judicial del Estado Anzoátegui, en Barcelona, a los veintisiete (27) días del mes de Julio del año dos mil dieciséis (2.016).- Años 206° de la Independencia y 157° de la Federación.-
La Juez Provisorio
La Secretaria
Abg. Coralid Jaramillo
Abg. Neyla Vásquez
En esta misma fecha anterior se dicto y publico sentencia siendo las 11:15 a.m., previa las formalidades de Ley- Conste
La Secretaria.