TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL
Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Anzoátegui, de El Tigre.
El Tigre, veintinueve de julio de dos mil dieciséis
206º y 157º
ASUNTO PRINCIPAL: BP12-V-2016-000279
ASUNTO: BP12-V-2016-000279

JURISDICCIÓN CIVIL
I
DE LAS PARTES Y SUS APODERADOS

A los fines de dar cumplimiento a lo dispuesto en el artículo 243 del Código de Procedimiento Civil, se establecen en el presente procedimiento como partes y apoderados judiciales, las siguientes personas:

PARTE DEMANDANTE: Ciudadana LENNYS DEL CARMEN MARQUEZ ROJAS, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº: 8.972.977, y de este domicilio.
APODERADOS JUDICIALES: Ciudadanos BARTOLOME DIAZ y ALEXIS SIMON ARVELAY BRACHO, abogados en ejercicio e inscritos en el I.P.S.A. bajo el Nº 97.607 y 159.850, respectivamente.
PARTE DEMANDADA: Ciudadano RAMON ANOTNIO HEVIA CONTRERAS, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº 12.814.578, y con domicilio en la Avenida Jesús Subero, Urbanización Terranova, casa Nº 143, de la ciudad de El Tigre del Estado Anzoátegui.

JUICIO: RESOLUCION DE CONTRATO DE OPCION DE COMPRA-VENTA

MOTIVO: INADMISION
II
ANTECEDENTES DE LA SITUACIÓN

Por auto de esta misma fecha se le dio entrada a la demanda de Resolución de Contrato de Opción de Compra-Venta, presentada por la ciudadana LENNYS DEL CARMEN MARQUEZ ROJAS, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº 8.972.977, y de este domicilio, a través de sus apoderados judiciales, ciudadanos BARTOLOME DIAZ y ALEXIS SIMON ARVELAY BRACHO, abogados en ejercicio e inscritos en el I.P.S.A. bajo el Nº 97.607 y 159.850, respectivamente, en contra del ciudadano RAMON ANOTNIO HEVIA CONTRERAS, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº 12.814.578, y con domicilio en la Avenida Jesús Subero, Urbanización Terranova, casa Nº 143, de la ciudad de El Tigre del Estado Anzoátegui.

Ahora bien, en cuanto a su admisión pasa seguidamente este Tribunal a pronunciarse al respecto, conforme a las consideraciones que sean expuestas en el capitulo siguiente:
III
MOTIVOS DE HECHO Y DE DERECHO PARA LA DECISIÓN

Dispone el Artículo 341 del Código de Procedimiento Civil:
“Presentada la demanda, el Tribunal la admitirá si no es contraria al orden público, a las buenas costumbres o a alguna disposición expresa de la Ley. En caso contrario, negará su admisión expresando los motivos de la negativa…”.

En el caso que nos ocupa revisado minuciosamente el escrito libelar, aprecia este Tribunal , que en el mismo el demandante aduce que el inmueble objeto de la presente demanda de resolución de contrato de opción a compra venta, esta siendo ocupado en la actualidad por la parte demandada, a lo cual se agrega que con la presente acción lo que pretende, además de que se declare resuelto el contrato celebrado, es que el fallo que se dicté acuerde la devolución, libre de personas y bienes en perfectas condiciones de habitabilidad el inmueble de marras.

En este orden de ideas el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley Contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas, publicado en gaceta oficial Nº 39.668, del 6 de mayo de 2011, en sus artículos 1, 5 y 10 establece lo siguiente:

Artículo 1º: “El presente Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley tiene por objeto la protección de las arrendatarias y arrendatarios, comodatarios y ocupantes o usufructuarios de bienes inmuebles destinados a vivienda principal, así como las y los adquirientes de viviendas nuevas o en el mercado secundario, contra medidas administrativas o judiciales mediante las cuales se pretenda interrumpir o cesar la posesión legítima que ejercieren, o cuya práctica material comporte la pérdida de la posesión o tenencia de un inmueble destinado a vivienda.”

Artículo 5º: “Previo al ejercicio de cualquier otra acción judicial o administrativa que pudiere derivar en una decisión cuya práctica material comporte la pérdida de la posesión o tenencia de un inmueble destinado a vivienda principal, en perjuicio de alguno de los sujetos protegidos por este Decreto- Ley, deberá tramitarse por ante el Ministerio con competencia en materia de hábitat y vivienda, el procedimiento descrito en los artículos subsiguientes.”

Artículo10º: “Cumplido el procedimiento antes descrito, independientemente de la decisión, las partes podrán acceder a los órganos jurisdiccionales competentes para hacer valer sus pretensiones.
No podrá acudirse a la vía judicial sin el cumplimiento previo del procedimiento previsto en los artículos precedentes.” (Subrayado del Tribunal)

Con relación al alcance de las normas in comento, recientemente la Sala de Casación Civil de nuestro Máximo Tribunal de la República, en sentencia Nº 411, de fecha 04 de julio de 2016, dictada bajo la ponencia de su actual presidente Magistrado Guillermo Blanco Vázquez, aclaró que el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas, no se circunscribe al campo de las relaciones arrendaticias sino que comprende cualquier juicio que pudiera conducir a una decisión cuya práctica material comporte la pérdida de posesión o tenencia de un inmueble destinado a vivienda familiar.

En efecto, en la sentencia en referencia se deja establecido, en resumen lo siguiente:
“… Ahora bien, en el sub iudice al haber sido decidida procedente por el ad quem la resolución del contrato de opción de compra venta, ordenándose que una vez que quede definitivamente firme fallo dictado y, habida cuenta que la parte demandada se encuentra en posesión del inmueble objeto del presente juicio, esta debe restituir al accionante el precitado inmueble, lo cual se traduce en la inexistencia de la convención de opción de compra venta, cuya consecuencia jurídica acarrea que la situación se retrotraiga al estado como estaban las partes antes de pactarse la obligación contractual, debiendo entonces devolverse mutuamente las prestaciones dadas y recibidas con motivo de las obligaciones que hubiesen ejecutado durante la vigencia del contrato, en otras palabras, los contratantes quedan como si jamás lo hubiesen hecho y con el deber de restituirse las prestaciones cumplidas….
…En el sub iudice, el bien inmueble destinado a vivienda objeto de la relación contractual cuya resolución se pretende se encuentra ocupado por el demandado, por lo que el efecto jurídico de la resolución pronunciada conlleva la entrega o desocupación del mencionado inmueble.
Ahora bien, disponen el artículo 1 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas, lo siguiente:
“El presente Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley tiene por objeto la protección de las arrendatarias y arrendatarios, comodatarios y ocupantes o usufructuarios de bienes inmuebles destinados a vivienda principal, así como las y los adquirientes de viviendas nuevas o en el mercado secundario, contra medidas administrativas o judiciales mediante las cuales se pretenda interrumpir o cesar la posesión legítima que ejercieren, o cuya práctica material comporte la pérdida de la posesión o tenencia de un inmueble destinado a vivienda”.
En el mismo sentido, el artículo 5 de la citada Ley establece:
“Previo al ejercicio de cualquier otra acción judicial o administrativa que pudiera derivar en una decisión cuya práctica material comporte la pérdida de la posesión o tenencia de un inmueble destinado a vivienda principal, en perjuicio de alguno de los sujetos protegidos por este Decreto-Ley, deberá tramitarse por ante el Ministerio con competencia en materia de hábitat y vivienda, el procedimiento descrito en los artículos subsiguientes”.
Asimismo, el artículo 10 eiusdem dispone:
“Cumplido el procedimiento antes descrito, independientemente de la decisión, las partes podrán acceder a los órganos jurisdiccionales competentes para hacer valer sus pretensiones.
No podrá acudirse a la vía judicial sin el cumplimiento previo del procedimiento previsto en los artículos precedentes”.
Ahora bien, planteada la situación en los términos expuestos -pretendiéndose en el presente caso la resolución de un contrato de opción de compra venta así como la devolución de un inmueble destinado a vivienda el cual se encuentra ocupado por el opcionante-, resulta pertinente citar el criterio establecido por esta Sala de Casación Civil la sentencia N° 175 en la cual, en ponencia conjunta, resolviendo el recurso de interpretación de los artículos 1, 3, 5 y 12 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas, publicado en la Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela N° 39.668 del 6 de mayo de 2011, específicamente se dispuso lo siguiente:
“…En todo caso, para comprender el supuesto previsto en la norma es fundamental distinguir entre la pretensión civil y la administrativa, toda vez que la primera sin duda debe ser examinada por sus jueces naturales, es decir, la jurisdicción ordinaria, mientras que la segunda, compete en primer orden al Ministerio del Poder Popular en materia de Vivienda y Hábitat, a través de la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda, la cual ejerce la supervisión y control por parte del Estado en relación con las solicitudes de ocupación del inmueble destinado a vivienda familiar y, en todo caso, analizará y ponderará objetivamente las razones que invoquen los interesados para ocupar el inmueble en cuestión y solicitar la restitución de la posesión o el desalojo.
Ciertamente, los motivos ofrecidos por el legislador conducen a ponderar la resolución del asunto con una visión social y real del caso sometido a su consideración, en el que se cumplan las normas de protección respecto de los sujetos amparados por el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley, todo de cara a la construcción de una sociedad más justa y equitativa en los términos que exige el artículo 2° del Texto Constitucional”.
(…Omissis…)
Más recientemente, el Ministerio del Poder Popular con competencia en materia de Vivienda y Hábitat, mediante las Resoluciones Nros. 10 y 11, publicadas en la Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela Nro. 40.115, de fecha 21 de febrero de 2013, dictó las Normas referentes a la Formulación e Implantación de Políticas que permiten favorecer Modalidades de Pago, Financiamiento y Créditos Accesibles a todos los sectores de la sociedad, para la Construcción, Autoconstrucción, Adquisición, Mejora y Ampliación de Viviendas, lo cual evidencia la intensión inequívoca del Estado de conceder créditos con especiales condiciones para garantizar tal derecho fundamental.
En todo caso, lo importante es llamar la atención respecto de las medidas de protección que se han adoptado y especialmente cómo a través de ella lo que se pretende es hacer efectivo ese derecho humano a una vivienda.
(…Omissis…)
Por lo tanto, aun cuando no exista en los términos del recurrente “…inminente actividad de desalojo o desocupación….”, pero sí amenaza de perder la posesión o tenencia de un inmueble destinado a vivienda por parte de los ocupantes, tenedores, poseedores y demás sujetos comprendidos en la Ley por causa de medidas judiciales, bien cautelares o ejecutivas que signifiquen desposesión, desalojo o pérdida de la tenencia, deberá cumplirse con el procedimiento especial previo a las demandas de cualquier naturaleza siempre y cuando se trate de un inmueble destinado a vivienda familiar, en los términos descritos en el citado Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley.
En virtud de todo lo anterior, esta Sala reitera en cuanto al ámbito subjetivo de aplicación del referido Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley, que el mismo ampara no sólo a los arrendatarios y arrendatarias, comodatarios o usufructuarios, sino también a los ocupantes o tenedores de bienes inmuebles destinados a vivienda principal, inclusive a los adquirientes y las adquirientes de vivienda nuevas o en el mercado secundario, cuando sobre esos inmuebles destinados a vivienda familiar pudieran estar constituidas garantías reales.
En relación con la posesión que merece protección en los términos del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley es “la posesión, tenencia u ocupación”, se refiere aquella tutelada por el derecho, es decir, que sea lícita.
En relación con el ámbito objetivo de la Ley, la protección se establece literalmente frente a cualquier medida preventiva o ejecutiva, administrativa o judicial, que pudiera derivar en la pérdida de la posesión, ocupación o tenencia sólo de inmuebles destinados a “vivienda principal”.
Luego de verificado lo anterior, el artículo 5° y siguientes objeto de interpretación sin duda contienen el procedimiento previo a las demandas, que pudiera derivar en una decisión cuya práctica material comporte la pérdida de posesión o tenencia de los sujetos amparados por la Ley, por lo que su exigencia constituye un requisito de admisibilidad sine qua non para acudir a la vía jurisdiccional.
El Decreto con Fuerza de Ley objeto de interpretación no sólo resulta aplicable a las relaciones arrendaticias, sino que comprende los juicios de otra naturaleza, verbigracia ejecución de hipoteca, en los cuales puedan resultar afectados los derechos constitucionales y legales de quienes ocupan o habitan un determinado inmueble destinado a vivienda principal, -se insiste- en que el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas, no se circunscribe al campo de las relaciones arrendaticias sino que comprende cualquier juicio que pudiera conducir a una decisión cuya práctica material comporte la pérdida de posesión o tenencia de un inmueble destinado a vivienda familiar. Ciertamente, tal como se refirió anteriormente, la protección se otorga inclusive a los adquirientes de viviendas nuevas o en el mercado secundario sobre los cuales pesare alguna garantía real (Artículo 2 eiusdem).
Del criterio expuesto en la sentencia citada, se desprende que la exigencia del agotamiento de la vía administrativa frente a cualquier medida preventiva o ejecutiva, administrativa o judicial, que pudiese comportar la pérdida de la posesión, ocupación o tenencia de inmuebles destinados a vivienda antes de acudir a los órganos jurisdiccionales, constituye un requisito de admisibilidad sine qua non para acudir a la vía jurisdiccional, tal y como se prevé en el artículo 10 de Ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas.
Por todo lo antes expuesto, considerando que en este caso, los efectos de la resolución del contrato de opción de compra venta comporta la desocupación de un inmueble destinado a vivienda del opcionante; y por cuanto no consta en autos que la parte actora haya agotado la vía administrativa previa a la judicial ante el Ministerio del Poder Popular para Vivienda y Hábitat, como lo exige el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas, así como tampoco que la tenencia del inmueble sea ilícita, esta Sala de casación Civil, en uso de sus atribuciones, procederá a casar de oficio y sin reenvío la sentencia recurrida por dársele curso a una pretensión inadmisible, en consecuencia anulará todas las actuaciones ejecutadas en esta causa, incluyendo el auto de admisión de la demanda. Así se resuelve.
…Por las precedentes consideraciones, este Tribunal Supremo de Justicia de la República Bolivariana de Venezuela, en Sala de Casación Civil, administrando Justicia en nombre de la República por autoridad de la ley, CASA DE OFICIO Y SIN REENVÍO la sentencia dictada en fecha 22 de julio de 2015 por el Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Anzoátegui. En consecuencia, se declara INADMISIBLE la demanda…”

Del criterio jurisprudencial anteriormente transcrito, el cual en atención a lo dispuesto en el artículo 321 del Código de Procedimiento Civil, acoge este Tribunal en la toma de la presente decisión, necesariamente se atisba que al ser presentada una demanda como la de marras en donde se pretenda de cualquier modo la entrega de un inmueble destinado a vivienda principal, ocupado o habitado por alguna de las partes, sin acompañar al libelo copia de las actas que demuestren el agotamiento de la vía administrativa a que se hizo referencia supra, la admisión de la demanda impetrada debe ser negada.

En virtud de lo dicho constituyendo un requisito de admisibilidad sine qua non para acudir a la vía jurisdiccional, el agotamiento de la vía administrativa previa, lo cual no consta se haya cumplido en el caso de marras, la admisión de la presente demanda debe ser negada, como en efecto se niega. Así se declara.
IV
DECISIÓN
Con base a los razonamientos de hecho y de derecho anteriormente expuestos, este Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Anzoátegui, Extensión El Tigre, Administrando Justicia en Nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 341 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con lo preceptuado los artículos 5 y 10 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley Contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas, publicado en gaceta oficial Nº 39.668, del 6 de mayo de 2011, NIEGA la admisión de la presente demanda que por Resolución de Contrato de Opción de Compra-Venta, hubiere intentado la ciudadana LENNYS DEL CARMEN MARQUEZ ROJAS, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº 8.972.977, y de este domicilio, a través de sus apoderados judiciales, ciudadanos BARTOLOME DIAZ y ALEXIS SIMON ARVELAY BRACHO, abogados en ejercicio e inscritos en el I.P.S.A. bajo el Nº 97.607 y 159.850, respectivamente, en contra del ciudadano RAMON ANOTNIO HEVIA CONTRERAS, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº 12.814.578, y con domicilio en la Avenida Jesús Subero, Urbanización Terranova, casa Nº 143, de la ciudad de El Tigre del Estado Anzoátegui. Así se decide.

No hay condenatoria en costas dada la naturaleza de la presente decisión.
Regístrese, publíquese, déjese copia certificada de esta decisión.
Dada, firmada y sellada en la Sala del Despacho del Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Anzoátegui. El Tigre, a los veintinueve (29) días del mes de julio del año dos mil dieciséis (2016).- Años: 206º de la Independencia y 157º de la Federación.
EL JUEZ TITULAR.,

Dr. HENRY JOSÉ AGOBIAN VIETTRI
LA SECRETARIA ACCIDENTAL

MIGUELINA PEREZ ROMERO
En esta misma fecha, siendo la una y cincuenta y tres minutos de la tarde (1:53 p.m), se dictó y publicó la anterior Sentencia, previa las formalidades de Ley. Conste.
LA SECRETARIA ACCIDENTAL

MIGUELINA PEREZ ROMERO