TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
En su Nombre
PODER JUDICIAL
TRIBUNAL OCTAVO DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DE LOS MUNICIPIOS SIMÓN BOLÍVAR, DIEGO BAUTISTA URBANEJA, JUAN ANTONIO SOTILLO Y GUANTA DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ANZOÁTEGUI
Puerto La Cruz, 14 de julio de 2016
206º y 157º

Exp. Nro. BP02-V-2014-001399

En cumplimiento a lo establecido en el artículo 243 en concordancia con el artículo 174, ambos del Código de Procedimiento Civil, se identifican como partes, apoderados y domicilio procesal de éstos:

Parte DEMANDANTE: Ciudadana SUSANA CASTILLO SUÁREZ y LUIS MIGUEL CASTILLO SUÁREZ, venezolanos, mayores de edad, cédulas de identidad Nro(s). E-80.336.803 y 8.272.762, respectivamente.

Abogado Asistente: Ciudadano Edgar José Tovar Mayz, cédula de identidad Nro. 5.390.438 e Inpre-abogado Nro. 31.586.

Domicilio Procesal: Urbanización Las Morochas, Conjunto Residencial Las Morochas, Casa Nro. 18, avenida Cumanagoto con calle San José, Barcelona, municipio Bolívar del estado Anzoátegui.

Parte DEMANDADA: Ciudadano JOSÉ J. MORA NAYATI, venezolano, mayor de edad, cédula de identidad Nro. 8.252.265.

Apoderados Judiciales: Abogados Alejandro José Mata Rojas y Andrés José Mata Rojas, cédulas de identidad Nro(s). 8.240.840 y 14.320.061, respectivamente e Inpre-abogado Nro(s). 50.720 y 183.842, en el mismo orden de los enunciados.

Domicilio procesal: La sede del Tribunal, de conformidad con lo establecido en la parte in fine del artículo 174 del Código de Procedimiento Civil.

MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO

CUADERNO PRINCIPAL

Se contrae el presente expediente a una demanda que por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO por vencimiento de su término y de su prórroga legal interpuso la parte DEMANDANTE ciudadanos SUSANA CASTILLO SUÁREZ y LUIS MIGUEL CASTILLO SUÁREZ, asistidos por el abogado Edgar Tovar Mayz, contra la parte DEMANDADA ciudadano JOSÉ J. MORA NAYATI, todos supra identificados. Previo el cumplimiento de la Resolución Administrativa sobre Distribución de Causas, correspondió su conocimiento a este Tribunal.

Alegó la parte DEMANDANTE asistido del abogado Edgar J Tovar M., que en fecha 11 de junio de 2007, por un inmueble constituido por un local comercial constante de 46,oo mts2. aproximadamente y su mezzanina alrededor de 92,oo mts2. aproximadamente, ubicado en la avenida 5 de julio, identificado con el Nro. 11-19 de la ciudad de Barcelona, municipio Simón Bolívar del estado Anzoátegui, suscribió contrato de arrendamiento por ante la Notaría Pública Segunda de Barcelona, anotado bajo el Nro. 055, Tomo 053 de los Libros de Autenticaciones llevados por la citada Oficina Pública, por el lapso determinado de 4 años improrrogables contados a partir del 01/07/2007 al 01/07/2011 y un canon de arrendamiento de Bs. 4.500,oo con un incremento del 20% de forma anual con respecto al canon anterior para cada año, conforme anexo marcado “A”.

Que motivado a que transcurrido el lapso contractual de vigencia, otorgado y vencido como se encuentra el lapso de prórroga legal que por derecho corresponde al arrendatario, éste no ha entregado el inmueble arrendado, incumpliendo en razón de ello la obligación asumida contractualmente, ocupándolo de forma ilegal y consignando los cánones de arrendamiento por ante el Tribunal Primero de la misma nomenclatura que este Despacho Judicial, conforme anexo marcado “B”, sin considerar el incremento del 20% al cual se hizo mención con anterioridad. Que el arrendatario se obligó igualmente en cancelar Bs. 400,oo actuales por cada día que a partir del vencimiento transcurra sin entregar el inmueble arrendado a los arrendadores.

Razones por las cuales le demanda previo cumplimiento del procedimiento administrativo efectuado ante la Superintendencia Nacional para la Defensa de los Derechos Socio-Económicos (en lo sucesivo SUNDDE) y conforme anexo marcado “C”, por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO a fin de que convenga o a ello sea condenado por el Tribunal en: Primero: hacer entrega formal del local arrendado en las mismas condiciones físicas y de solvencia en que se arrendó, libre de bienes y personas, al no cumplir con lo convenido en la cláusula cuarta contractual. Segundo: Pagar las costas, costos y honorarios profesionales los cuales estima en 30% del valor de la demanda.

Se reservó demandar de forma separada los daños y perjuicios ocasionados.

Fundamentó su demanda en los artículos 1.159, 1.160 y 1.264 del Código Civil, “1.266 y 1.271” (sic), en la Ley de Arrendamientos y en el contrato suscrito.

Estimó la demanda en Bs. 200.000,oo equivalente a 1.574,80 Unidades Tributarias (U.T.).

El Tribunal en fecha 01 de octubre de 2014 admitió la demanda, librando en fecha 21 de octubre la compulsa a los efectos de la citación personal de la parte demandada, de cuyas resultas consignadas por el Alguacil de este Despacho Judicial de fecha 22 de octubre, consta la negativa de éste en suscribir el recibo de citación, razón por la cual solicitada con fundamento en el artículo 218 del Código de Procedimiento Civil el complemento de la misma y acordada por el Tribunal el 04 de noviembre y se hizo constar por Secretaría en fecha 19 de noviembre del mismo año haber cumplido con ello.

En fecha 13 de enero de 2015, compareció la parte DEMANDADA a través de su co-apoderado judicial Alejandro José Mata Rojas y presentó escrito de contestación a la demanda en el cual como punto previo alegó el fraude procesal en consideración a la demanda que por Desalojo interpuso la Sucesión Castillo Terceño y de la cual forma parte los aquí demandantes ciudadanos Susana Castillo Suárez y Luis Miguel Castillo Suárez, en contra de su representada cual cursa por ante el “Juzgado Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los municipios Simón Bolívar, Diego Bautista Urbaneja, Juan Antonio Sotillo y Guanta” (sic) de esta Circunscripción Judicial en el Expediente Nro. BP02-V-2012-000801, haciendo referencia en cuanto al fraude procesal de decisiones de la Sala Constitucional del Máximo Tribunal, acompañando de poder de representación marcado “A”.

Con fundamento en el artículo 361 del Código de Procedimiento Civil opone como defensa de fondo la referida al ordinal 11 del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil.

Expresa que la parte demandante señala que el contrato suscrito el 11/06/2007 por ante la Notaría Pública Segunda de Barcelona del municipio Simón Bolívar, anotado bajo el Nro. 055, Tomo 053 de los Libros de autenticaciones respectivos y sobre el cual fundamenta su acción se encuentra vencido tanto en su plazo como en su prórroga legal, siendo que a la fecha en que éste fue suscrito se encontraba vigente la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios que en su artículo 15 establece que: “Es nulo el subarrendamiento realizado sin autorización expresa y escrita del arrendador. Los infractores de esta disposición, incurrirán en las sanciones previstas en este Decreto-Ley, sin perjuicio del derecho que asiste al arrendador de solicitar la resolución del contrato o el desalojo”, siendo que los sub-arrendadores aquí demandantes en la oportunidad de suscribir el referido contrato, no tenían facultades para sub-arrendar, ni presentaron para ello autorización escrita del arrendador, siendo de orden público las normas que regulan la relación arrendaticia.

Que los sub-arrendadores aquí demandantes el 11/05/2007 celebraron contrato de arrendamiento autenticado por ante la Notaría Pública Segunda de Barcelona del municipio Simón Bolívar, anotado bajo el Nro. 040, Tomo 053 de los Libros de Autenticaciones respectivos con los ciudadanos María Dolores Suárez Rodríguez y Luis Castillo Terceño, de nacionalidad española la primera y venezolano el segundo y de cédulas de identidad Nro(s). E-1.051.309 y 8.291.833, respectivamente, siendo que en el contrato suscrito ni en escrito posterior a ello se dieron las facultades expresas para sub-arrendar para que así formara parte del nuevo contrato a los efectos del sub-arrendamiento realizado. Razón por la cual el contrato suscrito con su representado cuya copia que anexa marcada “B”, resulta inexistente al carecer de validez y eficacia como consecuencia de la ausencia de autorización del arrendador, existiendo en consecuencia entre aquellos, obligaciones diferentes que en nada tienen que ver con sublocación alguna.

Alegó que el 07/08/2012 la Sucesión Castillo Terceño con Registro de Información Fiscal (en lo sucesivo R.I.F.) Nro. J-29748442-6 y de la cual forman parte los aquí demandantes ciudadanos Susana Castillo Suárez y Luis Miguel Castillo Suárez, presentó demanda de desalojo que cursa en el “Tribunal Primero del municipio Simón Bolívar” (sic) en el Expediente Nro. BP02-V-2012-000801, la cual fue declarada sin lugar sin que las partes hayan sido notificadas de la misma al haberse producido su sentencia fuera del lapso correspondiente y cuya copia anexa marcada “C”.

Que de lo expuesto se deduce que la relación arrendaticia es a tiempo indeterminado y que la acción planteada no cumple con los requisitos de validez que la ley contempla, lo cual hace inadmisible la acción intentada y sí solicita se declare.

En cuanto a la contestación al fondo, negó, rechazó y contradijo los hechos como el derecho planteados en la demanda interpuesta en contra de su representado; que su representado haya suscrito contrato a tiempo determinado e improrrogable con los demandantes por ante la Notaría Pública Segunda de Barcelona, municipio Simón Bolívar del estado Anzoátegui el 11/06/2007, anotado bajo el Nro. 055, Tomo 053 de los Libros de autenticaciones respectivos por el inmueble descrito en autos; que el supuesto contrato que su representado suscribió con los demandantes sea por 4 años y que dicho lapso sea del 01/07/2007 al 01/07/2011; que el contrato suscrito por su representado se encuentre vencido al igual que su prórroga legal; que su representado se haya negado a entregar el inmueble arrendado a los demandantes; que su representado esté obligado a cancelar por concepto de daños y perjuicios por incumplimiento en la entrega material del inmueble arrendado y por cada día de retraso la cantidad de Bs. 400,oo.

Alegó que el 15/05/2007 su representado celebró contrato de arrendamiento verbal con los demandantes por un local comercial identificado con el Nro. 11/21, ubicado en la avenida 5 de julio de Barcelona, municipio Simón Bolívar del estado Anzoátegui, por 1 año fijo contado a partir del 15/05/2007 y por un canon de arrendamiento de Bs. 4.500,oo para lo cual consigna marcado “D” certificación del Expediente Nro. BP02-S-2012-001765 de consignaciones arrendaticias, contentivo de recibos de pago que dan inicio a la relación arrendaticia reconocida por los demandantes al haber sido notificados de dichas consignaciones arrendaticias, habiendo retirado y hecho uso de las sumas consignadas.

Alegó que su representado jamás ocupó el local Nro. 11/19 como se evidencia de inspección judicial evacuada por el Juzgado Primero del municipio Simón Bolívar de esta Circunscripción Judicial, estando el mismo ocupado por la sociedad mercantil Wael Jeans.

Alegó que su representado ha cumplido con sus obligaciones arrendaticias convenidas en el contrato verbal y que al año siguiente al vencimiento del primer año de la relación arrendaticia, se convino en un nuevo contrato para lo cual le solicitaron un aumento del 56%, es decir, debía cancelar para el nuevo año de arrendamiento Bs. 7.000,oo para lo cual consigna recibos marcados de la letra “E” al “E-7” los cuales opone a los demandantes y no un 20% como éstos lo señalan en su demanda. Que en los años subsiguientes de la relación arrendaticia el canon se ha incrementado en un 21%, 30% y 20%, respectivamente, resultado que para el año 2009 la suma del canon de arrendamiento es de Bs. 8.500,oo, para el año 2010 es de Bs. 11.000,oo y para el año 2012 es de Bs. 16.080,oo para lo cual acompaña los recibos que marcados “F” y “G” corresponde a dichos períodos y que opone a los demandantes.

Que en virtud de las diferencias que se originan en razón de la referida inspección judicial, solicitada por la Sucesión Castillo Terceño el 19/06/2012, persona jurídica con la cual su representado no mantiene ninguna relación contractual, la cual fue practicada el 04/07/2012, ante el deterioro de las relaciones arrendaticias y la intención de los demandantes en colocar a su representado en situación de mora con respecto a sus obligaciones y la necesidad de éste en no caer en estado de insolvencia, procedió su representado a efectuar las consignaciones arrendaticias como lo dispone el artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, razones por las cuales solicita que la demanda interpuesta se declare sin lugar.

El Tribunal ordenó abrir CUADERNO SEPARADO (Primera Pieza) por lo voluminoso de los recaudos aportados por la parte demandada el cual se denominará ANEXOS.

El Tribunal en fecha 19 de enero de 2015, fijó la oportunidad para la AUDIENCIA PRELIMINAR la cual se llevó a efecto el 21 de enero del mismo año, oportunidad en la cual la parte demandante no se hizo presente ni representación alguna; no así la parte demandada representada por el co-apoderado judicial abogado Alejandro José Mata Rojas, quien hace valer el contenido de su contestación, el hecho de que la parte demandante no hiciera mención de la demanda que cursa por ante el Juzgado Primero del municipio Simón Bolívar de este Estado y la nulidad de los contratos de sub-arrendamiento cuando no consta la autorización del arrendador principal; que el contrato de arrendamiento principal es por Bs. 8.000,oo mensuales durante 10 años y el subarrendador hace aumentos anuales sobre los contratos de arrendamientos suscritos.

El Tribunal en fecha 07 de enero de 2015, fijó como hechos controvertidos a demostrar la relación contractual arrendaticia que vincule a las partes que intervienen en la presente causa, el vencimiento de la misma y de su prórroga legal y en consecuencia la entrega que del inmueble debe convenir el arrendatario demandado y la actividad probatoria en los términos que fija el segundo aparte del artículo 868 del Código de Procedimiento Civil y en consecuencia abierto para ello el lapso de 5 días a partir del día de despacho siguiente a la presente fecha, pudiendo las partes por economía procesal hacer uso de las que hayan aportado a los autos con la invocación correspondiente en caso de relacionarse con lo aquí dispuesto.

Del lapso probatorio fijado por el Tribunal, solo hizo uso la parte DEMANDADA:

En fecha 05 de febrero de 2015, la parte DEMANDADA a través de su co-apoderado judicial abogado Alejandro José Mata Rojas, promovió como pruebas: Capítulo I: el mérito favorable de autos e invoca el principio de la comunidad de la prueba en cuanto favorezca a su representado, en especial, el que contiene el escrito de contestación presentado en cuanto a la nulidad del documento fundamental de la acción intentada con base al principio de la irrenunciabilidad de derechos por ser materia de orden público. Capítulo II: Prueba Documental: Recibos marcados “E”, “E1”, “E2”, “E3”, “E4”, “E5”, “E6”, “E7”, “F” y “G” de los cánones de arrendamiento cancelados por su representado por el local comercial 11/21, ubicado en el Boulevard 5 de julio de Barcelona, municipio Simón Bolívar del este Estado. Capítulo II: (sic) Prueba de Informe para lo cual solicita: A.-) se oficie al Juzgado Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los municipios Simón, Bolívar, Diego Bautista Urbaneja, Juan Antonio Sotillo y Guanta de esta Circunscripción Judicial en consideración a la demanda que por desalojo interpuso en contra de su representado la Sucesión Luis Castillo Terceño y de la cual forma parte los aquí demandantes que cursa ante este Tribunal en el expediente Nro. BP02-V-2012-000801, a los fines de que informe el status del mismo y en todo caso remita su certificación, para probar la existencia del juicio que con antelación a éste se instauró el cual se encuentra en fase de notificar de su sentencia y para corroborar los alegatos efectuados en la contestación. B.-) Se oficie a la Notaría Pública Segunda de Barcelona, municipio Bolívar de este Estado con relación al contrato de arrendamiento autenticado el 11/06/2007, anotado bajo el Nro. 055, Tomo 053 de los Libros respectivos llevados por esta Oficina Pública, a los fines de que informe si fue presentada por el propietario del inmueble autorización alguna para subarrendar el local, ello en consideración a la prohibición expresa de la Ley que regula la materia y en todo caso remita certificación del enunciado contrato, ello para probar la inexistencia de la autorización para subarrendar, lo cual hace nula la convención en que se fundamenta la presente acción e improcedente la misma, pues a la fecha de suscribir dicho contrato estaba vigente la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios que en su artículo 15 así lo prohíbe, siendo dicha norma de orden público. C.- Se oficie a la Notaría Pública Segunda de Barcelona, municipio Bolívar de este Estado con relación al contrato de arrendamiento autenticado el 11/05/2007, anotado bajo el Nro. 040, Tomo 033 de los Libros respectivos llevados por esta Oficina Pública, suscrito entre los subarrendadores aquí demandantes ciudadanos Susana Castillo Suárez y Luis Miguel Castillo Suárez con los ciudadanos María Dolores Suárez Rodríguez y Luis Castillo Terceño, española la primera y venezolano el segundo, mayores de edad y de cédulas de identidad Nro(s). E-1.051.309 y 8.291.833, respectivamente e informe y remita certificación del mismo, ello para demostrar de la lectura de dicho contrato que los arrendadores ciudadanos María Dolores Suárez Rodríguez y Luis Castillo Terceño no dieron facultades expresas para sub-arrendar en esa oportunidad ni posteriormente para que formara parte del nuevo contrato a los efectos de que los aquí demandantes ciudadanos Susana Castillo Suárez y Luis Miguel Castillo Suárez pudieran sub-arrendar, lo cual produce como efecto con relación a su representado y subarrendatario ciudadano José Mora Nayati la inexistencia de sublocación alguna al carecer ésta de validez, existiendo entre éstos obligaciones diferentes que en nada tienen que ver con la sub-locación nula. D.-) Se oficie al Juzgado Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los municipios Simón Bolívar, Diego Bautista Urbaneja, Juan Antonio Sotillo y Guanta a los fines de que informe si cursa expediente de consignaciones arrendaticias Nro. BP02-S-2012-001765 por la relación arrendaticia reconocida por los demandantes ciudadanos Susana Castillo Suárez y Luis Miguel Castillo Suárez, por cuanto notificados de dichas consignaciones las retiraron e hicieron uso de las mismas y cuya relación arrendaticia se inició con su representado el 15/05/2007 por contrato de arrendamiento verbal con los demandantes por el local identificado con el Nro. 11/21 ubicado en el Boulevard 5 de julio de Barcelona, municipio Simón Bolívar de este Estado y remita copia certificada del mismo, ello para demostrar la relación arrendaticia que mantiene su representado sobre un local distinto al demandado en la presente causa. E.-) Se oficie al SUNDEE a los fines de que informe si por ante ese Despacho cursó solicitud en vía administrativa agotada previa la vía judicial aquí utilizada entre los aquí demandantes y su representado, siendo que ello como requisito sine quanon no consta de autos. Capítulo III: Prueba de Exhibición del documento de propiedad del inmueble objeto del contrato de arrendamiento así como de la declaración sucesoral con relación al arrendador fallecido ciudadano Luis Castillo Terceño –Sucesión Castillo Terceño- inscrita en el R.I.F. con el Nro. J-29748442-6 propietaria del inmueble y la cual presentó demanda de desalojo que cursa en el expediente Nro. BP02-V-2012-000801 en el Juzgado Primero del municipio Simón Bolívar de esta Circunscripción Judicial, declarada sin lugar la misma y de la cual las partes no han sido notificadas al haberse producido dicha decisión fuera del lapso correspondiente, ello para demostrar que los aquí demandantes forman parte de la Sucesión y que ésta le demandó. Que de todo lo expuesto se puede deducir que se trata de una relación arrendaticia a tiempo indeterminado y que la acción intentada no cumple con los requisitos de validez, lo que hace improcedente la misma y así solicita se declare. Capítulo III: Prueba de Experticia para que expertos designados determinen conforme al Índice de Precios al Consumidor fijados por el Banco Central de Venezuela y con relación a la materia de arrendamientos, considerando el período que abarca del 15/05/2007 al 30/06/2012, el canon de arrendamiento que debería regir por cada año del supuesto contrato de arrendamiento, tomando en cuenta la norma vigente para esa oportunidad, ello para demostrar que el contrato como documento fundamental de la demanda no estuvo vigente por ser nulo.

El Tribunal en fecha 04 de marzo de 2015, estableció que el lapso probatorio fijado por auto del 27 de enero de 2015 se encuentra vencido y ordenó agregar las pruebas promovidas por la parte demandada, admitiendo las mismas el 17 de marzo, ordenando el trámite correspondiente a las promovidas en el Capítulo II para lo cual libró Oficio Nro. 0921-98-2015 al Juzgado Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los municipios Simón, Bolívar, Diego Bautista Urbaneja, Juan Antonio Sotillo y Guanta de esta Circunscripción Judicial; Oficio Nro. 0921-99-2015 a la Notaría Pública Segunda de Barcelona, municipio Bolívar de este Estado; Oficio Nro. 0921-100-2015 al Tribunal Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los municipios Simón Bolívar, Diego Bautista Urbaneja, Juan Antonio Sotillo y Guanta de esta Circunscripción Judicial y Oficio Nro. 0921-101-2015 al SUNDDE y con relación a la prueba de experticia, fijó la oportunidad para el nombramiento de los expertos y el señalamiento de que en tal oportunidad deberán las partes presentar la constancia de aceptación del que cada una de ellas nombre a tal efecto.

En fecha 23 de marzo de 2015, tuvo lugar el acto para nombramiento de expertos, haciéndose constar no comparecido al mismo la parte demandante o representación alguna no así la parte demandada representada por su co-apoderado judicial abogado Alejandro José Mata Rojas, quien presentó la correspondiente carta de aceptación con relación al experto que nombra ciudadano Rojas Eduardo Segundo, cédula de identidad Nro. 3.688.547, designando el Tribunal por el que corresponde a la parte demandante al ciudadano Gilberto Martínez, cédula de identidad Nro. 3.695.178, colegiatura Nro. 002-002 y por el Tribunal a la ciudadana Kathy Valverde, cédula de identidad Nro. 6.860.633 y credencial Nro. 2153.

El Tribunal en fecha 26 de marzo de 2015, a efecto de unificar en un solo acto el que corresponde a la juramentación de los expertos a los fines de la prueba de experticia, dispuso las notificaciones necesarias y fijó la oportunidad correspondiente para ello, la cual ocurrió en fecha 08 de abril previa notificaciones practicadas conforme resultas consignadas por el Alguacil de este Despacho Judicial en fecha 31 de marzo, fijando por auto del 09 de abril del mismo año el lapso para su evacuación de 15 días de despacho a partir del día de despacho siguiente al presente auto.

El Tribunal en fecha 09 de abril de 2015, agregó las resultas correspondientes a la Notaría Pública Segunda de Barcelona, municipio Bolívar de este Estado, mediante oficio Nro. 679-2015-047 de fecha 30 de marzo del mismo año.

En fecha 15 de abril de 2015, los expertos designados hicieron constar el inicio de la labor encomendada, consignando en fecha 21 de abril las resultas correspondientes las cuales fueron agregadas por el Tribunal el 22 de abril del mismo año.

El Tribunal en fecha 08 de junio de 2015, recibió las resultas correspondientes al Tribunal Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los municipios Simón Bolívar, Diego Bautista Urbaneja, Juan Antonio Sotillo y Guanta de esta Circunscripción Judicial, mediante oficio Nro. 120-2015 de fecha 20 de abril del mismo año y como quiera que las misma resultan voluminosas acordó agregarlas al Cuaderno Separado (Segunda Pieza) de ANEXOS.

El Tribunal en fecha 10 de junio de 2015, recibió las resultas correspondientes al Tribunal Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los municipios Simón Bolívar, Diego Bautista Urbaneja, Juan Antonio Sotillo y Guanta de esta Circunscripción Judicial, mediante oficio Nro. 1.950-2015-130 de fecha 22 de abril del mismo año y como quiera que las misma resultan voluminosas acordó agregarlas al Cuaderno Separado (Tercera Pieza) de ANEXOS.

El Tribunal en fecha 10 de junio de 2015, ordenó y efectuó cómputo de días de Despacho y estableció que el lapso de prueba se encuentra vencido sin que curse a los autos las resultas que corresponde al SUNDDE solicitadas mediante Oficio Nro. 0921-101-2015, en razón de lo cual una vez que curse a los autos las resultas correspondientes dará cumplimiento por auto separado a lo dispuesto en el artículo 869 del Código de Procedimiento Civil, en cuanto a la fijación de la audiencia o debate oral.

En fecha 21 de septiembre de 2015, el co-apoderado judicial de la parte DEMANDADA consignó copias certificadas del expediente Nro. Anz-0554-09-14 contentivo de la “Solicitud de Adecuación de la Relación Arrendaticia” (sic) del 03/09/2014 que cursa por ante el SUNDDE y expresa que “en cuanto a la prueba promovida por esta representación desisto de la misma” (sic).

El Tribunal en fecha 15 de octubre de 2015, agregó las certificaciones presentadas por la parte demandada, solicitando a su vez aclaratoria en cuanto al desistimiento presentado por ésta, siendo que previa notificación efectuada conforme resultas consignadas por el Alguacil de este Despacho Judicial el 02 de febrero de 2016, la misma se produjo el 04 de febrero del mismo año, manifestando ésta desistir de la prueba promovida en el Capítulo II con relación a la prueba de Informe y con respecto al Oficio dirigido al SUNDDE al haber consignado las certificaciones del expediente que cursa ante ese Organismo.

El Tribunal en fecha 12 de febrero de 2015, fijó la oportunidad para la Audiencia de Juicio, la cual tuvo lugar el 01 de abril de 2016, dejándose constancia en acta haber comparecido tanto la parte DEMANDANTE asistida por el abogado Edgar J Tovar Máiz como la parte DEMANDADA representada por su co-apoderado judicial abogado Alejandro José Mata Rojas y se redujo lo acontecido en tal acto y en aplicación a lo dispuesto en el artículo 875 del Código de Procedimiento Civil declaró concluido el debate oral e hizo constar en aplicación a lo dispuesto en los artículos 872 y 189 eiusdem, la imposibilidad de reproducción audiovisual de la audiencia celebrada, por carecer de las herramientas para ello y con fundamento en el artículo 876 ibidem dictó en forma oral la decisión mediante la cual declara SIN LUGAR la demanda que por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO por vencimiento de contrato y de la prórroga legal interpusieron los ciudadanos SUSANA CASTILLO SUÁREZ y LUIS MIGUEL CASTILLO SUÁREZ, asistidos por el abogado Edgar José Tovar Mayz, contra el ciudadano JOSÉ J. MORA NAYATI, representados por los abogados Alejandro José Mata Rojas y Andrés José Mata Rojas, todos identificados ut-supra, condenando en costas a la parte DEMANDANTE de conformidad con lo dispuesto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, por lo que encontrándonos dentro de la oportunidad procesal de conformidad con lo establecido en el artículo 877 eiusdem, este Tribual pasa a extender por escrito el fallo completo en los siguientes términos:

Para decidir, el Tribunal observa:

Que la parte DEMANDANTE alegó que en fecha 11 de junio de 2007, suscribió de forma auténtica por el inmueble descrito en autos, contrato de arrendamiento por ante la Notaría Pública Segunda de Barcelona, anotado bajo el Nro. 055, Tomo 053 de los Libros de Autenticaciones llevados por la citada Oficina Pública, por el lapso de 4 años improrrogables contados a partir del 01/07/2007 al 01/07/2011, por un canon de arrendamiento de Bs. 4.500,oo con un incremento del 20% de forma anual con respecto al canon anterior para cada año y que transcurrido el lapso contractual de vigencia y el lapso de prórroga legal que por derecho corresponde al arrendatario éste no ha hecho entrega del inmueble arrendado ocupándolo de forma ilegal, consignando los cánones de arrendamiento por ante el Tribunal Primero de la misma nomenclatura que este Despacho Judicial, sin considerar el incremento del 20% al cual se hizo mención con anterioridad y que habiéndose obligado igualmente el arrendatario en cancelar Bs. 400,oo actuales por cada día que a partir del vencimiento transcurra sin entregar el inmueble arrendado a los arrendadores, son las razones por las cuales previo cumplimiento del procedimiento administrativo efectuado ante la SUNDDE le demandan por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO por vencimiento del término de duración y de su prorroga legal para que convenga o a ello sea condenado por el Tribunal en: Primero: hacer entrega formal del local arrendado en las mismas condiciones físicas y de solvencia en que se arrendó, libre de bienes y personas, al no cumplir con lo convenido en la cláusula cuarta del contrato suscrito. Segundo: Pagar las costas, costos y honorarios profesionales los cuales estima en 30% del valor de la demanda, reservándose demandar de forma separada los daños y perjuicios ocasionados.

Junto con el libelo acompañó contrato de arrendamiento suscrito en fecha 11/06/2007, marcado “A”; consignaciones por cánones de arrendamiento, marcado “B” y procedimiento administrativo por ante la SUNDDE, marcado “C”.

Por su parte EL DEMANDADO en la oportunidad para la contestación a la demanda alegó como punto previo el fraude procesal. Como defensa de fondo opone la referida en el ordinal 11 del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil.

En cuanto a ello, alegó que para la fecha 11/06/2007, oportunidad en que se suscribió el contrato de arrendamiento, se encontraba vigente la Ley para Arrendamientos Inmobiliarios siendo que en dicha oportunidad y conforme lo establecido en su artículo 15, los sub-arrendadores aquí demandantes no tenían facultades para sub-arrendar, ni presentaron para ello autorización escrita del arrendador.

Que en fecha 11/05/2007 los sub-arrendadores aquí demandantes, suscribieron contrato de arrendamiento autenticado por ante la Notaría Pública Segunda de Barcelona del municipio Simón Bolívar, anotado bajo el Nro. 040, Tomo 053 de los Libros de Autenticaciones respectivos con los ciudadanos María Dolores Suárez Rodríguez y Luis Castillo Terceño, identificados en autos, siendo que en dicha oportunidad ni posteriormente a ello se otorgaron las facultades expresas para sub-arrendar de manera que tal facultad formara parte del nuevo contrato a los efectos del sub-arrendamiento realizado, motivo por el cual el contrato suscrito con su representado, al carecer de validez y eficacia como consecuencia de la ausencia de autorización del arrendador, resulta inexistente.

Alegó que el 07/08/2012 la Sucesión Castillo Terceño y de la cual forman parte los aquí demandantes, interpuso demanda que por desalojo cursa en el Tribunal Primero del municipio Simón Bolívar en el Expediente Nro. BP02-V-2012-000801, la cual fue declarada sin lugar sin que dicha decisión haya sido notificada a las partes en razón de haber sido dictada la misma fuera del lapso correspondiente para ello.

Que la relación arrendaticia es a tiempo indeterminado, que la acción planteada no cumple con los requisitos de validez que la ley contempla, motivo por el cual la acción intentada resulta inadmisible y sí solicita se le declare.

En cuanto a la contestación al fondo niega, rechaza y contradice tanto los hechos como el derecho de la demanda interpuesta; que haya suscrito por ante la Notaría Pública del municipio Simón Bolívar de este Estado en fecha 11/06/2007, contrato a tiempo determinado e improrrogable con los demandantes por el inmueble descrito en autos; que el supuesto contrato suscrito sea por 4 años y que dicho lapso sea del 01/07/2007 al 01/07/2011; que el mismo se encuentre vencido al igual que su prórroga legal; que se haya negado a entregar el inmueble arrendado; que esté obligado a cancelar por concepto de daños y perjuicios por incumplimiento en la entrega material del inmueble arrendado y por cada día de retraso la cantidad de Bs. 400,oo.

Alegó que el 15/05/2007 celebró contrato de arrendamiento verbal con los demandantes por un local comercial identificado con el Nro. 11/21, ubicado en la avenida 5 de julio de Barcelona, municipio Simón Bolívar del estado Anzoátegui, por 1 año fijo contado a partir del 15/05/2007 y por un canon de arrendamiento de Bs. 4.500,oo; que su representado jamás ocupó el local Nro. 11/19 como se evidencia de inspección judicial evacuada por el Juzgado Primero del municipio Simón Bolívar de esta Circunscripción Judicial, estando el mismo ocupado por la sociedad mercantil Wael Jeans; que ha cumplido con sus obligaciones arrendaticias convenidas en el contrato verbal y que al año siguiente al vencimiento del primer año de la relación arrendaticia, se convino en un nuevo contrato para lo cual le solicitaron un aumento del 56%, es decir, debía cancelar para el nuevo año de arrendamiento Bs. 7.000,oo y no un 20% como éstos lo señalan en su demanda; que en los años subsiguientes de la relación arrendaticia, el canon se incrementó en un 21%, 30% y 20%, respectivamente, resultado que para el año 2009 la suma del canon de arrendamiento es de Bs. 8.500,oo, para el año 2010 es de Bs. 11.000,oo y para el año 2012 es de Bs. 16.080,oo; que en virtud de las diferencias que se originan en razón de la referida inspección judicial la cual fue solicitada por la Sucesión Castillo Terceño el 19/06/2012 y practicada el 04/07/2012, persona jurídica con la cual no mantiene ninguna relación contractual y ante el deterioro de las relaciones arrendaticias y la intención de los demandantes en colocarle en situación de mora con respecto a sus obligaciones y la necesidad en no caer en estado de insolvencia, procedió a efectuar las consignaciones arrendaticias como lo dispone el artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, razones por las cuales solicita que la demanda interpuesta se declare sin lugar.

Junto con la contestación acompañó marcado “D” certificación del Expediente Nro. BP02-S-2012-001765 de consignaciones arrendaticias; recibos que del contrato verbal de arrendamiento consigna marcados de la letra “E” al “E-7”; recibos que marcados “F” y “G”.

Celebrada la AUDIENCIA PRELIMINAR, oportunidad en la cual la parte demandante no se hizo presente ni representación alguna no así la parte demandada, quien insistió en hacer valer su contestación.

Cumpliendo con lo dispuesto en el artículo 868 del Código de Procedimiento Civil, el Tribunal fijó como HECHOS CONTROVERTIDOS: la relación contractual arrendaticia que vincule a las partes que intervienen en la presente causa, el vencimiento de la misma y de su prórroga legal y en consecuencia la entrega que del inmueble debe convenir el arrendatario demandado. En razón de ello, declaró abierto el lapso probatorio y por economía procesal poder las partes hacer uso de las pruebas aportadas con la invocación correspondiente, en caso de relacionarse con lo aquí dispuesto.

Dispone el artículo 1.354 del Código Civil que:

“Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación”

norma que es concordante con el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil.

“Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla y quien pretenda que ha sido libertada de ella debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación”.

Del análisis de las pruebas aportadas:

Abierto el juicio a pruebas, solo la parte DEMANDADA hizo uso del lapso correspondiente para ello las cuales serán objeto de análisis por este Tribunal.

Ahora bien, como quiera que el hecho controvertido fue la relación contractual arrendaticia que vincule a las partes que intervienen en la presente causa, el vencimiento de la misma y de su prórroga legal, las pruebas a analizar por este Tribunal son aquellas de las cuales se desprenda la veracidad de los hechos alegados, a saber: contrato de subarrendamiento; certificación de consignaciones inquilinarias y recibos de pago de cánones de arrendamiento suscritos por los demandantes;prueba de informe correspondiente a la Notaría Pública Segunda de Barcelona, municipio Bolívar de este Estado con relación al contrato autenticado el 11/06/2007, anotado bajo el Nro. 055, Tomo 053 de los Libros respectivos llevados por esta Oficina Pública; prueba de informe correspondiente al Tribunal Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los municipios Simón Bolívar, Diego Bautista Urbaneja, Juan Antonio Sotillo y Guanta con relación al expediente de consignaciones arrendaticias Nro. BP02-S-2012-001765 y los ciudadanos Susana Castillo Suárez y Luis Miguel Castillo Suárez, por el local identificado con el Nro. 11/21 ubicado en el Boulevard 5 de julio de Barcelona, municipio Simón Bolívar de este Estado. Así se establece.

Con respecto al mérito favorable de autos, sea oportuno recalcar que el mismo no es en sí un medio de prueba admisible en nuestro ordenamiento jurídico, sostenido por la doctrina jurisprudencial moderna, pues, ello constituye en sí una manifestación del principio de la comunidad de la prueba o de adquisición que rige todo el sistema probatorio venezolano y que el Juez está en el deber de aplicar de oficio, sin necesidad de alegación de la parte, conforme a lo cual las pruebas aportadas pertenecen al proceso, en consecuencia, corresponde al Juez valorarlas. La parte tiene la carga de señalarle al Juez el hecho o hechos concretos que se desprenden de las actas del expediente en beneficio de su pretensión o defensa. Cuando la parte invoca el mérito favorable de autos sin señalar cuál es y sin señalar el objeto de la prueba, no debe ser considerado como instrumento probatorio. En razón de lo cual, la invocación realizada, no es tomada en cuenta como medio de prueba. Así se establece.

En cuanto a las demás pruebas aportadas a los autos y citadas con anterioridad, las mismas no son objeto de análisis puesto que no se refieren al hecho controvertido y nada aportan a su esclarecimiento. Así se establece.

Con respecto al primero, aportado por la parte DEMANDANTE en copia simple junto con el libelo por tratarse de un contrato de subarrendamiento suscrito entre los demandantes y el demandado de autos, autenticado en fecha 11 de junio de 2007 por ante la Notaría Pública Segunda de Barcelona, municipio Simón Bolívar del estado Anzoátegui, anotado bajo el Nro. 055, Tomo 053 de los Libros de Autenticaciones llevados por la citada Oficina Pública por el local comercial ubicado en la avenida 5 de julio, identificado con el Nro. 11-19 de la ciudad de Barcelona, municipio Simón Bolívar del estado Anzoátegui, al mismo le es aplicable para su valoración el artículo 1.360 del Código Civil que establece: “El instrumento público hace plena fe, así entre las partes como respecto de terceros, de la verdad de las declaraciones formuladas por los otorgantes acerca de la realización del hecho jurídico a que el instrumento se contrae…” en concordancia con el artículo 1.357 eiusdem que establece: “El instrumento público o auténtico es el que ha sido autorizado con las solemnidades legales por un Registrador, por un Juez u otro funcionario o empleado público que tenga facultad para darle fe pública, en el lugar donde el instrumento se haya autorizado” y el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, el cual establece en su primer aparte, que: “Las copias o reproducciones fotográficas, fotostáticas o por cualquier otro medio mecánico, claramente inteligible, de estos instrumentos, se tendrán como fidedignas, si no fueren impugnadas por el adversario…”. En consecuencia, no habiendo sido impugnado por la parte DEMANDADA, quien no obstante a través de la prueba de informe a dicha Notaría, promovida por ésta, se trae a los autos en copia certificada, el mismo tiene valor probatorio con respecto a las menciones que contiene, quedando demostrado así, que se trata de un “CONTRATO DE SUBARRENDAMIENTO” efectuado entre los aquí demandantes ciudadanos SUSANA CASTILLO SUÁREZ y LUIS MIGUEL CASTILLO SUÁREZ y el demandado ciudadano JOSÉ J. MORA NAYATI como bien lo denominaron las partes en el encabezamiento de su contenido, por el local 11-19 conforme reza su cláusula primera y no de arrendamiento como afirma la parte DEMANDANTE en su libelo. Así se establece.

Con respecto a los subarrendamientos, dispone el artículo 15 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, publicada en Gaceta Oficial Nro. 36.845 de fecha 07 de diciembre de 1999, vigente para la fecha 11/06/2007, oportunidad en la cual se suscribió el contrato de subarrendamiento, que:

“Es nulo el subarrendamiento realizado sin autorización expresa y escrita del arrendador. Los infractores de esta disposición, incurrirán en las sanciones previstas en este Decreto-Ley, sin perjuicio del derecho que asiste al arrendador de solicitar la resolución del contrato o el desalojo”.

Igualmente el tratadista Guillermo Guerrero Quintero en su obra “Tratado de Derecho Arrendaticio Inmobiliario” (2003), expone: “que el artículo 15 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios indica que ‘es nulo el subarrendamiento realizado sin la autorización expresa y escrita del arrendador. Los infractores de esta disposición, incurrirán en las sanciones previstas en este Decreto sin perjuicio del derecho que asiste al arrendador de solicitar la resolución del contrato o el desalojo’, es de considerar, entonces, los efectos que produce el subarrendamiento parcial o total efectuado por el arrendatario sin esa autorización. 1.- Entre el arrendador y el subarrendador, la relación arrendaticia se mantiene incólume, a menos que aquél posteriormente la haya consentido o autorizado, pues la nulidad de que está inficionado ese subarrendamiento no es absoluta sino relativa, tratándose de que puede ser confirmada, pues es convalidable y prescriptible. El arrendatario sigue en su condición de tal ante el arrendador y carece de cualidad para oponer el subarrendamiento al arrendador, porque su acto es considerado nulo”.

Relacionando la norma legal y el criterio del tratadista citado que compartimos, para que el subarrendamiento sea válido, debe contar con la autorización del arrendador, hecho que no consta en el recaudo que analizamos, lo que nos lleva a concluir que no puede oponerse tal contrato al demandado de autos para exigirle cumplimiento de obligaciones contenidas en el mismo. Así se establece.

Por otra parte el DEMANDADO al alegar que no era subarrendatario del inmueble Nro. 11/19 sino arrendatario por convenio verbal del local 11/21, promovió junto con su escrito de contestación certificaciones de consignaciones inquilinarias, expedidas por el Tribunal Primero del municipio Simón Bolívar (hoy Tribunal Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los municipios Simón Bolívar, Diego Bautista Urbaneja, Juan Antonio Sotillo y Guanta de esta Circunscripción Judicial) en donde se hace constar que hace la consignación del arrendamiento del local 11/21 ubicado en el boulevard 5 de julio de la ciudad de Barcelona, estado Anzoátegui. Dichas copias al no haber sido objeto de impugnación o de otra forma de ataque procesal tienen pleno valor probatorio y no obstante que en los recibos expedidos por el Tribunal con relación a la consignación, no se indica la nomenclatura del local lo cual igualmente consta de las que por la prueba de informe se trae a los autos y de éstas ultima que los cánones de arrendamientos consignados fueron retirados por los demandantes de autos y de ambos que hay un recibo por deposito de fecha 15-05-07, fecha que indica el demandado en su escrito de contestación como el inicio de la relación arrendaticia, equivalente a tres (3) meses de arrendamiento de un local “nº 11/21 de Boulevard 5 de Julio de Barcelona”, llevan a la convicción de quien aquí sentencia con relación a la veracidad del alegato del demandado, es decir, que es arrendatario por convenio verbal del local Nro. 11/21. Para llegar a esta conclusión esta Juzgadora la relaciona con recibos de pagos de cánones de arrendamiento, cursantes en autos, aparentemente suscritos por los ciudadanos SUSANA CASTILLO SUÁREZ y LUIS MIGUEL CASTILLO SUÁREZ, los cuales no fueron desconocidos siendo documentos privados a los cuales les es aplicable las disposiciones sobre tacha y de reconocimiento de documento privados, conforme al artículo 430 del Código de Procedimiento Civil; por lo cual hacen plena prueba del alquiler de un local en el Boulevard 5 de julio de Barcelona. Así se establece y decide.

DECISIÓN:

Por todos los razonamientos de hecho y de derecho antes expuestos, este TRIBUNAL OCTAVO DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DE LOS MUNICIPIOS SIMÓN BOLÍVAR, DIEGO BAUTISTA URBANEJA, JUAN ANTONIO SOTILLO Y GUANTA DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ANZOÁTEGUI, de conformidad con el artículo 253 de la Carta Magna en concordancia con los artículos 12, 242 del Código de Procedimiento Civil, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara SIN LUGAR la demanda que por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO por vencimiento del término y de su prórroga legal interpusieron los ciudadanos SUSANA CASTILLO SUÀREZ y LUIS MIGUEL CASTILLO SUÀREZ, asistidos por el abogado Edgar Tovar Mayz contra el ciudadano JOSÉ J. MORA NAYATI, representado judicialmente por los abogados Alejandro José Mata Rojas y Andrés José Mata Rojas, todos identificados ut-supra. Así se decide.

Como consecuencia de dicha declaratoria y de conformidad con lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil se condena en costas a la parte DEMANDANTE. Así se decide.

La presente decisión se dicta dentro del lapso establecido en el artículo 877 del Código de Procedimiento Civil por remisión del DECRETO CON RANGO, VALOR Y FUERZA DE LEY DE REGULACIÓN DEL ARRENDAMIENTO INMOBILIARIO PARA EL USO COMERCIAL y conforme lo ordenado por acta de fecha 01 de abril de 2016. Así se establece.

De conformidad con los artículos 247 y 248 del Código de Procedimiento Civil y 72 de la Ley Orgánica del Poder Judicial, en concordancia con lo establecido en el artículo 1384 del Código Civil, publíquese, regístrese y déjese copia certificada de esta decisión. Dada, firmada, sellada, en la SALA DE DESPACHO DEL TRIBUNAL OCTAVO DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DE LOS MUNICIPIOS SIMÓN BOLÍVAR, DIEGO BAUTISTA URBANEJA, JUAN ANTONIO SOTILLO Y GUANTA DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ANZOÁTEGUI. En Puerto La Cruz, 14 de julio de 2016. Años 205º de Independencia y 157º de Federación.

Abg. GLORIA SILVA ALEXIS
JUEZ del Tribunal Octavo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Simón Bolívar, Diego Bautista Urbaneja, Juan Antonio Sotillo y Guanta
de la Circunscripción Judicial del estado Anzoátegui.

Abg. José Ramón Quijada T
Secretario Acc.

En esta misma fecha de hoy, siendo las 3:00 p.m., se publicó la anterior sentencia y se cumplió con lo dispuesto por el Tribunal. Conste.

Abg. José Ramón Quijada T
Secretario Acc.

Exp. Nro. BP02-V-2014-001399
GSA/gsa