TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL
Juzgado Superior en lo Civil y Contencioso Administrativo de la Circunscripción Judicial de la Región Nor-Oriental.
Barcelona, veintisiete de junio de dos mil dieciséis
206º y 157º

ASUNTO: BP02-R-2016-000172

PARTE DEMANDANTE: La ciudadana: BARBARA MARGARITA ALVAREZ CONTRERAS, titular de la cedula de identidad N° 12.632.791.
APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE ACTORA:
Los Abogados: CARLOS COLON BRITO y ALFREDO COLON MARCANO, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros 183.756 y 31.775 respectivamente.
PARTE DEMANDADA: Los Ciudadanos: ANDRES RAFAEL AULAR RENGEL y NATALIA CARIDAD PRADO de AULAR, titulares de las cédulas de identidad Nros. 2.522.633 y 7.280.892, respectivamente, cónyuges entre si, mayores de edad y de este domicilio.

APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDADA:
La Abogadas: CARLOTA SALAZAR CALDERON, MARINA CASTILLO ABAD y CECILIA VILLARROEL, inscritas en el Inpreabogado bajo los Nros. 29.344, 46.093 y 84.631 respectivamente.-
MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE OPCION DE COMPRA (APELACION).

I
En virtud de la apelación ejercida por la Abogado CECILIA VILLAROEL CASTRO, en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada ciudadanos: ANDRES RAFAEL AULAR RENGEL y NATALIA CARIDAD PRADO de AULAR, contra la sentencia dictada por el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Agrario y de Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Anzoátegui, en fecha 28 de Mayo 2015 , llega a este Tribunal el presente expediente por distribución, contentivo del juicio que por Cumplimiento de Contrato de Opción de Compra - Venta, intentara la ciudadana: BARBARA MARGARITA ALVAREZ CONTRERAS, contra los ya mencionados, todos ya identificados.-
Llegada la oportunidad para dictar sentencia este Juzgado lo hace bajo las siguientes consideraciones:
II
ALEGACIONES DE LAS PARTES
De actas se evidencia que la presente apelación es con ocasión a una demanda por Cumplimiento de Contrato de Opción de Compra-Venta, mediante la cual señaló el demandante en su libelo de demanda, lo siguiente:

Que, en fecha 16 de octubre de 2012, la parte actora celebró contrato de opción de compra-venta, con los ciudadanos Andrés Rafael Aular Rengel, y Natalia Caridad Prado de Aular, (antes identificados), mediante documento autenticado por ante la Oficina de Registro Público con Funciones Notariales del Municipio Fernando de Peñalver del Estado Anzoátegui, de la ciudad de Píritu, quedando anotado bajo el Nº 17; folio 71 al 75; Tomo XXIII. Que el contrato de compra-venta versó sobre una casa quinta y el terreno sobre el cual se encuentra construida la misma; ubicado en la Calle Caruao, del Sector Santa Rosa, de la Población de Puerto Píritu, Jurisdicción del Municipio Autónomo Peñalver del Estado Anzoátegui; alinderado así: Norte: Calle Caruao; Sur: Terrenos de Revollo Soto; Este: Casa de Alicia Velasco y terreno de José Cirilo; y, Oeste: Con terrenos Municipales, la parcela que ocupa tiene una extensión de Ochocientos Ocho metros cuadrados (808 mts2); de la exclusiva propiedad de los vendedores, como consta en documento registrado por ante la Oficina Inmobiliaria de Registro Público del Municipio Autónomo Peñalver del Estado Anzoátegui, anotado bajo el N° 30, folios 234 al 238, Protocolo Primero, Tomo Sexto, Primer Trimestre de fecha 18 de marzo de 2005.
Que, en el documento de opción de compra-venta en su cláusula TERCERA, se estableció que la duración del contrato bilateral de opción de compra-venta tendría una duración de noventa (90) días, contados desde la fecha de su otorgamiento (16-10-12), más una prorroga de treinta (30) días, vale decir, 120 días. Igualmente en su cláusula SEGUNDA, se estableció que el precio de la negociación son NOVECIENTOS CINCUENTA MI BOLÍVARES, (Bs. 950.000,oo), que serán pagados de la siguiente manera: La cantidad de DOSCIENTOS CINCUENTA MIL BOLIVARES, (Bs. 250.000,oo), los cancelaría la opcionada al momento de la autenticación del documento de opción de compra-venta; los cuales, efectivamente fueron pagados por ella a los vendedores, en dicha oportunidad; y, el monto restante, la cantidad de SETECIENTOS CINCUENTA MIL BOLIVARES (Bs. 750.000,oo), al momento de la protocolización del documento definitivo de opción de compra-venta, por ante la oficina de registro correspondiente, realizando gestiones ante el Banco de Venezuela, el cual en fecha 07/02/2013, le informó sobre la aprobación del crédito solicitado por la cantidad de QUINIENTOS MIL BOLIVARES, (Bs. 500.000,oo), informándole de inmediato de los vendedores, a los fines de fijar la fecha para la protocolización de la venta por ante la Oficina de Registro respectiva, recibiendo como respuesta, de parte de los vendedores, una negativa, señalándole que habían decidido no venderle; y, que en último caso el precio tenía un aumento de QUINIENTOS CINCUENTA MIL BOLIVARES, (Bs. 550.000,oo), quedando el precio de la venta en la cantidad de UN MILLON QUINIENTOS MIL BOLÍVARES, (Bs.1.500.000,oo), destacando que el planteamiento de realizar la protocolización del documento definitivo, fue realizado dentro del plazo acordado de 120 días, cumpliendo el actor con los compromisos establecido en el contrato. Que durante el transcurro del lapso del contrato, le entregó a los vendedores, la suma de OCHENTA MIL BOLIVARES, (Bs. 80.000,oo), no cumpliendo los vendedores con lo establecido en el contrato de opción de compra-venta.
Por lo que procedió a demandar, a los fines de que los demandados cumplan o en su defecto a ello sean condenados por el Tribunal a lo siguiente: 1) A hacerle la tradición legal del inmueble, tal y como fue convenido en la Cláusula SEGUNDA del contrato de opción de compra-venta, 2) Al pago de las costas y costos del presente juicio, y estimo la demanda en la cantidad de NOVECIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES, (Bs.950.000,oo), que comprende el precio de la negociación pactada, igualmente solicitaron se decrete medida preventiva de prohibición de enajenar y gravar sobre el inmueble objeto de la presente demanda.
Posteriormente la parte actora mediante diligencia procedió a corregir el libelo de la demanda en lo que respecta a la cantidad adeudada por ella, para la protocolización de la venta, es decir, donde dice, SETECIENTOS CINCUENTA MIL BOLIVARES (Bs. 750.000,oo), correspondió decir, SETECIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 700.000,oo),
En la oportunidad de dar contestación los demandados lo hicieron de la siguiente manera:
Negaron, rechazaron y contradijeron la demanda incoada en su contra en todas y cada una de sus partes, manifestado que con la demanda se pretende el cumplimiento de un contrato que fue incumplido por la parte actora, igualmente negaron, rechazaron y contradijeron por ser falso que la demandante cumpliera con el contrato y que hubiese realizado las gestiones para la protocolización del documento definitivo de compra-venta, negaron, rezaron y contradijeron por ser falso, que realizaran esas gestiones dentro del plazo de Ciento Veinte días (120), e igualmente que se entregara a la parte demandada la cantidad de OCHENTA MIL BOLIVARES (Bs. 80.000,oo), en el transcurso del lapso establecido en el contrato, negaron, rechazaron y contradijeron, que en fecha 07/02/2013, cuando el Banco le informó de la aprobación del crédito por la cantidad de QUINIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 500.000,oo), se pusieran en contacto con los vendedores para la venta definitiva recibiendo como respuesta una negativa de su parte, por cuanto los demandados habían decidido no venderle y que en tal caso de realizarse la venta se realizaría por un monto mayor es decir por la cantidad de UN MILLON QUINIENTOS BOLIVARES (Bs. 1.500.000,oo).
Igualmente la parte demandada aceptó como cierto que en fecha 16 de Octubre de 2012, los ciudadanos Andrés Rafael Aular Rengel y Natalia Caridad Prado de Aular, identificados en autos, suscribieron contrato de opción de compra con la ciudadana Bárbara Álvarez Contreras, por el inmueble objeto del litigio, arriba identificado. También es cierto que la duración del contrato era de Ciento Veinte (120) días, como se evidencia de la cláusula tercera del contrato; es cierto que el precio de venta pactado por ambas partes era de NOVECIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 950.000,oo); Que es cierto que ambas partes convinieron en que la diferencia del precio establecido, vale decir, SETECIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 700.000,oo), lo pagaría la opcionante en el Registro subalterno en el acto de la protocolización; Que es cierto que entregó a sus representados, la cantidad de DOSCIENTOS CINCUENTA MIL BOLIVARES (Bs. 250.000,oo) , pero, no en ese acto, esa cantidad fue cancelada por partes.
En tal sentido, manifestaron los demandados que cuando al comenzar con los tramites de venta entran en contacto con la Sra. Bárbara Álvarez, y en fecha 21 de agosto de 2012, suscriben un primer contrato de opción a compra por el precio de NOVECIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 950.000,oo), en esa oportunidad sus representados reciben la cantidad de OCHENTA MIL BOLÍVARES, (Bs. 80.000,oo), en ese mismo convenio la opcionada se comprometió a pagar la cantidad de DOSCIENTOS CINCO MIL BOLÍVARES (Bs. 205.000,oo), en un plazo no mayor de treinta (30) días calendarios, contado a partir de la firma de ese primer contrato, es decir, del 21/08/2012, pero no pagó, y menos aún cumplió con la segunda obligación asumida en ese primer contrato, que era pagar la diferencia del precio, es decir, la cantidad de SEISCIENTOS SESENTA Y CINCO MIL BOLIVARES (Bs. 665.000,oo), en noventa (90) días, con lo cual pagaba el precio pactado y que en cuanto se cumpliera con ese pago, los propietarios otorgarían la escritura definitiva, de esta forma se hacía la entrega material del bien una vez hecho el pago. En ese contrato de igual forma se estableció una cláusula penal, la octava, que establecía que: “en caso de que la opcionada incumpliere con las obligaciones aquí contraídas, dejaría a los propietarios en potestad de retener las cantidades recibidas en calidad de anticipo como indemnización por daños y perjuicios, y en consecuencia no estarían éstos en la obligación de reintegrar cantidad alguna a la opcionada”. Igualmente oponen el documento de opción a compra, a la demandante en su contenido y firma. Posteriormente en fecha 24 de septiembre de 2012, cuatro días después de vencerse la obligación contraída y no cumplida por la ciudadana Bárbara Álvarez, de pagar la cantidad de DOSCIENTOS CINCO MIL BOLIVARES (Bs. 205.000,oo,) la actora entregó un cheque por CIENTO SETENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 170.000,oo), que al pasar por la cámara de compensación del Banco fue devuelto por “defecto de firma o sello”, cuyo contenido y firma le opone a la demandante. Luego a esta devolución la oferida unilateralmente depositó en la cuenta N° 01340194231943023688, del Banco Banesco, del hijo de los esposos Aular, Rafael Aular, la cantidad de CIENTO SETENTA MIL BOLIVARES, (Bs. F: 170.000,oo), Ahora bien, con el pago inicial efectuado por la hoy accionante, por la cantidad de OCHENTA MIL BOLIVARES (Bs. 80.000,oo), más la cantidad depositada a nombre de Rafael Aular (hijo) por CIENTO SETENTA MIL BOLIVARES (Bs. 170.000,oo), hace el monto de la inicial de DOSCIENTOS CINCUENTA MIL BOLIVARES (Bs.250.000,oo), pagado por partes por la accionada en calidad de arras. Junto con la casa la actora quiso comprar los muebles que se encontraban dentro del inmueble, y en tal sentido las partes celebraron verbalmente la negociación, de parte, de los muebles de la casa, los cuales tienen un valor total de SESENTA Y CINCO MIL BOLIVARES (Bs. 65.000,oo). Entonces, para pagar el valor de los muebles descritos, la actora entregó a la demandada, primero un cheque por la cantidad de TREINTA MIL BOLÍVARES (Bs. 30.000,oo), luego otro por DIEZ MIL BOLÍVARES (Bs. 10.000,oo); luego otro por DIEZ MIL BOLÍVARES (Bs. 10.000,oo); y por último en fecha 20 de diciembre de 2012, otro por la cantidad de QUINCE MIL BOLÍVARES (Bs. 15.000,oo). Con estos pagos la Actora canceló la totalidad del valor de esos muebles, de los cuales retiró algunos y otros no. Que, los vendedores hoy demandados actuaron de buena fe, porque pese al incumplimiento en los pagos del valor de la inicial, al respetar el precio de venta acordado inicialmente, meses antes, por la cantidad de NOVECIENTOS CINCUENTA MIL BOLIVARES (Bs. 950.000,oo), suscriben una nueva opción a compra, en esta oportunidad notariada, cuyo documento fue suscrito en fecha 16 de octubre de 2012. En este acto los demandados, declararon haber recibido la cantidad de DOSCIENTOS CINCUENTA MIL BOLIVARES (Bs. 250.000,oo), en calidad de arras, cantidad que sería imputada al monto del precio acordado, siendo que dicha cantidad realmente no fue cancelada al momento de la autenticación del contrato de opción de compra venta, pues tal y como lo indica anteriormente, la parte actora canceló a sus mandantes el dinero dado en calidad de arras, por partes, en el marco de su primer incumplimiento. Según lo estipulado en el contrato, el mismo venció el 16 de febrero de 2013, sin que la opcionaria presentara documento alguno al registro correspondiente, teniendo a su disposición la documentación completa, que se requiere para la obtención de la Ley de Política Habitacional en el Banco de Venezuela y una vez, llegado al término fatal de los Ciento Veinte (120) días estipulados en la cláusula Tercera para la vigencia del contrato, sin que la opcionaria presentara el documento en el Registro Público. Este incumplimiento motivó a los demandados a que se le ofreciera a la opcionaria a través del procedimiento de oferta real y depósito, la cantidad de CIENTO VEINTE Y CINCO MIL BOLIVARES (Bs.125.000,oo), más los intereses y gastos líquidos e ilíquidos como requisito sustantivo, como se desprende de la copia simple de esa solicitud presentada por ante el Tribunal de los Municipios Manuel Fernando de Peñalver y Píritu de la Circunscripción Judicial del Estado Anzoátegui. Por todo lo antes expuesto, de conformidad con lo establecido en el artículo 365 del Código de Procedimiento Civil, siguiendo expresas instrucciones los demandados propone Reconvención o mutua petición contra la ciudadana: Bárbara Margarita Álvarez Contreras, por Resolución de Contrato de Opción a Compra Venta, por efecto de su incumplimiento, para que convenga en: Primero: Que el contrato de opción a compra, debidamente autenticado por ante la Oficina Pública de Registro, con Funciones Notariales del Municipio Fernando Peñalver, en fecha 16 de octubre de 2012, quede Resuelto por el incumplimiento establecido en las cláusulas Segunda y Tercera, por causas imputables a la ciudadana: Bárbara Margarita Álvarez Contreras; Segundo: Que por su incumplimiento opera la cláusula penal como indemnización de daños y perjuicios y de no convenir a ello sea condenada;
Por auto de fecha 30 de septiembre de 2013 este Tribunal admitió la Reconvención propuesta por los demandados en el presente juicio, ciudadanos ANDRES RAFAEL AULAR RENGEL y NATALIA CARIDAD PRADO de AULAR, a través de su co-apoderada, Abogada CECILIA VILLARROEL CASTRO, antes identificada, ello de conformidad con lo establecido en el Artículo 367 del Código de Procedimiento Civil; asimismo, fijó el quinto día de despacho siguiente a esa fecha, a fin de que la parte demandante reconvenida diera Contestación a la Reconvención propuesta.-

Los demandados al momento de dar Contestación a la Reconvención propuesta por la parte demandada reconviniente, entre otras cosas expresaron lo siguiente:
Ratificaron, en todas y cada una de sus partes, tanto en los hechos como en el derecho, los alegatos y fundamentos explanados en la parte contentiva del análisis y contestación, señaladas en el Capítulo I del presente escrito, los cuales dan aquí por reproducidos, para que formen parte de esta contestación a la reconvención. SEGUNDO: a) Negaron y rechazaron que la reconvención propuesta por la parte demandada en el Capitulo V, de su escrito de contestación, cumpla con lo establecido en el artículo 365 del Código de Procedimiento Civil, pues la misma no expresa con claridad y precisión el objeto y sus fundamentos. b) Negaron y rechazaron, que el contrato de opción de compra venta firmado entre las partes, haya quedado resuelto por incumplimiento de las cláusulas Segunda y tercera, por causas imputables a su a la parte actora reconvenida, y por ultimo, Negaron y rechazaron, que la parte actora-reconvenida deba pagar a los demandados-reconvinientes indemnización alguna, por daños y perjuicios, por ejecución de cláusula penal. Igualmente solicitaron que la pretendida reconvención sea declarada sin lugar y se le condene en costas.

Planteada la litis de esta manera, a esta Alzada corresponde pronunciarse sobre las pruebas aportadas por las partes, lo cual hace de la siguiente manera:
III
PRUEBAS PROMOVIDAS:
DE LA PARTE DEMANDADA:
Capitulo I: DE LAS DOCUMENTALES:

Promovió como prueba documental los siguientes instrumentos:
A) Copia Certificada del Contrato de Opción de compra venta suscrito por las partes, en fecha 16/10/2012, debidamente Notariado.
B) Copia Simple del documento de propiedad del inmueble motivo del presente juicio.
C) Original del Contrato de Opción de Compra Venta, suscrito por las partes en fecha 21/08/2012.
D) Original del cheque N° 43835361, de fecha 24/09/2012, de la cuenta corriente N° 0134-0194-23-1941019062, a cargo de BANESCO, por la cantidad de CIENTO SETENTA MIL BOLIVARES (Bs. 170.000,oo), el cual fue devuelto por defecto de firma o sello.
E) Promovió, las copias certificadas del expediente N° BP02-R-2013-000405, que cursa ante el Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil, Agrario y Tránsito de esta Circunscripción Judicial, en el procedimiento de Oferta Real y Depósito, entre las mismas partes, en especial el Oficio N° 2646-091, emanado de la Oficina de Registro del Municipio Peñalver, de fecha 23/05/2013, en el cual se evidencia el incumplimiento en que incurrió la opcionaria.
F) Promovió, el Oficio emanado del Banco de Venezuela, de fecha 23/05/2013, el cual cursa igualmente en el expediente antes descrito, en el cual se evidencia que la ciudadana BARBARA MARGARITA CONTRERAS, no había cumplido con su obligación ante la entidad bancaria de haber depositado el 3%, del equivalente al monto aprobado del crédito.
G) Promovió, el Oficio de fecha 23/05/2013, emanado de la Dirección de Hacienda Municipal de la Alcaldía del Municipio Peñalver del estado Anzoátegui, el cual cursa en el expediente anteriormente mencionado, mediante el cual se evidencia que los demandados habían cumplido con su carga de pagar los impuestos arancelarios del inmueble dado en venta, igualmente promovieron en este punto oficios emitidos por Corpoelec, e Hidrocapital, donde se demuestra la solvencia en cuanto a los servicios del inmueble.
H) Por ultimo consignaron copia simple de consulta realizada al portal del CNE, efectuada por Internet de la cual se evidencia que el número de cedula de identidad N° v.- 21.408.264, pertenece al ciudadano: OMAR ANTONIO PIÑANGO ALVAREZ.

En cuanto a los documentos promovidos y mencionados anteriormente, observa este Tribunal, que no fueron impugnados en ninguna forma de derecho, por lo tanto esta Sentenciadora las valora de conformidad con lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Y así se decide.-

Capitulo II DE LA PRUEBA DE TESTIGOS:
De conformidad con lo pautado en el artículo 482, del Código de Procedimiento Civil, promovió como testigos a los siguientes ciudadanos:
• MARISELA BALLESTEROS HERNANDEZ, titular de la cédula de identidad V.- 8.250.336:
• LISETH BURGOS SANCHEZ, titular de la cédula de identidad N° v.- 6.319.137.

En cuanto a esta prueba de testigos promovida este tribunal observa: que las declaraciones testimóniales las constituyen las personas llamadas a deponer, o a declarar sobre hechos que le constan en relación a la lista de preguntas expuestas, no estando facultados para ir más allá de lo que vio y oyó, se le hacen preguntas de un determinado hecho, más no le está permitido emitir un juicio, en pocas palabras el testigo está en capacidad de poder hablar con propiedad de lo que esta a su vista, en este caso, la declaración de los testigos no aporta elementos de convicción para dilucidar la presente causa, además que al analizar el articulo 1387 el Código Civil, observamos que señala:
“…Artículo 1.387.- No es admisible la prueba de testigos para probar la existencia de una convención celebrada con el fin de establecer una obligación o de extinguirla, cuando el valor del objeto exceda de dos mil bolívares.
Tampoco es admisible para probar lo contrario de una convención contenida en instrumentos públicos o privados o lo que la modifique, ni para justificar lo que se hubiese dicho antes al tiempo o después de su otorgamiento, aunque se trate en ellos de un valor menor de dos mil bolívares.
Queda, sin embargo, en vigor lo que se establece en las leyes relativas al comercio…”
De acuerdo a la norma transcrita dichos testigos no pueden ser valorados y así se decide.
Capitulo III: DE LA PRUEBA DE COTEJO:

De conformidad con el artículo 445 y 446, del Código de Procedimiento Civil, promovió la prueba de cotejo, para que a través de experticia grafotécnica se verifique la autenticidad de la firma estampada por la ciudadana BARBARA MARGARITA ALVAREZ CONTRARES, titular de la cedula de identidad N° V.- 12.635.791, en el documento de opción de compra venta suscrito entre las partes de forma privada, 21/08/2012.

En cuanto, a esta prueba de Cotejo se observa que la misma no fue evacuada, por haber sido, desechada mediante sentencia interlocutoria, por el Tribunal de la causa, por lo que este Tribunal igualmente la desecha. Y así se decide.-

Capitulo III: DE LA PRUEBA DE INFORME:
De conformidad con el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil, promovió las siguientes pruebas de informes:
Primero: Al Servicio Administrativo de Identificación, Migración y Extranjería (SAIME), ubicado en el Aeropuerto Internacional José Antonio Anzoátegui, de la ciudad de Barcelona del Estado Anzoátegui, a los fines de que remita e informe los datos filiatorios del ciudadano: OMAR ANTONIO PIÑANGO ALVAREZ, titular de la cedula de identidad N° V.- 21.408.264.
Segundo: Al Banco Banesco, ubicado en el Centro Comercial Neverí Plaza, de la ciudad de Barcelona, Estado Anzoátegui, a los fines de que informe a este Tribunal el nombre y apellido y el número de cédula de identidad del titular de la cuenta N° 0134-0194-23-1941019062.

En cuanto a las pruebas de informes solicitadas, a pesar de que dicha prueba fue admitida por el Tribunal A-quo, no se obtuvo respuestas de los oficios librados, por lo que este Juzgado desecha las mismas. Y así se declara.-

DE LA PARTE ACTORA:
Capitulo I: DEL MERITO FAVORABLE:

Reprodujeron, el merito favorable de las pruebas que se desprenden de los autos en especial del documento de compra-venta y del documento copia de la solicitud de crédito de consulta hipotecaria de fecha 07/02/2013, donde el Banco de Venezuela establece la aprobación de un crédito por Quinientos Mil Bolívares (Bs. 500.000,oo).

Capitulo II: DE LAS DOCUMENTALES:

Primero: Promovió, el documento definitiva de compra venta con garantía hipotecaria que le fue entregado, por el Banco de Venezuela para su protocolización por ante la Oficina de Registro Inmobiliario correspondiente.
Segundo: Promovió, documento original Constancia del Banco de Venezuela, de fecha 10/10/2013.
Tercero: Promovió, copia del Certificado de Solvencia, Municipal N° 5908, de la Dirección de Hacienda Municipal del Municipio Fernando de Peñalver, Píritu del Estado Anzoátegui, a nombre de Andrés Rafael Aular de fecha 11/09/2012, valida hasta el días 31/12/2012.
Cuarto: Promovió, copia de los Registro de Información Fiscal de los demandados, los cuales se encontraban vencidos al momento de llevar el documento definitivo de venta al Registro.
Quinto: Promovió, copia del anverso y el reverso del cheque N° S-91 44005047, del Banco de Venezuela, de fecha 17/12/2012, por la cantidad de QUINCE MIL BOLIVARES, (Bs. 15.000,oo), a beneficio de la ciudadana NATALIA CARIDAD PRADO DE AULAR.

Al igual, que las documentales promovidas, por la otra parte se observa que no fueron impugnados en ninguna forma de derecho, por lo que de conformidad con lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, este Tribunal le otorga su valor probatorio en el presente juicio. Y así se decide.-

Capitulo III: DE LA CONFESION:

De conformidad con lo establecido en el artículo 403 del Código de Procedimiento Civil, promovió posiciones juradas a los demandados ciudadanos:
• ANDRES RAFAEL AULAR RANGEL, y;
• NATALIA CARIDAD PRADO DE AULAR.

En cuanto a esta prueba, se observa que la misma fue admitida por el Tribunal de la causa, mas no fue evacuada, por lo que la misma debe ser desechada. Y así se decide.-

Capitulo IV: DE LOS INFORMES:

De conformidad con lo establecido en el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil, solicitó se oficie al Banco de Venezuela, oficina 402, El Morro Lecherías, a los fines de que informara lo referente al contenido de la constancia promovida, e indicara en que oportunidad debía pagarse el monto del 3% de comisión flat.

En respuesta a esta solicitud se recibió oficio de fecha 20/01/2014, emanado del Banco de Venezuela, Oficina 402, El Morro, mediante el cual se informa que la ciudadana: BARBARA MARGARITA ALVAREZ CONTRERAS, titular de la Cedula de identidad N° 12.635.791, mantiene un Crédito Hipotecario con dicha Institución Financiera, y que el mismo se encuentra en espera para su protocolización, mencionando que como parte de sus procesos el monto de la comisión flat (3%), es bloqueada de la cuenta del cliente, en el momento de que el mismo pasa la notificación de firma por parte del Registro para organizar la agenda de los apoderados del Banco, en este sentido, se observa que en el contenido del oficio se indicó lo requerido, en consecuencia este Tribunal le da todo su valor probatorio. Y así se decide.-

Capitulo V: DE OTRAS DOCUMENTALES:

Primero: Promovió, la copia de la Certificación de Gravamen sobre el inmueble objeto de la presente demanda, la cual comprende un periodo desde el año 2002, hasta el 25/09/2012, correspondiendo esta ultima fecha a su expedición.
Segundo: Promovió, copia de Consulta de Detalle de Consumo, correspondiente al número de teléfono celular 0414-8177466, de la Empresa Movistar donde se reflejan las llamadas realizadas por la actora a la demandada luego de la obtención del crédito a los fines de la realización de la venta definitiva.

Visto que dichos documentos no fueron impugnados en ninguna forma de derecho, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, este Tribunal le otorga su valor probatorio en el presente juicio. Y así se decide.-

Capitulo VI: DE LOS INFORMES ADICIONALES:

De conformidad con lo establecido en el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil, solicitó se oficiara a la Empresa de telefonía celular MOVISTAR, a los fines de que informara lo siguiente:

Primero: Se remita copia de CONSULTA DE DETALLE DE CONSUMO, del número celular 0414-817-74-66, el cual le corresponde a la parte actora, de los días 09, 13, 20 y 25 del mes de febrero de 2013; y,
Segundo: Que se informe si el numero 58148010650, corresponde a la ciudadana NATALIA CARIDAD PRADO DE AULAR, titular de la cedula de identidad N° 7.280.892, o en su defecto informe a quien le corresponde.

En cuanto a las pruebas de informes solicitadas, a pesar de que dicha prueba fue admitida por el Tribunal A-quo, no se obtuvo respuestas de los oficios librados, por lo que este Juzgado desecha las mismas. Y así se declara.-

Posteriormente fueron presentados por ambas partes escrito de oposición a las pruebas promovidas y en tal sentido el Tribunal de la causa dictó sentencia mediante la cual declaró SIN LUGAR la Oposición hecha por la parte demandante reconvenida a las Pruebas promovidas por la parte demandada reconviniente; y declaró SIN LUGAR la Oposición a la Admisión de las Pruebas promovidas por la parte demandante reconvenida, hecha por la parte demandada reconvinente e igualmente, declaró CON LUGAR la oposición hecha por la parte demandante reconvenida a la admisión de la prueba de Cotejo promovida por la parte demandada reconvinente, y en virtud, de la decisión antes mencionada procedió a admitir las pruebas promovidas por ambas partes con excepción de la prueba de Cotejo antes mencionada.
IV
MOTIVOS DE HECHO Y DE DERECHO PARA DECIDIR

De actas se evidencia que la pretensión del actor es con ocasión a una demanda por Cumplimiento de Contrato de Opción de Compra Venta, mediante la cual la parte actora alegó que suscribió contrato de Opción de Compra Venta con los ciudadanos: ANDRES RAFAEL AULAR RENGEL y NATALIA CARIDAD PRADO DE AULAR, quien le ofreció en venta una casa quinta y el terreno sobre el cual se encuentra constituída la misma; ubicada en la calle Caruao, del Sector Santa Rosa, de la población de Puerto Píritu; jurisdicción del Municipio Autónomo Peñalver del Estado Anzoátegui; alinderado así: Norte: Calle Caruao; Sur: Terrenos Revollo Soto; Este: Casa de Alicia Velasco y terreno de José Cirilo; y, Oeste: Con terrenos Municipales, la parcela que ocupa tiene una extensión de ochocientos ocho metros cuadrados (808 mts2); se estableció que la duración del contrato bilateral de opción de compra-venta tendría una duración de noventa (90) días, contados desde la fecha de su otorgamiento (16-10-12), más una prorroga de treinta (30) días, vale decir, 120 días; que se estableció que el precio de la negociación era de NOVECIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES, (Bs. 950.000,oo), que serían pagados de la siguiente manera: La cantidad de DOSCIENTOS CINCUENTA MIL BOLIVARES, (Bs. 250.000,oo), al momento de la autenticación del documento de opción de compra-venta; los cuales, efectivamente fueron pagados y, el monto restante, la cantidad de SETECIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 700.000,oo), al momento de la protocolización del documento definitivo de opción de compra-venta, por ante la Oficina de Registro correspondiente. Que gestionó Crédito Hipotecario por ante el Banco de Venezuela, el cual en fecha 07/02/2013, le informó sobre la aprobación del crédito solicitado por la cantidad de QUINIENTOS MIL BOLIVARES, (Bs. 500.000,oo), por lo que procedió a informarle de inmediato a los vendedores para fijar la fecha de la protocolización de la venta por ante la Oficina de Registro respectiva, recibiendo como respuesta, de parte de los vendedores, una negativa, señalándole que habían decidido no venderle; y, que en último caso el precio tenía un aumento de QUINIENTOS CINCUENTA MIL BOLIVARES, (Bs. 550.000,oo), quedando el precio de la venta en la cantidad de UN MILLÓN QUINIENTOS MIL BOLÍVARES, (Bs.1.500.000,oo), destacando que el planteamiento para que se efectuara la protocolización del documento definitivo, fue realizado dentro del plazo acordado de 120 días, cumpliendo el actor con los compromisos establecido en el contrato. Que durante el transcurro del lapso del contrato, le entregó a los vendedores, la suma de OCHENTA MIL BOLIVARES, (Bs. 80.000,oo), no cumpliendo los vendedores con lo establecido en el contrato de opción de compra-venta.
Al momento de la contestación, los demandados negaron, rechazaron y contradijeron por ser falso que la demandante cumpliera con el contrato y que hubiese realizado las gestiones para la protocolización del documento definitivo de compra-venta, dentro del plazo de Ciento Veinte días (120), e igualmente que se entregara a la parte demandada la cantidad de OCHENTA MIL BOLIVARES (Bs. 80.000,oo), en el transcurso del lapso establecido en el contrato, igualmente negaron que en fecha 07/02/2013, cuando la demandante le informara de la aprobación del crédito por la cantidad de QUINIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 500.000,oo), le ofreciera una respuesta negativa, y que de realizarse la venta seria por un monto mayor es decir por la cantidad de UN MIL QUINIENTOS BOLIVARES (Bs. 1.500.000,oo).
Aceptando, como cierto que en fecha 16 de Octubre de 2012, suscribieron contrato de opción de compra con la parte actora, por el inmueble objeto del litigio, arriba identificado. Y que es cierto que la duración del contrato era de Ciento Veinte (120) días, que es cierto que el precio de venta pactado por ambas partes era de NOVECIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 950.000,oo); dan do la actora la cantidad de DOSCIENTOS CINCUENTA MIL BOLIVARES (Bs. 250.000,oo), pero, no en ese acto, sino fue cancelada por partes, y que ambas partes convinieron en que la diferencia del precio establecido, vale decir, la cantidad de SETECIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 700.000,oo) lo pagaría la compradora en la Oficina de Registro en el acto de la protocolización; que las partes habían suscrito un contrato de opción de compra venta, previo al que hoy se demanda su cumplimiento, el cual no llegó a término por el incumplimiento de la compradora al cancelar la cuota inicial establecida de DOSCIENTOS CINCUENTA MIL BOLIVARES (Bs. 250.000,oo), cantidad esta que fue cancelada por partes, y que el contrato del cual se demanda su cumplimento fue suscrito por las partes en fecha 16/10/2012, venciéndose el 16 de febrero de 2013, sin que la compradora presentara documento alguno al Registro correspondiente, teniendo a su disposición la documentación completa, que se requiere para la obtención de la Ley de Política Habitacional en el Banco de Venezuela.
En tal sentido, la parte demandada propone Reconvención o mutua petición contra la actora, por Resolución de Contrato de Opción a Compra Venta, por efecto de su incumplimiento, para que convenga en: Primero: Que el contrato de opción a compra, debidamente autenticado por ante la Oficina Pública de Registro, con Funciones Notariales del Municipio Fernando Peñalver, en fecha 16 de octubre de 2012, quede Resuelto por el incumplimiento establecido en las cláusulas Segunda y Tercera, de dicho contrato; Segundo: Que por su incumplimiento opera la cláusula penal como indemnización de daños y perjuicios y de no convenir a ello sea condenada.
En este sentido, vale la pena analizar el contenido del artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, que señala lo siguiente:
“Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el hecho extintivo de la obligación”.-

De la norma en comento se arguye, que en dicha disposición transcrita se consagra la carga de las partes de probar sus respectivas afirmaciones de hecho, de lo cual la carga de la prueba, según los principios generales del derecho, no es una obligación que el Juzgador impone a capricho a las partes, sino que esta obligación se tiene según la posición del litigante en la litis; razón por la cual al demandante le toca la carga de probar los hechos que alega, según los cuales “incumbi probatio qui dicit, no qui negat”, por lo que corresponde probar a quien afirma la existencia de un hecho, no a quien lo niega, más al demandado le toca la prueba de los hechos en que basa su excepción, en virtud del “reus in excipiendo fit actor” al tornarse el demandado en actor de la excepción.- Este principio se armoniza con el primero y, en consecuencia, sólo cuando el demandado alega hechos nuevos le corresponde probar sus alegatos correspondientes, de lo contrario solo se limitará el actor a demostrar su afirmación.-
Ahora bien, siendo que ambas partes reconocen el contenido del contrato de Opción Compra-Venta suscrito por las partes, el cual fue previamente ya valorado en la fase probatoria, es por lo que, se hace necesario para este Juzgado señalar el contenido del artículo 1.159 del Código Civil, el cual dispone, lo siguiente:

“Los Contratos tienen fuerza de Ley entre las partes.- No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la ley”.-

Por su parte, dispone el contenido del artículo 1.160 ejusdem, lo siguiente:
“Los Contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la ley”

De las normas en comento, se concluye que la intención del legislador al haber establecido que los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes, es a los fines de que una vez adquirida una obligación contractual, ambas partes se encuentren sujetos a cumplir sus obligaciones de la misma manera en que deben cumplir las leyes.- Y así se declara.-
En tal sentido, y partiendo de la coacción de los contratos entre las partes, observa quien aquí decide, que las mismas han sustentado sus alegatos en un incumplimiento, razón por la cual se hace necesario traer a colación el contenido del artículo 1.167 ejusdem, el cual establece lo siguiente:

"En el Contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del Contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiese lugar a ello.".-
Artículo 1.168, ejusdem:
“En los contratos bilaterales, cada contratante puede negarse a ejecutar su obligación si el otro no ejecuta la suya, a menos que se hayan fijado fechas diferentes para la ejecución de las dos obligaciones.-“

Ahora bien, estas norma se fundamentan en la facultad que tiene una de las partes en los contratos bilaterales, de poder exigir la terminación del mismo y como consecuencia, ser libertado de su obligación, si la otra, por su parte no cumple con la suya, dicha expresión es jurídicamente conocida como Exceptio non Adimpleti Contractus, dispuesta en el artículo 1.168 ejusdem.-
En este orden de ideas, tanto la doctrina como la jurisprudencia han establecido que a los fines de la procedencia de dicha acción, deben darse ciertas condiciones, razón por la cual, esta Sentenciadora traer a colación el criterio sostenido por el Dr. Emilio Calvo Baca, en su Código Civil Venezolano, comentado, pág 645, artículo 1.167, mediante el cual señaló las condiciones de la Acción Resolutoria:
1) Es necesario que se trate de un contrato bilateral.- (…)
2) Es necesario el incumplimiento culposo de la obligación por alguna de las partes.- (…)
3) Es necesario que la parte que intente la acción por resolución haya cumplido u ofrezca cumplir su obligación, porque de no ofrecer con su obligación, no habrá lugar a la resolución.- (…)
4) Es necesario que el Juez declare la resolución.- (…)

Por su parte, establecieron ambas partes en su contrato de opción compra venta, en las cláusulas SEGUNDA y TERCERA, lo siguiente:

“…SEGUNDA: El precio de venta acordado entre las partes para la presente negociación es la cantidad de NOVECIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 950.000,oo); de los cuales la OPCIONADA entrega a los OPCIONANTES en el presente acto la cantidad de DOSICENTOS CINCUENTA MIL Bolívares Sin Cts. (250.000,oo), en calidad de ARRAS COMERCIALES, cantidad esta que será imputable al monto total acordado entre las partes para la negociación de compra venta que refiere el presente documento. El saldo restante, o sea, la cantidad de SETECIENTOS MIL BOLIVARES Exactos (Bs.700.000,oo), deberá ser cancelada por la OPCIONADA a los OPCIONANTES, al momento de la protocolización del documento definitivo de Compra-Venta por ante la Oficina Inmobiliaria de Registro Publico del Municipio Autónomo Peñalver del Estado Anzoátegui. TERCERA: La presente Opción de Compra-Venta tendrá vigencia por un periodo de NOVENTA (90) DIAS contados a partir del otorgamiento del presente documento, mas una prorroga de TREINTA (30) DIAS en caso de concretarse la compra venta en el lapso originalmente señalado…”

Partiendo del análisis de las normas in comento, así como del contenido de las cláusulas contractuales anteriormente transcritas, en concordancia con el contenido de la cláusula Cuarta, que establece la cláusula penal por el incumplimiento del contrato, cuyo pago se efectuaría en atención al contenido de la cláusula segunda donde se evidencia que las partes establecieron un lapso, en el cual se precisó día, mes y año para que tuviera lugar la vigencia del contrato de opción de Compra-Venta, al establecer que la venta se protocolizaría por ante la Oficina correspondiente, en el lapso de Ciento Veinte días (120), por lo que le correspondía a los actores demostrar que en este tiempo se obtuvieron los recursos a través del Crédito Hipotecario para la protocolización y otorgamiento del documento de Compra Venta, acto que no se llevó a cabo por cuanto se confirma del oficio recibido del Banco emisor del Crédito Hipotecario, que pese a que el mismo fue aprobado, seria liquidado una vez la parte solicitante, notificara la firma por ante del Registro procediendo el Banco a bloquear en la cuenta del cliente el monto de la camisón flat (3%), acción esta que no se materializó en el lapso establecido por las partes para el cumplimiento del contrato, e igualmente de las pruebas promovidas no se precisa la fecha de la aprobación del crédito, demostrándose por otra parte que la parte demandada si cumplió con su carga de tener y entregar todos los documentos necesarios para la obtención del crédito y seguidamente protocolizar el documento definitivo de Compra-Venta , por lo que considera quien aquí decide que la parte actora-reconvenida no logro demostrar su pretensión. Y así se decide.-
Dicho esto, en el caso de marras se evidencia que la parte demandada-reconviniente basó la reconvención propuesta en la acción de RESOLUCION DE CONTRATO DE OPCION DE COMPRA VENTA, por cuanto según sus dichos la actora reconvenida no cumplió con lo establecido en el contrato de opción de compra-venta, al no pagar la cantidad restante para el otorgamiento del documento definitivo venciéndose el lapso de Ciento Veinte (120) días estipulados en la cláusula Tercera para la vigencia del contrato, el cual venció el 16 de febrero de 2013, sin que se presentara documento alguno en el Registro Público. correspondiente, teniendo a su disposición la documentación completa, que se requería para la obtención de la Ley de Política Habitacional en el Banco de Venezuela, y por el contrario la parte actora reconvenida en su contestación negó que el contrato de opción de compra venta firmado entre las partes, haya quedado resuelto por incumplimiento de las cláusulas Segunda y Tercera, por causas imputables a su persona y por ultimo, ahora bien de las actas y las pruebas aportadas no se evidencia en ninguna forma ni manera que la parte actora reconvenida haya probado su dicho, tal como lo exige la norma antes transcrita, por lo que esta Sentenciadora en atención a ello declara Con Lugar la Reconvención planteada.- Y así se decide.
En consecuencia, este Juzgado declara Con Lugar la apelación ejercida por la abogada CECILIA VILLARROEL, en su carácter de autos; contra la sentencia dictada por el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito, y Agrario de la Circunscripción Judicial del Estado Anzoátegui, en fecha 28 de Mayo de 2014, debiendo por ende Revocarse la sentencia apelada, como en efecto así será declarada en el dispositiva del presente fallo.- Y así se declara.-

V
DECISION

En base a los razonamientos de hecho y de derecho que anteceden este Juzgado Superior en lo Civil y Contencioso Administrativo de esta Circunscripción Judicial, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, actuando como Tribunal de alzada declara:

Primero: Con Lugar la Apelación propuesta por la Abogado Cecilia Villarroel, en su carácter de Apoderada Judicial de la parte demandada en el presente juicio.
Segundo: Sin Lugar la demanda interpuesta por la ciudadana BARBARA MARGARITA ALVAREZ CONTRERAS, en contra de los ciudadanos: ANDRES RAFAEL AULAR RENGEL y NATALIA CARIDAD PRADO DE AULAR, por Cumplimiento de Contrato de Compra Venta.-
Tercero: Con Lugar la Reconvención que por RESOLUCION DE CONTRATO incoaran los ciudadanos: ANDRES RAFAEL AULAR RENGEL y NATALIA CARIDAD PRADO DE AULAR, en contra de la ciudadana: BARBARA MARGARITA ALVAREZ CONTRERAS.
Cuarto: Se declara Resuelto el Contrato de Compra Venta, autenticado por ante la Oficina de Registro Público con Funciones Notariales del Municipio Fernando de Peñalver del Estado Anzoátegui, de la ciudad de Píritu, quedando anotado bajo el Nº 17; folio 71 al 75; Tomo XXIII, el cual versa sobre un terreno y una casa quinta sobre el construida; ubicado en la Calle Caruao, del Sector Santa Rosa, de la Población de Puerto Píritu, Jurisdicción del Municipio Autónomo Peñalver del Estado Anzoátegui; alinderado así: Norte: Calle Caruao; Sur: Terrenos de Revollo Soto; Este: Casa de Alicia Velasco y terreno de José Cirilo; y, Oeste: Con terrenos Municipales, la parcela que ocupa tiene una extensión de Ochocientos Ocho metros cuadrados (808 mts2);
Quinto: Se ordena a la ciudadana: BARBARA MARGARITA ALVAREZ CONTRERAS, pagar a los vendedores, antes identificados, la cantidad de CIENTO VEINTE Y CINCO MIL BOLIVARES (Bs. 125.000,00), correspondiente al monto de la cláusula penal acordada, lo cual podrían los vendedores retener a su favor de la suma ya recibida.
Sexto: Dada la decisión dictada se condena en costas a la parte Actora de conformidad con lo establecido en el artículo 274 del código de Procedimiento Civil.-
Séptimo: Notifíquese a las partes de la presente decisión y una vez que conste en autos la última notificación, remítase el presente expediente a su Tribunal de origen.- Y así se decide.-

Regístrese y publíquese.-

Dada, firmada y sellada en la Sala de despacho del Juzgado Superior en lo Civil y Contencioso Administrativo de la Circunscripción Judicial de la Región Nor-Oriental.- En Barcelona, a los veintisiete (27) días del mes de Junio del año 2016. Años: 206º y 157º.
La Juez.,

Dra. Mirna Mas y Rubí Sposito.
La Secretaria.,

Abg. Mariegelys García Capella.

En esta misma fecha 27/06/2016, siendo las 02:30 se dicto y público la anterior decisión., conste.,

La Secretaria.,

Abg. Mariegelys García Capella.
Fys,.