TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL
Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Anzoátegui
Barcelona, veintidós de junio de dos mil dieciséis
206º y 157º

ASUNTO: BP02-R-2016-000130

En el juicio por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO, incoado por el JOSÉ SIMÓN GONZALEZ ORTIZ, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad números: V- 16.315.683, contra la empresa mercantil DESARROLLOS TAO INSULAR, C.A., de este domicilio e inscrita por ate el Registro Mercantil V de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y Estado Miranda bajo el Nº 72, Tomo 1.487-A, de fecha 08 de enero de 2007; el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito, de la Circunscripción Judicial del estado Anzoátegui, dictó sentencia en fecha catorce (14) de marzo del año 2016, la cual declaró Sin Lugar la presente demanda, y parcialmente con lugar la reconvención planteada.-
Este Tribunal Superior, conoce actuaciones relacionadas con motivo de la apelación de fecha 22 de febrero del año 2011, ejercida por la abogada CARLA SOLORZANO, inscrita en el Inpreabogado bajo el Nº 75.797, contra la indicada sentencia.
I

Encontrándose la presente causa en estado de dictar sentencia, este Tribunal Superior, a los fines de pronunciarse sobre el mérito del presente asunto, hace las siguientes consideraciones:
II
Alegatos de la parte actora:

Que, debe reconocer la demandada en que le vendió el Apartamento Nº L-1-2 del Edificio Conjunto Residencial “THAI”, ubicado en el Municipio Diego Bautista Urbaneja, Lechería, Estado Anzoátegui, y por ende que cumpla con su obligación de protocolizar el documento definitivo de venta del referido inmueble, o en su defecto el Tribunal emita Sentencia que sea suficiente título de propiedad del inmueble en virtud que ya se ha pagado el precio convenido.
Aduce, que suscribió un contrato de opción a compra venta con el ciudadano FRANCISCO JAVIER REYNA BELLO, quien actuó en nombre y representación de la empresa Mercantil DESARROLLOS TAO INSULAR, C.A., de este domicilio e inscrita por ate el Registro Mercantil V de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y Estado Miranda bajo el N1 72, Tomo 1.487-A, de fecha 08 de enero de 2007, pactando un precio de Bs. 617.000,00, entregando por concepto de cuota inicial la cantidad de Bs. 123.397,00, cancelada en 13 cuotas desde el 07/12/2009 hasta el 30/08/2010; Que el saldo restante de Bs. 493.603,00 serían pagados posterior el momento cierto de protocolización del documento definitivo de compra venta. Que es el caso que la vendedora no cumplió con su obligación contractual de traspasar el inmueble a nombre del comprador, que jamás se ha materializado, y por cuanto las obligaciones del comprador se hacen líquidas y exigibles luego de la oportunidad de la protocolización del documento definitivo de venta, oportunidad que no se ha materializado, el comprador jamás ha estado en mora con respecto a sus obligaciones.
Alega que, es importante recalcar que el Conjunto Residencial “THAI” fue objeto de medida de Ocupación Temporal por la Junta Interventora del Estado Anzoátegui, la cual introdujo el documento definitivo de venta, pero en el ínterin de la firma cesaron las funciones de la referida junta, por lo cual no se dio en forma la protocolización.
III
RECONVENCIÓN Y CONTESTACION DE LA DEMANDA, se señaló lo siguiente:
Que, es cierto que en fecha 10 de Diciembre de 2009, su representada celebró con el demandante, un contrato privado o Convención Preparatoria de Venta que tenía por objeto el compromiso de vender al FUTURO ADQUIRENTE y este a comprar, un inmueble constituido por un Apartamento en el Conjunto Residencial “THAI” ubicado en la Avenida R-8, Urbanización El Morro, Lechería, Municipio Urbaneja del Estado Anzoátegui.
Que, es cierto que en la Cláusula Tercera de la Convención se estableció como precio del inmueble la cantidad de Bs. 617.000,00, siendo dicho precio fijo e invariable y que su representada recibió del actor en concepto de cuota inicial la cantidad de Bs. 123.397,00.
Dice, que es falso y niegan que la relación existente entre el actor y la demandada corresponda con una verdadera venta a plazo, como lo ha calificado la accionante.
Que, en la Cláusula Quinta de la referida Convención Preparatoria de Venta se indicó que la obligación de vender asumida por la Compañía Propietaria estaría vigente durante el término de treinta (30) días, contados a partir del envío por parte de la Compañía Propietaria a El Futuro Adquirente de una comunicación o telegrama a la dirección indicada en dicha cláusula o mediante aviso de prensa en un diario local o a través de un correo electrónico a los interesados, que los permisos de habitabilidad del inmueble o constancia de cumplimiento de las variables urbanas fundamentales, ya habían sido expedidas.
Que, para el momento de la protocolización de dicho documento definitivo deberá estar cancelado el monto total del apartamento, y que la negociación objeto del convenio debía realizarse dentro del citado término de los treinta (30) días, y que transcurrido dicho lapso sin haberse concretado la negociación la compañía propietaria quedaba libre de toda obligación para con el futuro adquirente, pudiendo disponer del inmueble.
Que, se estableció en la Cláusula Décimo Tercera que la fecha estimada para la terminación de la vivienda objeto del acuerdo sería el 30 de Agosto de 2010 y que el otorgamiento del acto público de venta, salvo que mediasen situaciones de fuerza mayor y comprobadamente ajenas a la responsabilidad de la Compañía Propietaria que pudiesen retrasar el desarrollo de la obra, se estimaba para el 30 de Diciembre de 2010.
Niegan, que su representada no cumpliera con su obligación contractual contenida en la Convención Preparatoria de Venta, siendo que, por el contrario, quien incumplió el contrato fue el propio demandante, y en consecuencia niegan que desde que se suscribió el documento el actor hubiere realizado todo cuanto ha sido posible para lograr que la empresa demandada formalice la protocolización del documento de venta.
Que, en la Convención Preparatoria de Venta se señaló que la fecha estimada para la terminación del apartamento sería el 30 de Agosto de 2010, previéndose como fecha de otorgamiento del acto público de venta el 30 de diciembre de 2010, salvo que ocurriesen situaciones de fuerza mayor comprobadamente ajenas a la responsabilidad de la Compañía Propietaria. Que constituyó un hecho público, notorio y comunicacional que el Gobierno Nacional en fecha 31 de octubre de 2010 anunció la expropiación de seis (6) desarrollos urbanísticos y dictó medida de ocupación temporal sobre ocho (8) urbanismos, entre los cuales se vio afectado el “Conjunto Residencial THAI”.
Que a raíz de la ocupación temporal, a través del INDEPABIS, se procedió a dictar una “Medida Preventiva de Ocupación y Operatividad Temporal sobre DESARROLLOS TAO INSULAR, C.A., con alcance al “Conjunto Residencial THAI”, que estaba siendo desarrollado por dicha empresa, designándose una Junta Interventora con control total y absoluto sobre el desarrollo habitacional, se dictaron medidas de prohibición de enajenar y gravar sobre todos los apartamentos del desarrollo habitacional, y para esa fecha ya estaban listos y permisados el 100% de los inmuebles y de ellos 314 en proceso de protocolización.
Que, el día 11 de enero del año 2011 se le entregó al demandante, JOSÉ SIMÓN GONZALEZ ORTIZ, un nuevo documento relacionado con la Convención Preparatoria de Venta (u opción de compra), porque así lo exigían las entidades bancarias y financieras, en el cual quedaba identificado el número del apartamento que adquiriría en el Conjunto Residencial THAI, los puestos de estacionamiento, además de un compact disk (CD) contentivo de los documentos señalados en el instrumentos denominado CONSTANCIA ENTREGA DOCUMENTACIÓN.
Que, se indicó expresamente en el referido documento CONSTANCIA ENTREGA DOCUMENTACIÓN que el Futuro Adquirente, una vez elaborado el documento definitivo de venta, debía entregarlo para su revisión y posterior envío al Banco para su aprobación; y que una vez que el documento fuese revisado y aprobado por el Banco, el mismo le sería devuelto a El Futuro Adquirente a los fines de efectuarse las gestiones necesarias ante la Oficina de Registro Público correspondiente para su otorgamiento.
Que, en el mismo documento denominado CONSTANCIA ENTREGA DOCUMENTACIÓN se ratificaba que el precio definitivo de venta era SEISCIENTOS DIECISIETE MIL BOLÍVARES (Bs. 617.000,00), es decir, se mantenía el precio indicado en la Convención Preparatoria de Venta de fecha 10 de diciembre de 2009 y, habiéndose cancelado, como en efecto canceló el demandado, y así expresamente lo reconoce la demandada, la cantidad de CIENTO VEINTITRES MIL TRESCIENTOS NOVENTA Y SIETE BOLIVARES (Bs. 123.397,00), resultaba un saldo deudor del precio de CUATROCIENTOS NOVENTA Y TRES MIL SEISCIENTOS TRES BOLÍVARES (Bs. 493.603,00) que debía pagar JOSÉ SIMÓN GONZALEZ ORTIZ, mediante cheques emitidos, uno (1) a nombre de DESARROLLOS TAO INSULAR, C.A., por Bs. 367.330,81 y otro a nombre de Banco Venezolano de Crédito por Bs. 126.272,19.
Que, en el citado documento denominado CONSTANCIA ENTREGA DOCUMENTACIÓN, se le notifica al demandante que la empresa contaba con la Constancia de Cumplimiento de Variables Urbanas o Permiso de Habitabilidad, en conformidad con lo previsto en la Cláusula Quinta del Contrato de Convención Preparatoria de Venta, con lo cual, a partir de la fecha de esa notificación, comenzaba a correr los treinta (30) días a que alude la Cláusula Quinta para el otorgamiento del documento definitivo de venta.
Que, en el caso del ciudadano JOSÉ SIMÓN GONZALEZ ORTIZ, la notificación se le hizo “in faciem”, esto es personalmente, al momento que se le entregaron los documentos y demás recaudos el día 11 de enero de 2011, por lo que en aplicación de la referida Cláusula Quinta, transcurridos como fuere dicho lapso de 30 días, la compañía propietaria quedaba libre de toda obligación para con el futuro adquirente pudiendo en consecuencia disponer del inmueble y aplicar lo establecido en la Cláusula Novena del Contrato.
Que en el libelo no indica el accionante la fecha en que la Junta Interventora introdujo el documento definitivo de venta en la Oficina de Registro Público.
Que, para el mes de julio de 2011 fue designada una nueva Junta Interventora, en la cual el único cambio fue sustituir a Francisco Álvarez por José Serrano; para ese momento se levantaron las medidas de prohibición de enajenar y gravar que pesaban sobre el desarrollo habitacional THAI, propiedad de DESARROLLOS TAO INSULAR, C.A.
Que, con posterioridad a la reestructuración de la Junta Interventora, procedió nuevamente la empresa DESARROLLOS TAO INSULAR, C.A., a publicar un aviso en el Diario El Tiempo el día 23 de agosto de 2011, informando a los futuros adquirentes el reinicio de las actividades de protocolización, instando a los interesados a comparecer por ante la Junta Interventora. Durante los meses comprendidos entre julio de 2011 y diciembre de 2012, se procedió al otorgamiento de 260 documentos de venta de apartamentos correspondientes a los clientes-opcionados que espontáneamente se habían presentado y que habían completado toda la documentación necesaria.
Que, el mismo demandante ha reconocido que la Junta Interventora introdujo el documento definitivo de venta, pero que por mala suerte en el ínterin de la firma ante la Oficina de Registro Público, dicha junta cesó en sus funciones.
Que, como se desprende del Contrato Privado suscrito entre las partes el 10 de diciembre de 2009, contentivo de la opción de compra-venta o promesa bilateral de compra-venta, se estableció en la Cláusula Novena, que si la negociación no pudiera llevarse a cabo por causas imputables al futuro adquirente, éste tendría derecho a la restitución del dinero entregado a cuenta del precio de la venta, salvo una cantidad equivalente al 15% del valor fijado para el inmueble en concepto de daños y perjuicios que su incumplimiento le haya causado a la Compañía Propietaria, sin necesidad de probanza efectiva de la magnitud, entidad o cuantía de los daños. Ante este supuesto la Compañía Propietaria tiene el derecho de hacer suya la cantidad de Bs. 92.550,00, que constituye el 15% del valor fijado para el inmueble, como penalidad convenida, debiendo devolver la diferencia de dicha cantidad recibida Bs. 123.297,00, es decir, que debe reintegrar la cantidad de Bs. 30.847,00 por la aplicación de la penalidad prevista.
Proceden a RECONVENIR al accionante del juicio principal y a tal efecto demandan al ciudadano JOSÉ SIMÓN GONZALEZ ORTIZ, por RESOLUCIÓN DE CONTRATO con fundamento en el Artículo 1.167 del Código Civil.
IV

Para declarar Sin Lugar la demanda interpuesta, el Tribunal Tercero de Primera Instancia, fundamentó la sentencia recurrida de la siguiente manera:
“…Por otra parte queda evidenciado que en fecha 31 de Octubre de 2010 el Ejecutivo Nacional anunció una Medida de Ocupación y Operatividad Temporal sobre la empresa Consta asimismo de copia certificada, que por documento autenticado en fecha 05 de abril de 2011 por ante la Notaría Pública de Lechería, anotado bajo el Nº 13, Tomo 59 de los Libros de Autenticaciones, se suscribió lo que denominaron un Compromiso Bilateral de Compra Venta suscrito entre la empresa DESARROLLOS TAO INSULAR, C.A., representada por FRANCISCO ALVAREZ, JOSE SERRANO y GLADYS LEON, en su carácter de miembros de la Junta Administradora Temporal, según Providencia Administrativa Nº 446, dictada por el Instituto para la Defensa de las Personas en el Acceso de los Bienes y Servicios (INDEPABIS), de fecha 11 de Noviembre de 2010; y el ciudadano JOSÉ SIMÓN GONZALEZ ORTIZ, en el cual consta que las partes pactaron un precio de Bs. 617.000,00, entregando el futuro adquirente la cantidad de Bs. 123.397,00, en calidad de arras, la cual se imputará al precio del inmueble en el momento de la protocolización del respectivo documento de compra-venta ante la Oficina de Registro correspondiente. Que la protocolización del documento definitivo de compraventa tendría lugar dentro de los noventa (90) días continuos siguientes, contados a partir de la fecha de la firma del presente contrato, más treinta (30) días continuos de prórroga. Que la negociación objeto del referido convenio deberá realizarse dentro del citado término de noventa (90) días, transcurrido el cual la Propietaria queda libre de toda obligación con la Compradora, pudiendo en consecuencia disponer del inmueble y retener para sí, en concepto de única indemnización, el 10% del precio del inmueble, debiendo devolver a ésta todo el excedente que pudiera haber a su favor luego de haber deducido la referida indemnización.En dicho contrato expresamente las partes declaran que dicho contrato anula y sustituye cualquier otro que haya sido firmado entre las partes sobre el inmueble mencionado en él. Es decir que a partir del 05 de abril de 2011, se contaba con un plazo de 120 días para la protocolización del documento definitivo de venta, vale decir, hasta el 05 de Agosto de 2011.Ahora bien, haciendo un seguimiento a la situación devenida de la Medida Temporal de Ocupación y Operatividad dictada por el Ejecutivo Nacional contra la empresa mercantil DESARROLLOS TAO INSULAR, C.A., con alcance al Conjunto Residencial THAI, la cual se hizo efectiva a través del Instituto para la Defensa de la Personas en el Acceso a los bienes y Servicios (INDEPABIS), designándose una Junta Interventora, podemos precisar que:1º Consta en autos, a los folios 178 al 181 del presente expediente, que según Providencia Administrativa Nº 410 de fecha 01 de Noviembre de 2010, dictada por el INDEPABIS, que se dictó Medida Preventiva de Ocupación y Operatividad Temporal sobre la Sociedad Mercantil DESARROLLOS TAO INSULAR, C.A., con alcance al Conjunto Residencial THAI, que consistía en la posesión inmediata, puesta en operatividad, administración y el aprovechamiento del establecimiento, local, bienes y servicios por parte del órgano o ente competente del Ejecutivo Nacional, a objeto de garantizar la disposición de dichos bienes y servicios por parte de la colectividad, entre otras. La ejecución inmediata de la Medida Preventiva de Ocupación y Operatividad Temporal sobre la referida sociedad mercantil, quedaba a cargo de la Junta Administradora, conformada por representantes del INDEPABIS2º Consta en autos, a los folios 182 al 187 del presente expediente, que según Providencia Administrativa Nº 177 de fecha 06 de Julio de 2011, dictada por el INDEPABIS, Se dejó sin efecto la Providencia Administrativa Nº 446 de fecha 11 de noviembre de 2010. Se designó como miembros de la Junta Administradora Temporal de la Sociedad Mercantil DESARROLLOS TAO INSULAR, C.A.,, a los ciudadanos LUIS HERMOSO y JOSE SERRANO, en representación del INDEPABIS y a las ciudadanas LILIANA BRITO y GLADYS LEÓN, como representantes de los usuarios afectados.3º Consta en autos, al folio 229 del presente expediente, que según lo informado por el Registro Público del Municipio Urbaneja del Estado Anzoátegui, que en relación a la protocolizaciones de venta de apartamentos del Conjunto Residencial THAI: En el mes de Noviembre de 2010 no se otorgó ningún documento, en Diciembre de 2010 se otorgaron 42 documentos; en el año 2011 se otorgaron 228 documentos y desde enero a diciembre de 2012 se otorgaron 14 documentos. Que los miembros de la Junta Interventora fueron: en el año 2010 firmaron los ciudadanos Francisco Álvarez y José Serrano y en el 2012 los ciudadanos José Serrano y Liliana Brito de Álvarez.4º Consta en autos, a los folios 221 al 226 del presente expediente, que según prueba de informes, mediante comunicación emanada de la empresa mercantil EDITORES ORIENTALES, C.A., en la cual confirman que efectivamente en fecha 07/11/2010 si publicó aviso en la página 11 (entregaron copia certificada), en el cual se comunicó a los Futuros adquirentes de la Quinta, Sexta y Séptima, Edificios “I”, “J”, “K”, “L”, “M” y “N” del Conjunto Residencial THAI, que se habían cumplido con todos los requisitos necesarios para proceder con las respectivas protocolizaciones y entregas de los apartamentos, y que por lo tanto la fecha tope para las protocolizaciones de dichos documento es el trigésimo (30º) día siguiente contado a partir de la publicación del referido aviso.Confirman que efectivamente en fecha 07/11/2010 si publicaron Comunicado en la página 19 (entregaron copia certificada); relativo al status Conjunto Residencia Thai y las actuaciones realizadas por el INDEPABIS con relación al mismo.Confirman que efectivamente en fecha 23/08/2011 si publicó aviso en la página 15 (entregaron copia certificada), en el cual se notificó a los futuros adquirentes que por haber estado listos para reiniciar las protocolizaciones desde el 01 de julio de 2011, les informa que el plazo para la protocolización de los documentos definitivos de compra-venta vence el día 01 de octubre del año 2011En este sentido, se puede puntualizar que la parte actora-reconvenida afirmó en su libelo de demanda que: “…en el caso de marras, la Junta Interventora del Estado introdujo el documento definitivo de venta para que en mi caso se diera en forma el traspaso del inmueble, con la muy mala suerte que en el ínterin de la firma en la fecha indicada por la Oficina de Registro Inmobiliario cesaron las funciones de la referida junta, por lo cual no se dio forma a la protocolización…” , aseveración que no pudo ser objeto de prueba y que no es precisa al señalar en que fecha fue introducido por ante el Registro Público del Municipio Urbaneja el documento definitivo de compra – venta, ¿cual fue la fecha fijada para dicha protocolización? y, más aún, no demostró la parte actora – reconvenida la imposibilidad de firma de dicho documento por haber cesado las funciones de la Junta Directiva. Por el contrario, de autos se desprende que dicha Junta entró en funciones en fecha 01 de Noviembre de 2010, que la Providencia donde se efectuó la designación de la Junta Interventora quedó sin efecto a su vez mediante Providencia Administrativa de fecha 06 de Julio de 2011, y en esa misma fecha se designó una nueva Junta Administradora Temporal, y que queda demostrado que en Diciembre de 2010 se otorgaron 42 documentos; en el año 2011 se otorgaron 228 documentos y desde enero a diciembre de 2012 se otorgaron 14 documentos. Quedó demostrado también que los miembros de la Junta Interventora fueron: en el año 2010 firmaron los ciudadanos Francisco Álvarez y José Serrano y en el 2012 los ciudadanos José Serrano y Liliana Brito de Álvarez.Está plenamente demostrado en autos que a partir del 01 de Noviembre de 2010 se dictó Medida Temporal de Ocupación y Operatividad dictada por el Ejecutivo Nacional contra la empresa mercantil DESARROLLOS TAO INSULAR, C.A., con alcance al Conjunto Residencial THAI, la cual se hizo efectiva a través del Instituto para la Defensa de la Personas en el Acceso a los bienes y Servicios (INDEPABIS), designándose una Junta Interventora, y que a partir del nombramiento de dicha Junta, la ocupación, operatividad y administración de la empresa mercantil DESARROLLOS TAO INSULAR, C.A., quedó bajo la total responsabilidad de las personas que conformaban dicha Junta Administradora Temporal, lo cual continuó al producirse la modificación dicha Junta en fecha 06 de Julio de 2011, lo que hace trasladar durante el período de tiempo en que duró la Medida de Ocupación y Operatividad Temporal, la responsabilidad de los representantes legales de la sociedad mercantil DESARROLLOS TAO INSULAR, C.A., a la precitada Junta, pero sin que la parte demandante – reconvenida demostrara efectivamente cuales fueron las gestiones y actuaciones ante dicha Junta Administradora, ni estableciera con exactitud las fechas en que fue presentado el documento definitivo de compra – venta ante el registro Público correspondiente, ni la supuesta fecha fijada para la protocolización de dicho documento, ni la fecha en que la prenombrada Junta Administradora temporal cesó en sus funciones de manera definitiva, y en consecuencia la fecha en que los representantes legales de la sociedad mercantil DESARROLLOS TAO INSULAR, C.A., asumieron nuevamente el control de dicha empresa. Por otra parte, consta en autos que, entre Diciembre de 2010 y Diciembre de 2012, se produjeron un total de Doscientos Ochenta y Cuatro (284) Protocolizaciones de ventas de apartamentos del Conjunto Residencial THAI, no habiendo logrado la demandante – reconvenida demostrar las causas reales por las cuales no se efectuó la protocolización del Documento de compra – venta del Apartamento identificado como L-1-2, Edificio L del precitado Conjunto Residencial. Por lo tanto, siendo su carga procesal la de demostrar que el incumplimiento del contrato obedece a causas imputables a la compañía propietaria, y no habiendo podido demostrar tal circunstancia, su pretensión no puede prosperar. Así se declara.Por su lado la parte demandada – reconviniente, en su Reconvención a la demanda solicitó que se declarara la Resolución del Contrato preliminar de compra – venta, por haberse materializado el incumplimiento por parte del demandante – reconvenido, y habiendo quedado demostrado que durante el lapso de tiempo que permaneció vigente la Medida de Ocupación y Operatividad temporal sobre la empresa DESARROLLOS TAO INSULAR, C.A., sus representantes legales no tenían el control sobre las operaciones de la compañía, y que por el contrario, durante la vigencia de esa medida, los integrantes de la Junta Interventora Temporal, cumplieron con las obligaciones inherentes a hacer del conocimiento de los futuros adquirentes, mediante avisos de prensa publicados en el Diario El tiempo, todo lo relativo al proceso de protocolización de los documentos definitivos de compra – venta de los apartamentos que forman parte del Conjunto Residencial THAI. Y que como se mencionó anteriormente, entre los meses de Diciembre de 2010 y Diciembre de 2012, se produjeron un total de Doscientos Ochenta y Cuatro (284) Protocolizaciones de ventas de apartamentos del referido Conjunto Residencial. Por lo que es evidente que el demandado no atendió dichos llamados públicos de manera diligente, y por tanto queda claro su incumplimiento a las estipulaciones del contrato de opción de compra venta suscrito entre las partes. Así se declara. Solicitó asimismo la parte demandada – reconviniente que, como consecuencia del incumplimiento del futuro adquirente, por aplicación de la Cláusula Novena del contrato privado suscrito entre las partes en fecha 10 de Diciembre de 2009, se le cobrara como penalidad convenida por daños y perjuicios el equivalente al 15% del precio del inmueble, lo cual sería descontado de la inicial pagada por el futuro adquirente y se le devolvería sólo el remanente de ese monto. En este sentido, como ya quedó precedentemente sentado, la partes en el presente caso en fecha 05 de abril de 2011 celebraron contrato de opción a compra - venta autenticado, que deja sin efecto el documento privado de fecha 10 de diciembre de 2009, en el cual en la cláusula Octava establece, que en el caso de incumplimiento por parte del futuro adquirente, la propietaria podría retener para sí por concepto de única indemnización contractualmente estipulada para cubrir daños y perjuicios, el 10% del precio del inmueble. Por lo que deja sentado este Juzgador que la cláusula aplicable en el caso concreto es la cláusula Octava del documento autenticado, vale decir, una penalidad por incumplimiento del diez por ciento (10%) del precio pactado para el inmueble. Así se declara. …Por los razonamientos antes expuesto, este tribunal Primero de Primera instancia en lo Civil Mercantil y del tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Anzoátegui, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la ley, dicta los siguientes pronunciamientos: PRIMERO: Se declara SIN LUGAR la demanda que por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO OPCIÓN DE COMPRA - VENTA, incoara el ciudadano JOSÉ SIMÓN GONZALEZ ORTIZ, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad números: V- 16.315.683., contra la empresa mercantil DESARROLLOS TAO INSULAR, C.A., de este domicilio e inscrita por ate el Registro Mercantil V de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y Estado Miranda bajo el N1 72, Tomo 1.487-A, de fecha 08 de enero de 2007. Así se decide.SEGUNDO: Se declara PARCIALMENTE CON LUGAR la RECONVENCIÓN por RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE VENTA, planteada por la empresa mercantil DESARROLLOS TAO INSULAR, C.A., de este domicilio e inscrita por ate el Registro Mercantil V de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y Estado Miranda bajo el N1 72, Tomo 1.487-A, de fecha 08 de enero de 2007, contra el ciudadano JOSÉ SIMÓN GONZALEZ ORTIZ, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad números: V- 16.315.683. Así se decide.TERCERO: Como consecuencia de lo anterior se ordena a la parte Demandada – Reconviniente a reintegrar a la parte Demandante – Reconvenida, la cantidad de SESENTA Y UN MIL SEISCIENTOS NOVENTA Y SIETE BOLIVARES (Bs. 61.697,00). Suma que resulta de restarle al monto entregado como inicial, vale decir, a la cantidad CIENTO VEINTITRÉS MIL TRESCIENTOS NOVENTA Y SIETE BOLIVARES (Bs. 123.397,00), la cantidad de SESENTA Y UN MIL SETECIENTOS BOLIVARES (Bs. 61.700,00), que comprende el Diez por Ciento (10%) del precio de venta del inmueble, vale decir, SEISCIENTOS DIECISIETE MIL BOLÍVARES (Bs. 617.000,00), de conformidad con lo convenido en la Cláusula Octava del Documento Autenticado de Opción a Compra - Venta celebrado por las partes en fecha 05 de Abril de 2011. Así se decide.CUARTO: De conformidad con lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, no hay condenatoria en costas, por no haber resultado totalmente vencida ninguna de las partes en el presente proceso. Así se decide. QUINTO: De conformidad con lo establecido en los artículos 251 y 233 del Código de procedimiento Civil, por cuanto la presente decisión se produce dentro del lapso legal establecido, los lapsos para ejercer los recursos correspondientes comenzarán a correr al día siguiente al vencimiento del lapso para dictar sentencia en la presente causa, sin necesidad de notificación de las partes. Así se decide.…”.

V
Conoce este Tribunal Superior del recurso de apelación ejercido por la abogada CARLA SOLORZANO, inscrita en el Inpreabogado bajo el Nº 75.797, contra la decisión proferida por el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito, de la Circunscripción Judicial del estado Anzoátegui, de fecha catorce (14) de marzo del año 2016, que declaró Sin Lugar la pretensión por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO, incoado por el JOSÉ SIMÓN GONZALEZ ORTIZ, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad números: V- 16.315.683, contra la empresa mercantil DESARROLLOS TAO INSULAR, C.A., de este domicilio e inscrita por ate el Registro Mercantil V de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y Estado Miranda bajo el Nº 72, Tomo 1.487-A, de fecha 08 de enero de 2007; y parcialmente con lugar la reconvención propuesta.
A objeto de decidir, este Juzgador pasa a valorar las pruebas presentadas por las partes intervinientes:

Pruebas de la parte demandada
Promovió, documentos firmados en fecha 10 de diciembre de 2009, 11 de enero de 2011 y 05 de abril de 2011 (en aplicación del principio de adquisición y comunidad de la prueba), referente a opción de compra firmado entre las partes, constancia entrega documentación, y negociación pactada entre las partes, respectivamente. Visto que se tratan de documentos el cual lo intervinientes en el caso en análisis están contestes sobre su existencia, este Juzgador le otorga valor probatorio. Así se declara.-

Promovió, copias certificadas marcadas con las letras “A,B,C”, referente a avisos publicados en el diario el TIEMPO, folio 175 al 177. Al respecto se observa que mediante comunicación dirigida al a-quo, por la empresa mercantil EDITORES ORIENTALES, C.A., confirman que en fecha 07/11/2010, se publicaron dos avisos, páginas 11 y 19, así como publicación de 23 de agosto de 2011, con tal fundamento este Juzgador le otorga valor probatorio. Así se declara.-

Promovió, providencia administrativa Nro. 410 del 01 de noviembre de 2010, suscrita por la presidenta del Instituto para la defensa de las personas en el acceso a los bienes y servicios (INDEPABIS). Este Juzgador le otorga pleno valor probatorio a la mencionada probanza, como demostrativo de su contenido. Así se declara.-

Promovió, la prueba de información con la finalidad de que se oficiara al Registro Público del Municipio Urbaneja del Estado Anzoátegui. Al respecto se evidencia al folio 229 del presente expediente, respuesta por el citado Registro en relación a las protocolizaciones de venta de apartamentos del Conjunto Residencial THAI, así como quienes fueron los miembros de la Junta Interventora en el año 2010 y 2012, por tal motivo este Juzgador le otorga pleno valor probatorio. Así se declara.-

Promovió, providencia administrativa Nº 177, dictada el 06 de julio de 2011 suscrita por el presidente del Instituto para la defensa de las personas en el acceso a los bienes y servicios (INDEPABIS). Este Juzgador le otorga pleno valor probatorio a la mencionada probanza, como demostrativo de su contenido. Así se declara.-

PRUEBAS DE LA PARTE ACTORA

El a-quo, por auto de fecha 24 de septiembre de 2015, negó la admisión de las pruebas promovidas por la parte actora-reconvenida, en su escrito de fecha 12 de agosto de 2015, por haber sido presentadas extemporáneamente, auto el cual quedo firme, tal como se observa de las actas procesales; por tal motivo este Juzgador no tiene nada que valor, no obstante ello con las pruebas de la demandada, los hechos notorios y suscitados en el decurso del proceso este Juzgador decidirá la causa.-

VI

Esta alzada pasa a determinar si la declaratoria Sin lugar de la presente demanda, y parcialmente con lugar la reconvención dictada por el a-quo, es acertada o no.
El artículo 26 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela establece:
“Artículo 26. Toda persona tiene derecho de acceso a los órganos de administración de justicia para hacer valer sus derechos e intereses, incluso los colectivos o difusos, a la tutela efectiva de los mismos y a obtener con prontitud la decisión correspondiente. El Estado garantiza una justicia gratuita, accesible, imparcial, idónea, transparente, autónoma, independiente, responsable, equitativa y expedita, sin dilaciones indebidas, sin formalismos o reposiciones inútiles.”
En este mismo orden de ideas, el artículo 257 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela preceptúa:
“El proceso constituye un instrumento fundamental para la realización de la justicia. Las leyes procesales establecerán la simplificación, uniformidad y eficacia de los trámites y adoptarán un procedimiento breve, oral y público. No se sacrificará la justicia por la omisión de formalidades no esenciales.”
En relación a lo que comprende el derecho a la tutela judicial efectiva, el Tribunal Supremo de Justicia, con ponencia realizada por el Magistrado Jesús E. Cabrera Romero, en el Exp. Nº 01-1114, decisión. Nº 1745, estableció lo siguiente:

“Por su parte, el artículo 26 de la Constitución que junto con el artículo 257 eiusdem han sido denunciado infringidos; establece el primero de ellos lo que se ha llamado el derecho a la tutela judicial efectiva que comprende el derecho de acceso a los órganos de administración de justicia, el derecho a obtener una decisión en derecho y el derecho que esa decisión sea efectiva. Asimismo garantiza dicho artículo la gratuidad, imparcialidad, idoneidad, transparencia, autonomía, independencia, responsabilidad y celeridad en la administración de justicia, así como que dicha función debe ser equitativa y expedita, sin dilaciones indebidas ni formalismos o reposiciones inútiles. El referido artículo 257 establece la instrumentalidad del proceso como medio de actualización de la justicia y define sus características esenciales indicando que éste debe ser determinado por la Ley. No comprenden el derecho a la tutela judicial efectiva ni el derecho al debido proceso, el de que la decisión resultante de un proceso sea aquella querida o que beneficie al titular de dichos derechos, sino que dicha decisión sea obtenida dentro del proceso legalmente establecido, desarrollado sin infracción de los particulares derechos a que se refiere el artículo 49 de la Constitución y con las características de celeridad, ausencia de formalidades no esenciales y otras contempladas en los artículos 26 y 257 eiusdem.”
Por otra parte, el artículo 1.167 del Código Civil, establece:
“En el contrato bilateral si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiera lugar a ellos”
De la norma transcrita se extrae, que en el contrato bilateral cuando una de las partes no cumpla con las estipulaciones pactadas en el contrato, la otra queda facultada para solicitar bien sea el cumplimiento del contrato o la resolución del mismo con los daños y perjuicios si hubiera lugar a ellos.
También, enmarca la citada norma, dos requisitos para que resulte procedente la acción de resolución o cumplimiento del contrato, siendo: a) la existencia de un contrato bilateral; y b) el incumplimiento de uno de los contratantes con lo que pactó.
A los fines de determinarse la procedencia o no de la demanda bajo análisis, se debe indiscutiblemente revisar el cumplimiento o no de los referidos elementos.
Tenemos entonces, de la verificación de las actas procesales la existencia de contratos de opciones de compra venta, cumpliéndose con ello el primer requisito, la primera firmada en fecha 10 de diciembre de 2009, y la segunda en fecha 05 de abril de 2011.
Respecto al segundo requisito se observa en el caso de autos lo siguiente:
1) Constituye un hecho notorio, que nuestro presidente finado HUGO RAFAEL CHAVEZ FRIAS, mediante cadena de radio y televisión de fecha 31 de octubre de 2010, en el que fue su programa “Alo Presidente”, Nº 366, expresó la ocupación temporal sobre ochos (8) urbanismos, donde indiscutiblemente estaba inmerso DESARROLLO TAO INSULAR, C.A, tal como lo indica la propia demandada (folio 171).-
2) cursa a los autos providencia administrativa Nro. 410, de fecha 01 de noviembre de 2010, suscrita por la presidenta del Instituto para la defensa de las personas en el acceso a los bienes y servicios (INDEPABIS), donde fue decretada medida preventiva de ocupación temporal sobre la sociedad demandada DESARROLLO TAO INSULAR, C.A, con alcance al conjunto residencial thai, ubicado en la Avenida R-8, Urbanización El Morro, Lechería.
3) cursa a los autos providencia administrativa Nro. 177, de fecha 06 de julio de 2011, suscrita por el presidente del Instituto para la defensa de las personas en el acceso a los bienes y servicios (INDEPABIS), ciudadano AUGUSTO MONTIEL, donde se deja sin efecto la providencia Nº 446 de fecha 11 de noviembre 2010, y se designa como miembros de la Junta Administradora Temporal de la Sociedad Mercantil DESARROLLO TAO INSULAR.
4) La parte demandada, aduce que el demandante incumplió el contrato fechado 10 de diciembre de 2009, particularmente en lo que respecta a su obligación de comparecer por ante la Oficina de registro Público correspondiente para el otorgamiento del documento definitivo de venta dentro de los treinta (30) días siguientes, contados a partir de la fecha en que se le hizo entrega de la nueva documentación, lo cual a su decir fue en fecha 11 de enero de 2011, y solicita que el tribunal lo deje expresado en la decisión; tal solicitud resulta un desatino mayúsculo por cuanto es indudable que existe un nuevo documento de opción de compra firmado por las partes intervinientes de fecha 05 de abril del 2011, donde indudablemente desmiente los dichos de la demandada respecto a que el actor se mantuvo indiferente desde el 11 de enero de 2011, respecto a la negociación.
5) estamos frente a un hecho notorio, donde existieron denuncias contra la demandada, donde ésta pretendía modificar el precio pactado originalmente de las opciones compra firmadas, así como retardo en la entre de las viviendas adquiridas, para lo cual tuvo que intervenir el estado Venezolano para frenar el mal actuar de la empresa demandada.
6) Este Juzgador observa, que se trata de una empresa privada la cual a todas luces quiere coartar el sueño del actor de tener una vivienda digna, para lo cual seguro tuvo que realizar esfuerzos de todo tipo, con la única finalidad de ver cumplida su meta.
7) De autos se evidencia que la demandada, irrespeto los plazos de entrega de los inmuebles una vez cancelada la inicial, por una serie de problemas que eran de su carga resolverlos; y están evidente tal premisa que tuvo que firmarse un nuevo documento de opción de compra venta.
8) el documento de opción de compra venta firmado en fecha 05 de abril de 2011, tiene una duración de noventa días, más una prórroga de treinta (30) días, existiendo a los autos aviso en diario el tiempo fechado 23 de agosto de 2011, donde la demanda realiza un anuncio respecto a reiniciar las protocolizaciones, se observa entonces que la parte accionada incumple también el plazo de la segunda opción firmada, pues la citada opción venció para principios de agosto, y no es hasta finalices de ese mes cuando se publica el prenombrada anuncio.
Ante tales premisas, se evidencia entonces de forma clara, el mal actuar de la demandada, así como su incumplimiento.
Por otra parte, debe referirse este Juzgador en que consiste la Reconvención, toda vez, que fue planteada tal figura, de acuerdo con la doctrina y la jurisprudencia, se denomina contrademanda o demanda reconvencional a aquella acción que dentro de un juicio ya iniciado interpone el demandado contra el mismo actor, y en la práctica se traduce en una acumulación particular y objetiva de acciones.
Ahora bien, conforme fue apreciado en decurso del proceso se constata, que con las pruebas de la parte demandada, tales como copias certificadas marcadas con las letras “A,B,C”, referente a avisos publicados en el diario el TIEMPO, folio 175 al 177; providencia administrativa Nro. 410 del 01 de noviembre de 2010, suscrita por la presidenta del Instituto para la defensa de las personas en el acceso a los bienes y servicios (INDEPABIS); la prueba de información con la finalidad de que se oficiara al Registro Público del Municipio Urbaneja del Estado Anzoátegui; providencia administrativa Nº 177, dictada el 06 de julio de 2011, suscrita por el presidente del Instituto para la defensa de las personas en el acceso a los bienes y servicios (INDEPABIS), y los propios documentos de opción de compra firmados en fechas 10 de diciembre de 2009 (del cual se pido la resolución) y 05 de abril de 2011, no se logró el ánimo correspondiente en este Juzgador para desvirtuar la pretensión de la parte actora.
Con base a todo lo anterior, y con el deber insoslayable de prevalecer la justicia, con una decisión acorde a los principios constitucionales, los hechos notorios, y las propias actuaciones cursante a los autos, le resulta forzoso a este Juzgador declarar CON LUGAR tanto la presente apelación como la presente demanda, y subsecuentemente revocar la decisión apelada, tal como se determinará en forma expresa, positiva y precisa en el dispositivo del presente fallo. Así se decide.-
Por último, en relación a la adhesión planteada por la demanda de manera oportuna, este Juzgador verifica que va referida a la documental de fecha 05 de abril de 2011, autenticada por ante la Notaría Pública de Lechería, pretendiendo que la misma no le fuese otorgado ningún valor, tal consideración no es tomada en cuenta por este Juzgador, ya que, la misma parte demandada lo hace valer al momento de producir sus probanzas y en aplicación del principio de adquisición y comunidad de la prueba. Si se compartiera la tesis de la demandada se estaría frente a una violación del orden público, que indudablemente afectaría la Justicia, por cuanto tal documental es relevante y se verifica la voluntad de las partes en relación a la venta y compra del inmueble.
VII
DECISIÓN:

Por todas las razones expuestas, este Tribunal Superior, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara: PRIMERO: Con Lugar la apelación ejercida por la abogada CARLA SOLORZANO, inscrita en el Inpreabogado bajo el Nº 75.797, contra decisión de fecha catorce (14) de marzo del año 2016, dictada por el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito, de la Circunscripción Judicial del estado Anzoátegui.
SEGUNDO: Con Lugar la demanda por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO, incoado por el JOSÉ SIMÓN GONZALEZ ORTIZ, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad números: V- 16.315.683, contra la empresa mercantil DESARROLLOS TAO INSULAR, C.A., de este domicilio e inscrita por ate el Registro Mercantil V de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y Estado Miranda bajo el Nº 72, Tomo 1.487-A, de fecha 08 de enero de 2007.
TERCERO: SIN LUGAR la adhesión a la apelación interpuesta por la demandada en fecha veintiuno (21) de abril de 2016.
CUARTO: SIN LUGAR la reconvención planteada por la empresa mercantil DESARROLLOS TAO INSULAR, C.A., de este domicilio e inscrita por ate el Registro Mercantil V de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y Estado Miranda bajo el Nº 72, Tomo 1.487-A, a través de su apoderado judicial.
QUINTO: Se ordena a la parte demandada cumplir con las voluntades pactadas en los contratos de opciones de compra venta de fechas 10 de diciembre de 2009 y 05 de abril de 2011, en consecuencia suscribir el contrato definitivo de venta del inmueble constituido por un Apartamento constante de tres (3) habitaciones, dos (2) baños, sala-comedor, cocina, con superficie aproximada de 70 Metros Cuadrados y dotado de un Puesto de Estacionamiento doble identificado con el alfanumérico L-1-2 del Edificio L en el Conjunto Residencial “THAI” ubicado en la Avenida R-8, Urbanización El Morro, Lechería, Municipio Urbaneja del Estado Anzoátegui; y de no dar cumplimiento con lo aquí expuesto la presente sentencia servirá de titulo de propiedad de conformidad con el artículo 531 del código de Procedimiento Civil, todo ello por cuanto se observa a los autos la consignación del saldo restante correspondiente al precio fijado por las partes en las opciones de compra venta. Así se decide.-
Se condena a la parte demandada al pago de las costas, de conformidad con el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.
Queda así REVOCADA la sentencia apelada.
Publíquese, regístrese, agréguese a los autos, déjese copia certificada de esta decisión. Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Anzoátegui, en Barcelona, a los veintidós (22) días del mes de junio del dos mil dieciséis (2016). Años: 206º de la Independencia y 157º de la Federación.
El Juez Superior Provisorio,
Emilio Arturo Mata Quijada
La Secretaria,

Rosmil Milano
En la misma fecha, siendo las (01:15 P.m.) previo el anuncio de Ley, se dictó y publicó la sentencia anterior. Conste.
La Secretaria,

Rosmil Milano