TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL

Juzgado Superior en lo Civil y Contencioso Administrativo de la Circunscripción Judicial de la Región Nor-Oriental.
Barcelona, treinta y uno de marzo de dos mil dieciséis
205º y 157º

ASUNTO: BP02-R-2014-000555

DEMANDANTE: PROYECTOS Y CONSTRUCCIONES ALTO CLARO, C.A., registrada en el Registro Mercantil II del Estado Anzoátegui, bajo el N° 72, Tomo 3-A, de fecha 05 de abril del 2000, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° 2.779.866 y de este domicilio.

APODERADA JUDICIAL: María Auxiliadora Mikuski Silva, abogada en ejercicio, inscrita en el Inpreabogado bajo los N° 86.973.

DEMANDADO: CARLOS JAVIER MARCANO YENDEZ, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° 12.537.931 y domiciliado en la calle tres, casa N° 46, Urbanización Alto Claro, El Tigre, Estado Anzoátegui.

APODERADO JUDICIAL: Margelys Tovar, Teodoro Gómez Rivas y Teodoro Gómez Henriquez, abogados en ejercicios, inscritos en el Inpreabogado bajo el N° 126.630, 15.993 y 125.140, respectivamente.

MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO.

En virtud de la sentencia dictada por la Sala de Casación en fecha 03 de
Junio de 2014 y en virtud de la Inhibición planteada por la Jueza Provisoria Karelis Rojas Torres, pasa este Tribunal a conocer la apelación interpuesta por la parte actora-reconvenida, en el juicio de Cumplimiento de Contrato, incoado por la Sociedad Mercantil PROYECTO Y CONSTRUCCIONES ALTO CLARO, C.A., contra el ciudadano CARLOS JAVIER MARCANO YENDEZ, todos ya identificados.-
Llegada la oportunidad para dictar sentencia este Juzgado lo hace bajo las siguientes consideraciones:
De la revisión de las actas procesales que conforman el presente expediente se evidencia que la presente apelación es con ocasión a una demanda de Cumplimiento de Contrato, mediante la cual alegó el actor en su libelo de demanda, lo siguiente:
“…Que su representada es legítima propietaria de una vivienda tipo bifamiliar, ubicada en la calle 3 del conjunto Residencial Alto Claro, signada con el N° 46, en la ciudad de El Tigre, Municipio Sión Rodríguez, construida sobre un lote de terreno de unos Veintiún Mil Setecientos Cuarenta y Tres metros cuadrados con Sesenta y Ocho centímetros (21.743,68 mts2) aproximadamente, propiedad que consta por ante la oficina subalterna de Registro Público del Municipio Simón Rodríguez del Estado Anzoátegui, bajo el N° 38, Tomo Tercero, Protocolo Primero del Segundo Trimestre del año Dos Mil (2.000), sobre el cual se construyó un conjunto residencial, constituidos por casas bifamiliares, de unos Noventa Metros (90 Mts2), cuyas viviendas poseen las siguientes características: Planta Baja: poseen sala comedor en un área común, una cocina, dos dormitorios, una sala de baño con sus piezas: y en Planta Alta: dos habitaciones y una sala de baño, techo machihembrado, piso rústico, paredes pintadas, ventanas y puertas de marco de hierro. Que su representada celebró un contrato de preventa privado de una vivienda ubicada en la Calle tres, casa signada con el N° 46, de la ciudad de El Tigre, Municipio autónomo Simón Rodríguez del estado Anzoátegui, con el ciudadano Carlos Javier Marcano Yendez (…). Que estableció un precio de la vivienda de unos Treinta Millones de Bolívares Exactos (Bs. 30.000.000,oo) cantidad que actualmente representaría Treinta Mil Bolívares (Bs. 30.000,oo), que debió ser pagado en primer pago en fecha 04 de marzo de 2002, por la cantidad de Cinco Millones de Bolívares (Bs. 5.000.000,oo) actualmente Cinco Mil Bolívares (Bs. 5.000,oo); segundo pago en fecha 07 de abril de 2002, por la cantidad de Tres Millones de Bolívares (Bs. 3.000.000,oo) actualmente Tres Mil Bolívares (Bs. 3.000,oo); tercer pago en fecha 07 de mayo de 2002, por la cantidad de Dos Millones de Bolívares (Bs.2.000.000,oo) actualmente Dos Mil Bolívares (Bs. 2.000,oo); y el saldo restante, es decir la cantidad de Veinte Millones de Bolívares (Bs. 20.000.000,oo) actualmente Veinte Mil Bolívares (Bs. 20.000,oo) o bien serían pagados por financiamiento de PDVSA o financiamiento propio, al momento de la firma del Documento Definitivo de Venta. Que el ciudadano Carlos Javier Marcano Yendez, del monto total de la obligación civil contraída, sólo le ha pagado la cantidad de Diez Millones de Bolívares (Bs. 10.000.000,oo) actualmente la cantidad de Diez Mil Bolívares (Bs. 10.000,oo) desglosada de la siguiente manera: primer pago de fecha 23 de abril de 2002, la cantidad de Cinco Millones de Bolívares (Bs. 5.000.000,oo), actualmente Cinco Mil Bolívares (Bs. 5.000,oo), cantidad que fuere pagada mediante cheque de gerencia del Banco Mercantil N° 84008333, de fecha 22 de abril de 2002, consignado marcado “D” copia del recibo de pago. Segundo pago de fecha 23 de abril de 2002, por la cantidad de Tres Millones de Bolívares (Bs. 3.000.000,oo) actualmente Tres Mil Bolívares (Bs. 3.000,oo), pagado mediante cheque de gerencia del Banco Mercantil , N° 87008334 de fecha 22 de abril de 2002, consignado en copia simple recibo de pago marcado “E”. Tercer pago en fecha 09 de mayo de 2002, por la cantidad de Dos Millones de Bolívares (Bs. 2.000.000,oo) actualmente Dos Mil Bolívares (Bs. 2.000,oo), pagada mediante cheque personal signado con el N° 48159674, del Banco Mercantil de la cuanta del ciudadano Carlos Javier Marcano Yendez, consignando en copia simple recibo de pago marcado “F” (…) Restando una obligación a favor de su representada Sociedad Mercantil PROYECTO Y CONSTRUCCIONES ALTO CLARO, C.A., por la cantidad de Veinte Millones de Bolívares (Bs. 20.000.000,oo) actualmente Veinte Mil Bolívares (Bs. 20.000,oo), cantidad que hasta la fecha no ha pagado a pesar de múltiples gestiones de cobranzas extrajudiciales. Que su representada actuando de buena fe, permitió que el ciudadano Carlos Javier Marcano Yendez, poseyera el inmueble de legitima propiedad de su representada, sin haber cumplido cabalmente la obligación contraída. Que presuntamente debía tramitar un crédito por ante PDVSA por el saldo restante(…) o sería cumplida por financiamiento propio y de esa manera cumplir lo pactado en las cláusulas del contrato de pre-venta, para poder perfeccionar la venta definitiva del inmueble(…).Que han transcurrido siete años y siete meses y el ciudadano Carlos Javier Marcano Yendez,(…) ha incumplido con la obligación contraída, por lo que demanda formalmente al ciudadano Carlos Javier Marcano Yendez, identificado en autos, para que cumpla con la obligación contraída y pague: la cantidad de Doscientos Ochenta Mil Bolívares (Bs. 280.000,oo) por concepto de indexación al precio actual en el mercado inmobiliario(…) la cantidad de Treinta y Seis Mil Bolívares (Bs. 36.000,oo) por concepto de intereses moratorios, y formar parte del lucro cesante que su representada ha dejado de percibir en todos estos siete años y siete meses. La cantidad de Cincuenta y Ocho Mil Seiscientos Ochenta Bolívares (Bs. 58.680,oo), por concepto de daños y perjuicios, calculados a una tasa promedio de los seis primeros bancos del país. La cantidad de Ciento Dieciocho Mil Ochocientos Cuarenta Bolívares (Bs. 118.840,oo), por concepto de costas procesales. Que estimó la acción en Cuatrocientos Noventa y Tres Mil Quinientos Veinte Bolívares (Bs. 493.520,oo). Que fundamentó su acción en los artículos 1.134 y 1.167 del Código Civil Venezolano y sea declarada Con Lugar a la definitiva de su causa.”

En la oportunidad de dar contestación la demandada presentó contestación y reconvención, bajo las siguientes consideraciones:
“…Que niegan rechazan y contradicen la pretendida demanda, por no ser ciertos los hechos narrados y el fundamento del derecho invocado. Que no es cierto que su representado no haya cumplido fiel y cabalmente con la obligación contraída. Que no es cierto que la venta definitiva no haya sucedido por parte de su mandante. Que no es cierto que la actora haya terminado a fase de habitabilidad, el inmueble ubicado en la calle tres, casa signada con el N° 46, que forma parte del conjunto residencial Alto Claro, de El Tigre, Municipio Simón Rodríguez del Estado Anzoátegui (...) Que no es cierto que su representado no ha pagado el precio pactado en la venta por hechos imputables a él. Que no es cierto que su representado, no le ha pagado a la actora la cantidad de Veinte Millones de Bolívares (Bs. 20.000.000,oo) actualmente Veinte Mil Bolívares (Bs. 20.000,oo), por incumplimiento del contrato. Que no es cierto que el documento de venta definitiva no se haya realizado por incumplimiento de su mandante. Que no es cierto que a pesar de haber transcurrido siete años y siete meses, su mandante ha incumplido con la obligación contraída. Que no es cierto que su mandante no quiera cumplir con la obligación contraída, y que se rehúse a pagarle. Que no es cierto que su mandante tenga que pagarle a la actora las cantidades de dinero siguientes: Doscientos Ochenta Mil Bolívares (Bs. 280.000,oo), por concepto de indexación; Treinta y Seis Mil Bolívares (Bs. 36.000,oo), por concepto de intereses moratorios, que forman presuntamente parte de un lucro cesante; Cincuenta y Ocho Mil Seiscientos Ochenta Bolívares (Bs. 58.680,oo), por daños y perjuicios; Ciento Dieciocho Mil Ochocientos Cuarenta Bolívares (Bs. 118.840,oo), por concepto de constas procesales. Que no es cierto, que la infundada demanda tenga una estimación de Cuatrocientos Noventa y Tres Mil Quinientos Veinte Bolívares (Bs. 493.520,oo). Que no es cierto, que la temeraria demanda se fundamente en los artículos 1.134 y 1.167 del Código Civil. Que no es cierto que la actora tenga que merecer justicia por haber intentado su temeraria demanda (...) Que es cierto que su representado, por documento privado, celebrado en fecha 23 de abril de 2002, posteriormente autenticado por ante la Notaria Pública Segunda de El Tigre, estado Anzoátegui, de fecha 14 de mayo del 2003, anotado bajo el N° 88, Tomo 17, con la sociedad mercantil Proyectos y Construcciones Alto Claro, C.A., donde se obligó a venderle al comprador y éste a comprar. Que la vendedora se obligó a entregar de manera habitable la construcción de vivienda, en un lapso de seis meses es cierto, a la firma del documento de pre-venta, cuyo lapso vencía el 14 de noviembre del 2003, estableciéndose que si la vivienda estaba culminada antes de los meses previstos se realizaría la venta definitiva (…) Que convinieron que si el comprador desistiera de la compra del inmueble, objeto de la oferta perdería el monto del 50% de la cantidad dada como parte de pago; Que se estableció que el comprador podría realizar cualquier tramite para obtener créditos hipotecarios o comerciales para lograr la adquisición de la propiedad y la vendedora le facilitaría la información necesaria. Que se estableció, que el incumplimiento de cualquier cláusula que por parte del comprador hace exigible de pleno derecho la resolución del contrato. Que en razón que la vendedora para el año 2004, no había terminado la construcción de la vivienda, su representado por correspondencia privada de fecha 01 de septiembre de 2004, se dirigió al ciudadano Ivan Rafael Alvarado Odreman, representante de de la Sociedad Mercantil Proyectos y Construcciones Alto Claro, C.A., para establecer comunicación y finiquitar el documento de venta definitiva, asimismo, manifestó que la empresa PDVSA Petróleo, S.A., le había otorgado el crédito para adquirir la vivienda, por lo que solicitaba la instalación de ventanas y puertas del inmueble, lo cual el precitado ciudadano Ivan Alvarado, solicitó un plazo de tres semanas para cumplir con la venta definitiva. Que la vendedora sin terminar la construcción, le permitió a su mandante entrara en posesión de la misma, cambiando de opinión con posterioridad. Que en fecha 18 de octubre de 2004, practicaron inspección con la Notaria Pública Segunda de El Tigre, Estado Anzoátegui, con asesoramiento de dos prácticos, dejaron constancia que las rejas fueron forzadas en sus cerraduras, presentando obstrucción y rotura, que presentaba grietas en las paredes debido a la falta de mantenimiento, el machimbrado se encontraba deteriorado por falta de tejado, faltando conexión de electricidad y de lámparas e interruptores y falta de terminación de la escalera de acceso a la plata alta. Que en fecha 04 de noviembre de 2004, el Banco de Fomento Regional Los Andes, C.A. (BANFOANDES), introdujo demanda por ejecución de hipoteca contra la sociedad mercantil Proyectos y Construcciones Alto Claro, C.A., admitida en fecha 08 de abril de 2005, por el Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, decretando medida de prohibición de enajenar y gravar, sobre ocho parcelas de terreno propio y sus respectivas viviendas bifamiliares, notificándose de dicha medida al Registrador Subalterno del Municipio Simón Rodríguez del Estado Anzoátegui. Que por cuanto el documento elaborado por el departamento jurídico de PDVSA Petróleo, S.A., no se pudo protocolizar, debido a la medida de prohibición de enajenar y gravar decretada sobre el referido inmueble, su mandante a titulo personal realizó con la entidad bancaria DEL SUR, y a pesar de la aprobación de dicho crédito, no pudo ser protocolizado el documento por la existir la medida de prohibición de enajenar y gravar. Que por la ejecución de hipoteca que la institución bancaria BANFOANDES, C.A., introdujo contra la sociedad mercantil PROYECTOS Y CONSTRUCCIONES ALTO CLARO, C.A., no se pudieron registrar los documentos redactados, mal puede decir la actora que su representado fue quien incumplió con la obligación contraída. Que en varias ocasiones se ha dirigido al ciudadano Ivan Rafael Alvarado Odreman, para la elaboración del documento definitivo de venta, negándose y manifestando que el inmueble actualmente vale Cuatrocientos Noventa y Tres Mil Quinientos Veinte Bolívares (Bs. 493.520,oo), rebasando todos los parámetros legales y violando flagrantemente el contrato de pre-venta. Que su representado fue quien terminó la construcción de la referida vivienda y la hizo habitable, pagando los trabajos de albañilería, electricidad y carpintería, consistentes en mano de obra y materiales de construcción. Que por las razones y por considerar que la Sociedad mercantil PROYECTOS Y CONSTRUCCIONES ALTO CLARO, C.A., antes identificada, representada por su Presidente estatutario IVAN RAFAEL ALVARADO ODREMAN, fue quien no cumplió con el contrato de pre-venta, autenticado por ante la Notaria Pública Segunda de El Tigre, Estado Anzoátegui, de fecha 14 de mayo de 2003, N° 88, Tomo 17, de los libros respectivos (…) por lo que acude para Reconvenir de conformidad con lo establecido en el artículos 365 del Código de Procedimiento Civil, para que convenga, o a ello sea condenada por el Tribunal al cumplimiento del contrato de pre-venta definitivo, sobre la parcela de terreno y la vivienda construida sobre la referida parcela de terreno, objeto del presente juicio(…). Solicitó sea admitida la reconvención de conformidad con lo establecido en el artículo 367 del Código de Procedimiento Civil. Que consignó cheque de gerencia N° 71021341, contra el Banco Mercantil, de fecha 14 de junio de 2010, por la cantidad de Veinte Mil Bolívares (Bs. 20.000,oo), a favor del Tribunal, para que previa deducción de la cantidad de Doce Mil Doscientos Bolívares (Bs. 12.200,oo), que fue el monto cancelado por su representado, por concepto de mano de obra y materiales de construcción(…). Que fundamentó su Reconvención en los artículos 2, 3, 19, 23, 26, 82, 253 y 257 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, en los artículos 1.133, 1.141, 1.143, 1.155, 1.156, 1.159, 1.160, 1.161, 1.162, 1.166, 1.167, 1.264, 1.269, 1.271, 1.286, 1.354, 1.356, 1.357, 1.359 y 1.360 del Código Civil, y en los artículos 365 y 367 del Código de Procedimiento Civil. Que estima la Reconvención en Cuatrocientos Noventa y Tres Mil Quinientos Veinte Bolívares Fuertes (Bs. 493.520,00) equivalente a Siete Mil Quinientos Noventa y Dos con 61/100 Unidades Tributarias (7.592,61 U.T).

Siendo la oportunidad para dar contestación a la reconvención planteada, la parte actora-reconvenida señaló lo siguiente:
“…No es cierto, niego, rechazo y contradigo, que las cantidades de dinero aludidas por la parte demandada-reconviniente, devenguen dizque y que de: Doscientos Ochenta Mil Bolívares (Bs. 280.000,oo) por concepto de indexación al precio actual(…) Treinta y Seis Mil Bolívares (Bs. 36.000,oo), por concepto de intereses moratorios, y forma parte de un lucro cesante que mi representada ha dejado de percibir en todos estos siete (7) años y siete (7) meses. La cantidad de Cincuenta y Ocho Mil Seiscientos Ochenta Bolívares (Bs. 58.680,oo) por concepto de daños y perjuicios (…). La cantidad de Ciento Dieciocho Mil Ochocientos Cuarenta Bolívares (Bs. 118.840,oo) por concepto de costas procesales. No es cierto, niego, rechazo y contradigo, dizque y que mi representada haya procedido de mala fe y dizque y que haya tratado de actuar con ventajismo (…) No es cierto, niego, rechazo y contradigo, que motivado a las razones expuestas por la demandada reconvincente, en el fondo de la contestación de la demanda y dizque y que por considerar que la sociedad mercantil PROYECTOS Y CONSTRUCCIONES ALTO CLARO, C.A. (…) FUE dizque y quien no cumplió con el contrato de preventa (…) como tampoco es cierto que el documento de venta no se pudo protocolizar por existir medida de prohibición de enajenar y gravar con motivo a la demanda de ejecución de hipoteca, incoada por BANFOANDES contra la sociedad mercantil PROYECTOS Y CONSTRUCCIONES ALTO CLARO,C.A.. No es cierto, niego, rechazo y contradigo que por instrucciones de su mandante CARLOS JAVIER MARCANO YENDEZ (…) acudan ante su competente autoridad para Reconvenir, a la sociedad mercantil PROYECTOS Y CONSTRUCCIONES ALTO CLARO,C.A. No es cierto, niego, rechazo y contradigo que la cantidad de Ciento Dieciocho Mil Ochocientos Cuarenta Bolívares (Bs. 118.840,oo) por concepto de costas procesales(…) Tampoco es cierto, niego, rechazo y contradigo que este Tribunal pueda establecer una deducción a la cantidad consignada de Doce Mil Doscientos Bolívares (Bs. 12.200,oo); dizque y que del monto que pagó el demandado reconviniente, dizque y que por concepto de mano de obra y materiales de construcción(…) No es cierto, niego, rechazo y contradigo que de los recaudos acompañados por los apoderados judiciales del demandado reconviniente se demuestre dizque y que fehacientemente que no fue su representado, quien incumplió con el contrato de la referida venta; como tampoco es cierto que no esté obligado a pagarle a mi representada la suma de Cuatrocientos Noventa y Tres Mil Quinientos Veinte Bolívares (Bs. 493.520,oo), (…) No es cierto, niego, rechazo y contradigo que la estimación de la acción de reconvención propuesta sea la cantidad de Cuatrocientos Noventa y Tres Mil Quinientos Veinte Bolívares (Bs. 493.520,oo) equivalentes dizque y que a Siete Mil Quinientos Noventa y Dos con 61/100 Unidades Tributarias (7.592,61 U.T.)(…). No es cierto, negamos, rechazamos y contradecimos que el presente escrito de Contestación y reconvención deba ser agregado a los auto, tampoco es cierto que deba ser sustanciado conforme a derecho y declarado con ligar en la definitiva (…)”.

Planteada la litis de esta manera corresponde a este Juzgado pronunciarse sobre las pruebas aportadas por las partes lo cual hace de la siguiente manera:

PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDADA-RECONVINIENTE:

Promovió en su capitulo primero: Documentales consignados anexos al escrito de contestación y reconvención de la demanda.
a) Contrato de preventa sobre el inmueble conformado sobre la vivienda y la parcela de terreno, distinguida con el N° 46, ubicada en la calle 3, del Conjunto Residencial Alto Claro, consignado marcado “A”. Por cuanto el mismo, fue reconocido por la parte adversa, este Juzgado lo tiene como aceptado, y le otorga valor probatorio de conformidad con lo establecido en los artículos 1.159 y 1.160 del Código Civil, como demostrativo de las obligaciones allí contraídas. Y así se declara.
b) Correspondencias dirigidas al ciudadano IVAN RAFAEL ALVARADO ODREMAN, representante legal de la sociedad mercantil PROYECTOS Y CONSTRUCCIONES ALTO CLARO, C.A., de fecha 01 de septiembre de 2004, consignadas marcadas “B” y “C”, por cuanto las misma no fueron desconocidas por la parte demandante-reconvenida, este Juzgado le otorga pleno valor probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Y así se declara.
c) Documento redactado por el departamento jurídico de PDVSA, Distrito San Tomé, marcado “D”. Este Tribunal, adminicula este documento con la respuesta dada por PDVSA PETROLEO, S.A., requerida en la prueba de Informe, y le otorga pleno valor probatorio de conformidad con el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil. Y así se declara.
d) Crédito hipotecario aprobado por la entidad bancaria DEL SUR, marcada “E”. Este Tribunal le da pleno valor probatorio por no haber sido tachado, ni impugnado de conformidad con lo dispuesto en el artículos 429 del Código de Procedimiento Civil. Y así se declara.
e) Inspección ocular extrajudicial, practicada por la Notaria Pública Segunda de El Tigre, estado Anzoátegui, de fecha 18 de octubre de 2004, marcada “F”. Por haber sido practicada por un ente publico, la misma debe tenerse como cierta y fidedigna, en tal sentido se le da pleno valor probatorio de conformidad con lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Y así se declara.
f) Copia certificada de la demanda por ejecución de hipoteca que introdujo BANFOANDES, C.A., contra la sociedad mercantil PROYECTOS Y CONSTRUCCIONES ALTO CLARO, C.A., por ante el Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Agrario y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, marcado “G”. Este Juzgado le da pleno valor probatorio de conformidad con lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Y así se declara.
g) Copia certificada del oficio N° 1.451 de fecha 15 de abril de 2004, enviado por el Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Agrario y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Táchira, al Registro Subalterno del Municipio Simón Rodríguez de la Circunscripción Judicial del Estado Anzoátegui, marcado “H”. Esta Juzgadora le da pleno valor probatorio de conformidad con lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Y así se declara.
h) Correspondencia de fecha 30 de octubre de 2006, dirigida a BANFOANDES, C.A., marcado “I”. Este Tribunal por cuanto la misma no aporta elementos probatorios al proceso, es por lo que este Juzgado no le otorga valor probatorio. Y así se declara.
i) Recibo a nombre del ciudadano Oscar Arzola, de fecha 18 de octubre de 2004, por la cantidad de Dos Millones Setecientos Mil Bolívares (Bs. 2.700.000,oo), marcado “J” . Se le otorga pleno valor probatorio por haber sido ratificado de conformidad con lo dispuesto en el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil. Y así se declara.
j) Recibo a nombre del ciudadano Mario Mendoza, de fecha 15 de siembre de 2004, por la cantidad de Un Millón de Bolívares (Bs. 1.000.000,oo), marcado “K”. este Tribunal, le otorga pleno valor probatorio por haber sido ratificado de conformidad con lo dispuesto en el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil. Y así se declara.
k) Recibo a nombre del ciudadano Enrique Baez, por la cantidad de Seis Millones Trescientos Mil Bolívares (Bs. 6.300.000,oo) de fecha de 10 de diciembre de 2004, marcado “L”. Se le otorga pleno valor probatorio de conformidad con lo dispuesto en el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil por haber reconocido el contenido y firma del documento por él suscrito. Y así se declara.
l) Recibo a nombre de la ciudadana María Hidalgo, por la cantidad de Dos Millones Doscientos Mil Bolívares (Bs. 2.200.000,oo) de fecha 24 de noviembre de 2004, marcado “M”. Este Tribunal le otorga pleno valor probatorio al testimonio de la mencionada ciudadana de conformidad con lo dispuesto en el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil. Y así se declara.
m) Copia certificada del oficio N° 0180, de fecha 08 de febrero de 2007, enviado al Registro Subalterno del Municipio Simón Rodríguez del estado Anzoátegui, marcado con la letra “N”. Por cuento la misma no fue tachada, ni impugnada, se le otorga el pleno valor probatorio de conformidad con lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Y así se declara.
n) Recibos de fecha 23 de abril de 2002, por la cantidad de Tres Millones de Bolívares (Bs. 3.000.000,oo); por la cantidad de Cinco Millones de Bolívares (Bs. 5.000.000,oo)de fecha 23 de abril de 2002; y por la cantidad de Dos Millones de Bolívares (Bs. 2.000.000,oo) de fecha 09 de mayo de 2002, recibidos por la empresa PROYECTOS Y CONSTRUCCIONES ALTO CLARO, C.A., marcados “O”, “P” y “Q”, respectivamente. Por cuanto los mismos no fueron impugnados, ni desconocidos, esta Juzgadora le otorga pleno valor probatorio como demostrativo de los pagos efectuados por el demandado en las fechas respectivas y por los montos allí reflejados. Y así se decide.
o) Copia de la demanda por Resolución de Contrato, intentada por PROYECTOS Y CONSTRUCCIONES ALTO CLARO, C.A., de fecha 24 de febrero de 2005, expediente BP12-V-2005-000070, marcado “R”. Este Tribunal desecha dichas pruebas por cuanto las mismas no aporta nada a lo debatido. Y así se declara.
Promovió en su capítulo segundo, Testimoniales de los ciudadanos:
a) Oscar Arzola, titular de la cédula de identidad N° 4.916.583, de este domicilio, para el reconocimiento del contenido y firma del recibo marcado “J”. se le otorga pleno valor probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil. Y así se declara.
b) Mario Mendoza, titular de la cédula de identidad N° 13.611.7014, de este domicilio, para el reconocimiento del contenido y firma del recibo marcado “K”; se le otorga pleno valor probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil. Y así se declara.
c) Mateo Enrique Baez, titular de la cédula de identidad N° 8.460.165, de este domicilio, para el reconocimiento del contenido y firma del recibo marcado “L”; por cuanto fue reconocido el contenido y firma del documento puesto a la vista, se le otorga pleno valor probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil. Y así se declara.
d) María Hidalgo, titular de la cédula de la cédula de identidad N° 10.936.493, de este domicilio, para el reconocimiento del contenido y firma del recibo marcado “M”; cursa al folio 329, ratificación del documento y la declaración a las preguntas formuladas por la parte demandante-reconvenida, de conformidad con lo establecido en el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil. Y así se declara.
e) Yoselin García, titular de la cédula de identidad N° 13.611.556, domiciliada en la calle Ecuador, N° 127, sector San Francisco de El Tigre, en calidad de testigo. Este Tribunal le otorga pleno valor probatorio por cuanto no hubo contradicción alguna, en sus dichos. Y así se decide.

Promovió en su capítulo tercero, Informes:
a) PDVSA PETROLEO, S.A. campo norte de San Tomé, Distrito Freites del Estado Anzoátegui, Departamento Jurídico. Este Tribunal, en relación a las resultas de PDVSA PETROLEO, S.A., le otorga pleno valor probatorio como demostrativo que en el mes de abril de 2004, se le aprobó el préstamo para adquirir una vivienda a la parte demandada. Y así se declara.
b) DEL SUR, Entidad de Ahorro y Préstamo, agencia El Tigre, ubicada en la Avenida Francisco de Miranda frente al Centro Comercial El Coloso, El Tigre, a los fines de informar si en el año 2.003, fue aprobado crédito hipotecario a favor de Carlos Javier Marcano. Este Tribunal en cuanto a esta prueba de informe evidencia que la entidad bancaria informo la presunción de un crédito hipotecario por lo tanto esta Juzgadora lo valora como un indicio de haber cumplido con los requerimientos y pasos por parte de la demandada-reconviniente, para la tramitación y obtención del crédito, para el pago de la vivienda. Y así se declara.

Promovió en su capítulo cuarto, Inspección Judicial de conformidad con lo establecido en el artículo 472 del Código de Procedimiento Civil. Por cuanto el mismo no es un hecho controvertido ni que conlleve a esta Juzgadora a dilucidar el tema debatido, es por lo que este Juzgado no le otorga valor probatorio a la misma. Y así se decide.
PRUEBAS DE LA PARTE ACTORA-RECONVENIDA:

Capítulo Primero: Invocó el mérito favorable de las actas procesales. El mérito favorable de los autos, no es susceptible de valoración, ya que no constituye prueba alguna, pues es lo que resulta del análisis de todas las pruebas aportadas al proceso, las cuales pueden favorecer o no a cualquiera de las partes, siendo además criterio reiterado de la jurisprudencia en señalar, que este no es un medio de prueba, sino la solicitud de aplicación del principio de la comunidad de la prueba, o de adquisición, que rige en todo el sistema probatorio venezolano y que el Juez está en el deber de aplicar de oficio siempre, sin necesidad de alegación de parte, razón por la cual este Juzgado no le otorga valor probatorio.- Y así se declara.-

Capítulo Segundo: Documentales:
Primero: Original de la Constancia de Recepción de obra de fecha 09 de abril de 2002, emanada de la Alcaldía del Municipio Simón Rodríguez, expediente N° HE-010-02, a favor de la sociedad mercantil PROYECTOS Y CONSTRUCCIONES ALTO CLARO, C.A., anexo marcado “A”. Este Tribunal le otorga pleno valor probatorio, por cuanto la misma fue emanada de un ente facultado. Así se declara.
Segundo: Copia de la solicitud de fecha nueve (9) de abril de 2010, efectuada en el expediente BH01-I-2010-000001, conjuntamente con sus resultas, anexo marcado “B” donde requirieron saber si el hoy demandado, depositó alguna cantidad de dinero en dicho Tribunal a favor del hoy demandante. Por cuanto el mismo no representa un medio idóneo para demostrar, ni que conlleve a la certeza de demostrar el incumplimiento de la parte demandada-reconviniente, es por lo que este Juzgado no le otorga valor probatorio a la misma.- Y así se declara.
Tercero: copia certificada del parcelamiento del Conjunto Residencial ALTO CLARO, debidamente protocolizado por ante la Oficina Subalterna de Registro del Municipio Simón Rodríguez del Estado Anzoátegui, bajo el N° 42, folios 271 al 300, Tomo Primero, Protocolo Primero, Primer Trimestre del año 2001, de fecha 18 de enero de 2001, signado “C”. Por cuanto la propiedad del el mismo no es un hecho controvertido ni que conlleve a esta Juzgadora a dilucidar el tema debatido, es por lo que está Juzgadora no le otorga valor probatorio. Y así se declara.
Ratifica todas y cada una de sus partes el original del Contrato de Pre-venta privado, celebrado entre su representada y el demandado reconviniente, cursante a los folios del veinticinco (25) al veintiocho (28). Este Tribunal da por reproducido la valoración de la prueba documental marcada A, de la parte demandada-reconviniente. Y así se decide.

Capitulo Tercero: Informes de conformidad con lo dispuesto en el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil.
a) Banco Bincentenario (anteriormente denominado BANFOANDES),
b) Oficina Subalterna de Registro Público del Municipio Simón Rodríguez del estado Anzoátegui, ubicado en la avenida Peñalver, Centro Comercial Plaza Medina Primer Piso de la ciudad de El Tigre, Municipio Simón Rodríguez del Estado Anzoátegui.
En cuanto a la valoración de la prueba A, este Tribunal le otorga pleno valor probatorio como demostrativo del cumplimiento de la parte promovente ante la entidad bancaria. Y así se decide.
Este Tribunal, en cuanto a la valoración de la prueba marcada B, este Tribunal no tiene materia sobre la cual pronunciarse, por cuanto no consta en autos las resultas de la misma. Y así se declara.

Capítulo Cuarto: Inspección Judicial, de conformidad con lo establecido en el artículo 472 del Código de Procedimiento Civil, en el Inmueble objeto del presente juicio de conformidad con lo establecido en el artículo 472 del Código de Procedimiento Civil.

Capítulo Quinto: Inspección Judicial de conformidad con lo establecido en el artículo 472 del Código de Procedimiento Civil, ante la Alcaldía del Municipio Simón Rodríguez del Estado Anzoátegui.

Capítulo Sexto: Inspección Judicial de conformidad con lo establecido en el artículo 472 del Código de Procedimiento Civil.
De las resultas de las Inspecciones judiciales promovidas en los capítulos cuarto, quinto y sexto, evacuadas en su oportunidad, se evidencia que las mismas no aportan nada a los debatido en la presente causa, es por lo que este Juzgado no les otorga valor probatorio a la misma. Y así se decide.

Capítulo Séptimo: Posiciones juradas de conformidad con los artículos 403 y 406 del Código de Procedimiento Civil. Este Tribunal le otorga pleno valor probatorio por cuanto las posiciones fueron todas concernientes a los hechos controvertidos siendo constestes los absolventes en que firmaron un documento de opción compra venta, que el inmueble objeto del presente litigio fue ocupado por el demandado-reconviniente en el año 2.005, en virtud de que para el 2.004 la vivienda no se encontraba terminada. Y así se decide.

Capítulo octavo: testimoniales de los ciudadanos:
1) FRANCISCO LEZAMA, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° 14.044.127, domiciliado en al calle 27 Sur con 6ta. Carrera Nro.37 de la ciudad de El Tigre .
2) LUIZMIR BRITO, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° 13.030.398, domiciliado en el sector 17 de Diciembre, calle 17 de diciembre N° 23, de la ciudad de El Tigre, Estado Anzoátegui.
3) AUDREY MEDINA VELASQUEZ, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° 10.063.482, domiciliada en calle 4, N° 39, Urbanización Alto Claro de la ciudad de El Tigre, Estado Anzoátegui.

Este Tribunal le otorga pleno valor probatorio a los testigos Francisco Lezama y Luzmir Brito, antes identificados, por cuanto no hubo contradicción en sus declaraciones. Y así se decide.
Por cuanto de actas no se evidencia que la ciudadana Audrey Medina, hubiera rendido declaración, es por lo que este Juzgado no tiene materia sobre la cual pronunciarse. Y así se declara.

Capitulo noveno: experticia de conformidad con lo establecido en el artículo 451 y siguientes de Código de Procedimiento; este Tribunal no tiene materia que valorar, por cuanto no costa en autos la evacuación de la misma. Y así se declara.
Ahora bien, valoradas las pruebas de las partes observa este Juzgado que la presente litis quedó trabada de la siguiente manera:

MOTIVOS DE HECHO Y DE DERECHO PARA DECIDIR:
De actas se evidencia que la pretensión del actor es con ocasión a una demanda por Cumplimiento de Contrato de Preventa, mediante el cual la parte actora alegó haber cumplido con lo pautado en el contrato de preventa suscrito con la parte demandada, y alegó la falta de cumplimiento por parte del demandado. Por su parte, la demandada negó, rechazó y contradijo lo alegado por el actor en su libelo y procedió a reconvenir, solicitando se le otorgue el documento definitivo, en virtud de que a su decir, la protocolización no se llevó a cabo, por cuanto sobre el inmueble objeto del presente litigio pesaba medida de prohibición de enajenar y gravar. Y así se declara.
En este orden de ideas, establece el contenido del artículo 1.159 del Código Civil, lo siguiente:
“Los Contratos tienen fuerza de Ley entre las partes.- No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la ley”.-

Por su parte, dispone el contenido del artículo 1.160 ejusdem, lo siguiente:
“Los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la ley”

De las normas en comento, se concluyen que la intención del legislador al haber establecido que los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes, es a los fines de que una vez adquirida una obligación contractual, el deudor se encuentre sujeto a cumplirla de la misma manera en que se deben cumplir las leyes, de igual manera existe la obligación para el Juez, quien será el encargado de decidir la controversia, de llevar a cabo la misma.- Y así se declara.-
Así las cosas, y partiendo del compromiso que se genera de los contratos a sus suscriptores, observa quien aquí decide, que las partes han mantenido sus alegatos en un incumplimiento recíproco, razón por la cual se hace necesario traer a colación el contenido del artículo 1.167 ejusdem, el cual establece lo siguiente:
"En el Contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del Contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiese lugar a ello.".-
En este estado se hace imperioso pronunciarse en primer lugar sobre la reconvención planteada:
Al respecto la demandada reconvino por Cumplimiento de Contrato, porque a su decir, el documento de compra venta, no se otorgó debido a la imposibilidad de la vendedora en otorgarlo, por existir una hipoteca de primer grado sobre el inmueble objeto de la presente causa, a favor del Banco Banfoandes, hoy Banco Bicentenario, cuyo hecho quedó demostrado en la fase probatoria.- Y así se declara.
En este orden de ideas, debe determinarse un punto controvertido, referido a la fecha a partir de la cual comienzan los lapsos para el cumplimiento de la obligación, por existir discrepancias entre los 2 documentos de opción de compra venta, consignados por las partes. En tal sentido, esta sentenciadora no puede valorar la fecha del primero de los consignados, es decir, por la demandante, aún cuando la parte demandada no lo haya impugnado, porque se evidencia de la última línea una fecha manuscrita (7 de marzo de 2002), que no esta estampada en el traído a los autos por la demandada, sin embargo, este último señala que se suscribió en fecha 23 de abril de 2002, entonces es obvio concluir que como no coinciden las partes en la fecha en que se firmó de manera privada, el documento de opción de compra venta antes de su autenticación en Notaría, es decir, antes del 14 de mayo de 2003, esta juzgadora a los fines de determinar la fecha a partir de la cual se computan los lapsos, considera que es el 14 de mayo de 2003 la fecha cierta del documento. Y así se decide.
Dicho esto, y siendo que ambas partes reconocen el contenido del contrato de Opción Compra Venta suscrito, cuya legalidad otorgó este Juzgado al autenticado por ante la Notaría Pública Segunda de El Tigre, Estado Anzoátegui, bajo el número 88 del Tomo 17 de los Libros de Autenticaciones en fecha 14 de Mayo de 2.003, el cual fue previamente ya valorado en la fase probatoria, es por lo que, se hace necesario señalar que siendo a partir del 14 de mayo de 2.003, que el contrato de opción de compra-venta, tuvo válidez, entonces es a partir de dicha fecha que comenzó a correr el lapso de seis (6) meses establecido en la cláusula tercera, a los fines de la entrega del inmueble objeto del presente litigio y protocolización del mismo, siendo así, dicho lapso finalizó en fecha 14 de noviembre de 2.003, demostrándose en la fase probatoria por parte de la demandada-reconviniente que para dicha fecha existía medida de Hipoteca de Primer Grado a favor de Banfoandes sobre el inmueble, lo que imposibilitaba la protocolización del mismo, sin su debida liberación, siendo ésta una causa no imputable a la demandada-reconviniente, sino al contrario a la parte actora-reconvenida. Y así se declara.
Por otra parte, en atención a lo alegado por la demandada-reconviniente, referente a la ocupación del inmueble cuyo acuerdo fue aceptado por ambas partes, es decir, alegado por el actor-reconvenido en su libelo de demandada, y alegado por el demandado-reconvieniente en su reconvención, observa quien aquí decide, que efectivamente el demandado-reconviniente tuvo posesión del inmueble objeto del presente litigio sin haberse protocolizado la operación de venta, centrándose el hecho controvertido en demostrar si efectivamente se encontraba habitable o no la vivienda, hecho éste que logró demostrar el demandado-reconviniente en la fase probatoria, que el inmueble no se encontraba habitable, independientemente de tener constancia de recepción de obra, puesto que en el presente caso como puede considerarse habitable una casa de dos pisos sin escaleras?, razón por la cual tuvo que pagar por concepto de mano de obra y materiales de construcción con dinero de su propio peculio, la cantidad de Doce Mil Bolívares Exactos (Bs: 12.000,oo), solicitando se dedujera del monto restante del precio, es decir, la cantidad de VEINTE MIL BOLIVARES EXCATOS (Bs: 20.000,oo) cuyo monto consignó en cheque de gerencia; y siendo que tales gastos fueron previamente demostrados en la fase probatoria, es por lo que considera quien aquí decide, que efectivamente los mismos deben ser debitados del saldo deudor. Y así se declara.
En este orden de ideas, dispone el contenido del Artículo 1.168, ejusdem, lo siguiente:
“En los contratos bilaterales, cada contratante puede negarse a ejecutar su obligación si el otro no ejecuta la suya, a menos que se hayan fijado fechas diferentes para la ejecución de las dos obligaciones.-“

El contenido de esta norma antes transcrita, es lo que se conoce como la excepción Non Adimpleti Contractus, fundamentándose dicha norma en la facultad que tiene cada una de las partes en los contratos bilaterales, de negarse a ejecutar su obligación, si la otra no ejecuta la suya, a menos que se hayan fijado fechas diferentes para la ejecución de las dos (2) obligaciones.
Por su parte, establecieron ambas partes en su contrato de pre-venta, cláusula segunda, lo siguiente:
“SEGUNDA: El precio de la venta será la cantidad de bolívares Treinta Millones Exactos (Bs. 30.000.000,oo), cantidad ésta que El Comprador pagará de la manera siguiente: Primer pago en fecha 07/03/2002 por la cantidad de Cinco Millones exactos (Bs. 5.000.000,oo); Segundo pago en fecha 07/04/2002 por la cantidad de Tres Millones Exactos (Bs. 3.000.000,oo); Tercer pago en fecha 07/05/2002 por la cantidad de Dos Millones Exactos (Bs. 2.000.000,oo). El saldo restante, es decir la cantidad de Veinte Millones Exactos (Bs. 20.000.000,oo), será cancelada por financiamiento de PDVSA o financiamiento propio, al momento de la firma de Documento Definitivo de Venta…”.

En tal sentido, del análisis de las normas en comento, así como del contenido de la cláusula contractual suscrita por las partes en el caso de marras, concatenado al contenido de la cláusula segunda, que establece por su parte la totalidad del precio del inmueble, el cual fue por la cantidad de TREINTA MIL DE BOLIVARES EXACTOS (Bs. 30.000,oo), cuyos pagos se efectuarían en atención al contenido de dicha cláusula; y si bien es cierto, la parte demandada reconoció haber efectuado el pago de tres (3) cuotas, no es menos cierto, que de igual manera reconoció y probó no haber podido cumplir con el saldo restante, por la cantidad de Veinte Mil Bolívares Exactos (Bs. 20.000,oo), alegando que la parte demandante-reconvenida no había cumplido con su obligación por cuanto sobre el inmueble objeto del presente litigio pesaba Hipoteca de primer grado y luego medida de prohibición de enajenar y gravar, que impedía la gestión del crédito hipotecario que debía otorgársele para terminar de pagar el precio convenido, y dado que la parte demandante no logró desvirtuar dichos hechos y probar sus dichos, es por lo que considera quien aquí decide que efectivamente la acción debe prosperar.- Y así se declara.-

En consecuencia, en base a lo antes expuesto resulta forzoso para esta alzada declarar Sin Lugar la apelación ejercida por la ciudadana María Mikuski, en su carácter de apoderada judicial de la demandante-reconvenida Sociedad Mercantil PROYECTOS Y CONSTRUCCIONES ALTO CLARO, C.A., contra la sentencia dictada por el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y de Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Anzoátegui, El Tigre, en fecha 05 de marzo de 2.012, y por ende se CONFIRMA la decisión antes citada con las modificaciones que anteceden, declarándose Con Lugar la Reconvención por Cumplimiento de Contrato; y SIN LUGAR la presente demanda.- Y así se declara.-

DECISIÓN.
En consecuencia, por los razonamientos de hecho y de derecho que anteceden este Juzgado Superior en lo Civil y Contencioso Administrativo de esta Circunscripción Judicial, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, actuando como Tribunal de alzada declara:
Primero: SIN LUGAR, la apelación interpuesta por la abogada María Mikuski, en su carácter de apoderada judicial de la parte demandante-reconvenida; contra la sentencia dictada por el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Anzoátegui, El Tigre, en fecha 05 de marzo de 2.012.-
Segundo: Confirmada con las modificaciones anotadas, la decisión dictada por el Juzgado A-quo en fecha 05 de marzo de 2.012, en consecuencia CON LUGAR la reconvención.-
Tercero: SIN LUGAR, la demanda que por Cumplimiento de Contrato; intentara la sociedad mercantil PROYECTOS y CONSTRUCCIONES ALTO CLARO, C.A.; contra el ciudadano CARLOS JAVIER MARCANO, todos ya identificados.-
Cuarto: Se ordena a la parte demandante-reconvenida hacer entrega a la parte demandada-reconviniente de todas las solvencias y documentos necesarios, a los fines de que ésta, pueda tramitar el crédito hipotecario, para satisfacer el precio de venta convenido y proceder a la protocolización del documento definitivo de venta; y en caso de negarse la misma a cumplir con la presente sentencia, téngase la misma como título de propiedad, todo ello de conformidad con lo establecido en el artículo 531 del Código de Procedimiento Civil Y así también se decide.-
Quinto: Se ordena a la parte demandada pagar a la demandante la suma de Ocho Mil Bolívares (Bs: 8.000,oo) resultantes de deducir de la suma adeudada de Veinte Mil Bolívares (Bs: 20.000,oo), la cantidad de Doce Mil Bolívares (Bs:12.000,oo) por gastos realizados en la terminación del inmueble.
Sexto: Se condena en costas a la parte actora de conformidad con lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.-
Séptimo: Notifíquese a las partes de la presente decisión y una vez que conste la última que de ellos se haga, bájese el presente expediente a su Tribunal de origen en su oportunidad legal.-
Regístrese y Publíquese.-
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior en lo Civil y Contencioso-Administrativo de la Circunscripción Judicial de la Región Nor-Oriental.- En Barcelona, a los Treinta y Un (31) días del mes de Marzo de Dos Mil Dieciséis (2016). Años: 205° de la Independencia y 157° de la Federación.
La Juez,

Dra. Mirna Mas y Rubí Spòsito.
La Secretaria,

Abg. Josmire Carolina Zurita

En esta misma fecha, siendo las 3:25 p.m., se publicó y registro la anterior sentencia. Conste.
La Secretaria,