TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL

Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Anzoátegui.
Barcelona, catorce de marzo de dos mil dieciséis
205º y 157º

ASUNTO: BP02-R-2015-000266

Transcurrido el lapso de treinta (30) minutos planteados en acta de audiencia que antecede, procede este Tribunal a dictar la presente sentencia de manera íntegra en los términos siguientes:

En el juicio por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, incoado por el abogado en ejercicio JOSE RAFAEL MATA PEREZ, inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 147.828, actuando en representación de la ciudadana MARIA NATIVIDAD MALENO DE GALINDO, venezolana, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad N° 1.197.030, contra del ciudadano JOHANSSON SUAREZ, venezolano, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad N° 11.888.403 o quien se haya subrogado en los derechos y obligaciones relacionados con el arrendamiento, es decir, la ciudadana LISBETH HINOJOSA, venezolana, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad N° 11.892.618, el Juzgado Tercero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Simón Bolívar, Diego Bautista Urbaneja, Juan Antonio Sotillo y Guanta de la Circunscripción Judicial del Estado Anzoátegui, dictó decisión de fecha 25 de febrero de 2015, en la cual declaró: Parcialmente Con Lugar la acción.-

Por auto de fecha 16 de febrero de 2016, este Tribunal Superior admitió actuaciones relacionadas con motivo de la apelación ejercida en fecha 07 de Abril de 2015, por la ciudadana LISBETH DEL CARMEN HINOJOSA CASTRO, venezolana, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad N° 11.892.618, debidamente asistida por el abogado JUAN VICENTE TORREALBA SIFONTES, inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 106.388, en su carácter de Defensor Público Primero Auxiliar con Competencia en materia Civil, Administrativa y Especial Inquilinaria y para la Defensa del Derecho a la Vivienda, contra la indicada sentencia; en dicho auto se fijó la presente audiencia de conformidad con el artículo 123 de la Ley de Arrendamiento de Vivienda.-
I

En fecha 14 de Julio de 2.014, mediante escrito presentado por el abogado en ejercicio JOSE RAFAEL MATA PEREZ, inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 147.828, actuando en representación de la ciudadana MARIA NATIVIDAD MALENO DE GALINDO, venezolana, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad N° 1.197.030, demandó por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO al ciudadano JOHANSSON SUAREZ, venezolano, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad N° 11.888.403 o quien se haya subrogado en los derechos y obligaciones relacionados con el arrendamiento, es decir, la ciudadana LISBETH HINOJOSA, venezolana, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad N° 11.892.618, correspondiéndole el conocimiento de la causa a Juzgado A quo.-

Ahora bien, entre otras cosas alego la actora en su escrito libelar, lo siguiente:

“Es el caso Ciudadano Juez, que en fecha trece de julio del dos mil nueve (13/07/2009), celebrara una negociación de “ARRENDAMIENTO A TIEMPO DETERMINADO”, con el ciudadano JOHANSSON SUAREZ, quien en vida fuera venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cedula de identidad Numero V-11.888.403, por un inmueble tipo apartamento, distinguido con el numero: 53-B, ubicado en el Edificio 5, del Conjunto Residencial “ISLA DORADA”, en la Av. El Ejercito, en el sector Nueva Barcelona, de la ciudad de Barcelona de este Estado Anzoátegui según se desprende de contrato de arrendamiento que en forma privada celebrar ambas partes.
De las cláusulas contenidas en dicho contrato, queremos destacar las siguientes: Tercera: El precio del arrendamiento queda fijado en la cantidad de UN MIL OCHOCIENTOS BOLIVARES (Bs. 1.800, 00), la cual se cancelar conjuntamente a la cuota del condominio (…) cantidades estas que el arrendamiento se compromete a pagar, con toda puntualidad y por adelantado, los primeros cinco (05) días, de cada mes; Cuarta: La falta de pago de una o mas mensualidades (…), confiere acción al arrendatario, para solicitar, la resolución del presente contrato y la inmediata desocupación del inmueble; y el pago de intereses de mora por el 5% mensual; Quinta: El Arrendatario; (…), se obliga, llegada la oportunidad de terminación del contrato, a devolverlo en perfectas condiciones (…). Haciéndose, llegado el supuesto de incumplimiento de esta obligación, responsable de los daños y perjuicios que se determinen, en razón de su negligencia… Para la fecha trece (13) DE ENERO DEL, 2012, ES DECIR UN AÑO DESPUES Y DISTINGUIDO COMO EXPEDIENTE 131, SE CONSIGNA POR ANTE LA DIRECCION DEL MINISTERIO PARA EL PODER POPULAR PARA LA VIVIENDA Y HABITAT, documento explicativo de la situación presentada con relación al inmueble Arrendado al señor JOHANSSON SUAREZ, plenamente identificado en autos.
Se consigna acta, distinguida como ASUNTO: S-00-131-2011, de fecha 13 de marzo del dos mil doce 2012, emanada de la Coordinación Regional de la Dirección General de Inquilinato.
En fecha 19 de junio del 2012, y previa consideración de todo lo aquí expuesto, lo cual fuera actuado por ante la Coordinación Regional de la Dirección General de inquilinatos del Estado Anzoátegui, decide entonces este órgano “HOMOLOGAR”, los acuerdos celebrados entre las partes en este asunto, es decir mi mandante la ciudadana: MARIA ALEXANDRA GALINDO MALENO, en cantidad de denunciarte y el ciudadano: JOHANSSON SUAREZ, en calidad de denunciado, CON LO CUAL Y SIN TOMAR DECISION ALGUNA y al amparo de lo preceptuado en el Articulo 10 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley Contra El Desalojo Arbitrario; AGOTA LA VIDA ADMINISTRATIVA, Dejando en forma expresa abierta la vía jurisdiccional.…”

II

CONTESTACIÓN DE LA DEMANDA

Por su parte, la parte demandada encontrándose en su oportunidad legal para contestar, fundamentó su defensa sobre la base de los siguientes argumentos:

“….Punto previo: se izo un acuerdo en fecha 13 de Marzo de 2012, en el cual el accionado asistido sin defensa alguna. Según la Ley Contra El Desalojo Y La Desocupación Arbitraria De Vivienda en su Articulo 7° ; Si dicha parte manifestare no tener abogado, o no compareciere dentro del plazo antes indicado, el funcionario actuante deberá extender la correspondiente citación a la Defensoría especializada en materia de protección del derecho a la vivienda y suspenderá el curso del procedimiento hasta la comparecencia del Defensor designado, oportunidad en la cual fijara La fecha de la audiencia conciliatoria, notificando debidamente a todos los interesados. En ningún momento me he negado a pagar, ya que tolo lo relacionado a los pagos de Cañones de Arrendamientos eran efectuados por mi difunto esposo JOHANSSON SUAREZ, antes de abandonar el hogar. En una oportunidad le notifique a la Señora MARIA ALEXANDRA GALINDO MALENO, propietaria del inmueble donde habito desde hace Ocho (08) años con mis cuatro hijos los cuales tres son menores de edad, firmar un nuevo contrato a mi nombre ya que JOHANSSON SUAREZ, no estaba habitando el inmueble.
A los efectos de cancelar la deuda propongo hacerlo de la siguiente manera: me comprometo a pagar MIL QUINIENTOS (1.500,00) BOLIVARES FUERTES, los primeros cinco días, de cada mes, por ser el sostén del hogar y por cuanto mi capacidad económica no me permite pagar mas de este monto ya que mi salario como docente en la Unidad Educativa Eulalia Buroz, es de SIETE MIL VEINTIOCHO (7.028, 00) BOLIVARES FUERTES y MIL DOSCIENTOS SETENTA (1.270, 00) BOLIVARES FUERTE de bono de alimentación mensual……”

III

SENTENCIA APELADA

Mediante sentencia dictada en fecha 25 de Febrero de 2.015, por el Juzgado Tercero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Simón Bolívar, Diego Bautista Urbaneja, Juan Antonio Sotillo y Guanta de la Circunscripción Judicial del Estado Anzoátegui, se adujeron entre otras cosas las siguientes consideraciones:

“……Toda la compleja serie de actos que se realizan en un procedimiento esta sujeta, para que puedan producir el efecto al cual están destinados, a una serie de exigencias, pues las formas procesales responden a una necesidad de orden, de certeza, de eficiencia, y su escrupulosa observancia representa una garantía del derecho de defensa de las partes. En otras palabras, los requisitos procesales son modelos legales que se proponen a la actividad del proceso para que produzca su propósito garantía de un desarrollo legal del proceso que respete los derechos de los litigantes.
En este orden de ideas, es obligación del Juez, en el momento establecido para dictar la Sentencia que ponga fin al juicio, examinar en primer lugar, si durante la pendencia del proceso las partes, en contradictorio y el Juez Director del proceso, aplicaron adecuadamente las normas procesales, que regulan su comportamiento durante el desarrollo de dicho proceso para que, una vez determinada la regular observación de tales normas procesales, pase a pronunciarse sobre el merito de la causa para resolver sobre lo conducente.
En el caso su litis; en que se demando el desalojo conjuntamente con el pago de los cañones de arrendamiento se constata que la parte demandante efectivamente acumula dos pretensiones que no l es permitido, pues el desalojo tiene carácter extintivo, ya que persigue finiquitar la relación arrendaticia en virtud de un incumplimiento, específicamente en este asunto, por cuanto el arrendatario dejo supuestamente de pagar los cañones de arrendamiento correspondientes a mas de cuatro (04) mensualidades consecutivas, tal y como lo dispone el articulo 91 en su numeral 1 de la Ley de Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, por su parte, la pretensión del pago de los cañones adeudados lleva implícita una acción de cumplimiento, es decir, lo que se pretende es obligar judicialmente al deudor a que cumpla su obligación pactada, en atención a lo previsto en el articulo 1.167 del Código Civil que prevé que en el contrato bilateral cuando una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si a ello hubiere lugar, quiere decir, que el actor puede escoger entre exigir el cumplimiento forzoso o solicitar la resolución y en este caso el desalojo es extintivo mientras que el cobro de los cañones persigue compeler al demandado al cumplimiento. En uno y otro caso, lo que si es procedente es demandar como daños y perjuicios al monto a que ascienden los cañones insolutos. Y así se decide.
En el presente caso, se observa que la parte actora en el libelo de la demanda pretende el desalojo de inmueble y cumplimiento de contrato de arrendamiento; siendo que las mismas (desalojo de inmueble y cumplimiento de contrato de arrendamiento), no proceden de manera conjunta, aunado a que pretende el pago de los intereses de mora, la corrección monetaria y las costas, sin embargo, revisando exhaustivamente esta Sentenciadora el contenido del escrito libelar, se desprende que su pretensión principal es el desalojo del inmueble arrendado, motivo por el cual desestima la pretensión de la parte actora respecto al cobro de los cañones de arrendamientos vencidos, y en consecuencia los intereses moratorios generados por estos; y la indexación. Así se declara.
En consecuencia, esta Sentenciadora considera que la presente causa se declara parcialmente con lugar tal como lo dejara establecido en el dispositivo del fallo. Así se declara…”.-

IV

Al momento de promover pruebas, ambas partes hicieron uso de ese derecho mediante los siguientes escritos de pruebas:

Pruebas de la parte demandante:

• Promovió:

- De conformidad con lo establecido en el articulo 431 del Código de Procedimiento Civil, solicitó la citación de la ciudadana LILA ESTHER AVILEZ, a los fines de que ratificara documento consignado, a cuya prueba esta Alzada no le otorga valor probatorio alguno, por cuanto no consta de autos su evacuación y así se decide.-

- Promovió Inspección Judicial, la cual no fue admitida por el Juzgado de origen, en consecuencia este Tribunal no tiene nada que valorar. Así se decide.-

Pruebas de la parte demandada:

- Promovió Acta de Antecedentes del Procedimiento Administrativo por Restitución de la Posesión del Inmueble, de fecha 19 de Junio de 2.012, emanada de la Extinta Coordinación Regional de la Dirección General de Inquilinato del Estado Anzoátegui, accionado por la ciudadana MARIA ALEXANDRA GALINDO, en contra del ciudadano JOHANSSON ANTONIO SUAREZ FIGUEROA.-

Con relación a esta probanza se le otorga valor probatorio de conformidad con el artículo 429 del código de procedimiento civil. Así se decide.-

- Promovió Acta de Audiencia de Mediación celebrada por ante el Juzgado A quo, de fecha 17 de Noviembre de 2.014.-

Con relación a esta probanza se le otorga valor probatorio de conformidad con el artículo 429 del código de procedimiento civil. Así se decide.-

- Promovió escrito de fecha 22 de Febrero de 2.011, consignado por la Fiscalía Décimo Tercera del Ministerio Público ante el Tribunal Primero de Primera Instancia de Mediación y Sustanciación de Protección de Niños, Niñas y Adolescentes de la Circunscripción Judicial del Estado Anzoátegui.-

Con relación a esta probanza se le otorga valor probatorio de conformidad con el artículo 429 del código de procedimiento civil, más la desecha como prueba por cuanto no aporta nada para dirimir la litis. Así se decide.-

- Promovió Recibos de Pago de Condominio realizados ante la administración del Condominio, a cuya prueba este Tribunal no le otorga valor probatorio alguno, por cuanto son instrumentos privados y debieron ser ratificados mediante la prueba testimonial, de conformidad con lo establecido en el Artículo 431 del Código de Procedimiento Civil. Así se decide.-

- Promovió recibos de pago de Servicio de Agua ante la C.A. Hidrológica del Caribe, electricidad y gas, por cuanto los mismos encuadran dentro de los medios probatorios llamados tarjas, los cuales por encontrarse incluidos en el capítulo V, Sección I, del Código Civil, en su artículo 1.383, encuadran en el género de prueba documental. En sentencia dictada por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, el 20 de diciembre del 2005, ponencia de la Magistrada Dra. Isbelia Pérez de Caballero, se estableció lo siguiente:

“…El caso de las notas de consumo (…) es muy peculiar, debido a que las mismas carecen de firmas, lo que hace un tanto difícil determinar su autoría (autenticidad en sentido estricto), por lo que se hace necesario indagar dentro de su contenido para ubicar rasgos, señas o símbolos que permitan identificar la fuente de quien emanaron. Entramos aquí en el mundo de los Símbolos Probatorios.
“…el símbolo probatorio no indica un hecho, lo representa, y ante el signo, quien lo ve, por fuerza directa o indirecta de la ley, debe creer que un hecho en particular ha sucedido, el cual está representado (vuelto a presentar) por el símbolo…Del símbolo nace una presunción…No es puridad un medio de prueba, el no es un vehiculo de transporte de hechos al proceso, él aparece grabado o estampado en un bien y es transportado a la causa junto con ese bien, por los medios capaces de hacer el traslado; pero, cuando ingresa al expediente, como una abstracción hace presumir iuris tantum un cúmulo de situaciones que se comprendían en él sin que exista una razón lógica o natural fuera del mandato legal, entre el signo y todo lo que representa…Pero, los símbolos probatorios, al revés de los hechos que hacen presumir, no está dirigidos al Juez para que fije un hecho desconocido, sino que tiene como destinatarios al público, ya que ellos producen como otro efecto jurídico, al ser garantía, información o identificación de alto nivel masivo. Esta característica hace que los símbolos de por sí sean autenticantes…” (Cabrera Romero.Oc.II.122.) .
“En relación con lo anteriormente expuesto, las notas de consumo de los servicios de energía eléctrica y teléfono, poseen un símbolo probatorio, representado, a través de un logotipo en el primer caso y de las siglas identificadoras al segundo caso, los cuales son reconocidos comúnmente por todas las personas por cuanto el mismo se ha incorporado a nuestro quehacer diario, lo que quiere decir que no hace falta demostrar su autoría por medio de la firma, sino la misma la vamos a demostrar con la autenticidad que emana de un hecho público y notorio como lo son los símbolos representativos característicos de estas empresas.”…

En base al criterio jurisprudencial supra expuestos, los mismos tienen valor probatorio, respecto de su contenido. Ahora bien, al respecto este juzgador observa, que si bien del recibo se evidencia que el titular de los contratos de los servicios de luz eléctrica y gas es la ciudadana MARIA NATIVIDAD MALENO DE GALINDO, parte actora y la dirección de los mismos, es la misma del inmueble objeto de la presente demanda, esto en ningún caso es demostrativo de relación arrendaticia alguna y menos que los pagos hayan sido realizados por la arrendataria. Así se decide.-

- Promovió Acta de Defunción del ciudadano JOHANSSON ANTONIO SUAREZ FIGUEROA, Con relación a esta probanza se le otorga valor probatorio de conformidad con el artículo 429 del código de procedimiento civil. Así se decide.-

- Promovió impresión de mensaje vía Email, en relación a dicha prueba, este Juzgador debe analizar si los correos electrónicos impresos gozan de eficacia probatoria. Al respecto, considera, que un mensaje enviado a través de un correo electrónico si se imprime, esa hoja impresa representaría el contenido del mensaje, pero no la firma del emisor, pues la firma electrónica no se puede apreciar a simple vista, (en caso de que la contenga) ya que se trata de la utilización de códigos que no tienen una forma determinada. Pero, en conjunto con otros medios probatorios, este documento impreso podría constituir un indicio sobre la ocurrencia de un hecho, a falta de apreciación de la firma directo en la pantalla del computador.

El artículo 4 de la LEY SOBRE MENSAJES DÉ DATOS Y FIRMAS ELECTRÓNICAS, señala:

“Los mensajes de datos tendrán la misma eficacia probatoria que la ley otorga a los documentos escritos (…)”.

Es decir consagra el llamado principio denominado en doctrina “Equivalencia Funcional”, se refiere a que el contenido de un documento electrónico surta los mismos efectos que el contenido en un documento en soporte papel; en otras palabras, que la función jurídica que cumple la instrumentación mediante soportes documentales en papel y firma autógrafa respecto a todo acto jurídico, la cumpla igualmente la instrumentación electrónica a través de un mensaje de datos.

En este mismo orden, el artículo 6 ejusdem, en su segundo aparte establece:

…“Cuando para determinados actos o negocios jurídicos la ley exija la firma autógrafa, ese requisito quedará satisfecho en relación con un mensaje de datos al tener asociado una Firma Electrónica.”

Por tanto, se puede promover un correo electrónico como prueba documental, es decir, de forma impresa o grabada en un disquete, siendo que en el presente caso se promovió de forma impresa, pero su eficacia probatoria dependerá de que el mensaje de datos esté asociado a algún mecanismo de seguridad que permita identificar el origen y autoría del mismo (como es el caso de una firma electrónica) y tendrá la misma fuerza probatoria que un documento privado; pero, si en la elaboración, envío o recepción del correo electrónico no se utilizó ningún método de seguridad que garantice el origen o autoría del mensaje, se ha considerado que ello imposibilita su aprovechamiento en juicio.

Por todas las consideraciones expuestas, al haberse promovido los correos electrónicos de forma impresa, y sin haber demostrado su autenticidad, confidencialidad e integridad del mensaje a través de medios de prueba auxiliares como la exhibición, la inspección judicial o la prueba de experticia, no se les puede otorgar valor probatorio. Así se establece.-

- Promovió Constancia de Trabajo, emanada de la Dirección General de la Oficina de Recursos Humanos del Ministerio del Poder Popular para la Educación, con relación a esta probanza se le otorga valor probatorio de conformidad con el artículo 429 del código de procedimiento civil, más la desecha como prueba por cuanto no aporta nada para dirimir la litis. Así se decide.-

- Promovió Copia de la Cédula de Identidad de la ciudadana LISBETH DEL CARMEN HINOJOZA CASTRO, con relación a esta probanza se le otorga valor probatorio de conformidad con el artículo 429 del código de procedimiento civil, más la desecha como prueba por cuanto no aporta nada para dirimir la litis. Así se decide.-

V

Planteada la controversia de fondo, la cuestión a dilucidar en esta Alzada consiste en determinar si existe o no pruebas suficientes, para demostrar la causal alegada, y así resultar procedente o no la demanda de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO propuesta por la accionante, como lo hizo el A quo en la sentencia recurrida y, en consecuencia, si resulta procedente confirmar, revocar, anular o modificar dicho fallo, a cuyo efecto el Tribunal observa:

El artículo 6 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, publicada en Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela Nº 6.503, la cual entró en vigencia a partir del 12 de noviembre de 2011, establece:

“Artículo 6.- Las normas contenidas en la presente Ley son de orden público y de obligatorio cumplimiento, y se aplicarán en todo el territorio de la República.
A tal fin, los arrendamientos o subarrendamientos de los inmuebles destinados a vivienda, residencia o pensión, de los anexos y accesorios que con ellos se arrienden, quedan sujetos a regulación bajo las condiciones determinadas en esta Ley” (Resaltado y subrayado de esta Alzada).

A su vez, los artículos 94 y 96 de la Ley in comento, disponen:

“Artículo 94.- Previo a las demandas por desalojo, cumplimiento o resolución de un contrato de arrendamiento, reintegro de sobrealquileres, preferencia ofertiva, retracto legal arrendaticio y demás acciones derivadas de relaciones arrendaticias sobre inmuebles destinados a vivienda, así como a todo proceso en el cual pudiera resultar una decisión judicial cuya practica material comporte la perdida de la posesión o tenencia de un inmueble destinado a vivienda, habitación o pensión, el arrendador del inmueble que pretendiere la demanda deberá tramitar, por ante la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda, el procedimiento descrito en los artículos subsiguientes
Artículo 95.- El interesado deberá consignar solicitud escrita, debidamente motivada y documentada, por ante la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda, en la cual expondrá los motivos que le asisten para solicitar la restitución de la situación jurídica afectada.
Artículo 96.- Previo a las demandas judiciales por desalojo, cumplimiento o resolución de un contrato de arrendamiento, preferencia ofertiva, retracto legal arrendaticio y demás acciones derivadas de relaciones arrendaticias; el procedimiento administrativo que será aplicado es el establecido en el Decreto Nº 8.190 con Rango, Valor y Fuerza de Ley Contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas, descrito en los artículos 7 al 10’
(Resaltado y subrayado de esta Alzada).

En este orden de ideas, los artículos 5, 7, 8, 9 y 10 del Decreto Nº 8.190 con Rango, Valor y Fuerza de Ley Contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas, publicado en la Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela Nº 39.668, de fecha 06 de mayo de 2011, establecen:

“Artículo 5.- Previo al ejercicio de cualquier otra acción judicial o administrativa que pudiera derivar en una decisión cuya práctica material comporte la pérdida de la posesión o tenencia de un inmueble destinado a vivienda principal, en perjuicio de alguno de los sujetos protegidos por este Decreto-
Ley, deberá tramitarse por ante el Ministerio con competencia en materia de hábitat y vivienda, el procedimiento descrito en los artículos subsiguientes.
Artículo 7.- El funcionario competente procederá a citar a la otra parte, para que comparezca acompañada de abogado de su confianza a exponer sus alegatos y defensas en audiencia conciliatoria que se llevará a cabo en un plazo que no podrá ser menor a diez (10) días hábiles ni mayor de quince (15) días hábiles, contado a partir del día siguiente al de su citación. Si dicha parte manifestare no tener abogado, o no compareciere dentro del plazo antes indicado, el funcionario actuante deberá extender la correspondiente citación a la Defensoría especializada en materia de protección del derecho a la vivienda y suspenderá el curso del procedimiento hasta la comparecencia del Defensor designado, oportunidad en la cual fijará la fecha de la audiencia conciliatoria, notificando debidamente a todos los interesados.
Si la parte interesada, o el sujeto objeto de protección y demás notificados, de ser el caso, no comparecieren a la audiencia conciliatoria, se declarará desierto el acto, debiéndose fijar una nueva oportunidad dentro de los diez (10) días hábiles siguientes a éste. Si, una vez fijada la nueva oportunidad para la celebración de la audiencia, se verificare la incomparecencia de alguna de las partes, el operador de justicia procederá a dictar su decisión.
Todas las actuaciones serán recogidas en un acta, que al efecto formarán parte integrante del expediente.
La inasistencia de la solicitante o el solicitante a la última audiencia fijada, o a cualquiera de sus sesiones, se considerará como desistimiento de su pedimento, dando fin al procedimiento.
La audiencia conciliatoria se celebrará en presencia de todos los interesados y será presidida por las funcionarias o los funcionarios designados a tal efecto.
De ser necesario, podrá prolongarse, suspenderse o fraccionarse la audiencia cuantas veces sea requerida para lograr la solución del conflicto, sin que el plazo total, contado a partir de la primera audiencia, exceda de veinte (20) días hábiles.
En todo caso, el funcionario actuante dejará constancia de todas las situaciones, actuaciones y circunstancias en el curso del procedimiento, mediante actas levantadas a tal efecto.
Artículo 8.- Culminada la audiencia conciliatoria, los presentes suscribirán un acta en la cual se hagan constar los acuerdos o soluciones que las partes hubieren adoptado, o de la infructuosidad de las gestiones conciliatorias realizadas.
Artículo 9.- Celebrada la audiencia y llegado a un consenso de solución, ambas partes manifestaran la forma y tiempo de ejecución de lo acordado.
Cuando no hubiere acuerdo entre las partes, el funcionario actuante deberá motivar la decisión que correspondiere, con base en los argumentos y alegatos presentados por éstas. Si la decisión fuere favorable a la parte contra la cual obra la solicitud, el funcionario actuante dictará una resolución mediante la cual dicha parte quedará protegida contra el desalojo, habilitando la vía judicial para el solicitante. Si, por el contrario, la decisión fuere favorable al solicitante, el funcionario actuante Indicará en su resolución el plazo tras el cual podrá efectuarse el desalojo, el cual sólo podrá ejecutarse por orden judicial, conforme a lo dispuesto en el presente Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley y el resto del ordenamiento jurídico vigente.
Artículo 10.- Cumplido el procedimiento antes descrito, independientemente de la decisión, las partes podrán acceder a los órganos jurisdiccionales competentes para hacer valer sus pretensiones. No podrá acudirse a la vía judicial sin el cumplimiento previo del procedimiento previsto en los artículos precedentes”
(Resaltado y subrayado de esta Alzada).

Al respecto, la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia de fecha 17 de abril de 2013, en ponencia conjunta, Expediente Nº AA20-C-2012-0000712, dejó sentada la siguiente doctrina:

“(Omissis):…
...Ahora bien, en el presente caso los artículos cuya interpretación se solicita son los artículos 5° y siguientes del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas, los cuales son del siguiente tenor:
Como se evidencia del contenido del transcrito artículo 5°, el mismo establece literalmente que ‘previo al ejercicio de cualquier acción judicial o administrativa’ que pudiere derivar en una decisión cuya práctica material comporte la pérdida de la posesión o tenencia de un inmueble destinado a vivienda, en este caso familiar, contra los sujetos amparados por la Ley, es decir, las arrendatarias y arrendatarios, comodatarios, usufructuarios y ocupantes de bienes inmuebles destinados a vivienda, así como los adquirientes de viviendas nuevas o en el mercado secundario, el interesado en obtener la restitución de la posesión del inmueble en cuestión debe ineludiblemente cumplir con el procedimiento administrativo previsto en los artículos ut supra, ante el Ministerio del Poder Popular con competencia en materia de vivienda y hábitat. Asimismo, cabe agregar que la Ley para la Regularización y Control de Arrendamientos de Vivienda estableció que la función administrativa en esta materia es competencia exclusiva del Ejecutivo Nacional, la cual se ejerce a través de la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda, órgano éste que integra al ut supra mencionado Ministerio y la cual está encargada de sustanciar los procedimientos administrativos dispuestos en la materia, de conformidad con lo previsto en los artículos 16 y 94 de esta última Ley.
Aun más, el artículo 10 ibidem despeja cualquier duda al respecto, cuando expresamente prevé ‘…no podrá acudirse a la vía judicial sin el cumplimiento previo del procedimiento previsto en los artículos precedentes…’.
Asimismo, obsérvese que en la culminación de este procedimiento previo a la acción judicial, particularmente en la audiencia conciliatoria; esta es la finalidad del procedimiento previo administrativo, instar a las partes mediante la conciliación a resolver el asunto, sin embargo, la resolución administrativa que se dictare puede ser inclusive desfavorable al solicitante del desalojo –futuro demandante en causa civil-, sin que menoscabe en forma alguna su derecho de acudir a la vía jurisdiccional para obtener la debida tutela a su pretensión.
Precisamente, el referido Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley estableció un procedimiento especial previo al ejercicio de la acción contenida en el artículo 5° y siguientes del referido cuerpo legal, tendente a examinar objetivamente y en sede administrativa las razones por la cuales se solicita la ‘restitución de la posesión y consiguiente desalojo o desocupación del inmueble’ destinado exclusivamente a vivienda principal, razones éstas que deben ser ponderadas según los intereses particulares en conflicto. Así, para justificar la exigencia de dicho procedimiento previo, la exposición de motivos es clara al señalar que los mismos constituyen medidas adoptadas por el Estado venezolano, dirigidas a ‘…garantizar a todos los y las habitantes, el derecho a no ser desalojados arbitrariamente; y… que los desalojos forzosos se hagan previa garantía del derecho a la defensa y acompañado de una política de protección de las familias y las personas en el acceso a la vivienda…’ frente a intereses privados mezquinos que pretendan desplazar derechos fundamentales de trascendencia social.
En todo caso, para comprender el supuesto previsto en la norma es fundamental distinguir entre la pretensión civil y la administrativa, toda vez que la primera sin duda debe ser examinada por sus jueces naturales, es decir, la jurisdicción ordinaria, mientras que la segunda, compete en primer orden al Ministerio del Poder Popular en materia de Vivienda y Hábitat, a través de la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda, la cual ejerce la supervisión y control por parte del Estado en relación con las solicitudes de ocupación del inmueble destinado a vivienda familiar y, en todo caso, analizará y ponderará objetivamente las razones que invoquen los interesados para ocupar el inmueble en cuestión y solicitar la restitución de la posesión o el desalojo.
Ciertamente, los motivos ofrecidos por el legislador conducen a ponderar la resolución del asunto con una visión social y real del caso sometido a su consideración, en el que se cumplan las normas de protección respecto de los sujetos amparados por el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley, todo de ‘cara a la construcción de una sociedad más justa y equitativa en los términos que exige el artículo 2° del Texto Constitucional’.
Aun más, debe tenerse presente el conjunto de políticas públicas y medidas que ha adoptado el Estado venezolano en estos últimos años, para resguardar el derecho humano a una vivienda digna cuando se enfrenta a intereses individuales o privados. Así, por una parte se tiene el Banco Nacional de Vivienda y Hábitat, entre cuyas competencias figura, la facultad de financiar con recursos propios o de otros fondos regulados en esta Ley, planes, programas, proyectos, obras relacionadas con la vivienda, así como financiar, la adquisición, sustitución, restitución, refinanciamiento o pago de créditos hipotecarios o cualquier otra actividad relacionada con la vivienda y el hábitat (artículos 9 y 12, numerales 1 y 2 ibidem).
Más recientemente, el Ministerio del Poder Popular con competencia en materia de Vivienda y Hábitat, mediante las Resoluciones Nros. 10 y 11, publicadas en la Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela Nro. 40.115, de fecha 21 de febrero de 2013, dictó las Normas referentes a la Formulación e Implantación de Políticas que permiten favorecer Modalidades de Pago, Financiamiento y Créditos Accesibles a todos los sectores de la sociedad, para la Construcción, Autoconstrucción, Adquisición, Mejora y Ampliación de Viviendas, lo cual evidencia la intensión inequívoca del Estado de conceder créditos con especiales condiciones para garantizar tal derecho fundamental.
En todo caso, lo importante es llamar la atención respecto de las medidas de protección que se han adoptado y especialmente cómo a través de ella lo que se pretende es hacer efectivo ese derecho humano a una vivienda.
En este orden de ideas, piénsese en el pasado bajo la vigencia del derogado Decreto Legislativo sobre Desalojo de Viviendas, que condicionaba la solicitud de la desocupación de la casa de habitación a las causales taxativas allí establecidas, respecto de las cuales quedaba excluida de plano la sola voluntad del arrendador e inclusive se estableció un procedimiento administrativo ante una Comisión –y luego ante la extinta Dirección de Inquilinato- que debía comprobar suficientemente, entre otros, si la desocupación que se solicitaba por el propietario o alguno de sus parientes consanguíneos hasta el segundo grado tenían objetivamente ‘…la necesidad de ocupar el inmueble…’.
Por lo tanto, aun cuando no exista en los términos del recurrente ‘…inminente actividad de desalojo o desocupación….’, pero sí amenaza de perder la posesión o tenencia de un inmueble destinado a vivienda por parte de los ocupantes, tenedores, poseedores y demás sujetos comprendidos en la Ley por causa de medidas judiciales, bien cautelares o ejecutivas que signifiquen desposesión, desalojo o pérdida de la tenencia, deberá cumplirse con el procedimiento especial previo a las demandas de cualquier naturaleza siempre y cuando se trate de un inmueble destinado a vivienda familiar, en los términos descritos en el citado Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley.
En virtud de todo lo anterior, esta Sala reitera en cuanto al ámbito subjetivo de aplicación del referido Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley, que el mismo ampara no sólo a los arrendatarios y arrendatarias, comodatarios o usufructuarios, sino también a los ocupantes o tenedores de bienes inmuebles destinados a vivienda principal, inclusive a los adquirientes y las adquirientes de vivienda nuevas o en el mercado secundario, cuando sobre esos inmuebles destinados a vivienda familiar pudieran estar constituidas garantías reales.
En relación con la posesión que merece protección en los términos del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley es ‘la posesión, tenencia u ocupación’, se refiere aquella tutelada por el derecho, es decir, que sea lícita.
En relación con el ámbito objetivo de la Ley, la protección se establece literalmente frente a cualquier medida preventiva o ejecutiva, administrativa o judicial, que pudiera derivar en la pérdida de la posesión, ocupación o tenencia sólo de inmuebles destinados a ‘vivienda principal’.
Luego de verificado lo anterior, el artículo 5° y siguientes objeto de interpretación sin duda contienen el procedimiento previo a las demandas, que pudiera derivar en una decisión cuya práctica material comporte la pérdida de posesión o tenencia de los sujetos amparados por la Ley, por lo que su exigencia constituye un requisito de admisibilidad sine qua non para acudir a la vía jurisdiccional.
El Decreto con Fuerza de Ley objeto de interpretación no sólo resulta aplicable a las relaciones arrendaticias, sino que comprende los juicios de otra naturaleza, verbigracia ejecución de hipoteca, en los cuales puedan resultar afectados los derechos constitucionales y legales de quienes ocupan o habitan un determinado inmueble destinado a vivienda principal, -se insiste- en que el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas, no se circunscribe al campo de las relaciones arrendaticias sino que comprende cualquier juicio que pudiera conducir a una decisión cuya práctica material comporte la pérdida de posesión o tenencia de un inmueble destinado a vivienda familiar. Ciertamente, tal como se refirió anteriormente, la protección se otorga inclusive a los adquirientes de viviendas nuevas o en el mercado secundario sobre los cuales pesare alguna garantía real. (Artículo 2° eiusdem).
Finalmente, en cuanto al procedimiento descrito en el artículo 12 eiusdem, la Sala ratifica que dicha hipótesis resulta especial para los procesos en curso a la entrada en vigencia del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas, y previo a la ejecución de desalojos, esto quiere decir, que sólo en el supuesto de que obre una medida judicial que implique la desposesión material del inmueble es que dicho procedimiento debe ser cumplido. En todo caso, debe tenerse presente que el espíritu, propósito y razón del cuerpo legal es el de impedir la materialización de un desalojo o desocupación injusta o arbitraria, bien sea a través de una medida cautelar o en fase de ejecución de sentencia definitiva y firme, sin ofrecer las debidas garantías a los sujetos protegidos por el mencionado Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley…” .-

Del criterio jurisprudencial antes trascrito, se evidencia que sin duda el artículo 5 y siguientes del Decreto Nº 8.190 con Rango, Valor y Fuerza de Ley Contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas, contienen el procedimiento previo a las demandas, que pudiera derivar en una decisión cuya práctica material comporte la pérdida de posesión o tenencia de los sujetos amparados por la Ley, por lo que su exigencia constituye un requisito de admisibilidad sine qua non para acudir a la vía jurisdiccional, por lo tanto, aun cuando no exista en los términos del recurrente inminente actividad de desalojo o desocupación -como en el caso bajo estudio- pero sí amenaza de perder la posesión o tenencia del inmueble destinado a vivienda deberá cumplirse con el procedimiento especial previo a las demandas de cualquier naturaleza siempre y cuando se trate de un inmueble destinado a vivienda familiar, en los términos descritos en la Ley in comento.

Así las cosas constata este Juzgador, que la pretensión deducida por la parte actora, tiene por objeto la acción de Cumplimiento de Contrato de Arrendamiento, derivado del contrato de arrendamiento de fecha 13 de Julio de 2.009, suscrito entre la ciudadana MARIA NATIVIDAD MALENO DE GALINDO, en su carácter de arrendadora y el ciudadano JOHANSSON SUAREZ, en su carácter de arrendatario, sobre un inmueble destinado a vivienda, en el cual se demandó al ciudadano JOHANSSON SUAREZ, venezolano, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad N° 11.888.403 o quien se haya subrogado en los derechos y obligaciones relacionados con el arrendamiento, es decir, la ciudadana LISBETH HINOJOSA, venezolana, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad N° 11.892.618, para que conviniera o a ello fuera obligado por el Tribunal, en “…cancelar los siguientes montos de dinero que por “CANONES DE ARRENDAMIENTOS VENCIDOS” y OTROS CONCEPTOS DEJADOS DE PAGAR que relacionados con dicho arrendamiento, así como con el cumplimiento que ahora demando: a) Por concepto de “GASTOS ADMINISTRATIVOS DE COBRANZA” … b) Por concepto de “CANONES DE ARRENDAMIENTO VENCIDOS Y PENDIENTES” …c) Así mismo CANCELAR LA CANTIDAD RELATIVA AL PAGO POR CONCEPTO DE RECIBOS DE CONDOMINIO PENDIENTES … d) …la SOLVENCIA DE LOS PAGOS RELACIONADOS CON IMPUESTOS, LUZ, GASA Y OTROS SERVICIOS, …”. (sic).-

En este sentido, el artículo 341 del Código de Procedimiento Civil, establece:

Artículo 341.- Presentada la demanda, el Tribunal la admitirá si no es contraria al orden público, a las buenas costumbres o a alguna disposición expresa de la Ley. En caso contrario, negará su admisión expresando los motivos de la negativa. Del auto del Tribunal que niegue la admisión de la demanda, se oirá apelación inmediatamente, en ambos efectos”.
(Resaltado y subrayado de esta Alzada).

Como puede observarse, los artículo 94 y 96 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, establecen que previo a las demandas judiciales por desalojo, cumplimiento o resolución de un contrato de arrendamiento, preferencia ofertiva, retracto legal arrendaticio y demás acciones derivadas de relaciones arrendaticias, el arrendador del inmueble que pretendiere la demanda deberá tramitar por ante la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda, el procedimiento descrito en Ley in comento, y el procedimiento administrativo que será aplicado es el establecido en el Decreto Nº 8.190 con Rango, Valor y Fuerza de Ley Contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas.

Así, los artículos del 5 al 11 del Decreto Nº 8.190 con Rango, Valor y Fuerza de Ley Contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas, configuran sin duda un requisito de admisibilidad de impretermitible cumplimiento, para acudir a la vía jurisdiccional, para aquellas demandas que pudieran derivar en una decisión cuya práctica material comporte la pérdida de posesión de los sujetos amparados por la Ley. Así se decide.

Con base en lo antes expuesto, observa esta Alzada, que no consta de las actas procesales, que la ciudadana MARIA NATIVIDAD MALENO DE GALINDO, en su carácter de parte actora, previo a la interposición de la demanda a que se contrae la presente decisión, haya agotado el procedimiento administrativo establecido en el Decreto Nº 8.190 con Rango, Valor y Fuerza de Ley Contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas, requisito sine qua non para acudir a la vía jurisdiccional, en contra de la hoy demandada, ciudadana LISBETH DEL CARMEN HINOJOZA CASTRO, pues si bien es cierto, que consta de las actas que conforman el presente expediente, copias pertenecientes al procedimiento administrativo por Restitución de la Posesión del Inmueble objeto del presente juicio, en contra del ciudadano JOHANSSON ANTONIO SUAREZ FIGUEROA, la cual fue valorada plenamente como demostrativo que la actora accionó el procedimiento Administrativo previo a la demanda, pero solo en contra del ciudadano JOHANSSON ANTONIO SUAREZ FIGUEROA, hoy fallecido, a sabiendas de que quien se encontraba habitando el inmueble era la ciudadana LISBETH DEL CARMEN HINOJOZA, tal y como lo señala en su exposición de alegatos en el acta de fecha 19 de Junio de 2.012, levantada en el expediente administrativo, llevado por ante la Coordinación Regional de la Dirección General de Inquilinato del Estado Anzoátegui, expresando: “…Al principio el arrendatario pagaba puntualmente el respectivo canon de arrendamiento, no obstante desde que se separó de su esposa abandonó el inmueble…”; no es menos cierto que la hoy demandada no fue notificada de dicho procedimiento, por consiguiente mal puede este sentenciador, tomar como valido el procedimiento previo efectuado por la hoy actora en contra de la ciudadana LISBETH DEL CARMEN HINOJOZA CASTRO, violándose así con tal procedimiento lo establecido en los Artículos del 5 al 11 del Decreto Nº 8.190 con Rango, Valor y Fuerza de Ley Contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas. Así se decide.

Por otra parte, observa este sentenciador, que el acuerdo de fecha 19 de Junio de 2.012, suscrito por la ciudadana MARIA ALEXANDRA GALINDO, venezolana, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad N° 6.918.791, procediendo en nombre de la ciudadana MARIA NATIVIDAD MALENO DE GALINDO, venezolana, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad N° 1.197.030, y el ciudadano JOHANSSON SUAREZ, venezolano, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad N° 11.888.403, por ante la Coordinación Regional de la Dirección General de Inquilinato del Estado Anzoátegui, se evidencia que el ciudadano antes mencionado, acudió a suscribir el acuerdo de manera unilateral, es decir, sin compañía de su esposa quien habitaba el inmueble y sin asistencia alguna de abogados, viciándose así el procedimiento administrativo, por cuanto la ciudadana LISBETH HINOJOZA, no se encontraba en conocimiento del mismo, y tampoco fue citada la Defensoría especializada en materia de protección del derecho a la vivienda, tal y como lo señala el Artículo 7 del Decreto Nº 8.190 con Rango, Valor y Fuerza de Ley Contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas. Y Así se establece.-

Así las cosas, luego de la revisión minuciosa de las actuaciones que conforman el expediente, las pruebas que obran a los autos, y la doctrina analizada anteriormente, resulta forzoso para esta Alzada, declarar la INADMISIBILIDAD la presente demanda, por falta de agotamiento del procedimiento administrativo previo, conforme a lo establecido en los artículos 94 y 96 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, y en los artículos del 5 al 11 del Decreto Nº 8.190 con Rango, Valor y Fuerza de Ley Contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas, en armonía con lo dispuesto en el artículo 341 del Código de Procedimiento Civil. Así se decide.-

V

Por todo lo antes expuesto, este Tribunal Superior en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Anzoátegui, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley declara: PRIMERO: CON LUGAR, la apelación ejercida en fecha 07 de Abril de 2015, por la ciudadana LISBETH DEL CARMEN HINOJOSA CASTRO, venezolana, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad N° 11.892.618, debidamente asistida por el abogado JUAN VICENTE TORREALBA SIFONTES, inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 106.388, en su carácter de Defensor Público Primero Auxiliar con Competencia en materia Civil, Administrativa y Especial Inquilinaria y para la Defensa del Derecho a la Vivienda, contra la sentencia de fecha 25 de febrero de 2015, emitida por el Juzgado Tercero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Simón Bolívar, Diego Bautista Urbaneja, Juan Antonio Sotillo y Guanta de la Circunscripción Judicial del Estado Anzoátegui.-

SEGUNDO: INADMISIBLE, la acción de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO intentada por el abogado en ejercicio JOSE RAFAEL MATA PEREZ, inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 147.828, actuando en representación de la ciudadana MARIA NATIVIDAD MALENO DE GALINDO, venezolana, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad N° 1.197.030, en contra del ciudadano JOHANSSON SUAREZ, venezolano, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad N° 11.888.403 o quien se haya subrogado en los derechos y obligaciones relacionados con el arrendamiento, es decir, la ciudadana LISBETH HINOJOSA, venezolana, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad N° 11.892.618.-

TERCERO: Se REVOCA la Sentencia Apelada.-

Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Anzoátegui, en Barcelona, a los Catorce (14) días del mes de Marzo del dos mil Dieciséis (2016). Años: 205º de la Independencia y 157º de la Federación.
El Juez Provisorio

La Secretaria

Abg. Emilio Arturo Mata Quijada
Abg. Rosmil Milano.-

Siendo las 12:40 de la tarde, se dictó y publicó la anterior sentencia. Conste.-

La Secretaria,