TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL
Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Anzoátegui.
Barcelona, quince de marzo de dos mil dieciséis
205º y 157º

ASUNTO: BP02-R-2015-000657

En el juicio por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO, incoado por los ciudadanos JOSE URIARTE ORTEGA y MARIA URIARTE ORTEGA, venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad Nros V-4.913.740 y V-3.731.091, respectivamente, y domiciliados en la ciudad de Anaco, Municipio Anaco del Estado Anzoátegui, en contra de la Sociedad Mercantil CEMENTACIONES PETROLERAS VENEZOLANAS, S.A. CPVEM, inscrita en el Registro Mercantil Primero del Estado Zulia, bajo el Nº 54, tomo 21-A, del año 1981, domiciliada en la zona industrial Las Palmas, Vía Principal, cruce con calle Nº 2, en jurisdicción de la ciudad de Anaco, Municipio Anaco del Estado Anzoátegui, el Tribunal Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Simón Bolívar, Diego Bautista Urbaneja, Juan Antonio Sotillo y Guanta de la Circunscripción del Edo. Anzoátegui, dictó decisión de fecha seis de octubre de dos mil quince, en la cual declaró: CON LUGAR la demanda por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO y ordenó a la demandada hacer entrega a la demandante del inmueble dado en arrendamiento, integrado por un galpón industrial y la parcela de terreno donde se encuentra enclavado el mencionado galpón con sus anexidades, constante de diez mil seiscientos setenta y cinco metros cuadrados de superficie, ubicado en la Vía Principal de la Zona Industrial Las Palmas y comprendido dentro de los linderos siguientes: NORTE, Via principal de la zona Industrial Las Palmas; SUR, propiedad que es o fue de Jaguey C A.; ESTE, con calle dos (2); y, OESTE, terrenos que son o fueron de INACA, a parte a la demandada a pagar a la demandante las cantidades de dinero establecidas en el contrato y especificadas por el demandante con la indexación o corrección monetaria de las mismas.

Por auto de fecha 001 de marzo de 2016, este Tribunal Superior admitió actuaciones relacionadas con motivo de la apelación ejercida en fecha 18 de Diciembre del 2015, por el abogado RAFAEL PEREZ ANZOLA, apoderado judicial de la EMPRESA CEMENTACIONES PETROLERAS VENEZOLANAS, S.A. CPVEM, parte demandada en el presente juicio, contra la indicada decisión, en dicho auto se fijó el Décimo (10º) día de despacho siguiente para dictar sentencia en la presente causa, de conformidad con el artículo 893 del Código de Procedimiento Civil Venezolano.-

El Tribunal para decidir lo hace bajo las siguientes consideraciones:
I

“…En fecha veintiuno (21) de Enero de 2.009, mis representados en si carácter de ARRENDADORES, suscribieron con la Sociedad Mercantil “CEMENTACIONES PETROLERAS VENEZOLANAS, S.A. (CPVEN)…la cual funge como LA ARRENDATARIA, una transacción relacionada con un contrato de arrendamiento suscrito pot las partes, el cual fue debidamente Autenticado en lo que respecta a mis representados (LOS ARRENDADORES), por ante la Notaría Pública de anaco, en fecha veintiocho (28) de Julio de 2.005, bajo el Nº 53, Tomo 47 y en lo que respecta a LA ARRENDATARIA, por ante la Notaría Pública Primera de Maracaibo, estado Zulia, en fecha quince (15) de Julio de 2.005, bajo el Nº 54, Tomo 48, el cual acompaño marcado “B”. La referida transacción fue debidamente Autenticada en lo que respecta a mis representados (LOS ARRENDADORES), por ante la Notaría Pública de Anaco, en fecha veintiuno (21) de Enero de 2.009, bajo el Nº 83, Tomo 04 en lo que respecta a LA ARRNDATARIA, por ante la Notaría Pública Primera de Maracaibo, estado Zulia, en fecha diecinueve (19) de Enero de 2.009, bajo el Nº 38 tomo 03, la cual acompaño marcado “C”. En la referida transacción las partes de mutuo y amistoso acuerdo convinieron en haber suscrito un (01) contrato de arrendamiento sobre un (01) inmueble propiedad de mis representados, constituido por un galpón industrial y la parcela de terreno donde se encuentra enclavado el mismo, ubicado en la Zona Industrial “LAS PALMAS”, Vía Principal cruce con a calle Nº 2, en jurisdicción de la ciudad de Anaco. Municipio Anaco del Estado Anzoátegui. De igual forma se convino que LA ARRENDATARIA mediante correspondencia suscrita en la ciudad de Maracaibo, en fecha diecinueve (19) de enero de 2.006, manifestó que se acogió a la prórroga legal consagrada en el artículo 38, literal “D” del decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, y que dicha prorroga legal vencía en fecha treinta y uno (31) de Enero de 2.009. Ahora bien ciudadano Juez, es el caso d que por cuento a LA ARRENDATARIA le resultaba imposible entregar el inmueble arrendado totalmente desocupado de personas , muebles, maquinarias y enseres, en la fecha del vencimiento de la prórroga legal, le solicitó a mis representados quienes fungen como LOS ARRENDADORES, que le otorgaran un “PERIODO DE GRACIA”, por un (01) año, lapso este que comenzó el primero (01) de Febrero de 2.009 y venció en fecha treinta y uno (31) de Enero de 2.010. Vista la solicitud realizada por LA ARRENDATARIA, mis representados convinieron otorgarle el “PERIODO DE GRACIA”, solicitado, sin que este constituyera un extensión de la prorroga legal, sino tal cual como se convino un “PERIODO DE GRACIA”, otorgado en base a la solicitud realizada por LA ARRENDATAQRIA y con el fin de evitar acudir a una controversia judicial. Así mismo LA ARRENDATARIA propuso cancelar la cantidad de DIECIOCHO MIL BOLIVARES (BS. 18.000,00) mensuales, durante el período de gracia y mis representados aceptaron y convinieron en el ofrecimiento realizado por LA ARRENDATARIA en lo que respecta a la fecha de entrega del inmueble arrendado y así como canon ofrecido durante el período de gracias…pero es el caso ciudadano Juez, que muy a pesar de haberse convenido que para la fecha treinta y uno (31) de Enero de 2.010, LA ARRENDATARIA debía entregar a mis representados el inmueble arrendado, tal situación hasta el día de hoy no se ha logrado, pese a las múltiples gestiones extrajudiciales intentas con el fin de evitar una controversia judicial….”

II

“…PRIMERO: RECHAZO, NIEGO Y CONTRADIGO tanto en hecho como en derecho la demanda incoada por la parte actora. SEGUNDO: Por cuanto que mi representado, realizo un contrato de ARRENDAMIENTO con las partes actoras y también es cierto que hubo una transacción, rechazo y contradigo que mi representada ha incumplido en la entrega del inmueble. TERCERO..RECHAZO que mi representado tenga que asumir daños y perjuicios, menos aún que tenga que cancelar las cantidades establecidas en el libelo sobre los días transcurridos desde el 31 de enero de 2010 hasta el 07 de abril 2010, por demora o retardo en la entrega del inmueble, por lo que rechazo que tenga que cancelar la cantidad de NOVENTA Y NUEVE MIL BOLIVARES (BS. 99.000,00). CUARTO: Así mismo RECHAZO, que mi representada tenga que cancelar las cantidades que se generen por concepto de daños y perjuicios por cada día de demora o retardo en la entrega del inmueble arrendado, calculados a razón de UN MIL BOLIVARES (Bs. 1.500,00) por días hasta la total desocupación del inmueble. QUINTO: De igual manera Rechazo la medida de secuestro solicitada por la parte actora y pido al Tribunal que sea negada, ya que la misma para solicitarlo debe otorgar una fianza que cubra suficientemente el costo que pueda generar este proceso…”
III

DECISION APELADA.

“…Ahora bien, establecido como ha quedado que el contrato de arrendamiento no puede extenderse por más de 15 años, y teniendo la demandada más de quince años en el inmueble, a tenor de lo dispuesto por el mencionado artículo 1.580 del Código Civil, no siendo computables los años exceso a los quince años transcurridos en el inmueble, no pueden el Defensor Judicial designado por este Tribunal, ni el apoderado judicial designado por la arrendataria, insistir en que se trata de un contrato a tiempo indeterminado, pues tal condición no la establece la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, la cual al contrario, limita, a los efectos de la prórroga legal, un plazo máximo de tres años, prórroga legal que la demandada usó y no desocupó el inmueble, y es de allí donde se acuerda el “periodo de gracia”, para evitar un conflicto legal. Período de gracia éste que también utilizó la arrendataria, como consta en autos. De allí que la prueba documental promovida por la arrendataria solo comprueba el cumplimiento de su obligación de cancelar oportunamente los cánones de arrendamiento establecidos entre ella y el propietario del inmueble, a través de los respectivos contratos de arrendamiento notariados que obviamente contienen la voluntad de las partes, sin que pueda presumirse por quien aquí sentencia violencia o medios persuasivos inadecuados para lograr el consentimiento de alguna de las partes involucradas. Así se decide.Los efectos bancarios reseñados (Cheques), determinados por el apoderado de la arrendataria, demuestran el cumplimiento por parte de ésta de su obligación de pagar el canon convenido con el arrendador, lo que evidentemente le valió la renovación de un contrato uno tras otro hasta llegar a la Prórroga Legal y al período de gracia de un año acordado, igualmente usado y vencido sin que la arrendataria cumpliera a su vez con su obligación de entregar el inmueble arrendado desocupado de bienes y personas en el mismo estado que lo recibió del arrendador. Por otra parte, la arrendataria pudo durante todo el tiempo que ha durado la relación arrendaticia acudir a los Organismos oficiales que manejan estas situaciones y solicitar la fijación del canon de arrendamiento ajustado a derecho, conforme a la Ley, y normalizar una situación que hoy después de más de quince años considera no ajustada a derecho. En cuanto a las pruebas de Informes solicitando información de la Alcaldia del Municipio Anaco del Estado Anzoátegui, y del SENIAT igualmente pudieron obtenerse mediante denuncia del caso ante dichos Organismos su resultado consignarlo en autos a los fines de demostrar la condición jurídica y contable de la arrendataria. La solicitud presentada ante la Dirección Central de Inquilinato, Ministerio del Poder Popular para la Vivienda y Habitat, no ha obtenido respuesta, o de lo contrario el apoderado de la arrendataria la hubiese consignado en autos. En cuanto a los lapsos de evacuación dados a la prueba de Informes promovida, admitida y ordenada su evacuación, se encuentran vencidos sin que a la fecha se haya recibido comunicación alguna que pueda considerarse como respuesta de lo requerido. El apoderado de la parte demandante, a su vez promovió el documento que contiene la transacción. Y del mismo se evidencia, sin lugar a dudas, que las partes están facultadas para disponer de las cosas en litigio. De allí que están llenos los requisitos legales exigidos por el Código Civil para que la transacción efectuada en los términos contenidos en el contrato suscrito entre las partes, facultades estas expresadas en los respectivos poderes que les fueron otorgados, tenga la valides legal necesaria para que sea solicitada su ejecución y se acuerde por un Tribunal competente para conocer del asunto, habida cuenta de que ambas partes estaban facultadas para disponer de la cosa en litigio. El apoderado de la arrendataria alega que la transacción no llena los requisitos del Artículo 1.713 del Código Civil, y a este respecto este Sentenciador observa La transacción es un contrato por el cual las partes mediante recíprocas concesiones, terminan un litigio pendiente o precaven un litigio eventual. (Art. 1.713 del Código Civil). Para transigir se necesita tener capacidad para disponer de las cosas comprendas en la transacción. (Art. 1.714 del Código Civil). La transacción tiene entre las pares la misma fuerza que la cosa juzgada, (Art. 1.718 del Código Civil). Estos tres elementos fundamentales, analizados como han sido el libelo de la demanda, y las pruebas promovidas y evacuadas, encuentran que se encuentran reunidos en el mismo un conflicto pendiente entre las pares derivado del contrato de arrendamiento suscrito entre ellos sobre el inmueble identificado en autos; la imposibilidad de cumplir un convenio ente ellas respecto de la desocupación de dicho inmueble, y la capacidad de ambas partes, como se evidencia de los poderes en que sustentan las acciones de ambas partes, para disponer de las cosas comprendidas en la transacción. Por tanto concluye este Juzgador, que el cumplimiento del contrato contenido en la referida transacción tiene valides entre las partes y puede ser solicitada su ejecución, pues no está viciado de nulidad. En su contestación de la demanda el apoderado de la accionada alega ser inciertos los hechos narrados en la demanda y contarios a derecho al violentar la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, no obstante esto, este Sentenciador observa que la prórroga legal concedida a la demandada, fue a solicitud expresa suya y en la misma se cumplieron las formalidades de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, lapso que se consideraría a tiempo determinado, permaneciendo vigentes las mismas condiciones y estipulaciones convenidas por las partes en el contrato original, salvo las variaciones del canon de arrendamiento que sean consecuencia de un procedimiento de regulación o de un convenio entre las partes. ART. 38 Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. La prorroga legal opera de pleno derecho y vencida la misma, el arrendador podrá exigir al arrendatario el cumplimiento de su obligación de entrega del inmueble arrendado. En este caso, el Juez a solicitud del arrendador decretará el secuestro de la cosa arrendada, y ordenará el depósito de la misma en la persona del propietario del inmueble quedando afectada la cosa para responder al arrendatario si hubiere lugar a ello. Art. 39 Ley de Arrendamientos Inmobiliarios). Hechas estas aclaraciones respecto a las aseveraciones de la parte demandada, de supuesta nulidad y violación de los derechos de su representada, y establecido como está en la referida Ley de Arrendamientos Inmobiliarios la factible existencia de un convenio entre las partes, este Juzgador niega el pedimento de nulidad de la referida transacción o contrato, habida cuenta de que se trata de una prórroga solicitada por la arrendataria en los términos indicados por la referida norma antes transcrita. Así se decide. El contrato o transacción objeto de este litigio, fue hecho por voluntad de ambas partes, en los términos en él expresados, tiene fe pública por tratarse de un documento autenticado por ante la Notaría Pública Primera de Maracaibo, estado Zulia, en cuanto al arrendatario y en la Notará Pública de Anaco, estado Anzoátegui, en cuanto al arrendador, es un contrato revestido de legalidad, hace fe entre las partes en cuanto a los acuerdos expresados en el mismo como voluntad de ellas, y es ejecutable conforme a las disposiciones del Código Civil. No fue producida prueba alguna que avale la pretendida nulidad del contrato o transacción objeto de esta causa y las pruebas promovidas por ambas partes confirman su validez en los términos y condiciones en que fue concebido. Así se decide. En cuanto a las reiteradas diligencias suscritas por el Abg. RAFAEL PÈREZ ANZOLA y la suscrita por la Abg. MARIELA PÈREZ GONZÀLEZ, apoderados judiciales de la empresa demandada, y donde solicita la perención de la instancia en virtud de la inacción procesal por mas de un (1) año por las partes sin haberse ejecutado ningún acto del procedimiento.- Vista asimismo la diligencia de fecha 20 de marzo de 2015 suscrita por loas Abgs. LUZ MARINA VISCONTI e ISMAEL BARRERA, en sus caracteres de apoderados judiciales de la parte actora, donde entre otros señalamientos pide al tribunal dicte sentencia. El tribunal debe señalar lo siguiente: El artículo 267 del Código de Procedimiento Civil, expresa que toda instancia se extingue por el transcurso de un año sin haberse ejecutado ningún acto de procedimiento por las partes y que la inactividad del juez después de vista la causa, no producirà la perenciòn de lo que se infiere que es solo con relación al fallo de fondo, de igual manera tampoco tendrá lugar cuando el proceso se encuentre en consulta legal, ante el juez que ha de conocerla, lo cual esta contenido en el artículo 270 del Código de Procedimiento Civil.- En reaumen dicha norma busca sancionar la inactividad de las partes, y la sanción que produce de derecho, no es renunciable por las partes, tal como lo señala el artículo 269 del Código de Procedimiento Civil.- El resultado de la perención, es que extingue el proceso, razòn por la cual es por lo que una vez declarara no ataca la acción y las decisiones que produzcan efectos, y las pruebas que resulten de los autos, continuarán teniendo plena validez. En resumen la perención extingue el proceso que no continuará adelante a partir de tal decisiòn.- Ahora bien por cuanto la perenciòn no perjudica a la acciòn la demanda puede volverse a proponer, y si con ella se hubiere interrumpido la prescripción, la interrupción sigue produciendo efectos.. La perención, puede declararse de oficio, sin que las partes o cualquiera de ellas haya realizado alguna diligencia después que finalizaron los plazos desde que comenzó la inactividad, la cual puede tener lugar cuando no se impulsa el proceso en el lapso legal, o cuando el demandante no lleva a cabo en plazos especìficos como lo establecido en el artículo 354 del Código de Procedimiento Civil, o cuando debiendo comparecer a un acto puntual, no lo hace como asi lo establecen los artículos 756 y 758 ejusdem. En líneas generales la perención nace por falta de impulso procesal propio de las partes, mas de acuerdo a lo expresamente señalado en el artículo 267, la perención no corre después que la causa ha entrado en estado de sentencia, por cuanto para el Tribunal no corren los lapsos y es el Juez como director del proceso que debe impulsarlo, en este caso, hasta su culminación dictando la sentencia a que haya lugar.- Cuestiòn importante es señalar que los interviniuentes en el proceso se encuentran a derecho mientras en el proceso corren los plazos para sentenciar, pero transcurridos estos términos sin fallo alguno, ellas dejan de estar a derecho, por lo que deberán ser notificados, a fin que corran los lapsos para interponer los recursos contra la sentencia dictada extemporáneamente, cuestiòn que deberà hacerse de oficio, en razòn de director del proceso que tiene el juez, ya la dilación al dictar la sentencia corresponde a èl. La interpretación pacífica emanada de la Sala de Casación Civil de la extinta Corte Suprema de Justicia, fundada en las normas del Código de Procedimiento Civil, fue que la perención no corre después que la causa entre en estado de sentencia. Tal interpretación generalmente admitida creó un estado de expectativa legítima, para las partes y usuarios de la justicia, de que no corría la perención mientras la causa se encontrara en estado de sentencia, y ello llevó a que no diligenciaran solicitando sentencia vencido el año de paralización por falta de actividad del juzgador. Al no estar corriendo la perención, por no tratarse de la inactividad de los litigantes la causante de la paralización, las partes -en principio- no tenían que instar se fallare.- En razón de los argumentos expuestos, considera la Sala que la perención de la instancia, al menos en los procesos de naturaleza civil, o de los que se guíen por el Código de Procedimiento Civil, sólo funciona cuando existe inactividad de las partes, y no cuando después de vista la causa surge inactividad del juez, cuando no sentencie en los términos señalados en las leyes para ello, con lo que se paraliza la causa. Asi se decide…Por lo antes expuesto este Tribunal, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, DECLARA CON LUGAR la demanda por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO propuesta por los ciudadanos JOSE RAMON URIARTE ORTEGA y MARIA TERESA URIARTE ORTEGA, titulares de las cédulas de identidad números 4.913.740 y 3.731.091 respectivamente, contra la sociedad mercantil CEMENTACIONES PETROLERAS VENEZOLANAS, S. A., (CPVEN), inscrita por ante el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Estado Zulia, en fecha 19 de mayo de 1.981, bajo el No. 54, Tomo 21-A, y ordena a esta última hacer entrega a la demandante del inmueble dado en arrendamiento, integrado por un galpón industrial y la parcela de terreno donde se encuentra enclavado el mencionado galpón con sus anexidades, constante de diez mil seiscientos setenta y cinco metros cuadrados de superficie, ubicado en la Vía Principal de la Zona Industrial Las Palmas y comprendido dentro de los linderos siguientes: NORTE, Vía principal de la zona Industrial Las Palmas; SUR, propiedad que es o fue de Jaguey C A.; ESTE, con calle dos (2); y, OESTE, terrenos que son o fueron de INACA. Se condena asimismo a la demandada a pagar a la demandante las cantidades de dinero establecidas en el contrato y especificadas por el demandante y cuyo cumplimiento se ordena en la forma como fueron pactadas, las cuales seràn canceladas una vez que sea realizada la indización o corrección monetaria de las mismas…”

III

Se contrae el presente asunto, por cuanto los ciudadanos JOSE RAMON URIARTE ORTEGA Y MARIA TERESA URIARTE ORTEGA, dueños del inmueble arrendado, alega que ya se le venció la prorroga legal al arrendatario y un “periodo de gracia”, y desea que se le desocupe su inmueble, que ha intentado llegar a múltiples acuerdos extrajudiciales, sin resultados favorecedores, por su parte el demandado, negó y rechazó la demanda, la juzgado a-quo declaro Con Lugar la presente demanda y por tal motivo apeló el demandado, hoy recurrente.-

IV

Planteada así la controversia, observa este sentenciador, que de las actas que conforman el presente expediente, se evidencia:

Que existe contrato de arrendamiento pactado entre los ciudadanos, JOSE URIARTE ORTEGA y MARIA URIARTE ORTEGA, venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad Nros V-4.913.740 y V-3.731.091, respectivamente, y domiciliados en la ciudad de Anaco, Municipio Anaco del Estado Anzoátegui, como arrendadores con la Sociedad Mercantil CEMENTACIONES PETROLERAS VENEZOLANAS, S.A. CPVEM, inscrita en el Registro Mercantil Primero del Estado Zulia, bajo el Nº 54, tomo 21-A, del año 1981, domiciliada en la zona industrial Las Palmas, Vía Principal, cruce con calle Nº 2, en jurisdicción de la ciudad de Anaco, representada en ese acto por el ciudadano EDUARDO PATIN PEREZ, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V- 1.278.045, en su condición de presidente de la Empresa y de arrendatario en el contrato in comento, dicho contrato se basaba sobre un inmueble destinado al uso comercial , el contrato fue autenticado ante la Notaría Pública Primera de Maracaibo, Estado Zulia, el quince (15) de Julio del año dos mil cinco (2005), en el mismo pactaron en su cláusula SEXTA, que el mismo tendría una duración de un año (01), es decir, originariamente era a tiempo determinado, anexo dicho instrumental del folio once (11) al trece (13) de la pieza principal Nº BP02-V-2010-000155, y posteriormente, pactaron un contrato a lo que ellos denominaron “PERIODO DE GRACIA”, el cual finalizaría el 31 de Enero de 2.010, cursante con la letra “C”, distinguido con los folios quince(15) y dieciséis (16).-

En este sentido es necesario, traer a colación los Artículos 1600 y 1614, del Código Civil, que establecen:

“…Artículo 1600. Si a la expiración del tiempo fijado en el arrendamiento, el arrendatario queda y se le deja en posesión de la cosa arrendada, el arrendamiento se presume renovado, y su efecto se regla por el artículo relativo a los arrendamientos hechos ºsin determinación de tiempo...”

“…Artículo 1614 En los arrendamientos hechos por tiempo determinado, si el inquilino continuare ocupando la casa después de vencido el término, sin oposición del propietario, se juzga que el arrendamiento continúa bajo las mismas condiciones; pero, respecto al tiempo, se procederá como en los que se hacen sin tiempo determinado...”

Ambas normas contemplan la figura jurídica denominada por la doctrina como la “tácita reconducción”, siendo esta la transformación del contrato de arrendamiento de tiempo determinado a indeterminado, no pudiendo pactarse en los contratos la ausencia de esta figura por cuanto es de orden público.-

La anterior norma, contempla que los contratos es ley entre las partes y debe cumplirse con las obligaciones establecidas en el, lo cual significa que si lo convenido en el contrato es ley entre las partes, el mismo contiene normas de derecho privado en tanto no menoscaben el orden público.-

En el presente caso, originalmente entre ambas partes se pactó un contrato el cual se fijó una duración de 01 año, contados a partir del (01) de febrero del año 2.005, es decir que su culminación debió haberse hecho efectiva para el (01) de febrero del año 2.006, culminando el periodo de gracia en el año 2007 , y renovándose automáticamente el contrato y para el año 2009,fue que se pactó el contrato de periodo de gracia, cuando ya el contrato se había convertido de manera fulminante en un contrato a tiempo indeterminado, en vista de que el arrendatario quedó en posesión de la cosa arrendada, sin presentar el hoy demandante oposición, desde la culminación del retracto legal. Y las contrataciones posteriores no pueden subvertir las estipulaciones de orden público, como ya se explicó. Así se decide

Ahora bien, el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, dispone:

“…Sólo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamente en cualesquiera de las siguientes causales…”

Conforme a la norma, anteriormente transcrita, lo correcto era intentar una acción de desalojo y no de Cumplimiento de contrato.-

En este orden de ideas, es oportuno indicar que aun cuando el efecto principal del desalojo y el cumplimiento de contrato es el mismo, vale decir, la entrega del inmueble arrendado al arrendador, el error en la calificación jurídica de la demanda, no se puede ver como un mero formalismo, toda vez que existen marcadas diferencias tanto sustantivas como adjetivas que devienen entre la demanda por desalojo y la de cumplimiento o resolución de contrato de arrendamiento, teniendo por una parte presupuestos de hecho diferentes y por la otra que sólo una de ellas accede a casación.-

La Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia en sentencia de fecha 30 de abril de 2004, Expediente Nº 04-000220, deja sentado el siguiente criterio sobre las diferencias entre el desalojo, cumplimiento y resolución de contrato, a saber:

“…El distinto régimen, a que está sometido el desalojo respecto de las acciones que por cumplimiento o resolución de contrato que se fundamenten en el artículo 1.167 del Código Civil, se caracteriza, en que las causales de desalojo son únicas, taxativas e impuestas por el Estado, mientras que los fundamentos de la demanda por cumplimiento o resolución del contrato de arrendamiento , que persiga la desocupación del inmueble objeto de la convención arrendaticia, son heterogéneos en el sentido de que las partes los pueden establecer y modificar, de acuerdo a lo pactado en el contrato...”

En efecto, la acción escogida por el demandante, que lo fue la de cumplimiento de contrato, no resultaba idónea para la satisfacción de su pretensión, en razón de la naturaleza jurídica del contrato que es a tiempo indeterminado, razón por la cual resulta procedente declarar la inadmisibilidad de la demanda, en consecuencia, resulta forzoso para este Tribunal Superior declarar Con lugar la apelación propuesta en contra de la sentencia dictada en fecha 06 de octubre de 2.015, por el juzgado Primero de municipio ordinario y ejecutore de medidas de los municipios Juan Antonio Sotillo, diego Bautista Urbaneja, Simón Bolívar y Guanta de esta Circunscripción Judicial, y así se plasmará en forma expresa, positiva y precisa en el dispositivo del presente fallo y por consiguiente confirmar la decisión apelada. Y ASÍ SE DECLARA.-
IV
DECISION

Por lo antes expresado, este JUZGADO SUPERIOR EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRANSITO DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO ANZOATEGUI, administrando justicia en nombre de la REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA Y POR AUTORIDAD DE LA LEY, declara: PRIMERO: CON LUGAR apelación ejercida en fecha 18 de Diciembre del 2015, por el abogado RAFAEL PEREZ ANZOLA, apoderado judicial de la EMPRESA CEMENTACIONES PETROLERAS VENEZOLANAS, S.A. CPVEM, parte demandada en el presente juicio, contra decisión dictada por el Tribunal Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Simón Bolívar, Diego Bautista Urbaneja, Juan Antonio Sotillo y Guanta de la Circunscripción del Edo. Anzoátegui, de fecha seis de octubre de dos mil quince.-

SEGUNDO: INADMISIBLE, la demanda por el CUMPLIMIENTO DE CONTRATO, incoado por los ciudadanos JOSE URIARTE ORTEGA y MARIA URIARTE ORTEGA, venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad Nros V-4.913.740 y V-3.731.091, respectivamente, y domiciliados en la ciudad de Anaco, Municipio Anaco del Estado Anzoátegui, en contra de la Sociedad Mercantil CEMENTACIONES PETROLERAS VENEZOLANAS, S.A. CPVEM, inscrita en el Registro Mercantil Primero del Estado Zulia, bajo el Nº 54, tomo 21-A, del año 1981, domiciliada en la zona industrial Las Palmas, Vía Principal, cruce con calle Nº 2, en jurisdicción de la ciudad de Anaco, Municipio Anaco del Estado Anzoátegui.-

Se condena en costas a la parte perdidosa de conformidad con el 281 del Código de Procedimiento Civil Venezolano.-

Queda así REVOCADA la sentencia apelada.

Publíquese, regístrese, agréguese a los autos, déjese copia certificada de esta decisión.

Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Anzoátegui, en Barcelona, a los quince (15) días del mes de marzo del dos mil dieciséis (2016). Años: 205º de la Independencia y 157º de la Federación.
El Juez Superior Provisorio,

Emilio Arturo Mata Quijada La Secretaria,

Rosmil Milano Gaetano
En la misma fecha, siendo las (3:00 p.m) previo el anuncio de Ley, se dictó y publicó la sentencia anterior. Conste. La Secretaria,

Rosmil Milano Gaetano