TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL
Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Anzoátegui.
Barcelona, diecisiete de marzo de dos mil dieciséis
205º y 157º

ASUNTO: BP02-R-2014-000677
Parte demandante Recurrente: INVERSORA NK, C,A, empresa domiciliada en Puerto la Cruz, inscrita en el Registro Mercantil III de la Circunscripción Judicial del Estado Anzoátegui, bajo el Nº 40, tomo 53-A, RM3ROBAR, en fecha 18 de julio de 2012, RIF. J-40115032-2, e INVERSORA AVEIRO C.A., domiciliada en Puerto la Cruz, inscrita en el Registro Mercantil III, del Estado Anzoátegui, con sede en Barcelona, bajo el Nº 35, Tomo 53-A RM3ROBAR, en fecha 18 de julio de 2012, RIF J-40115025-0
Apoderado Judicial de la
parte Recurrente: Abogados en ejercicio JANET BEATRIZ FORTE VAN DER DIJS, JORGE ALEJANDRO SALAZAR LEDEZMA y LOURDES REYES NUÑEZ, venezolanos, de este domicilio, titulares de las cédulas de identidad Nº 9.947.737, 10.299.732 y 8.286.033, e inscritos en el Inpreabogado bajo los Nº 124.650, 55.112 y 27.558, respectivamente.
Parte demandada: DESARROLLOS 5454 C.A., inscrita por ante el Registro Mercantil Tercero de la Circunscripción Judicial del Estado Anzoátegui, bajo Nº 10, Tomo 67- A RM3ROBAR, en fecha 02 de septiembre del año 2011, inscrita en el Registro de Información Fiscal Nº. J-31746836-8.
Apoderado Judicial de la
parte demandada: JOSE GETULIO SALAVERRIA LANDER y RAFAEL RAMOS GARCIA, venezolanos, mayor de edad, de este domicilio, titulares de las cédula de identidad Nº 997.275 y 1.1191.946 Abogados en ejercicio, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº
Motivo: Cumplimiento de Contrato. (Recurso de Apelación)
I
SÍNTESIS DE LA CONTROVERSIA.
Mediante auto de fecha 08 de enero del año 2.015, el Juzgado Superior en lo Civil y Contencioso Administrativo de la Circunscripción Judicial de la Región Nor-Oriental le dio entrada a presente Recurso de Apelación, interpuesto por la Abogada LOURDES REYES, inscrita en el Inpreabogado bajo el N° 27.558, actuando en su carácter de co-apoderada judicial de la parte demandante, en contra de la sentencia dictada por el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Agrario y del Transito de la Circunscripción Judicial del Estado Anzoátegui en fecha 09 de julio del año 2.014.-
Posteriormente en fecha 03 de febrero del año 2.015, dicho Juzgado fija el vigésimo día de despacho siguiente para la presentación de los informes.-
En fecha 19 de febrero del año 2.015, los Abogados José Getulio Salaverria Lander y Rafael Ramos García, actuando en su carácter de apoderados Judicial de la sociedad mercantil DESARROLLO 5454, C.A., presentaron escritos de informes.-
En fecha 11 de agosto del año 2.015, el Juzgado Superior en lo Civil y Contencioso Administrativo de la Circunscripción Judicial de la Región Nor-Oriental dicto sentencia en la cual se declaro incompetente en razón de la materia para conocer del presente recurso, remitiendo el mismo al Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil y Transito de esta Circunscripción Judicial, mediante auto de fecha 30 de septiembre del año 2.015.-
En fecha 14 de octubre del año 2.015, este Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil y Transito de esta Circunscripción Judicial, le dio entrada al presente asunto, y el Juez Provisorio, Abogado Emilio Arturo Mata Quijada, procedió a inhibirse de conformidad con lo establecido en el ordinal 1° del articulo 82 del Código de Procedimiento Civil, por tener parentesco de consaguinidad con el Director Gerente de la Sociedad Mercantil DESARROLLOS 5454, C.A.-
En fecha 15 de febrero del año 2.016, el Abogado Jairo Daniel Villarroel Rodríguez, actuando en su condición de Juez accidental se aboco al conocimiento de la presente causa, ordenando la notificación de las partes a los efectos de la prosecución de la misma.-
En fecha 18 de febrero del año 2.016, el Alguacil de este Juzgado Superior, consigno sendas boletas de notificación debidamente firmadas por los Abogados Lourdes Reyes en su carácter de Apoderada Judicial de las Sociedades Mercantiles INVERSORA NK, C.A. e INVERSORA AVEIRO, C.A., y Rafael Ramos, apoderado judicial de la Sociedad Mercantil DESARROLLOS 5454, C.A.-
En fecha 25 de febrero del año 2.016, se dictó auto mediante el cual este tribunal reanuda la presente causa al estado de dictar sentencia, en virtud que se encuentra vencido el lapso establecido en el articulo 90 del Código de Procedimiento Civil y en sentencia dictada por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en fecha 29 de Septiembre de 2.004.-
En fecha 26 de febrero del año 2.016, se recibió diligencia suscrita por los abogados LOURDES REYES Y JORGE SALAZAR, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 27558 y 55112, mediante la cual renuncian al Poder otorgado por la parte demandante-recurrente.-
En fecha 10 de marzo del año 2.016, este Juzgado dicto auto mediante el cual ordena la notificación de los co-demandantes; a los fines de participarles que los abogados en ejercicio Lourdes Reyes y Jorge Salazar, renunciaron al mandato otorgado por sus representadas.-
SÍNTESIS DE LA CONTROVERSIA

Expuso la parte actora en su escrito libelar, en resumen lo siguiente:
“Que consta de documento autenticado por ante la Notaria Pública Primera de Barcelona, Municipio Simón Bolívar del estado Anzoátegui, en fecha 31 de julio de 2012, anotado bajo el Nº 05 del Tomo 117, marcado con le letra “C”, que la demandada, la empresa DESARROLLOS 5454 C.A., se comprometió a vender y sus representadas a comprar un inmueble. Que las partes establecieron que el precio de venta del inmueble era la cantidad de Cinco Millones Setecientos Cincuenta Mil Bolívares Exactos (Bs. 5.750.000,00), los cuales serían pagados: 1.- La cantidad de Quinientos Mil Bolívares exactos (Bs. 500.000,00), recibido por la parte demandada en el acto de autenticación del documento que contiene la promesa bilateral de compraventa, en calidad de arras e inicial de la negociación y que sería imputable al precio definitivo de venta; y 2.- el saldo deudor es decir, la cantidad de Cinco Millones Doscientos Cincuenta Mil Bolívares exactos (Bs. 5.250.000,00), serían cancelado en un lapso de treinta (30) días siguientes a la autenticación y con la protocolización del documento definitivo de venta. Que en la cláusula tercera del referido documento se estableció la obligación la demandada, de vender el inmueble objeto del contrato, completamente libre de gravámenes e hipotecas, solvente por concepto de impuestos nacionales, estadales o municipales, libre de cualquier obligación contractual con terceros y totalmente desocupado de personas, embarcaciones, vehículos, equipos, maquinarias, materiales y/o bienes de cualquier índole; así como también en su cláusula cuarta en concordancia con la cláusula segunda del ya mencionado documento, se estableció que el otorgamiento del documento definitivo de compraventa se haría dentro del lapso de treinta (30) días contados a partir de la fecha de autenticación del contrato. Que en la cláusula cuarta, las partes acordaron que la demandada en el presente juicio, sería quien realizaría todas las diligencias y trámites necesarios para el otorgamiento del documento definitivo de compraventa del inmueble, quedando sus representadas obligadas, a hacerle entrega de todos los documentos que fueran necesarios para la protocolización del mismo, referidos a los documentos de identificación y copia del medio de pago de la diferencia del precio de venta, quedando a cargo de la demandada, las solvencias por conceptos de impuestos nacionales, estadales o municipales, solvencias de impuestos sobre inmuebles urbanos, ficha catastral, solvencia del instituto venezolano de los seguros sociales si fuera el caso, solvencia de hidrocaribe, solvencia del servicio de energía eléctrica, así como también cualquier otra documentación que le competa. Que siendo todos los gastos de notaría y de derechos de registro que derivaran la negociación, por cuenta de sus representadas. Que sus representadas dieron cumplimiento a todas y cada una de las obligaciones contraídas en el contrato suscrito entre las partes: 1) El pago de la inicial del precio venta, 2) La entrega oportuna de la documentación que les compete de acuerdo a la cláusula cuarta del contrato, marcado con letra “D”. Que la demandada no realizó todas las diligencias necesarias para cumplir con su principal obligación que consiste en la protocolización del documento definitivo de compraventa, lo cual debió ocurrir y no ocurrió el 30 de agosto de 2012, aludiendo que se le habían presentado algunos inconvenientes en la oficina Subalterna de Registro Público respectivo. Que fue en fecha 26 de noviembre de2012, que la demandada hizo entrega a sus representadas, a través de un intermediario, ciudadano Edgar Marcano, gerente de la oficina La Garzas del Banco Mercantil, Banco Universal, de la planilla bancaria única bancaria Nº 25000015271, por Bs. 28.976,50, para el pago de los derechos del registro por la protocolización del documento definitivo de compra. Que dicha planilla fue emitida por el Servicio Autónomo de Registros y notarias del registro Público de Lechería, en fecha 19 de noviembre de 2012, la cual consignan en original, marcada “E”. Que la demandada no realizo oportunamente las diligencias ante la correspondiente Oficina Subalterna de Registro Público, produciendo retardo en la protocolización del documento definitivo. Que la parte demandada pretende que sus representadas paguen un precio de venta distinto al originalmente convenido en la cláusula segunda del referido contrato. Que indica la parte demandada que el precio a vender era de Quinientos Cuarenta Mil Dólares de los Estados Unidos de América (U.S. $ 540.000,00), que sólo con el pago de dicho precio y en la moneda dólar, procedería a la protocolización del documento definitivo de compraventa. Que fundamentan su acción en los Artículos 1.133, 1.134, 1.159., 1.160, 1.167, 1.168, 1.1264, 1.269, 1.474 y 1.527 del Código Civil Venezolano, y solicitan Medida de prohibición de enajenar y gravar, fundamentada en los artículos 585 y 588 ordinal 3º del Código de Procedimiento Civil. Que de conformidad con lo establecido en los artículos 338 y siguientes del Código de Procedimiento Civil, en nombre de sus representadas las firmas mercantiles INVERSORA NK, C.A. e INVERSORA AVEIRO, C.A., solicitan al Tribunal que la presente causa se tramite por el procedimiento ordinario, y en consecuencia solicitan que la parte demandada, sea condenada por este Tribunal a cumplir su obligación de protocolizar el documento definitivo de compraventa del inmueble objeto de la presente demanda, por el precio venta convenido en la cláusula segunda del contrato suscrito entre las partes. Que solicitan que la sentencia favorable a sus representadas que al efecto recaiga en el presente juicio, sirva como titulo de propiedad del inmueble objeto de la presente demanda. Que solicitan se oficie a la Oficina Subalterna de Registro Público de Lechería, para que proceda a la protocolización y estampe las notas marginales respectivas. Que solicitan cancelen las costas y costos que ocasione el presente procedimiento y los honorarios profesionales, que estime el Tribunal prudencialmente. Que estiman la demanda en la cantidad de Cinco Millones Setecientos Cincuenta Mil Bolívares Sin Céntimos (Bs. 5.750.000,00), equivale a la cantidad de Sesenta y Tres Mil Ochocientos Ochenta y Ocho con Ochenta y Ocho Unidades Tributarias (63.888,88 U.T.).”.-

Por su parte la Sociedad Mercantil Desarrollos 5454, C.A., a través de sus representantes legales, al momento de dar contestación a la demandada señalaron:
“Que de conformidad con el artículo 361 del Código de Procedimiento Civil, invocan y hacen valer la falta de cualidad e interés de la parte actora Inversora NK, C.A. e Inversora Aveiro, C.A., para intentar el presente juicio, toda vez que existiendo un estado de comunidad jurídica con respecto al objeto de la causa y por lo tanto un eventual derecho u obligación que deriva del mismo título respecto a las empresas Glis, C.A., y Bonfim, C.A., por ser socias de las empresas accionantes, en el negocio de compra-venta del inmueble objeto de la presente demanda. Que se hallan frente a un litisconsorcio activo necesario, por lo que indefectiblemente, la acción por cumplimiento de contrato debió haber sido propuesta conjuntamente por Inversora NK, C.A., Inversora Aveiro, C.A., Glis, C.A., y Bonflim, C.A., y no solo por Inversora NK, C.A., e Inversora Aveiro, C.A.. Que declare con lugar la defensa de fondo de falta de cualidad de las empresas Inversora NK, C.A., e Inversora Aveiro, C.A. Que se declare sin lugar la demanda, toda vez que existen motivos suficientemente demostrativos del incumplimiento de la obligación por parte de Inversora NK, C.A., e Inversora Aveiro, C.A.. Que niega por ser falso de toda falsedad que las empresas demandantes dieron fiel y oportuno cumplimiento a todas y cada una de las obligaciones contraídas en el contrato. Que niegan por ser falso que fue el día 26 de noviembre de 2012 cuando Desarrollos 5454, C.A. le hizo entrega a las empresas Inversora NK, C.A. e Inversora Aveiro C.A., a través de un ciudadano de nombre Edgar Marcano, de la planilla bancaria Nº 25000015271 por un monto de Veintiocho Mil Novecientos Setenta y Seis Bolívares con Cincuenta Céntimos (Bs. 25.976,50), para el pago de los derechos de registro por la protocolización del documento definitivo de compra-venta. Que niegan por ser incierto, que Desarrollos 5454, C.A., haya pretendido el pago del precio del inmueble en alguna divisa extranjera. Que niegan por ser falso, que Miguel Angel Quintero Aponte, representante legal de Desarrollos 5454, C.A., le haya manifestado a uno de los representantes legales de las accionistas, tal supuesta variación en la moneda de pago de la obligación asumida por las partes. Que niegan por ser falso, que le haya exigido a los actores el pago, en dólares de los Estados Unidos de América. Que solicitan que la demanda sea declarada sin lugar la falta de cualidad de la parte actora y por ende la inadmisibilidad de la acción, que se declare sin lugar la demanda. Que en función de dicho incumplimiento por parte de la actora, su representada tiene derecho a retener en su beneficio la cantidad de Cuatrocientos Cincuenta Mil Bolívares (Bs. 450.000,00), por concepto de indemnización de los daños y perjuicios, previstos y acordados en la cláusula quinta del documento auténtico. Que solicitan se condene en costas a la parte actora en razón a la temeridad en el ejercicio de la acción. Que consignan cheque de gerencia Nº 46006973, emitido por Mercantil, C.A. Banco Universal, por la cantidad de Cincuenta Mil Bolívares (Bs. 50.000,00), a nombre del Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Agrario de la Circunscripción Judicial del estado Anzoátegui, remanente existente a favor de las prominentes compradores, empresas éstas que entregaron en calidad de arras y en ocasión del vínculo jurídico que existió entre las partes identificadas en el documento autenticado el 31 de julio de 2012.”

Consideraciones del Tribunal A-Quo para decidir
Al momento de dictar sentencia en la causa signada con el N° BP02-V-2013-000013, interpuesta por los ciudadanos SERGIO ALEXANDER DE MATOS COELHO DE SOUSA, de nacionalidad portuguesa, mayor de edad, domiciliado en el Municipio Juan Antonio Sotillo del Esto Anzoátegui, titular de la cedula de identidad Nº E-81.474.839, y VAIRIÑO MANUEL PERALTA NUÑEZ, venezolano, mayor de edad, titular de la cedula de identidad Nº 10.790.615, domiciliado en el Municipio Simón Bolívar del Estado Anzoátegui, en su carácter de Directores Principales de las empresas INVERSORA NK, C,A, empresa domiciliada en Puerto la Cruz, inscrita en el Registro Mercantil III de la Circunscripción Judicial del Estado Anzoátegui, bajo el Nº 40, tomo 53-A, RM3ROBAR, en fecha 18 de julio de 2012, RIF. J-40115032-2, e INVERSORA AVEIRO C.A., domiciliada en Puerto la Cruz, inscrita en el Registro Mercantil III, del Estado Anzoátegui, con sede en Barcelona, bajo el Nº 35, Tomo 53-A RM3ROBAR, en fecha 18 de julio de 2012, RIF J-40115025-0, debidamente asistidos por el abogado JOSE MANUEL PEREZ SANTAELLA, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 183.809, en contra de la empresa DESARROLLOS 5454 C.A., inscrita por ante el Registro Mercantil Tercero de la Circunscripción Judicial del Estado Anzoátegui, bajo Nº 10, Tomo 67- A RM3ROBAR, en fecha 02 de septiembre del año 2011, inscrita en el Registro de Información Fiscal Nº J-31746836-8, el Juzgado A quo señalo:
“…La Parte Demandada, invoca como Defensa Perentoria y previamente a la contestación a la demanda, la Falta de Cualidad e Interés en el Actor para intentar la demanda, ya que la demanda fue propuesta por INVERSORA NK, C.A. e INVERSORA AVEIRO C.A., y en el libelo la parte actora expresa que las empresas mercantiles BONFIM, C.A. y GLISC, C.A., son socias de sus representadas en el negocio de compraventa del inmueble objeto de la presente demanda, y en el documento de compraventa que la abogada de las actoras consignara ante el Registro Público del Municipio Urbaneja, además de INVERSORA NK, C.A., e INVERSORA AVEIRO C.A., aparecen como compradores BONFIM, C.A. y GLISCA, C.A., configurándose un Litis Consorcio Activo Necesario, y por ende la presente acción debió proponerse conjuntamente por las cuatro (4) empresas supuestamente titulares del derecho invocado, por considerarse que se hayan en estado de comunidad jurídica respecto del objeto de la causa.
En este sentido observa este Juzgador que entre las partes se firmó un Contrato de Opción de Compraventa debidamente autenticado en fecha 31 de Julio de 2012 por ante la Notaría Pública Primera de Barcelona, Municipio Bolívar del Estado Anzoátegui, que quedó anotado bajo el Número 05, Tomo 17 de los Libros de Autenticaciones llevado por dicha Notaría, en el cual aparecen como firmantes:
Como Promitente Vendedora: DESARROLLOS 5454 C.A., inscrita por ante el Registro Mercantil Tercero de la Circunscripción Judicial del Estado Anzoátegui, bajo Nº 10, Tomo 67- A RM3ROBAR, en fecha 02 de septiembre del año 2011, inscrita en el Registro de Información Fiscal Nº. J-31746836-8.
Como Promitentes Compradoras: INVERSORA NK, C,A, empresa domiciliada en Puerto la Cruz, inscrita en el Registro Mercantil III de la Circunscripción Judicial del Estado Anzoátegui, bajo el Nº 40, tomo 53-A, RM3ROBAR, en fecha 18 de julio de 2012, RIF. J-40115032-2, e INVERSORA AVEIRO C.A., domiciliada en Puerto la Cruz, inscrita en el Registro Mercantil III, del Estado Anzoátegui, con sede en Barcelona, bajo el Nº 35, Tomo 53-A RM3ROBAR, en fecha 18 de julio de 2012, RIF J-40115025-0
Y siendo que en el libelo de demanda aparecen como Demandantes: INVERSORA NK, C,A, empresa domiciliada en Puerto la Cruz, inscrita en el Registro Mercantil III de la Circunscripción Judicial del Estado Anzoátegui, bajo el Nº 40, tomo 53-A, RM3ROBAR, en fecha 18 de julio de 2012, RIF. J-40115032-2, e INVERSORA AVEIRO C.A., domiciliada en Puerto la Cruz, inscrita en el Registro Mercantil III, del Estado Anzoátegui, con sede en Barcelona, bajo el Nº 35, Tomo Tomo 53-A RM3ROBAR, en fecha 18 de julio de 2012, RIF J-40115025-0; y como Demandada: DESARROLLOS 5454 C.A., inscrita por ante el Registro Mercantil Tercero de la Circunscripción Judicial del Estado Anzoátegui, bajo Nº 10, Tomo 67- A RM3ROBAR, en fecha 02 de septiembre del año 2011, inscrita en el Registro de Información Fiscal Nº. J-31746836-8.
Es evidente entonces que las empresas BONFIM, C.A. y GLISCA, C.A., no aparecen como partes intervinientes en el contrato de opción de compraventa y por tanto no forman un Litis Consorcio Activo Necesario, aún cuando la parte actora en el libelo de demanda que esa dos empresas son “…socias de nuestras representadas en el negocio de compraventa del inmueble objeto de la presente demanda…” y aún cuando dichas empresas aparecen incluidas en el documento de compraventa que la abogada de las actoras consignara ante el Registro Público del Municipio Urbaneja, en el cual además de INVERSORA NK, CA, e INVERSORA AVEIRO C.A., aparecen como compradores BONFIM, C.A. y GLISCA, C.A., por lo que no hay ningún instrumento legal que le de la cualidad de codemandantes y por tanto no integran un Litis Consorcio Activo Necesario con las dos empresas demandantes, razón por la cual se desecha y, se declara Sin Lugar la Defensa Perentoria de Falta de Cualidad e Interés en el Actor para intentar la demanda, invocada por la parte demandada, DESARROLLOS 5454 C.A., inscrita por ante el Registro Mercantil Tercero de la Circunscripción Judicial del Estado Anzoátegui, bajo Nº 10, Tomo 67- A RM3ROBAR, en fecha 02 de septiembre del año 2011, inscrita en el Registro de Información Fiscal Nº. J-31746836-8. Así se decide.
SOLICITUD DE REPOSICIÓN DE LA CAUSA
En fecha 18 de mazo de 2014, mediante escrito presentado por la parte actora, solicita la reposición de la causa, por cuanto la demandante promovió prueba documental consistente en Copia del cheque Nº 95883064, girado contra el Banco Venezolano de Crédito en fecha 14 de agosto de 2012, por la cantidad de Cinco Millones Doscientos Cincuenta Mil Bolívares (Bs. 5.250.000,00), y dicha prueba fue impugnada por la parte demandada, en virtud de lo cual fue inadmitida por el Tribunal, considerando la promoverte que dicha impugnación fue genérica, sin basarse en ninguna causal y sin fundamentar razones que la soporten.
En fecha 24 de marzo de 2014, la parte demandada, presenta escrito mediante el cual se opone a la solicitud de reposición de la causa, esgrimiendo que la parte actora confunde la impugnación instrumental de la copia fotostática de un instrumento privado con la figura de la tacha de dichos instrumentos, con la del acto de desconocimiento, prevista en los artículos 443 y 444 del Código de Procedimiento Civil.
Observa este sentenciador que en el presente caso se trata de la impugnación de una prueba documental consistente en una copia fotostática de un instrumento privado emanado de un tercero, que en materia probatoria no tiene ningún valor, salvo que la misma sea ratificada por el tercero mediante la prueba testimonial o que sea objeto de la prueba de informes (hechos que consten en documentos, libros, archivos u otros archivos que se hallen en oficinas, públicas, bancos, etc.) para requerir información sobre los hechos litigiosos contenidos en ella. Procediendo la parte demandada a impugnarla y el Tribunal procedió a no admitir dicha prueba. No contemplando la apertura de ninguna incidencia con relación a la impugnación y admisión de la referida prueba. Por lo que considera este juzgador improcedente la solicitud de Reposición de la Causa efectuada por la parte actora, y en tal virtud declara Sin Lugar la Solicitud de Reposición de la Causa efectuada por la parte actora. Así se decide.
CONSIDERACIONES AL FONDO DE LA DEMANDA
omissis
En este sentido la parte actora en el presente caso tenía la carga procesal de probar sus alegatos, vale decir, probar el hecho que sus representadas dieron fiel cumplimiento a todas y cada una de las obligaciones contraídas, y a pesar de ello la demandada no realizó todas las diligencias necesarias para cumplir con su obligación principal, la protocolización del documento definitivo de compraventa, lo cual a criterio de este Juzgador no hizo, por cuanto no probó haber cumplido todas las obligaciones que emergen del contrato de opción de compraventa como lo son como lo son el pago de la inicial del precio, la entrega oportuna de la documentación que les compete de acuerdo a la cláusula cuarta del contrato, y tampoco probó que la parte demandada incumplió por causa que le pudiere ser imputada, con la protocolización del documento definitivo de compraventa.
En tal sentido no quedó demostrado por parte de la demandante que hubiere cumplido con la obligación del pago del remanente del precio del inmueble y que hubiere hecho entrega en forma oportuna de la documentación que le compete de acuerdo a la cláusula cuarta del contrato de opción a compraventa, y que no es imputable a la parte demandada el hecho de no haberse protocolizado, en el lapso de treinta días contados a partir de la autenticación del documento de opción a compraventa, el documento definitivo de compra venta.
Y siendo evidente que el incumplimiento de las obligaciones contractuales es imputable a la Promitentes Compradoras, en cumplimiento de la cláusula Quinta del Contrato de opción a compraventa…”.-

MOTIVOS DE HECHO Y DE DERECHO PARA DECIDIR
Observa este Tribunal de Alzada que la representación judicial de la Sociedad Mercantil DESARROLLOS 5454 C.A., invocó como defensa perentoria y previamente a la contestación a la demanda, la falta de cualidad e interés en el actor para intentar la demanda, ya que la demanda fue propuesta por INVERSORA NK, C,A, e INVERSORA AVEIRO C.A., y en el libelo la parte actora expresa que las empresas mercantiles BONFIM, C.A. y GLISC, C.A., son socias de sus representadas en el negocio de compraventa del inmueble objeto de la presente demanda, y en el documento de compraventa que la abogada de las actoras consignara ante el Registro Público del Municipio Urbaneja, además de INVERSORA NK, CA, e INVERSORA AVEIRO C.A., aparecen como compradores BONFIM, C.A. y GLISCA, C.A., configurándose un Litis Consorcio Activo Necesario, y por ende la presente acción debió proponerse conjuntamente por las cuatro (4) empresas supuestamente titulares del derecho invocado, por considerarse que se hayan en estado de comunidad jurídica respecto del objeto de la causa.
En este sentido el Juzgado A quo señalo que entre las partes se firmó un Contrato de Opción de Compraventa debidamente autenticado en fecha 31 de Julio de 2012 por ante la Notaría Pública Primera de Barcelona, Municipio Bolívar del Estado Anzoátegui, que quedó anotado bajo el Número 05, Tomo 17 de los Libros de Autenticaciones llevado por dicha Notaría, en el cual aparecen como otorgantes DESARROLLOS 5454 C.A., inscrita por ante el Registro Mercantil Tercero de la Circunscripción Judicial del Estado Anzoátegui, bajo Nº 10, Tomo 67- A RM3ROBAR, en fecha 02 de septiembre del año 2011, inscrita en el Registro de Información Fiscal Nº. J-31746836-8, como promitente vendedora; INVERSORA NK, C.A., empresa domiciliada en Puerto la Cruz, inscrita en el Registro Mercantil III de la Circunscripción Judicial del Estado Anzoátegui, bajo el Nº 40, tomo 53-A, RM3ROBAR, en fecha 18 de julio de 2012, RIF. J-40115032-2, e INVERSORA AVEIRO C.A., domiciliada en Puerto la Cruz, inscrita en el Registro Mercantil III, del Estado Anzoátegui, con sede en Barcelona, bajo el Nº 35, Tomo 53-A RM3ROBAR, en fecha 18 de julio de 2012, RIF J-40115025-0, como promitentes compradoras; y siendo que en el libelo de demanda aparecen como demandantes INVERSORA NK, C.A. empresa domiciliada en Puerto la Cruz, inscrita en el Registro Mercantil III de la Circunscripción Judicial del Estado Anzoátegui, bajo el Nº 40, tomo 53-A, RM3ROBAR, en fecha 18 de julio de 2012, RIF. J-40115032-2, e INVERSORA AVEIRO C.A., domiciliada en Puerto la Cruz, inscrita en el Registro Mercantil III, del Estado Anzoátegui, con sede en Barcelona, bajo el Nº 35, Tomo Tomo 53-A RM3ROBAR, en fecha 18 de julio de 2012, RIF J-40115025-0; y como demandada, la Sociedad Mercantil DESARROLLOS 5454 C.A., inscrita por ante el Registro Mercantil Tercero de la Circunscripción Judicial del Estado Anzoátegui, bajo Nº 10, Tomo 67- A RM3ROBAR, en fecha 02 de septiembre del año 2011, inscrita en el Registro de Información Fiscal Nº. J-31746836-8, es evidente entonces que las empresas BONFIM, C.A. y GLISCA, C.A., no aparecen como partes intervinientes en el contrato de opción de compraventa y por tanto no forman un Litis Consorcio Activo Necesario, aún cuando la parte actora en el libelo de demanda exprese que esa dos empresas son “…socias de nuestras representadas en el negocio de compraventa del inmueble objeto de la presente demanda…” y aún cuando dichas empresas aparecen incluidas en el documento de compraventa que la abogada de las actoras consignara ante el Registro Público del Municipio Urbaneja, en el cual además de INVERSORA NK, CA, e INVERSORA AVEIRO C.A., aparecen como compradores BONFIM, C.A. y GLISCA, C.A., por lo que no hay ningún instrumento legal que le de la cualidad de co-demandantes y por tanto no integran un Litis Consorcio Activo Necesario con las dos empresas demandantes, razón por la cual desecho y, declaro Sin Lugar la Defensa Perentoria de Falta de Cualidad e Interés en el Actor para intentar la demanda, invocada por la parte demandada, DESARROLLOS 5454 C.A., criterio que comparte este Tribunal de Alzada, ya que efectivamente el contrato cuya cumplimiento se demanda fue suscrito única y exclusivamente entre las Sociedades Mercantiles INVERSORA NK, CA, e INVERSORA AVEIRO C.A. con la empresa DESARROLLOS 5454 C.A., todas ya identificadas, razón por la cual se desecha y declara improcedente la defensa perentoria de falta de cualidad e interés del actor. Así se decide.
Igualmente observamos de la sentencia recurrida, que la misma señala un pronunciamiento en relación a la reposición de la causa, en la cual el Tribunal que conoce en primera Instancia señalo lo siguiente:
“…En fecha 18 de mazo de 2014, mediante escrito presentado por la parte actora, solicita la reposición de la causa, por cuanto la demandante promovió prueba documental consistente en Copia del cheque Nº 95883064, girado contra el Banco Venezolano de Crédito en fecha 14 de agosto de 2012, por la cantidad de Cinco Millones Doscientos Cincuenta Mil Bolívares (Bs. 5.250.000,00), y dicha prueba fue impugnada por la parte demandada, en virtud de lo cual fue inadmitida por el Tribunal, considerando la promoverte que dicha impugnación fue genérica, sin basarse en ninguna causal y sin fundamentar razones que la soporten.
En fecha 24 de marzo de 2014, la parte demandada, presenta escrito mediante el cual se opone a la solicitud de reposición de la causa, esgrimiendo que la parte actora confunde la impugnación instrumental de la copia fotostática de un instrumento privado con la figura de la tacha de dichos instrumentos, con la del acto de desconocimiento, prevista en los artículos 443 y 444 del Código de Procedimiento Civil.
Observa este sentenciador que en el presente caso se trata de la impugnación de una prueba documental consistente en una copia fotostática de un instrumento privado emanado de un tercero, que en materia probatoria no tiene ningún valor, salvo que la misma sea ratificada por el tercero mediante la prueba testimonial o que sea objeto de la prueba de informes (hechos que consten en documentos, libros, archivos u otros archivos que se hallen en oficinas, públicas, bancos, etc.) para requerir información sobre los hechos litigiosos contenidos en ella. Procediendo la parte demandada a impugnarla y el Tribunal procedió a no admitir dicha prueba. No contemplando la apertura de ninguna incidencia con relación a la impugnación y admisión de la referida prueba. Por lo que considera este juzgador improcedente la solicitud de Reposición de la Causa efectuada por la parte actora, y en tal virtud declara Sin Lugar la Solicitud de Reposición de la Causa efectuada por la parte actora. Así se decide…”.-

Aunado al criterio señalado por dicho Tribunal, debemos resaltar lo preceptuado en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, el cual señala lo siguiente:
“Los instrumentos públicos y los privados reconocidos o tenidos legalmente por reconocidos, podrán producirse en juicio originales o en copia certificada expedida por funcionarios competentes con arreglo a las leyes.
Las copias o reproducciones fotográficas, fotostáticas o por cualquier otro medio mecánico claramente inteligible, de estos instrumentos, se tendrán como fidedignas si no fueren impugnadas por el adversario, ya en la contestación de la demanda, si han sido producidas con el libelo, ya dentro de los cinco días siguientes, si han sido producidas con la contestación o en el lapso de promoción de pruebas. Las copias de esta especie producidas en cualquier otra oportunidad, no tendrán ningún valor probatorio si no son aceptadas expresamente por la otra parte.
La parte que quiera servirse de la copia impugnada, podrá solicitar su cotejo con el original, o a falta de éste con una copia certificada expedida con anterioridad a aquélla. El cotejo se efectuará mediante inspección ocular o mediante uno o más peritos que designe el juez, a costa de la parte solicitante. Nada de esto obstará para que la parte produzca y haga valer el original del instrumento o copia certificada del mismo si lo prefiere”.- (Negritas del Tribunal).-

En este sentido claramente se puede concluir que al haber sido impugnado por parte de la representación judicial de la sociedad mercantil Desarrollos 5454, C.A., la copia del documento privado, la representación judicial de las empresas INVERSORA NK, CA, e INVERSORA AVEIRO C.A., si pretendían hacer valer de dicha prueba, debía solicitar el cotejo de la misma con su original, y en el caso de no contar con el mismo, debía actuar siguiendo los parámetros establecidos por el Tribunal de Instancia, en su sentencia, es por lo que considera este sentenciador que la desestimación a la Solicitud de Reposición de la Causa efectuada por la parte actora se encuentra ajustada a derecho, siendo confirmada a través del presente fallo.- Así se declara
Ahora bien antes de entrar a conocer el fondo del asunto que dio origen al presente recurso de apelación, considera pertinente este sentenciador hacer las siguientes consideraciones en relación a la renuncia realizada por los abogados LOURDES REYES Y JORGE SALAZAR, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 27.558 y 55.112, respectivamente, en su carácter de apoderados judiciales de las Sociedades Mercantiles INVERSORA NK, CA, e INVERSORA AVEIRO C.A., a tal efecto observamos:
El artículo 165 ordinal 2º del Código de Procedimiento Civil, prevé:
La representación de los apoderados y sustitutos cesa:
(…Omissis…)
2º. Por la renuncia del apoderado o la del sustituto; pero la renuncia no producirá efecto respecto de las demás partes, sino desde que se haga constar en el expediente la notificación de ella al poderdante…”.

En este orden de ideas considera oportuno este jurisdicente traer a colación el análisis que hiciera de la norma en mención la Sala de Casación Civil de nuestro Máximo Tribunal de Justicia en fecha 24 de Noviembre del año 2010 mediante sentencia Nº 239, con ponencia de la Magistrada Yris Armenia Peña, quien estableció lo siguiente:
“…Así tenemos que, el Código Civil prevé la renuncia del poder por los mandatarios o sustitutos, en el sentido de que esa manifestación de voluntad sólo surte efectos frente al mandante desde que es notificado de la misma, y el Código de Procedimiento Civil establece que esa renuncia producirá efectos respecto de las demás partes en la causa a partir de que conste en autos dicha notificación.
En este mismo orden de ideas, respecto a la notificación de la renuncia del mandato, el artículo 1.709 del Código Civil, establece lo siguiente:
“…El mandatario puede renunciar el mandato notificándolo al mandante…”.
De conformidad con lo previsto en éste artículo, el mandatario puede renunciar el mandato notificándolo al mandante. Esta norma regula la forma en que debe ser practicado este acto para que surta su eficacia.
(…Omissis…)
Por consiguiente, la renuncia sólo es válida y surte efectos frente al mandante desde que éste es notificado y, por ende, tiene conocimiento de ello, lo cual produce la extinción del mandato. La renuncia hecha en el expediente sin conocimiento del mandante es completamente ineficaz hasta tanto sea cumplida la notificación prevista en la ley, lo cual constituye un presupuesto de validez de dicho acto.
Ahora bien, observa la Sala que ante la renuncia del apoderado o sustituto, se originan dos situaciones: La primera: Con respecto a la situación en la cual se encuentra el mandante o poderdante, para quien la renuncia no tiene efecto inmediato, sino desde que sea debidamente notificado de la misma, conforme lo prevé el artículo 1.709 del Código Civil, cuya norma es aplicable al apoderado judicial y al sustituto en virtud de lo previsto en el artículo 164 del Código de Procedimiento Civil
Por tanto, en aquellos casos en los que el apoderado o el sustituto renuncien al poder en la causa en donde representan a su mandante o poderdante, la relación mandataria entre ellos no se extingue legalmente, sino hasta el día en que el apoderado o el sustituto notifiquen su renuncia al mandante”.
La segunda: En relación a la situación en la cual se encuentran las demás partes en el proceso, como consecuencia de la renuncia del apoderado o del sustituto. Ante esta circunstancia, establece claramente el ordinal 2° del artículo 165 del Código de Procedimiento Civil, que la renuncia no producirá efecto respecto de las demás partes, sino desde que se haga constar en el expediente la notificación de ella al poderdante, es decir, que la renuncia que haya sido notificada al poderdante no producirá sus efectos respecto a los demás sujetos procesales, sino desde el día en que conste en auto.-
De conformidad a lo anterior, el mandato se extingue por la renuncia del mandatario, surtiendo tal renuncia sus efectos respecto a los demás sujetos procesales, desde el día en que conste en autos la notificación al poderdante, lo cual en aplicación al sub iudice, conlleva a esta Sala a determinar que a partir del 22 de septiembre de 2009 -fecha en que constó en autos la notificación de la renuncia del poder otorgado por la parte actora a las abogadas Mariolga Quintero Tirado y Nilyan Santana Longa-, la misma surtió efectos respecto a los demás sujetos procesales…”.-(Resaltado del Tribunal)

Asimismo la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, mediante sentencia de fecha 16 de junio del año 2003, número 1631, se ha pronunciado de la siguiente manera:
“…El artículo 165, ordinal 2º del Código de Procedimiento Civil señala: “La representación de los apoderados y sustitutos cesa: (...) 2° Por la renuncia del apoderado o la del sustituto; pero la renuncia no producirá efecto respecto de las demás partes, sino desde que se haga constar en el expediente la notificación de ella al poderdante.”.-De conformidad con lo expresado en el artículo citado, el Juzgado de Protección que actuó en primera instancia en el juicio principal, tenía la obligación de notificar al demandado de la renuncia al poder que habían efectuado sus apoderados judiciales, a los fines de que dicha renuncia produjera efecto respecto de la otra parte en el proceso.
El mandato judicial es un contrato entre poderdante y apoderado que crea responsabilidades para cada una de las partes. Dicho contrato tiene una de sus bases en la elección que del apoderado hace el mandante, surgiendo entre ellos una relación, que es incluso extraprocesal, donde existen instrucciones, rendiciones de cuentas, etc.
De allí que el ordinal 2º del artículo 165 del Código de Procedimiento Civil al prever la notificación del poderdante para el caso de la renuncia del poder por los apoderados, no la prevé en beneficio del mandante, sino para precaver los derechos de su contraparte, hasta el punto que la renuncia se tiene como no efectuada y no paraliza ni suspende la causa, hasta que se deje constancia de la notificación del poderdante.
Con ello se busca no entorpecer la marcha del proceso con intempestivas renuncias de los apoderados de las partes. En consecuencia, la renuncia del poder no notificada al mandante, en principio no lo deja en ningún estado de indefensión, ya que el poderdante escogió a sus mandatarios, y en ellos tiene que confiar, y sólo si tal renuncia es una añagaza intencional para dejar al mandante indefenso, es que éste podrá exigir responsabilidad a los mandatarios. El poderdante es parte, que se encuentra a derecho, y tal condición no la pierde porque sus apoderados, renuncien al poder conferido…” (Subrayado y resaltado del Tribunal).-

De los criterios acogidos por nuestro más alto tribunal de justicia hace inferir a este operador de justicia que la renuncia de todo apoderado judicial debe hacerse conforme los parámetro o exigencias establecidas en nuestra norma sustantiva contenida en el articulo 1.706 del Código Civil en virtud de lo previsto en el artículo 164 del Código de Procedimiento Civil, traduciéndose tal exigencia o parámetro legal en que “el mandatario puede renunciar el mandato notificándolo al mandante” es decir, es un acto facultativo y permisivo de todo apoderado judicial renunciar del poder conferido por su cliente para actuar en juicio con el deber intrínsico de tal renuncia en tener que notificarle a su poderdante por ser así expresamente establecido por nuestra norma sustantiva para que tal renuncia pueda ser considerada valida convirtiéndose a todo evento en una carga del mandante en tener que notificar a su cliente de la renuncia como apoderado, por lo que la relación mandataria entre ellos no se extingue legalmente, sino hasta el día en que el apoderado o el sustituto notifiquen su renuncia al mandante, asimismo la renuncia no producirá efecto respecto de las demás partes, sino desde que se haga constar en el expediente la notificación de ella al poderdante, es decir, que la renuncia que haya sido notificada al poderdante no producirá sus efectos respecto a los demás sujetos procesales, sino desde el día en que conste en autos. Así queda establecido
Asimismo quiere dejar asentado este Tribunal que la renuncia del poder manifestada por los abogados LOURDES REYES y JORGE SALAZAR, anteriormente identificados, que hasta la presente fecha aun no ha sido debidamente notificada a su mandante, es decir, las sociedades mercantiles INVERSORA NK, CA, e INVERSORA AVEIRO C.A., así como tampoco se ha notificado a la contra parte la Sociedad Mercantil DESARROLLOS 5454, C.A., por lo que dicha falta de notificación, no paraliza el proceso, ya que no deja en estado de indefensión a la parte recurrente, y la carga procesal de notificar a su mandante, para que dicha renuncia produzca efectos procesales es del mandatario y no puede ser trasladada al tribunal, pues se estaría dando una connotación procesal a un acto jurídico que es propio de la parte, recuérdese que las poderdantes escogieron de manera libre y voluntaria a sus mandatarios, y en ellos tiene que confiar, y sólo si tal renuncia es una añagaza intencional para dejar al mandante indefenso, lo cual no se encuentra alegado ni demostrado en autos, podría exigir responsabilidad a los mandatarios, por lo tanto, se insta a los apoderados judiciales de la parte recurrente hacer constar en auto la notificación de su renuncia hecha a su mandante, recordándole que no existe hasta este momento motivo de paralización procesal alguno, ya que de conformidad con las normas y criterios jurisprudenciales anteriormente señalados dicha renuncia no ha producidos sus efectos legales. Así se declara
En el caso bajo estudio este Juzgado Accidental puede constatar que las partes están contestes en afirmar que suscribieron un Contrato de Opción a Compraventa relativo a un inmueble propiedad de la empresa demandada DESARROLLOS 5454 C.A., constituido por un Lote de Terreno constante de un área aproximada de Dos Mil Trescientos Veintitrés Metros Cuadrados (2.323,08 M2), ubicado en el Sector Rómulo Gallegos de Lechería, Municipio Diego Bautista Urbaneja del estado Anzoátegui, que ciertamente en dicho documento se estableció en su cláusula segunda que el precio de venta era la suma de Cinco Millones Setecientos Cincuenta Mil Bolívares Exactos (Bs. 5.750.000,00), los cuales serían pagados de la siguiente manera: 1.- La cantidad de Quinientos Mil Bolívares exactos (Bs. 500.000,00), recibido por la demandada en el acto de autenticación del documento, es decir en fecha 31 de julio de 2012, en calidad de arras e inicial de la negociación y que sería imputable al precio definitivo de venta; y el saldo deudor es decir, la cantidad de Cinco Millones Doscientos Cincuenta Mil Bolívares exactos (Bs. 5.250.000,00), serían cancelado en un lapso de treinta (30) días siguientes a la autenticación y con la protocolización del documento definitivo de venta, es decir a partir del 31 de julio de 2012, que sería el 30 de agosto de 2012.-
Asimismo se puede constatar que en la cláusula tercera del referido documento se estableció la obligación de la empresa DESARROLLOS 5454 C.A., de vender a las sociedades mercantiles INVERSORA NK, C.A. e INVERSORA AVEIRO C.A., el inmueble objeto del contrato, completamente libre de gravámenes e hipotecas, solvente por concepto de impuestos nacionales, estadales o municipales, libre de cualquier obligación contractual, por lo que el thema decidendo se circunscribe a la afirmación de la parte actora de que efectuó oportunamente la entrega de todos los recaudos que competían a sus representadas para proceder a la protocolización del documento definitivo de compraventa y a pesar de todo ello la demandada no realizó todas las diligencias necesarias para cumplir con su principal obligación que consiste en la protocolización del documento definitivo de compraventa, lo cual debió ocurrir y no ocurrió el 30 de agosto de 2012, y lo sostenido por la demandada en cuanto a que es falso que la parte actora dio fiel y oportuno cumplimiento a todas las obligaciones contraídas en el contrato autenticado el 31 de julio de 2012, pues todo fue hecho a destiempo y de manera tardía, con lo cual surge a favor de la demandada la potestad de retener para si la suma de Cuatrocientos Cincuenta Mil Bolívares (Bs. 450.000,00) por concepto de daños y perjuicios, previa aplicación de la cláusula penal, perdiendo eficacia el negocio o relación jurídica existente.-
Quedando así trabada la litis correspondía a cada una de las partes demostrar sus respectivas afirmaciones, tal y como lo señala el contenido del articulo 506 del Código de Procedimiento Civil.-
Así las cosas, en la Legislación Venezolana, el Código Civil es el cuerpo legal que define el contrato como:
“Una convención entre dos o más personas para constituir, reglar, transmitir o extinguir entre ellos un vínculo jurídico cuya observancia es de carácter obligatorio, ya que no puede ser revocado sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la ley.”

Por otra parte, también regla el citado Código que habiéndose perfeccionado el contrato, este debe ser ejecutado o cumplido según lo pactado, y por consiguiente, la parte no puede negarse a su ejecución a menos que la otra parte no cumpla con la suya, lo que da lugar a oponer como defensa la excepción de contrato no cumplido o “Non Adiempleti Contractus”, consagrada en el artículo 1.168 del Código Civil.
En otro aspecto, los artículos 1.264 y 1.271 ejusdem, regulan lo concerniente a los efectos del cumplimiento culposo de las obligaciones de derecho civil. El artículo 1.264 dispone que el principio general en materia de obligaciones que deben cumplirse tal cual como han sido contraídas, por lo que es caso de contravención, tanto por inejecución de la obligación, como por retardo en la ejecución surge la obligación substitutiva de pagar los daños y perjuicios a menos que justifique que el incumplimiento con el supuesto previsto en la última parte del artículo, como lo es, la causa extraña no imputable.
Por su parte el artículo 1.167 del Código Civil Venezolano, establece lo siguiente:
“En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución…”

Asimismo contempla el referido Código en su artículo 1.265:
“Las obligaciones deben cumplirse exactamente como han sido contraídas…”

El artículo 1.167 antes citado, constituye el fundamento legal de la acción de cumplimiento de contrato, sin embargo debe observarse que la misma establece que dicha acción está sujeta a que una de las partes intervinientes del contrato no cumpla con su obligación para que así se active el derecho de la otra para accionar, ya que de lo contrario no entraría en aplicación dicha acción, de igual manera como ha sido citado anteriormente las obligaciones deben cumplirse tal como han sido pactadas.
Ahora bien, establece el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil:
“Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación…”.-

Asimismo, el artículo 1.354 del Código Civil dispone:
“Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación”.-

Los artículos 1.354 del Código Civil y 506 del Código de Procedimiento Civil, consagran el principio procesal de la carga de la prueba, según el cual las partes tiene que probar sus afirmaciones de hecho en consecuencia le corresponde a la parte actora demostrar los hechos que fundamenta su pretensión y al demandado los hechos que esgrime en su defensa o su excepción.-
Si bien el artículo 1.159 del Código Civil, los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes, este principio sería ilusorio si esa Ley particular, que es la convención, no contara con lo mismo que la Ley general, es decir, con una sanción garante de su exacto y cabal cumplimiento, la cual se encuentra en el artículo 1.167 ejusdem, invocado por el demandante en la acción principal.
Esta última norma deja a la voluntad de las partes ejercer, ante el incumplimiento, bien la acción de cumplimiento o bien la resolutoria, a ser ejercida una con exclusión de la otra, con la correspondiente indemnización de los daños y perjuicios, si hubiere lugar a ello.
Igualmente debemos resaltar lo preceptuado en la Cláusulas Segunda y Cuarta del contrato suscrito por las partes, cuyo cumplimiento se demanda, las cuales establecen:
SEGUNDA: “…El precio de venta del inmueble objetote la presente negociación es la cantidad de CINCO MILLONES SETECIENTOS CINCUENTA MIL BOLIVARES (Bs. 5.750.000,00), los cuales serán cancelados por LAS PROMITENTES COMPRADORAS, de la siguiente manera:
1) La cantidad de QUINIENTOS MIL BOLIVARES EXACTOS (Bs. 500.000,00) que LA PROMITENTE VENDEDORA, declara recibir en este acto de LAS PROMITENTES COMPRADORAS, en dinero de curso legal a su entera satisfacción, en calidad de arras e inicial de la presente negociación , cantidad esta que será imputable al precio definitivo de venta, mediante cheque N° 21476037 girado contra el Banco Mercantil y cheque N° 87804079 girado contra el Banco de Venezolano de Crédito, cada uno por Doscientos Cincuenta Mil Bolívares (Bs. 250.000,00).
2) Y el saldo deudor es decir, la cantidad de CINCO MILLONES DOSCIENTOS CINCUENTA MIL BOLIVARES (Bs. 5.250.000,00) lo cancelarán LAS PROMITENTES COMPRADORAS, en un lapso de treinta (30) días siguientes a la autenticación del presente documento y con la protocolización del documento de venta…”.-
CUARTA: “…Las partes del presente contrato acuerdan que se hará el otorgamiento del documento definitivo de compra venta dentro del lapso de treinta (30) días contados a partir de la fecha de autenticación del presente documento. Las partes acuerdan que LA PROMITENTE VENDEDORA realizará todas las diligencias y trámites necesarios para el otorgamiento del documento definitivo de compraventa del inmueble; debiendo LAS PROMITENTES COMPRADORAS a tal fin hacer entrega a LA PROMITENTE VENDEDORA, todos los documentos quesean necesarios para la protocolización del mismo,…”.-
Ahora bien, en un sentido estrictamente procesal se puede decir que la carga de la prueba, implica un mandato para ambos litigantes, para que acrediten la verdad de los hechos enunciados por ellos, es decir, la carga de la prueba no supone, pues un derecho para el adversario, sino un imperativo del propio interés de cada parte, acreditando la verdad de los hechos que la ley señala. Todo esto lleva a aseverar que, tanto el actor como el demandado deben probar sus respectivas afirmaciones.
En este sentido la parte actora, hoy recurrente, en el presente caso tenía la carga procesal de probar sus alegatos, vale decir, probar el hecho que sus representadas dieron fiel cumplimiento a todas y cada una de las obligaciones contraídas, y a pesar de ello la demandada no realizó todas las diligencias necesarias para cumplir con su obligación principal, la protocolización del documento definitivo de compraventa, lo cual a criterio de este sentenciador no hizo, por cuanto no trajo a los autos elementos de convicción que demostraran haber cumplido con todas y cada una de las obligaciones que emergen del contrato de opción de compraventa por ellos suscritos, como lo son el pago total del precio convenido, la entrega oportuna de la documentación que les compete de acuerdo a la cláusula cuarta del contrato, y tampoco probó que la parte demandada incumplió por causa que le pudiere ser imputada, con la protocolización del documento definitivo de compraventa, es por lo que quien aquí decide no pudo constatar que quedara demostrado que parte de la demandante hoy recurrente, hubiere cumplido con la obligación del pago del remanente del precio del inmueble y que hubiere hecho entrega en forma oportuna de la documentación que le compete de acuerdo a la cláusula cuarta del contrato de opción a compraventa, y que no es imputable a la parte demandada el hecho de no haberse protocolizado, en el lapso de treinta días contados a partir de la autenticación del documento de opción a compraventa, el documento definitivo de compra venta. Así se declara
En base a ello, al no haber demostrado la parte demandante-recurrente que el incumplimiento que ocasiono la no protocolización del documento definitivo de compra venta dentro del plazo fijado para ellos, fue producido por parte de la sociedad mercantil Desarrollos 5454, C.A., mal podría este sentenciador condenar a dicha empresa para que cumpla con la ya mencionada protocolización fuera del lapso acordados por las partes en el contrato que los vincula, y menos aun cuando tampoco quedo demostrado que las sociedades mercantiles Inversora NK, C.A. e Inversora Aveiro C.A., hayan pagado la totalidad del precio fijado para la venta del inmueble, es por ello que este sentenciador tiene la plena convicción que quien incumplió con sus obligaciones legales y contractuales fueron precisamente las empresas demandantes, por lo que se debe desestimar sus pretensiones y declarar Sin Lugar el presente recurso de apelación.- Así se decide
DECISIÓN
Con base a los razonamientos de hecho y de derecho anteriormente expuestos, este Juzgado Accidental Superior en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Anzoátegui, administrando Justicia, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, declara SIN LUGAR el RECURSO DE APELACIÓN interpuesto por la Abogada LOURDES REYES, inscrita en el Inpreabogado bajo el N° 27.558, actuando en su carácter de co-apoderada judicial de las Sociedades Mercantiles INVERSORA NK, C.A. empresa domiciliada en Puerto la Cruz, inscrita en el Registro Mercantil III de la Circunscripción Judicial del Estado Anzoátegui, bajo el Nº 40, tomo 53-A, RM3ROBAR, en fecha 18 de julio de 2012, RIF. J-40115032-2, e INVERSORA AVEIRO C.A., domiciliada en Puerto la Cruz, inscrita en el Registro Mercantil III, del Estado Anzoátegui, con sede en Barcelona, bajo el Nº 35, Tomo 53-A RM3ROBAR, en fecha 18 de julio de 2012, RIF J-40115025-0, en contra de la sentencia dictada por el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Agrario y del Transito de la Circunscripción Judicial del Estado Anzoátegui en fecha 09 de julio del año 2.014, en consecuencia se CONFIRMA en todas y cada una de sus partes la mencionada sentencia la cual declaro SIN LUGAR la demanda que por Cumplimiento de Contrato, incoaran los ciudadanos SERGIO ALEXANDER DE MATOS COELHO DE SOUSA, de nacionalidad portuguesa, mayor de edad, domiciliado en el Municipio Juan Antonio Sotillo del Esto Anzoátegui, titular de la cedula de identidad Nº E-81.474.839, y VAIRIÑO MANUEL PERALTA NUÑEZ, venezolano, mayor de edad, titular de la cedula de identidad Nº 10.790.615, domiciliado en el Municipio Simón Bolívar del Estado Anzoátegui, en su carácter de Directores Principales de las empresas INVERSORA NK, C,A, empresa domiciliada en Puerto la Cruz, inscrita en el Registro Mercantil III de la Circunscripción Judicial del Estado Anzoátegui, bajo el Nº 40, tomo 53-A, RM3ROBAR, en fecha 18 de julio de 2012, RIF. J-40115032-2, e INVERSORA AVEIRO C.A., domiciliada en Puerto la Cruz, inscrita en el Registro Mercantil III, del Estado Anzoátegui, con sede en Barcelona, bajo el Nº 35, Tomo 53-A RM3ROBAR, en fecha 18 de julio de 2012, RIF J-40115025-0, debidamente asistidos por el abogado JOSE MANUEL PEREZ SANTAELLA, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 183.809, en contra de la empresa DESARROLLOS 5454 C.A., inscrita por ante el Registro Mercantil Tercero de la Circunscripción Judicial del Estado Anzoátegui, bajo Nº 10, Tomo 67- A RM3ROBAR, en fecha 02 de septiembre del año 2011, inscrita en el Registro de Información Fiscal Nº J-31746836-8. Así se decide.
Se condena en costas a la parte recurrente por haber sido totalmente vencida.
Regístrese, publíquese y déjese copia de la presente decisión.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho de este Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Anzoátegui. En Barcelona, a los diecisiete (17) días del mes de Marzo de 2.016, Años: 205° de la Independencia y 157° de la Federación.
El Juez Accidental,
Abg. Jairo Daniel Villarroel
La Secretaria,
Abg. Rosmil Milano
En esta misma fecha, siendo las Tres y cinco Minutos de la tarde (03:05 p.m.), se dictó y publicó la anterior Sentencia, previas las formalidades de ley. Conste.
La Secretaria