TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL
Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Anzoátegui
Barcelona, diecisiete de marzo de dos mil dieciséis
205º y 157º

ASUNTO: BP02-R-2015-000484
En el juicio por NULIDAD y RETRACTO LEGAL ARRENDATICIO, incoado por CORCORAN, C.A., Sociedad Mercantil, domiciliada en lechería, e inscrita en el Registro Mercantil Tercero de la Circunscripción Judicial del Estado Anzoátegui, en fecha 20 de febrero de 2003, bajo el Nº 27, Tomo A-44, contra INVERSIONES LEOMBRUNO, C. A, Sociedad Mercantil, domiciliada en lechería, e inscrita en el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Estado Anzoátegui, en fecha 14 de mayo de 1991, bajo el Nº 41, Tomo A-27 y última modificación, inscrita el 4 de agosto de 2.010, bajo el Nº 55, Tomo 26-ARM1ROBAR; en su condición de arrendadora y vendedora del inmueble objeto del presente juicio y contra la Sociedad Mercantil Inversiones SIRIMIRE, C.A; inscrita en el Registro de Información Fiscal (RIF) bajo el Nº J-29984066-1 y cuyo acta constitutiva estatutaria fue inscrita en fecha 10 de septiembre de 2010, por ante el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial, bajo el Nº 57, Tomo 33-A RM1ROBAR, en su condición de tercero y compradora del inmueble; el Juzgado Tercero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Simón Bolívar, Diego Bautista Urbaneja, Juan Antonio Sotillo y Guanta de la Circunscripción Judicial del Estado Anzoátegui, dictó sentencia en fecha 03 de Abril de 2012, la cual declaró CON LUGAR la presente demanda.
Este Juzgado, conoce actuaciones relacionadas con motivo de la apelación de fecha 10 de Abril de 2012, ejercida por la abogada CAROLINA ROJAS TORRES, inscrita en el Inpreabogado bajo el Nº 48.651, contra la indicada sentencia.

En fecha 23 de julio de 2015, la Sala Constitucional, dictó sentencia en el presente caso declarando HA LUGAR a la solicitud de revisión constitucional que interpuso CORCORAN C.A, contra la sentencia que expidió este Juzgado, a cargo para ese entonces del Juez Omar Antonio Rodríguez Agüero, en fecha 07 de junio de 2012, reponiendo la causa al estado en que el Tribunal Superior que corresponda por distribución, dicte nueva decisión.
I
Este Tribunal Superior, a los fines de pronunciarse sobre el merito del presente asunto, y en cumplimiento a lo anteriormente señalado, hace las siguientes consideraciones:

Fundamentos de la parte actora:

“…consta del contrato de arrendamiento autenticado ante la Notaria Publica de Lechería, en fecha 9 de Noviembre de 2010, bajo el numero 022 del Tomo 209 de los Libros de Autenticaciones llevados por dicha Notaria, el cual se acompaña original marcado con la letra “B”, mi representada “CORCORAN, C.A es arrendataria de un inmueble constituido por u local distinguido con el numero 4…. Este contrato substituyó el contrato de arrendamiento privado suscrito por mi representada con la entonces propietaria del local objeto del mismo “INVERSIONES LEOMBRUNO, C.A” (INVELCA), el cual estuvo vigente entre el 25 de septiembre del año 2005 y el 25 de Septiembre del año 2010. Se acompaña marcado con la letra “C” el mencionado contrato de arrendamiento. De dichos documentos se evidencia que la empresa “CORCORAN, C.A. ”ha sido la arrendataria del local comercial numero 4 antes identificado, por lo menos los últimos seis (6) años…. Mediante comunicación privada de fechada (sic) el 01 de junio de 2011, pero recibida el 13 de Junio de 2011, remitida por la arrendadora “INVERSIONES LEOMBRUNO, C.A.” a mi representada “CORCORAN, C.A.” se le notifica a ésta que “INVERSIONES LEOMBRUNO, C.A.” “… ya les adjudico a cada uno de sus Socios los Locales que les corresponden en el Centro Comercial Invelca, de tal manera que a partir del 25 de Junio de 2011, la nueva Empresa o Persona natural que les va a facturar será: INVERSIONES SIRIMIRE, C.A, Rif.: J-29984066-1, y los cheques deben salir a nombre de la misma…”… dentro de la vigencia del arrendamiento del local comercial N° 4, la arrendadora “INVERSIONES LEOMBRUNO, C.A.”… destino el inmueble de su propiedad, constituido por una parcela de terreno de 2.475,77metros cuadrados y la edificación sobre está construida, que denomino en su conjunto Centro Comercial “INVELCA”, para ser enajenado por el sistema previsto en la Ley de Venta de parcelas y otorgó el documento de urbanización o parcelamiento, el cual quedo registrado en la oficina de registro Publico del Municipio Diego bautista Urbaneja del Estado Anzoátegui, en fecha 17 de febrero de 2011, inscrito bajo el numero 43, folio 267, Tomo 2 del Protocolo de Transcripción del presente año, que acompaño en copia fotostática por tratarse de documento público de conformidad con lo establecido en el Articulo 429 del Código de Procedimiento Civil…. Posteriormente mediante documento inscrito en la misma oficina de Registro Publico, en fecha veinte (20) de Mayo de 2011…. La sociedad mercantil “INVERSIONES LEOMBRUNO, C.A.”, arrendadora de mi representada CORCORAN, C.A., dio… en venta pura y simple, perfecta e irrevocable a la firma INVERSIONES SIRIMIRE, C.A,… un inmueble de su única, exclusiva y excluyente propiedad, constituido por una Parcela y el local comercial sobre ella construido, ubicado en el centro Comercial “INVELCA”… el precio de la venta, de conformidad con el citado documento, es la cantidad de CIEN MIL BOLÍVARES (BsF. 100.000,00) que la vendedora declaró tener recibidos de la compradora en dinero efectivo… en el presente caso, ciudadana juez, a pesar de que mi representada CORCORAN, C.A, tiene mas de dos (2) años como arrendataria del Local N° 04 del centro comercial “INVELCA”, y se encuentra solvente en el pago de los cánones de arrendamiento, como se evidencia del recibo que se acompaña original marcado con la letra “G” NO FUE NOTIFICADA por la arrendadora “INVERSIONES LEOMBRUNO, C. A (INVELCA) de su deseo de vender el inmueble que ocupa como arrendataria, a los fines del ejercicio de se derecho para adquirir primero y con preferencia a cualquier tercero, el inmueble que ocupa en calidad de arrendataria. Esta omisión, de conformidad con lo establecido en el citado articulo 48 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliarios, letra “a”, la autorización para ejercer el derecho de retracto legal arrendaticio previsto en dicha Ley y subrogarse en las mismas condiciones estipuladas en el contrato de venta en el lugar de la compradora INVERSIONES SIRIMIRE, C.A…. de acuerdo con los documentos acompañados con esta demanda se acreditan los siguientes requisitos: 1) Que CORCORAN, C.A, tiene seis (6) años consecutivos como arrendataria del Local N° 04 del Centro comercial “INVELCA”; 2) Que CORCORAN, C.A., se encuentra solvente en el pago de las pensiones de arrendamiento hasta el día veinticuatros (24) de Junio de 2011, tal como se evidencia del recibo original de pago, expedido por INVERSIONES LEOMBRUNO, C.A. que se acompaña marcado con la letra “G”, 3) Que INVERSIONES LEOMBRUNO, C.A. (arrendadora de mi representada y propietaria que era del inmuebles donde se encuentra el local arrendado) dio en venta pura y simple a la sociedad mercantil “INVERSIONES SIRIMIRE, C.A.”, el local arrendado, por el precio de Cien Mil Bolívares (BsF. 100.000,00). Asimismo, alegamos que INVERSIONES LEOMBRUNO, C.A., no notifico de conformidad con lo previsto en el Articulo 44 de la ley de Arrendamiento Inmobiliario a la arrendataria CORCORAN, C.A. su decisión de vender el inmueble arrendado, ni las condiciones de la venta, a losa fines del ejercicio del derecho de preferencia ofertiva consagrado en el mencionada Ley. 4) Que no ha transcurrido el plazo previsto en el Artículo 47 de la Ley especial para el ejercicio del retracto legal arrendaticio; y 5) Que el Local N° 04 del centro Comercial “INVELCA”, objeto del contrato de arrendamiento, es susceptible de apropiación individual, conforme a lo establecido en el documento de urbanismo o parcelamiento elaborado por la arrendadora. A tal efecto, invocamos que el Local N° 04 y el área de terreno que le corresponde es el mismo inmueble arrendado y que mi representada CORCORAN, C,A. esta dispuesta a satisfacer de la propiedad mediante el pago del precio de venta, es decir, la cantidad de CIEN MIL BOLIVARES (BSF. 100.000,00), cantidad que sera oportunamente consignada ante el Tribunal para que haya constancia cierta o autentica del pago. En conclusión, ciudadana Juez, están satisfechos todos los requisitos que hacen procedente en todas sus partes la acción de retracto arrendaticio a que se contrae la presente demanda, razón por la cual solicito que así lo decida en la sentencia definitiva…”.

Consta a los autos, que en fecha 28 de Julio de 2011, la parte demandante reforma el libelo de la demanda, solicitando la Nulidad del documento de rescisión de venta, el cual fue celebrado en fecha 19 de Julio de 2011.

II
CONTESTACION DE LA DEMANDA:

“…rechazamos, negamos y contradecimos las argumentaciones de la demandante en relación con el hecho que sea beneficiaria o que sea titular del derecho de retracto legal arrendaticio, tanto en el petitorio principal como en el petitorio subsidiario de la demanda reformada que origina las presentes actuaciones…En efecto, la titularidad del derecho de retracto legal implica que el bien arrendado haya sido vendido a un tercero en cuya esfera patrimonial se encuentre con el objeto de poder subrogarse el arrendatario en las mismas condiciones estipuladas en el instrumento traslativo de propiedad del tercero comprador. De acuerdo con el articulo 43 del decreto-Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, las condiciones para ejercer el derecho de retracto legal arrendaticio son las establecidas en el articulo 42 ejusdem, es decir, las siguientes: 1) Que el arrendatario tenga mas de dos (2) años como tal; 2) que se encuentre solvente en el pago de los cánones de arrendamiento; 3) que satisfaga las aspiraciones del propietario. Y a ello el artículo 43 del mismo decreto-Ley añade el hecho que, por propia esencia, el retracto implique que un tercero haya adquirido en propiedad el inmueble arrendado porque será con respecto a ese tercer propietario que el arrendador podrá ejercer el derecho de retracto. Vale destacar, que la normativa aplicable en su artículo 48 señala en el literal b) efectuada la venta a un tercero, su precio resultante inferior al ofertado… (sic) Es menester destacar, que donde no distingue el legislador no le es dable distinguir al interprete, menos aun tratándose de normas de orden publico co o las aplicaciones al caso. Entonces, resulta claro que para ejercer el derecho de retracto legal arrendaticio el bien debe encontrarse en manos de un tercero distinto al propietario original arrendador, que efectivamente se haya producido el acto traslativo de la propiedad del inmueble objeto d ela pretensión, para que el arrendatario pueda ejercer el derecho al retracto, lo cual no ocurre es este caso, mal puede puede subrogarse en los derechos del tercero adquiriente previo pago del precio correspondiente o colocarse en las misma condiciones en que ese tercero lo adquirió, puesto que no hay venta a un tercero del inmueble objeto de la pretensión en el caso de marras. Así las cosas, en este caso en particular el asunto es diferente: el bien no se encuentra en mano de un tercero sino en manos del propietario original o arrendador del mismo, por cuanto si bien es cierto que hubo una venta del mismo de Inversiones Leombruno C. A (INVELCA) a inversiones Sirimire, C.A., la cual fue realizada en fecha veinte (20) de mayo de 2011 quedando anotada bajo el N°. 2011.590, Asiento Registral 1 del inmuebles matriculado con el N° 250.2.17.2.1413 correspondiste al Libro de folio Real del año 2011, no es menos cierto que dicha venta fue rescindida por mutuo acuerdo de las dos Sociedades Mercantiles antes mencionadas menos de dos (2) meses después de haber sido suscrita, siendo perfectamente valida la rescisión en cuestión puesto que priva el acuerdo de voluntades de las partes, el cual no esta sometido a autorización previa, además que tratándose de sociedades mercantiles que tiene interés y obligaciones comunes, es legal la figura de la rescisión del contrato que fue celebrado entre ellas toda vez, que la rescisión se produce en razón de la desproporción excesiva entre las prestaciones de las partes del contrato en cuestión, vale decir, las sociedades co-demandadas evitándose un perjuicio o detrimento económico de una de ellas, de tal suerte que al quedar sin efecto jurídico alguno el contrato de venta del inmueble, no teniendo eficacia jurídica alguna, no hay tal venta alegada por la actora. Asimismo, la mencionada rescisión fue realizada en fecha diecinueve (19) de Julio de 2011, quedando anotada dicha rescisión bajo el N° 31, folio 182 del tomo 11 del Protocolo de Transcripción del año 2011, al no haber podido cumplir con la finalidad negocial de la venta de lograr estabilidad patrimonial entre las relaciones comerciales que sostienen conjunta y mutuamente las Sociedades Mercantiles Inversiones Leombruno, C.A. e Inversiones Sirimire, C.A. como quiera que no pudo mantenerse con dicha compra-venta el equilibrio patrimonial deseado entre las relaciones comerciales de ambas Sociedades, estas decidieron voluntariamente rescindirla. Ahora bien la rescisión implica dejar sin efecto un contrato previamente celebrado, por tanto la situación jurídica se retrotrae al estado en el cuales encontraba las cosas antes de suscribirse el contrato rescindido, en nuestro caso la compra-venta del inmueble arrendado antes mencionada. Al haberse efectuado la mencionada rescisión, el bien a quedado nuevamente dentro de la esfera patrimonial de Inversiones Leombruno, C.A., la arrendadora de la Sociedad Mercantil hoy demandante sin cualidad, CORCORAN, C.A., surtiendo sus efectos jurídicos el contrato arrendaticio suscrito entre mi representada y la parte demandante. Esta situación implica que no hubo transferencia de propiedad que sea jurídicamente valida, al punto que el propietario registral del bien objeto de la demanda sigue siendo el propietario-arrendador original, esto es, la sociedad mercantil inversiones Leombruno, C.A. por tanto, lógicamente, si el bien noes propiedad de un tercero, entonces no hay retracto alguno que pueda ser ejercicio. De allí que accionar por este motivo pone al accionante en situación de falta de cualidad para intentar el presente proceso al no hallarse legitimado para ejercer el derecho de retracto. Por razones de hecho y de derecho antes expuestas y con fundamento en lo establecido por el articulo 361 del Código de procedimiento Civil, oponemos formalmente en este acto la excepción de falta de cualidad de la demandante para intentar y sostener el presente proceso, con el objeto de que sea resuelta por ese digno despacho en un capítulo previo de la sentencia definitiva, como lo solicitamos en este caso. CAPITULO II DE LA FALTA DE INTERES JURIDICO ACTUAL DEL ACTOR ÚNICO: de acuerdo con lo establecido por el articulo 16 del Código de Procedimiento Civil para proponer la demanda el actor debe tener interés jurídico actual, lo cual significa, entre otras cosas, que el actor pueda con la demanda satisfacer la pretensión que persigue en el momento en el cual se traba la litis y a lo largo del proceso: si ello no es posible no tendría interés jurídico actual. No se trata de un interés futuro ni tampoco de un interés eventual, y, por supuesto, tampoco abarca a una situación pasada que ya no sea susceptible de ser reparada. El interés jurídico ha de ser actual y con ello se quiere significar la utilidad del proceso como forma de solución a un problema jurídico. Y eso es precisamente de lo que carece el actor al haber intentado la demanda que encabeza las presentes actuaciones así como su posterior reforma. Al haber sido rescindida la venta que en algún momento pudo considerar el hoy demandante arrendatario como supuestamente lesiva a alguno de sus derechos, su actual pretensión de ejercicio de derechos, su actual pretensión de ejercicio de derecho de retracto legal arrendaticio sobre una compra-venta que ya fue rescindida no representa ningún tipo de interés actual, sino pasado. Ha sido en el pasado que el demandante ha podido tener algún supuesto interés jurídico, pero no ahora. Por tanto su interés no es actual y el hecho de haber demandado y luego reformado su demanda cuando no hay compra-venta alguna con respecto a la cual pueda ejercerse el retracto legal que pretende denota claramente falta de interés. Por tal motivo, y con fundamento en el articulo 361 del Código de Procedimiento Civil, proponemos en este acto formalmente la excepción de falta de interés jurídico actual del demandante para intentar y sostener el presente proceso, con el objeto de que sea declarada la inadmisibilidad de la demanda en un capitulo previo de la sentencia definitiva, como lo solicitamos en este acto. CAPITULO III DE LA FALTA DE OBJETO POSIBLE Y DE LA ILÍCITA PRETENSION DE LA DEMANDA PRIMERO: de la falta de objeto de la demanda. El artículo 50 del Decreto-Ley de arrendamiento Inmobiliarios establece que para las situaciones no prevista en el titulo que regula el retracto legal arrendaticio, se aplicarán las disposiciones pertinentes contenidas en el Código Civil. De acuerdo con este ultimo cuerpo normativo el objeto de todo retracto es, como lo establece el articulo 1533del Código de Procedimiento Civil… Ahora bien, si el legislador expresamente señala que el objeto o la función practica del retracto legal es resolver un contrato de compra venta, resulta obvio que si ese contrato ha sido previamente resuelto, el retracto no tiene objeto por tanto el hecho de incoar una demanda por una acción que no se tiene (como ya hemos aclarado en el capitulo I) y que tampoco puede lograrse en la practica porque no tiene objeto jurídico alguno que sea posible, hace que la referida demanda sea inadmisible, y así solicitamos que sea declarado en un capitulo previo de la Sentencia definitiva que resuelva la causa. SEGUNDO: De la ilícita pretensión de la demanda. Como ha sido explicado en el capitulo I de la presente contestación, la venta habida entre Inversiones Leombruno, C.A e Inversiones Sirimire, C.A. del inmueble arrendado fue rescindida de mutuo acuerdo por escritura debidamente registrada porque no pudo alcanzar la finalidad negocial prevista por ambas Sociedades. Como quiera que las relaciones comerciales habidas entre dos Sociedades Mercantiles suponían poder satisfacer sus mutuas pretensiones con una venta del inmueble por el precio pactado de cien mil Bolívares (Bs. 100.000,00), y que no fue posible satisfacer tales pretensiones, siendo que al contrario se genero un desequilibrio patrimonial notable, decidieron ambas Sociedades Mercantiles rescindir la venta realizada. Como quiera que el precio del bien fue establecido a solos propósitos negociables de ambas Sociedades en la cantidad de Cien Mil Bolívares (Bs. 100.000,00) queda claro que no es el precio actual en el mercado del referido inmueble. Esa situación la sabe muy bien la demandante CORCORAN, C.A. y su representación, y su único propósito con la demanda que encabeza las presentes actuaciones es lograr enriquecerse notablemente e injustamente a costa de las demandadas, y muy especialmente de la Sociedad mercantil Inversiones Leombruno, C.A., la cual es la propietaria del inmueble. Ahora bien, tratar de servirse de una apariencia de legalidad para enriquecerse a costas de otro no es mas que una fuente de obligaciones…. Por tanto, en el supuesto negado que se declare con lugar la demanda que encabeza las presentes actuaciones, subrogando como propietario del bien arrendado por el pago de la cantidad de Cien Mil Bolívares (Bs. 100.000,00) a la sociedad mercantil CORCORAN, C.A., se estaría amparado la comisión de un ilícito civil, que se constituye en fuente de obligaciones y que, en consecuencia, generaría las correspondientes acciones legales por la debida indemnización por concepto de enriquecimiento sin causa así como los correspondiente daños y perjuicios. Tal y como se halla planteada la demanda reformada resulta claro que se persigue un objeto ilícito muy concreto: lograr enriquecerse sin causa alguna en detrimento de las Sociedades mercantiles demandadas, esto es, de Inversiones Leombruno, C.A., y de Inversiones Sirimire, C.A. todo ello deber generar como justa consecuencia en sede jurisdiccional la declaratoria de inadmisibilidad de la demanda, de lo cual solicitamos el correspondiente pronunciamiento en un capitulo previo en la sentencia definitiva. Es propicio resaltar que de acuerdo a las máximas de experiencia, aplicables al caso de marras, que son aquellas normas de estimación y valoración, sacadas de la inducción de las realidades practicadas de la vida, como fruto de la observación de los hechos que acaecen en la vida social, es claro y preciso, que un local con las características del inmueble arrendado las cuales consta de autos, no tiene un valor de CIEN MIL BOLIVARES, de alli que la parte actora pretende maliciosamente hacer incurrir en error al Tribunal consignando cheque de gerencia por el onto señalado, como si hubiese pactado una venta con la arrendadora demandada y esta se negase a recibir el precio… CAPITULO IV DEFENSA DE FONDO Primero: Rechazamos, negamos y contradecimos que el acuerdo de rescisión de contrato de compra-venta sea nulo como maliciosamente afirma la parte demandante por cuanto se trata de un acuerdo de voluntades que es ley entre las partes como establece el articulo 1159 del Código Civil… ratificamos además que de conformidad con la propia normativa en la cual sustenta vanamente la actora sus alegatos, especialmente el articulo 48 del Decreto de rango de Fuerza de Ley, señala que se haya efectuado la venta, el acto traslativo de propiedad y para contratar como para rescindir el contrato las sociedades mercantiles co-demandadas hoy, se encontraban en plena capacidad de celebrar contratos, jurídicamente capaces y no requerían autorización previa para rescindir al percatarse de la desproporción excesiva de la prestaciones y del desequilibrio patrimonial que iba a causar el contrato de compraventa, y en ningún momento se vio afectado el derecho de uso del inmueble arrendado por parte de la arrendataria hoy, actora. Segundo: rechazamos, negamos y contradecimos que la demandante, Sociedad Mercantil CORCORAN, C.A. en ejercicio de un mal supuesto derecho de retracto legal arrendaticio, que no detenta y que tampoco tienen objeto alguno, tenga el derecho a subrogarse en las mismas condiciones del comprador inicial la Sociedad Mercantil Inversiones Sirimire, C.A., por cuanto, como ha sido explicado antes, no hay acto jurídico de transmisión de la propiedad que perdure hasta la actualidad al haber sido rescindido el contrato de compra-venta del inmueble objeto de la pretensión, es inexistente el derecho de retraer, que se atribuye la actora…. Tercero: Rechazamos, negamos y contradecimos que la demandante tenga o haya tenido algún tipo de derecho de preferencia ofertiva tanto en relación con la petición principal como en relación con las peticiones subsidiarias del libelo de demanda por cuanto ha quedado en el capitulo I de la presente contestación no reúne la demandante las condiciones propias ni de la preferencia ofertiva ni del ejercicio del retracto legal arrendaticio establecidas en el articulo 42 del Decreto-Lay de Arrendamientos Inmobiliarios. Cuarto: Rechazamos, negamos y contradecimos que haya existido alguna “retroventa” del bien arrendado como afirma el actor en relación con la peticiones subsidiarias es digno de destacar que el demandante erradamente o con maliciosa intención hace mención al supuesto traspaso de la propiedad de regreso desde Inversiones Sirimire, C.A. a Inversiones Leombruno,C. A. como de una “retroventa”, refiriéndose a Inversiones Leombruno C.A., como la “retrocompradora”, todo lo cual resulta absolutamente errado y pretende confundir o sesgar la realidad de los hechos de los hechos…. En cambio la rescisión deja sin efecto la única venta realizada, esto es, la venta rescindida. Este aspecto es de trascendental importancia para comprender que cuando hay rescisión del contrato de compra-venta, como ocurrió en este caso, es imposible pretender ser titular de un derecho preferencial ofertiva o de un derecho de retracto legal arrendaticio en relación con el bien arrendado y que ha sido devuelto a su propio original, esto es, en relación con el traspaso de la propiedad desde Inversiones Sirimire, C. A hacia Inversiones Leombruno, C.A. por cuanto no es sino producto de la rescisión de la venta y no una retroventa. No hubo en ese traspaso pago alguno de precio, sino devolución del precio pagado; no hubo una segunda venta o “retroventa” sino que se dejo sin efecto la única venta que fue realizada. No habiendo entonces una segunda venta o “retroventa” no es posible que haya ni derecho de preferencia ofertiva ni derecho de retracto legal arrendaticio que sea ejercitable validamente sobre dicho traspaso de propiedad, como pretende en sus petitorios subsidiarios la demandante. Asimismo, conforme al contrato arrendaticio suscrito entre mi representada INVERSIONES LEOMBRUNO, C. A, y la actora, la primera no esta obligada a vender sino tiene intenciones de vender, ese derecho de preferencia ofertiva nace cuando la propietaria arrendadora, tenga intenciones de vender el inmueble no surge a capricho de la parte actora. Quinto: por las razones expuestas en el precedente aparte cuarto, rechazamos, negamos y contradecimos que la Sociedad Mercantil CORCORAN, C., tenga el derecho a subrogarse en el traspaso de la propiedad habido desde Inversiones Sirimire, C.A. hacia Inversiones Leombruno, C.A. por cuanto, como ha sido explicado no se trató de retroventa alguna, sino del simple efecto traslativo de la propiedad propia de la rescisión…”

III

El a-quo, dictó sentencia en fecha 03 de Abril de 2012, la cual declaró CON LUGAR la presente demanda por NULIDAD y RETRACTO LEGAL ARRENDATICIO.
IV

Conoce este Tribunal Superior del recurso de apelación ejercida por la abogada CAROLINA ROJAS TORRES, inscrita en el Inpreabogado bajo el Nº 48.651, contra la decisión proferida por el Juzgado Tercero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Simón Bolívar, Diego Bautista Urbaneja, Juan Antonio Sotillo y Guanta de la Circunscripción Judicial del Estado Anzoátegui, de fecha veinte 03 de Abril de 2012, que declaró CON LUGAR la presente demanda, por NULIDAD y RETRACTO LEGAL ARRENDATICIO incoado por CORCORAN, C.A., Sociedad Mercantil, domiciliada en lechería, e inscrita en el Registro Mercantil Tercero de la Circunscripción Judicial del Estado Anzoátegui, en fecha 20 de febrero de 2003, bajo el Nº 27, Tomo A-44, contra INVERSIONES LEOMBRUNO, C. A, Sociedad Mercantil, domiciliada en lechería, e inscrita en el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Estado Anzoátegui, en fecha 14 de mayo de 1991, bajo el Nº 41, Tomo A-27 y última modificación, inscrita el 4 de agosto de 2.010, bajo el Nº 55, Tomo 26-ARM1ROBAR; en su condición de arrendadora y vendedora del inmueble objeto del presente juicio y contra la Sociedad Mercantil Inversiones SIRIMIRE, C.A; inscrita en el Registro de Información Fiscal (RIF) bajo el Nº J-29984066-1 y cuyo acta constitutiva estatutaria fue inscrita en fecha 10 de septiembre de 2010, por ante el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial, bajo el Nº 57, Tomo 33-A RM1ROBAR, en su condición de tercero y compradora del inmueble.

V

Esta alzada pasa a plantear el siguiente punto previo bajo las consideraciones siguientes:

Los artículos 42, 43, 44 y 49 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, establecen:

“Artículo 42: La preferencia ofertiva es el derecho que tiene el arrendatario para que se le ofrezca en venta, en primer lugar y con preferencia a cualquier tercero, el inmueble que ocupa en tal condición de arrendatario. Sólo será acreedor de la preferencia ofertiva, el arrendatario que tenga más de dos (2) años como tal, siempre que se encuentre solvente en el pago de los cánones de arrendamiento y satisfaga las aspiraciones del propietario.
Artículo 43: El retracto legal arrendaticio es el derecho que tiene el arrendatario de subrogarse, en las mismas condiciones estipuladas en el instrumento traslativo de la propiedad, en el lugar de quien adquiere el inmueble arrendado por cualquier acto que comporte la transmisión del derecho de propiedad. Para ejercer este derecho, el arrendatario debe cumplir con las condiciones establecidas en el artículo anterior.
Artículo 44: A los fines del ejercicio del derecho preferente, el propietario deberá notificar al arrendatario, mediante documento auténtico, su manifestación de voluntad de vender. En dicha notificación se deberá indicar el precio, condiciones y modalidades de la negociación.”
Artículo 49: El retracto legal arrendaticio no procederá en los casos de enajenación o transferencia global de la propiedad del inmueble del cual forme parte la vivienda, oficina o local arrendado”.

El artículo 4 del Código Civil establece:

“A la ley debe atribuírsele el sentido que aparece evidente del significado propio de las palabras, según la conexión de ellas entre sí y la intención del legislador.
Cuando no hubiere disposición precisa de la ley, se tendrán en consideración las disposiciones que regulan casos semejantes o materias análogas; y, si hubiere todavía dudas, se aplicaran los principios generales del derecho…”.

Tenemos entonces, que el artículo 49 ejusdem, no deja lugar a dudas sobre lo que allí se establece, siendo su redacción concluyente, referente a que no procede el retracto legal arrendaticio en los supuestos en que el inmueble enajenado constituya parte de un todo y la venta se esté produciendo en relación a ese todo.

Se considera oportuno en este punto del fallo traer a colación decisión de fecha veintitrés (23) días del mes de mayo de dos mil doce, dictada en la Sala de Casación Civil, del Tribunal Supremo de Justicia, Exp. AA20-C-2011-000741, caso retracto legal arrendaticio, incoado por el ciudadano CARLOS HUMBERTO RÍOS LÓPEZ, donde se estableció lo siguiente:

“…En este sentido, cabe reiterar igualmente que la ley es terminante al establecer que no procede el retracto legal arrendaticio en los casos de enajenación o transferencia global de la propiedad del inmueble del cual forme para la vivienda, oficina o local arrendado, por lo que al haber establecido la recurrida que no le asistía dicho derecho al arrendatario por haberse transferido la totalidad del bien en forma global, siendo que el tan sólo ocupa una parte del mismo, ninguna influencia o relevancia tendía la valoración de las pruebas denunciadas como silenciadas por el formalizante, toda vez que la declaratoria de inadmisibilidad de la demanda tuvo lugar como consecuencia de haberse establecido la existencia de una venta global o en bloque de un inmueble de mayor extensión al arrendado por el demandante, con otros documentos distintos a los señalados por el formalizante, tal como se evidencia de la trascripción que de la recurrida se hizo en la resolución de la primera denuncia, la cual se da aquí por reproducida, todo lo cual conduce a la desestimación de las denuncias planteadas. Así se decide…”.

Subsumiendo todo lo anterior, al caso bajo análisis se observa en el presente caso lo siguiente:

1) el objeto del arrendamiento según los contratos consignados a los autos, lo constituye un local comercial distinguido con el número 4, con un área aproximada de doscientos veinte metros cuadrados (220 m2) ubicado en la Calle Arismendi, detrás del Conjunto Residencial ‘Vista Mar’, en la ciudad de Lechería, Municipio Lic. Diego Bautista Urbaneja del estado Anzoátegui.

2) La arrendadora INVERSIONES LEOMBRUNO, dio en venta a INVERSIONES SIRIMIRE, C.A., en fecha 20 de mayo de 2011, mediante documento inscrito bajo el número 2011.590, asiento registral 1 del inmueble matriculado con el Nº 250.2.17.2.1413, por ante la oficina de Registro Público del Municipio Diego Bautista Urbaneja del Estado Anzoátegui; de dicho documento se extrae lo siguiente: “…nuestra representada da en venta pura y simple, perfecta e irrevocable…un inmueble…constituido por una parcela y el local comercial sobre ella construido…identificado de la siguiente manera; LOTE Nº 04, este inmueble (parcela)…cuenta con un área total de Cuatrocientos Cuarenta y Dos Metros Cuadrados con Diez Decímetros Cuadrados (442,10 M2), y sobre ella se encuentra levantado un local comercial identificado como Local Comercial Nº 4…”.

De lo anterior se deduce de forma clara, que la venta realizada por la empresa INVERSIONES LEOMBRUNO, no solo se refirió al local comercial dado en arrendamiento, sino también a la parcela constituida por un área total de Cuatrocientos Cuarenta y Dos Metros Cuadrados con Diez Decímetros Cuadrados (442,10 M2), donde se encuentra levantado dicho local comercial identificado Nº 4; por lo que si bien es cierto que el bien arrendado se encuentra construido sobre la parcela, no es menos cierto que el terreno cuenta con una extensión mucho mayor que el bien arrendado.

Es indudable entonces, que el artículo 49 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, no otorga cualidad para el ejercicio del retracto legal arrendaticio al arrendatario que no lo es de la totalidad del inmueble, cuando la enajenación o transferencia de la propiedad del inmueble del cual forma parte el local arrendado se haya realizado en forma global, lo que fehacientemente ocurrió en el presente caso; no naciendo en consecuencia derecho alguno de retracto legal para la parte actora, así como tampoco nace para el demandado la obligación de ofrecerle en venta el inmueble constituido por una parcela con un área total de Cuatrocientos Cuarenta y Dos Metros Cuadrados con Diez Decímetros Cuadrados (442,10 M2), donde se encuentra levantado el local arrendado identificado Nº 4, ya que, la parcela y el local integran un todo proindiviso; por lo que resulta forzoso declarar INADMISIBLE la presente demanda, tal como se determinará en forma expresa, positiva y precisa en el dispositivo del presente fallo. Así se decide.

VI
DECISIÓN:

Por todas las razones expuestas, este Tribunal Superior, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara: INADMISIBLE la demanda por NULIDAD y RETRACTO LEGAL ARRENDATICIO incoado por CORCORAN, C.A., Sociedad Mercantil, domiciliada en lechería, e inscrita en el Registro Mercantil Tercero de la Circunscripción Judicial del Estado Anzoátegui, en fecha 20 de febrero de 2003, bajo el Nº 27, Tomo A-44, contra INVERSIONES LEOMBRUNO, C. A, Sociedad Mercantil, domiciliada en lechería, e inscrita en el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Estado Anzoátegui, en fecha 14 de mayo de 1991, bajo el Nº 41, Tomo A-27 y última modificación, inscrita el 4 de agosto de 2.010, bajo el Nº 55, Tomo 26-ARM1ROBAR; en su condición de arrendadora y vendedora del inmueble objeto del presente juicio y contra la Sociedad Mercantil Inversiones SIRIMIRE, C.A; inscrita en el Registro de Información Fiscal (RIF) bajo el Nº J-29984066-1 y cuyo acta constitutiva estatutaria fue inscrita en fecha 10 de septiembre de 2010, por ante el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial, bajo el Nº 57, Tomo 33-A RM1ROBAR, en su condición de tercero y compradora del inmueble; en consecuencia se declara asimismo, la nulidad de todo lo actuado.

Queda así REVOCADA la sentencia apelada, dictada en fecha 03 de abril de 2012, por el Juzgado Tercero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Simón Bolívar, Diego Bautista Urbaneja, Juan Antonio Sotillo y Guanta de la Circunscripción Judicial del Estado Anzoátegui.

Publíquese, regístrese, agréguese a los autos, déjese copia certificada de esta decisión. Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Anzoátegui, en Barcelona, a los diecisiete (17) días del mes de marzo del dos mil dieciséis (2016). Años: 205º de la Independencia y 157º de la Federación.

El Juez Superior Provisorio,

Emilio Arturo Mata Quijada La Secretaria,

Rosmil Milano

En la misma fecha, siendo las (12:06 P.m.) previo el anuncio de Ley, se dictó y publicó la sentencia anterior. Conste.
La Secretaria,

Rosmil Milano