TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL
Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Anzoátegui
Barcelona, treinta de marzo de dos mil dieciséis
205º y 157º

ASUNTO: BP02-R-2016-000017
En el juicio por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE OPCION DE COMPRA VENTA Y DAÑOS Y PERJUICIOS, incoado por los ciudadanos CARLOS MEY PLAZ y ARIA CAROLINA RAMOS DE MEY, venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad Nros. V-6.074.185 y V-9.286.042, respectivamente, contra la Empresa Mercantil INVERSIONES EL TESORO, C.A, inscrita en el Registro Mercantil Tercero de la Circunscripción Judicial del Estado Anzoátegui, en fecha 02 de noviembre de 1998, bajo el Nº 42, Tomo A-62;el Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Anzoátegui, dictó sentencia en fecha dos (02) de diciembre de dos mil quince, la cual declaró Sin lugar la reconvención planteada por la demandada, y PARCIALMENTE CON LUGAR la presente demanda.
Este Tribunal Superior, conoce actuaciones relacionadas con motivo de la apelación de fecha 13 de enero del año 2016, ejercida por el abogado NELSON GALINDO, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 69.315, contra la indicada sentencia.
I
Esta alzada, a los fines de pronunciarse sobre el mérito del presente asunto, hace las siguientes consideraciones:
ALEGATOS DE LA PARTE ACTORA
Alega, que en fecha 28 de julio de 2005, suscribió un documento a los fines de concretar una negociación de venta futura de un inmueble contentivo de una opción de compra venta de manos de la empresa Inversiones El Tesoro, C.A., siendo el objeto de la negociación adquirir vivienda que sería su vivienda de acuerdo a la oferta de publicidad del Conjunto Residencial Los Girasoles que desarrolla o desarrollaba la empresa aquí demandada.
Asimismo indica, que canceló al momento de la firma del documento de compra del inmueble la cantidad de CINCO MIL BOLIVARES (Bs. 5.000,00) como reserva; la cantidad de QUINCE MIL BOLIVARES (Bs. 15.000,00) a la fecha del convenio, y el saldo restante cancelado por diferentes cuotas establecidas en CINCO MIL DOSCIENTOS NOVENTA BOLIVARES (Bs. 5.290,00) durante diez (10) meses y una cuota de DIEZ MIL SEISCIENTOS BOLIVARES (Bs. 10.600,00).
Que el monto cancelado asciende a la suma de OCHENTA Y CUATRO MIL NOVECIENTOS BOLIVARES FUERTES (Bs. 84.900,00); que previa conversación con el presidente de la empresa se ordenó la elaboración de una cocina que se instaló en la casa objeto de reclamo, y fue desinstalada y retirada por la empresa Inversiones El Tesoro, C.A. y dejada en la acera de afuera del Conjunto Residencial LOS GIRASOLES cuyo costo para el año 2007, era de Veintitrés Mil Bolívares (Bs. 23.000,00), más el tope de granito que se cotizó y se pagó en la cantidad de Cinco Mil Bolívares (Bs. 5.000,00) para un total de Veintiocho Mil Bolívares (Bs. 28.000,00), que por autorización del ciudadano VICTOR MAUEL DROZ, procedieron a comprar materiales eléctricos a los fines de terminar la parte eléctrica de la casa así como otros materiales asumiendo la mano de obra, cuya cantidad asciende a la suma de Dieciséis Mil Ochocientos Cincuenta y Un Bolívares con Ochenta y Cuatro Céntimos (Bs. 16.851,84).
Aducen, que vendieron la casa donde vivían para completar los pagos futuros y para tramitar un crédito hipotecario de política habitacional, aportes que serán demostrados en su oportunidad.
Que proceden a demandar a la empresa INVERSIONES EL TESORO, C.A, por cumplimiento de contrato, daños y perjuicio y daño moral. Siendo que los daños materiales tienen su fundamento en que la construcción sobre la cual la familia invirtió sus ahorros se encuentra paralizada desde hace varios años y por la venta que efectuaron de su vivienda y de la casa donde actualmente viven que deben entregar por ocuparla en comodato, debiendo entregarla el mes de junio de 2008, debiendo pagar un canon de arrendamiento a partir de ese mes, lo que trae en consecuencia deterioro en el patrimonio familiar que se encentra representado por la inversión de dinero que han hecho y que sienten perdido y dañado, como la inversión que han hecho en materiales eléctricos y de construcción que tienen recluidos donde viven con el deterioro que estas piezas sufren al estar almacenadas por tanto tiempo, estiman los daños en la cantidad de Ciento Sesenta y Cinco Bolívares (Bs. 165.000,00).
Que, en virtud del daño moral existente, lo estiman en la cantidad de Cincuenta Mil Bolívares (Bs. 50.000,00).
II
En fecha 12 de febrero de 2015, el ciudadano Víctor Manuel Droz, en su carácter de presidente de la sociedad mercantil Inversiones El Tesoro, C.A., asistido del abogado NELSON GALINDO, presentó escrito contentivo de CONTESTACIÓN DE DEMANDA Y RECONVENCIÓN, en los siguientes términos:
“…Rechazo, niego y contradigo tanto en los hechos narrados como en el derecho invocado, la demanda que por Cumplimiento de Contrato de Opción de Compra- Venta, Daños y Perjuicios y Daño Moral Han incoado en contra de INVERSIONES EL TESORO, C.A., los ciudadanos CARLOS ADOLFO MEY PLAZ Y MARÍA CAROLINA RAMOS NAVARRO DE MEY, ya identificados. De la exceptio non adimpleti contractus y/o (sic) excepción de contrato no cumplido. Como defensa perentoria de fondo opongo formal y expresamente a los demandantes…la excepción de contrato no cumplido prevista en el artículo 1.168 del Código Civil vigente, en razón de que los demandantes no han dado cumplimiento a su obligación de pagarle a mi representada la totalidad del precio de la negociación de opción de compra-venta contenida en el documento autenticado en fecha veintiocho de julio de dos mil cinco…En razón de que los demandantes no han dado cumplimiento a su obligación de pagarle a mi representada la totalidad del precio de la negociación de opción a compra-venta contenida en el documento autenticado en fecha veintiocho de julio de dos mil cinco ante la Notaria Publica de Barcelona, Estado Anzoátegui, inserto bajo el N° 18, Tomo 116 de los Libros de Autenticaciones llevados por dicha Notaria, el cual fue producido por los sedientes demandantes distinguido con la letra “A”, mi representada INVERSIONES EL TESORO, C. A., procede a reconvenir como en efecto reconviene a los ciudadanos CARLOS ADOLFO MEY PLAZ y MARIA CAROLINA RAMOS NAVARRO DE MEY, venezolanos, cónyuges, mayores de edad, domiciliados en Barcelona, Estado Anzoátegui y titulares de las cedula de identidad números V- 6.074.185 y V- 9.286.042, respectivamente por Resolución de Contrato, en los siguientes términos…PRIMERO. En dar por resuelto el Contrato Preparatorio de Venta que tienen celebrado con mi representada, contenido en el documento autenticado en fecha veintiocho de julio de dos mil cinco ante la Notaria publica de Barcelona, Estado Anzoátegui, inserto bajo el N° 18, Tomo 116 de los Libros de Autenticaciones llevados por dicha Notaria, el cual fue producido por los sedicentes demandantes distinguido con la letra “A”, cuyo objeto lo constituye un inmueble ubicado en el Modulo 2, Nro. 4 Tipo SOL, del Conjunto Residencial LOS GIRASOLES, ubicado entre las Carreras 37 y 38, y Calles 13 y 11, en el Sector Nueva Barcelona, Municipio Bolívar del Estado Anzoátegui. SEGUNDA. En entregarle a mi representada libre de personas y de cosas el inmueble objeto de la negociación constituido por un town house ubicado en el Modulo 2, Nro.4, Tipo SOL, del Conjunto Residencial LOS GIRASOLES, ubicado entre las Carreras 37 y 38 y Calles 13 y 11, en el Sector Nueva Barcelona, Municipio Bolívar del Estado Anzoátegui. TERCERO. En pagar las costas y costos de este juicio. Mi representada se reserva expresamente el derecho de demandar por separado la correspondiente indemnización por los daños y perjuicios que con su cumplimiento culposo le han ocasionado los ciudadanos CARLOS ADOLFO MEY PLAZ Y MARIA CAROLINA RAMOS NAVARRO DE MEY.Mi administrada ofrece a requerimiento del Tribunal reintegrarle la suma de dinero que haya podido demostrar le entrego el ciudadano CARLOS ADOLFO MEY PLAZ, la cual en la circunstancia debe ser determinada igualmente por el Tribunal de la causa. Mi representada estima la presente Reconvención en la cantidad de CUATROCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 400.000, 00)…”

III
El Tribunal de origen, fundamentó la sentencia recurrida de la siguiente manera:
“…Así las cosas, se observa de los autos que en fecha 28 de julio del año 2.005, la Sociedad Mercantil Inversiones El Tesoro, C.A., suscribió un contrato donde se comprometió a venderle al ciudadano Carlos Adolfo Mey Plaz, un inmueble ubicado en el modulo(sic)2, N° 4, Tipo Sol del Conjunto Residencial Los Girasoles.-En dicho contrato, acordaron las partes que el precio total de la venta del inmueble, era por la cantidad de Ciento Sesenta y Siete Mil Bolívares (Bs. 167.000,00) los cuales serían cancelados de la siguiente forma: Cinco Mil Bolívares (Bs. 5.000,00) como RESERVA; la cantidad de Quince Mil Bolívares (Bs. 15.000,00) a la firma del contrato, diez cuotas mensuales por la suma de Cinco Mil Doscientos Noventa Bolívares (Bs. 5.290,00); una cuota de Diez Mil Seiscientos Bolívares (Bs. 10.600,00), para un total de Ochenta y Tres Mil Quinientos Bolívares (Bs. 83.500,00) y el monto restante de Ochenta y Tres Mil Quinientos Bolívares (Bs. 83.500,00) al momento de la entrega del inmueble y otorgamiento del documento definitivo de compra venta.-En el orden expuesto, se observa que en el contrato de opción de compra-venta la obligación principal del vendedor es cumplir con el traspaso del inmueble vendido y la obligación del comprador es pagar el precio en la forma pactada, conforme a los artículos precedentemente señalados.-Asimismo, de conformidad con lo establecido en las Cláusula Séptima del contrato que vincula a las partes, se puede apreciar que la oportunidad para que se verifique el pago total del precio fijado era al momento de protocolizar la venta definitiva, existiendo con ello una identidad en la oportunidad para que cada una de las partes cumpla con su obligación.- Así se declara Ahora bien, de los hechos afirmados por las partes y los elementos probatorios aportados se puede constatar que ciertamente el ciudadano Carlos Adolfo Mey Plaz entregó a la Sociedad Mercantil Inversiones El Tesoro, C.A., la cantidad de Setenta y Nueve Mil Novecientos Bolívares (Bs. 79.900,00), quedando un saldo restante de Ochenta y Siete Mil Cien Bolívares (Bs. 87.100,00), los cuales serían pagados al momento de la protocolización de la venta definitiva.- Así se declara. Aunado a ello se evidencia que durante el proceso la parte demandante-reconvenida consigno Cheque de Gerencia identificado con el N° 035320911, por la suma de Ochenta y Dos Mil Cien Bolívares (Bs. 82.100,00), a nombre de la empresa demandada-reconviniente, ratificando con ello su intensión en adquirir el bien inmueble y cumplir con su obligación contractual, ya que hasta la presente fecha ha cancelado la suma de Ciento Sesenta y Dos Mil Bolívares (Bs. 162.000,00).- Así se declaraNo obstante a pesar de que ciertamente los pagos efectuados por el ciudadano Carlos Adolfo Mey Plaz, no fueron realizados tal y como se establecieron en el contrato en cuestión, no es menos cierto que la oportunidad legal para que se realizara el pago total del precio fijado era al momento de suscribir el documento definitivo de venta, ocasión que no se encuentra determinada con precisión debido a que no consta a los autos fecha fijada por la Oficina de Registro Público del Municipio Bolívar del Estado Anzoátegui para que las partes suscribieran dicha venta definitiva.- Así se declara Aunado a ello tampoco se evidencia que la parte demandada-reconviniente pretendiera con anterioridad a la interposición de la presente demanda resolver judicialmente el contrato con el cual se encuentra vinculado con el co-demandante, por lo que encontrándose vigente dicho contrato, mal podría pretender que este órgano jurisdiccional declare el incumplimiento del ciudadano Carlos Adolfo Mey Plaz, en el pago del precio fijado, cuando el mismo contrato establece como fecha limite(sic)para el pago de dicho precio el momento de la entrega del inmueble y el otorgamiento del documento definitivo de compra venta, fecha en la cual el demandante-reconvenido debe pagar la totalidad de dicho precio.- Así se declara. En consecuencia, en el presente caso queda evidenciado que la parte demandada-reconviniente no demostró con los medios de prueba permisibles haber sido liberado de la obligación de venta definitiva que le imputa la parte actora, puesto que, simplemente se limito(sic)a pretender demostrar la falta de pago del precio fijado, pago que realizo la parte demandante-reconvenida, de forma prolongada y casi en su totalidad antes del tiempo fijado para ello, evidenciándose con ello que quien incumplió principalmente con su obligación fue la demandada-reconviniente, ya que la parte actora trajo a los autos documento público donde consta la obligación imputable a la demandada-reconviniente sin que éste haya cumplido con la misma, es forzoso a para este Tribunal, declarar la procedencia de la presente acción por cumplimiento de contrato y desechar la reconvención propuesta declarando sin lugar la misma. Así se declara. En relación a la pretensión de la parte demandante-reconvenida con relación a los Daños Materiales y Daños Morales, quien aquí decide observa que la parte demandante incumplió con su obligación procesal establecida en el articulo(sic)506 del Código de Procedimiento Civil, la cual no es mas(sic)que demostrar sus respectivas afirmaciones, es por lo que se desechan tales pretensiones, generando como consecuencia la declaratoria parcial de la presente demanda.- Así se decide…Por todas las consideraciones antes descritas, este Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Agrario y Tránsito de la circunscripción Judicial del Estado Anzoátegui, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, DECLARA: PRIMERO: Sin lugar la reconvención planteada por el ciudadano VICTOR MANUEL DROZ MENDOZA, en su carácter de Presidente de la empresa INVERSIONES EL TESORO, C.A, contra los demandantes reconvenidos CARLOS ALFREDO MEY PLAZ y MARIA CAROLINA RAMOS NAVARRO, y SEGUNDO :PARCIALMENTE CON LUGAR, las pretensiones de los ciudadanos CARLOS MEY PLAZ y MARIA CAROLINA RAMOS DE MEY, venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad Nros. V-6.074.185 y V-9.286.042, respectivamente, de este domicilio, contenidas en el presente juicio por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE OPCION DE COMPRA VENTA, DAÑOS Y PERJUICIOS y DAÑO MORAL, incoado en contra la Sociedad Mercantil INVERSIONES EL TESORO, C.A., en consecuencia se ordena a la demandada a otorgar el Documento de compra-venta sobre el bien inmueble objeto del Contrato de Opción de Compra suscrito con el ciudadano CARLOS MEY PLAZ, constituido por una vivienda ubicada en el Modulo 2, N° 4, Tipo Sol del Conjunto Residencial Los Girasoles, construido sobre una parcela de terreno identificada con las nomenclaturas A-3 y A-4, ubicada entre las carreras 37 y 38 y Calles 13 y 11, en el Sector Nueva Barcelona, Municipio Bolívar del Estado Anzoátegui; para lo cual el comprador CARLOS MEY PLAZ debe consignar la suma de Cinco Mil Bolívares (Bs. 5.000,00), monto que comprende la diferencia del precio fijado y el pagado y consignado por ante este Tribunal; y así el demandado proceda a dar cumplimiento a lo ordenado en esta decisión. Así se decide…”.
IV
Conoce este Tribunal Superior del recurso de apelación ejercido por el abogado NELSON GALINDO, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 69.315, contra la decisión proferida por el Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Anzoátegui, de fecha dos (02) de diciembre de dos mil quince, que declaró PARCIALMENTE CON LUGAR la pretensión por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE OPCION DE COMPRA VENTA Y DAÑOS Y PERJUICIOS, incoado por los ciudadanosCARLOS MEY PLAZ y ARIA CAROLINA RAMOS DE MEY, venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad Nros. V-6.074.185 y V-9.286.042, respectivamente, contra la Empresa Mercantil INVERSIONES EL TESORO, C.A, inscrita en el Registro Mercantil Tercero de la Circunscripción Judicial del Estado Anzoátegui, en fecha 02 de noviembre de 1998, bajo el Nº 42, Tomo A-62; y sin lugar la reconvención planteada por la demandada.
Se observa, que en los informes presentados por ambas partes, cada una de ellas ratifica los planteamientos formulados en el debate procesal, en consecuencia se observa que no hay ningún alegato o defensa distinta a las alegadas tanto en el escrito libelar como en la contestación de la demanda.
A objeto de decidir, este Juzgador pasa a valorar las pruebas presentadas por las partes intervinientes:
PRUEBAS LA PARTE DEMANDANTE
En este punto de la decisión, debe indicarse que el a-quo, mediante auto de fecha 25/03/15, indicó que el escrito de pruebas presentado por la parte actora fechado 24/03/15, resulta extemporáneo por tardío, no siendo objeto de recurso alguno quedando firme tal pronunciamiento, a razón de ello este Juzgador no se pronunciará en relación al mencionado escrito de pruebas; no obstante ello, este Tribunal pasa a pronunciarse respecto a las pruebas presentadas en el decurso del proceso, siendo las siguientes:
Promovió, contrato de opción de compra venta (folios 09 al 12), firmada por ante la Notaría Pública de Barcelona, Municipio Bolívar del Estado Anzoátegui, de fecha 28 de julio del año 2005, anotado bajo el Nº 18, Tomo 116 de los Libros de Autenticaciones llevados por dicha notaria; Contrato de Reserva (folio 13),de fecha 27 de junio del año 2005, firmado por los ciudadanos Víctor M. Droz, y Carlos Adolfo Mey Plaz; recibo de pago (folio14), emitido por el ciudadano Carlos M. Droz, fecha 27/06/2005. Respecto a estas probanzas, se observa que no fueron impugnadas en el decurso del proceso, por tanto, este juzgador les otorga valor probatorio como demostrativas de su contenido. Así se declara.-
Promovió, documentos privados (folios 15 al 37), identificados con las Letras C-2 al C-24. Respecto a estas pruebas, se evidencia que se tratan de recibos de pagos, los cuales fueron objeto de desconocimiento en el acto de contestación de la demanda, lo que indudable traía como consecuencia el deber del promovente de probar la autenticidad de los documentos, conforme al artículo 445 del código de procedimiento civil, lo cual no hizo, en consecuencia las citadas probanzas quedan desechadas del proceso. Así se declara.
Promovió, copias simples de documentos privados (folios 38 y 39), marcado con la letra “D”, contentivo de publicidad publicada por la revista inmobiliaria.com. Respecto a estas pruebas, se constata que no aportan nada relevante al proceso, por tanto se desechan. Así se declara.-
Promovió, documento debidamente protocolizado por ante la Oficina de Registro público del Municipio Sotillo del Estado Anzoátegui, en fecha 14 de septiembre del año 2007, el cual quedo anotado bajo el N° 26, folios 224 al 236, Protocolo Primero, Tomo Vigésimo Séptimo, Tercer Trimestre del año 2007, de venta realizada por los demandantes a la ciudadana Lolimar Carvajal Coa de una parcela de terreno y la casa quinta sobre ella construida identificada con el N° del Conjunto Residencial Villas de Irapa, ubicada en la vía El Rincón, Sector Putucual, Puerto la Cruz, Municipio Sotillo del Estado Anzoátegui; y contrato de arrendamiento suscrito entre el ciudadano Cesar Augusto Rodríguez Vivas como arrendador y los ciudadanos María Carolina Ramos y Carlos Adolfo Mey Plaz, en su carácter de arrendatarios, de un inmueble constituido por un apartamento, distinguido con el N° 10-C, del Conjunto Residencial Roraima Suites, piso 10, situado en la Avenida Bolívar de Lechería, Municipio Urbaneja del Estado Anzoátegui. Respecto a estos medios probatorios, se evidencia la libre voluntad de los demandantes de vender un bien de su propiedad, y arrendar un apartamento, no existiendo a los autos prueba alguna que demuestra que la demandada haya constreñido a los accionates para que realizaran tales negociaciones, en virtud de ello, deduce quien aquí juzga que tales probanzas no ayudan a dirimir la causa en análisis, lo que trae como consecuencia que sean desechadas del proceso. Así se declara.-
Promovió, documento debidamente protocolizado por ante la Oficina de Registro Público del Municipio Bolívar del Estado Anzoátegui, en fecha 26 de junio del año 2008, referente a venta que realizaran la ciudadana Luz Marina Gómez Mata a la Sociedad Mercantil Inversiones El Tesoro, C.A. de las parcelas de terreno ubicadas en las carreras 37 y 38 y Calles 13 y 11, de la Urbanización nueva Barcelona, de la ciudad de Barcelona, Municipio Bolívar del Estado Anzoátegui; documento debidamente protocolizado por ante la Oficina de Registro Público del Municipio Bolívar del Estado Anzoátegui, en fecha 27 de junio del año 2.008, demostrativo del parcelamiento de las prenombradas parcelas; documento constitutivo del Conjunto Residencial Los Girasoles, realizado por la Sociedad Mercantil Inversiones El Tesoro, folios 62 al 76;documento constitutivo de la Sociedad Mercantil Inversiones El Tesoro, C.A. En relación a estas probanzas, no impugnadas por la parte contraria, este juzgador les atribuye pleno valor probatorio como demostrativo de su contenido. Así se declara.-
Promovió, acta N° 123, emitida por la Prefectura del Municipio Sotillo del Estado Anzoátegui de fecha 14 de marzo del 2000, referente al matrimonio civil entre los ciudadanos María Carolina Ramos y Carlos Adolfo Mey Plaz. Referente a esta prueba, se evidencia que la mima no aporta Así se declara.-
Promovió, una serie de facturas (folios 172 al 181). En relación a estas pruebas privadas, se evidencia que emanan de terceros ajenos al juicio, debiendo por tanto ser ratificadas, lo que no sucedió, motivo por el cual se desechan. Así se declara.
Promovió, providencia Administrativa N° 483 de fecha 18 de noviembre del año 2010, emitida por el INDEPABIS. En relación a esta prueba se evidencia de forma clara, que el mencionado ente dicta medida innominada ordenando hacer entrega del bien objeto de causa, dejando claro en dicha providencia que el bien es propiedad de la demandada, no pudiendo pretender los actores hacerse acreedores de la propiedad demandada dada la providencia dictada, puesto que para poder ser los propietarios del bien deben haber cumplido con lo pactado en el contrato de opción de compra venta. Así se declara.-
Promovió, documento privado, de fecha 11 de noviembre del año 2008, donde el apoderado judicial de la Sociedad Mercantil Inversiones El Tesoro, C.A., le hace una propuesta al ciudadano Carlos Mey, indicando que se le vendería el inmueble objeto de causa, por un precio mayor al pactado dado el ajuste inflacionario, no obstante su incumplimiento. Respecto a esta probanza, se evidencia la manifestación de voluntad por parte de la demandada de vender el inmueble, más no se puedo extraer de dicha voluntad incumplimiento, ni perjuicio alguno contra los demandantes, en razón de ello, este Juzgador le otorga valor probatorio, como demostrativo de lo expuesto. Así se declara.-
PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDADA
Promovió, contrato de opción de compra venta (folios 09 al 12), firmada por ante la Notaría Pública de Barcelona, Municipio Bolívar del Estado Anzoátegui, de fecha 28 de julio del año 2005, anotado bajo el N° 18, Tomo 116 de los Libros de Autenticaciones llevados por dicha notaria. Documental ya valorada al momento de pronunciarse sobre las pruebas de la actora. Así se declara.-
Promovió, documentos con la finalidad de demostrar que el único representante legal de la demandada, es el ciudadano VICTOR MANUEL DROZ MENDOZA, respecto a estas probanzas se considera que las mismas no aportan nada relevante en la causa, en consecuencia no se la valor probatorio. Así se declara.-
Promovió, la confesión de la parte actora, respecto a que se encuentran poseyendo el inmueble motivo de negociación. Al respecto, se evidencia que al momento de contestar la reconvención los demandantes ciertamente indican que se encuentran en posesión del inmueble, desde el 19 de noviembre de 2010, con tal basamento este Juzgador le otorga valor probatorio a tal declaración. Así se declara.-
V

Esta alzada pasa a determinar si la declaratoria parcialmente con lugar de la demanda, y sin lugar la reconvención, dictada por el a-quo, es acertada o no.
El artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, indica:
“las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación. Los hechos notorios no son objeto de prueba”.
La citada norma regula la distribución de la carga de la prueba al establecer que todo aquél que afirma un hecho tiene que probarlo. En tal sentido, la Sala de Casación Civil, mediante sentencia Nº 193, de fecha 25 de abril de 2003 (caso: Dolores Morante Herrera c/ Domingo Antonio Solarte y ÁngelEmiroChourio), expresó:
“…En el derecho procesal moderno, corresponde a la parte que afirma el hecho, esto es, aquella que tiene interés en obtener la consecuencia jurídica que asigna la norma general y abstracta a ese hecho, demostrar al juez la realización concreta del mismo y provocar en él la convicción de la verdad del hecho; y a la parte que tiene interés en obtener el rechazo de la pretensión, demostrar los hechos extintivos o modificativos de la misma. Tiene apoyo esta tesis en el principio del contradictorio y se la denomina “carga subjetiva de la prueba”, independientemente de que esté expresamente distribuida por una norma o implícita en la estructura misma del proceso. Los límites de la controversia quedan planteados con el ejercicio de la pretensión que se hace valer en la demanda y con el ejercicio de la defensa o excepción que hace valer el demandado en la contestación. Como es lógico, ambos actos requieren la alegación de los hechos en que se fundamentan, y tales afirmaciones determinan el themaprobandum y los respectivos sujetos gravados con la carga de probar los hechos en virtud de la correlación que debe existir entre la carga de la alegación y la carga de la prueba. Es allí la máxima latina tan socorrida en textos y en fallos: Onusprobandiincumbiteiquiasserit (La carga de la prueba incumbe al que afirma). En síntesis, en el derecho moderno, ambas partes pueden probar. a: el actor, aquellos hechos que fundamentan su pretensión; b: el demandado, aquellos hechos que fundamentan su excepción o defensa; que es lo mismo que decir: las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho (Vid: RengelRomberg Arístides. Tratado de Derecho Procesal Civil Venezolano según el nuevo Código de 1987. Ed. Exlibris. Caracas 1991. Tomo III. p 277 y ss).
...Omissis...La jurisprudencia de la casación, considerando la distinta posición del demandado en particular, ha interpretado la máxima reus in exceptionefit actor, y acoge la doctrina generalmente aceptada de cuando el demandado no se encierra en la pura negación de las pretensiones, sino que expone razones de hecho para discutirlas, adopta en el proceso una actitud dinámica, y la contienda procesal se desplaza de la pretensión, a las razones que la enervan, y el riesgo de la falta de pruebas también se desplaza, porque el actor no tiene que probar nada, puesto no es de la realidad de su pretensión de lo que se trata, sino de las razones contendientes de aquellas (GF. N° 17 (2° etapa) p 63).Esta última actitud dinámica del demandado fue realmente lo que aconteció en el caso de autos, pues no se limitó a la contradicción pura y simple de la pretensión, sino que expuso discriminadamente razones de hecho para discutirlas, en cuya hipótesis, de acuerdo a lo precedentemente expuesto, asumió la carga de la prueba, sobre todo porque expuso entre esas razones hechos impeditivos, modificativos y hasta extintivos del derecho del actor en solicitar una rendición de cuentas…”
Debemos tener claro, que la carga de la prueba involucra un mandato para que ambas partes certifiquen la verdad de los hechos enunciados por ellos, esto es la carga de la prueba no supone un deber para el adversario si no que está enmarcado en el interés de cada parte, traduciéndose todo ello en que ambas partes deben probar sus propias afirmaciones.
Por otra parte, debe referirse este Juzgador en que consiste la Reconvención, toda vez, que fue planteada tal figura, de acuerdo con la doctrina y la jurisprudencia, se denomina contrademanda o demanda reconvencional a aquella acción que dentro de un juicio ya iniciado interpone el demandado contra el mismo actor, y en la práctica se traduce en una acumulación particular y objetiva de acciones. La reconvención es pues una acción autónoma y con vida propia, que el demandado puede promover por demanda separada, pero que por razones de economía procesal se inserta dentro de una causa anteriormente formulada por el actor. El fundamento básico de la reconvención es que se sustancian y deciden dos o más acciones economizando tiempo y gastos, pero además hay una razón de evidente justicia denominada compensación reconvencional, que en la práctica impide al actor perciba su crédito sin antes o al mismo tiempo satisfacer el que contra él tiene el demandado, evitando que se convierta en ilusorio el derecho creditorio del demandado contra el actor por ulterior insolvencia de éste.

En síntesis, podemos afirmar que la reconvención es una mutua petición que el demandado formula al actor, mediante la inserción del reclamo en el procedimiento ya iniciado por la demanda del actor. Se trata de aprovechar la apertura de la oportunidad procesal denominada Acto de Contestación, cualquiera sea la oportunidad en que ocurra, que se abre en un juicio, luego de la citación del demandado, para que dentro del plazo estipulado y conjuntamente con su contestación a la pretensión del actor, pueda el demandado formular al actor sus pretensiones derivadas de la acción.
Ahora bien, se considera oportuno traer a colación, el artículo 1.167 del Código Civil, que establece:
“En el contrato bilateral si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiera lugar a ellos”
De la norma transcrita se extrae, que en el contrato bilateral cuando una de las partes no cumpla con las estipulaciones pactadas en el contrato, la otra queda facultada para solicitar bien sea el cumplimiento del contrato o la resolución del mismo con los daños y perjuicios si hubiera lugar a ellos.
También, enmarca la citada norma, dos requisitos para que resulte procedente la acción de resolución o cumplimiento del contrato, siendo: a) la existencia de un contrato bilateral; y b) el incumplimiento de uno de los contratantes con lo que pactó.
A los fines de determinarse la procedencia o no de la demanda bajo análisis, se debe indiscutiblemente revisar el cumplimiento o no de los referidos elementos.
Tenemos entonces, de la verificación de las actas procesales la existencia de un contrato de opción de compra venta, cumpliéndose con ello el primer requisito, estando contestes las partes sobre la referida calificación jurídica, el cual fue autenticado por ante la Notaría Pública de Barcelona, Municipio Bolívar del Estado Anzoátegui, de fecha 28 de julio del año 2005, anotado bajo el N° 18, Tomo 116 de los Libros de Autenticaciones llevados por dicha notaria; documento que en la oportunidad de valorarlo se le otorgó valor probatorio.
En este punto del fallo, se precisa diferenciar la opción y la venta, siendo la primera un contrato preparatorio que da lugar al nacimiento de una obligación de hacer o celebrar un futuro contrato; mientras que la venta viene hacer un contrato definitivo, que genera una obligación de dar.
Entonces, se debe tener claro que, la opción de compraventa, es un acuerdo donde las partes tienen la potestad de fijar un plazo cierto, y en unas determinadas condiciones, pudiendo también ir acompañado del pago de una prima por parte del optante.
Como corolario de lo anterior, tenemos que ambas partes, coincidieron en definir la negociación celebrada entre ellas como una opción de compra venta, la cual implica un contrato que precede a una venta definitiva, donde se establecieron las condiciones que regulan la negociación, y que siendo cumplidas éstas en la forma pactada conducen a su terminación, con el otorgamiento de la escritura definitiva y la entrega del inmueble.
Subsumiendo lo expuesto, y a los fines de verificar el cumplimiento del segundo requisito que enuncia el artículo 1.167 ejusdem, se observa que en el presente caso, la parte actora pretende el cumplimiento de la opción de compra celebrada en fecha 28 de julio del año 2005, de dicho documento se considera acertado citar las cláusulas quinta y séptima, que estipulan:
“…QUINTA: El precio del inmueble se ha convenido en CIENTO SESENTA Y SIETE MILLONES DE BOLIVARES Bs.167.000.000, 00)…SEPTIMA: EL FUTURO ADQUIRIENTE con la finalidad de garantizar a la EMPRESA las obligaciones que asume en este acto, entrego la cantidad de CINCO MILLONES DE BOLIVARES (5.000.000 Bs.) Como reserva; la cantidad de QUINCE MILLONES DE BOLIVARES (15.000.000, 00) Bs.), a la firma del presente contrato; la cantidad de CINCO MILLONES DOSCIENTOS NOVENTA MIL BOLIVARES (Bs. 5.290.000, 00), el dia 27 de Agosto de 2.005; la cantidad de CINCO MILLONES DOSCIENTOS NOVENTA MIL (Bs. 5.290.000, 00), el dia 27 de Septiembre del 2005; CINCO MILLONES DOSCIENTOS NOVENTA MIL BOLIVARES (Bs. 5.290.000, 00), el 27 DE Octubre de 2005, CINCO MILLONES DOSCIENTOS NOVENTA MIL BOLIVARES (Bs. Bs. 5.290.000, 00)., El 27 de Noviembre del 2005; CINCO MILLONES DOSCIENTOS NOVENTA MIL BOLIVARES (Bs. 5.290.000, 00), El 27 de Diciembre del 2005; CINCO MILLONES DOSCIENTOS NOVENTA MIL BOLIVARES (Bs. 5.290.000, 00), el 27 de Enero del 2006; CINCO MILLONES DOSCIENTOS NOVENTA MIL BOLIVARES (Bs. 5.290.000, 00), el 27 de Febrero del 2006; CINCO MILLONES DOSCIENTOS NOVENTA MIL BOLIVARES (Bs. 5.290.000, 00), ), el 27 de Marzo del 2006; CINCO MILLONES DOSCIENTOS NOVENTA MIL BOLIVARES (Bs. 5.290.000, 00), ), el 27 de Abril del 2006; CINCO MILLONES DOSCIENTOS NOVENTA MIL BOLIVARES (Bs. 5.290.000, 00), ), el 27 de Mayo del 2006; DIEZ MILLONES SEISCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 10.600.000, 00), ), el 27 de Junio del 2006; para un total de OCHENTA Y TRES MILLONES QUINIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 83.500.000, 00), y el monto restante de OCHENTA Y TRES MILLONES QUINIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 83.500.000, 00) al momento de la entrega del inmueble y el otorgamiento del documento definitivo del compra-venta…”.
De la lectura minuciosa de las citadas cláusulas, tenemos entre otras cosas que, el valor total del inmueble, es por la cantidad de CIENTO SESENTA Y SIETE MIL BOLÍVARES (Bs. 167.000,00), y que inicialmente como RESERVA entregó la cantidad de CINCO MILBOLÍVARES (Bs. 5.000,00), y al momento de la firma del contrato de opción de fecha 28 de julio del año 2005, la optante canceló la suma por concepto de arras de QUINCE MIL BOLIVARES (BS. 15.000,00); comprometiéndose a cancelar cuotas de CINCO MIL DOSCIENTOS NOVENTA BOLÍVARES (Bs. 5.290,00), para los días 27/08/05, 27/09/05, 27/10/05, 27/11/05, 27/12/05, 27/01/06, 27/02/06, 27/03/06, 27/04/06, 27/05/06, y la cantidad de DIEZ MIL BOLÍVARES (10.000,00), para el día 27/06/06; cuotas estás no canceladas por la parte demandada, tal como se evidenció de las probanzas cursantes a los autos, no pudiendo en virtud de ello, solicitar el cumplimiento de una obligación cuando los que ciertamente incumple son los actores.
La actora trajo a los autos, para probar el pago de las cuotas supra mencionadas documentos privados (folios 15 al 37), identificados con las Letras C-2 al C-24, que fueron desechados al momento de valorarlos, toda vez, que la demandada desconoció tales recibos, teniendo la carga la actora de probar la autenticidad de los documentos, conforme al artículo 445 ejusdem, lo cual no realizó, quedando en consecuencia desvirtuado los pagos que a su decir efectuó.
Aún más, se constata que la firma de opción de compra fue el 28 de julio del año 2005, debiendo los demandante según lo pactado, cancelar lo convenido durante la vigencia del contrato, el cual tenía una duración de diez (10) meses, y una prorroga que era potestativa de la vendedora, por tanto, era dentro de los diez meses siguientes a la firma del contrato cuya ejecución se solicita, que la parte demandante debía cancelar la totalidad del dinero, lo que indiscutiblemente no efectuó; por tanto, no puede pretenderse con un cheque de gerencia N°35320911, del año 2015, cuando ya había finalizado con creces el tiempo que poseía para cancelar su obligación libertarse de ella.
Por tanto, nada probó la parte demandante en el presente juicio que le favoreciera respecto al cumplimiento del contrato, pues por el contrario se determinó con los medios cursantes a los autos, que quien incumple con la principal obligación establecida en la opción es el comprador al no probar en el iter procesal que canceló las cuotas pactadas, y que contaba con los fondos restantes para dar así cumplido su compromiso, y de haberlos tenidos contaba con el procedimiento de oferta real de pago en el cual el deudor puede obtener su correspondiente liberación de la obligación respecto de su acreedor, cuando éste se rehúsa a recibirle el pago correspondiente a su acreencia.
Resuelto lo anterior, pasa este Tribunal Superior a emitir pronunciamiento sobre la reconvención propuesta por la demandada.
Al respecto, se aprecia que la demandada reconvino al demandante para que “…PRIMERO…dar por resuelto el Contrato Preparativo de Venta…SEGUNDO.- En entregarle a mi representada libre de personas y cosas el inmueble objeto de negociación…TERCERO.- En pagar las costas del juicio…Mi administradora ofrece a requerimiento del Tribunal reintegrarle la suma de dinero que ha podido demostrar le entregó el ciudadano CARLOS ADOLFO MEY PLAZ, la cual debe ser determinada igualmente por el Tribunal de la causa…”
Así las cosas, saltan a la vista dos hechos incontrastables, debidamente comprobados en autos y que son: 1) que ambas partes celebraron una promesa bilateral de compraventa, que tiene por objeto la posterior celebración de un contrato definitivo de compraventa del inmueble objeto de causa; y 2) que la demandante incumplió su obligación de pagar las cuotas pactadas, así como el monto restante pactado en el contrato.
Siendo ello así, este Juzgador indica que la resolución del contrato peticionada resulta procedente, ya que, se evidencia de autos el incumplimiento de la parte actora de las obligaciones contraídas, tal como expresamente fue se indicó en este fallo.
Se debe claro, que la naturaleza jurídica del contrato sobre el cual versa este debate judicial es una opción de compra venta, celebrada con carácter preliminar y, por tanto, no traslativa del derecho de propiedad que los demandantes ostenta sobre el inmueble.
Con respecto a la solicitud de entregar el bien inmueble objeto de causa, con lo cual dicho bien pasaría a estar bajo su posesión material, tal como era la situación jurídica existente antes de celebrarse la promesa bilateral, se indica que resuelto como quedó el contrato de promesa bilateral de compraventa celebrado entre las partes, trae como consecuencia, que la demandante deberá devolver el inmueble a la demandada, y ésta deberá restituir a la demandante las sumas de dinero recibidas de ella, debidamente indexadas, tal como se determinará en forma expresa positiva y precisa en el dispositivo del presente fallo. Así se decide.-
Por último, este sentenciador debe referirse a la excepción non adimpleti contractus interpuesta por la demandada, conformidad con lo establecido en el artículo 1.168 del Código Civil, el cual reza que “en los contratos bilaterales, cada contratante puede negarse a ejecutar su obligación si el otro no ejecuta la suya, a menos que se hayan fijado fechas diferentes para la ejecución de las dos obligaciones”.
Subsumiendo todo lo suscitado en la presente causa, y constatado como fue que el incumplimiento que alega la parte actora no se justifica en uno culposo, por cuanto la demandada logró demostrar que los ciudadanos CARLOS MEY PLAZ y ARIA CAROLINA RAMOS DE MEY, no cumplieron con las obligaciones que habían dispuesto en la opción de fecha 28 de julio del año 2005.
Asimismo, la empresa demandada demostró el incumplimiento culposo de los citados ciudadanos; por tanto, y con el basamento referido al incumplimiento de los actores, se considera procedente la excepción opuesta por la representación judicial de la parte demandada, toda vez que se demostró que los demandantes habían incumplido las obligaciones asumidas mediante la opción de compra, documento fundamental de la acción. Así se decide.-
VI
DECISIÓN
Por todas las razones expuestas, este Tribunal Superior, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara: PRIMERO: CON LUGAR la apelación ejercida por el abogado NELSON GALINDO, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 69.315, contra decisión de fecha dos (02) de diciembre de dos mil quince, dictada por el Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Anzoátegui.
SEGUNDO: SIN LUGAR la demanda por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE OPCION DE COMPRA VENTA Y DAÑOS Y PERJUICIOS, incoado por los ciudadanos CARLOS MEY PLAZ y ARIA CAROLINA RAMOS DE MEY, venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad Nros. V-6.074.185 y V-9.286.042, respectivamente, contra la Empresa Mercantil INVERSIONES EL TESORO, C.A.-
TERCERO: CON LUGAR la reconvención y procedente la excepción de contrato no cumplido, alegada por la demandada en su contestación; en consecuencia queda RESUELTO el contrato de promesa bilateral de compraventa celebrado por las partes, en fecha 28 de julio del año 2005, por ante la Notaría Pública de Barcelona, Municipio Bolívar del Estado Anzoátegui, anotado bajo el Nº 18, Tomo 116 de los Libros de Autenticaciones llevados por dicha notaria.-
CUARTO: Se condena a la demandante a DEVOLVER a la demandada el inmueble objeto de causa, sobre el que versa el contrato de promesa bilateral de compraventa aquí resuelto, constituido por una vivienda ubicada en el Modulo 2, N° 4, Tipo Sol del Conjunto Residencial Los Girasoles, construido sobre una parcela de terreno identificada con las nomenclaturas A-3 y A-4, ubicada entre las carreras 37 y 38 y Calles 13 y 11, en el Sector Nueva Barcelona, Municipio Bolívar del Estado Anzoátegui.
QUINTO: Se ordena a la demandada a REINTEGRAR a la demandante la cantidad de VEINTE MIL BOLÍVARES (20.000,00), más la cantidad de dinero que resulte del ajuste por inflación de esa suma de dinero; ajuste este que se llevará a cabo mediante experticia complementaria del fallo.
Se condena en costas a la parte demandante de conformidad con el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.
Publíquese, regístrese, agréguese a los autos, déjese copia certificada de esta decisión. Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Anzoátegui, en Barcelona, a los treinta (30) días del mes de marzo del dos mil dieciséis (2016). Años: 205º de la Independencia y 157º de la Federación.
El Juez Superior Provisorio,
Emilio Arturo Mata Quijada La Secretaria Acc,
Belkis Delgado
En la misma fecha, siendo las (10:12 A.m.) previo el anuncio de Ley, se dictó y publicó la sentencia anterior. Conste.
La Secretaria Acc
Belkis Delgado