TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL
Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Anzoátegui.
Barcelona, ocho de febrero de dos mil dieciséis
205º y 157º

ASUNTO: BP02-R-2015-000635

En el juicio por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE OPCION DE COMPRA VENTA, incoado por los ciudadanos JHONATAN JOSE HERNANDEZ GONZALEZ Y MERCEDES COLUMBA ARENAS MAITA, venezolanos, mayores de edad, cónyuges y titulares de las cédulas de identidad Números 8.276.209 y 8.259.519, respectivamente, contra la ciudadana FRANCELYS JOSEFINA QUIJADA BELMONTE, venezolana, mayor de edad y titular de la cédula de identidad Nº. V-14.105.037 y la empresa GREEN HOUSE BIENES Y RAICES, C.A., la cual se encuentra inscrita por ante el registro de Comercio, en fecha 22/09/2008, bajo el N° 04, Tomo 18-A, inscrita en el Registro de Información Fiscal (RIF) Nº J-29670555-0, debidamente representada por la ciudadana KARLA ALEJANDRA OSORIO DE ROSARIO, venezolana, mayor de edad y titular de la cédula de identidad N° V- 13.751.295; el Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Agrario y Transito de la Circunscripción Judicial del Estado Anzoátegui, dictó sentencia en fecha veintitrés (23) de noviembre de dos mil quince, la cual declaró sin lugar la presente demanda.

Este Tribunal Superior, conoce actuaciones relacionadas con motivo de la apelación de fecha 02 de diciembre del año 2015, ejercida por la abogada Omaireth Aguilera, inscrita en el Inpreabogado bajo el Nº 132.147, contra la indicada sentencia.

I
Encontrándose la presente causa en estado de dictar sentencia, este Tribunal Superior, a los fines de pronunciarse sobre el merito del presente asunto, hace las siguientes consideraciones:
II

Alegatos de la parte actora:

Que consta en escritura privada “CONTRATO DE RESERVA PARA COMPRA DE INMUEBLE, que la empresa GREEN HOUSE BIENES Y RAICES, C.A., a través de su intermediaria, ciudadana KARLA ALEJANDRA OSORIO DE ROSARIO, suscribió con los ciudadanos JHONATAN JOSÉ HERNÁNDEZ GONZÁLEZ, y MERCEDES COLUMBA ARENAS MAITA , un contrato de reserva, con el fin de sacar a la venta al público, un inmueble constituido por un apartamento identificado con el Nº 8-3-1, situado en el piso 3 del Edificio 8 de la Urbanización Terrazas de Puente Real, ubicada en la Avenida Nueva Barcelona, Urbanización Nueva Barcelona, Jurisdicción de la Parroquia San Cristóbal, Municipio Bolívar del Estado Anzoátegui, dicho apartamento tiene un área aproximada de SETENTA Y DOS METROS CUADRADOS (72,00mts2) y consta de las siguientes dependencias: Sala, Comedor, cocina, lavandero, un (01) dormitorio principal con un (01) baño interno, una (01) habitación, un (01) baño y sus linderos son los siguientes: NORTE: Fachada norte del edificio; SUR: Con Fachada sur del edificio; ESTE: Fachada Este del edificio; OESTE; Con apartamento 8-3-2. Además le corresponde dos (02) puestos de estacionamiento signados con la letra y número 8-3-1. Y le corresponde un porcentaje de condominio de 0,36999%, tal como se evidencia en el Documento debidamente protocolizado por ante la Oficina de Registro Público del Municipio Simón Bolívar del Estado Anzoátegui, en fecha 11/07/2007, bajo el N° 33, Tomo 2, Protocolo Primero, el cual es propiedad de la ciudadana FRANCELYS JOSEFINA QUIJADA BELMONTE.

Que en la reserva, la intermediaria, ofrece en venta al ciudadano JHONATAN JOSÉ HERNÁNDEZ GONZÁLEZ, el inmueble anteriormente mencionado por la cantidad de OCHOCIENTOS MIL BOLIVARES SIN CENTIMOS (Bs. 800.000,00), procediéndose a celebrar el contrato de opción de compra venta sobre el referido inmueble, según consta de documento debidamente protocolizado por ante la Oficina de Registro Público del Municipio Simón Bolívar del Estado Anzoátegui, en fecha 09/12/2008, bajo el N° 17, folios 227 al 241, Protocolo Primero, Tomo 31, Cuarto Trimestre del año 2008. Dicho contrato de opción de compra-venta quedó anotado en fecha 06/06/2013, por ante la Notaria Pública Segunda de Puerto La Cruz, Municipio Sotillo, Estado Anzoátegui, bajo el N° 009, Tomo 069.-

Que en el referido contrato de compraventa se expresaron las voluntades de las partes, teniendo una vigencia de noventa (90) días continuos y una prórroga de Treinta (30) días continuos según se desprende de la cláusula tercera; que en la cláusula cuarta, la demandada en se comprometió a entregar el inmueble libre de gravámenes, censos e hipotecas, y sin deudas por conceptos de impuestos estadales o municipales o por cualquier otro concepto;

Que desde que se inició el proceso de compra en toda la documentación necesaria para tramitar el préstamo bancario y concretarse así la venta, la demandada aparece como soltera, y que en fecha 11/10/2013, aun a pesar que en fecha 05/06/2013, el mismo Registro emitió Certificación de Gravamen (la cual anexaron marcada “C”) dejando constancia que sobre el mismo no pesaba medida alguna, lo que permitió que todo el proceso bancario progresará y les fuera otorgado el préstamo hipotecario solicitado, les informaron en el Registro que no se iba a poder firmar el día 17/10/2013, fecha en la cual correspondía, debido que sobre el bien objeto de la venta pesaba una prohibición de enajenar y gravar de fecha 18/12/2012, siendo recibida por el Registro en fecha 19/12/12, que por error involuntario no fue estampada, debido a que el esposo de LA DEMANDADA el ciudadano Luis Enrique Tiamo Toledo, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V-8.235.449, había sido demandado por ante el Tribunal Segundo de Municipio Juan Antonio Sotillo de esta Circunscripción Judicial y le habían acordado dicha medida según consta de oficio Nº 0921-478-2012, el cual anexamos marcado “D”, por lo que inmediatamente se comunicamos con la representante de la intermediaria de la empresa demandada, ciudadana KARLA ALEJANDRA OSORIO DE ROSARIO, anteriormente identificada y con la demandada, para que explicaran la situación, respondiendo que la demandada se encontraba divorciada, y su comunidad conyugal liquidada, correspondiéndole solo a ésta los derechos sobre el inmueble hoy en litigio, informándoles que pronto les harían llegar las respectivas copias certificadas, lo cual no sucedió, pues le informaron que ya no iba a realizarse la venta y que procederían a hacer entrega de la cláusula penal, y que una vez lograra levantar la medida celebrarían un nuevo contrato de opción con nuevas condiciones.

Alegan los demandantes, que en su condición de compradores actuaron de buena fe, como buenos padres de familia y cumplieron con sus obligaciones ya que no solo se les aprobó el crédito bancario dentro de la fecha pactada en el contrato e igualmente el documento de venta definitivo, e introducido en el Registro respectivo, y pagados los aranceles correspondiente, fijándose el día 17/10/2013, como fecha para firmar la venta definitiva, que además, con el objeto de acelerar la entrega de la documentación que debíamos consignar en la entidad bancaria, y según acordado con LA DEMANDADA, cancelaron la deuda que la demandada mantenía a esa fecha con el Condominio, la cual ascendía a la cantidad de NUEVE MIL CUATROCIENTOS SESENTA Y SIETE BOLIVARES CON SESENTA Y UN CENTIMOS (Bs 9.467,61), monto que comprende el pago de condominio desde el julio de 2012 a agosto de 2013, anexamos recibo de pago marcado “G”.

Que además la cantidad de DOSCIENTOS CUARENTA MIL BOLÍVARES SIN CÉNTIMOS (Bs. 240.000,00) que entregaron a la demandada al momento de la firma de el contrato, no existiendo motivo alguno por el cual se nos pueda imputar el hecho de no haberse firmado el contrato de compra-venta en la fecha fijada, ya que cumplieron con su carga legal. Que por ello acude ante esta autoridad para demandar a la ciudadana FRANCELYS JOSEFINA QUIJADA BELMONTE, venezolana, mayor de edad y titular de la cédula de identidad Nº. V-14.105.037, en su condición de propietaria del inmueble en mención y a la empresa GREEN HOUSE BIENES Y RAICES, C.A., la cual se encuentra inscrita por ante el registro de Comercio, en fecha 22/09/2008, bajo el N° 04, Tomo 18-A, inscrita en el Registro de Información Fiscal (RIF) Nº J-29670555-0, debidamente representada por la ciudadana KARLA ALEJANDRA OSORIO DE ROSARIO, venezolana, mayor de edad y titular de la cédula de identidad N° V-13.751.295, en su condición de intermediaria en el proceso de la venta de dicho inmueble, para que: Convengan en la presente demanda o en su defecto sean condenadas a ello por este Tribunal, a:

1. Realizar los trámites para levantar la medida que pesa sobre el bien inmueble la cual fue librada por el Tribunal Segundo de Municipio Juan Sotillo, en fecha 18/12/2012, según oficio Nº 0921-478-2012, en la demanda que por cobro de bolívares se intentara contra el ciudadano Luis Enrique Tiamo Toledo, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V-8.235.449, esposo de la demanda, en forma expedita.

2.-Que Una vez levantada la medida, proceda la ciudadana FRANCELYS JOSEFINA QUIJADA BELMONTE, venezolana, mayor de edad y titular de la cédula de identidad Nº. V-14.105.037, propietaria del bien supra descrito, a transmitir la propiedad del inmueble hoy en litigio en las mismas condiciones acordadas en el contrato celebrado en fecha 06/06/2013, entre los demandados y la demandada, y en el mismo estado de conservación conocido por los demandados.

3. Que si fuere el caso que se vencieran los plazos otorgados por la entidad bancaria en la que tramitaron y les fue aprobado el crédito, se les conceda nuevamente el plazo para la tramitación del crédito que les permita adquirir el inmueble de la misma manera que se estipuló en el aludido contrato. Que en caso que LA DEMANDADA no cumpliere con la obligación de transmitir la propiedad una vez sea levantada la medida, en la etapa de ejecución de sentencia, se les expida copia certificada de la misma, a los fines de acreditar la propiedad del inmueble y proceder a su protocolización por ante el Registro respectivo.-

III

En la CONTESTACION DE LA DEMANDA, se señaló lo siguiente:

Negó, en su totalidad la demanda incoada por los ciudadanos JHONATAN JOSE HERNANDEZ GONZALEZ Y MERCEDES COLUMBA ARENAS MAITA, por no ser cierto los hechos y el derecho alegado en el libelo de la demanda.-

Negó, los alegatos de los codemandantes, por cuanto su representada no realizó ni firmó contrato de reserva para compra del inmueble ubicado en el Conjunto Residencial Terrazas de Puente Real, plenamente identificado en autos, ya que su representada desconocía de la reserva para compra del inmueble, siendo la ciudadana Francelys Quijada, quien fue y es víctima de las ciudadanas JANE ANDRADE MENDOZA y KARLA OSORIO GALANTON, quienes falsificaron las rubricas de su representada y vendieron sin ser dueñas, el apartamento objeto de litigio, utilizando su identidad para estafar a varias personas.

Alega, que las ciudadanas JANE ANDRADE MENDOZA y KARLA OSORIO GALANTON, tienen varias denuncias y demandas por los Tribunales penales por los delitos de estafas y falsificación de rúbricas, quienes han vendido varios apartamentos a distintas personas, y a tales efectos consignó marcada con la letra “B”, constancia de denuncia interpuesta por su poderdante en contra de las demandadas de autos, y con la letra “C”, varios documentos de compra-venta que realizaron y que recaían sobre el inmueble objeto de la demanda, y donde manifiestan, y con los que la parte demandada pretende dejar evidenciado la falsedad de los alegatos esgrimidos por la parte actora, en la presente causa y el defensor judicial de la empresa GREEN HOUSE BIENES Y RAICES, C.A , lo hizo en fecha 14 de Enero de 2015.-

Negó, que la ciudadana FRANCELYS QUIJADA BELMONTE, haya firmado contrato de reserva para compra del inmueble anteriormente identificado, a favor de los codemandantes, no siendo su rúbrica la estampada en el documento anexado por las partes, marcado con la letra “A”, así como no recibió su poderdante, la cantidad de OCHOCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs.800.000,00) por parte de los demandantes, ni de la ciudadana KARLA ALEJANDRA OSORIO GALANTÓN DE ROSARIO, ni por terceras personas.-

Negó, el fundamento de Derecho en que se basa la presente causa, y alegados por los accionantes, ya que el mismo no enmarca en el derecho sustantivo para ejercer los requisitos para que exista un contrato, como lo es la voluntad expresa de las partes contratantes.-

Negó, que la rúbrica estampada en la supuesta reserva del inmueble objeto del litigio, le pertenezca a su poderdante, ya que no firmó ni estampó ninguna firma en el documento contrato de reserva para compra del inmueble, a favor de los codemandantes.

El defensor judicial designado a la parte demandada, negó, rechazó y contradijo, todas y cada una de las partes de los hechos alegadois por la parte actora en este proceso, en los cuales involucra a mi representado, en la supuesta venta del inmueble apartamento, identificado con el número 8-3-1, situado en el piso 3 del Edificio 8 de la Urbanización Terrazas de Puente Real, ubicada en la Avenida Nueva Barcelona, Jurisdicción de la Parroquia San Cristóbal del Municipio Bolívar, del Estado Anzoátegui, siendo que su representado funge como intermediario entre la parte actora y la ciudadana FRANCELYS JOSEFINA QUIJADA BELMONTE.-

Solicitó que la demanda fuera declarada Sin Lugar en la definitiva.-

IV

Para declarar Con Lugar la demanda interpuesta, el Tribunal Segundo de Primera Instancia, fundamentó la sentencia recurrida de la siguiente manera:

“…Se desprende de autos que la pretensión de la demandante no es mas que el cumplimiento de un contrato preliminar de opción compra venta, afirmando la parte actora, que consta CONTRATO DE RESERVA PARA COMPRA DE INMUEBLE, que la empresa GREEN HOUSE BIENES Y RAICES, C.A., a través de su intermediaria, ciudadana KARLA ALEJANDRA OSORIO DE ROSARIO, suscribió con los ciudadanos JHONATAN JOSÉ HERNÁNDEZ GONZÁLEZ, y MERCEDES COLUMBA ARENAS MAITA , todos ya identificados, con el fin de sacar a la venta al público, el inmueble identificado en autos, el cual es propiedad de la ciudadana FRANCELYS JOSEFINA QUIJADA BELMONTE, codemandada de autos; el cual fue ofrecido en la cantidad de OCHOCIENTOS MIL BOLIVARES SIN CENTIMOS (Bs. 800.000,00), procediéndose posteriormente a celebrar el contrato de opción de compra venta sobre el referido inmueble, según consta de documento debidamente protocolizado por ante la Oficina de Registro Público del Municipio Simón Bolívar del Estado Anzoátegui, en fecha 09/12/2008, bajo el N° 17, folios 227 al 241, Protocolo Primero, Tomo 31, Cuarto Trimestre del año 2008. Dicho contrato de opción de compra-venta quedó anotado en fecha 06/06/2013, por ante la Notaria Pública Segunda de Puerto La Cruz, Municipio Sotillo, Estado Anzoátegui, bajo el N° 009, Tomo 069.- y en el quedó expresada la voluntad de las partes, teniendo una vigencia de noventa (90) días continuos y una prórroga de Treinta (30) días continuos según se desprende de la cláusula tercera; que en la cláusula cuarta, la demandada en se comprometió a entregar el inmueble libre de gravámenes, censos e hipotecas, y sin deudas por conceptos de impuestos estadales o municipales o por cualquier otro concepto; en la oportunidad procesal correspondiente la co-demandada en su defensa, a través de su apoderada judicial, negó, rechazó y contradijo en su totalidad, la demanda incoada en su contra, desconociendo tanto el contrato de reserva así como el contrato privado en el cual se pretende fundamentar la pretensión de la parte actora, manifestando la falsedad de la rubrica estampada como suya en el contrato de compra venta, negando igualmente haber recibido la cantidad de OCHOCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs.800.000,00), por la supuesta compra. En cuanto a la defensa de la co-demandada, ciudadana KARLA ALEJANDRA OSORIO DE ROSARIO, como representante de la empresa GREEN HOUSE BIENES Y RAICES, C.A., a través del defensor judicial designado, abogado DUBAL RIVERO, éste informó al Tribunal que hasta la fecha de presentar su escrito de contestación, no logró obtener comunicación con su defendida, a pesar de que en varias oportunidades se dirigió al domicilio indicado en el libelo de la demanda, siendo atendido por un vigilante de las Residencias donde se encuentra el domicilio de la demandada, y en ese sentido, procedió a negar, rechazar y contradecir, todas y cada una de las partes de los hechos alegados por la parte actora en este proceso, en los cuales involucra a su representada, en la supuesta venta del inmueble objeto del presente litigio, solicitando además que la demanda fuera declarada Sin Lugar en la definitiva.- Ahora bien, vistos los alegatos de ambas partes, éstas tienen la carga procesal de la prueba, es decir, demostrar sus respectivos dichos, tal como se lo impone nuestra Ley Adjetiva en el artículo 506; en este sentido, este Sentenciador procede al análisis y valoración de las pruebas aportadas en la presente causa. PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDADA Promovió marcado con la letra “A”, poder debidamente Notariado, que le otorgara la co-demandada, ciudadana FRANCELYS JOSEFINA QUIJADA BELMONTE, expedido por ante la Notaría Pública de Lechería, bajo el número 013, Tomo 162, de fecha 23 de junio de 2014, este Tribunal le otorga valor probatorio de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, como demostrativo del carácter que se acredita para actuar en el presente juicio, y así se declara.-Promovió prueba de experticia, a los fines de realizar la prueba grafotécnica a la rúbrica estampada al documento de compra venta supuestamente suscrito entre los ciudadanos JHONATAN JOSE HERNANDEZ GONZALEZ Y MERCEDES COLUMBA ARENA MAITA, parte co demandantes, y la co- demandada, ciudadana FRANCELYS QUIJADA BELMONTE, por lo que evacuada la prueba, el único experto designado, previo acuerdo de las partes, ciudadano GILBERTO MARTINEZ, titular de la cédula de Identidad Número 3.695.178, concluyó que la firma ilegible en original, ubicada en la parte inferior izquierda como de FRANCELYS JOSEFINA QUIJADA BELMONTE, que suscribe el documento de opción de compra –venta, autenticado por ante la Notaría Pública Segunda de Puerto La Cruz, Municipio Sotillo, de este Estado, no fue ejecutada por la codemandada de autos, la antes mencionada ciudadana, y por lo tanto es una firma falsa, por lo que este Tribunal, en virtud de que el informe presentado no fue objetado por la parte demandante, quedando el mismo firme, es por lo que este Juzgador, de conformidad con las reglas de la sana critica, es decir, las reglas de la lógica y sentido común, le otorga pleno valor probatorio, por lo tanto, el referido documento de compra venta, debe ser desechado del proceso, como así se desecha, y por cuanto el mismo funge como documento fundamental de la acción, al ser desechado, no tiene por qué este Juzgador valorar el resto del acervo probatorio, aportado por las partes, y así también se declara, debiendo este sentenciador declarar lingualmente a nulidad del mismo, como así será declarado en la dispositiva de este fallo.- En ese sentido, conforme al artículo 254 del Código de Procedimiento Civil, según el cual, los Jueces no podrán declarar con lugar la demanda sino cuando a su juicio, exista plena prueba de los hechos alegados en ella, prescindiendo en sus decisiones de sutilezas y de puntos de mera forma, procede el Tribunal a analizar los alegatos por las partes, con vista del material probatorio supra señalado, con fundamento en las previsiones de los artículos 1.354 del Código Civil y 12 del texto legal adjetivo, a cuyo efecto, observa: Nuestra Ley Sustantiva en su artículo 1.354 contempla que quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe, por su parte, probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación. Así las cosas, conforme a la norma citada anteriormente, es carga de la parte accionante demostrar la existencia de la obligación cuyo cumplimiento pretende y por su parte el demandado, debe aportar elemento probatorio para enervar la pretensión del actor. De allí que, en el presente caso, la parte codemandada, ciudadana FRANCELYS QUIJADA BELMONTE, con la prueba de experticia grafotécnica promovida, pudo demostrar a este Juzgador, que efectivamente no había suscrito contrato alguno con los co-demandantes, toda vez que la firma que aparece como suya en el referido documento, no fue ejecutada por la antes mencionada ciudadana, pues resultó ser falsa…En consecuencia, y por cuanto la parte actora, no demostró que exista obligación al cumplimiento del contrato, por parte de la co-demandada, FRANCELYS QUIJADA BELMONTE, en su condición de propietaria del inmueble descrito anteriormente, debido a que no suscribió contrato alguno con los codemandantes de autos, por lo que mal puede proceder la pretensión de los mismos. Así se declara…Por las razones de hecho y de derechos antes mencionada este Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Agrario y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Anzoátegui, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, declara PRIMERO: SIN LUGAR la presente acción de Cumplimiento de Contrato de Opción de Compra Venta incoada por los ciudadanos JHONATAN JOSE HERNANDEZ GONZALEZ Y MERCEDES COLUMBA ARENAS MAITA, venezolanos, mayores de edad, cónyuges y titulares de las cédulas de identidad Números 8.276.209 y 8.259.519, respectivamente, debidamente asistidos por la abogado en ejercicio OMAIRETH AGUILERA MARTINEZ, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº 17.971.253, inscrita en el Inpreabogado bajo el Nº 132.147, contra la ciudadana FRANCELYS JOSEFINA QUIJADA BELMONTE, venezolana, mayor de edad y titular de la cédula de identidad Nº. V-14.105.037 y la empresa GREEN HOUSE BIENES Y RAICES, C.A., la cual se encuentra inscrita por ante el registro de Comercio, en fecha 22/09/2008, bajo el N° 04, Tomo 18-A, inscrita en el Registro de Información Fiscal (RIF) Nº J-29670555-0, debidamente representada por la ciudadana KARLA ALEJANDRA OSORIO DE ROSARIO, venezolana, mayor de edad y titular de la cédula de identidad N° V- 13.751.295. SEGUNDO: Nulo el contrato de compra venta autenticado en fecha 06/06/2013, por ante la Notaria Pública Segunda de Puerto La Cruz, Municipio Sotillo, Estado Anzoátegui, bajo el N° 009, Tomo 069.- TERCERO: Se suspende la medida de prohibición de enajenar y gravar, decretada en fecha 23 de Enero de 2014, recaída sobre el inmueble constituido por un apartamento identificado con el Nº 8-3-1, situado en el piso 3 del Edificio 8 de la Urbanización Terrazas de Puente Real, ubicada en la Avenida Nueva Barcelona, Urbanización Nueva Barcelona, Jurisdicción de la Parroquia San Cristóbal, Municipio Bolívar del Estado Anzoátegui, dicho apartamento tiene un área aproximada de SETENTA Y DOS METROS CUADRADOS (72,00mts2) y consta de las siguientes dependencias: Sala, Comedor, cocina, lavandero, un (01) dormitorio principal con un (01) baño interno, una (01) habitación, un (01) baño y sus linderos son los siguientes: NORTE: Fachada norte del edificio; SUR: Con Fachada sur del edificio; ESTE: Fachada Este del edificio; OESTE; Con apartamento 8-3-2. Además le corresponde dos (02) puestos de estacionamiento signados con la letra y número 8-3-1. Y le corresponde un porcentaje de condominio de 0,36999%, tal como se evidencia en el Documento debidamente protocolizado por ante la Oficina de Registro Público del Municipio Simón Bolívar del Estado Anzoátegui, en fecha 11/07/2007, bajo el N° 33, Tomo 2, Protocolo Primero, el cual es propiedad de la ciudadana FRANCELYS JOSEFINA QUIJADA BELMONTE, y cuya medida le fue participada al Registrador Inmobiliario del Municipio Simón Bolívar, mediante Oficio número 042-14, de fecha 23 de enero de 2014. Así se decide…”.

V

Conoce este Tribunal Superior del recurso de apelación ejercido, por la abogada Omaireth Aguilera, inscrita en el Inpreabogado bajo el Nº 132.147, contra la decisión proferida por el Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Agrario y Transito de la Circunscripción Judicial del Estado Anzoátegui, de fecha veintitrés (23) de noviembre de dos mil quince, que declaró sin lugar la demanda, por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE OPCION DE COMPRA VENTA, incoado por los ciudadanos JHONATAN JOSE HERNANDEZ GONZALEZ Y MERCEDES COLUMBA ARENAS MAITA, venezolanos, mayores de edad, cónyuges y titulares de las cédulas de identidad Números 8.276.209 y 8.259.519, respectivamente, contra la ciudadana FRANCELYS JOSEFINA QUIJADA BELMONTE, venezolana, mayor de edad y titular de la cédula de identidad Nº. V-14.105.037 y la empresa GREEN HOUSE BIENES Y RAICES, C.A., la cual se encuentra inscrita por ante el registro de Comercio, en fecha 22/09/2008, bajo el N° 04, Tomo 18-A, inscrita en el Registro de Información Fiscal (RIF) Nº J-29670555-0, debidamente representada por la ciudadana KARLA ALEJANDRA OSORIO DE ROSARIO, venezolana, mayor de edad y titular de la cédula de identidad N° V- 13.751.295.

A objeto de decidir, este Juzgador pasa a valorar las pruebas presentadas por las partes intervinientes:

Pruebas la parte actora

Promovió, documento de opción de compra de fecha 06/06/2013, autenticado por ante la Notaría Pública Segundo de Puerto la Cruz, anotado bajo el Nº 009, Tomo 069. En relación a esta probanza a esta probanza se verifica de autos que fue impugnada, promoviéndose al efecto la prueba de cotejo dando un resultado por parte de los expertos, que será analizado en la motiva de presente decisión. Así se declara.-

Promovió cheque de gerencia, emitido de por el banco FONDO COMUN signado con el Nº 58-97444271, de fecha 06/06/13, a nombre de la ciudadana FRANCELYS JOSEFINA QUIJADA BELMONTE, por la cantidad de CIENTO NOVENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 190.000,00); y recibo de cancelación por la cantidad de CINCUENTA MIL BOLÍVARES (50.000,00), marcado con la letra “B”, cancelado mediante cheque signado con el Nº 44-39774712, de fecha 08/03/13. Respecto a estas pruebas, se verifica que fue solicitado se oficiara al banco FONDO COMUN, para que diera respuesta en relación a los referidos cheques, observándose respuesta cursante a los folios 4 al 51 de la segunda pieza, en consecuencia se les otorga valor probatorio. Así se declara.-

Promovió, posiciones juradas las cuales se evidencia su no evacuación no teniendo nada que valorarse. Así se declara.-

Conjuntamente con el escrito libelar, consignó una serie de documentos, siendo certificación de gravamen, documento donde se verifica el préstamo otorgado, así como notificación de firma definitiva por parte del registro correspondiente, respecto a tales probanzas no impugnados por la contraparte, se considera oportuno otorgársele valor probatorio como demostrativo de su contenido. Así se declara.
PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDADA

Promovió, poder notariado otorgado por ante la Notaria por ante la Notaría Pública de Lechería, bajo el número 013, Tomo 162, de fecha 23 de junio de 2014. En relación a esta probanza, se pudo constatar que este documento es que se utilizó para comparar si la firma era o no de la demandada, este juzgador realizará el pronunciamiento respectivo en la motiva de la decisión.

Promovió, denuncia de fecha 18 de junio de 2014, presentada por la demandada, marcada con la letra “B”, folio 115. Respecto a esta probanza, este Tribunal considera oportuno otorgarle valor probatorio, como demostrativo de su contenido. Así se declara.-

Promovió, la testimonial del ciudadano LUIS ALBERTO MANEIRO ROLDAN. Se observa que la promovente pretende probar una serie de hechos relacionados con el contrato firmado objeto de causa, lo cual se considera un desacierto, toda vez, que no es admisible la prueba de testigos para probar la existencia de una convención celebrada con el fin de establecer una obligación o de extinguirla, cuando el valor del objeto del contrato o convención exceda de dos mil bolívares, hoy dos bolívares fuertes, ello conforme al artículo 1.387 del Código Civil.

VI

Esta alzada pasa a determinar si la declaratoria sin lugar de la presente demanda, dictada por el a-quo, es acertada o no.

El artículo 1.167 del Código Civil establece:

“En el contrato bilateral si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiera lugar a ellos”

De la norma transcrita se extrae, que en el contrato bilateral cuando una de las partes no cumpla con las estipulaciones pactadas en el contrato, la otra queda facultada para solicitar bien sea el cumplimiento del contrato o la resolución del mismo con los daños y perjuicios si hubiera lugar a ellos.

El artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, establece:

“las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación. Los hechos notorios no son objeto de prueba”.

La citada norma regula la distribución de la carga de la prueba al establecer que todo aquél que afirma un hecho tiene que probarlo, y así de manera tener su como no infundado. En tal sentido, la Sala de Casación Civil, mediante sentencia Nº 193, de fecha 25 de abril de 2003 (caso: Dolores Morante Herrera c/ Domingo Antonio Solarte y Angel Emiro Chourio), expresó:

“…En el derecho procesal moderno, corresponde a la parte que afirma el hecho, esto es, aquella que tiene interés en obtener la consecuencia jurídica que asigna la norma general y abstracta a ese hecho, demostrar al juez la realización concreta del mismo y provocar en él la convicción de la verdad del hecho; y a la parte que tiene interés en obtener el rechazo de la pretensión, demostrar los hechos extintivos o modificativos de la misma. Tiene apoyo esta tesis en el principio del contradictorio y se la denomina “carga subjetiva de la prueba”, independientemente de que esté expresamente distribuida por una norma o implícita en la estructura misma del proceso. Los límites de la controversia quedan planteados con el ejercicio de la pretensión que se hace valer en la demanda y con el ejercicio de la defensa o excepción que hace valer el demandado en la contestación. Como es lógico, ambos actos requieren la alegación de los hechos en que se fundamentan, y tales afirmaciones determinan el thema probandum y los respectivos sujetos gravados con la carga de probar los hechos en virtud de la correlación que debe existir entre la carga de la alegación y la carga de la prueba. Es allí la máxima latina tan socorrida en textos y en fallos: Onus probandi incumbit ei qui asserit (La carga de la prueba incumbe al que afirma). En síntesis, en el derecho moderno, ambas partes pueden probar. a: el actor, aquellos hechos que fundamentan su pretensión; b: el demandado, aquellos hechos que fundamentan su excepción o defensa; que es lo mismo que decir: las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho (Vid: Rengel Romberg Arístides. Tratado de Derecho Procesal Civil Venezolano según el nuevo Código de 1987. Ed. Exlibris. Caracas 1991. Tomo III. p 277 y ss).
...Omissis...La jurisprudencia de la casación, considerando la distinta posición del demandado en particular, ha interpretado la máxima reus in exceptione fit actor, y acoge la doctrina generalmente aceptada de cuando el demandado no se encierra en la pura negación de las pretensiones, sino que expone razones de hecho para discutirlas, adopta en el proceso una actitud dinámica, y la contienda procesal se desplaza de la pretensión, a las razones que la enervan, y el riesgo de la falta de pruebas también se desplaza, porque el actor no tiene que probar nada, puesto no es de la realidad de su pretensión de lo que se trata, sino de las razones contendientes de aquellas (GF. N° 17 (2° etapa) p 63).Esta última actitud dinámica del demandado fue realmente lo que aconteció en el caso de autos, pues no se limitó a la contradicción pura y simple de la pretensión, sino que expuso discriminadamente razones de hecho para discutirlas, en cuya hipótesis, de acuerdo a lo precedentemente expuesto, asumió la carga de la prueba, sobre todo porque expuso entre esas razones hechos impeditivos, modificativos y hasta extintivos del derecho del actor en solicitar una rendición de cuentas…”

El artículo 1.354 del Código Civil, dice:

“Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación.”.

De la norma copiada se extrae, que las partes tiene que probar sus afirmaciones de hecho, cuando alguna de ellas quiera pedir la ejecución de una obligación o libertarse de una. Resultando entonces, que le corresponde al actor explicar los hechos en que se basa su reclamación y al demandado los hechos que esgrime en su defensa.-

Ahora bien, la carga de la prueba implica un mandato para que ambas partes acrediten la verdad de los hechos enunciados por ellos, esto es la carga de la prueba no supone un deber para el adversario si no que esta enmarcado en el propio interés de cada parte, traduciéndose todo ello en que ambas partes deben probar sus propias afirmaciones.

Hecho este esbozó doctrinario, y conforme fue apreciado en decurso del proceso Este Tribunal arriba a las siguientes conclusiones:

1) la parte demandada alega que denunció a la ciudadana KARLA ALEJANDRA OSORIO DE ROSARIO por ante C.I.C.P.C; se observa de autos que cursa denuncia de fecha 18/06/2014, contra la citada ciudadana, mas no existe en relación a ello, resultas que los hechos denunciados hayan sido verificados, y así poder este Juzgador tener elementos determinantes para decidir conforme a ello.

2) La parte demandante expresa que canceló la cantidad de DOSCIENTOS CUARENTA MIL BOLÍVARES SIN CÉNTIMOS (Bs. 240.000,00), que entregaron a la demandada al momento de la firma del contrato. Respecto a tal alegación, de verifica de las pruebas aportadas al proceso que ciertamente fue cancelado tal monto, tales como cheque de gerencia, emitido de por el banco FONDO COMUN signado con el Nº 58-97444271, de fecha 06/06/13, a nombre de la ciudadana FRANCELYS JOSEFINA QUIJADA BELMONTE, por la cantidad de CIENTO NOVENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 190.000,00), el cual fue depositado en su cuenta tal como se observa de autos, no habiendo rechazo alguno en el iter procesal respecto a ello por parte demandada, no obstante ello el a-quo, omite en la motiva de su decisión pronunciamiento al respecto, lo cual es un claro desacierto. También, cursa recibo de pago por la cantidad de CINCUENTA MIL BOLÍVARES (50.000,00), marcado con la letra “B”, donde se canceló mediante cheque signado con el Nº 44-39774712, de fecha 08/03/13; tampoco hace valoración el tribunal de origen al respecto.

3) La demandada dice, el documento objeto de causa no fue firmada por ella; al respecto promovió la prueba de cotejo la cual arrojó que las firmas no fueron ejecutadas por la misma persona que suscribe el documento poder especial donde la ciudadana FRANCELYS JOSEFINA QUIJADA BELMONTE, otorga dicho poder; en este punto de la decisión este Tribunal debe puntualizar lo siguiente, cual firma es la falsa, la del documento motivo de acción o la estampada en el poder otorgado, como puede entenderse la aceptación por parte Notaría Pública Segunda folio 10 cuaderno principal, que los otorgantes son los demandantes y la demandada, por tanto este Juzgador bajo ningún respecto puede tener el documento de opción de compra venta, como no firmado por la demandada.

4) Se consta a los autos, copia de certificación de gravamen, folio 15, dejando constancia que sobre el bien identificado con el Nº 8-3-1, situado en el piso 3 del Edificio 8 de la Urbanización Terrazas de Puente Real, ubicada en la Avenida Nueva Barcelona, Urbanización Nueva Barcelona, Jurisdicción de la Parroquia San Cristóbal, Municipio Bolívar del Estado Anzoátegui; Crédito bancario a favor de la actora, así como fecha de firma de la venta definitiva para el día 17/10/13.

Con base a todo lo anterior, se verifica que la demandada no logró generar convicción respecto al asunto sometido decisión, existiendo por tanto un incumplimiento de su parte, no resultando suficiente sus pruebas, y no pudiendo desligarse del contrato pactado, pues como se explica que en su cuenta fue depositado un dinero de manos de los demandantes, no contraviniendo tal pago, ni aduciendo algo relevante sobre ello, que pueda hacer ver al Juzgador que ciertamente estaba en desconocimiento de la opción de compra venta firmada donde la Notaría Pública Segunda, puntualiza que los otorgantes son los demandantes y la demandada.

Con base a todo lo anterior, este Tribunal concluye que la parte demandante tiene derecho a que finalice la negociación para la cual ejerció todo su empeño para concretarla, y cumplió a cabalidad con lo estipulado en el contrato dentro del lapso establecido, probando con el cúmulo de pruebas tales circunstancias, siendo: documento de opción de compra de fecha 06/06/2013, autenticado por ante la Notaría Pública Segundo de Puerto la Cruz, anotado bajo el Nº 009, Tomo 069; cheque de gerencia, emitido de por el banco FONDO COMUN signado con el Nº 58-97444271, de fecha 06/06/13, a nombre de la ciudadana demandada FRANCELYS JOSEFINA QUIJADA BELMONTE, por la cantidad de CIENTO NOVENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 190.000,00); recibo de cancelación por la cantidad de CINCUENTA MIL BOLÍVARES (50.000,00), marcado con la letra “B”, cancelado mediante cheque signado con el Nº 44-39774712, de fecha 08/03/13; certificación de gravamen, documento donde se verifica el préstamo otorgado, así como notificación de firma definitiva por parte del registro correspondiente; aunado a la consideración que las obligaciones que se alegaron incumplidas por parte de la demandada de autos, se derivan de un contrato de opción de compra-venta de un inmueble, que se traduce en una obligación de hacer, que no es otra que el cumplimiento por parte de la ciudadana FRANCELYS JOSEFINA QUIJADA BELMONTE, de otorgar la escritura definitiva de venta, y consecuentemente el recurso de apelación debe ser declarado CON LUGAR, como se determinará en forma expresa positiva y precisa, en el dispositivo del presente fallo. Así se decide.

Por último, en relación a lo peticionado en el escrito libelar referente a la suspensión de la medida dictada por el Juzgado Segundo de Municipio Juan Antonio Sotillo, a decir de la actora mediante oficio Nº 0921-478-2012, en el juicio por cobro de bolívares; respecto a este pedimento este Juzgador lo niega, a razón que se trata de un juicio distinto en el cual se está discutiendo una situación diferente a la de autos, por tanto, no debe inmiscuirse quien aquí decide, pues sería una extralimitación ilógica. Así se decide.-

VII
DECISIÓN:

Por todas las razones expuestas, este Tribunal Superior, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara: PRIMERO: Con Lugar la apelación ejercida por la abogada Omaireth Aguilera, inscrita en el Inpreabogado bajo el Nº 132.147, contra decisión de fecha veintitrés (23) de noviembre de dos mil quince, dictada por el Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito, de la Circunscripción Judicial del estado Anzoátegui.

SEGUNDO: Parcialmente Con Lugar la demanda por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE OPCION DE COMPRA VENTA, incoado por los ciudadanos JHONATAN JOSE HERNANDEZ GONZALEZ Y MERCEDES COLUMBA ARENAS MAITA, venezolanos, mayores de edad, cónyuges y titulares de las cédulas de identidad Números 8.276.209 y 8.259.519, respectivamente, contra la ciudadana FRANCELYS JOSEFINA QUIJADA BELMONTE, venezolana, mayor de edad y titular de la cédula de identidad Nº V-14.105.037 y la empresa GREEN HOUSE BIENES Y RAICES, C.A., la cual se encuentra inscrita por ante el registro de Comercio, en fecha 22/09/2008, bajo el N° 04, Tomo 18-A, inscrita en el Registro de Información Fiscal (RIF) Nº J-29670555-0, debidamente representada por la ciudadana KARLA ALEJANDRA OSORIO DE ROSARIO, venezolana, mayor de edad y titular de la cédula de identidad N° V- 13.751.295.

TERCERO: Se le ordena a la ciudadana FRANCELYS JOSEFINA QUIJADA BELMONTE, venezolana, mayor de edad y titular de la cédula de identidad Nº. V-14.105.037, a otorgar el Documento de compra-venta, sobre el bien inmueble constituido por un apartamento identificado con el Nº 8-3-1, situado en el piso 3 del Edificio 8 de la Urbanización Terrazas de Puente Real, ubicada en la Avenida Nueva Barcelona, Urbanización Nueva Barcelona, Jurisdicción de la Parroquia San Cristóbal, Municipio Bolívar del Estado Anzoátegui, dicho apartamento tiene un área aproximada de SETENTA Y DOS METROS CUADRADOS (72,00mts2) y consta de las siguientes dependencias: Sala, Comedor, cocina, lavandero, un (01) dormitorio principal con un (01) baño interno, una (01) habitación, un (01) baño y sus linderos son los siguientes: NORTE: Fachada norte del edificio; SUR: Con Fachada sur del edificio; ESTE: Fachada Este del edificio; OESTE; Con apartamento 8-3-2. Además le corresponde dos (02) puestos de estacionamiento signados con la letra y número 8-3-1. Y le corresponde un porcentaje de condominio de 0,36999%, tal como se evidencia en el Documento debidamente protocolizado por ante la Oficina de Registro Público del Municipio Simón Bolívar del Estado Anzoátegui, en fecha 11/07/2007, bajo el N° 33, Tomo 2, Protocolo Primero; para lo cual los compradores JHONATAN JOSE HERNANDEZ GONZALEZ Y MERCEDES COLUMBA ARENAS MAITA, deberán hacer efectivo el crédito debidamente aprobado, tal como lo hicieron constar en autos y así la demandada proceda a dar cumplimiento a lo ordenado en esta decisión. Así se declara.

CUARTO: En caso de negativa de la vendedora o demandada de otorgar el documento, la presente sentencia debidamente registrada servirá de título de propiedad a favor de la Compradora o demandante, de conformidad con lo previsto en el artículo 531 del Código de Procedimiento Civil. Se deja claro, que para poder registrar la presente decisión deben los demandantes cancelar el restante del dinero primeramente pactado en el contrato, y de no ser aceptado por la demandada, se deberá consignar el pago ante el a-quo, debiendo el registrador verificar tal cumplimiento, para proceder a registrar el fallo.

Queda así REVOCADA la sentencia apelada.

Publíquese, regístrese, agréguese a los autos, déjese copia certificada de esta decisión.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Anzoátegui, en Barcelona, a los ocho (08) días del mes de marzo del dos mil dieciséis (2016). Años: 205º de la Independencia y 157º de la Federación.
El Juez Superior Provisorio,

Emilio Arturo Mata Quijada La Secretaria,

Rosmil Milano
En la misma fecha, siendo las (09:20 A.m.) previo el anuncio de Ley, se dictó y publicó la sentencia anterior. Conste. La Secretaria,

Rosmil Milano