TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL
Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y
Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Anzoátegui
Barcelona, Catorce (14) de Marzo de 2016.
205º y 157º

JURISDICCIÓN CIVIL – BIENES

Asunto: BP02-V-2014-000532
I
DE LAS PARTES Y SUS APODERADOS

A los fines de dar cumplimiento a lo dispuesto en el artículo 243 del Código de Procedimiento Civil, se establecen en el presente procedimiento como partes y abogados intervinientes las siguientes personas:
Parte Accionante: Ciudadano JOSÉ SIMÓN GONZALEZ ORTIZ, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad números: V- 16.315.683.
Representantes Judiciales: Abogado JSÈ PEREIRA y CARLA SOLORZANO, titulares de las cedulas de identidad Nos. V-16.491.197, y V- 12.914.308, inscritos en el instituto de previsión social del abogado INPREABOGADO bajo los Nos. 126.693 y 75.797, respectivamente.
Parte Accionada: Empresa Mercantil DESARROLLOS TAO INSULAR, C.A., de este domicilio e inscrita por ate el Registro Mercantil V de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y Estado Miranda bajo el N1 72, Tomo 1.487-A, de fecha 08 de enero de 2007.
Representante Judicial: Abogados JOSÉ GETULIO SALAVERRIA o RAFAEL RAMOS GARCÍA, inscritos en el instituto de previsión social del abogado INPREABOGADO bajo los Nos. 2.104 y 10.205, respectivamente.
MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO.

SENTENCIA: DEFINITIVA.-

II
SINTESIS DE LA CONTROVERSIA

La causa petendi se sintetiza así:

Mediante escrito libelar presentado ante la Unidad de Recepción de Documentos (U.R.D.); del Palacio de Justicia de la ciudad de Barcelona circunscripción judicial del Estado Anzoátegui, se recibió la causa civil contentiva de la acción de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO, en fecha Catorce (14) de Abril del 2014; correspondiéndole al Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Agrario y Transito de esta misma Circunscripción Judicial, el conocimiento de la presente causa, la cual fue recibida en esta misma fecha, y distinguida con el numero: BP02-V-2014-000532.
Por auto de fecha Veintiuno (21) de Abril del 2014, se admitió la presente demanda, ordenándose librar la correspondiente compulsa del libelo de demanda.
Mediante diligencia de fecha 21 de Abril de 2014, el ciudadano JOSÉ SIMÓN GONZALEZ ORTIZ, confirió Poder Apud Acta a la Abogada Carla Solórzano, titular de la cédula de identidad Nº V-12.914.308 e inscrita en el Inpreabogado bajo el Nº 75.797.
Mediante diligencia de fecha 21 de abril de 2014 la apoderada judicial de la parte actora ratificó las medidas cautelares solicitadas en el libelo de demanda.
Mediante diligencia de fecha 23 de abril de 2014 la apoderada judicial de la parte actora indicó datos del documento de condominio, así como las medidas y linderos del bien sobre el cual solicita las medidas cautelares.
Mediante diligencia de fecha 29 de abril de 2014 la apoderada judicial de la parte actora consignó cheque de gerencia por Bs. 493.609,00 de la Sociedad Financiera Mercantil, a favor de este Juzgado, para que sea depositado en sus cuentas, a los fines de que no quede a su representado ninguna obligación por cumplir a la accionada por concepto de la compra del inmueble objeto de esta acción.
En fecha 13 de Mayo de 2014 la Alguacil del Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Agrario y Transito de esta misma Circunscripción Judicial, consignó recibo y compulsa librada a la REPRESENTANTE LEGAL de la demandada, ciudadana NORELYS TOVAR OVIEDO, dejando constancia que fue imposible localizarla.
En fecha 13 de Mayo de 2014 la Alguacil del Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Agrario y Transito de esta misma Circunscripción Judicial, consignó recibo y compulsa librada a la REPRESENTANTE LEGAL de la demandada, ciudadana ASUSENA APONTE CENTENO, dejando constancia que fue imposible localizarla.
Por auto de fecha 14 de Mayo de 2014 se ordenó oficiar al Banco Bicentenario, Banco Universal, remitiéndole el cheque de gerencia a los fines de abrir Cuenta de Ahorros a nombre del Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Agrario y Transito de esta misma Circunscripción Judicial. Se libró oficio.-
Mediante diligencia de fecha 19 de Marzo de 2014, la apoderada judicial de la parte actora solicitó se expidiera cartel de citación.
Por auto de fecha 26 de mayo de 2014 se ordenó la citación por carteles de la demandada. Se libró cartel de citación.
Mediante diligencia de fecha 29 de mayo de 2014 la apoderada judicial de la parte actora consignó ejemplares de prensa con publicación del cartel de citación.
Por auto de fecha 03 de junio de 2014 se ordenó a la parte actora a publicar nuevamente los carteles de citación librados en la presente causa por cuanto no se dio cumplimiento a los intervalos de Ley en la publicación de los mismos.
Mediante diligencia de fecha 15 de Julio de 2014 la apoderada judicial de la parte actora consignó ejemplares de prensa con publicación del cartel de citación.
En fecha 28 de julio de 2014 el Secretario del Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Agrario y Transito de esta misma Circunscripción Judicial, dejó constancia de haber fijado cartel en el domicilio de la demandada.
Mediante diligencia de fecha 22 de septiembre de 2014 la apoderada judicial de la parte actora solicitó el nombramiento de Defensor Ad Litem a la demandada.
Por auto de fecha 25 de septiembre de 2014 se designó a la Abogada Yrian Marín como Defensora Judicial de la demandada. Se libró boleta de notificación.
En fecha 02 de octubre de 2014 la Alguacil del Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Agrario y Transito de esta misma Circunscripción Judicial, consignó Boleta de Notificación debidamente firmada por la Abogada Yrian Marín, Defensora Judicial de la demandada.
En fecha 07 de octubre de 2014 la Abogada Yrian Marín, Defensora Judicial de la demandada, acepto la designación y juró cumplir bien y fielmente las obligaciones inherentes al cargo.
Mediante escrito de fecha 29 de octubre de 2014, la Abogada Yrian Marín, Defensora Judicial de la demandada, solicitó reponer la causa al estado de que se agote nuevamente la citación personal de la demandada, en la persona de sus apoderados FRANCISCO JAVIER REYNA VÉLIZ y/o ROBERTO DREW BEAR.
Mediante escrito de fecha 05 de Noviembre de 2014 la apoderada judicial de la parte actora solicitando deseche el escrito presentado en fecha 29 de octubre de 2014, por la Abogada Yrian Marín, Defensora Judicial de la demandada en el cual solicitó reponer la causa al estado de que se agote nuevamente la citación personal de la demandada, en la persona de sus apoderados FRANCISCO JAVIER REYNA VÉLIZ y/o ROBERTO DREW BEAR.
Mediante escrito de fecha 10 de Noviembre de 2014, la Abogada Yrian Marín, Defensora Judicial de la demandada, ratificando lo solicitado en su escrito de fecha 29 de octubre de 2014.
Mediante diligencia de fecha 14 de enero de 2015 la apoderada judicial de la parte actora, solicitando se cite a los apoderados judiciales de la parte demandada.
Por auto de fecha 09 de marzo de 2015, el Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Agrario y Transito de esta misma Circunscripción Judicial, ordenó reponer la causa al estado que se agote nuevamente la citación personal de la empresa demandada.
Mediante diligencia de fecha 26 de marzo de 2015 la apoderada judicial de la parte actora dejó constancia de la consignación de recibo de los emolumentos para la practica de la citación de la demandada.
En fecha 17 de abril de 2015 la Alguacil Accidental del Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Agrario y Transito de esta misma Circunscripción Judicial, consignó Boleta de Citación firmada por el Abogado Rafael Ramos en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada.
Mediante escrito de fecha 25 de Mayo de 2015, los Abogados JOSE GETULIO SALAVERRIA o RAFAEL RAMOS, en su carácter de Apoderados Judiciales de la empresa Mercantil DESARROLLOS TAO INSULAR, C.A., de este domicilio e inscrita por ate el Registro Mercantil V de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y Estado Miranda bajo el N1 72, Tomo 1.487-A, de fecha 08 de enero de 2007, dio Contestación a la Demanda e incoó Reconvención de la Demanda.
Por auto de fecha 04 de junio de 2015 se Admitió la Reconvención interpuesta por los apoderados judiciales de la parte demandada, empresa Mercantil DESARROLLOS TAO INSULAR, C.A., de este domicilio e inscrita por ate el Registro Mercantil V de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y Estado Miranda bajo el N1 72, Tomo 1.487-A, de fecha 08 de enero de 2007. Se fijó el quinto (5º) día de despacho siguiente a la constancia en autos de la notificación del demandante-reconvenido para que tenga lugar el acto de contestación a la Reconvención. Se libró boleta.
Mediante diligencia de fecha 08 de junio de 2015 los apoderados judiciales de la parte demandada-reconviniente, manifestando que el Código de Procedimiento Civil no contempla ninguna modalidad de notificación/citación por efecto de la Reconvención, que el Artículo 367 del Código de Procedimiento Civil indica que una vez admitida la reconvención, el demandante contestará el quinto día siguiente.
En fecha 09 de junio de 2015 la Alguacil Accidental del Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Agrario y Transito de esta misma Circunscripción Judicial, consignó Boleta de Notificación firmada por la Abogada CARLA SOLORZANO en su carácter de apoderado judicial de la parte demandante-reconvenida.
Mediante escrito de fecha 16 de junio de 2015, la Abogada CARLA SOLORZANO en su carácter de apoderado judicial de la parte demandante-reconvenida, Contestó la Reconvención interpuesta por los apoderados judiciales de la parte demandada, empresa Mercantil DESARROLLOS TAO INSULAR, C.A., de este domicilio e inscrita por ate el Registro Mercantil V de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y Estado Miranda bajo el N1 72, Tomo 1.487-A, de fecha 08 de enero de 2007.
Por auto de fecha 30 de junio de 2015 el Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Agrario y Transito de esta misma Circunscripción Judicial, or cuanto en fecha 30 de septiembre del año 2009, la Sala Plena del Tribunal Supremo de Justicia mediante Resolución Nº 2009-0047, resolvió modificar la estructura de la Competencia Agraria de la Circunscripción Judicial del Estado Anzoátegui, mediante la cual fue Suprimida las competencias en materia Civil, Mercantil y Tránsito, al Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Agrario y de Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Anzoátegui; suprimiendo a su vez la competencia en materia Agraria a los Juzgados Primero, Segundo y Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Agrario y Transito de la Circunscripción Judicial del Estado Anzoátegui, y por consiguiente éste Tribunal paso a denominarse JUZGADO PRIMERO DE PRIMERA INSTANCIA AGRARIA DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO ANZOÁTEGUI, ordenando la remisión de todas las causas Civiles, Mercantiles y de Transito para una distribución equitativa de las mismas entre los JUZGADOS PRIMERO, SEGUNDO Y TERCERO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y TRANSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ANZOÁTEGUI; en tal sentido, es por lo que se acuerda remitir la presente demanda signada con el Nº BP02-V-2014-000532, contentiva del Juicio por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO, presentada por el ciudadano JOSE SIMON GONZALEZ ORTIZ, venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad Nº V-16.315.683, asistido en este acto por la Abogada en ejercicio CARLA SOLORZANO, venezolana, mayor de edad, de este domicilio, titular de la cédula de identidad Nº 12.914.308 e inscrita en el Inpreabogado bajo el numero 75.797, en contra de la Sociedad Mercantil DESARROLLOS TAO INSULAR, C.A., domiciliada en la ciudad de Caracas, debidamente inscrita en el Registro Mercantil V de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y Estado Miranda, el 08 de enero de 2.007, bajo el N° 72, Tomo 1.487-A, en la persona de sus representantes legales ciudadanas NORELYS TOVAR OVIEDO y ASUSENA APONTE CENTENO, venezolanas, mayores de edad, titulares de las cedulas de identidad Nros. V-11.233.519 y V-8.227.940, respectivamente; a la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos Civil (URDD), de la Circunscripción Judicial del Estado Anzoátegui, a los fines de su distribución en cualquiera de los JUZGADOS PRIMERO, SEGUNDO Y TERCERO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y TRANSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ANZOÁTEGUI. Se libró Oficio.
Por auto de fecha 13 de julio de 2015 este JUZGADO PRIMERO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y TRANSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO ANZOÁTEGUI, le dio entrada a la presente causa y el Juez Temporal de este Despacho se avocó al conocimiento de la misma.
Mediante escrito de fecha 20 de julio de 2015 los Abogados JOSE GETULIO SALAVERRIA o RAFAEL RAMOS, en su carácter de Apoderados Judiciales de la empresa Mercantil DESARROLLOS TAO INSULAR, C.A., de este domicilio e inscrita por ate el Registro Mercantil V de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y Estado Miranda bajo el N1 72, Tomo 1.487-A, de fecha 08 de enero de 2007, presentaron escrito haciendo consideraciones sobre la contestación a la reconvención.
Mediante escrito de fecha 14 de agosto de 2015, el Abogado RAFAEL RAMOS, en su carácter de Apoderado Judicial de la empresa Mercantil DESARROLLOS TAO INSULAR, C.A., Promovió Pruebas tanto para la Demanda como para la Reconvención.
Por auto de fecha 11 de agosto de 2015 se agregó a los autos el escrito de pruebas presentado por la parte demandada-reconviniente.
Mediante escrito de fecha 12 de agosto de 2015 la apoderada judicial de la parte demandante-reconvenida, Promovió Pruebas.
Por auto de fecha 23 de Septiembre de 2015 el Tribunal realizó computo pormenorizado e indicó que el lapso de promoción de pruebas venció en fecha 10 de agosto de 2015, por lo tanto que el Escrito de Promoción de Pruebas presentado por la apoderada judicial de la parte demandante-reconvenida, resulta extemporáneo por tardío.
Por auto de fecha 24 de septiembre de 2015 el Tribunal admitió las pruebas presentadas por la parte demandada-reconviniente.
Mediante diligencia de fecha 24 de Septiembre de 2015, la apoderada judicial de la parte demandante-reconvenida, dándose por enterada de la decisión de este Tribunal en relación a las pruebas presentadas por ella y realiza ciertas consideraciones.
En fecha 26 de octubre de 2015 se libró Oficio a la ciudadana Petra Núñez, Adjunta a la Dirección de la empresa EDITORES ORIENTALES, C.A.
En fecha 26 de octubre de 2015 se libró Oficio Al Registrador Público del Municipio Urbaneja del estado Anzoátegui.
En fecha 4 de noviembre de 2015 se recibió Oficio emanado de EDITORES ORIENTALES, C.A.
En fecha 6 de noviembre de 2015 se le dio entrada al Oficio emanado de EDITORES ORIENTALES, C.A.
En fecha 25 de noviembre de 2015 se recibió Oficio emanado del Registrador Público del Municipio Urbaneja del estado Anzoátegui.
En fecha 66 de noviembre de 2015 se le dio entrada al Oficio emanado del Registrador Público del Municipio Urbaneja del estado Anzoátegui.
En fecha 17 de Diciembre de 2015 se recibió Escrito de Informes presentado por la Apoderada Judicial de la parte demandante-reconvenida.
En fecha 15 de Enero de 2016 se recibió Escrito de Informes presentado por el Apoderado Judicial de la parte demandada-reconviniente.
Por auto de fecha 18 de enero de 2016 se agregaron a los autos los Escritos de Informes presentados por las partes.
Mediante escrito de fecha 23 de febrero de 2016 la apoderada judicial de la parte demandante-reconvenida solicitó se dictara sentencia en la presente causa.

Términos de la Litis
La parte accionante:
La parte accionante en primer término demanda a la empresa Mercantil DESARROLLOS TAO INSULAR, C.A., de este domicilio e inscrita por ate el Registro Mercantil V de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y Estado Miranda bajo el N1 72, Tomo 1.487-A, de fecha 08 de enero de 2007, por Cumplimiento de Contrato de Opción de Compra Venta de un Inmueble, para que convenga o sea condenada por el Tribunal a:
PRIMERO: Reconozca que le vendió al demandante el Apartamento Nº L-1-2 del Edificio Conjunto Residencial “THAI”, ubicado en el Municipio Diego Bautista Urbaneja, Lechería, Estado Anzoátegui.
SEGUNDO: Cumpla con su obligación de protocolizar el documento definitivo de venta del referido inmueble, o en su defecto el Tribunal emita Sentencia que sea suficiente título de propiedad del inmueble en virtud que ya se ha pagado el precio convenido.
El inmueble objeto del presente litigio está constituido por el Apartamento Nº L-1-2 del Edificio Conjunto Residencial “THAI”, ubicado en el Municipio Diego Bautista Urbaneja, Lechería, Estado Anzoátegui.
En segundo término el accionante fundamenta su solicitud en el hecho que suscribió un contrato de Opción a Compra Venta con el ciudadano FRANCISCO JAVIER REYNA BELLO, quien actuó en nombre y representación de la empresa Mercantil DESARROLLOS TAO INSULAR, C.A., de este domicilio e inscrita por ate el Registro Mercantil V de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y Estado Miranda bajo el N1 72, Tomo 1.487-A, de fecha 08 de enero de 2007, pactando un precio de Bs. 617.000,00, entregando por concepto de cuota inicial la cantidad de Bs. 123.397,00, cancelada en 13 cuotas desde el 07/12/2009 hasta el 30/08/2010; Que el saldo restante de Bs. 493.603,00 serían pagados posterior el momento cierto de protocolización del documento definitivo de compra venta. Que es el caso que la vendedora no cumplió con su obligación contractual de traspasar el inmueble a nombre del comprador, que jamás se ha materializado, y por cuanto las obligaciones del comprador se hacen líquidas y exigibles luego de la oportunidad de la protocolización del documento definitivo de venta, oportunidad que no se ha materializado, el comprador jamás ha estado en mora con respecto a sus obligaciones.
Que es importante recalcar que el Conjunto Residencial “THAI” fue objeto de medida de Ocupación Temporal por la Junta Interventora del Estado Anzoátegui, la cual introdujo el documento definitivo de venta, pero en el interin de la firma cesaron las funciones de la referida junta, por lo cual no se dio en forma la protocolización.
Que fundamenta su demanda en lo establecido en los Artículos 1.167 del Código de Civil, con el apoyo de los Artículos 1.166, 1.159, 1.160, 1.161 y 1.474 ejusdem..
Como ya se indicó, mediante escrito de fecha 25 de Mayo de 2015, los Abogados JOSE GETULIO SALAVERRIA o RAFAEL RAMOS, en su carácter de Apoderados Judiciales de la empresa Mercantil DESARROLLOS TAO INSULAR, C.A., de este domicilio e inscrita por ate el Registro Mercantil V de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y Estado Miranda bajo el N1 72, Tomo 1.487-A, de fecha 08 de enero de 2007, dio Contestación a la Demanda e incoó Reconvención de la Demanda, en los siguientes términos:
Que reconocen por cierto que en fecha 10 de Diciembre de 2009 su representada celebró con el ciudadano JOSÉ SIMÓN GONZALEZ ORTIZ, un contrato privado o Convención Preparatoria de Venta que tenía por objeto el compromiso de vender al FUTURO ADQUIRENTE y este a comprar, un inmueble constituido por un Apartamento constante de tres (3) habitaciones, dos (2) baños, sala-comedor, cocina, con superficie aproximada de 70 Metros Cuadrados y dotado de un Puesto de Estacionamiento doble identificado con el alfanumérico L-1-2 del Edificio L en el Conjunto Residencial “THAI” ubicado en la Avenida R-8, Urbanización El Morro, Lechería, Municipio Urbaneja del Estado Anzoátegui.
Que igualmente es cierto que en la Cláusula Tercera de la Convención se estableció como precio del inmueble la cantidad de Bs. 617.000,00, siendo dicho precio fijo e invariable y que su representada recibió del actor en concepto de cuota inicial la cantidad de Bs. 123.397,00.
Que es absolutamente falso y por tanto niegan que la relación existente entre el actor y la demandada corresponda con una verdadera venta a plazo, como lo ha calificado la accionante.
Que en la Cláusula Quinta de la referida Convención Preparatoria de Venta se indicó que la obligación de vender asumida por la Compañía Propietaria estaría vigente durante el término de treinta (30) días, contados a partir del envío por parte de la Compañía Propietaria a El Futuro Adquirente de una comunicación o telegrama a la dirección indicada en dicha cláusula o mediante aviso de prensa en un diario local o a través de un correo electrónico a los interesados, que los permisos de habitabilidad del inmueble o constancia de cumplimiento de las variables urbanas fundamentales, ya habían sido expedidas. Quedando claro que para el momento de la protocolización de dicho documento definitivo deberá estar cancelado el monto total del apartamento, y que la negociación objeto del convenio debía realizarse dentro del citado término de los treinta (30) días, y que transcurrido dicho lapso sin haberse concretado la negociación la compañía propietaria quedaba libre de toda obligación para con el futuro adquirente, pudiendo disponer del inmueble.
Que se estableció en la Cláusula Décimo Tercera que la fecha estimada para la terminación de la vivienda objeto del acuerdo sería el 30 de Agosto de 2010 y que el otorgamiento del acto público de venta, salvo que mediasen situaciones de fuerza mayor y comprobadamente ajenas a la responsabilidad de la Compañía Propietaria que pudiesen retrasar el desarrollo de la obra, se estimaba para el 30 de Diciembre de 2010. Por tanto niegan que su representada no cumpliera con su obligación contractual contenida en la Convención Preparatoria de Venta, siendo que, por el contrario, quien incumplió el contrato fue el propio demandante, y en consecuencia niegan que desde que se suscribió el documento el actor hubiere realizado todo cuanto ha sido posible para lograr que la empresa demandada formalice la protocolización del documento de venta.
Que en la Convención Preparatoria de Venta se señaló que la fecha estimada para la terminación del apartamento sería el 30 de Agosto de 2010, previéndose como fecha de otorgamiento del acto público de venta el 30 de diciembre de 2010, salvo que ocurriesen situaciones de fuerza mayor comprobadamente ajenas a la responsabilidad de la Compañía Propietaria. Que constituyó un hecho público, notorio y comunicacional que el Gobierno Nacional en fecha 31 de octubre de 2010 anunció la expropiación de seis (6) desarrollos urbanísticos y dictó medida de ocupación temporal sobre ocho (8) urbanismos, entre los cuales se vio afectado el “Conjunto Residencial THAI”.
Que a raíz de la ocupación temporal, a través del INDEPABIS, se procedió a dictar una “Medida Preventiva de Ocupación y Operatividad Temporal sobre DESARROLLOS TAO INSULAR, C.A., con alcance al “Conjunto Residencial THAI”, que estaba siendo desarrollado por dicha empresa, designándose una Junta Interventora con control total y absoluto sobre el desarrollo habitacional, se dictaron medidas de prohibición de enajenar y gravar sobre todos los apartamentos del desarrollo habitacional, y para esa fecha ya estaban listos y permisados el 100% de los inmuebles y de ellos 314 en proceso de protocolización. Dicha medida de ocupación fue dictada en fecha 01 de Noviembre de 2010, y el día 07 de noviembre de 2010 se procedió a la notificación por prensa local y regional de la situación del Conjunto Residencial, informándose a todos los interesados (futuros adquirentes) respecto a la culminación de la quinta, sexta y séptima etapa, donde estaba incluido el Edificio “L” anunciando que se habían cumplido con todos los requisitos necesarios para proceder con las respectivas protocolizaciones y entrega de los apartamentos, indicándose que la fecha tope para la protocolización sería el trigésimo día siguiente contado a partir de la publicación del aviso, dando cumplimiento con el contenido de la cláusula Quinta de la Convención Preparatoria de Venta (30 días para realizar la protocolización) y transcurrido dicho lapso, quedaba libre de toda obligación para con el Futuro Adquirente, la empresa propietaria, pudiendo en consecuencia disponer del bien inmueble.
Que durante los meses de noviembre y diciembre de 2010 fueron recibidos y atendidos los interesados-compradores que acreditaban su condición de optantes, por ante la Junta Interventora designada, se efectuaron los otorgamientos de nuevos contratos preliminares de opción a compra a los clientes, por así exigirlo las entidades crediticias a los efectos de la tramitación de los créditos para la adquisición de la vivienda por parte de los compradores, cuyas opciones debían tener una vigencia de 90 días y 120 días, del mismo modo se procedió a la revisión de los contratos rescindidos o resueltos los cuales fueron considerados por el INDEPABIS, procediéndose a la protocolización de los primeros 43 otorgamientos de los documentos de venta definitivos a los interesados, por parte de la Junta Interventora.
Que durante los meses de Enero y Junio de 2011, se mantiene aún la intervención y control por parte del INDEPABIS sobre el desarrollo habitacional, continuándose con la entrega a los clientes compradores de la documentación correspondiente, bien para la tramitación de sus créditos por ante las entidades financieras, si así fue la modalidad de la compra, o bien para su información directa relacionada con la identificación del apartamento, puestos de estacionamiento, precio para la adquisición del inmueble, el saldo deudor y su forma de pago.
Fue así que el día 11 de enero del año 2011 se le entregó al demandante, JOSÉ SIMÓN GONZALEZ ORTIZ, un nuevo documento relacionado con la Convención Preparatoria de Venta (u opción de compra), porque así lo exigían las entidades bancarias y financieras, en el cual quedaba identificado el número del apartamento que adquiriría en el Conjunto Residencial THAI, los puestos de estacionamiento, además de un compact disk (CD) contentivo de los documentos señalados en el instrumentos denominado CONSTANCIA ENTREGA DOCUMENTACIÓN.
Que se indicó expresamente en el referido documento CONSTANCIA ENTREGA DOCUMENTACIÓN que el Futuro Adquirente, una vez elaborado el documento definitivo de venta, debía entregarlo para su revisión y posterior envío al Banco para su aprobación; y que una vez que el documento fuese revisado y aprobado por el Banco, el mismo le sería devuelto a El Futuro Adquirente a los fines de efectuarse las gestiones necesarias ante la Oficina de Registro Público correspondiente para su otorgamiento.
Que en el mismo documento denominado CONSTANCIA ENTREGA DOCUMENTACIÓN se ratificaba que el precio definitivo de venta era SEISCIENTOS DIECISIETE MIL BOLÍVARES (Bs. 617.000,00), es decir, se mantenía el precio indicado en la Convención Preparatoria de Venta de fecha 10 de diciembre de 2009 y, habiéndose cancelado, como en efecto canceló el demandado, y así expresamente lo reconoce la demandada, la cantidad de CIENTO VEINTITRES MIL TRESCIENTOS NOVENTA Y SIETE BOLIVARES (Bs. 123.397,00), resultaba un saldo deudor del precio de CUATROCIENTOS NOVENTA Y TRES MIL SEISCIENTOS TRES BOLÍVARES (Bs. 493.603,00) que debía pagar JOSÉ SIMÓN GONZALEZ ORTIZ, mediante cheques emitidos, uno (1) a nombre de DESARROLLOS TAO INSULAR, C.A., por Bs. 367.330,81 y otro a nombre de Banco Venezolano de Crédito por Bs. 126.272,19.
Que en ese mismo documento denominado CONSTANCIA ENTREGA DOCUMENTACIÓN, se le notifica al demandante que la empresa contaba con la Constancia de Cumplimiento de Variables Urbanas o Permiso de Habitabilidad, en conformidad con lo previsto en la Cláusula Quinta del Contrato de Convención Preparatoria de Venta, con lo cual, a partir de la fecha de esa notificación, comenzaba a correr los treinta (30) días a que alude la Cláusula Quinta para el otorgamiento del documento definitivo de venta.
Que en el caso del ciudadano JOSÉ SIMÓN GONZALEZ ORTIZ, la notificación se le hizo “in faciem”, esto es personalmente, al momento que se le entregaron los documentos y demás recaudos el día 11 de enero de 2011, por lo que en aplicación de la referida Cláusula Quinta, transcurridos como fuere dicho lapso de 30 días, la compañía propietaria quedaba libre de toda obligación para con el futuro adquirente pudiendo en consecuencia disponer del inmueble y aplicar lo establecido en la Cláusula Novena del Contrato.
Que en el libelo no indica el accionante la fecha en que la Junta Interventora introdujo el documento definitivo de venta en la Oficina de Registro Público.
Que para el mes de julio de 2011 fue designada una nueva Junta Interventora, en la cual el único cambio fue sustituir a Francisco Álvarez por José Serrano; para ese momento se levantaron las medidas de prohibición de enajenar y gravar que pesaban sobre el desarrollo habitacional THAI, propiedad de DESARROLLOS TAO INSULAR, C.A.
Que la Junta Interventora quedó estructurada a través de la Providencia Administrativa Nº 177 del 6 de julio de 2011, y en esta nueva Providencia Administrativa se ratificó la medida preventiva de ocupación y operatividad temporal del Conjunto Residencial , consistente en la posesión inmediata del establecimiento local, de los bienes y servicios por parte del órgano competente del Ejecutivo Nacional, a fin de garantizar la disposición de dichos bienes y servicios por parte de la colectividad, actividades éstas que habrían de cumplirse necesariamente a través de la Junta Administradora. En dicha Providencia se especificaron las atribuciones de la Junta Administradora Temporal, indicándose entre otras, administrar todo aquello sobre lo que pese la medida preventiva de ocupación, convocar a reuniones, asambleas y ejercer los más amplios poderes de administración; celebrar toda clase de contratos, compra, venta de todo tipo de bienes. Por lo que la empresa perdió (y había perdido desde la ocupación iniciada en el mes de noviembre de 2010) todo tipo de injerencia en la toma de decisiones relacionadas con el Desarrollo Habitacional denominado Conjunto Residencial THAI.
Que con posterioridad a la reestructuración de la Junta Interventora, procedió nuevamente la empresa DESARROLLOS TAO INSULAR, C.A., a publicar un aviso en el Diario El Tiempo el día 23 de agosto de 2011, informando a los futuros adquirentes el reinicio de las actividades de protocolización, instando a los interesados a comparecer por ante la Junta Interventora. Durante los meses comprendidos entre julio de 2011 y diciembre de 2012, se procedió al otorgamiento de 260 documentos de venta de apartamentos correspondientes a los clientes-opcionados que espontáneamente se habían presentado y que habían completado toda la documentación necesaria.
Que ¿por qué razón el demandante JOSÉ SIMÓN GONZALEZ ORTIZ no atendió los llamados hechos por la prensa, sino que esperó más de tres (3) años y tres (3) meses desde que recibió la nueva documentación el 11 /01/2011 para proponer la demanda?
Que el mismo demandante ha reconocido que la Junta Interventora introdujo el documento definitivo de venta, pero que por mala suerte en el ínterin de la firma ante la Oficina de Registro Público, dicha junta cesó en sus funciones.
Que ¿por qué razón JOSÉ SIMÓN GONZALEZ ORTIZ no insistió por ante la misma Junta Interventora una vez que ésta reanudó el proceso de protocolización de los documentos para que le fuese otorgado el suyo? La reestructuración de la Junta Interventora tuvo lugar el 6 de julio de 2011 y el actor había recibido los nuevos recaudos y documentos el 11 de enero de 2011.
Que habiéndose estimado como fecha tentativa para la protocolización del documento traslativo de la propiedad por ante la Oficina de Registro Público para el día 30 de diciembre de 2010, la empresa demandada no podía protocolizar el documento para la fecha prevista, a no ser que el interesado hubiese acudido directa y personalmente ante la Junta Interventora que tenía el control total y absoluto sobre el desarrollo habitacional.
Que en consecuencia es obvia la actitud de indiferencia, apatía y abandono por parte del accionante al no haber reclamado ante la Junta Interventora una nueva oportunidad para la protocolización del documento, que la misma Junta había consignado ante la Oficina de Registro Público.
Que por el contrario, no obstante el proceso de ocupación o intervención del desarrollo habitacional, se dio cumplimiento a los compromisos asumidos con los terceros compradores en las condiciones establecidas en los contratos primigenios, extendiéndose el plazo para los otorgamientos de los documentos por ante la Oficina de Registro Público. En el caso particular de JOSÉ SIMÓN GONZALEZ ORTIZ , el lapso de los treinta (30) días a que hace referencia la Cláusula Quinta de la Convención Preparatoria de Venta, debía computarse a partir de la fecha en que el actor recibió la Constancia Entrega Documentación, esto es a partir del 11 de enero de 2011, razón por la cual el lapso feneció el 11 de febrero de 2011.
Que ni siquiera realizó el actor ningún esfuerzo o intención de reclamar su derecho ante la Junta Interventora, que tenía el control del desarrollo habitacional y tampoco atendió los llamados que en prensa fueron efectuados.
DE LA RECONVENCIÓN O MUTUA PETICIÓN
Que proceden a formular RECONVENCIÓN O MUTUA PETICIÓN, en cuanto a que es obvia la actitud de indiferencia y apatía por parte del accionante al no haber reclamado ante la Junta Interventora una nueva oportunidad para la protocolización del documento, que la misma junta había consignado ante la Oficina de Registro Público. Que se evidencia que el demandante-reconvenido no hizo acto de presencia ante la Junta Interventora una vez realizadas las publicaciones a través de la prensa e inobservó el plazo que se aperturaza de treinta (30) días a partir de su notificación el 11 de enero de 2011, y en conocimiento como estaba, por ser un hecho público y notorio del proceso de protocolización que se adelantaba de los apartamentos del Conjunto Residencial THAI, debió mostrar mayor interés para que le fuese otorgado su documento, mostrando por el contrario total y absoluto desinterés.
Que como se desprende del Contrato Privado suscrito entre las partes el 10 de diciembre de 2009, contentivo de la opción de compra-venta o promesa bilateral de compra-venta, se estableció en la Cláusula Novena, que si la negociación no pudiera llevarse a cabo por causas imputables al futuro adquirente, éste tendría derecho a la restitución del dinero entregado a cuenta del precio de la venta, salvo una cantidad equivalente al 15% del valor fijado para el inmueble en concepto de daños y perjuicios que su incumplimiento le haya causado a la Co9mpañía Propietaria, sin necesidad de probanza efectiva de la magnitud, entidad o cuantía de los daños. Ante este supuesto la Compañía Propietaria tiene el derecho de hacer suya la cantidad de Bs. 92.550,00, que constituye el 15% del valor fijado para el inmueble, como penalidad convenida, debiendo devolver la diferencia de dicha cantidad recibida Bs. 123.297,00, es decir, que debe reintegrar la cantidad de Bs. 30.847,00 por la aplicación de la penalidad prevista.
Que RECONVIENEN contra la accionante del juicio principal y a tal efecto demandan al ciudadano JOSÉ SIMÓN GONZALEZ ORTIZ, por RESOLUCIÓN DE CONTRATO con fundamento en el Artículo 1.167 del Código Civil.
Que consignan Cheque de gerencia Nº 23104008 del Banco Mercantil, C.A., Banco Universal, de fecha 25 de mayo de 2015, por Bs. 30.847,00, emitido a nombre de este Tribunal, cantidad que ofertan y ponen a disposición del actor-reconvenido por concepto de saldo de la inicial cancelada, una vez deducida la penalidad a favor de la demandada-reconviniente.

Mediante escrito de fecha 16 de junio de 2015 la parte Actora-Reconvenida presenta Descargos a la Reconvención, en los siguientes términos:
Que la representación judicial de la accionada-reconviniente hace referencia a un documento público suscrito por las partes en fecha 5 de abril de 2011, suscrito por ante la Notaría Pública de Lechería, donde se muestra la intención de la accionada-reconviniente de novar las obligaciones mantenidas con la actora-reconvenida, que versa sobre el mismo objeto, las mismas partes y las mismas condiciones de pago del precio. Que no se observa que la accionada-reconviniente aportara al proceso ni tan sólo un elemento de convicción que le permitiera percibir al Tribunal que había presentado el documento de venta definitivo para su registro y protocolización y traslado de la propiedad.
Que luego del 11 de enero de 2011 fecha en la cual se le hace entrega a su representado de la documentación relativa a lo dispuesto en la cláusula quinta del contrato privado suscrito entre las partes en fecha 10 de diciembre de 2009; suscribieron un contrato autenticado que versa sobre el mismo objeto, las mismas partes, y la misma indicación del precio y de su pago parcial, quedando en suspenso la entrega del saldo para el momento de la protocolización y traspaso del bien. Que podemos inducir que la empresa propietaria cumplió con sus obligaciones contractuales, pero al mismo tiempo solo les basta indicar que entregaron la constancia de los permisos de habitabilidad y variables urbanas, tal como si se equipara a la presentación por ante la Oficina de Registro Inmobiliario el documento de venta definitivo, y como pudiera cumplir su representado si aún no estando en mora, no estando su obligación líquida y exigible, porque no hay evidencia en autos que demuestren que presentaron el documento por ante el Registro.
Que su representado consignó ante este Tribunal en fecha 29 de abril de 2014 Cheque de Gerencia por el monto de Bs. 493.609,00 a pesar de que su obligación no está exigible, a pesar que en ningún caso de los instrumentales se evidencia que le corresponde a su representado presentar el documento definitivo de venta al Registro Inmobiliario.
Que niega, rechaza y contradice que su representado incumpliera con los términos contenidos en el contrato fechado 10 de diciembre de 2009, particularmente en lo que respecta a su obligación de comparecer ante la Oficina de Registro Público al otorgamiento del documento de venta dentro de los 30 días contados a partir de la fecha en que le fuera la nueva documentación junto con el documento denominado Constancia Entrega Documentación el día 11 de enero de 2011.
Que su representado no incumplió con sus obligaciones contractuales, ya que pagó la inicial, quedando un saldo por pagar para el momento de la protocolización, no constando que él tenía la obligación de redactar y presentar ante el Registro Inmobiliario el documento definitivo de venta.
Que niega que la fecha para el otorgamiento del documento definitivo de venta venciera el 11 de febrero de 2011, ya que no consta en ningún contrato que le correspondiera tal obligación.
Que niega que su representado hiciera caso omiso a los llamados y emplazamientos que se le hiciera a través de la prensa local (Diario El Tiempo), ya que luego de sostener un sinnúmero de reuniones con la representación del INDEPABIS, y visto el cese de sus funciones, es en fecha 17/05/2013 que fue recibida una misiva por el Ministerio del Poder Popular para la Vivienda y Hábitat de manos de la Junta Interventora, en la que se le indicó una lista de casos de las que se esperaba respuesta para reprogramar las fechas de protocolización, y que su representado no pudo suscribir por efecto de que la Providencia 203-2012 de fecha 19/12/12 transfería la titularidad administrativa y operacional de los desarrollos habitacionales al Ministerio del Poder Popular para la Vivienda y Hábitat. Que de dicha misiva se observa que su representado tenían fecha de firma el 24/01/13 y que el INDEPABIS había cesado en sus funciones, no pudiendo su representado suscribir el documento de venta definitivo.
Que niega rechaza y contradice que haya quedado resuelto el contrato que vincula a las partes fechado 10 de diciembre de 2009 y que en consecuencia quede liberada la accionada de toda obligación con su representado, por cuanto entonces no hubiese suscrito un contrato por ante la Notaría Pública el 05 de abril de 2011, dos meses después de la fecha en la que la accionada aduce que debió quedar resuelto el contrato por incumplimiento.
Que niega, rechaza y contradice que la accionada tenga el derecho a retener para si el 15% del valor fijado para el inmueble objeto de la negociación (Bs. 92.550,00) por concepto de daños y perjuicios, con base a la aplicación de la penalidad prevista en la cláusula novena de la Convención Preparatoria de Venta, ya que su representado no ha incumplido de forma alguna el contrato.
Que niega, rechaza y contradice que la cantidad dada por su representado por Bs. 123.397,00 hayan sido entregados en calidad de garantía alguna.
Que niega, rechaza y contradice que su representado sea acreedor de Bs. 30.847,00 como consecuencia directa de la aplicabilidad de sanción frente a un incumplimiento que ha quedado demostrado no devino de su representado.

III

ANÁLISIS DE LAS PRUEBAS PRESENTADAS POR LAS PARTES

Ahora bien, luego de explanar las distintas Jurisprudencias y mencionar la doctrina correspondiente o vinculada a la Nulidad de Título Supletorio y de Documento de Venta, pasa este Sentenciador a valorar las distintas pruebas aportadas por la parte actora en el presente juicio con base en los artículos 506 del Código de Procedimiento Civil y 1.354 del Código Civil.

La parte demandante-reconvenida, conjuntamente con el Libelo de Demanda acompaña documental, que consiste en:
• Copia simple de Documento Privado Contentivo de Contrato de Opción de Compra-venta sucrito en fecha 10 de Diciembre de 2009 entre JOSÉ SIMÓN GONZALEZ ORTIZ y la empresa Mercantil DESARROLLOS TAO INSULAR, C.A., representada por el ciudadano FRANCISCO JAVIER REYNA BELLO.
Dicho documento es apreciado por el Tribunal por ser copia simple de documento privado suscrito por las partes, reconocido por ambas en el presente juicio. Así se declara.
La parte demandada-reconviniente con el escrito de contestación-reconvención consignó:
• Copia simple de Documento: CONSTANCIA ENTREGA DOCUMENTACIÓN suscrita por ciudadano JOSE SIMON GONZALEZ en fecha 11 de enero de 2011.
Dicho documento es apreciado por el Tribunal por ser copia simple de documento privado suscrito por la parte actora, reconocido por ella presente juicio. Así se declara.

La parte demandante-reconvenida con su escrito de contestación a la reconvención acompañó:
• Copia Certificada de documento autenticado en fecha 05 de abril de 2011 por ante la Notaría Pública de Lechería, anotado bajo el Nº 13, Tomo 59 de los Libros de Autenticaciones, denominado Compromiso Bilateral de Compra Venta suscrito entre la empresa DESARROLLOS TAO INSULAR, C.A., representada por FRANCISCO ALVAREZ, JOSE SERRANO y GLADYS LEON, en su carácter de miembros de la Junta Administradora Temporal, según Providencia Administrativa Nº 446, dictada por el Instituto para la Defensa de las Personas en el Acceso de los Bienes y Servicios (INDEPABIS), de fecha 11 de Noviembre de 2010; y el ciudadano JOSÉ SIMÓN GONZALEZ ORTIZ.
De conformidad con lo dispuesto en el Artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, se aprecia dicho documento por ser documento autenticado. Así se declara.
• Copia de Comunicación emanada de La Junta Interventora, dirigida al Ministerio del Poder Popular para la Vivienda de fecha 15 de mayo de 2013, recibida en fecha 17 de mayo de 2013, remitiendo Listado anexo, pidiendo solución a la situación de la Protocolización de los documentos de propiedad de los inmuebles, en vista que la misma no se materializó en el mes de febrero de 2013 por la llegada de la Providencia Nº 203-2012 de fecha 19/12/2012 donde el INDEPABIS le transfiere la titularidad administrativa y operacional de los desarrollos habitacionales a dicho Ministerio.
Esta comunicación no es apreciada por el Tribunal, de conformidad con lo dispuesto en el Artículo 433 del Código de Procedimiento Civil, por no haber sido ratificada a través de la prueba de informes. Así se declara.
• Original de Documento Privado Contentivo de Contrato de Opción de Compra-venta sucrito en fecha 10 de Diciembre de 2009 entre JOSÉ SIMÓN GONZALEZ ORTIZ y la empresa Mercantil DESARROLLOS TAO INSULAR, C.A., representada por el ciudadano FRANCISCO JAVIER REYNA BELLO.
Dicho documento es apreciado por el Tribunal por ser original de documento privado suscrito por las partes, reconocido por ambas en el presente juicio. Así se declara.

Mediante escrito de fecha 04 de agosto de 2015, el apoderado judicial de la parte demandada-reconviniente presentó pruebas de la siguiente manera:
PRUEBAS RELACIONADAS CON LA ACCIÓN PRINCIPAL DE CUMPLIMIENTO DE CONTRATO
Documentales cursantes en autos aportados por el actor: Convención Preparatoria de Venta celebrada en fecha 10/12/2009; Dicho documento es apreciado por el Tribunal por ser original de documento privado suscrito por las partes, reconocido por ambas en el presente juicio. Así se declara.
• Documentales aportados en la Contestación de la Demanda: CONSTANCIA ENTREGA DE DOCUMENTACIÓN de fecha 11 de enero de 2011;
Dicho documento es apreciado por el Tribunal por ser copia simple de documento privado suscrito por la parte actora, reconocido por ella presente juicio. Así se declara.

• Copia certificada parcial del Diario El Tiempo, de la ciudad de Puerto La Cruz, edición del día 7 de noviembre de 2010, donde aparece publicado el Aviso relacionado con el Conjunto Residencial THAI, por parte de la empresa DESARROLLOS TAO INSULAR, C.A., informándole a los Futuros Adquirentes de las etapas Quinta, Sexta y Séptima, Edificios “I”, “J”, “K”, “L”, “M” y “N” del Conjunto Residencial, que se había dado cumplimiento con todos los requisitos necesarios para proceder con las respectivas protocolizaciones y entrega de apartamento. Se le informa que la fecha tope para las protocolizaciones es el 30º día siguiente contado a partir de la publicación del aviso.
• Copia certificada parcial del Diario El Tiempo, de la ciudad de Puerto La Cruz, edición del día 7 de noviembre de 2010, donde aparece publicado el Aviso relacionado con el Conjunto Residencial THAI, por parte de la empresa DESARROLLOS TAO INSULAR, C.A., dirigido a la opinión pública en general, a raíz de informaciones relacionadas con el status del Conjunto Residencial, en ocasión del proceso de ocupación temporal.
• Prueba de INFORMES: Por tratarse de Archivos de una Asociación Mercantil, solicita se oficie a la empresa Editores Orientales, C.A., editora de el Diario EL TIEMPO, para que informara de varios particulares.
Al folio 221 del presente expediente corre inserta Resultas de la presente prueba de informes, Comunicación emanada de la empresa mercantil EDITORES ORIENTALES, C.A., en la cual informan que: Confirman que efectivamente en fecha 07/11/2010 si publicaron aviso en la página 11 (entregaron copia certificada); Confirman que efectivamente en fecha 07/11/2010 si publicaron Comunicado en la página 19 (entregaron copia certificada); Confirman que efectivamente en fecha 23/08/2011 si publicaron aviso en la página 15 (entregaron copia certificada).
Dicha prueba es apreciada por este Tribunal a tenor de lo dispuesto en el Artículo 433 del Código de Procedimiento Civil. Así se declara.
• Prueba de INFORMES: Se sirva oficiar a la Oficina de Registro Público del Municipio Urbaneja del Estado Anzoátegui, para que informara de varios particulares.
Al folio 229 del presente expediente corre inserta Resultas de la presente prueba de informes, Comunicación emanada del Registro Público del Municipio Urbaneja del Estado Anzoátegui; en la cual indican que: En el mes de Noviembre de 2010 no se otorgó ningún documento, en Diciembre de 2010 se otorgaron 42 documentos; en el año 2011 se otorgaron 228 documentos y desde enero a diciembre de 2012 se otorgaron 14 documentos. Que los miembros de la Junta Interventora fueron: en el año 2010 firmaron los ciudadanos Francisco Álvarez y José Serrano y en el 2012 los ciudadanos José Serrano y Liliana Brito de Álvarez.
Dicha prueba es apreciada por este Tribunal a tenor de lo dispuesto en el Artículo 433 del Código de Procedimiento Civil. Así se declara.

• Copia fotostática de la Providencia Administrativa Nº 177 del 06 de Julio de 2011 suscrita por la Presidenta del INDEPABIS, donde quedó reestructurada la Junta Interventora actuante en el proceso de Ocupación del Conjunto Residencial THAI;
• Copia fotostática de la Providencia Administrativa Nº 410 del 01 de Noviembre de 2010 suscrita por la Presidenta del INDEPABIS, donde se decreta Medida Preventiva de Ocupación y Operatividad Temporal sobre la sociedad mercantil DESARROLLOS TAO INSULAR, C.A., con alcance al Conjunto Residencial THAI;
Ambas so apreciadas por el tribunal por ser copias simples de instrumentos públicos no impugnadas por la parte actora-reconvenida. Así se declara.
PRUEBAS RELACIONADAS CON LA RECONVENCIÓN INCOADA
• Copia Certificada de documento autenticado en fecha 05 de abril de 2011 por ante la Notaría Pública de Lechería, anotado bajo el Nº 13, Tomo 59 de los Libros de Autenticaciones, denominado Compromiso Bilateral de Compra Venta suscrito entre la empresa DESARROLLOS TAO INSULAR, C.A., representada por FRANCISCO ALVAREZ, JOSE SERRANO y GLADYS LEON, en su carácter de miembros de la Junta Administradora Temporal, según Providencia Administrativa Nº 446, dictada por el Instituto para la Defensa de las Personas en el Acceso de los Bienes y Servicios (INDEPABIS), de fecha 11 de Noviembre de 2010; y el ciudadano JOSÉ SIMÓN GONZALEZ ORTIZ.
De conformidad con lo dispuesto en el Artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, se aprecia dicho documento por ser documento autenticado. Así se declara.

Mediante Escrito de fecha 12 de Agosto de 2015 la parte actora-reconvenida, presentó pruebas del tenor siguiente:
• Original de Documento Privado Contentivo de Contrato de Opción de Compra-venta sucrito en fecha 10 de Diciembre de 2009 entre JOSÉ SIMÓN GONZALEZ ORTIZ y la empresa Mercantil DESARROLLOS TAO INSULAR, C.A., representada por el ciudadano FRANCISCO JAVIER REYNA BELLO.
• Copia Certificada de documento autenticado en fecha 05 de abril de 2011 por ante la Notaría Pública de Lechería, anotado bajo el Nº 13, Tomo 59 de los Libros de Autenticaciones, denominado Compromiso Bilateral de Compra Venta suscrito entre la empresa DESARROLLOS TAO INSULAR, C.A., representada por FRANCISCO ALVAREZ, JOSE SERRANO y GLADYS LEON, en su carácter de miembros de la Junta Administradora Temporal, según Providencia Administrativa Nº 446, dictada por el Instituto para la Defensa de las Personas en el Acceso de los Bienes y Servicios (INDEPABIS), de fecha 11 de Noviembre de 2010; y el ciudadano JOSÉ SIMÓN GONZALEZ ORTIZ.
• Copia de Comunicación emanada de La Junta Interventora, dirigida al Ministerio del Poder Popular para la Vivienda de fecha 15 de mayo de 2013, recibida en fecha 17 de mayo de 2013, remitiendo Listado anexo, pidiendo solución a la situación de la Protocolización de los documentos de propiedad de los inmuebles, en vista que la misma no se materializó en el mes de febrero de 2013 por la llegada de la Providencia Nº 203-2012 de fecha 19/12/2012 donde el INDEPABIS le transfiere la titularidad administrativa y operacional de los desarrollos habitacionales a dicho Ministerio.
• Copia fotostática de constancia de traslado y constitución el Notario Público del Municipio Sotillo del Estado Anzoátegui en el Conjunto Residencial THAI en fecha 10 de abril de 2014;
Prueba de INFORMES:
• Se sirva oficiar al Registro Inmobiliario del Municipio Urbaneja del Estado Anzoátegui, para que indique si en el Libro de Notas marginales, en el Tomo 5 del Primer Trimestre del año 2010 cursa nota de fecha 5/12/2012 en la cual se presentó para venta los documentos de los apartamentos M-PH 4, M-2-6, B-2-1, N-2-3, K-2-1, L-1-2 y A-S;
• Se sirva oficiar al Instituto Nacional de la Vivienda, en su sección de correspondencia (Ministerio del Poder Popular para la Vivienda y Hábitat), para que informe si recibieron correspondencia el 17/5/2013 de la Junta Interventora, fechada 15 de mayo de 2013 y el contenido o copia de la referida misiva
Por auto de fecha 24 de septiembre de 2015 se admitieron las pruebas promovidas por la parte demandada-reconviniente, y se negó la admisión las pruebas promovidas por la parte actora-reconvenida, en su escrito de fecha 12 de agosto de 2015 por haber sido presentadas extemporáneamente.
IV
MOTIVOS DE HECHO Y DE DERECHO PARA DECIDIR

FUNDAMENTO JURÍDICO

La necesidad de adaptar las leyes de manera que los estados garantizaran mejores condiciones de vida a sus ciudadanos y una aplicación legal más justa llevaron a la creación del Estado Democrático y Social de Derecho y de Justicia. El bienestar social y la realización de justicia aparecen como funciones prioritarias del estado, manteniendo el principio de legalidad establecido en el estado de derecho.
Este nuevo sistema está al servicio del hombre, y debe ser garante del bien común, basado en los principios de justicia social y dignidad humana. El estado debe crear, conservar y comprometerse a materializar esos derechos para satisfacer las necesidades de sus habitantes, logrando así un bienestar general. Por ello la justicia, la educación, la salud, la seguridad social, el desarrollo integral del individuo y de la sociedad y la protección de sus derechos humanos, se transforman en funciones prioritarias del Estado.
El estado social de derecho y de justicia persigue la armonía entre las clases, evitando que la clase dominante abuse o subyugue a otra clase de grupos sociales, impidiéndoles el desarrollo y sometiéndolas a la pobreza y a la ignorancia; a la categoría de explotados y sin posibilidad de avance.
En un Estado de Derecho la aplicación de la ley es imperante, en uno Social de Derecho y de Justicia el estado está obligado a ayudar a aquellos ciudadanos que se encuentren en minusvalía jurídica. El Estado Social de Derecho y de Justicia protege a los asalariados ajenos al poder económico, tutela la salud, la vivienda, la educación y las relaciones económicas.
El estado es garante de satisfacer las necesidades vitales de todos los ciudadanos, tales como la salud, la vivienda, la educación, etc.
En el caso del estado venezolano este estimula a sus conciudadanos a fomentar el espíritu de solidaridad, responsabilidad y ponderación en sus acciones ante los demás organismos que no se inscriben en la función social.
El estado se propone obtener la procura existencial a través de la “administración prestacional”, su principal ruta es lo social y sus objetivos buscan el bien común y la participación justa en la riqueza social.
En este caso el intervencionismo es positivo. Independientemente de su relación con la economía, es imprescindible salvaguardar el rol del estado como ultima opción de garantía de la ejecución de la procura existencial, gracias a la protección y el fomento de los derechos sociales y económicos.
El fortalecimiento del Estado Social de Derecho y de Justicia es fundamental para la inserción de los países a la comunidad de naciones del mundo, como para lograr la paz, proteger a la población, reforzar la legitimidad de los estados, alcanzar un desarrollo humano sostenible y asegurar la eficacia de las políticas públicas y desarrollo del pensamiento en pro de los derechos humanos.
Afirmamos con Cesar Augusto Montoya, que el Derecho, como lo conocemos desde hace dos mil años, no existe. El Derecho es algo por hacer; es algo que emerge a cada instante y que debe ir guardando equilibrio con los grandes cambios sociales experimentados permanentemente por la sociedad y por eso preferimos atacar frontalmente el excesivo formalismo legalista, herencia del sistema judicial Romano, y transformarlo partiendo de la base según la cual, el Derecho es un auténtico servicio público de primer orden, que debe asegurarle a toda la comunidad una justicia pronta, igualitaria, pero, además, fundada esencialmente en la verdad verdadera y no en la verdad procesal, ya que como se ha considerado en los foros jurídicos, con la verdad ni se ofende ni se teme y sugerimos la aplicación de lo que se ha llamado “el sabio razonamiento jurídico” (legal ratio prudens) en cualquier caso, cuando una norma legal vigente colida con alguna disposición dogmática de rango constitucional
“El Juez está en medio de un minúsculo cerco de luces, fuera del cual todo es tinieblas: detrás de él el enigma del pasado, y delante, el enigma del futuro. Ese minúsculo cerco es la prueba”. Decía el maestro CARNELUTTI y “Si el derecho se contrapone con la Justicia, inclínate por la Justicia”. Afirmaba COUTURE
“El saber jurídico de la especie humana es, en cierto modo, una ciencia de las razones de la inteligencia dadas de la mano con las razones del corazón. Todo un mundo brota de este pensamiento. No lo perdamos de vista en la lucha de cada día. Que la ciencia del derecho no oscurezca nunca en nosotros la conciencia del derecho.” Tal como también enfatizaba COUTURE
Los principios constitucionales que regulan la actuación de los Órganos de administración de Justicia son los que a continuación se transcriben:
Artículo 26. Toda persona tiene derecho de acceso a los órganos de administración de justicia para hacer valer sus derechos e intereses, incluso los colectivos o difusos, a la tutela efectiva de los mismos y a obtener con prontitud la decisión correspondiente. El estado garantizará una justicia gratuita, accesible, imparcial, idónea, transparente, autónoma, independiente, responsable, equitativa y expedita, sin dilaciones indebidas, sin formalismos o reposiciones inútiles.
Artículo 49. El debido proceso se aplicará a todas las actuaciones judiciales y administrativas; en consecuencia:
1. La defensa y la asistencia jurídica son derechos inviolables en todo estado y grado de la investigación y del proceso. Toda persona tiene derecho a ser notificada de los cargos por los cuales se le investiga, de acceder a las pruebas y de disponer del tiempo y de los medios adecuados para ejercer su defensa. Serán nulas las pruebas obtenidas mediante violación del debido proceso. Toda persona declarada culpable tiene derecho a recurrir del fallo, con las excepciones establecidas en esta Constitución y la ley.
2. Toda persona se presume inocente mientras no se pruebe lo contrario.
3. Toda persona tiene derecho a ser oída en cualquier clase de proceso, con las debidas garantías y dentro del plazo razonable determinado legalmente, por un tribunal competente, independiente e imparcial establecido con anterioridad. Quien no hable castellano o no pueda comunicarse de manera verbal, tiene derecho a un intérprete.
4. Toda persona tiene derecho a ser juzgada por sus jueces naturales en las jurisdicciones ordinarias, o especiales, con las garantías establecidas en esta Constitución y en la ley. Ninguna persona podrá ser sometida a juicio sin conocer la identidad de quien la juzga, ni podrá ser procesada por tribunales de excepción o por comisiones creadas para tal efecto.
5. Ninguna persona podrá ser obligada a confesarse culpable o declarar contra sí misma, su cónyuge, concubino o concubina, o pariente dentro del cuarto grado de consanguinidad y segundo de afinidad.
La confesión solamente será válida si fuere hecha sin coacción de ninguna naturaleza.
6. Ninguna persona podrá ser sancionada por actos u omisiones que no fueren previstos como delitos, faltas o infracciones en leyes preexistentes.
7. Ninguna persona podrá ser sometida a juicio por los mismos hechos en virtud de los cuales hubiese sido juzgada anteriormente.
8. Toda persona podrá solicitar del Estado el restablecimiento o reparación de la situación jurídica lesionada por error judicial, retardo u omisión injustificados. Queda a salvo el derecho del o de la particular de exigir la responsabilidad personal del magistrado o de la magistrada, del juez o de la jueza; y el derecho del Estado de actuar contra éstos o éstas.
Artículo 257. El proceso constituye un instrumento fundamental para la realización de la justicia. Las leyes procesales establecerán la simplificación, uniformidad y eficacia de los trámites y adoptarán un procedimiento breve, oral y público. No se sacrificaran por la omisión de formalidades no esenciales.
Ahora bien, en cuanto a las nulidades, el artículo 206 del Código de Procedimiento Civil, señala:
Artículo 206. Los jueces procuraran la estabilidad de los juicios, evitando o corrigiendo las faltas que puedan anular cualquier acto procesal. Esta nulidad no se declarará sino en los casos determinados por la ley, o cuando haya dejado de cumplirse en el acto alguna formalidad esencial a su validez.
La disposición transcrita establece, que el Juez es el guardián del debido proceso y debe mantener la estabilidad del juicio, evitando el incumplimiento de formalidades que produzcan indefensión de alguna de las partes, o desigualdades según la diversa condición que cada una de ellas tenga en el litigio.
Cabe destacar que el legislador ha revestido la tramitación de los juicios, en su estricta observancia, con materia ligada al orden público la cual no puede renunciarse ni relajarse por las partes; así pues, el proceso una vez iniciado, no es un asunto exclusivo de las partes, pues al requerirse el ejercicio de la función jurisdiccional entra en juego también el interés público en una recta y pronta administración de justicia. El timón del proceso es encomendado desde el primer momento al Juez, quien debe actuar como director, propulsor, vigilante y previsor.
Sin embargo es oportuno recalcar que uno de los principios fundamentales de la Constitución de 1999, en su artículo 2º proclama que la República Bolivariana de Venezuela se constituye en un Estado Democrático y Social de Derecho y de Justicia. Con este principio nuestra Constitución se ha incorporado a la corriente del “Constitucionalismo Social”, que define al Estado Social de Derecho, como aquel Estado que proporciona bienestar al ciudadano, buscando y logrando satisfacer necesidades básicas del colectivo, tales como: salud, educación, vivienda, pensiones, trabajo, justicia, entre otros derechos fundamentales del hombre. Esta corriente descansa en la premisa de la fuerza vinculante que existe entre la realidad social, el derecho y la justicia, e impone la observación sociológica de los hechos para inferir la veracidad de la realidad misma, en el sentido trascendente que los mismos tienen en la sociedad y sus exigencias, a cuyo servicio debe estar el derecho y la justicia.
En el ámbito judicial el Estado Social de Derecho y de Justicia, concede poderes al Juez, a través de un amplio margen de discrecionalidad, que pareciera le autoriza para proceder en justicia conforme a su leal saber y entender, como lo hace el jurado; sin embargo, no hasta el extremo de abandonar el principio de legalidad, es decir, el Juez sigue sujeto a la Ley, pero con la posibilidad de no someterse a ella, si así se lo aconseja el sentido práctico del sentimiento de justicia, al momento de buscarla y realizarla.
En este sentido, la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, en fecha 01/02/2000, es concluyente al respecto:
“…El Estado Venezolano es, conforme a la vigente Constitución, un estado de Derecho y de Justicia, lo que se patentiza en que las formas quedan subordinadas a las cuestiones de fondo, y no al revés (Art. 257 de la Vigente Constitución)...”
Así mismo, la Sala de Casación Social del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia del 15 de Marzo de 2000, expuso:
“…Nuestro texto constitucional, sin dejar de lado esta discusión, propone que el proceso es un instrumento para realizar la justicia. Asumir que lo jurídico es social y que lo social es jurídico. En ese sentido, la finalidad última del proceso es la realización de la justicia solucionando los conflictos sociales, y no la obtención de mandatos jurídicos que se convierten en meras formas procesales establecidos en las leyes, sin dar satisfacción a la demanda social, quedando la justicia subordinada al proceso…”
Esto significa que hoy, la Constitución nos impone abandonar la concepción liberal del proceso que teníamos desde hace muchos años y a través de un cambio radical en esta materia, nos ha colocado a la altura de los últimos pasos que da el derecho procesal moderno. Hoy los más avanzados procesalistas coinciden en la concepción social del proceso, lo que trae como consecuencia un cambio en la posición del Juez frente a la Ley.
Analizadas las probanzas traídas a los autos por las partes intervinientes en el presente caso, este Jurisdicente a los fines de garantizar el Estado Social de Derecho y de Justicia, así como resguardar los derechos fundamentales garantizados y establecidos en la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela de 1999, pasa a analizar bajo esta óptica las actas procesales que conforman el presente expediente y a decidir, en los siguientes términos:
Planteados como han sido los términos de la presente controversia, pasa este juzgador a dictar su correspondiente fallo, previó estudio de las actas y pruebas consignadas en el caso que nos ocupa ambas partes están contestes, y los elementos probatorios corroboran que ciertamente suscribieron un Contrato de Opción a Compra – Venta privado en fecha 10 de Diciembre de 2009, que el mismo versa sobre un inmueble constituido por el Apartamento Nº L-1-2 del Edificio Conjunto Residencial “THAI”, ubicado en el Municipio Diego Bautista Urbaneja, Lechería, Estado Anzoátegui, que en dicha convención pactaron un precio de Bs. 617.000,00, entregando el futuro adquirente por concepto de cuota inicial la cantidad de Bs. 123.397,00, cancelada en 13 cuotas desde el 07/12/2009 hasta el 30/08/2010; Que el saldo restante de Bs. 493.603,00 serían pagados en la oportunidad de la protocolización del documento definitivo de compra venta. Que dicha obligación de venta por parte de la compañía propietaria estaría vigente por el término de 30 días contados a partir del envío al futuro adquirente por parte de la compañía propietaria una comunicación o telegrama a su dirección o se notifique por prensa en un diario local o correo electrónico, en el que se le comunique que los permisos de habitabilidad del inmueble o constancia de cumplimiento de las variables urbanas fundamentales ya le han sido expedidas. Que transcurrido el citado término de 30 días, la compañía propietaria quedaría libre de toda obligación para con el futuro adquirente, pudiendo en consecuencia, disponer del inmueble y aplicar la cláusula penal contenida en la cláusula novena, según la cual ante el incumplimiento por parte de la compañía propietaria, no tendría vigencia la referida opción y el Futuro Adquirente podrá exigir el dinero entregado hasta la fecha en que le sea comunicado por telegrama en su dirección ; y el incumplimiento por causa imputable al futuro adquirente, éste tendrá derecho a la restitución del dinero entregado, salvo una cantidad equivalente al 15% del valor fijado para el inmueble por concepto de daños y perjuicios causados.
Por otra parte queda evidenciado que en fecha 31 de Octubre de 2010 el Ejecutivo Nacional anunció una Medida de Ocupación y Operatividad Temporal sobre la empresa
Consta asimismo de copia certificada, que por documento autenticado en fecha 05 de abril de 2011 por ante la Notaría Pública de Lechería, anotado bajo el Nº 13, Tomo 59 de los Libros de Autenticaciones, se suscribió lo que denominaron un Compromiso Bilateral de Compra Venta suscrito entre la empresa DESARROLLOS TAO INSULAR, C.A., representada por FRANCISCO ALVAREZ, JOSE SERRANO y GLADYS LEON, en su carácter de miembros de la Junta Administradora Temporal, según Providencia Administrativa Nº 446, dictada por el Instituto para la Defensa de las Personas en el Acceso de los Bienes y Servicios (INDEPABIS), de fecha 11 de Noviembre de 2010; y el ciudadano JOSÉ SIMÓN GONZALEZ ORTIZ, en el cual consta que las partes pactaron un precio de Bs. 617.000,00, entregando el futuro adquirente la cantidad de Bs. 123.397,00, en calidad de arras, la cual se imputará al precio del inmueble en el momento de la protocolización del respectivo documento de compra-venta ante la Oficina de Registro correspondiente. Que la protocolización del documento definitivo de compraventa tendría lugar dentro de los noventa (90) días continuos siguientes, contados a partir de la fecha de la firma del presente contrato, más treinta (30) días continuos de prórroga. Que la negociación objeto del referido convenio deberá realizarse dentro del citado término de noventa (90) días, transcurrido el cual la Propietaria queda libre de toda obligación con la Compradora, pudiendo en consecuencia disponer del inmueble y retener para sí, en concepto de única indemnización, el 10% del precio del inmueble, debiendo devolver a ésta todo el excedente que pudiera haber a su favor luego de haber deducido la referida indemnización.
En dicho contrato expresamente las partes declaran que dicho contrato anula y sustituye cualquier otro que haya sido firmado entre las partes sobre el inmueble mencionado en él. Es decir que a partir del 05 de abril de 2011, se contaba con un plazo de 120 días para la protocolización del documento definitivo de venta, vale decir, hasta el 05 de Agosto de 2011.
Ahora bien, haciendo un seguimiento a la situación devenida de la Medida Temporal de Ocupación y Operatividad dictada por el Ejecutivo Nacional contra la empresa mercantil DESARROLLOS TAO INSULAR, C.A., con alcance al Conjunto Residencial THAI, la cual se hizo efectiva a través del Instituto para la Defensa de la Personas en el Acceso a los bienes y Servicios (INDEPABIS), designándose una Junta Interventora, podemos precisar que:
1º Consta en autos, a los folios 178 al 181 del presente expediente, que según Providencia Administrativa Nº 410 de fecha 01 de Noviembre de 2010, dictada por el INDEPABIS, que se dictó Medida Preventiva de Ocupación y Operatividad Temporal sobre la Sociedad Mercantil DESARROLLOS TAO INSULAR, C.A., con alcance al Conjunto Residencial THAI, que consistía en la posesión inmediata, puesta en operatividad, administración y el aprovechamiento del establecimiento, local, bienes y servicios por parte del órgano o ente competente del Ejecutivo Nacional, a objeto de garantizar la disposición de dichos bienes y servicios por parte de la colectividad, entre otras. La ejecución inmediata de la Medida Preventiva de Ocupación y Operatividad Temporal sobre la referida sociedad mercantil, quedaba a cargo de la Junta Administradora, conformada por representantes del INDEPABIS
2º Consta en autos, a los folios 182 al 187 del presente expediente, que según Providencia Administrativa Nº 177 de fecha 06 de Julio de 2011, dictada por el INDEPABIS, Se dejó sin efecto la Providencia Administrativa Nº 446 de fecha 11 de noviembre de 2010. Se designó como miembros de la Junta Administradora Temporal de la Sociedad Mercantil DESARROLLOS TAO INSULAR, C.A.,, a los ciudadanos LUIS HERMOSO y JOSE SERRANO, en representación del INDEPABIS y a las ciudadanas LILIANA BRITO y GLADYS LEÓN, como representantes de los usuarios afectados.
3º Consta en autos, al folio 229 del presente expediente, que según lo informado por el Registro Público del Municipio Urbaneja del Estado Anzoátegui, que en relación a la protocolizaciones de venta de apartamentos del Conjunto Residencial THAI: En el mes de Noviembre de 2010 no se otorgó ningún documento, en Diciembre de 2010 se otorgaron 42 documentos; en el año 2011 se otorgaron 228 documentos y desde enero a diciembre de 2012 se otorgaron 14 documentos. Que los miembros de la Junta Interventora fueron: en el año 2010 firmaron los ciudadanos Francisco Álvarez y José Serrano y en el 2012 los ciudadanos José Serrano y Liliana Brito de Álvarez.
4º Consta en autos, a los folios 221 al 226 del presente expediente, que según prueba de informes, mediante comunicación emanada de la empresa mercantil EDITORES ORIENTALES, C.A., en la cual confirman que efectivamente en fecha 07/11/2010 si publicó aviso en la página 11 (entregaron copia certificada), en el cual se comunicó a los Futuros adquirentes de la Quinta, Sexta y Séptima, Edificios “I”, “J”, “K”, “L”, “M” y “N” del Conjunto Residencial THAI, que se habían cumplido con todos los requisitos necesarios para proceder con las respectivas protocolizaciones y entregas de los apartamentos, y que por lo tanto la fecha tope para las protocolizaciones de dichos documento es el trigésimo (30º) día siguiente contado a partir de la publicación del referido aviso.
Confirman que efectivamente en fecha 07/11/2010 si publicaron Comunicado en la página 19 (entregaron copia certificada); relativo al status Conjunto Residencia Thai y las actuaciones realizadas por el INDEPABIS con relación al mismo.
Confirman que efectivamente en fecha 23/08/2011 si publicó aviso en la página 15 (entregaron copia certificada), en el cual se notificó a los futuros adquirentes que por haber estado listos para reiniciar las protocolizaciones desde el 01 de julio de 2011, les informa que el plazo para la protocolización de los documentos definitivos de compra-venta vence el día 01 de octubre del año 2011
En este sentido, se puede puntualizar que la parte actora-reconvenida afirmó en su libelo de demanda que: “…en el caso de marras, la Junta Interventora del Estado introdujo el documento definitivo de venta para que en mi caso se diera en forma el traspaso del inmueble, con la muy mala suerte que en el ínterin de la firma en la fecha indicada por la Oficina de Registro Inmobiliario cesaron las funciones de la referida junta, por lo cual no se dio forma a la protocolización…” , aseveración que no pudo ser objeto de prueba y que no es precisa al señalar en que fecha fue introducido por ante el Registro Público del Municipio Urbaneja el documento definitivo de compra – venta, ¿cual fue la fecha fijada para dicha protocolización? y, más aún, no demostró la parte actora – reconvenida la imposibilidad de firma de dicho documento por haber cesado las funciones de la Junta Directiva. Por el contrario, de autos se desprende que dicha Junta entró en funciones en fecha 01 de Noviembre de 2010, que la Providencia donde se efectuó la designación de la Junta Interventora quedó sin efecto a su vez mediante Providencia Administrativa de fecha 06 de Julio de 2011, y en esa misma fecha se designó una nueva Junta Administradora Temporal, y que queda demostrado que en Diciembre de 2010 se otorgaron 42 documentos; en el año 2011 se otorgaron 228 documentos y desde enero a diciembre de 2012 se otorgaron 14 documentos. Quedó demostrado también que los miembros de la Junta Interventora fueron: en el año 2010 firmaron los ciudadanos Francisco Álvarez y José Serrano y en el 2012 los ciudadanos José Serrano y Liliana Brito de Álvarez.
Está plenamente demostrado en autos que a partir del 01 de Noviembre de 2010 se dictó Medida Temporal de Ocupación y Operatividad dictada por el Ejecutivo Nacional contra la empresa mercantil DESARROLLOS TAO INSULAR, C.A., con alcance al Conjunto Residencial THAI, la cual se hizo efectiva a través del Instituto para la Defensa de la Personas en el Acceso a los bienes y Servicios (INDEPABIS), designándose una Junta Interventora, y que a partir del nombramiento de dicha Junta, la ocupación, operatividad y administración de la empresa mercantil DESARROLLOS TAO INSULAR, C.A., quedó bajo la total responsabilidad de las personas que conformaban dicha Junta Administradora Temporal, lo cual continuó al producirse la modificación dicha Junta en fecha 06 de Julio de 2011, lo que hace trasladar durante el período de tiempo en que duró la Medida de Ocupación y Operatividad Temporal, la responsabilidad de los representantes legales de la sociedad mercantil DESARROLLOS TAO INSULAR, C.A., a la precitada Junta, pero sin que la parte demandante – reconvenida demostrara efectivamente cuales fueron las gestiones y actuaciones ante dicha Junta Administradora, ni estableciera con exactitud las fechas en que fue presentado el documento definitivo de compra – venta ante el registro Público correspondiente, ni la supuesta fecha fijada para la protocolización de dicho documento, ni la fecha en que la prenombrada Junta Administradora temporal cesó en sus funciones de manera definitiva, y en consecuencia la fecha en que los representantes legales de la sociedad mercantil DESARROLLOS TAO INSULAR, C.A., asumieron nuevamente el control de dicha empresa.
Por otra parte, consta en autos que, entre Diciembre de 2010 y Diciembre de 2012, se produjeron un total de Doscientos Ochenta y Cuatro (284) Protocolizaciones de ventas de apartamentos del Conjunto Residencial THAI, no habiendo logrado la demandante – reconvenida demostrar las causas reales por las cuales no se efectuó la protocolización del Documento de compra – venta del Apartamento identificado como L-1-2, Edificio L del precitado Conjunto Residencial. Por lo tanto, siendo su carga procesal la de demostrar que el incumplimiento del contrato obedece a causas imputables a la compañía propietaria, y no habiendo podido demostrar tal circunstancia, su pretensión no puede prosperar. Así se declara.
Por su lado la parte demandada – reconviniente, en su Reconvención a la demanda solicitó que se declarara la Resolución del Contrato preliminar de compra – venta, por haberse materializado el incumplimiento por parte del demandante – reconvenido, y habiendo quedado demostrado que durante el lapso de tiempo que permaneció vigente la Medida de Ocupación y Operatividad temporal sobre la empresa DESARROLLOS TAO INSULAR, C.A., sus representantes legales no tenían el control sobre las operaciones de la compañía, y que por el contrario, durante la vigencia de esa medida, los integrantes de la Junta Interventora Temporal, cumplieron con las obligaciones inherentes a hacer del conocimiento de los futuros adquirentes, mediante avisos de prensa publicados en el Diario El tiempo, todo lo relativo al proceso de protocolización de los documentos definitivos de compra – venta de los apartamentos que forman parte del Conjunto Residencial THAI. Y que como se mencionó anteriormente, entre los meses de Diciembre de 2010 y Diciembre de 2012, se produjeron un total de Doscientos Ochenta y Cuatro (284) Protocolizaciones de ventas de apartamentos del referido Conjunto Residencial. Por lo que es evidente que el demandado no atendió dichos llamados públicos de manera diligente, y por tanto queda claro su incumplimiento a las estipulaciones del contrato de opción de compra venta suscrito entre las partes. Así se declara.
Solicitó asimismo la parte demandada – reconviniente que, como consecuencia del incumplimiento del futuro adquirente, por aplicación de la Cláusula Novena del contrato privado suscrito entre las partes en fecha 10 de Diciembre de 2009, se le cobrara como penalidad convenida por daños y perjuicios el equivalente al 15% del precio del inmueble, lo cual sería descontado de la inicial pagada por el futuro adquirente y se le devolvería sólo el remanente de ese monto. En este sentido, como ya quedó precedentemente sentado, la partes en el presente caso en fecha 05 de abril de 2011 celebraron contrato de opción a compra - venta autenticado, que deja sin efecto el documento privado de fecha 10 de diciembre de 2009, en el cual en la cláusula Octava establece, que en el caso de incumplimiento por parte del futuro adquirente, la propietaria podría retener para sí por concepto de única indemnización contractualmente estipulada para cubrir daños y perjuicios, el 10% del precio del inmueble. Por lo que deja sentado este Juzgador que la cláusula aplicable en el caso concreto es la cláusula Octava del documento autenticado, vale decir, una penalidad por incumplimiento del diez por ciento (10%) del precio pactado para el inmueble. Así se declara.
VI
DECISIÓN

Por los razonamientos antes expuesto, este tribunal Primero de Primera instancia en lo Civil Mercantil y del tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Anzoátegui, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la ley, dicta los siguientes pronunciamientos:

PRIMERO: Se declara SIN LUGAR la demanda que por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO OPCIÓN DE COMPRA - VENTA, incoara el ciudadano JOSÉ SIMÓN GONZALEZ ORTIZ, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad números: V- 16.315.683., contra la empresa mercantil DESARROLLOS TAO INSULAR, C.A., de este domicilio e inscrita por ate el Registro Mercantil V de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y Estado Miranda bajo el N1 72, Tomo 1.487-A, de fecha 08 de enero de 2007. Así se decide.
SEGUNDO: Se declara PARCIALMENTE CON LUGAR la RECONVENCIÓN por RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE VENTA, planteada por la empresa mercantil DESARROLLOS TAO INSULAR, C.A., de este domicilio e inscrita por ate el Registro Mercantil V de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y Estado Miranda bajo el N1 72, Tomo 1.487-A, de fecha 08 de enero de 2007, contra el ciudadano JOSÉ SIMÓN GONZALEZ ORTIZ, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad números: V- 16.315.683. Así se decide.

TERCERO: Como consecuencia de lo anterior se ordena a la parte Demandada – Reconviniente a reintegrar a la parte Demandante – Reconvenida, la cantidad de SESENTA Y UN MIL SEISCIENTOS NOVENTA Y SIETE BOLIVARES (Bs. 61.697,00). Suma que resulta de restarle al monto entregado como inicial, vale decir, a la cantidad CIENTO VEINTITRÉS MIL TRESCIENTOS NOVENTA Y SIETE BOLIVARES (Bs. 123.397,00), la cantidad de SESENTA Y UN MIL SETECIENTOS BOLIVARES (Bs. 61.700,00), que comprende el Diez por Ciento (10%) del precio de venta del inmueble, vale decir, SEISCIENTOS DIECISIETE MIL BOLÍVARES (Bs. 617.000,00), de conformidad con lo convenido en la Cláusula Octava del Documento Autenticado de Opción a Compra - Venta celebrado por las partes en fecha 05 de Abril de 2011. Así se decide.

CUARTO: De conformidad con lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, no hay condenatoria en costas, por no haber resultado totalmente vencida ninguna de las partes en el presente proceso. Así se decide.

QUINTO: De conformidad con lo establecido en los artículos 251 y 233 del Código de procedimiento Civil, por cuanto la presente decisión se produce dentro del lapso legal establecido, los lapsos para ejercer los recursos correspondientes comenzarán a correr al día siguiente al vencimiento del lapso para dictar sentencia en la presente causa, sin necesidad de notificación de las partes. Así se decide.

Publíquese Y Regístrese.

Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Primero de Primera Instancia, en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Anzoátegui. En la Ciudad de Barcelona, a los Catorce (14) días del mes de Marzo de 2016. Año 205º y 157º.
El Juez Temporal,

ALFREDO JOSÉ PEÑA RAMOS
La Secretaria,

JUDIHT MILENA MORENO SABINO

En esta misma fecha, siendo las Dos y Cinco minutos de la tarde (02:05 p.m.), previo el cumplimiento de las formalidades de Ley, se publicó y registró la anterior sentencia, dejándose en la Unidad de Archivo la copia certificada a la cual hace referencia el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil.

La Secretaria

JUDIHT MILENA MORENO SABINO