TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL
Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Anzoátegui
Barcelona, siete de marzo de dos mil dieciséis
205º y 157º

ASUNTO: BP02-V-2013-001074
DEMANDANTE: MARGARET RUTH PÉREZ RENZULLI, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° 14.615.706.
APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE ACTORA: JESÚS GUERRA GUZMÁN y GLASMAR BRAVO, abogados en ejercicio, inscritos en el Inpreabogado con los Nros 7.052 y 147.831, respectivamente.
DEMANDADA: TERESITA DE JESÚS ACHIQUE CHIQUE, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº4.222.053.
APODERADA JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDADA: MIREYA JOSEFINA BALZA, abogada en ejercicio, inscrita en el Inpreabogado con el N° 103.777.
MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA VENTA.
-I-
BREVE RESEÑA DE LA CONTROVERSIA
Expuso la ciudadana Margaret Ruth Pérez Renzulli, que en fecha treinta y uno (31) de mayo de 2013, suscribió con la ciudadana Teresita de Jesús Achique Chique, un contrato de Promesa Bilateral de Compra Venta de inmueble, sobre un apartamento en propiedad horizontal, destinado a vivienda distinguido con las siglas 3-2, ubicado en el Conjunto Residencial Terrazas del Mar, I Etapa, del Edificio 17, Piso 003, Apartamento 3-2, situado en la Vía que conduce de Barcelona a El Rincón y San Diego, en jurisdicción del Municipio Simón Bolívar, Parroquia El Carmen del Estado Anzoátegui, cuyas características, medidas y linderos consta del referido documento, debidamente autenticado por ante la Notaría Pública Primera de Barcelona del Municipio Simón Bolívar del Estado Anzoátegui, bajo el Nº 030, Tomo 132 de fecha 31 de Mayo de 2013, que entre dichas ciudadanas se convino celebrar un contrato de promesa bilateral de compra venta de inmueble que se regirá por las cláusulas establecidas en dicho contrato.
Que la propietaria incumplió en forma flagrante con las obligaciones y condiciones establecidas en el contrato de opción de compra venta sobre el referido inmueble de manera siguiente: Primero: La Vendedora recibió la cantidad de trescientos mil bolívares (Bs. 300.000,ºº), cantidad esta recibida en dinero en efectivo de curso legal del país y aceptada por la propietaria por la compra venta del referido inmueble y recibido conforme por la propietaria por la venta del inmueble, para lo cual la actora tramito ante el Registro Público del Municipio Bolívar del Estado Anzoátegui, lo concerniente a la firma definitiva de la compra venta del referido inmueble, con fecha de otorgamiento para el 20 de septiembre de 2013, fecha que se cumplió y la propietaria vendedora no cumplió con los requisitos exigidos para la firma y venta definitiva del referido inmueble, negándose a firmar la venta definitiva porque quería venderlo más caro, no pudiéndose realizar la misma. Segundo: Con esto quedó demostrado el incumplimiento por parte de la propietaria y los daños y perjuicios ocasionados a la actora ya que la misma tiene una deuda con Francisco Moya, quien es su patrono, a quien le adeuda la cantidad que prestó como inicial para adquirir el inmueble (Bs. 300.000,ºº). Tercero: La propietaria, incumplió también el contrato de opción de compra venta al no comparecer el día 20 de septiembre de 2013, fecha fijada para la protocolización del documento definitivo de venta, lo cual se anexó a la presente marcada “C”. Cuarta: La propietaria violó las condiciones del contrato de opción de compraventa, al pretender modificar el acuerdo económico sobre el precio de venta del inmueble alegando que el ajuste cambiario de Bolívar con respecto al Dólar tiene como consecuencia el aumento del valor del dólar paralelo y solicita ajustar el precio de venta o asumir estas pérdidas recíprocamente, condición esta que no fue estipulada en el contrato de opción de compra venta, además de ser una propuesta ilícita por cuanto el ordenamiento jurídico de la República Bolivariana de Venezuela, no lo permite y está prohibido.
Del Cumplimiento de la Compradora o Promitente. Primero: Que la actora cumplió cabal y responsablemente con todas y cada una de las obligaciones contraídas en el contrato de opción de compra venta, referente, a que realizó el pago de las arras establecidas en el mismo al momento de suscribir el contrato de opción de compra venta, inclusive pago casi el (50%) de lo establecido en el contrato al entregar a la propietaria, la cantidad de trescientos mil Bolívares (Bs. 300.000,ºº), a su entera y cabal satisfacción, tal como consta en el documento de opción de compra venta. Segundo: En fecha 20 de agosto de 2013, la actora consignó por ante el registro Público del Municipio Bolívar del Estado Anzoátegui, el documento y los trámites definitivos para la venta del referido inmueble, a los fines que determinaran los gastos de registro según consta de planilla anexa marcada “D”. Tercero: Que según las normas nacionales aplicables a los Registros Públicos para la aceptación del documento se deben consignar las solvencias legales requeridas tales como: el pago de impuestos sobre las ventas forma 33, equivalente al 0,5% sobre el precio de la venta del SENIAT, solvencia municipal expedida por la Alcaldía del municipio Bolívar del Estado Anzoátegui, solvencia de Hidrocaribe y de Aseo Urbano, situación esta que quedó explicada anteriormente, en la cual se señala las razones, imputables a la propietaria que impidieron entregarlas oportunamente, no obstante, el Registro Público del Municipio Bolívar del Estado Anzoátegui, luego de verificar la documentación necesaria por parte de la propietaria, procedió, a admitir y fijar la fecha del 20 de septiembre de 2013, para la firma definitiva del contrato de compra venta del referido inmueble. Cuarto: Que la actora cumplió con todas las obligaciones contraídas en el contrato de opción de compra venta, porque siempre ha tenido y mantenido su interés en adquirir el referido bien inmueble objeto de la opción de compra venta, al cumplir con todas las obligaciones que le correspondían en el término legal establecido.
Que en vista del incumplimiento de la propietaria, ya identificada, se ha tratado de que la misma cumpla con la obligación que tiene de vender el inmueble objeto de la compra venta, y la indemnización de daños y perjuicios establecida en el contrato de opción de compra venta, pero hasta la presente fecha ha sido imposible lograr los compromisos correspondientes, ya que además la propietaria, de niega a vender el inmueble objeto de la compra venta.
Que por todos los anteriores razonamientos de hecho y de derecho, es por lo que acudió por ante esta autoridad para demandar como en efecto demandó a la ciudadana Teresita de Jesús Achique Chique, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V-4.222.053, domiciliada en El Conjunto Residencial Terrazas del Mar, I Etapa, Apartamento 3-2, en la Vía que conduce de Barcelona a El Rincón y San Diego, en jurisdicción del Municipio Simón Bolívar, Parroquia El carmen del Estado Anzoátegui, por Cumplimiento de Contrato de Opción de Compra venta y Daños y Perjuicios, por haber incumplido y violado las obligaciones y el acuerdo del contrato de opción de compra venta, e igualmente violado lo establecido en los artículos del Código Civil, referente a los efectos de los contratos, el artículo 1.159, 1.160, 1.161, 1.167 y 1.264.
Que la demandada convenga en pagar o en su defecto sea condenada por este Tribunal a las siguientes obligaciones: Primero: Que cumpla con su obligación de vender el referido y antes descrito inmueble, manteniendo el precio establecido en el contrato de opción de compra venta. Segundo: Que pague la cantidad de trescientos mil bolívares (Bs. 300.000,ºº), más los intereses por indemnización de daños y perjuicios. Tercero: La cantidad de setenta y cinco mil bolívares (Bs. 75.000,ºº), por concepto del veinticinco por ciento (25%), de la cantidad anterior mencionada correspondiente a los costos y costas, honorarios profesionales, de conformidad con lo establecido en el artículo 648 del Código de Procedimiento Civil. Cuarto: La cantidad de seiscientos mil bolívares (Bs. 600.000,ºº), por daños y perjuicios causados por aprobación del crédito hipotecario, comisiones bancarias, seguro de vida y cancelación de perito, para el respectivo avalúo del inmueble, todo ello causado por incumplimiento de la vendedora en no otorgar el respectivo documento de propiedad ante el Registro Público correspondiente. Quinto: La cantidad de novecientos setenta y cinco mil bolívares (Bs. 975.000,ºº), que es la suma de las cantidades anteriores y es el monto que se demanda en la presente demanda por Cumplimiento de Contrato de Opción de Compraventa y Daños y Perjuicios, más las cantidades que resulten de la indexación o corrección monetaria a la suma antes señalada y los gastos y costos que ello ocasione; también indicó, con la finalidad de cumplir con la resolución dictada por el Tribunal Supremo de Justicia, la cantidad demandada en Unidades Tributarias, dando como resultado la cantidad de nueve mil ciento doce (9.112,ºº) unidades tributarias aproximadamente. Sexto: Que la sentencia definitiva sirva de justo titulo de propiedad sobre el inmueble anteriormente señalado, de la misma forma autorice al registro público del Municipio Bolívar a la protocolización del mismo.
Fundamentó la pretensión en lo establecido en los artículos 338, 339, 340, 341 y 342 del Código de Procedimiento Civil.
En fecha veintiséis (26) de septiembre de 2013, el Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Agrario y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Anzoátegui, dictó auto admitiendo la presente causa, ordenando la citación de la parte demandada ciudadana Teresita de Jesús Achiquez Chique, solicitando en esa misma fecha copias fotostáticas para librar la compulsa correspondiente.
En fecha veintisiete de enero de 2014, diligenció la ciudadana Teresita de Jesús Achique Chique, titular de la cédula de identidad Nº V-4.222.053, debidamente asistida por la abogada Odanis García, inscrita en el Inpreabogado con el Nº 147.719, y se dio por citada en la presente causa. En fecha veintiséis (26) de febrero de 2014, fue presentado escrito de contestación, por la abogada Mireya Josefina Balza, inscrita en el Inpreabogado con el Nº 103.777, en su carácter de apoderada judicial de la ciudadana Teresita de Jesús Achique Chique, según poder otorgado por ante la Notaría Pública Primera de Barcelona, en fecha diecinueve (19) de febrero de 2014, el cual consignó conjuntamente con dicho escrito. Alegó la apoderada de la parte demandada en su escrito de contestación lo siguiente: Que es evidente que existe un vínculo jurídico entre su representada y la demandante, desde el momento en que ambas partes pactaron el Contrato de Opción de Compra-Venta, de acuerdo al artículo 1133 del Código Civil; que es evidente que hubo manifestación de voluntades de ambas parte contratantes (Art.1141 Código Civil), que no puede revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la ley (Art. 1159 Código Civil); que están en presencia de un contrato bilateral, y si una de las partes no ejecuta su obligación la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello; que su representada realizó el contrato de opción de compra-venta en fecha 31 de mayo de 2013 y la cláusula tercera estipula el plazo de duración de noventa días contados a partir de la autenticación del mismo, prorrogables por un término de treinta (30) días más; que se evidencia la no protocolización del mismo y que de igual forma la demanda interpuesta por la demandante en fecha 20 de septiembre de 2013, estando vencido el lapso y aunado a eso no siendo liquidado el crédito hipotecario aprobado; que no existe de parte de su representada el incumplimiento en cuanto a la opción de la venta, que sin embargo su representada de manera conciliatoria le comunicó a la demandante la entrega del dinero consignado en el momento de la autenticación de la opción de compra-venta la cantidad de trescientos mil bolívares (Bs. 300.000,ºº), mas la penalización de treinta mil bolívares (Bs.30.000,ºº) y seiscientos bolívares (Bs. 600,ºº) por concepto de arreglo del control del portón del inmueble en calidad de opción de compra-venta y no los acepto, penalidad contemplada en la cláusula quinta de dicho contrato. Que niega, rechaza y contradice que su representada no quiso firmar el otorgamiento de la compra-venta del referido inmueble, porque quiera venderlo mas caro, ya que la opción esta vencida y no se realizó la liquidez de dicha opción en su debida oportunidad; que niega, rechaza y contradice que su representada le haya ocasionado daños y perjuicios a la demandante por la cantidad de dinero consignada a su mandante, que vencido el lapso de opción de compra-venta, la llamo a audiencia de conciliación en INDEPABIS y devolverle su dinero más la penalización que estaba contemplada en el contrato y no aceptó; que niega rechaza y contradice que su representada haya violado las condiciones del contrato de compra-venta, por querer subir el precio convenido entre las partes, ya que en ningún momento le informó el cambio de precio de la venta a la demandante, ya que su representada realizó una opción a compra venta con cláusulas bien estipuladas y notariadas, la cual no cumplió con la liquidez en su debida oportunidad; que niega, rechaza y contradice que su representada tenga que cancelar la cantidad de seiscientos mil bolívares fuertes (Bs. 600.000,ºº), por daños y perjuicios, ya que la única penalización que existe dentro del contrato de opción de compra venta es la cantidad de treinta mil bolívares (Bs. 30.000,ºº) tal y como se evidencia de la cláusula quinta de dicho contrato; que niega, rechaza y contradice que su representada tenga que cancelar la cantidad de setenta y cinco mil bolívares (Bs. 75.000,ºº) por costos y costas y honorarios; que niega, rechaza y contradice que su representada tenga que cancelar la cantidad de novecientos setenta y cinco mil bolívares (Bs. 975.000,ºº) por cumplimiento de contrato de opción de compra-venta y daños y perjuicios; por último solicitó que el escrito fuera agregado a los autos y surtiera los efectos legales pertinentes los alegatos esgrimidos a favor de su representada.
En fecha veintiséis (26) de marzo de 2014, el Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Agrario y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Anzoátegui, dictó auto agregando a los autos los escritos de pruebas presentados por los apoderados judiciales de las partes intervinientes en la presente causa, los cuales fueron admitidos en fecha tres (03) de abril de 2014, fijándose la oportunidad correspondiente para la evacuación de las mismas.
En fecha catorce (14) de abril de 2014, se libraron oficios Nros 190-14 y 191-14, al Departamento de Crédito de Banesco banco Universal, C.A. y al Instituto para la Defensa de las Personas en el Acceso a los Bienes y Servicios (INDEPABIS), respectivamente, a los fines de que informen sobre los solicitado en el escrito de pruebas presentado por la parte demandante en la presente causa.
En fecha veintiséis (26) de mayo de 2014, tuvo lugar la evacuación del testigos promovidos por la parte demandante, ciudadanos Jorge Hernando Ortega Gómez, Gloria Centeno de Rodríguez, Julio César Cabezas Flores, venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad Nros 16.182.459, 8.220.320 y 23.734.288, respectivamente.
En fecha veinticuatro (24) de febrero de 2015, el Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Agrario y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Anzoátegui, dictó auto ordenando la notificación de las partes intervinientes en la presente causa, a los fines de de que los mismos presenten sus correspondientes informes, librándose en esa misma fecha las respectivas boletas de notificación.
En fecha veintidós (22) de julio de 2015, el Juzgado Cuarto de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Agrario y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Anzoátegui, dictó auto ordenando la distribución de la presente causa, en virtud de que en fecha 30 de septiembre de 2009, la Sala Plena del Tribunal Supremo de Justicia, mediante Resolución Nº 2009-0047, resolvió modificar la estructura de la Competencia Agraria de la Circunscripción Judicial del Estado Anzoátegui, pasando dicho Tribunal a denominarse Juzgado Primero de Primera Instancia Agraria de la Circunscripción Judicial del Estado Anzoátegui.
En fecha cuatro (04) de agosto de 2015, este Tribunal Segundo de Primera Instancia Civil, Mercantil y Transito de la Circunscripción Judicial, dictó auto dándole entrada y el curso legal correspondiente, avocándose el Juez de este Tribunal a la presente causa y concediéndole a las partes el lapso contenido en el artículo 90 del Código de Procedimiento Civil.
En fecha ocho (08) de octubre de 2015, se dictó auto ordenando oficiar al Juzgado Primero de Primera Instancia Agraria de la Circunscripción Judicial del Estado Anzoátegui, a fin de que se sirviera expedir computo por secretaria de los días de despacho transcurridos en ese Tribunal desde el día 12-06-2015 (exclusive) hasta el día 22-07-2015 (inclusive), librándose en esa misma fecha oficio Nº 476-15.
En fecha veintiséis (26) de noviembre de 2015, se recibió oficio Nº 529-15, remitido por el Juzgado Primero de Primera Instancia Agraria de la Circunscripción Judicial del Estado Anzoátegui, mediante el cual remitió el computo solicitado por este Despacho.
-IV-
Ahora bien, este Tribunal a los fines de dictar la correspondiente decisión, pasa a realizar las siguientes consideraciones:
Seguidamente entra este Tribunal a valorar las pruebas aportadas por las partes, de la siguiente manera:
En cuanto a las documentales promovidas, relativas la primera de ellas, al contrato de opción a compra del inmueble objeto de la presente causa, este Tribunal observa que el mismo fue debidamente autenticado en fecha de 31 de Mayo de 2.013, por ante la Notaría Pública Primera de Barcelona, Municipio Bolívar del Estado Anzoátegui, quedando anotado bajo el Nº 030, Tomo 132 de los Libros de Autenticaciones llevados por dicha Notaría, y que riela en original, a los folios 23 al 28 de la presente causa. Al respecto observa este Juzgador, que en la oportunidad de contestación de la demanda, la demandada, reconoció como cierta, la celebración del contrato de opción a compra suscrito entre las partes señaladas, el cual fuere autenticado por ante la citada Notaría; todo por lo cual siendo que el contrato autenticado no fuere desconocido ni impugnado en ninguna forma, se le otorga valor probatorio de conformidad con lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil; quedando demostrado con ello, que las partes se comprometieron, la demandante en comprar y la demandada en venderle, un inmueble constituido por un apartamento en propiedad Horizontal, destinado a vivienda distinguido con las siglas 3-2, ubicado en el “Conjunto Residencial Terrazas del Mar, I Etapa” del Edificio 17, Piso 003, Apartamento 3-2, situado en la vía que conduce a Barcelona a El Rincón y San Diego, Jurisdicción del Municipio Simón Bolívar, Parroquia El Carmen del Estado Anzoátegui, que dicha cantidad de compra-venta fue pactada en setecientos mil bolívares (Bs. 700.000,oo), los cuáles serían cancelados por la compradora Margaret Ruth Pérez Renzulli, en la cantidad de trescientos mil bolívares (Bs. 300.000,oo), por concepto de opción de compra-venta, y el saldo restante la cantidad de Cuatrocientos mil bolívares (Bs. 400.000,oo), de la siguiente manera: Trescientos Cincuenta mil bolívares (Bs. 350.000,oo), a través de una entidad bancaria, como solicitud de Crédito Hipotecario FAOV, y los Cincuenta Mil Bolivares (Bs. 50.000,oo) en un lapso aproximado de Ciento Veinte (120) días para finiquitar la protocolización del documento definitivo de venta; conviniendo asimismo, en que el precio de la venta era fijo y por ningún motivo sufriría variaciones durante el lapso de duración de la negociación; que la vigencia del contrato se estableció en noventa (90) días más una prórroga de treinta (30) días. Y así se decide.
En cuanto a las documentales promovidas, contentivas de factura signada con el N° 470232, emanada del Instituto Postal Telegráfico de Venezuela, por cuanto la misma no fue desconocida, ni tachado en su oportunidad, se le otorga valor probatorio de conformidad con lo establecido en el Artículo 430 del Código de Procedimiento Civil; quedando demostrado con ello, que la actora notificó a la demandada de la fecha en la cual debía celebrarse la firma definitiva del contrato de venta, el cual debía ser el 20 de Septiembre de 2.013. Y así se decide.
En cuanto a la documental promovida como anexo a la demanda, la cual riela a los folios 29 al 36, relativos al documento de otorgamiento del Crédito Hipotecario, el cual fue requerido al Departamento de Crédito de Banesco, Banco Universal, C.A., este Tribunal observa que vía informe fue requerido a dicho departamento, cuya respuesta no consta a los autos, por lo tanto nada tiene que valorar al respecto. Y así se decide.
Por su parte observa este sentenciador, que en el lapso probatorio, fue solicitado mediante oficio N° 191-14 de fecha 14 de Abril de 2.014, al Instituto para la Defensa de las personas en el Acceso a los Bienes y Servicios (INDEPABIS), de conformidad con lo establecido en el Artículo 433 del Código de Procedimiento Civil, prueba de informes, y por cuanto no consta a los autos, respuesta alguna, nada tiene que valorar al respecto. Y así se decide.-
En cuanto a las testimoniales promovidas de los ciudadanos JORGE HERNANDO ORTEGA GOMEZ, GLORIA CECILIA CENTENO DE RODRIGUEZ y JULIO CESAR CABEZA FLORES, venezolanos, mayores de edad, titulares de las Cédulas de Identidad Nros. 16.182.459, 8.220.320 y 23.734.288 respectivamente, a cuya prueba este sentenciador, niega todo valor probatorio, de conformidad con el artículo 1.387 del Código Civil. Y así se decide.-
En cuanto a la Copia de la Letra de Cambio consignada en copia simple, este Tribunal no le otorga valor probatorio alguno por cuanto nada aporta al presente proceso. Y así se decide.-
En cuanto a las posiciones juradas promovidas, observa este sentenciador que la misma no fue evacuada, por lo tanto nada tiene que valorar. Y así se decide.-
Promovió el merito favorable, en relación a ello, y efectuado el aporte de pruebas, las mismas pasan a formar parte del proceso, sin que ninguno de los contendores pueda atribuirse factores favorables y la eliminación de los que no lo sean, toda vez que por el principio de la comunidad de la prueba, ninguna de las partes contendientes puede atribuirse el valor exclusivo de cualquier prueba o de parte de la misma, ya que como antes se indicó, las pruebas aportadas al juicio son propias de éste, y no de las partes en particular; razón por la cual este Juzgador no los valora por no constituir prueba alguna, y así se decide.-
En cuanto a la prueba documental marcada con la letra “A”, anexa al escrito de promoción de pruebas, contentiva el Acta Conciliatoria por ante el Instituto INDEPABIS, este sentenciador, observa que la misma no fue ratificado su contenido en juicio, mediante la prueba de informes, tal y como lo señala el Artículo 433 del Código de Procedimiento Civil, por consiguiente este Juzgador no le otorga valor probatorio alguno. Y así se decide.-
En cuanto a la prueba documental marcada con la Letra “B”, contentivo del Cheque de Gerencia a nombre de la ciudadana MARGARET RUT PEREZ RENZULLI, de fecha 23 de Septiembre de 2.013, por la cantidad de bolívares 300.600,oo, este sentenciador no le otorga valor probatorio alguno, por cuanto el mismo fue consignado en copia simple y puede ser objeto de alteración, por consiguiente se desecha el mismo. Y así se decide.-
-V-
Ahora bien, analizadas como han sido las actas que conforman la presente causa, y valoradas las pruebas promovidas, observa quien aquí decide, los siguientes:
La ciudadana Margaret Ruth Perez Renzulli, procede a incoar la presente acción a los fines de obtener el cumplimiento de lo pactado en el contrato de opción a compra del inmueble constituido por un apartamento en propiedad Horizontal, destinado a vivienda distinguido con las siglas 3-2, ubicado en el “Conjunto Residencial Terrazas del Mar, I Etapa” del Edificio 17, Piso 003, Apartamento 3-2, situado en la vía que conduce a Barcelona a El Rincón y San Diego, Jurisdicción del Municipio Simón Bolívar, Parroquia El Carmen del Estado Anzoátegui, alegando entre otros, que sin embargo a que ella cumpliera con todo lo pactado en dicho contrato, al cancelar las arras solicitadas, y obtener en tiempo oportuno de vigencia del contrato, el crédito hipotecario a los fines de cancelar el dinero correspondiente a pagar para el momento de la protocolización, la demandada Teresita de Jesus Achique Chique, no asistió al Registro correspondiente, en la fecha fijada para la protocolización del documento definitivo de venta, es decir, el día 20 de Septiembre de 2.013, tal y como se evidencia del telegrama enviado por la actora a la demandada, en fecha 10 de Septiembre de 2.013, negándose hasta el momento a dar cumplimiento con lo pactado, todo por lo cual no ha podido protocolizarse la venta definitiva.
Por su parte, en la oportunidad de contestación de la demanda, la ciudadana Teresita de Jesus Achique Chique, negó, rechazó y contradijo los hechos expuestos por la actora en el libelo de la demanda, alegando entre otros, que la opción se encontraba vencida y que no se realizó la liquidez de dicha opción en su debida oportunidad. Manifestando además en sus consideraciones finales, que la parte actora no fue diligente en realizar las gestiones oportunas para la obtención del supuesto crédito hipotecario a ser aprobado.
Ante lo anteriormente planteado, considera oportuno este Tribunal traer a colación lo dispuesto en los artículos 1.159, 1.160 y 1.167 del Código Civil, los cuales son a tenor de los siguientes:
“Artículo 1.159.- Los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley.
Artículo 1.160.- Los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la Ley.
Artículo 1.167.- En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello.”.
Del contrato objeto de la presente causa, evidencia este Tribunal, que se estipuló en la cláusula tercera un plazo de “…Noventa (90) Días, contados a partir de la autenticación del mismo, prorrogables por un término de treinta (30) días más.”
Ahora bien, de lo establecido en la cláusula contractual parcialmente transcrita, evidencia este Tribunal, que el plazo de vigencia del contrato de opción a compra-venta que hoy nos ocupa, tomando en consideración que el mismo fue firmado y autenticado en fecha 31 de Mayo de 2013, se verificó su vencimiento, a razón del transcurso de los ciento veinte (120) días, en fecha 29 de Septiembre de 2013. Y así se declara.
De igual manera observa este Tribunal, que en la cláusula segunda del contrato de opción a compra debidamente Autenticado, se estableció que: “SEGUNDA: El precio de venta convenido es la cantidad de SETECIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 700.000,00), que LA OPTANTE pagará a LA VENDEDORA en dinero efectivo, de curso legal, de la manera siguiente: La cantidad de TRESCIENTOS MIL BOLIVARES EXACTOS (Bs. 300.000,00) en el momento de la firma de la presente opción, TRESCIENTOS CINCUENTA MIL BOLIVARES (Bs. 350.000,00) solicitados a través de una entidad bancaria, como solicitud de Crédito Hipotecario FAOV, y los CINCUENTA MIL BOLIVARES (Bs. 50.000,00), a un lapso aproximado de Ciento Veinte (120) días para finiquitar la protocolización del documento definitivo de venta…”.
De lo anterior se colige que la hoy actora contractualmente se comprometió a cancelar por motivo de opción de compra, la cantidad de trescientos mil bolívares (Bs. 300.000,oo), dinero el cual alegó haber cancelado a la hoy demandada, pago que fuere reconocido como recibido por la parte demandada, Teresita de Jesús Achique Chique, en su escrito de contestación de la demanda.
Siendo el saldo restante a cancelar por la cantidad de cuatrocientos mil bolívares (Bs. 400.000,oo), pagaderos al momento de la firma del documento público definitivo de compraventa por ante la Oficina Subalterna de Registro respectiva; ahora bien, tenía pues la hoy actora la obligación de obtener la referida suma restante, dentro del plazo de vigencia del contrato de opción a compra, es decir, tenía hasta el 29 de Septiembre de 2013, para obtener dicha cantidad para así cumplir el pago respectivo al momento de la protocolización de la venta del inmueble; en tal sentido, evidencia este Juzgador, que corre inserto al folio 15 y 16, factura y telegrama enviado a la demandada, emitido por el Instituto Postal telegrafico de Venezuela, en el cual se le informa a la demandada, la fecha y lugar en la cual debería concurrir para la protocolización del documento definitivo de venta; todo por lo cual evidencia este Juzgador que la hoy actora fue diligente en obtener el préstamo y la cantidad de dinero a los fines de la cancelación del saldo restante pactado. Y así se declara.
Por tanto, visto lo anterior, y revisadas y valoradas como han sido dichas documentales arriba citadas, así como del análisis de las actas que conforman la presente causa, evidencia claramente este Juzgador que el documento de adquisición con crédito a largo plazo y garantía hipotecaria, se encontraba listo para protocolizar, a la fecha en la cual fue citada la demandada, a los fines de protocolizar el tantas veces nombrado documento de venta, todo por lo cual considera quien aquí decide, que se encontraban dadas las condiciones para la protocolización de la venta definitiva, tal y como se pactara entre las partes involucradas en este proceso, desde la fecha 20 de Septiembre de 2.013, es decir, durante la vigencia o validez del contrato de opción a compra venta que hoy nos ocupa. Y así se declara.
Visto todo lo anteriormente declarado, y siendo que se evidencia del contenido del documento definitivo de venta, y obtenido como fue el crédito hipotecario por la actora a los fines de la cancelación del saldo restante pactado, todo como se dijo, dentro del lapso de vigencia del contrato que hoy nos ocupa, es por lo que este Juzgador evidencia que la parte demandante, cumplió las condiciones pactadas para llevar a cabo la protocolización de la venta definitiva dentro de la vigencia del contrato objeto de la presente causa que tenía a su cargo. Y así se declara.
Ahora bien, este jurisdicente considera necesario hacer las siguientes consideraciones en relación a los daños y perjuicios:
Estas obligaciones pueden tener su origen en diversas causas, bien sea, con ocasión de una relación contractual, o que provengan de textos legales que las consagren expresamente, como ocurre con las llamadas obligaciones legales, entre las cuales podemos mencionar las obligaciones extracontractuales, que se derivan a su vez de fuentes distintas del contrato y a las cuales pertenecen las provenientes del abuso de derecho, del enriquecimiento sin causa, del pago de lo indebido, de la gestión de negocios y de la declaración unilateral de voluntad. Así mismo, la obligación de reparar puede provenir de la violación de una conducta que el legislador no consagra expresamente, pero la presume y tutela, creando sanciones determinadas que sí incluye dentro del ordenamiento jurídico positivo, obteniéndose las obligaciones de reparar derivadas de la realización de un hecho ilícito.
Tenemos pues, cuando una persona sujeta a cumplir cualquiera de las obligaciones arriba señaladas, deja de cumplirlas por su culpa y origina un daño a otra persona que tenía derecho a exigirle la prestación que caracterizaba a dicha obligación, aquella queda obligada a reparar o a resarcir dicho daño; por lo cual, puede afirmarse que esta persona está en situación de responsabilidad civil, pues es responsable civilmente ante la persona víctima del daño, a quien debe repararle el mismo.
En el caso en concreto, tenemos de la exposición de la parte actora, efectuada en su libelo de demanda, así como lo expuesto por la demandada en su escrito de contestación, se concluye que en el presente caso, nos encontramos frente al análisis de la responsabilidad contractual. Razón por la que en atención a ello, debe este sentenciador establecer si satisfacen los elementos que configuran dicha responsabilidad, ya que, la concurrencia de ellos, nos darán como consecuencia la obligación de reparar los daños causados.
Así, tenemos que el daño, cualquiera sea su especie, debe reunir una serie de elementos para que sea indemnizable, dichos elementos son, que el daño debe ser cierto, lo que es lo mismo que el daño debe existir, es decir, debe haberlo sufrido la víctima del mismo, por lo que, no basta con que su existencia sea hipotética, sin que quede excluido por ello, el daño futuro que sea consecuencia directa e ineludible de un daño actual; en segundo lugar, tenemos que el daño debe afectar un derecho adquirido, por tanto, debe ser un derecho que formaba parte del conjunto de derechos y obligaciones que integran el patrimonio de la víctima antes de la ocurrencia del daño; en tercer lugar, el daño debe ser determinado o determinable, en el sentido que siempre sea posible establecer la causa, la extensión y la cuantía del mismo, por lo cual, debe dársele al juez, la especificación de los daños, aportando igualmente todos los elementos de convicción que puedan servir para determinarlos; en cuarto lugar, el daño no debe ser reparado, lo que no amerita mayor explicación, ya que no tendría sentido solicitar la responsabilidad civil motivado por un determinado daño, y solicitar su reparación, cuando ya fue reparado; y por último, que el daño debe ser personal a quien lo reclama, ya que en principio el daño solo puede ser reclamado por la propia víctima, por lo cual nadie puede reclamar el daño sufrido por otro, sin perjuicio de la posibilidad que las acciones para obtener la reparación del daño, puedan ser transmitidas por acto mortis causae, o mediante un acto jurídico válido.
Todo nos informa que no obstante el actor haya demostrado la existencia del daño, y el demandado no haya podido evadir su responsabilidad; si se establece que es débil el vínculo causal que puede existir entre los hechos generadores del daño y el daño, el juez debe desechar la pretensión de indemnización de daños y perjuicios en virtud que no se cumplió con el requisito de inmediatez o vínculo directo que debe existir entre el perjuicio denunciado y el incumplimiento detectado. Por lo que siendo como lo es una necesidad de tipo procesal, al examinar el caudal probatorio producido por las partes a los fines de determinar, primero si se produjo un daño, segundo si ese daño llega al monto estimado por la actora en su libelo, y tercero si ese daño tiene alguna vinculación directa e inmediata con la conducta que asumió la demandada en el juicio donde se originaron los hechos litigiosos.
En línea con lo expuesto, la actora en el presente juicio, logró probar los daños y perjuicios presuntamente causados por la demandada; al demostrar a los autos el incumplimiento de la demandada, al no protocolizar el documento definitivo de venta del inmueble objeto de la presente demanda, en el lapso establecido para tal fin, causandole con tal proceder los daños mencionados en la pretensión de la actora. Así se establece.
Por lo antes esgrimido, y siendo que en su escrito de contestación de demanda ésta reconoció, que no había dado cumplimiento alguno a lo pactado con la hoy demandante, por las razones esgrimidas en dicho escrito, las cuales fueron desvirtuadas por la actora, al probar que fue diligente al obtener el dinero para la cancelación del saldo restante de venta pactado, es por lo que considera este Juzgador, que se evidencia a todas luces el incumplimiento culposo alegado por la demandante en su escrito libelar, y en consecuencia es por lo que forzosamente, este Tribunal debe declarar con lugar la presente acción, tal y como se dejará expresado en el dispositivo del presente fallo, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 1.264 del Código Civil. Y así se decide.-
DECISIÓN
Por todas las razones anteriormente expuestas, este Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Anzoátegui, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley declara, CON LUGAR la pretensión de Cumplimiento de Contrato intentada por la ciudadana Margaret Ruth Pérez Renzulli contra la ciudadana Teresita de Jesús Achique Chique, ambas, ya identificadas. Así se decide.
En consecuencia de lo decidido anteriormente, se ordena a la demandada, ciudadano Teresita de Jesús Achique Chique, cumpla con las obligaciones contraídas en el contrato objeto de la presente causa, en forma inmediata, a los fines de que se gestione y realice la protocolización de la venta definitiva del inmueble ya identificado. Y así se decide.
Se ordena asimismo, que si la parte demandada, ciudadana Teresita de Jesús Achique Chique, no cumple su obligación, la presente sentencia produzca los efectos del contrato no cumplido, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 531 del Código de Procedimiento Civil. Y así se decide.
Se condena a la demandada, al pago de TRESCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 300.000,oo) por concepto de los daños y perjuicios.-
Se condena en costas a la parte demandada, por haber resultado totalmente vencida.
Se ordena notificar a las partes de la presente decisión.
Regístrese y publíquese.
Dada, firmada, sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Anzoátegui, en Barcelona, a los siete (07) días del mes de marzo del año dos mil dieciséis (2.016).- Años: 205º de la Independencia y 157º de la Federación.
El Juez Provisorio,

Abg. Jesús Salvador Gutiérrez Díaz. La Secretaria Acc.,

Abg. Violeta Guerra Y.
En esta misma fecha se dictó y publicó la anterior sentencia siendo las 10:34 a.m. Conste,
La Secretaria Acc.,

Abg. Violeta Guerra Y.