TSJ Regiones - Decisión

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

TRIBUNAL NOVENO DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DE LOS MUNICIPIOS SIMON BOLÍVAR, DIEGO BAUTISTA URBANEJA, JUAN ANTONIO SOTILLO Y GUANTA DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL
DEL ESTADO ANZOÁTEGUI

DEMANDANTE: ciudadano MANUEL JOSE GAMBOA, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nro. V-10.191.822.
APODERADA JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDANTE: Abogado PEDRO PABLO LOPEZ, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nro. V-13.665.708, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nro. 174.983, actuando en su carácter de Apoderado Judicial del; según consta en los autos mediante poder, debidamente autenticado ante la Notaria Pública Tercera de Puerto La Cruz, en fecha 12/08/2015, quedando anotado bajo el Nro. 30, tomo 143, folio 105 al 107, de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaria Publica.
DEMANDADO: ciudadano GIOVANNI D’ALESSANDRO FIERRO, titular de la cedula de identidad Nro. V-8.243.590.-
MOTIVO: PREFERENCIA OFERTIVA.
(SENTENCIA INTERLOCUTORIA CON FUERZA DEFINITIVA).-

EXPEDIENTE: BP02-V-2016-00372.-

Se inicia el presente juicio, por PREFERENCIA OFERTIVA, incoada por el Abogado PEDRO PABLO LOPEZ, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nro. V-13.665.708, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nro. 174.983, actuando en su carácter de Apoderado Judicial del ciudadano MANUEL JOSE GAMBOA, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nro. V-10.191.822, en contra del ciudadano GIOVANNI D’ALESSANDRO FIERRO, titular de la cedula de identidad Nro. V-8.243.590; siendo la oportunidad procesal para pronunciarse sobre la admisión o no, considera oportuno este Juzgador citar el contenido de los artículos 94, 96 y 98 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda:
Art. 94: “…Previo a las demandas por desalojo, cumplimiento o resolución de un contrato de arrendamiento, reintegro de sobrealquileres, preferencia ofertiva, retracto legal arrendaticio y demás acciones derivadas de relaciones arrendaticias sobre inmuebles destinados a vivienda, así como a todo proceso en el cual pudiera resultar una decisión judicial cuya práctica material comporte la pérdida de la posesión o tenencia de un inmueble destinado a vivienda, habitación o pensión, el arrendador del inmueble que pretendiere la demanda deberá tramitar, por ante la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda, el procedimiento descrito en los artículos subsiguientes…” (Negrilla y Subrayado del Tribunal)
Art. 96: “…Previo a las demandas judiciales por desalojo, cumplimiento o resolución de un contrato de arrendamiento, preferencia ofertiva, retracto legal arrendaticio y demás acciones derivadas de relaciones arrendaticias; el procedimiento administrativo que será aplicado es el establecido en el Decreto N° 9.190 con Rango, Valor y Fuerza de Ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas, descrito en los artículos 7 al 10…” (Negrilla y Subrayado del Tribunal)
Estas normas, conforme lo establecido en el artículo 6 de la Ley previamente citada, son de obligatorio cumplimiento por ser de orden público, y así lo dispone el artículo in comento:
“…Las normas contenidas en la presente Ley son de orden público y de obligatorio cumplimiento, y se aplicarán en todo el territorio de la República.” (Negrillas del Tribunal) “…A tal fin, los arrendamientos o subarrendamientos de los inmuebles destinados a vivienda, habitación, residencia o pensión, de los anexos y accesorios que con ellos se arrienden, quedan sujetos a regulación bajo las condiciones determinadas en esta Ley…” (Negrilla y Subrayado del Tribunal)
De igual manera señala el Decreto con Rango, Valor y Fuerza De Ley Contra el Desalojo y La Desocupación Arbitraria de Vivienda publicado en Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela en fecha 06 de mayo de 2011 bajo el Nº 39.668, en su artículo 5 lo siguiente:
“…Previo al ejercicio de cualquier otra acción judicial o administrativa que pudiera derivar en una decisión cuya práctica material comporte la perdida de la posesión o tenencia de un inmueble destinado a vivienda principal, en perjuicio de los sujetos protegidos por este decreto ley, deberá tramitarse por ante el Ministerio con Competencia en Materia de Habitat y Vivienda, el procedimiento descrito en los artículos subsiguientes…” (Negrilla y Subrayado del Tribunal)
Como se observa de las disposiciones transcritas, la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda mencionada y el Decreto con Rango, Valor y Fuerza De Ley Contra el Desalojo y La Desocupación Arbitraria de Vivienda, exigen que, previo al ejercicio de cualquier acción derivada de una relación arrendaticia, independientemente que su objeto sea la desocupación o no del inmueble dado en arrendamiento, el demandante agote el procedimiento administrativo previsto en el mencionado Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas, esto es, el Actor debe tramitar un procedimiento administrativo previo ante el Ministerio correspondiente de vivienda y hábitat, ya que el único aparte del artículo 10 del eiusdem transcrito, prohíbe el uso de la vía judicial sin el cumplimiento previo del procedimiento previsto en dicha Ley. De modo que, si dichas normativas determinan que antes de ser instaurada una demanda derivada de relaciones arrendaticias sobre inmuebles destinados a vivienda, tiene que ser cumplido previamente con un procedimiento administrativo ante la autoridad correspondiente, debe entonces agotarse antes el trámite administrativo respectivo, y una vez verificado éste se hace optativo acudir a la vía jurisdiccional.
En este sentido, como quiera que en el presente juicio, la acción ejercida por la parte demandante es derivada de una relación arrendaticia de un inmueble destinado a vivienda, la parte demandante debió haber agotado previamente el procedimiento administrativo previsto en la Ley, es decir, ante la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Viviendas, y no haber accionado directamente omitiendo este paso, a los órganos jurisdiccionales.
Aunado a lo anteriormente expresado, es evidente para quien aquí decide y sin lugar a mayor interpretación que el legislador patrio previó la posibilidad de que los intervinientes en una relación que tenga por objeto el arrendamiento de un inmueble destinado a vivienda, deberá intentar previamente el procedimiento especial administrativo conciliatorio previsto en el artículo 94 aludido ut supra, el cual se interpondrá ante la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda, esto con el fin de dar preeminencia a los Medios Alternativos de Resolución de Conflictos, tal como lo dispone el artículo 258 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela; siendo este procedimiento administrativo requisito indispensable y condicionante para acceder a la jurisdicción ordinaria civil. En ese sentido, tal y como lo dispone la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, los arrendatarios deben agotar el procedimiento administrativo previsto en el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas, previo a cualquier demanda vinculada con la relación arrendaticia, como es el caso de autos.
Así las cosas se observa que la parte demandante no acompañó ninguna prueba que demuestre haber agotado el procedimiento administrativo previo a que se ha hecho referencia anteriormente, respecto del demandado ciudadano GIOVANNI D’ALESSANDRO FIERRO, titular de la cedula de identidad Nro. V-8.243.590, motivo por el cual es forzoso para este Juzgado declarar inadmisible la presente demanda. Esto es así, por cuanto la doctrina construida por nuestro Máximo Tribunal, ha establecido que el ejercicio de la acción se encuentra condicionada por ciertas y determinadas circunstancias, cuya ausencia pueden determinar la inadmisión de la reclamación intentada por el demandante, así lo dejó sentado en sentencia Nro. 776 de fecha 18-05-2001 emanada en Sala Constitucional, en la cual se instituyó:
“…La acción está sujeta al cumplimiento de una serie de requisitos de existencia y validez, que al constatarse su incumplimiento, la hacen rechazable. Algunos de ellos los señala la ley, mientras que otros provienen de los principios generales del derecho. (Negrilla y Subrayado del Tribunal)
En sentido general, la acción es inadmisible:
4) Cuando la ley expresamente la prohíbe, tal como lo prevé el artículo 346, ordinal 11° del Código de Procedimiento Civil
5) Cuando la ley expresamente exige determinadas causales para su ejercicio, y éstas no se alegan (artículo 346 ordinal 11º ya señalado).
6) Cuando la acción no cumple con los requisitos de existencia o validez que la ley o los principios generales del derecho procesal le exigen. Ante estos incumplimientos, la acción debe ser rechazada. Ello sucede, por ejemplo, cuando en el demandante o en el demandado no existe interés procesal, y por tanto, no hay necesidad de acudir a la vía judicial, para que mediante la sentencia se reconozca un derecho; o para evitar un daño injusto, personal o colectivo; o cuando la decisión judicial no puede variar la situación jurídica que tenían las partes antes del proceso…
…Consecuencia de lo anterior, es que quien demanda (reconociendo la Sala que el escrito de demanda es una vía para ejercer el derecho de acción, pero que con ella no se confunde), utilizando el proceso para un fin diferente al que se administre justicia, carece de acción…
…Tratándose la acción de un presupuesto procesal para acceder a la jurisdicción, su falta o su inadmisibilidad puede ser declarada en cualquier estado y grado del proceso, inclusive en casación…”.
En el caso sub examine nos encontramos en uno de los supuestos de inadmisibilidad de la acción, toda vez que la parte accionante no agotó previamente a la interposición de la demanda el procedimiento conciliatorio administrativo previsto en los artículos 94 y 96 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, en concordancia con el artículo 10 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza De Ley Contra el Desalojo y La Desocupación Arbitraria de Vivienda, normativa que regula la materia arrendaticia de inmuebles destinados a vivienda, lo cual hace que la presente demanda sea INADMISIBLE. Y ASI SE DECIDE.
D E C I S I Ó N
Por los fundamentos de hecho y de derecho anteriormente expuestos, este Tribunal Noveno de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Simon Bolívar, Diego Bautista Urbaneja, Juan Antonio Sotillo y Guanta de la Circunscripción judicial del Estado Anzoátegui, Administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, DECLARA: INADMISIBLE la demanda que por PREFERENCIA OFERTIVA incoaran el Abogado PEDRO PABLO LOPEZ, actuando en su carácter de Apoderado Judicial del ciudadano MANUEL JOSE GAMBOA, en contra del ciudadano GIOVANNI D’ALESSANDRO FIERRO, ampliamente identificados al inicio de esta decisión.-
No hay especial condenatoria en costas.
PUBLÍQUESE, REGÍSTRESE Y DÉJESE COPIA CERTIFICADA.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Tribunal Noveno de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Simon Bolívar, Diego Bautista Urbaneja, Juan Antonio Sotillo y Guanta de la Circunscripción judicial del Estado Anzoátegui. Puerto La Cruz, a los veintiocho (28) días del mes de marzo de dos mil dieciséis (2016). Años: 205º de la Independencia y 156º de la Federación.
EL JUEZ PROV.,

Dr. José Nichols González
LA SECRETARIA,

Abg. Maylhe García Contreras
JNG/mgc
Exp. BP02-V-2016-000372