TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL
Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Anzoátegui.
Barcelona, veintitrés de mayo de dos mil dieciséis
206º y 157º

ASUNTO: BP02-R-2015-000617

En el juicio por Desalojo, propuesta por los Abogados FRANCISCO RIGUAL MOYA y GLASMAR BRAVO, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nº 15.282 y 147.831, respectivamente, actuando como apoderados judiciales del ciudadano LUIS ALBERTO PARACO RUIZ, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de Identidad Nº 4.505.062, en contra la SOCIEDAD MERCANTIL PANADERÌA EL MANJAR DEL CIELO, C.A; el Juzgado Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Simón Bolívar, Diego Bautista Urbaneja, Juan Antonio Sotillo y Guanta de la Circunscripción Judicial del Estado Anzoátegui, dictó sentencia en fecha trece (13) de noviembre del año 2015, la cual declaró con lugar la presente demanda.

Este Tribunal Superior, conoce actuaciones relacionadas con motivo de la apelación de fecha 20 de noviembre del año 2015, ejercida por los abogados ANWAR ROMHAIN MARIN y FEDERMAN R. FERRER G., inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 58.454 y 128.996 respectivamente, contra la indicada sentencia.

Por auto dictado en fecha 20 de enero de 2016, este Tribunal de alzada admitió el presente recurso.-

Capítulo I

En fecha 03 de Junio de 2.015, mediante escrito presentado por los abogados en ejercicio FRANCISCO RIGUAL MOYA y GLASMAR BRAVO, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 15.282 y 147.831, respectivamente, actuando en sus caracteres de apoderados Judiciales del ciudadano LUIS ALBERTO PARACO RUIZ, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de Identidad N° 4.505.062, demandaron por DESALOJO a la Sociedad Mercantil PANADERIA EL MANJAR EL CIELO, C.A., correspondiéndole el conocimiento de la causa al Juzgado Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Simón Bolívar, Diego Bautista Urbaneja, Juan Antonio Sotillo y Guanta de la Circunscripción Judicial del Estado Anzoátegui.

Ahora bien, entre otras cosas alegó la actora en su escrito libelar, lo siguiente:

“…Nuestro representado, es propietario de un inmueble constituido por: Un Local Comercial ubicado en la Avenida Principal de Lechería, Centro Comercial Los Arcángeles, Local “B”, Sector La Virgen de la ciudad de Lechería, Estado Anzoátegui, dicho local cuenta con dos plantas (Planta Baja y primer Piso), siendo los linderos de la parcela de terreno donde esta construido el inmueble, los siguientes: Norte: con terrenos que son o fueron municipales; Sur: Avenida Principal de Lechería; Este: con casa que es o fue de Eduardo Siso hoy propiedad de Luis Paraco Ruiz; y Oeste: con casa antes propiedad de Oscar Álvarez Maza, hoy hermana Álvarez Maza y casa que es o fue de Petra Salazar Rondon. Quien actuando en su condición de propietario, suscribió contrato de arrendamiento a tiempo determinado con una duración de Dos años fijos, con la Sociedad Mercantil Panadería El Manjar Del Cielo, C. A. Inscrita por ante el Registro Mercantil Tercero de la Circunscripción Judicial del Estado Anzoátegui, en fecha 23 de Enero del año 2012, bajo el N° 32, Tomo 5-A, suscrito mediante documento autenticado ante la Notaria Publica de Lechería, en fecha 3 Febrero del 2.012, bajo el N° 30, Tomo 20, el cual empezó el día 20 de Enero del año 2.012, y termino el día 20 de Enero del 2.014, siendo el canon de arrendamiento de Cuarenta y Cinco Mil Bolívares (Bs. 45.000, 00), mensuales durante el primer año de contrato.Dicho contrato de arrendamiento, se hizo a tiempo determinado. Y en el se establecieron, las cláusulas siguientes: PRIMERA: EL ARRENDADOR da en arrendamiento a EL ARRENDATARIO, un local para actividad comercial distinguido con la letra “B”, con dos plantas (Planta Baja y primer Piso) del Centro Comercial Los Arcángeles, ubicado en la Avenida Principal de Lechería, Municipio Urbaneja del Estado Anzoátegui. Dicho inmueble le es entregado en este mismo acto a EL ARRENDATARIO, quien lo recibe conforme. SEGUNDA: EL ARRENDATARIO podrá utilizar dicho inmueble únicamente para actividad económica especialmente para una panadería o actividades y actos de licito comercio relacionados directamente con la actividad comercial de panadería. TERCERA: Parágrafo Segundo: La aceptación por parte de EL ARRENDADOR de los cañones de arrendamientos causados con fecha posterior al vencimiento del plazo estipulado no produce novacion, ni renovación contractual, EL ARRENDATARIO renuncia en forma expresa a la tacita reconduccion, en consecuencia si EL ARRENDATARIO, o permaneciere ocupando dicho inmueble, una vez vencido el termino de duración del presente contrato o la prorroga legal y EL ARRENDADOR, no estuviere de acuerda en aceptar un nuevo convencimiento con EL ARRENDATARIO, en ningún caso operara la tacita reconduccion, ya que la voluntad de las partes ha sido la de contratar a tiempo determinado y si EL ARRENDATARIO continuare ocupando dicho inmueble, su ocupación será considerada ilícita y los pago o consignaciones que sean hechos a favor del EL ARRENDADOR, se consideran recibidos no como cañones de arrendamientos de nuevo contrato, ni recibidos como prorroga de este, sino como contraprestación por uso indebido e ilegal del inmueble arrendado sin el consentimiento expreso de EL ARRENDADOR, para continuar ocupando el inmueble, hasta tanto no le sea devuelto a EL ARRENDADOR. En ningún caso y por ningún motivo será procedente la convertibilidad o conversión de este contrato a tiempo indeterminado. CUARTA: La vigencia de este contrato es de Dos años Fijos, contados a partir del día veinte (20) de Enero del Dos Mil Doce (2012). En consecuencia de lo antes expresado EL ARRENDATARIO, al final del termino fijo de los años, debe entregar el inmueble arrendado y en caso que después del termino fijo, continúe ocupando el inmueble arrendado se entenderá que decidió ejercer de pleno derecho la prorroga legal que le otorga la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. SEPTIMA: EL ARRENDATARIO declara recibir el inmueble arrendado, en perfecto estado de limpieza, funcionamiento y conservación, por lo tanto, se obliga a devolverlo en la misma forma que el lo recibe, salvo lo derivado del uso normal y racional de las cosas.Ahora bien, ciudadano Juez, en fecha 20 de Enero del 2014, el contrato de arrendamiento suscrito entre las partes venció y no siendo prorrogado por las partes al vencimiento del termino fijo, debía la arrendataria entregar el inmueble arrendado desocupado y en buen estado de conservación, a no ser que como había ocupado en calidad de arrendataria el local comercial durante Dos (2) Años, hiciera uso del derecho de solicitar la prorroga legal por el termino de Un (1) año, a partir del día 21 de Enero del 2.014, hasta el día 20 de Enero del 2.015, de acuerdo a lo dispuesto en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en su articulo 38 literal “B”, (derogada), actualmente articulo 26 de la Ley De Regulación Del Arrendamiento Inmobiliaria Para El Uso Comercial. Siendo el caso que el dia 20 de Enero del presente año 2.015, ya transcurrió en el calendario y por consiguiente finalizo el termino de la prorroga legal concedida por la ley especial que regula la materia, sin que hasta la fecha la arrendataria de dicho inmueble haya dado cumplimiento a su obligación de entregar el inmueble arrendado, tal como lo dispone el Articulo 1599 del código Civil, en concordancia con el Articulo 20 de Ley De Regulación Del Arrendamiento Inmobiliaria Para El Uso Comercial….”.-

II
Por su parte, la parte demandada encontrándose en su oportunidad legal para contestar, fundamentó su defensa sobre la base de los siguientes argumentos:

“…Rechazo, niego y contradigo expresamente la presente Demanda de Desalojo, en todas y cada una de sus partes, en cuanto a los hechos, por no ser ciertos, y en cuanto al derecho, por no ser subsumidle en el, los hechos narrados en el libelo. Una vez culminado este periodo de prorroga legal, se entablaron conversaciones para la renovación del arrendamiento, pero como el ciudadano Luis Alberto Paraco Ruiz, es una persona ocupada, no fue posible conversar con el este tema, a pesar que el mismo tiene sus oficinas dentro del mismo Centro Comercial donde esta el local arrendado y motivo de esta controversia.Ya que al finalizar, lo que se podría entender como la prorroga legal, mi representada seguía ocupando de forma pacifica y sin ningún tipo de oposición el Inmueble arrendado, para cumplir con su deber de pagar la contraprestación monetaria como canon de arrendamiento, en fecha 24 de febrero del 2.015, presento ante el Tribunal Tercero De Municipio Ordinario Y Ejecutor de Medidas de los Municipios Simon Bolívar, Diego Bautista Urbaneja, Juan Antonio Sotillo y Guanta de la Circunscripción Judicial del Estado Anzoátegui una consignación de cañones de arrendamientos el cual cursa por ante dicho tribunal signado con la nomenclatura BP02-V-2015-000280, y que hasta la fecha ha consignado mensualmente los cañones. De lo antes expuesto, se puede deducir la intención por parte del arrendador de continuar con la relación arrendaticia, toda vez que han transcurrido mas de cinco (05) meses desde el vencimiento de la prorroga legal, por lo que a la luz de nuestra Legislación, estamos en presencia de una nuevo Contrato pero con la característica de ser a tiempo INDETERMINADO.El contrato a tiempo determinado se transforma en un contrato a tiempo indeterminado, si en la oportunidad en que el arrendatario debía hacer la entrega del inmueble, el arrendador no despliega una actividad efectiva para logar inmediatamente el cumplimiento y su deseo de que se le entregue la cosa, aunado a que el arrendatario permanezca en el mismo, ocurriendo así la tacita reconduccion, pero destacando siempre que la oportunidad en que nace el derecho de reclamar la entrega del inmueble es a la expiración del lapso de prorroga legal.En otro orden de ideas, solicitamos a este digno tribunal, deje sin efecto en su totalidad, lo estipulado en la Cláusula Tercera, Parágrafo Segundo, del contrato de arrendamiento suscrito entre las partes, por ser contrario a derecho, ya que el mismo refiere a la renuncia por parte del arrendatario a la tacita reconduccion entre otras cosas, y atendiendo el carácter proteccionista del Decreto Inquilinario el cual se inscribe dentro del derecho social, que propende a la justicia social a favor del débil jurídico; y conforme al articulo 3del Decreto con Rango Valor y Fuerza de Ley de de Regulación Del Arrendamiento Inmobiliaria Para El Uso Comercial, que declara irrenunciables los derechos que la Ley reconoce al arrendatario, siendo nula toda acción que implique renuncia, disminución o menoscabo de esos derechos por que los órganos de administración de justicia, los Tribunales podrán desconocer la constitución de sociedades, la celebración de contratos y en general las formas y negocio jurídico, mediante las cuales se pretenda evadir la naturaleza jurídica de la relación arrendaticia….”.-

III

Se contraen las presentes actuaciones en virtud del recurso de apelación ejercido por los abogados en ejercicio ANWAR ROMHAIN MARIN y FEDERMAN R. FERRER G., inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 58.454 y 128.996 respectivamente, actuando en sus caracteres de apoderados judiciales de la Sociedad Mercantil PANADERIA EL MANJAR DEL CIELO, C.A., empresa debidamente inscrita por ante el Registro Mercantil Tercero de la Circunscripción Judicial del Estado Anzoátegui, en fecha 23 de Enero del 2.012, quedando anotada bajo el N° 32, Tomo 5-A RM3ROBAR, en contra de la sentencia dictada en fecha 13 de Noviembre de 2015, por el Juzgado Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Simón Bolívar, Diego Bautista Urbaneja, Juan Antonio Sotillo y Guanta de la Circunscripción Judicial del Estado Anzoátegui, la cual declaró: CON LUGAR la demanda por Desalojo propuesta por los Abogados FRANCISCO RIGUAL MOYA y GLASMAR BRAVO, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nº 15.282 y 147.831, respectivamente, actuando como apoderados judiciales del ciudadano LUIS ALBERTO PARACO RUIZ, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de Identidad Nº 4.505.062, en contra la SOCIEDAD MERCANTIL PANADERÌA EL MANJAR DEL CIELO, C.A.-

IV
PRUEBAS

En el lapso de pruebas, las partes hicieron uso de ese recurso, promoviendo lo siguiente:

De la parte actora:

.- Promovió el Instrumento Poder autenticado por ante la Notaría Pública de Lechería, Estado Anzoátegui, en fecha 27 de Marzo de 2.015, inserto bajo el N° 13, Tomo 75, y por ante la Notaría Pública de Anaco, Estado Anzoátegui, en fecha 22 de Mayo de 2.015, inserto bajo el N° 38, Tomo 63.

.- Promovió Contrato de Arrendamiento autenticado por ante la Notaría Pública de Lechería en fecha 03 de Febrero de 2.012, bajo el N° 30, Tomo 20, suscrito por el ciudadano LUIS ALBERTO PARACO RUIZ, venezolano, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad N° 4.505.062, con la Sociedad Mercantil PANADERIA EL MANJAR DEL CIELO, C.A.

.- Promovió Registro Mercantil de la Sociedad Mercantil Panadería El Manjar del Cielo, C.A.

De la parte demandada:

.- Promovió la confesión libre y espontánea del demandante.

.- Promovió en contenido del Contrato de Arrendamiento suscrito entre las partes intervinientes en la presente causa.

.- Promovió consignaciones de cánones de arrendamientos efectuados por ante el Tribunal Tercero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Simón Bolívar, Diego Bautista Urbaneja, Juan Antonio Sotillo y Guanta de la Circunscripción Judicial del Estado Anzoátegui, según expediente signado con el N° BP02-V-2015-00280.

.- Promovió notificaciones de fecha 16 de Marzo de 2.015, donde se indica la consignación de los cánones de arrendamiento.

Capítulo V
PUNTO PREVIO

Este Tribunal precisa plantear el siguiente punto previo, bajo las consideraciones siguientes:

Los abogados recurrentes, al momento de presentar informes por antes Superioridad, entre otras cosas indicaron lo siguiente:

“… En otro orden de ideas, solicitamos a ese tribunal, que dejara sin efecto en su totalidad, lo estipulado en la Clausula (sic) Tercera, Paragrafo (sic) Segundo, del contrato de arrendamiento suscrito entre las partes, por ser contraria a derecho, ya que el mismo se refiere a la renuncia por parte del arrendatario a la tacita reconducción entre otras cosas, y en atendiendo el carácter proteccionista del Derecho Inquilinario el cual se inscribe dentro del derecho social, que propende a la justicia social a favor del débil jurídico…”

En relación a la nulidad de la cláusula tercera, parágrafo segundo, del contrato de arrendamiento suscrito entre las partes, relativa a la no aplicación de la Tácita Reconducción, es necesario resaltar el significado jurídico de la tácita reconducción arrendaticia, siendo definida como:

“Continuación o renovación del contrato de arrendamiento, sea rústico o urbano, por el hecho de permanecer el arrendatario en el uso y goce de la cosa arrendada después de vencer el término pactado del arriendo”. Diccionario Enciclopédico de Derecho Usual. Editorial Heliasta S.R.L. Año 1998. Autor Guillermo Cabanellas. Página 04).

“Renovación operada en un contrato mediando el consentimiento tácito de las partes contratantes, lo cual puede interpretarse a través de ciertos hechos o actitudes asumidas por las cuales se manifiesta la voluntad de los contratantes sin mediar el uso de la palabra oral o escrita”. (Tomado del Diccionario Ruy Díaz de Ciencias Jurídicas y Sociales. Editorial Ruy Díaz. Año 2007. Página 877).

Por su parte, el artículo 1600 del Código Civil, dispone:

1600“Si a la expiración del tiempo fijado en el arrendamiento, el arrendatario queda y se le deja en posesión de la cosa arrendada, el arrendamiento se presume renovado, y su efecto se regla por el artículo relativo a los arrendamientos hechos sin determinación de tiempo.”

La norma anterior, prevé la institución de la tácita reconducción, la cual se da cuando vencido un contrato celebrado a tiempo determinado, el arrendatario se queda ocupando el inmueble sin oposición del arrendador, por lo que se presume renovado pero con los efectos de un contrato celebrado a tiempo indeterminado.

Importante considera este Juzgador, hacer hincapié y dejar claro que toda contratación que este dirigida afectar a cualquiera de los contratantes, o alguna norma de orden público es nula.

Referente a las normas de orden público, tenemos que son aquellas cuya observancia es ineludible para el mantenimiento de un mínimo de condiciones indispensables para la normal convivencia y que, por lo tanto, no pueden ser dejadas de lado por los particulares.

Subsumiendo todo lo anterior al caso bajo análisis, se observa que es indudable que la estipulación contenida en la cláusula tercera, parágrafo segundo, del contrato de arrendamiento objeto de causa, de que no operaría la tácita reconducción del contrato contraría el orden público; recordándose que tal figura es un instituto desarrollado por el Derecho Sustantivo y contenida en nuestro Código Civil, que permite que la relación arrendaticia se prolongue en el tiempo, es decir, que el contrato iniciado a tiempo determinado se convierta a tiempo indeterminado, cuando en la oportunidad en que el arrendatario debió entregar el inmueble, el arrendador no desarrolló diligencias efectivas para lograr inmediatamente la entrega del bien arrendado, dejando al arrendatario en la posesión pacífica de la cosa arrendada.

Así pues, dicha estipulación de las partes sobre que en el contrato de marras no operaría la tácita reconducción en caso de continuar la arrendataria ocupando el inmueble, es nula de pleno derecho, en virtud de contrariar el orden público inquilinario; por tanto no se puede compartir la tesis del demandante cuando aduce que en ningún caso operará la tacita reconducción, ya que la voluntad de las partes ha sido la de contratar a tiempo determinado, de compartirla estaríamos frente a un caos judicial, lo que indudablemente afectaría los derechos de los justiciables.

Ahora bien, se procede a verificar si el contrato objeto de causa se convirtió a tiempo indeterminado; constatándose que fue firmado en fecha 20 de enero de 2012, teniendo una duración de dos (2) años, por lo cual finalizaba el 20 de enero de 2014, iniciando a partir de esa fecha la prórroga legal por un año, finalizando la misma en fecha 20 de enero de 2015.

La presente demanda fue interpuesta el día tres (03) de junio de 2015, es decir, pasado más de cuatro (4) meses de la finalización de la prórroga legal, convirtiéndose a todas luces, a tiempo indeterminado, en virtud de la no entrega del inmueble arrendado, la no renovación del contrato de arrendamiento, y la falta de oposición del actor a que el arrendatario continuara en el goce de la cosa arrendada durante los meses transcurridos luego de la finalización de la prórroga legal, hasta la interposición de la presente demanda.

Siendo ello así, le resulta forzoso a este Juzgador declarar CON LUGAR la presente apelación, y como consecuencia la declaratoria de INADMISIBILIDAD de la presente demanda, tal como se determinará en forma expresa, positiva y precisa en el dispositivo del presente fallo. Así se decide.-

VI
DECISION

Por lo antes expresado, este Tribunal Superior, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara: PRIMERO: CON LUGAR LA APELACIÓN ejercida por los abogados en ejercicio ANWAR ROMHAIN MARIN y FEDERMAN R. FERRER G., inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 58.454 y 128.996 respectivamente, actuando en sus caracteres de Apoderados judiciales de la Sociedad Mercantil PANADERIA EL MANJAR DEL CIELO, C.A., empresa debidamente inscrita por ante el Registro Mercantil Tercero de la Circunscripción Judicial del Estado Anzoátegui, en fecha 23 de Enero del 2012, quedando anotada bajo el N° 32, Tomo 5-A RM3ROBAR, en contra de la sentencia dictada en fecha 13 de Noviembre de 2015, por el Juzgado Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Simón Bolívar, Diego Bautista Urbaneja, Juan Antonio Sotillo y Guanta de la Circunscripción Judicial del Estado Anzoátegui, la cual declaró: CON LUGAR la demanda por Desalojo propuesta por los abogados FRANCISCO RIGUAL MOYA y GLASMAR BRAVO, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nº 15.282 y 147.831, respectivamente, actuando como apoderados judiciales del ciudadano LUIS ALBERTO PARACO RUIZ, venezolano, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad Nº 4.505.062, en contra la SOCIEDAD MERCANTIL PANADERÌA EL MANJAR DEL CIELO, C.A.-

SEGUNDO: INADMISIBLE la presente demanda.

TERCERO: Se condena en costas a la parte actora, de conformidad con el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.-

Publíquese, regístrese, agréguese a los autos, déjese copia certificada de esta decisión. Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Anzoátegui, en Barcelona, a los veintitrés (23) días del mes de mayo del dos mil dieciséis (2016). Años: 206º de la Independencia y 157º de la Federación.

El Juez Superior Provisorio,

Emilio Arturo Mata Quijada
La Secretaria,

Rosmil Milano
En la misma fecha, siendo las (10:33 A.m.) previo el anuncio de Ley, se dictó y publicó la sentencia anterior. Conste.
La Secretaria,

Rosmil Milano