TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

PODER JUDICIAL

Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Anzoátegui.
Barcelona, siete de noviembre de dos mil dieciséis
206º y 157º

ASUNTO: BP02-R-2016-000218

Se contraen las presentes actuaciones en virtud del Recurso de Apelación ejercido por el ciudadano JESUS RAMON GOMEZ BENITEZ, venezolano, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad N° 13.631.026, debidamente asistido por el abogado en ejercicio PEDRO ANTONIO MARCANO SIVIRA, inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 144.108, contra de la sentencia dictada por el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Transito de la Circunscripción Judicial del Estado Anzoátegui, de fecha 24 de Mayo de 2.016, la cual declaró: SIN LUGAR la pretensión de Retracto Legal, interpuesta por el ciudadano Jesús Ramón Gómez Benitez, en contra de los ciudadanos Jonathan Daniel Mejías Pérez y Abelardo de Jesús Noguera Rumbo.-

Por auto de fecha 21 de Junio de 2.016, esta Alzada le dio entrada al presente recurso y fijo de conformidad con lo establecido en el Articulo 517 del Código de Procedimiento Civil, el lapso para la presentación de informes.-

En fecha 25 de Julio de 2.016, el ciudadano JESUS RAMON GOMEZ BENITEZ, venezolano, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad N° 13.631.026, debidamente asistido por el abogado en ejercicio PEDRO MARCANO SIVIRA, inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 144.108, presento escrito de informes.-

Llegada la oportunidad para decidir, esta Alzada procede a hacerlo bajo las consideraciones que serán explicadas infra.

ALEGATOS DE LA PARTE DEMANDANTE

En fecha 27 de Octubre de 2.014, mediante escrito presentado por el ciudadano JESUS RAMON GOMEZ BENITEZ, venezolano, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad N° 13.631.026, debidamente asistido por el abogado en ejercicio MARTIN WILFREDO SUCRE LOPEZ, inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 25.212, demandó por Preferencia Ofertiva o Retracto Legal arrendaticio, a los ciudadanos JONATHAN DANIEL MEJIAS PEREZ y ABELARDO DE JESUS NOGUERA RUMBO, venezolanos, mayores de edad, titulares de las Cédulas de Identidad Nros. 13.766.295 y 15.564.836 respectivamente, entre otras cosas alego la actora en su escrito libelar, lo siguiente:

“Que en fecha 01 de mayo del año 2011, celebró un Contrato de Arrendamiento con el arrendador ciudadano Jonathan Daniel Mejías Pérez, quien es venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº 13.766.295, cuyo tiempo de duración fue de un (1) año, contados a partir del 1º de mayo del 2011, hasta el 1º de mayo del 2012, que durante todo ese tiempo ha dado fiel cumplimiento a todas sus obligaciones como arrendatario y puesto que el arrendador después de la fecha de su vencimiento, siguió aceptando, modificando y cobrando los cánones de arrendamiento, cuyo monto comenzó durante los primeros seis (06) meses de vigencia del contrato, que comenzó a partir del 1º de mayo de 2011 al 1 mayo de 2012, con Un Mil Bolívares (Bs. 1000,00) y durante los últimos seis (6) meses la cantidad de Un Mil Trescientos Bolívares (Bs. 1.300,00); luego hasta la fecha de vencimiento del primer contrato, a partir del 02 de mayo de 2012, se convirtió en indeterminado, el canon de arrendamiento fue aumentado a Un Mil Quinientos Bolívares (Bs. 1.500,00), durante un año y medio, es decir hasta el 02 de noviembre de 2013 y luego sufrió el último aumento a Un Mil Ochocientos Bolívares (Bs. 1.800,00), hasta la presente fecha, que dicho contrato se convirtió a tiempo indeterminado, el cual anexó a la reforma en copia simple, marcada con la letra “A”, que el contrato de arrendamiento original lo tiene en su poder el arrendador, sobre una parcela de terreno propiedad municipal, en posesión de la ciudadana Elida Del Valle Pérez, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº 4.501.755, ubicado en la Avenida Argimiro Gabaldón, Sector Campo Claro, Signado con el Nº 32 de la ciudad de Barcelona, Municipio Simón Bolívar del Estado Anzoátegui, con el objeto de construir un galpón para montar un taller en un área de terreno de ciento doce metros cuadrados (112 Mts2), es decir dieciséis metros (16Mts) de fondo con siete metros (7mts) de frente, como en efecto lo hizo, según autorización expresa dada por el Arrendador, contenida en la cláusula Séptima del referido contrato, cuya denominación es Taller y Multiservicios Mister Yen, C.A., debidamente inscrita en el Registro Mercantil Tercero de la Circunscripción Judicial del Estado Anzoátegui, que para la construcción de la infraestructura del taller, invirtió la cantidad de Cincuenta Mil Bolívares Fuertes (Bs. 50.000,00), y otros gastos complementarios del cual anexó copia simple.- Que el Contrato de Arrendamiento se convirtió a tiempo indeterminado, y a partir del año 2011 hasta la presente fecha, ha venido cancelando los cánones de arrendamiento, mes por mes, dentro de los primeros cinco (5) días de su vencimiento, como lo estipula el contrato a entera y cabal satisfacción de el Arrendador, que los pagos fueron hechos en efectivo y recibidos por la ciudadana Elida Del Valle Pérez madre de el Arrendador, quien nunca le dio recibos mensuales por tal concepto, quien desde el inicio de la relación arrendataria venía recibiendo los cánones mes por mes, e inclusive, le pagaba adelantos semanales a requerimiento de la madre del arrendador, por diversos motivos.- Que la ciudadana Elida Del Valle Pérez, quien era la que cobraba los cánones de arrendamiento para su hijo arrendador, por último cobró dos (2) cánones de arrendamiento después de dos meses de haber hecho la venta de las bienhechurias por parte de su hijo Jonathan Daniel Mejías Pérez, cuestión esta que se entero posteriormente, que los meses cancelados a la ciudadana Elida Del Valle Pérez fueron los correspondientes a los meses de mayo y junio del año 2014, que según lo estipulado en la cláusula Décima Primera del referido contrato, se le entrego a él arrendador Dos Mil Bolívares (Bs. 2.000,00) como fondo de garantía para responder por las obligaciones asumidas en el contrato de arrendamiento.- Que luego se enteró de la venta del local comercial arrendado por el ciudadano Abelardo De Jesús Noguera Rumbo, quien a su decir era el nuevo propietario y le informó que quería introducir unos vehículos en el local, cuestión esta que se negó rotundamente, porque todavía está vigente el contrato de arrendamiento y en segundo lugar el arrendador propietario no le notificó legalmente de la oferta a que tiene derecho, violando lo estipulado en la Ley que rige la materia.- Que en fecha 09 de julio del presente año, fue citado por el arrendador y el comprador ciudadano Abelardo De Jesús Noguera Rumbo a la Policía Nacional Bolivariana, ubicada en el Crucero de Lechería, donde acudió voluntariamente y el motivo era llegar a un acuerdo en relación al inmueble que tiene arrendado, que no estuvo de acuerdo con lo planteado en la reunión por cuanto considera que le estaban violando su derecho preferente o de preferencia ofertiva, según la Ley y que ni siquiera le suministro el documento de venta y en segundo lugar, cumple con los supuestos de la norma, que le hace acreedor de preferencia por cuanto tiene más de dos (2) años como arrendatario y esta solvente en los cánones de arrendamiento y en base a la inversión que realizó en la construcción tiene derecho a que se le oferte dicho inmueble por el derecho preferencial que tiene en su adquisición, como lo establece la nueva Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial.- Que en vista de la negativa por parte del arrendador de suministrarle el documento de venta, solicitó en fecha 10 de julio del año 2014 formalmente ante el SUNDEE, para cumplir con las generales de Ley, la notificación del ciudadano arrendador Jonathan Daniel Mejías Pérez, para que le explicara si había vendido el local arrendado y exhibiera el documento de venta a la autoridad administrativa , en razón de que no había recibido la notificación notariada correspondiente de Ley.- Luego de que en fecha 25 de julio del año 2014, día en que fue pactada la reunión conciliatoria, no llegaron a un acuerdo, en virtud de que el arrendador no le reconoció su derecho de preferencia ni tampoco suministro ante las autoridades administrativas el documento de venta.- Posteriormente en fecha 18 de agosto de 2014, el arrendador, su mamá ciudadana Elida Del Valle Pérez y el ciudadano Abelardo De Jesús Noguera Rumbo, estuvieron en el local comercial de manera hostil, comenzaron a reprocharle y a tumbar una pared aledaña al local arrendado y la señora Elida Pérez lo insultó y agredió, no obstante a ello mantuvo la calma y se dirigió al comando de la Guardia Nacional Bolivariana, a los fines de buscar solventar esta situación, dichos ciudadanos fueron notificados para una reunión conciliatoria, luego en la reunión conciliatoria los ciudadanos antes mencionados negaron ante las autoridades militares que habían vendido el local arrendado, a pesar de que en el SUNDEE, habían declarado que ya habían vendido a un tercero, tal como consta en el Acta de Conciliación, que todo lo anteriormente expuesto demuestra fehacientemente la manera subrepticia como han llevado esta situación.- Que siendo inútil las diligencias de conciliación y motivado a ello comenzó su investigaciones y personalmente se dirigió a la Notaria Primera de Barcelona y encontró el documento de venta, debidamente autenticado en fecha 21 de mayo del año 2014, por dicha Notaria quedando anotado bajo el Nº 023, Tomo 077, cuyos otorgantes son Jonathan Daniel Mejía Pérez y Abelardo De Jesús Noguera Rumbo, quienes aparecen como vendedor y comprador respectivamente, el cual anexó a los autos en copia simple, constante de siete (7) folios útiles.- Que en conformidad con las estipulaciones contenidas en el anterior documento de venta es indudable, que el local fue vendido, contrario a lo que habían manifestado los negociantes, ante las autoridades militares de la Guardia Nacional Bolivariana, el día de la reunión de fecha 18 de agosto del año 2014, y hasta la presente fecha continua sin ser notificado formalmente como lo establece la Ley de la venta del local arrendado.- Ahora bien que en el supuesto negado, aun tomando como la fecha más remota desconocida por el arrendador como de notificación, la venta del referido inmueble, es decir 21 de mayo de 2014, el lapso correspondiente para el ejercicio de la acción aun no ha caducado, porque la nueva Ley extendió por un lapso de hasta seis (6) meses, a partir de la notificación formal, por otra parte su intención siempre fue y ha sido de comprar el inmueble arrendado y está dispuesto a pagar el precio estipulado en la venta y en las mismas condiciones y términos.- Que por cuanto el local arrendado fue vendido a un tercero, no recibió notificación alguna por parte del arrendador, sin participarle por escrito como lo prescribe la ley, a través de la Notaría Pública de dicha venta, lesionando el derecho de preferencia que le corresponde y a ejercerlo plenamente, tal como lo establece el Decreto Presidencial Nº 929 de fecha 24 de abril de 2014, publicado en Gaceta Oficial Nº 40.418 del 23 de mayo de 2014, como Decreto de Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, cuyos artículos son 38 y 39.- Que del caso en concreto hubo por parte del arrendador la violación de la preferencia ofertiva de la cual goza como arrendatario, de que la oferta y la venta se le haga en los mismos términos y condiciones establecidos en el documento de venta, por haber ocupado por más de dos (2) años el inmueble arrendado y estar solvente en el pago de los cánones de arrendamiento, inclusive después de la fecha de la venta 21 de mayo del año 2014, cuando canceló los meses de mayo y junio del año 2014, sin todavía haber tenido conocimiento de la negociación y los últimos meses los ha venido depositando a nombre del arrendador Jonathan Daniel Mejías Pérez, tal como se evidencia de la Solicitud de Consignación de cánones de Arrendamiento, hecha en fecha 14 de agosto del año 2014, por ante el Juzgado Décimo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Simón Bolívar, Diego Bautista Urbaneja, Juan Antonio Sotillo y Guanta de la Circunscripción Judicial del Estado Anzoátegui, dichas consignaciones fueron realizadas en la cuenta corriente del Tribunal, en el Banco Bicentenario, cuenta signada con el Nº 01750428200073027210, tal como consta del expediente signado con el Nº BP02-S-2014-1367, nomenclatura del Tribunal antes mencionado, el cual consignó a los autos en copia simple.- Que el arrendador Jonathan Daniel Mejías Pérez, fue notificado de las consignaciones de pago por parte del Alguacil del Juzgado Décimo del Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Simón Bolívar, Diego Bautista Urbaneja, Juan Antonio Sotillo y Guanta de la Circunscripción Judicial del Estado Anzoátegui, en fecha 14 de octubre del 2014”.-

ALEGATOS DE LA PARTE DEMANDADA

La parte demandada encontrándose en su oportunidad legal para contestar, fundamentó su defensa sobre la base de los siguientes argumentos:

“Impugno las copias simples del supuesto contrato de arrendamiento suscrito entre su representado Jonathan Daniel Mejías Pérez y el ciudadano Jesús Ramón Gómez Benitez, parte demandante, documento fundamental de la presente acción.- Impugnó copia simple del Documento Privado de Construcción, suscrito entre el ciudadano Antonio Ramón Suarez y el demandante Jesús Ramón Gómez Benitez.- Impugnó copia simple de Documento Privado de Deposito Bancario Nº 32616472, correspondiente a la entidad Bancaria Corp. Banca realizado por un tercero ciudadana Keyla Gonzalez, titular de la cédula de identidad Nº 12.876.733, en fecha 31 de octubre de 2013, a nombre de la ciudadana Elida Del Valle Pérez, por la suma de Tres Mil Bolívares (Bs. 3000,00).- Negó, rechazó y contradijo en todas y cada una de sus partes tanto los hechos como el derecho esgrimido por la demandante en el escrito de demanda y en las reformas presentadas. Negó, rechazó y contradijo que su representado ciudadano Jonathan Daniel Mejías Pérez, en fecha 1º de mayo del año 2011, celebró Contrato de Arrendamiento privado con el ciudadano Jesús Ramón Gómez Benítez y que el tiempo de duración del referido contrato era de un (01) año, contados a partir del 1º de mayo del 2011 hasta el 1º de mayo del 2012. Negó, rechazó y contradijo que su representado Jonathan Daniel Mejías Pérez, celebró Contrato de Arrendamiento privado con el ciudadano Jesús Ramón Gómez Benítez y negó que el original del mismo se encontrara en poder de su representado.- Negó, rechazó y contradijo que su representado Jonathan Daniel Mejías Pérez, en fecha 1º de mayo del año 2011, celebró Contrato de Arrendamiento privado con el ciudadano Jesús Ramón Gómez Benítez sobre una parcela de terreno de propiedad municipal.- Negó, rechazó y contradijo que su representado Jonathan Daniel Mejías Pérez, en fecha 1º de mayo del año 2011, celebró Contrato de Arrendamiento privado con el ciudadano Jesús Ramón Gómez Benítez y negó la existencia de autorización alguna para la construcción de un galpón para que el demandante ciudadano Jesús Ramón Gómez Benítez y que por cuanto no hay relación arrendaticia alguna, consecuencialmente no puede haber renovación tacita de contrato de arrendamiento inexistente..”.-

DE LAS PRUEBAS PROMOVIDAS

De la actora:
Con el escrito libelar y reforma:

.- Consignó copia simple de contrato de arrendamiento, suscrito por el ciudadano JANATAN DANIEL MEJIAS PEREZ, venezolano, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad N° 13.766.295 y el ciudadano JESUS RAMON GOMEZ BENITEZ, venezolano, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad N° 13.631.026; Copia simple de Documento Constitutivo del Taller y Multiservicios Mister Yen, C.A., Copias simples de recibo de gastos de la construcción de la infraestructura del Taller, en el cual se invirtieron la cantidad de Cincuenta Mil Bolívares fuertes (Bs. 50.000,00) y otros gastos complementarios; Copia de deposito bancario, según boucher signado con el Nº 32616472, de fecha 31/01/2013, en la cuenta Nº 01210148170195517253 del Banco Corp Banca de la ciudadana Elida Del Valle Pérez; Copia simple de Acta de Conciliación por ante el SUNDEE, según denuncia Nº 0427/07-14; Copia simple de Documento de Venta, de fecha 21 de mayo de 2014; Copias simples de la solicitud, diligencia y depósitos de las consignaciones realizadas por ante el Juzgado Décimo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Simón Bolívar, Diego Bautista Urbaneja, Juan Antonio Sotillo y Guanta de la Circunscripción Judicial del Estado Anzoátegui, expediente signado con el Nº BP02-S-2014-1367; documentos tales a los cuales esta Alzada no les otorga valor probatorio alguno, por cuanto los mismos, fueron impugnados y desconocidos en su oportunidad por la parte a quien fue opuesta y así se decide.-

De la parte demandada:

.- Promovió el merito favorable de los autos. Con respecto al mérito y valor jurídico probatorio de las actas del proceso en cuanto le sean favorables, este Juzgado señala, que efectuado el aporte de pruebas, las mismas pasan a formar parte del proceso, sin que ninguno de los contendores pueda atribuirse factores favorables y la eliminación de los que no lo sean, toda vez que por el principio de la comunidad de la prueba, ninguna de las partes contendientes puede atribuirse el valor exclusivo de cualquier prueba o de parte de la misma, ya que como antes se indicó, las pruebas aportadas al juicio son propias de éste, y no de las partes en particular; razón por la cual este Juzgador no los valora por no constituir prueba alguna, y así se decide.-

.- Promovió de conformidad con lo establecido en el Articulo 433 del Código de Procedimiento Civil, prueba de informes y solicito se oficiara a la Notaria Publica Primera de la ciudad de Barcelona, Municipio Simon Bolívar del Estado Anzoátegui, para lo cual se libró oficio N° 423-15, de fecha 22 de Septiembre de 2.015, y ratificado mediante oficio N° 070-16, de fecha 11 de Febrero de 2.016, cuya respuesta fue remitida mediante oficio N° 05 de fecha 29 de marzo de 2.016, a cuya prueba esta Alzada le otorga pleno valor probatorio de con lo previsto en los artículos 1.357 y 1.360 del Código Civil en concordancia con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Así se decide.-

.- Promovió de conformidad con lo establecido en el Articulo 433 del Código de Procedimiento Civil, prueba de informes y solicito se oficiara al Juzgado Décimo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Juan Antonio Sotillo y Guanta de la Circunscripción Judicial del Estado Anzoátegui, para lo cual se libro oficio N° 424-15, de fecha 22 de Septiembre de 2.015, cuya respuesta fue remitida con oficio N° 265-15, de fecha 08 de Octubre de 2.015, a cuya prueba esta Alzada le otorga pleno valor probatorio de con lo previsto en los artículos 1.357 y 1.360 del Código Civil en concordancia con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Así se decide.-

.- Promovió de conformidad con lo establecido en el Articulo 436 del Código de Procedimiento Civil, Documento de Compra-Venta, debidamente autenticado por ante la Notaria Publica Primera de la ciudad de Barcelona, Municipio Simon Bolívar del Estado Anzoátegui, anotado bajo el N° 023, Tomo 077 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaria y Titulo de Construcción debidamente Autenticado por ante la Notaria Publica Primera de la ciudad de Barcelona, Municipio Simon Bolívar del Estado Anzoátegui, anotado bajo el N° 012, Tomo 031 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaria, a cuya prueba esta Alzada le otorga pleno valor probatorio de con lo previsto en los artículos 1.357 y 1.360 del Código Civil en concordancia con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Así se decide.-

.- Promovió Inspección Judicial de conformidad con lo establecido en el Articulo 472 del Código de Procedimiento Civil, por cuanto la prueba promovida y evacuada fue objeto de control por las partes, le confiere valor probatorio de conformidad a lo establecido en los artículos 472 y 474 del Código de Procedimiento Civil con relación al articulo 507 ejusdem. Así se decide.-

DE LA DECISION APELADA

En fecha 24 de Mayo De 2.016, el Juzgado A quo, dicto sentencia en los siguientes términos:

“En la oportunidad de celebrarse la audiencia oral y pública, la parte demandada, negó rechazó y contradigo en todas y cada una de sus partes la infundada demanda incoada por el ciudadano Jesús Ramón Gómez Benitez en contra de sus representados Jonathan Daniel Mejías Pérez y Abelardo de Jesús Noguera Rumbo, solicito igualmente se pronuncie como punto previo sobre la impugnación a las copias simples acompañadas con el libelo de la demanda, referidos estos a el supuesto Contrato de Arrendamiento suscrito por el demandante y su representado Jonathan Daniel Mejías Pérez, así como impugnación de la copia simple del Documento Privado de Construcción, por cuanto no emanan de sus representados, la impugnación de la copia simple de Documento privado de Deposito Bancario Nº 32616472, por cuanto no fue suscrito por ninguno de sus representados y por último la impugnación de la copia simple del Documento Constitutivo del Taller y Multiservicios Mister Yen, C.A., por cuanto el mismo no emana de sus representados.- En cuanto al inmueble objeto de la compra que hiciera mi representado Abelardo de Jesús Noguera Rumbo a Jonathan Daniel Mejías Pérez, el mismo esta constituido por una casa con estructura de metal, paredes de bloque, techo de acerolit y piso de cemento pulido, la cual consta de dos (02) habitaciones, un baño, una sala-comedor y una cocina y se encuentra enclavada en una parcela de terreno de propiedad municipal, cuyos lindero y medidas constan en documento debidamente autenticado por ante la Notaria Pública Primera de la ciudad de Barcelona, Municipio Simón Bolívar del Estado Anzoátegui, anotado bajo el Nº 023, Tomo 077, de los Libros de Autenticaciones, llevados por esa Notaria, el cual fue acompañada al escrito de contestación y lo dio por reproducido.- En cuanto a las pruebas promovidas en el presente juicio, el apoderado judicial de la parte demandada, hizo valer las pruebas documentales señaladas y acompañadas tanto en el escrito de contestación a la demanda como en el escrito de pruebas, especialmente las documentales referidas al titulo de propiedad y al documento de compra venta, debidamente autenticados ambos por ante la Notaria Pública Primera de la ciudad de Barcelona, Municipio Simón Bolívar del Estado Anzoátegui, anotado bajo el Nº 12, Tomo 31, de los Libros de Autenticaciones, llevados por esa Notaria, de fecha 06 de marzo del año 2014 y el documento anotado bajo el Nº 023, Tomo 077, de los Libros de Autenticaciones, llevados por esa Notaria, de fecha 21 de mayo del año 2014, respectivamente, igualmente hizo valer las resultas de la inspección judicial practicada por este Tribunal donde se evidenció la existencia de la vivienda que se encuentra en estado de abandono y un taller automotriz que se encuentra improvisado en el lugar de la vivienda.- Ahora bien, el Tribunal, conforme a lo establecido en el artículo 871 del Código de Procedimiento Civil, expuso que: no analizaría ni practicaría ninguna prueba de la parte demandante, por no haberse presentado en la audiencia oral; en cuanto a los documentos por la parte demandada por tratarse de instrumentos públicos, este Tribunal les otorgó todo su valor probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil por no haber sido estos ni impugnados, ni desconocido ni tachados de falsos, en cuanto a la inspección judicial practicada por este Tribunal, también se le otorgó pleno valor probatorio, quedando demostrado con ella, que en el lugar donde se practico existe una vivienda familiar en estado de abandono y no un local comercial.- El Tribunal con base y fundamente a lo establecido en el artículo 254 del Código de Procedimiento Civil, considera que esta demanda debe ser declarada sin lugar, en vista que la parte demandante no demostró nada que le favoreciera ni que se concatenara con los hechos alegadas por ellos y que por existir dudas sobre estos hechos debe ser sentenciada la causa a favor del demandado.- Así se decide.-
DECISIÓN
Por todo lo anteriormente expuesto, este Tribunal Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Anzoátegui, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, declara: SIN LUGAR la pretensión de Retracto Legal, interpuesta por el ciudadano Jesús Ramón Gómez Benitez, en contra de los ciudadanos Jonathan Daniel Mejías Pérez y Abelardo de Jesús Noguera Rumbo, anteriormente identificados.- “.-

CONSIDERACIONES PARA DECIDIR
PUNTO PREVIO
DEL DESISTIMIENTO

Observa esta Alzada, luego de trabada la litis, es decir, precluida la carga alegatoria producto de la contestación, el accionante en fecha 31 de Enero de 2014, expone a través de diligencia, lo siguiente:
“…Dejo sin efecto el escrito de REFORMA, consignado en fecha 27 de Enero de 2.014 y desisto del procedimiento…”.-

Luego en fecha posterior, es decir, el día 28 de Abril de 2.015, comparece nuevamente el apoderado de la parte actora, abogado en ejercicio MARTIN SUCRE, y expone nuevamente mediante diligencia, lo siguiente: “…Desisto del presente procedimiento …”; observando esta Alzada que en fecha 06 de Mayo de 2.015, el Juzgado A quo, dicto auto absteniéndose de homologar el desistimiento de conformidad con lo establecido en el artículo 265 del Código de Procedimiento Civil, ordenándose la notificación de los demandados, para su manifestación en relación a dicho desistimiento; compareciendo la parte demandada en fecha 19 de Mayo de 2.015, expresando mediante diligencia lo siguiente: “…no convengo en el desistimiento, por cuanto el representante de la parte demandada no tiene facultades para desistir y por encontrarse trabada la litis en razón de la contestación de la demanda…”.-

Posterior a lo antes mencionado, en fecha 11 de Junio de 2.015, el ciudadano JESUS RAMON GOMEZ BENITEZ, venezolano, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad N° 13.631.026, debidamente asistido por el abogado en ejercicio PEDRO ANTONIO MARCANO SIVIRA, inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 144.108, parte actora, mediante diligencia, expresó: “…En conformidad con lo establecido en el articulo 263 del Código de Procedimiento Civil Desisto expresamente de la presente acción y procedimiento,…”; ordenando nuevamente el Juzgado A quo la notificación de los demandados a los fines de que expresaran o manifestaran en relación al desistimiento y expresando su negativa en cuanto al desistimiento planteado, mediante diligencia de fecha 06 de Julio de 2.015.-

Ahora bien, en atención a la problemática expuesta del desistimiento, nuestro Código de Procedimiento Civil, consagra dos (02) disposiciones que en principio parecerían irreconciliables, ellas son los artículos 263 y 265 eiusdem, las cuales deben interpretarse, dependiendo de ante qué tipo de desistimiento estamos presentes: 1) Desistimiento de la Acción ó, 2) Desistimiento del Procedimiento, normas las cuales expresan:

Artículo 263
“En cualquier estado y grado de la causa puede el demandante desistir de la demanda y el demandado convenir en ella. El juez dará por consumado el acto, y se procederá como en sentencia pasada en autoridad de cosa juzgada, sin necesidad del consentimiento de la parte contraria.
El acto por el cual desiste el demandante o conviene el demandado en la demanda, es irrevocable, aun antes de la homologación del tribunal.”

Artículo 265
“El demandante podrá limitarse a desistir del procedimiento; pero si el desistimiento se efectuare después del acto de la contestación de la demanda, no tendrá validez sin el consentimiento de la parte contraria.”

observa este sentenciador, que por efecto del primer artículo citado, parecería que se puede desistir en cualquier estado y grado del proceso y tal desistimiento tendrá vigor, aún cuando el jurisdicente no lo haya homologado.

Pero de la lectura del segundo artículo transcrito, tal libertad de desistir tiene limitantes si se realiza después de la contestación perentoria.

Ahora bien, observa además este sentenciador, que el desistimiento de la acción conlleva a renunciar al derecho de obrar, por lo que el demandante no podrá volver a reclamar a la parte contraria el derecho de cuya acción desistió. Siendo evidente, que con tal acto no se le puede causar perjuicio alguno a la contraparte, lo que hace innecesaria la manifestación del consentimiento de ésta, aún cuando el desistimiento se produzca luego de la contestación de la demanda. Así lo ha establecido la Sala de Casación Civil, desde fallo del 20 de octubre de 1994 (Arauca C.A. contra A. Rodríguez), donde se señaló: “ … el desistimiento de la acción es irrevocable, aún antes de la homologación del Tribunal …”. Aunado a fallo del 14 de julio de 1994 de la Sala Político – Administrativa, que reseñó: “… Para homologar el desistimiento de la acción del actor no es necesario que los demandados expresen su consentimiento…”.

Cuando el Código de Procedimiento Civil, en el artículo 265 del Código de Procedimiento Civil, exige el consentimiento de la contraparte para ser homologado, se está refiriendo al DESISTIMIENTO DEL PROCEDIMIENTO.
Pues, tal desistimiento del procedimiento sólo extingue la instancia y anula los actos producidos en el juicio, pero deja viva la pretensión pudiéndose volver a proponer la demanda después de transcurridos los 90 días calendario, establecidos en el artículo 266 ibidem; situación ésta que justifica plenamente el requisito que exige adicionalmente el código procesal, como presupuesto de validez del desistimiento realizado luego de la contestación de la demanda, constituido por el consentimiento de la parte contraria, pues cabe la posibilidad de que extinguido el proceso en cuestión, pueda intentarse un nuevo juicio con el consiguiente perjuicio para la demandada.

Desde una perspectiva más general, debe considerarse que el procedimiento se traba por voluntad de ambas partes; por el actor proponiendo su demanda y por el demandado al aceptar la litis.

Dicho de otro modo, después de contestada la demanda, el actor no puede desistir del procedimiento, si el reo no acepta el desistimiento de la instancia, del procedimiento o de la demanda, siendo que, si no acepta el reo tal desistimiento, el juez debe continuar la causa hasta decidir el fondo.
Así se ha verificado que si lo que se trata es del desistimiento del procedimiento, de la instancia o de la demanda, antes de que se lleve a cabo el acto de la perentoria contestación, no hay necesidad de consentimiento del demandado, porque aún no se ha formado vinculo procesal – jurídico entre las partes contendientes.

Por su parte, observa quien aquí decide, que siendo aplicable el contenido normativo del artículo 265 del Código de Procedimiento Civil, es decir, que si tal desistimiento del procedimiento se produce después de la perentoria contestación, como en el caso sub lite, será necesario el consentimiento del accionado para su homologación. Visto de ésta forma, cuando se desiste de la “demanda”, se está desistiendo del proceso que inicia esa demanda, manteniéndose viva la posibilidad de intentar nuevamente la acción, por ello se necesita el consentimiento del reo si tal desistimiento se hace luego de trabada la litis.

Dentro de esta perspectiva, el actor desistió, después de la contestación perentoria, por lo cual, era necesario requerir, tal cual lo establece el artículo 265 del Código de Procedimiento Civil, el consentimiento expreso de los accionados y así se establece.-

DEL FONDO DE LA DEMANDA

La pretensión del actor esta direccionada a que se declare que el derecho a la preferencia ofertiva, ha sido violado flagrantemente por parte del propietario del local, el cual dio preferentemente en venta el local de su propiedad, a un tercero sin antes haberlo notificado, sin haber cumplido los requisitos exigidos por el artículo 38 y 39 del Decreto Con Rango, Valor Y Fuerza De Ley De Regulación Del Arrendamiento Inmobiliario Para El Uso Comercial.

Ahora bien, el retracto legal es el derecho que tiene el comunero o en este caso el arrendatario de subrogarse, en las mismas condiciones estipuladas en el instrumento traslativo de propiedad, en el lugar de quien adquiere el inmueble arrendado por cualquier acto que comporte la transmisión del derecho de propiedad.

Por otra parte, observa quien aquí decide, que el actor, señala en su escrito libelar, que en fecha 01 de Mayo de 2.011, celebró Contrato de Arrendamiento con el ciudadano JONATHAN DANIEL MEJÍAS PÉREZ, es venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº 13.766.295, cuyo tiempo de duración fue de un (1) año, contados a partir del 1º de mayo del 2011, hasta el 1º de mayo del 2012, ubicado en la Avenida Argimiro Gabaldón, Sector Campo Claro, Signado con el Nº 32 de la ciudad de Barcelona, Municipio Simón Bolívar del Estado Anzoátegui, con el objeto de construir un galpón para montar un taller en un área de terreno de ciento doce metros cuadrados (112 Mts2), es decir dieciséis metros (16Mts) de fondo con siete metros (7mts) de frente; Que posterior se enteró de la venta del local comercial arrendado, al ciudadano ABELARDO DE JESÚS NOGUERA RUMBO; que considera que le estaban violando su derecho preferente o de preferencia ofertiva, según la Ley y que ni siquiera le suministro el documento de venta y que cumple con los supuestos de la norma, que le hace acreedor de preferencia por cuanto tiene más de dos (2) años como arrendatario y esta solvente en los cánones de arrendamiento y en base a la inversión que realizó en la construcción tiene derecho a que se le oferte dicho inmueble por el derecho preferencial que tiene en su adquisición, como lo establece la nueva Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial. Que en el caso en concreto hubo por parte del arrendador la violación de la preferencia ofertiva de la cual goza como arrendatario, de que la oferta y la venta se le haga en los mismos términos y condiciones establecidos en el documento de venta, por haber ocupado por más de dos (2) años el inmueble arrendado y estar solvente en el pago de los cánones de arrendamiento, inclusive después de la fecha de la venta 21 de mayo del año 2014, cuando canceló los meses de mayo y junio del año 2014, sin todavía haber tenido conocimiento de la negociación y los últimos meses los ha venido depositando a nombre del arrendador Jonathan Daniel Mejías Pérez.-

Ahora bien, observa esta Alzada, que el actor señala que el inmueble sobre el cual incoa su pretensión esta constituido por un Local comercial (Galpón) ubicado en la Avenida Argimiro Gabaldon, Sector Campo Claro, signado con el N° 32 de la ciudad de Barcelona, Municipio Simon Bolívar del Estado Anzoátegui, y la parte demandada en su escrito de contestación, señala que el inmueble objeto del contrato de compra venta, suscrito por los ciudadanos JONATHAN DANIEL MEJIAS PEREZ y ABELARDO DE JESUS NOGUERA RUMBO, fueron unas bienhechurías enclavadas en una parcela de terreno Municipal, ubicadas en la Avenida Argimiro Gabaldon, Barrio Campo Claro de la ciudad de Barcelona, Parroquia El Carmen, Municipio Simon Bolívar del Estado Anzoátegui, constituido por una casa con estructura de metal, paredes de bloque, techo de acerolit y piso de cemento pulido, la cual consta de dos (02) habitaciones, un baño, una sala-comedor y una cocina, cuyos lindero y medidas constan en documento debidamente autenticado por ante la Notaria Pública Primera de la ciudad de Barcelona, Municipio Simón Bolívar del Estado Anzoátegui, anotado bajo el Nº 023, Tomo 077, de los Libros de Autenticaciones, llevados por esa Notaria; inmueble tal que fue objeto de inspección judicial, evacuada por el Juzgado A quo, donde se evidenció la existencia de la vivienda que se encuentra en estado de abandono y un taller automotriz que se encuentra improvisado en el lugar de la vivienda; inmueble tal distinto del cual se pretende sea declarada la preferencia ofertiva y así de declara.-

Ahora bien, los artículos 506 del Código de Procedimiento Civil y 1354 del Código Civil, establecen:

“Artículo 506.- Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación.
Los hechos notorios no son objeto de prueba”.

“Artículo 1354.- Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación”.

En línea de lo antes expuesto, la parte actora no logro probar fehacientemente lo alegado, en consecuencia, resulta forzoso para quien aquí decide, declarar que la sentencia recurrida se encuentra ajustada a derecho, por consiguiente, debe ser declarada sin lugar la apelación ejercida por el ciudadano JESUS RAMON GOMEZ BENITEZ, venezolano, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad N° 13.631.026, debidamente asistido por el abogado en ejercicio PEDRO ANTONIO MARCANO SIVIRA, inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 144.108, contra de la sentencia dictada por el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Transito de la Circunscripción Judicial del Estado Anzoátegui, de fecha 24 de Mayo de 2.016, la cual declaró: SIN LUGAR la pretensión de Retracto Legal, interpuesta por el ciudadano Jesús Ramón Gómez Benitez, en contra de los ciudadanos Jonathan Daniel Mejías Pérez y Abelardo de Jesús Noguera Rumbo, y así se plasmará en forma expresa, positiva y precisa en el dispositivo del presente fallo y por consiguiente confirmar la decisión apelada. Y ASÍ SE DECLARA.-

DECISION

Por lo antes expresado, este JUZGADO SUPERIOR EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRANSITO DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO ANZOATEGUI, administrando justicia en nombre de la REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA Y POR AUTORIDAD DE LA LEY, declara: PRIMERO: SIN LUGAR LA APELACION ejercida por el ciudadano JESUS RAMON GOMEZ BENITEZ, venezolano, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad N° 13.631.026, debidamente asistido por el abogado en ejercicio PEDRO ANTONIO MARCANO SIVIRA, inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 144.108, contra de la sentencia dictada por el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Transito de la Circunscripción Judicial del Estado Anzoátegui, de fecha 24 de Mayo de 2.016, la cual declaró: SIN LUGAR la pretensión de Retracto Legal, interpuesta por el ciudadano Jesús Ramón Gómez Benitez, en contra de los ciudadanos Jonathan Daniel Mejías Pérez y Abelardo de Jesús Noguera Rumbo.-

SEGUNDO: En virtud del pronunciamiento anterior, y con base en las consideraciones expuestas en la parte motiva de la presente sentencia, se CONFIRMA en todas y cada una de sus partes la decisión proferida por el A quo.-

TERCERO: Se condena en costas a la apelante, de conformidad con el artículo 281 del Código de Procedimiento Civil.-

Se ordena remitir el presente expediente al Tribunal de origen en la oportunidad correspondiente.-

Publíquese. Regístrese. Déjese copia de esta decisión.

Dada, firmada y Sellada en la Sala de Audiencia y Despacho del Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Anzoátegui. Barcelona a los siete (07) día del mes de Noviembre de Dos Mil Dieciséis (2.016). Años: 206° de la Independencia y 157° de la Federación.
El Juez Provisorio
La Secretaria

Abg. Emilio Arturo Mata Quijada
Abg. Rosmil Milano.

En esta misma fecha, siendo las 2:15 p.m., se dicto y publico la anterior sentencia. Conste.-
La Secretaria,